合生創(chuàng)展上海五角場(chǎng)綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、目 錄第一章 項(xiàng)目概況1. 項(xiàng)目概括2. 項(xiàng)目定位3. 設(shè)計(jì)理念4. 背景簡(jiǎn)介5. 目標(biāo)市場(chǎng)定位第二章 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2. 用地性質(zhì)、現(xiàn)狀、市政條件3. 設(shè)計(jì)要求第三章 設(shè)計(jì)原則第四章 總體規(guī)劃要求1. 總體規(guī)劃總則2. 總體規(guī)劃細(xì)則3. 基地出入口及建筑出入口4. 交通組織5. 停車設(shè)計(jì)6. 地基處理7. 其它第五章 建筑設(shè)計(jì)要求1. 甲級(jí)寫字樓2. 五星級(jí)酒店3. 商業(yè)綜合體4. 地下部分第六章 結(jié)構(gòu)、機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求1. 無(wú)障礙設(shè)施2. 結(jié)構(gòu)系統(tǒng)3. 樓內(nèi)交通4. 采暖通風(fēng)和空調(diào)5. 設(shè)備系統(tǒng)和注意事項(xiàng)6. 管道和排水設(shè)備7. 電力供應(yīng)8. 防雷和接地系統(tǒng)9. 安保系統(tǒng)1

2、0. 防火安全措施11. 通訊設(shè)備12. 智能寫字樓設(shè)計(jì)13. 公共設(shè)施部分14. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本要求第七章 設(shè)計(jì)成果要求1. 規(guī)劃設(shè)計(jì)及概念設(shè)計(jì)階段2. 方案階段3. 初步設(shè)計(jì)階段4. 有關(guān)階段的論證報(bào)告5. 施工圖設(shè)計(jì)階段6. 設(shè)計(jì)文件提交成果深度要求7. 規(guī)劃設(shè)計(jì)成果的提交形式8. 各設(shè)計(jì)階段提供圖紙時(shí)間第一章 項(xiàng)目概況1. 項(xiàng)目概況1) 項(xiàng)目名稱：合生廣場(chǎng)（暫定名）2) 開發(fā)商：合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司3) 基地位置：基地位于上海市楊浦區(qū)五角場(chǎng)城市副中心核心商業(yè)區(qū)東南端，位于翔殷路（中環(huán)線）以南、黃興路以東、安波路以北、國(guó)定東路以西。4) 交通狀況：基地西北側(cè)為五角場(chǎng)環(huán)島，人流通過(guò)彩蛋下沉廣

3、場(chǎng)可到達(dá)基地（已預(yù)留通道）?；乇眰?cè)為翔殷路中環(huán)高架，在靠近基地附近有高架出口到達(dá)地面。未來(lái)地鐵10號(hào)線，將從附近穿過(guò)。5) 區(qū)位分析：江灣-五角場(chǎng)城市副中心是上海市總體規(guī)劃確定的四個(gè)城市副中心之一，其規(guī)劃目標(biāo)為分解上海市中央商務(wù)區(qū)的公共服務(wù)功能，承擔(dān)上海東北部地區(qū)城市綜合功能。隨著未來(lái)江灣-五角場(chǎng)地區(qū)大體量綜合化、現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施和公共交通樞紐中心規(guī)劃新建，將成為未來(lái)“知識(shí)楊浦”的標(biāo)志性地區(qū)，成為現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)齊全、綜合功能積聚、科技創(chuàng)新同時(shí)都明顯的上海市東北部地區(qū)最大的商業(yè)商務(wù)中心、公共活動(dòng)中心。2. 項(xiàng)目定位“集5A甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、商業(yè)綜合體于一體的大型商業(yè)地產(chǎn)”1) 定位：l 本項(xiàng)

4、目定位為超高層的國(guó)際5A甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、大型商業(yè)綜合體。建成后將成為集辦公、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、金融、文化功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)的高檔CBD區(qū)域，并具有地區(qū)標(biāo)識(shí)性。l 本項(xiàng)目將設(shè)置全面的綜合配套和設(shè)施，不僅能滿足楊浦區(qū)和上海市的辦公、商住、購(gòu)物需要，還能滿足商務(wù)活動(dòng)、觀光消閑、文化體育等需要，服務(wù)功能、服務(wù)范圍跨行業(yè)跨區(qū)域。l 打造合生創(chuàng)展商業(yè)地產(chǎn)品牌，“合生廣場(chǎng)”代表與國(guó)際接軌的一種高品質(zhì)時(shí)尚生活方式。2) 要求：結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性要求的前提下，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)具有鮮明的時(shí)代特征，充分體現(xiàn)二十一世紀(jì)建筑高科技的發(fā)展水平，建筑的品質(zhì)應(yīng)該達(dá)到投資級(jí)品質(zhì)，其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與國(guó)際5A甲級(jí)辦公

5、、五星級(jí)酒店建筑執(zhí)行管理標(biāo)準(zhǔn)一致。3. 設(shè)計(jì)理念主題理念定位：“永不落幕的城市商業(yè)夢(mèng)舞臺(tái)”l 融合楊浦區(qū)的地理位置、文化特色，結(jié)合合生創(chuàng)展“優(yōu)質(zhì)生活、完美體現(xiàn)”的企業(yè)文化，引進(jìn)國(guó)際最新設(shè)計(jì)理念，追求不僅是物質(zhì)的產(chǎn)品，還包括精神上的時(shí)尚生活體驗(yàn)，將該項(xiàng)目建設(shè)成上海市東北部城市板塊的劃時(shí)代的標(biāo)志性的大型綜合商業(yè)地產(chǎn)，具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化，為上海市提供更多的城市景觀和活動(dòng)舞臺(tái)。l 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)需要全新的創(chuàng)意，“合生廣場(chǎng)”將引領(lǐng)未來(lái)國(guó)際新的生活方式，是品牌、時(shí)尚、財(cái)富、超越的象征，是城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的引領(lǐng)者。l 本項(xiàng)目應(yīng)提升為一個(gè)融生活、消費(fèi)、商務(wù)、休閑、文化、教育、咨詢各種要素于一體的現(xiàn)代化、高品質(zhì)

6、的商業(yè)綜合體，是消費(fèi)者提升生活質(zhì)量、享受休閑生活、獲得流行咨詢、發(fā)現(xiàn)消費(fèi)樂趣，融入到一種新的時(shí)尚生活方式的地方，并成為上海市的一個(gè)標(biāo)志性建筑，并達(dá)到“共生”-功能的互聯(lián)共生；過(guò)去、現(xiàn)在、將來(lái)的共生。4. 背景簡(jiǎn)介1) 合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司1992年進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，1998年在香港聯(lián)交所主板上市，是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。短短十?dāng)?shù)年間，合生創(chuàng)展集團(tuán)實(shí)施區(qū)域中心和系列品牌發(fā)展戰(zhàn)略，在廣州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多個(gè)項(xiàng)目，成為中國(guó)大陸業(yè)績(jī)表現(xiàn)最佳、開發(fā)規(guī)模最大、業(yè)主數(shù)量最龐大的房地產(chǎn)發(fā)展商之一，業(yè)已奠

7、定行業(yè)龍頭地位。展望未來(lái)，合生創(chuàng)展集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化和中國(guó)加快城市化大潮的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，全力投身運(yùn)營(yíng)中國(guó)城市未來(lái)，向國(guó)際化、專業(yè)化方面邁進(jìn)，成就“合生”輝煌品牌。2) 項(xiàng)目背景根據(jù)上海市政府規(guī)劃，五角場(chǎng)將被建設(shè)成為都市型的現(xiàn)代商業(yè)中心，其周圍的環(huán)島被確定為江灣五角場(chǎng)商業(yè)活動(dòng)的中心。2010年軌道交通10號(hào)線通車后，五角場(chǎng)環(huán)島周圍將形成四通八達(dá)、長(zhǎng)達(dá)3公里的地下步行系統(tǒng)，建成40萬(wàn)平方米的地下綜合體。與另一個(gè)市副中心徐匯區(qū)不同，楊浦區(qū)是眾多大學(xué)園區(qū)的集聚地。其中復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等多所著名院校都坐落在五角場(chǎng)周圍，由此形成了IT產(chǎn)業(yè)高科技園區(qū)和R&D機(jī)構(gòu)，增深了五角場(chǎng)地區(qū)的文

