技術(shù)經(jīng)濟學課程設(shè)計,項目財務評價

1、學號技術(shù)經(jīng)濟學課程設(shè)計設(shè)計說明書安東新區(qū)某房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目財務評價起止日期：2013年12月30日至2014年1 月3日學生姓名/ 班級成績指導教師(簽字)經(jīng)濟與管理學院2014年 1月 3日分工明晰學號姓名主要負責的任務編制營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表（P5）、項目資本金流量表（P9）、利潤及利潤分配表（P12）、盈利能力分析（P13）、盈虧平衡分析（P15）、報告書的撰寫編制總成本費用表（P4）、項目全部資金現(xiàn)金流量表（P6）、項目總投資使用計劃與資金籌措表（P7）、借款還本付息表（P11）、償債能力分析（P14）、單因素敏感分析（P16）評 分 表學號姓名報告成績答辯40%合計內(nèi)容全

2、面30%計算準確20%格式規(guī)范10%目錄1總論11.1項目名稱11.2項目背景11.3建設(shè)背景11.4建設(shè)地點11.5建設(shè)規(guī)模11.6基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置22財務報表32.1數(shù)據(jù)分析32.2總成本費用估算表42.3營業(yè)收入及營業(yè)稅金及附加表52.4項目資金現(xiàn)金流量表62.5項目資本金現(xiàn)金流量表92.6借款還本付息表112.7利潤及利潤分配表122.8對財務評價指標進行盈利能力分析132.9對財務評價指標進行償債能力分析143項目風險分析153.1盈虧平衡分析153.2單因素敏感性分析164.綜合評價185學習體會206參考文獻2121技術(shù)經(jīng)濟學課程設(shè)計報告書1總論1.1項目名稱安東新區(qū)住宅開發(fā)項目。1

3、.2項目背景該項目財務評價是在可行性研究完成市場需求預測、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、原材料的供應、建設(shè)條件和建設(shè)地址選擇、環(huán)境保護和勞動定員等方面的研究和多方案比較的基礎(chǔ)上，確定了最佳方案的基礎(chǔ)上進行的。下面是對安東新區(qū)的位勢分析、普通住宅分析、市場供需關(guān)系分析，其分析結(jié)果如下：（內(nèi)容均為借鑒）（一） 安陽市東區(qū)開發(fā)區(qū)位優(yōu)勢安東區(qū)西起曙光路，東至京港澳高速公路，北起黃河，南至文昌大道，是未來的行政及居住核心區(qū)域，也是安陽市規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域，目前行政機關(guān)單位林立，配套設(shè)施不斷完善，是未來最宜居的高檔居住片區(qū)。（二） 安陽市普通住宅市場分析安東目前在售住宅項目主要分布在靠近市政府的易園以及文峰大道和中

4、華路沿線，建筑形態(tài)一中高品質(zhì)的高層和小高層為主，主力戶型為120-150平方左右的三房，區(qū)域樓盤價格主要集中在3300-4000元/平方之間。區(qū)域客戶主要以私營為主，安東去機關(guān)單位公務員，企業(yè)中高層為主，還有部分來至周邊縣城的高收入客戶。（三） 市場供需關(guān)系分析標準規(guī)劃影響下，本區(qū)未來將有大量的寫字樓，商業(yè)項目供應，建筑形式逐漸一純高產(chǎn)品為主，且隨著價格不斷攀升，戶型面積趨小，創(chuàng)新型產(chǎn)品將進入市場；板塊房價隨著CBD中央商務區(qū)建設(shè)力度的加強和高品質(zhì)樓盤的增加，區(qū)域逐漸成為安陽市房地產(chǎn)市場價格的制高點；客戶主要以在安陽工作和經(jīng)商的中高收入客戶為主，隨著板塊項目戶型的創(chuàng)新和面積的緊湊實用性加強，客

5、戶年齡也要將趨于年輕化，長期前景較好。1.3建設(shè)背景隨著安陽城市化進程的加快、城市社會經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能進一步拓展，尤其是安陽新區(qū)的開發(fā)，某房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得一開發(fā)項目，該項目征地面積為7.5畝，土地費用為510萬元，用地性質(zhì)為建造商品住宅（其中包括代征地1.97畝）擬建項目容積率為2.61，面積為13050平方米。該土地上有拆遷戶數(shù)84戶，共計面積為2462平方米。返遷面積是原面積的1.65倍。該項目擬從土地再開發(fā)，前期準備工作開始需要3年才能竣工。1.4建設(shè)地點 安陽市東區(qū)開發(fā)區(qū)。1.5建設(shè)規(guī)模 建設(shè)總面積為13050平方米。1.6基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的設(shè)置根據(jù)老師提