8、化底蘊(yùn)。5. 目標(biāo)市場(chǎng)定位1) 本項(xiàng)目鎖定的客戶，是認(rèn)同區(qū)域價(jià)值、認(rèn)同合生創(chuàng)展品牌價(jià)值、認(rèn)同項(xiàng)目定位的高端客戶群體。2) 目標(biāo)客戶群體為具有較強(qiáng)購(gòu)買力的中高端社會(huì)階層。3) 客戶應(yīng)包括國(guó)際、國(guó)內(nèi)、上海本地客戶。4) 商業(yè)出租和辦公出租以長(zhǎng)期投資客戶為主。5) 商戶定位為具有一定影響力的國(guó)內(nèi)外知名品牌及經(jīng)銷商。第二章 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基地面積：48172 m2總建筑面積：約31.3萬(wàn)m2地上總建筑面積：192688 m2（計(jì)容積率面積）其中：商業(yè)：約9萬(wàn)m2五星級(jí)酒店：約4萬(wàn)m2甲級(jí)寫字樓：約6萬(wàn)m2建筑限高：不超過(guò)150 米地下總建筑面積：約12萬(wàn)m2（地下三層）容積率：4.0綠

9、化率：不小于30%建筑退建設(shè)用地紅線要求：按照國(guó)家及上海市相關(guān)規(guī)定。2. 用地性質(zhì)、現(xiàn)狀、市政條件用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、酒店。用地現(xiàn)狀：基地內(nèi)尚有企業(yè)、郵局、居民需進(jìn)行動(dòng)拆遷工作。市政設(shè)施條件：周邊市政設(shè)施齊全，接口已具備。其中：燃?xì)?；供水；雨水；污水；供電；電信?具體道路方案及管網(wǎng)綜合方案詳見。3. 設(shè)計(jì)要求1) 項(xiàng)目擬規(guī)劃成一棟國(guó)際5A甲級(jí)寫字樓、一棟五星級(jí)酒店以及大型商業(yè)綜合體，三種業(yè)態(tài)之間地上及地下部分均考慮相互連通。2) 商業(yè)：地上約9萬(wàn)m2，因五角場(chǎng)地區(qū)地下一層商業(yè)價(jià)值很高，因此項(xiàng)目地下一層商業(yè)面積盡量做到最大化，同時(shí)，地下二層也設(shè)置商業(yè)。3) 五星級(jí)酒店：地上約4萬(wàn)m2（包括裙

10、房）至少350套房間。4) 甲級(jí)寫字樓：地上約6萬(wàn)m2（包括裙房），建筑限高不超過(guò)150米。5) 地下部分：地下共三層，地下一層、二層設(shè)置商業(yè)，地下三層為設(shè)備和停車，地下是盡量基地滿鋪。第三章 設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)遵循“以人為本”的原則，提倡綠色建筑、生態(tài)建筑和節(jié)能建筑的理念，突出智能、人性、個(gè)性、自由、效率，追求優(yōu)化經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)，增強(qiáng)建筑的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)重點(diǎn)考慮如下方面原則。規(guī)范性原則：符合國(guó)家、上海市規(guī)定的現(xiàn)行建筑、結(jié)構(gòu)、消防等節(jié)能規(guī)定和規(guī)范，設(shè)計(jì)內(nèi)容及深度必須符合甲方向政府各部門進(jìn)行申報(bào)各種技術(shù)論證、手續(xù)所需的深度。協(xié)調(diào)性原則：建筑師應(yīng)該全面掌握該地塊和設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)，以及相鄰在

11、建或已建的項(xiàng)目。建筑師在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)充分考慮與相鄰地段建筑及環(huán)境的協(xié)調(diào)。價(jià)值實(shí)現(xiàn)原則：設(shè)計(jì)應(yīng)采用靈活的手法，包括高效利用空間，協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)丨h(huán)境，節(jié)能等，以增強(qiáng)建筑的商業(yè)吸引力。建筑開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性原則：相關(guān)材料應(yīng)具屬于通用型產(chǎn)品以保證項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性要求；設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮現(xiàn)有施工技術(shù)，包括選擇易于施工的材料。采用節(jié)能環(huán)保技術(shù)和設(shè)計(jì)，保證建筑產(chǎn)品長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)，并要在其使用壽命內(nèi)取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。靈活性原則：充分考慮樓宇定制化的市場(chǎng)趨勢(shì)，保留建筑未來(lái)改造的彈性空間。長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)性原則：綜合考慮結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備等因素，以最少的能耗和運(yùn)行費(fèi)用來(lái)提供一個(gè)舒適的內(nèi)部環(huán)境，運(yùn)行費(fèi)用包括管理費(fèi)用。 適應(yīng)性原則：

12、設(shè)計(jì)應(yīng)符合上海當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣，體現(xiàn)出楊浦區(qū)的文化特色。新技術(shù)原則：設(shè)計(jì)上要考慮采用建筑新技術(shù)、節(jié)能生態(tài)新技術(shù)等。第四章 總體規(guī)劃要求1. 總體規(guī)劃總則l 項(xiàng)目所處地理位置定位在城市綜合體，除商業(yè)價(jià)值外，并需體現(xiàn)其與周邊環(huán)境的相互聯(lián)系，內(nèi)外部相互關(guān)系。l 總體規(guī)劃中要注重酒店、寫字樓與商業(yè)的和諧統(tǒng)一。l 場(chǎng)地規(guī)劃中，必須考慮建筑、交通流線、服務(wù)、停車、入口設(shè)計(jì)等各個(gè)方面的一致性，并考慮消防、人防、防洪防澇等上海有關(guān)規(guī)范總體合理布局。2. 總體規(guī)劃細(xì)則在總體規(guī)劃布局上，盡量考慮將大型商業(yè)設(shè)置在朝向五角場(chǎng)中心彩蛋以及朝向黃興路和翔殷路的位置，保證商業(yè)的主要沿街面。 3. 基地出入口及建筑出入口l 甲

13、級(jí)寫字樓、酒店、商業(yè)應(yīng)單獨(dú)設(shè)置建筑出入口，互不干擾。機(jī)動(dòng)車主要出入口宜設(shè)置在東面及北面，且基地內(nèi)應(yīng)留出足夠的臨時(shí)停車及回車場(chǎng)地。l 基地出入口應(yīng)滿足規(guī)范規(guī)定設(shè)計(jì)，并符合消防及緊急疏散要求。l 建筑出入口應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注入口的尺度、品質(zhì)和可見性。仔細(xì)考慮入口前的空間利用，該空間應(yīng)充滿活力。l 要考慮服務(wù)性出入口的設(shè)計(jì)。在建筑的主要出入口不應(yīng)該看到服務(wù)性入口、垃圾收集設(shè)施、變壓器和冷卻塔等。l 到達(dá)建筑的主要人行道和車行道不應(yīng)位于服務(wù)性區(qū)域，主要出入口也不能作為貨物進(jìn)出的主要入口。在服務(wù)性區(qū)域應(yīng)充分考慮機(jī)動(dòng)車的停車空間。l 室外綠化尺度不宜過(guò)大，過(guò)高，綠化植株避免遮擋高層主入口底層商業(yè)；l 外管井口、人

14、防出口等建構(gòu)筑物以及后勤工作區(qū)域宜結(jié)合綠化園林設(shè)計(jì)進(jìn)行弱化；l 主入口設(shè)置應(yīng)保證良好的可視性，交通的可達(dá)性、標(biāo)志性；l 綜合考慮建筑綜合體與下沉廣場(chǎng)、高架的相互關(guān)系。4. 交通組織1) 總則l 重點(diǎn)研究整個(gè)五角場(chǎng)環(huán)島區(qū)域的交通組織，以及中心彩蛋下沉廣場(chǎng)、翔殷路中環(huán)高架、周邊市政道路等與基地的人流、車流關(guān)系，對(duì)交通組織進(jìn)行深入分析。l 重點(diǎn)研究商業(yè)、酒店和辦公人流和車流的關(guān)系，應(yīng)完全分流，避免相互干擾；處理好上下客流線、消防流線、緊急疏散流線等必須的動(dòng)線，并提供相應(yīng)的技術(shù)分析。l 各物業(yè)的主入口應(yīng)易于識(shí)別，應(yīng)考慮該場(chǎng)地上下午高峰時(shí)期交通流量的信息，以對(duì)入口和出口道路的設(shè)計(jì)與布局提出合理方案。應(yīng)對(duì)

15、停車的管理方式和控制裝置進(jìn)行分析與選擇。在設(shè)計(jì)中必須考慮道路的承載量和轉(zhuǎn)彎半徑以滿足消防車出入的需要。l 人車流線應(yīng)避免交叉，應(yīng)研究適于此項(xiàng)目的各種交通模式和出入路線并反映在總平面布局設(shè)計(jì)中。l 注意地形高差現(xiàn)狀，保證人流進(jìn)入項(xiàng)目的便捷；2) 主要交通流線設(shè)計(jì)要點(diǎn)l 車流、人流分離； l 商業(yè)、酒店、辦公三種業(yè)態(tài)的人流、車流分離；l 重要商務(wù)車流可以直抵主樓入口雨篷下；l 通勤停車與來(lái)訪停車應(yīng)分離?？抗芾?；l 結(jié)合底層商業(yè)，在用地內(nèi)合理組織內(nèi)部人行交通； l 后勤服務(wù)車流、人流組織于辦公、酒店隱蔽面；l 室外照明、鋪地方式結(jié)合商業(yè)人流考慮，加強(qiáng)對(duì)人流的引導(dǎo)作用；l 地下車（機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車）庫(kù)

16、出入口避免離商業(yè)、酒店、辦公主出入口過(guò)近。5. 停車設(shè)計(jì)地上停車位：l 要設(shè)置臨時(shí)和緊急停車位，并相應(yīng)設(shè)計(jì)停車場(chǎng)、停車庫(kù)引導(dǎo)系統(tǒng)。l 在建筑適當(dāng)位置可考慮設(shè)置雨蓬，其寬度應(yīng)滿足雨雪天方便落客的要求。地下停車庫(kù)：l 主要停車庫(kù)安排在地下三層。為重要人物及客人設(shè)定臨時(shí)停車位。l 應(yīng)考慮運(yùn)貨貨車到達(dá)地下服務(wù)區(qū)域的方式。l 機(jī)動(dòng)車位總量按項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)設(shè)置。l 非機(jī)動(dòng)車標(biāo)準(zhǔn)參照上海市有關(guān)規(guī)定的下限設(shè)置。l 商業(yè)、酒店、辦公的地下停車庫(kù)應(yīng)明確劃分，建議辦公、酒店在電梯廳與停車場(chǎng)間設(shè)置前廳。6. 地基處理設(shè)計(jì)方根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告情況，制定地基處理原則、方式及其他有關(guān)施工方案及意見報(bào)告，并保證地基處理、使用符合

17、國(guó)家、上海市政府有關(guān)規(guī)定。對(duì)地基處理及對(duì)項(xiàng)目有重大問題，設(shè)計(jì)方應(yīng)及時(shí)書面告知業(yè)主，并明確提出解決意見及后果。并請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)提供本項(xiàng)目的建筑所需地基承載力等相關(guān)指標(biāo)要求。7. 其它l 室外應(yīng)考慮設(shè)置符合首層商業(yè)安放廣告的需要，并考慮建筑整體立面效果；l 高層的夜景照明應(yīng)便于維護(hù)管理；第五章 建筑設(shè)計(jì)要求總則l 甲級(jí)寫字樓、酒店、商業(yè)三種業(yè)態(tài)之間相對(duì)獨(dú)立但又互相連通。l 因五角場(chǎng)環(huán)島地區(qū)地下商業(yè)價(jià)值極高，因此地下一層盡量最大化設(shè)置商業(yè)面積。l 寫字樓、酒店標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)盡量規(guī)整簡(jiǎn)潔。l 甲級(jí)寫字樓、酒店、商業(yè)三種業(yè)態(tài)在建筑造型設(shè)計(jì)上應(yīng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 甲級(jí)寫字樓l 建筑限高：不超過(guò)150米l 地上建筑面積：約6萬(wàn)

18、m2l 主樓人均辦公設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：20 m2/人1. 寫字樓總體設(shè)計(jì)要求l 考慮寫字樓設(shè)置在基地南側(cè)，利用黃興路和規(guī)劃道路作為寫字樓主要出入口。l 寫字樓外型規(guī)整，避免室內(nèi)出現(xiàn)不規(guī)則房間；l 建筑整體設(shè)計(jì)應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)、環(huán)保要求，保證長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)性；l 寫字樓頂部和底層裙房應(yīng)考慮設(shè)置與寫字樓品質(zhì)相符的寫字樓或企業(yè)標(biāo)識(shí)位置；l 寫字樓上部造型設(shè)計(jì)中，外墻回縮不宜過(guò)大，在滿足室內(nèi)使用要求的前提下，實(shí)現(xiàn)建筑造型；l 寫字樓達(dá)到國(guó)際5A級(jí)智能寫字樓要求，特別是在弱電方面應(yīng)具有一定的超前性；l 寫字樓的夜景照明應(yīng)符合節(jié)能要求，便于維護(hù)；l 寫字樓幕墻配置擦窗機(jī)系統(tǒng)；l 必須完全滿足國(guó)家、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)無(wú)障礙設(shè)計(jì)的規(guī)

19、范要求，包括室內(nèi)和室外部分。2. 與商業(yè)、酒店關(guān)系要求l 在保證建筑外形、空間感與商業(yè)、酒店和諧的條件下，應(yīng)具有相對(duì)獨(dú)立性；l 建筑外觀具有公建特征，應(yīng)重點(diǎn)考慮節(jié)能環(huán)保需要；l 建筑主入口的選擇、交通系統(tǒng)、設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)具有相對(duì)獨(dú)立性，盡可能降低對(duì)商業(yè)的干擾；并有易于區(qū)別與商業(yè)/酒店的特征。3. 首層l 大堂可考慮挑空處理。l 大堂主入口處應(yīng)避免出現(xiàn)迎面柱或墻；l 大堂主入口門的設(shè)置形式應(yīng)滿足防風(fēng)防沙及節(jié)能的需求；l 大堂形狀規(guī)則，空間尺度適宜，不宜過(guò)大，室內(nèi)凈高不低于6米；l 大堂內(nèi)布置總服務(wù)臺(tái)，保證至少兩名服務(wù)員值班的空間，l 大堂內(nèi)結(jié)合總服務(wù)臺(tái)設(shè)置會(huì)客等候區(qū)；l 大堂內(nèi)應(yīng)考慮預(yù)留2-3家小型

20、商業(yè)位置，主要功能如票務(wù)、旅行社等，面積控制在20-30平米左右；l 大堂內(nèi)考慮預(yù)留一定的商業(yè)展示面積，以滿足如轎車、樓盤展示的需要；l 大堂的交通流線組織應(yīng)清晰，避免出現(xiàn)穿堂設(shè)計(jì)和對(duì)商業(yè)的不利影響；l 電梯廳位置應(yīng)明顯易辨，對(duì)于分高低區(qū)的電梯系統(tǒng)應(yīng)有明確指示的方式，保證客戶順暢抵達(dá)；l 大堂考慮金融營(yíng)業(yè)廳位置，金融營(yíng)業(yè)廳面積控制在500-1000，吊完頂后凈高不應(yīng)小于3.6米，出入口單獨(dú)設(shè)置，具備停車落客條件；不設(shè)集中空調(diào)，預(yù)留上下水條件，結(jié)構(gòu)地層應(yīng)作加固處理。結(jié)合建筑整體立面效果，室外應(yīng)考慮首層金融營(yíng)業(yè)廳Logo的安放位置；l 在大堂內(nèi)金融營(yíng)業(yè)廳附近位置設(shè)置ATM機(jī)，應(yīng)考慮相關(guān)的電源設(shè)置、

21、布線及視線隔離要求；4. 電梯廳及電梯l 電梯系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能化控制，應(yīng)有呼叫等待、目的選層、錯(cuò)層修改等功能；l 電梯轎廂內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)置雙控板、電視監(jiān)控、緊急對(duì)講設(shè)施；l 電梯轎廂凈高建議不低于3米；并符合電梯裝潢的要求；l 電梯轎廂內(nèi)應(yīng)注意解決通風(fēng)問題；l 客梯門不小于1.2米（W）*2.5米（H），電梯轎廂內(nèi)應(yīng)預(yù)留安裝液晶顯示器條件；l 用作VIP的消防電梯應(yīng)考慮合理的流線以及便于后期管理；l 電梯配置數(shù)量以高峰等候時(shí)間不超過(guò)30秒為宜。l 電梯廳與主入口、大堂的交通流線清晰，便于到達(dá)；l 電梯廳不易過(guò)深，一般為并排3組電梯為宜；電梯檢修門開口應(yīng)設(shè)置在核心筒的走廊內(nèi)，不應(yīng)布置在電梯廳內(nèi)；l 電梯