6、供的數(shù)據(jù)編制，現(xiàn)將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)做簡單說明如下：1.6.1投資估算及資金籌措1該公司有資本金1000萬元，公司將全部用來啟動該項目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費用510萬元，勘察設(shè)計費用28萬元，進行前期準備工作432萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費用40萬元。2工程款按預算為650萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位墊至項目預售前，共需80萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費用由房地產(chǎn)開發(fā)公司還款時支付。同時這部分費用第一年用于工程的為20萬元，其他60萬元用于第二年的工程建設(shè)。3把每年預售房屋的款項用于工程建設(shè)及其他一些費用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還

7、。第二年工程建設(shè)款還需300萬元，第三年還需投資270萬元。本項目投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三部分，自有資金1000萬元，實現(xiàn)銷售收入以后，當年的銷售收入（扣除稅費）用于當年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年，不足部分向建設(shè)銀行貸款（年利率按6.14%計），為簡化計算，現(xiàn)金流量的發(fā)生時點均遵循年末習慣法。1.6.2銷售計劃、進度安排1返遷部分：拆遷戶返遷在第4年，償還面積部分按當?shù)卣?guī)定的價格，房地產(chǎn)開發(fā)公司可收取360元平方米，而超過部分按成本價格500元m2收取。2銷售部分：擬在第二年對項目投資超過25%，并且工程基礎(chǔ)部分完工后開始銷售，在第五年年末將房屋銷售完畢，房屋售價為2400元m

8、2(均價)。每年銷售任務按總面積扣除返遷面積計算，第二年的任務為18%，以后各年任務分別依次為27%，35%，20%。并且對第二年購房者優(yōu)惠10%，對第三年購房者優(yōu)惠5%，第四年，第五年按現(xiàn)房價格銷售。1.6.3稅費根據(jù)規(guī)定該項目需要繳納以下稅費：營業(yè)稅5%，城市維護建設(shè)稅7%，教育費附加3%。房地產(chǎn)稅按銷售收入的12%計。1.6.4項目成本1.管理費用：指開發(fā)企業(yè)、行政管理部門為管理和組織生產(chǎn)活動而發(fā)生的各種費用，此項目各年的管理費用均為40萬元。2.財務費用：指項目為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要指運營期間的利息凈支出，自行安排借款償還計劃，按年利率為6.14%計息。1.6.5還款期限及還

9、款方式1還款期限：在借款后第三年還清本利和。2還款方式：在有足夠能力時用預售收入將借款本利和一次還清。1.6.6評價參數(shù)設(shè)置此項目的基準內(nèi)部收益率為12%，基準投資回收期為5年。評價參數(shù)包括全部投資和資本金的財務凈現(xiàn)值（FNPV），財務內(nèi)部收益率（FIRR），動態(tài)投資回收期，靜態(tài)投資回收期，投資利潤率，資本金利潤率（數(shù)據(jù)不足的自行增加數(shù)據(jù)，若數(shù)據(jù)無法查到，自行估算）。2財務報表2.1數(shù)據(jù)分析由1.4給出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析可得以下結(jié)果：（結(jié)果均保留兩位小數(shù)）2.1.1資金的來源與籌措： (1)自有資金：1000萬元； (2)銀行借款（施工單位擬借款）：80萬元； (3)從第二年起每年銷售獲得的資金可

10、用于后面項目的建設(shè)；2.1.2拆遷計擬建項目面積： (1)拆遷面積：24621.65=4062.3平方米； (2)擬建項目面積：13050平方米；2.1.3拆遷獲得資金：2462360+2462(1.65-1)500/10000=168.65萬元；2.1.4銷售獲得資金：（1)第二年(13050-4062.3)18%2400(1-10%)/10000=349.44萬元；（2)第三年(13050-4062.3)27%2400(1-5%)/10000=553.28萬元； (3)第四年(13050-4062.3)35%2400/10000=754.97萬元； (4)第五年(13050-4062.3)