22、廳寬度、高度應(yīng)體現(xiàn)寫字樓檔次，電梯廳凈高應(yīng)與電梯轎廂高度統(tǒng)一考慮；l 電梯廳宜考慮設(shè)置如液晶顯示屏、擦鞋器、廣告宣傳等服務(wù)設(shè)施。l 考慮殘疾人電梯的設(shè)置人性化、合理性；同時(shí)滿足國(guó)家有關(guān)無(wú)障礙設(shè)計(jì)的規(guī)范的要求。l 應(yīng)考慮樓梯、電梯安全系統(tǒng)和逃生裝置。入口安全系統(tǒng)和電梯監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)該與整個(gè)建筑的樓宇智能管理系統(tǒng)兼容。5. 標(biāo)準(zhǔn)層l 標(biāo)準(zhǔn)層平面控制在2000平方米以內(nèi)。l 標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì)盡量規(guī)整簡(jiǎn)潔。l 標(biāo)準(zhǔn)層辦公區(qū)吊頂、設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板（10-15厘米）后，凈高不小于3.0米。l 結(jié)合合理進(jìn)深、消防分區(qū)等因素合理布置標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積；l 核心筒形式應(yīng)與建筑平面外形相適應(yīng)，保證寫字樓進(jìn)深為適宜的尺度空間；l

23、合理布置核心筒內(nèi)的功能，盡量實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化設(shè)計(jì)，保證每層使用率（含核心筒及寬1.8米走廊外的套內(nèi)面積/層建筑面積）不小于75%；如建筑外形變化過(guò)大，應(yīng)符合業(yè)主對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層使用率分段要求（各標(biāo)準(zhǔn)層使用率待初步設(shè)計(jì)時(shí)確定）。l 柱網(wǎng)設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合地下停車位的要求合理布置（車位寬度為2.5米）（建議柱間凈距按2.5米的倍數(shù)設(shè)計(jì)）； l 最好選擇環(huán)核心筒走廊設(shè)計(jì)，以保證分戶劃分的靈活性，走廊凈寬度為1.8米；l 作為多租戶寫字樓，要為不同性質(zhì)和規(guī)模的租戶提供最大限度的靈活性。標(biāo)準(zhǔn)層形狀和結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)系統(tǒng)必須反映出這一點(diǎn)，同時(shí)建筑師也應(yīng)該按照基本模數(shù)設(shè)計(jì)戶內(nèi)單元，保證未來(lái)租賃銷售組合的靈活；l 辦公主力單元為套內(nèi)面積1

24、00200平米，建議按照套內(nèi)建筑面積100平米左右為基本單元?jiǎng)澐?，保證未來(lái)租賃拼合使用的靈活性；l 標(biāo)準(zhǔn)層外柱沿外幕墻設(shè)計(jì)。l 套內(nèi)新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)燈具照明燈系統(tǒng)的控制應(yīng)能保證內(nèi)部分割的要求，實(shí)現(xiàn)分控；l 單元門應(yīng)盡量采用玻璃門，以增加通透性和提高項(xiàng)目整體品質(zhì)；l 外幕墻設(shè)計(jì)應(yīng)合理考慮室內(nèi)采光要求；l 標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)考慮茶水間設(shè)置。6. 走廊l 走廊中照明燈具應(yīng)考慮設(shè)置在套內(nèi)單元開門的位置；l 標(biāo)準(zhǔn)層公共部位（電梯廳、消防梯、走廊）應(yīng)設(shè)置電視監(jiān)控設(shè)施l 走廊上設(shè)置的消防設(shè)施、設(shè)備房門應(yīng)結(jié)合裝修與墻面平齊，避免突出墻面外，且色調(diào)應(yīng)與走廊整體環(huán)境相協(xié)調(diào)；l 走廊吊頂應(yīng)簡(jiǎn)潔，并便于拆裝，有利于客戶對(duì)強(qiáng)弱電、空

25、調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行改造；l 走廊吊完頂后凈高不小于2.6米；7. 衛(wèi)生間l 標(biāo)準(zhǔn)層便器按有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)置，男女衛(wèi)生間中便器最少不得低于3個(gè)，洗手盆應(yīng)各不少于兩個(gè)；l 衛(wèi)生間入口不應(yīng)面對(duì)辦公單元門；l 男女衛(wèi)生間布置宜集中，最好位于寫字樓交通中心，保證各戶使用者的便捷性，也有利于給排水的統(tǒng)一處理；l 衛(wèi)生間門前應(yīng)設(shè)置過(guò)渡空間，避免從走廊中能直視衛(wèi)生間門，增加衛(wèi)生間的隱秘性；l 沖水控制器應(yīng)符合使用者人體尺度的要求，建議采用感應(yīng)式?jīng)_水控制系統(tǒng)；l 座便器選擇應(yīng)注意避免濺水問題，洗手盆水龍頭注意避免向外濺水；l 注意衛(wèi)生間內(nèi)的通風(fēng)、新風(fēng)問題，衛(wèi)生間不得產(chǎn)生異味；l 地面選材注意防滑；衛(wèi)生間墻面、地面選材注意

26、反光能力不宜過(guò)于高,避免視線干擾；8. 寫字樓屋頂l 屋頂應(yīng)保證設(shè)置不少于4個(gè)衛(wèi)星基座的條件，布置在屋頂南側(cè)；l 寫字樓頂層設(shè)計(jì)為高檔咖啡休閑區(qū)，預(yù)留充足電力及上、下水條件，不配備專用電梯。及前期物業(yè)顧問的服務(wù)建議書。 五星級(jí)酒店l 地上建筑面積：約4萬(wàn)m2l 酒店約350套客房l 平面布局及功能應(yīng)滿足凱悅酒店管理公司的“五星”標(biāo)準(zhǔn)要求1. 酒店總體設(shè)計(jì)要求l 建議五星級(jí)酒店設(shè)置在基地東側(cè)，靠近翔殷路、國(guó)定東路，利用國(guó)定東路作為酒店主要出入口。l 酒店應(yīng)功能劃分合理，有背景音樂系統(tǒng)。l 總統(tǒng)套房應(yīng)設(shè)置在噪音影響較小的層數(shù)，并建議有獨(dú)立的室外休息平臺(tái)。l 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)利于銷售及后期物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)性

27、要求，并便于后期維護(hù)；l 施工材料選用節(jié)能、隔音材料，并達(dá)到防火等級(jí)要求。l 滿足環(huán)保、節(jié)能要求。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以國(guó)家、上海最新節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。l 充分采用節(jié)能材料，降低使用能耗。l 盡量使用本土材料，有效控制成本。2. 與商業(yè)、寫字樓關(guān)系要求l 在保證建筑外形、空間感與商業(yè)、寫字樓和諧的條件下，應(yīng)具有相對(duì)獨(dú)立性；l 建筑外觀具有公建特征，應(yīng)重點(diǎn)考慮節(jié)能環(huán)保需要；l 建筑主入口的選擇、交通系統(tǒng)、設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)具有相對(duì)獨(dú)立性，盡可能降低對(duì)商業(yè)的干擾，建議主出入口布置在東側(cè)國(guó)定東路。3. 建筑首層l 大堂應(yīng)氣派豪華、風(fēng)格獨(dú)特、裝飾典雅、光線充足，人流的平面及豎向交通通暢舒適l 大堂應(yīng)面積寬敞，與接待能力相適應(yīng)

28、l 大堂建議挑空處理l 有與酒店規(guī)模、相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)；并在入口、服務(wù)梯附近設(shè)置行李房；l 在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所l 門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位，能為殘疾人提供特殊服務(wù)l 大堂設(shè)有酒店和客人同時(shí)開啟的貴重物品保險(xiǎn)箱，保險(xiǎn)箱位置安全、隱蔽，能夠保護(hù)客人的隱私l 設(shè)置宴會(huì)展示。4. 客房及標(biāo)準(zhǔn)層l 標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì)盡量規(guī)整簡(jiǎn)潔。l 客房包括標(biāo)準(zhǔn)間、套房l 設(shè)殘疾人客房，該房間內(nèi)設(shè)備能滿足殘疾人生活起居的一般要求。l 層使用率不小于85(層套內(nèi)建筑面積/層建筑面積)；l 客房包括四個(gè)主要區(qū)域：入口區(qū)域、睡眠學(xué)習(xí)區(qū)域、浴室濕區(qū)域浴室干區(qū)域、壁櫥/換衣區(qū)域（布局和平面將

29、會(huì)按照整體開間的大小和形狀結(jié)構(gòu)而改變。）l 套房也必須最低限度的具有以上4個(gè)區(qū)域，并根據(jù)整體大小，考慮以下布置：客人化妝室、獨(dú)立的用餐區(qū)域、獨(dú)立的廚房/餐具/食品室；獨(dú)立的生活區(qū)域、獨(dú)立的學(xué)習(xí)區(qū)域l 客房：配有彩色電視機(jī)，并有閉路電視演播系統(tǒng)。l 客房應(yīng)具備十分有效的防噪音及隔音措施。l 客房區(qū)走廊凈高不低于2.4米。l 所有公共區(qū)域材料、部件及裝配及建筑方法都要保證達(dá)到防火要求。l 標(biāo)準(zhǔn)層需設(shè)置后勤服務(wù)用房及清潔間、布草道。l 最少每個(gè)客房的單間都必須配備冷，熱送風(fēng)管。多單間的套房必須在開放式位置配備相同的遙控，在私人房間配備單獨(dú)的遙控。5. 酒店配套功能l 酒店配套功能應(yīng)包括：商務(wù)中心、會(huì)

30、議室、餐廳、宴會(huì)廳、健身房、游泳池、超市、多功能廳、醫(yī)務(wù)室、后勤用房等。l 會(huì)議設(shè)施包括：有至少容納200人會(huì)議的會(huì)議廳，配有衣帽間配有多個(gè)小型、中型會(huì)議室配專門的復(fù)印室有至少5000平方米的展覽廳提供同聲傳譯設(shè)施（至少4種語(yǔ)言）配電話會(huì)議設(shè)施配現(xiàn)場(chǎng)視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)配供出租的電腦及投影儀l 酒店餐廳/宴會(huì)廳：總餐位數(shù)與客房接待能力相適應(yīng)有大堂酒吧有咖啡吧、茶室、面包房有布局合理、裝飾豪華的高級(jí)西餐廳，配專門的西餐廚房有布局合理、裝飾豪華的中餐廳有至少容納200人正式宴會(huì)的宴會(huì)廳，配專門的宴會(huì)廚房行政酒廊l 酒店商務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心電話間、洽談室等應(yīng)提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)提供筆譯、口譯和專職秘書服務(wù)l

31、公共及娛樂設(shè)施：多功能廳歌舞廳、卡拉ok廳或KTV包房、棋牌室、圖書室健身房、按摩室、桑拿浴、室內(nèi)游泳池（至少40平方米）、室外游泳池（至少100平方米）、網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球室（至少4道）、壁球室、桌球室美容美發(fā)室嬰兒看護(hù)及兒童娛樂室商場(chǎng)，出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品l 后勤用房：宴會(huì)廚房/員工廚房/廚房備餐間/送餐廚房/食品儲(chǔ)存/洗滌區(qū)/送貨區(qū)洗衣房/織物間/布草間員工辦公室/家具庫(kù)房/員工更衣淋浴等運(yùn)營(yíng)行政辦公室機(jī)電設(shè)備間及經(jīng)營(yíng)方提供的設(shè)計(jì)要求。6. 設(shè)備配置要求l 電梯配置要達(dá)到或接近舒適型標(biāo)準(zhǔn)。l 提供24小時(shí)熱水；l 電梯配置數(shù)量以高峰等候時(shí)間不超過(guò)30秒為宜；l 設(shè)公用電

32、話l 自備發(fā)電系統(tǒng)7. 電梯廳及電梯、扶梯l 在30層或以上的高樓大廈的穿梭電梯必須經(jīng)過(guò)電梯專家的分析。l 擁有300多個(gè)房間和(或)17層以上的酒店需要單獨(dú)研究以確定的電梯、能力和速度要求。l 客梯必須達(dá)到最高3米的要求，開門尺寸不小于1.2米（W）*2.5米（H），貨梯開門尺寸1.8米（W）*2.5米（H）l 考慮殘疾人電梯的設(shè)置人性化、合理性；同時(shí)滿足國(guó)家有關(guān)無(wú)障礙設(shè)計(jì)的規(guī)范的要求。l 應(yīng)考慮樓梯、電梯安全系統(tǒng)和逃生裝置。入口安全系統(tǒng)和電梯監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)該與整個(gè)建筑的樓宇智能管理系統(tǒng)兼容。l 扶梯最大傾斜角度30度，平段為兩個(gè)步級(jí)。及經(jīng)營(yíng)方及相關(guān)機(jī)電顧問要求。商業(yè)綜合體l 地上建筑面積：約9

33、萬(wàn)m2l 整個(gè)項(xiàng)目地下一層及地下二層最大化設(shè)置商業(yè)面積1、 設(shè)計(jì)總則l 考慮將大型商業(yè)設(shè)置在朝向五角場(chǎng)環(huán)島以及朝向黃興路和翔殷路的位置，保證商業(yè)的主要沿街面。l 設(shè)計(jì)要求大膽創(chuàng)新，引進(jìn)全新商業(yè)設(shè)計(jì)理念。l 商業(yè)主入口前設(shè)置大型入口廣場(chǎng)。l 因五角場(chǎng)地區(qū)地下一層商業(yè)價(jià)值很高，因此項(xiàng)目地下一層商業(yè)面積盡量做到最大化。l 考慮五角場(chǎng)彩蛋下沉廣場(chǎng)人流可直接通過(guò)地下通道到達(dá)商業(yè)。l 本項(xiàng)目中的商業(yè)業(yè)態(tài)呈多元化，涵蓋了大型主力店、零散店面、超市、步行街、餐飲、娛樂、健身等，每種商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)店面的要求均有所不同，在進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意。2、 功能配比詳見商業(yè)顧問服務(wù)建議書。3、 商業(yè)設(shè)計(jì)要求l 商業(yè)定位為

34、大型主力店、時(shí)尚商鋪、精品品牌店、餐飲、娛樂等；l 商業(yè)以挑空中庭為樞紐，聯(lián)系各層商業(yè)出入口。通過(guò)公共空間的變化處理，創(chuàng)造出不同的主題和鮮明個(gè)性風(fēng)格，形成內(nèi)部四通八達(dá)的網(wǎng)絡(luò)，成為商業(yè)人流集散、水平垂直交通的樞紐。l 沿中庭四周布置休息茶座，使之成為公共空間中的半私密休息空間，給消費(fèi)者一種領(lǐng)域感和放松休息。中庭內(nèi)布置透明觀光電梯、自動(dòng)扶梯，人們?cè)诖怪鄙档幕顒?dòng)中，賦予了中庭的動(dòng)感和節(jié)奏感。l 沿街商業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)保證路面人流的到達(dá)，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮人流與臨時(shí)停車車流相分離；l 商業(yè)應(yīng)考慮櫥窗、店鋪招牌位置設(shè)計(jì)，保證各層的通透感；l 合理設(shè)計(jì)建筑外墻、屋頂以及外部廣場(chǎng)空地的廣告位置；l 商業(yè)建筑立面在與主樓

35、整體風(fēng)格保持一致的前提下，充分體現(xiàn)自身特征。l 主樓與商業(yè)的空調(diào)系統(tǒng)獨(dú)立；商業(yè)部分應(yīng)考慮滿足24小時(shí)營(yíng)業(yè)的要求。l 合理規(guī)劃商場(chǎng)的交通組織，在不影響消防和檔次的前提下盡量提高物業(yè)使用率。其中，商場(chǎng)的主通道以3.5米為限，次通道以2.2米為限。l 超市：配備給排水、排煙、隔油、排污系統(tǒng)及充足的倉(cāng)儲(chǔ)空間，設(shè)計(jì)有單獨(dú)的理貨區(qū)，荷載按照具體設(shè)計(jì)要求。4、 餐飲類商業(yè)要求l 大型餐飲一家：（2000左右），考慮客戶人流、送餐人流，合理設(shè)計(jì)室內(nèi)交通組織；l 中小型商務(wù)餐飲（500），獨(dú)立的臨街入口；l 西餐廳或咖啡廳2家，200左右；獨(dú)立的臨街入口；l 超市面積；l 餐廳設(shè)計(jì)應(yīng)考慮滿足規(guī)范要求及運(yùn)營(yíng)條件，