11、20%2400/10000=431.41萬元；2.1.5資金流動分析：(1)第一年資金流動：1000+20=1020萬元(其中土地費用510萬元，勘察設(shè)計28萬元，進行前期準備工作432萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費用40萬元)，施工單位擬借款第一年用于工程的為20萬元；（2)第二年資金流動：施工單位擬借款中60萬元用于第二年的工程建設(shè)；第二年工程建設(shè)款需300萬元；銷售獲得資金349.44萬元；施工單位擬借款本息和為80(1+6.14%)(1+6.14%)=90.13萬元；最終累計資金額為欠銀行349.44-300-90.13=40.69萬元；（3）第三年資金流動：第三年需投資270萬元；銷

12、售獲得資金553.28萬元；銀行借款40.69(1+6.14%)=43.20萬元；最終累計資金額為553.28-43.20-270=240.08萬元；（4）第四年資金流動：拆遷獲得資金：168.65萬元；銷售獲得資金754.97萬元；最終累計資金額為168.65+754.97=923.62萬元； （5）第五年資金流動：銷售獲得資金431.41萬元；最終累資金額為923.62+431.41=1355.03萬元。2.1.6本金與利息分析 （1）第一年施工擬借款為20萬元，總投資與資金籌措相差10萬元，擬用貸款獲得，二者的利息率均為6.14%；到年末第一年的利息支出為30*6.14%=1.84萬元；

13、（2）第二年用于項目建設(shè)的施工擬借款為60萬元，總投資與資金籌措相差9.78萬元，加上第一年的本金利息和；到年末第二年的利息支出為（31.84+60+9.78）*6.14%=6.24萬元；（3）第三年由于銷售收入足以還清本金利息和，所以一次性還清本金利息和，但本年依然有利息為前兩年所有的利息本金和乘以利息率；到年末第三年的利息支出為（31.84+69.78+6.24）*6.14%=6.62萬元；（4）第四年與第五年沒有利息支出。2.2總成本費用估算表表1：總成本費用估算表 總成本費用估算表 單位：萬元序號 年份 項目合計123451土地費用510.00 510.00 2勘察設(shè)計費用28.00

14、28.00 3前期準備工程費用432.00 432.00 4房屋開發(fā)費用650.00 20.00 360.00 270.00 5管理費用200.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 6開發(fā)期稅費0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7財務費用14.70 1.84 6.24 6.62 總計1834.70 1031.84 406.24 316.62 40.00 40.00 土地費用，勘察設(shè)計費用，前期準備工程費，房屋開發(fā)費和管理費都是在1.6基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置中給出的，該公司有資本金1000萬元，公司將全部用來啟動該項目。第一年公司將其全部用完，主要包括

15、土地費用510萬元，勘察設(shè)計費用28萬元，進行前期準備工作432萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費用40萬元； 開發(fā)期稅一項根據(jù)要求不計，財務費用為在開發(fā)期間籌集資金所產(chǎn)生的利息，詳見2.1.6本金與利息分析，根據(jù)分析得第一年應付利息=本年借款*利率=1.84 萬元；第二年應付利息=年初借款累積*利率+本年借款*利率=6.24萬元；第三年利息=年初借款累積*利率=6.62 萬元；最后總成本費用=土地費用+勘察設(shè)計費用+前期準備工程費用+房屋開發(fā)費用+管理費用+開發(fā)期稅費+財務費用。2.3營業(yè)收入及營業(yè)稅金及附加表表2：營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表 金額單位:萬元

16、銷售量單位:平方米序號年份項目 合計123451營業(yè)收入2257.751.1售房1.1.1售房面積8987.701617.792426.683145.701797.541.1.2售房單價（元/）2160.002280.002400.002400.001.1.3銷售總計2089.10349.44553.28754.97431.411.2返遷部分內(nèi)部分外1.2.1返遷面積4062.302462.001600.301.2.2返遷單價（元/）360.00500.001.2.3返遷總計168.6588.6380.022營業(yè)稅金及附加124.1819.2230.4350.8023.732.1營業(yè)稅（5%）