36、應(yīng)設(shè)計(jì)專門的給排水、排煙、隔油、排污系統(tǒng)，中餐廳應(yīng)考慮煤氣等；l 餐廳門前應(yīng)考慮地面停車位，并考慮地下停車后客戶到達(dá)餐廳的便捷性；l 餐飲的后勤流線安排在地下，地下考慮設(shè)置貨車平臺(tái)；l 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)能滿足24小時(shí)營(yíng)業(yè)的要求；同時(shí)避免噪音干擾酒店和寫字樓；l 設(shè)計(jì)過(guò)程中在地面集中考慮煙道及隔油池、消防設(shè)施等的位置；或按商業(yè)顧問的要求。5、 商業(yè)交通組織及設(shè)施建議l 水平交通組織：以挑空中庭為主要交通核心，通過(guò)有效的視線引導(dǎo)，到達(dá)分布于項(xiàng)目各層的商業(yè)出入口，將分散的商業(yè)板塊自然地聯(lián)成一體，實(shí)現(xiàn)各商業(yè)主題功能區(qū)消費(fèi)群體的互動(dòng)與共享。l 垂直交通組織：客流可利用設(shè)于各交通核心的電梯到達(dá)各層的商業(yè)區(qū)域，

37、貨物則先進(jìn)入地下一層貨區(qū)，通過(guò)四側(cè)的垂直貨梯，運(yùn)輸貨物至各層。6、 商業(yè)服務(wù)設(shè)施配置建議l 服務(wù)設(shè)施：包括電話亭、郵箱報(bào)刊亭、垃圾桶、座椅、指南圖、觸摸顯示屏、標(biāo)示系統(tǒng)等，進(jìn)行統(tǒng)一的布局及造型設(shè)計(jì)，并賦予這些設(shè)施以景觀方面的品質(zhì)和系統(tǒng)性。l 景觀設(shè)施：設(shè)施包括立體綠化、雕塑、噴泉、櫥窗、廣告、標(biāo)識(shí)物、街燈等，營(yíng)造商業(yè)輕松自然的活躍氣氛，并增加人文景觀。l 照明設(shè)施：包括人行道燈、廣場(chǎng)燈、埋地?zé)簟⒎汗鉄舻?，造型以現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔為原則，與商業(yè)風(fēng)格一致，其照明質(zhì)量應(yīng)該注重的是大眾的視覺體驗(yàn)以及公共非營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的光環(huán)境設(shè)計(jì)，并考慮節(jié)能及便于管理控制、后期維護(hù)。7、 商業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)配置建議l 庫(kù)房是儲(chǔ)存和保管商品的

38、場(chǎng)所，是商業(yè)的必要配套。l 如設(shè)置超市，綜合超市經(jīng)營(yíng)的生鮮食品占有較大比重，需合理預(yù)留儲(chǔ)存加工區(qū)空間，一般來(lái)說(shuō)，倉(cāng)儲(chǔ)式超市售貨區(qū)面積占70%80%，儲(chǔ)存加工區(qū)占15%25%，輔助區(qū)（超市行政管理、員工休息等區(qū)域）占5%10%，儲(chǔ)存加工區(qū)一般設(shè)在超市最里端。地下部分l 地下部分設(shè)計(jì)盡量滿鋪基地，地下設(shè)置為3層，地下一、二層為商業(yè)，地下三層為停車及設(shè)備用房。l 地下停車，商業(yè)、酒店、辦公的客戶停車應(yīng)相對(duì)獨(dú)立隔離，便于管理；l 考慮五角場(chǎng)彩蛋下沉廣場(chǎng)人流可直接通過(guò)地下通道到達(dá)地下一層商業(yè)。l 地下一、二層商業(yè)統(tǒng)一考慮設(shè)置衛(wèi)生間，衛(wèi)生間服務(wù)半徑建議不超過(guò)50米，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置座便器；l 員工餐廳（辦公樓

39、及商業(yè)用）建議設(shè)置在地下二層，面積按照職員的10-15%考慮。并考慮卸貨平臺(tái)，貨車停放及渣土清運(yùn)，垃圾間干濕分開。l 自行車庫(kù)面積不宜過(guò)大，可結(jié)合夾層空間考慮；l 物業(yè)服務(wù)用房盡量布置在地下二三層；l 設(shè)備機(jī)房宜集中布置，其管理通道在地面的出入口應(yīng)盡可能的減少對(duì)主樓及商業(yè)的干擾。第六章 結(jié)構(gòu)、機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求 甲級(jí)寫字樓1、 無(wú)障礙設(shè)施：必須完全滿足國(guó)家、上海當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)無(wú)障礙設(shè)計(jì)的規(guī)范要求，包括室內(nèi)和室外部分。2、 結(jié)構(gòu)系統(tǒng)l 結(jié)構(gòu)體系：根據(jù)建筑使用功能，考慮室內(nèi)外建筑設(shè)計(jì)要求，對(duì)各種結(jié)構(gòu)體系、柱網(wǎng)間距、承重梁大小、室內(nèi)凈高等進(jìn)行綜合評(píng)估（含經(jīng)濟(jì)評(píng)估），選定最佳結(jié)構(gòu)方案。必要時(shí)可以進(jìn)行多個(gè)結(jié)構(gòu)方

40、案的比較和論證，優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案。并且設(shè)計(jì)方提供必要的技術(shù)說(shuō)明及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)報(bào)告并確保所采取的結(jié)構(gòu)體系得到國(guó)家有關(guān)部門的審批通過(guò)。l 結(jié)構(gòu)形式：結(jié)構(gòu)的開間尺寸在綜合分析之基礎(chǔ)上，以爭(zhēng)取最大的成本利用率?？紤]未來(lái)租戶中包含大型跨國(guó)公司，建筑師應(yīng)考慮通過(guò)內(nèi)部樓梯垂直連接單元，如聯(lián)系兩層或多層樓的內(nèi)部樓梯設(shè)置活動(dòng)樓板系統(tǒng)。因此，結(jié)構(gòu)體系應(yīng)能作簡(jiǎn)單的修改。l 結(jié)構(gòu)承重：標(biāo)準(zhǔn)層樓面荷載按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)規(guī)范，活荷載由結(jié)構(gòu)工程師與業(yè)主協(xié)商確認(rèn)。l 在整體設(shè)計(jì)方案和樓面布置中應(yīng)充分考慮自然采光和通風(fēng)。3、 樓內(nèi)交通曳引梯、扶梯（結(jié)合考慮）l 需要布置垂直交通系統(tǒng)，用作辦公設(shè)備、生活用品、器材、職員等在樓層間的交

41、通和運(yùn)輸。服務(wù)性物品的專用運(yùn)輸系統(tǒng)應(yīng)與人行交通流分離。用以運(yùn)送職員和供應(yīng)品的電梯將進(jìn)行裝修。交通系統(tǒng)的布置與尺寸應(yīng)根據(jù)適當(dāng)?shù)脑O(shè)備和使用人員數(shù)量考慮，以爭(zhēng)取運(yùn)輸?shù)淖畲笮?。系統(tǒng)應(yīng)具有靈活性，滿足所有樓層中一個(gè)或多個(gè)用戶的使用需要。l 根據(jù)樓層數(shù)和每層面積大小，建筑師或電梯顧問應(yīng)提出合適的電梯總數(shù)和運(yùn)行速度。l 電梯的有效服務(wù)方式，數(shù)量，載重量和速度的不同配置方案應(yīng)由電梯設(shè)計(jì)顧問提供，在運(yùn)輸高峰期，等候時(shí)間不大于30秒。深化設(shè)計(jì)應(yīng)以有效辦公面積和辦公密度確定合理的電梯分布方案。電梯轎箱應(yīng)具精心設(shè)計(jì)的梯門開關(guān)控制和室內(nèi)裝璜，并便于維護(hù)。電梯應(yīng)有觸摸式面板并滿足殘疾人使用需要，同時(shí)滿足國(guó)家有關(guān)無(wú)障礙設(shè)

42、計(jì)的規(guī)范的要求。電梯的緊急出口滿足當(dāng)?shù)匾?guī)范要求。l 應(yīng)考慮樓梯、電梯安全系統(tǒng)和逃生裝置。入口安全系統(tǒng)和電梯監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)該與整個(gè)建筑的樓宇智能管理系統(tǒng)兼容。4、 采暖通風(fēng)和空調(diào)1) 概要l 設(shè)計(jì)內(nèi)容包括冷凍站設(shè)計(jì)、集中空調(diào)設(shè)計(jì)、地下停車庫(kù)及機(jī)電設(shè)備用房、熱交換站的通風(fēng)設(shè)計(jì)，包括廚房、衛(wèi)生間、開水間的通風(fēng)設(shè)計(jì)，消防樓梯間及前室等的通風(fēng)設(shè)計(jì)。l 采暖通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)由暖通工程師提出幾種可供選擇的方案，在與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上最后確定。建議按照集散型系統(tǒng)設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)集中管理、分散控制，集中操作、分散執(zhí)行，最終達(dá)到各種設(shè)備協(xié)調(diào)有序工作。l 無(wú)論是否考慮了自然條件或是否針對(duì)特定客戶的使用情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)辦公建