17、112.8917.4727.6646.1821.572.2城市維護建設(shè)稅（7%）7.901.221.943.231.512.3教育附加稅（3%）3.390.520.831.390.653稅后收入2133.57330.22522.85872.82407.68返遷部分：拆遷戶返遷在第4年，償還面積部分按當?shù)卣?guī)定的價格，房地產(chǎn)開發(fā)公司可收取360元平方米，而超過部分按成本價格500元m2收取；銷售部分：擬在第二年對項目投資超過25%，并且工程基礎(chǔ)部分完工后開始銷售，在第五年年末將房屋銷售完畢，房屋售價為2400元m2(均價)。每年銷售任務按總面積扣除返遷面積計算，第二年的任務為18%，以后各年任

18、務分別依次為27%，35%，20%。并且對第二年購房者優(yōu)惠10%，對第三年購房者優(yōu)惠5%，第四年，第五年按現(xiàn)房價格銷售；按照1.6中給出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，算出每年的銷售面積，再乘以銷售單價，計算出銷售總計，詳見2.1數(shù)據(jù)分析：第二年為(13050-4062.3)18%2400(1-10%)/10000=349.44萬元；第三年為(13050-4062.3)27%2400(1-5%)/10000=553.28萬元；第四年為(13050-4062.3)35%2400/10000 +2462360+2462(1.65-1)500/10000=754.97萬元+168.65萬元=923.62萬元；第五年為(

19、13050-4062.3)20%2400/10000=431.41萬元；營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育附加稅為營業(yè)稅的3%，營業(yè)收入扣除掉營業(yè)稅金及附加，即得到稅后收入。2.4項目資金現(xiàn)金流量表 由于項目在運營過程中存在一些不可避免的資金流出，所以需要進行融資前分析和融資后分析：2.4.1進行融資前項目全部資金現(xiàn)金流量表表3：項目全部資金現(xiàn)金流量表 項目全部資金現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號項目合計計算期123451現(xiàn)金流入2257.75349.44553.28923.62431.411.1營業(yè)收入2257.75349.44553.28923.62431.412現(xiàn)金流出

20、2018.901030.00419.22340.4390.80138.452.1建設(shè)投資1620.00990.00360.00270.002.2經(jīng)營成本200.0040.0040.0040.0040.0040.002.3營業(yè)稅金及附加124.1819.2230.4350.8023.732.4調(diào)整所得稅74.7274.723凈現(xiàn)金流量-1030.00-69.78212.85832.82292.96累計凈現(xiàn)金流量-1030.00-1099.78-886.93-54.11238.85NPV￥-128.27IRR7%靜態(tài)投資回收期（年）4.18分析：表中的營業(yè)收入詳見表2：營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算

21、表，調(diào)整所得稅即為第五年開始盈利的利潤總額*所得稅率25%=74.72萬元；建設(shè)投資為表1：總成本費用估算表中的土地費用、勘察設(shè)計費用、前期工程費、房屋開發(fā)費四項之和，經(jīng)營成本為表1：總成本費用估算表中的管理費用，營業(yè)稅金及附加詳見表2：營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表。1.NPV:根據(jù)此表中的凈現(xiàn)金流量值計算項目凈現(xiàn)值指標（NPV）（基準收益率i。=12%），所以該項目的凈現(xiàn)值為NPV=-1030*(P/F,i,1)-69.78*(P/F,i,2)+212.85*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）=-128.27萬元，即財務凈現(xiàn)值（FNPV）

22、為-128.27萬元。2.IRR:根據(jù)此表中的凈現(xiàn)金流量值知道該項目凈現(xiàn)值表達式，所以此項目的凈現(xiàn)值表達式為NPV=-1030*(P/F,i,1)-69.78*(P/F,i,2)+212.85*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）第一次試算，取i1=6% 代入上式中求得： NPV(i1)=23.50萬元 0；第二次試算，取i2=8% 代入上式中求得： NPV(i2)=-33.03萬元 0；可見，內(nèi)部收益率必然在6%-8%之間，利用線性內(nèi)插法可求得該全部投資所得稅后財務內(nèi)部收益率為： IRRi=6%+23.50/(23.50+33.03)(8%-