43、筑來(lái)說(shuō)，舒適、靈活、經(jīng)濟(jì)、持久和成本效益都是采暖通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)的關(guān)鍵因素。要有效布置建筑的機(jī)械設(shè)備，但是不能因此而占用或破壞可出租的空間。底層和樓頂?shù)姆块g位置要結(jié)合成本進(jìn)行分析。系統(tǒng)要易于服務(wù)與維護(hù)。系統(tǒng)、設(shè)備和操作過(guò)程應(yīng)該將能耗和維護(hù)人員的需求減到最小。l 要根據(jù)使用期限來(lái)評(píng)定所有的機(jī)械系統(tǒng)和能源。l 系統(tǒng)設(shè)置應(yīng)重點(diǎn)考慮加時(shí)空調(diào)使用的靈活性。2) 性能l 系統(tǒng)在維持一定溫度和濕度時(shí)能夠安靜運(yùn)行并能根據(jù)情況調(diào)整負(fù)荷。盡量減少通風(fēng)的噪音和通過(guò)管道或其它服務(wù)設(shè)施傳播的噪音。l 各種噪聲都會(huì)破壞職員的舒適感和安全感，必須采取措施消除噪聲。聲音的傳播系數(shù)不能大于NC40。l 采用適當(dāng)?shù)拇胧┦箼C(jī)械設(shè)備的

44、振動(dòng)與周圍的結(jié)構(gòu)隔開，把影響控制在ASHRAE標(biāo)準(zhǔn)的最小要求以內(nèi)。3) 設(shè)計(jì)原則l 甲級(jí)寫字樓空調(diào)系統(tǒng)結(jié)合平面設(shè)計(jì)、未來(lái)可能的分隔，保證各獨(dú)立單元可分控；l 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置時(shí)應(yīng)分區(qū)設(shè)置各分系統(tǒng)，以便分區(qū)管理、分戶計(jì)量的需要；l 新風(fēng)量不應(yīng)低于40立方/小時(shí).人的標(biāo)準(zhǔn)l 根據(jù)不同季節(jié)提供不同的新風(fēng)、排風(fēng)模式，以節(jié)省能源l 首層大堂、底商的全空氣空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置時(shí)應(yīng)注意對(duì)于大空間的制冷制熱的控制，避免冬季供熱時(shí)，熱空氣上升，地面溫度偏低的現(xiàn)象；具有加濕功能。l 室內(nèi)常溫控制在221（夏季）；201（冬季）攝氏度；濕度505l 計(jì)算機(jī)房精密空調(diào)要求：考慮到金融客戶的需求，結(jié)合外立面考慮在寫字樓中分層布置空

45、調(diào)室外機(jī)位置；l 酒店客房衛(wèi)生間設(shè)置豎向分區(qū)的機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，地下停車庫(kù)設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，公共衛(wèi)生間設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，游泳池設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。4) 設(shè)備系統(tǒng)和注意事項(xiàng)l 設(shè)備工程師應(yīng)通過(guò)對(duì)技術(shù)指標(biāo)、造價(jià)和使用年限等的比較來(lái)確定各種方案。l 仔細(xì)研究服務(wù)于工作時(shí)間以外的備用空調(diào)解決方案，以滿足用戶經(jīng)常性不規(guī)則的工作時(shí)間和多租戶的需要。對(duì)于中央控制室、綜合布線室、消防中心、設(shè)備和配電機(jī)房的空調(diào)系統(tǒng)，應(yīng)予以合理考慮，空調(diào)機(jī)房應(yīng)有較好的隔聲和密閉性，空調(diào)機(jī)房的外門應(yīng)向外開啟，應(yīng)考慮搬運(yùn)設(shè)備的入口或預(yù)留安裝孔洞。l 應(yīng)由暖通工程師負(fù)責(zé)完成空調(diào)冷熱負(fù)荷的數(shù)值計(jì)算。l 考慮能量?jī)?chǔ)存和熱量再利用問題，每個(gè)系統(tǒng)都應(yīng)為業(yè)主

46、考慮以下標(biāo)準(zhǔn)：初期投資成本運(yùn)行成本 維護(hù)成本（包括：預(yù)防性的維護(hù)和修理）使用年限 其他無(wú)形因素建設(shè)的可行性l 全樓應(yīng)設(shè)夏季冷風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、冬季熱風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)、防火及排煙系統(tǒng)、空調(diào)自動(dòng)控制系統(tǒng)。其成本和設(shè)計(jì)的注意事項(xiàng)應(yīng)該明確規(guī)定，并和業(yè)主共同商討。員工餐廳食品的氣味不能擴(kuò)散到寫字樓的其它區(qū)域，或在寫字樓的通風(fēng)系統(tǒng)中循環(huán)。l 在衛(wèi)生間和管理室內(nèi)要保持負(fù)壓排氣。要在門上設(shè)置排氣格柵或采取其它的適當(dāng)措施。在主體建筑的入口大廳內(nèi)要保持正壓，并在接待臺(tái)補(bǔ)充熱源。l 應(yīng)確定節(jié)水的技術(shù)和設(shè)備。l 應(yīng)考慮天然氣入口表房位置。l 機(jī)械工程師應(yīng)提供每年機(jī)械系統(tǒng)運(yùn)行和維護(hù)成本的方案設(shè)計(jì)文件。此分析將會(huì)在初步

47、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行調(diào)整。l 通過(guò)對(duì)不同類型的能源管理系統(tǒng)(EMS)等的計(jì)算機(jī)監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估，以確定哪種系統(tǒng)在運(yùn)行效率和能量貯存方面最為有效。該系統(tǒng)由業(yè)主認(rèn)可的制造商提供，并簽訂可按年續(xù)約的維護(hù)協(xié)議。此系統(tǒng)還應(yīng)納入到樓宇綜合智能化管理體系中。l 必須評(píng)估可選的控制裝置。應(yīng)該包括控制規(guī)范和系統(tǒng)說(shuō)明，以使維護(hù)人員易于了解掌握。5、 管道和給排水設(shè)備1) 給排水包括：生活給水、生活熱水、消防系統(tǒng)給排水設(shè)計(jì)、雨污水系統(tǒng)設(shè)計(jì)、中水系統(tǒng)設(shè)計(jì)、空調(diào)循環(huán)冷卻水系統(tǒng)設(shè)計(jì)、洗衣房、游泳池給排水設(shè)計(jì)、停車庫(kù)消防給排水設(shè)計(jì)。2) 生活用水供應(yīng)l 應(yīng)通過(guò)分析確定是否應(yīng)該和在何處需要采取水處理措施以盡可能減少設(shè)備維護(hù)需要，并滿

48、足衛(wèi)生間、茶水間和設(shè)備用房的用水需要。l 水管應(yīng)該根據(jù)規(guī)范進(jìn)行消毒，未軟化的水可供電動(dòng)飲水機(jī)和茶水間使用。l 熱水供應(yīng)可考慮利用熱交換站水源，供給餐廳、淋浴間等熱水需要。l 給水系統(tǒng)建議單獨(dú)做凈化水處理系統(tǒng)，達(dá)到直接飲用標(biāo)準(zhǔn)。3) 設(shè)備固定件l 在寫字樓豎向管井布置時(shí)應(yīng)預(yù)留一定的上下水條件，以便于后期經(jīng)營(yíng)中加設(shè)衛(wèi)生間的需要；使用節(jié)水閥，同時(shí)從初期投入成本、節(jié)水、改善維護(hù)條件和使用年限等方面進(jìn)行評(píng)估。l 根據(jù)大樓今后管理需要應(yīng)考慮能源計(jì)量如：水表、熱表等。4) 衛(wèi)生間l 應(yīng)考慮對(duì)衛(wèi)生間傳統(tǒng)布置方式的突破，針對(duì)市場(chǎng)要求，緊鄰?fù)庵A(yù)留一個(gè)行政衛(wèi)生間上、下水管道接口條件。l 洗手盆設(shè)冷、熱水。5) 污

49、廢水排放l 衛(wèi)生間污水經(jīng)污水處理后，再排入市政管道。l 廚房排水需做隔油處理后再排放。l 暴雨排泄由市政系統(tǒng)處理，符合規(guī)范要求。在地下或基礎(chǔ)內(nèi)的排水溝內(nèi)設(shè)置沉積物的攔截口和清掃口。l 必須在餐廳的食品加工區(qū)內(nèi)設(shè)置大小適當(dāng)?shù)挠椭占骱颓逑雌?。收集器要?shí)用，并且易于用機(jī)械方法清洗，地下餐廳后廚區(qū)應(yīng)考慮排油煙位置。6) 地下停車庫(kù)l 本項(xiàng)目三種業(yè)態(tài)（甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、商業(yè)）的地下相通，是一個(gè)完整停車庫(kù)，應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)，設(shè)地面沖洗給排水及消防給排水。6、 電力供應(yīng)l 本項(xiàng)目按照一級(jí)負(fù)荷用電考慮，引入兩路獨(dú)立的高壓電源，重要負(fù)荷應(yīng)有第三種備用電源方式，需確定備用電源和應(yīng)急電源容量，有自備發(fā)電機(jī)時(shí)，說(shuō)

50、明啟動(dòng)方式與市電網(wǎng)的關(guān)系。l 應(yīng)提供詳細(xì)的負(fù)荷計(jì)算書及負(fù)荷分析、設(shè)備技術(shù)參數(shù)和選型要求。l 工程供電：高低壓進(jìn)出線路的型號(hào)及敷設(shè)方式，酒店、寫字樓、商業(yè)不同業(yè)態(tài)的建筑內(nèi)豎井的合理分布和合理的配電路徑及安裝方式。l 電力工程師應(yīng)協(xié)助業(yè)主與供電部門協(xié)商供電方案，確認(rèn)供電性質(zhì)、容量、進(jìn)線走向和保護(hù)方式等一系列問題。l 為了滿足預(yù)期用戶的需要，基本的電力供應(yīng)要求為100120瓦/或更高，雙路供電，備用發(fā)電機(jī)（備用發(fā)電機(jī)除應(yīng)急外，還應(yīng)滿足大型外資金融機(jī)構(gòu)客戶使用需求，并安排相應(yīng)位置）。機(jī)電設(shè)計(jì)顧問應(yīng)核實(shí)這些數(shù)據(jù)。l 考慮應(yīng)急照明供電系統(tǒng)，可用于樓內(nèi)應(yīng)急通道的疏散指示照明，以及重要人員設(shè)備用房辦公的部位設(shè)

51、置?？紤]辦公空間的二次裝修，照明和電源的容量和配電盤回路數(shù)和線槽應(yīng)充分預(yù)留條件。l 機(jī)電設(shè)計(jì)顧問應(yīng)估計(jì)所有的電力荷載要求，包括研發(fā)機(jī)構(gòu)比通常機(jī)構(gòu)的電力要求會(huì)更高，對(duì)租戶單位加以分類以保持相對(duì)獨(dú)立。l 照明和分配電箱在公共場(chǎng)所，如地下車庫(kù)、公共走廊、室外立面照明、路燈或庭院燈等應(yīng)采用集中控制方式由樓宇智能管理中心監(jiān)控，電氣豎井中的電度計(jì)量表應(yīng)具備分時(shí)計(jì)價(jià)和遠(yuǎn)程抄表功能。l 考慮用戶單獨(dú)供電需要可在變電室低壓柜內(nèi)設(shè)置相應(yīng)數(shù)量、相應(yīng)容量的預(yù)留開關(guān)。l 配電方案從公用和客戶用兩方面考慮，客戶區(qū)內(nèi)照明動(dòng)力也應(yīng)區(qū)分，不可能一箱一路到位。l 供電配電至少包括：高壓變電 低壓配電 景觀、庭院照明 動(dòng)力系統(tǒng) 照

52、明系統(tǒng) 備用發(fā)電：設(shè)置柴油發(fā)電機(jī)，以滿足特殊用戶的需求。l 電力工程師應(yīng)以下列標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主各套設(shè)備系統(tǒng)的采用：初期投資成本 運(yùn)行成本 維護(hù)成本（包括：預(yù)防性的維護(hù)和修理）使用年限 其他無(wú)形因素 建設(shè)的可行性 7、 防雷及接地系統(tǒng)l 防雷接地 l 弱電、計(jì)算機(jī)房接地 l 建筑物內(nèi)設(shè)施保護(hù)設(shè)備接8、 安保系統(tǒng)l 安全保衛(wèi)與消防聯(lián)運(yùn)應(yīng)緊密聯(lián)系考慮優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和有效聯(lián)運(yùn)。l 為保證建筑各方面的安全，應(yīng)精心設(shè)計(jì)保安系統(tǒng)，包括出入控制、防盜報(bào)警、閉路電視、電子巡更、停車管理等系統(tǒng)，并輔以智能卡管理。l 對(duì)建筑物的主要出入口、電梯廳、電梯橋廂、主要設(shè)備控制中心機(jī)房、庫(kù)房等重要通道口進(jìn)行實(shí)時(shí)或設(shè)定程序統(tǒng)一監(jiān)控。在正

53、常辦公時(shí)間以外，地面和地下停車應(yīng)該合并為一個(gè)出入控制系統(tǒng)。l 重要場(chǎng)所應(yīng)裝有防盜探頭和警報(bào)器，在發(fā)生非法侵入時(shí)自動(dòng)或手動(dòng)報(bào)警。l 應(yīng)提出覆蓋建筑所有出入口以及公共區(qū)域內(nèi)的電視監(jiān)視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方案。在設(shè)計(jì)中應(yīng)確定該設(shè)備控制室的合適位置，使安全監(jiān)管人員能夠?qū)M(jìn)出建筑的貨物進(jìn)行控制管理。l 停車管理系統(tǒng)包括出入口升降臂、自動(dòng)泊車導(dǎo)航系統(tǒng)和自動(dòng)停車交費(fèi)系統(tǒng)。9、 消防報(bào)警措施沒l 防火安全設(shè)計(jì)符合相關(guān)規(guī)范要求。本區(qū)可共用消防水池和消防泵房。水池的容量應(yīng)按消防用水量最大的一幢高層建筑計(jì)算。l 按照規(guī)范要求在每層的核心區(qū)配備罐狀滅火器。應(yīng)仔細(xì)考慮防火樓梯內(nèi)滅火器的布置。l 在設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮中央空調(diào)控制系統(tǒng)在警

54、報(bào)情況下的煙控。除了滅火和警報(bào)系統(tǒng)之外，要考慮緊急通風(fēng)口和建筑增壓措施，以控制煙霧的擴(kuò)散。通過(guò)使失火層處于負(fù)壓而相鄰空間處于正壓下而將煙霧限制在失火層，并將新鮮空氣引入樓梯和電梯間。l 機(jī)械系統(tǒng)和煙霧探測(cè)器的設(shè)計(jì)，必須保證在發(fā)生火災(zāi)的時(shí)候系統(tǒng)能夠使失火層處于負(fù)壓下，而同時(shí)使建筑的其它部分為正壓?？照{(diào)控制系統(tǒng)應(yīng)該能保證空氣供給和排放都達(dá)到100%的要求。l 應(yīng)在首層設(shè)置控制室或消防指揮室以備緊急之需，包括下列最低要求：通訊系統(tǒng)控制板 火災(zāi)警報(bào)和檢測(cè)的信號(hào)器和控制板 備用電力控制器 電話 噴淋管和流量指示 通風(fēng)系統(tǒng)控制器和情況指示器 電梯指示器和控制板 l 建筑平面圖解（圖解指示牌）應(yīng)配備應(yīng)急發(fā)電

55、系統(tǒng)，其電量要滿足建筑在緊急情況下的需要。以下各項(xiàng)的啟動(dòng)順序由工程師進(jìn)行確定：消防報(bào)警：溫感、煙感、平板、失壓、水流指示、敲擊按鈕等聯(lián)運(yùn)滅火：防火簾、消火栓、噴灑、通風(fēng)、排煙、氣滅、電梯照明、廣播、通訊等火災(zāi)探測(cè)和警報(bào)系統(tǒng)出口和應(yīng)急燈防火器材和設(shè)備機(jī)械通風(fēng)和空調(diào)控制系統(tǒng)電梯通訊系統(tǒng)電話系統(tǒng)寫字樓工程部，包括計(jì)算機(jī)如有防火消防論證，則設(shè)計(jì)院應(yīng)配合實(shí)施。10、 通訊設(shè)施l 無(wú)線和有線通訊 l 高速寬帶接入網(wǎng) l 有線通訊：用于傳輸聲音、數(shù)據(jù)、圖片和寬帶網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系的數(shù)據(jù)系統(tǒng)(IP 或 ATM)；足夠的DDN (E1, T1), ISDN和 DDN等語(yǔ)言系統(tǒng)l 終端及網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) l 高速局域網(wǎng) l 服務(wù)器、網(wǎng)絡(luò)集線器和互聯(lián)網(wǎng)連接、有