23、6%)=7%，即內(nèi)部收益率（IRR）為7%。綜上所述得出，全部投資資金內(nèi)部收益率基準折現(xiàn)率，即7%靜態(tài)投資回收期,即54.18，但基準投資回收期動態(tài)投資回收期，即50；第二次試算，取i2=7% 代入上式中求得： NPV(i2)=-19.17萬元 0；可見，內(nèi)部收益率必然在5%-7%之間，利用線性內(nèi)插法可求得該全部投資所得稅后財務內(nèi)部收益率為： IRRi=5%+38/(38+19.17)(7%-5%)=6%，即內(nèi)部收益率（IRR）為6%。綜上所述得出，全部投資資金內(nèi)部收益率基準折現(xiàn)率，即6%靜態(tài)投資回收期,即54.27，但基準投資回收期動態(tài)投資回收期，即50；第二次試算，取i2=8% 代入上式中

24、求得： NPV(i2)=-33.03萬元 0；第二次試算，取i2=7% 代入上式中求得： NPV(i2)=-19.17萬元 0；可見，內(nèi)部收益率必然在5%-7%之間，利用線性內(nèi)插法可求得該全部投資所得稅后財務內(nèi)部收益率為： IRRi=5%+38/(38+19.17)(7%-5%)=6%，即內(nèi)部收益率（IRR）為6%；3.投資回收期：靜態(tài)投資回收期： TP =T+第T年的累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/第（T+1）年的凈現(xiàn)金流量 =4+78.59/292.96=4.27年；動態(tài)投資回收期：TP* =T*+第T*年的累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/第（T*+1）年的凈現(xiàn)金流量 =6年；根據(jù)表3計算結(jié)果可知：稅后全

25、部投資的財務凈現(xiàn)值NPV為-128.27萬元，小于零，財務內(nèi)部收益率為7%，靜態(tài)投資回收期為4.18年，但動態(tài)投資回收期大于基準投資回收期5年，從全部投資角度來看該項目部不可行。從表5計算結(jié)果可知：資本金的財務凈現(xiàn)值為-136.00萬，財務內(nèi)部收益率為6%，靜態(tài)投資回收期為4.27年，動態(tài)投資回收期大于基準投資回收期5年，從資本金角度來看該項目也不可行。所以項目的財務凈現(xiàn)值均小于零，且各項財務指標均小于行業(yè)基準水平，盈利能力不滿足行業(yè)要求。 2.9對財務評價指標進行償債能力分析 項目清償能力分析主要是考察項目計算期內(nèi)各年的財務狀況及償債能力。需要編制借款還本付息估算表，已編制為表6,；資金來源

26、與運用表，已編制為表4；資產(chǎn)負債表，已編制為表5；等基本財務報表，計算資產(chǎn)負債率、借款償還期、流動比率和速動比率等評價指標。借款的還款方式為: 在有足夠能力時用預售收入將借款本利和一次還清。還款期限：在借款后第三年還清本利和。第一年施工擬借款為20萬元，總投資與資金籌措相差10萬元，擬用貸款獲得，二者的利息率均為6.14%；到年末第一年的利息支出為30*6.14%=1.84萬元；第二年用于項目建設(shè)的施工擬借款為60萬元，總投資與資金籌措相差9.78萬元，加上第一年的本金利息和；到年末第二年的利息支出為（31.84+60+9.78）*6.14%=6.24萬元；第三年由于銷售收入足以還清本金利息和

27、，所以一次性還清本金利息和，但本年依然有利息為前兩年所有的利息本金和乘以利息率；到年末第三年的利息支出為（31.84+69.78+6.24）*6.14%=6.62萬元；第四年與第五年沒有利息支出。第一年資金流動：1000+20=1020萬元(其中土地費用510萬元，勘察設(shè)計28萬元，進行前期準備工作432萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費用40萬元)，施工單位擬借款第一年用于工程的為20萬元；第二年資金流動：施工單位擬借款中60萬元用于第二年的工程建設(shè)；第二年工程建設(shè)款需300萬元；銷售獲得資金349.44萬元；施工單位擬借款本息和為80(1+6.14%)(1+6.14%)=90.13萬元；最終累

28、計資金額為欠銀行349.44-300-90.13=40.69萬元；第三年資金流動：第三年需投資270萬元；銷售獲得資金553.28萬元；銀行借款40.69(1+6.14%)=43.20萬元；最終累計資金額為553.28-43.20-270=240.08萬元；可看出第三年以后都不在有欠款。 =114.48/324.89*100%=35%由財務報表表2中可以看出，項目籌措資金和項目凈收益可以支付項目的各項支出，不需要通過借款方式彌補資金不足。由表6可知，項目可籌措足夠資金按約定方式償還銀行貸款。各年的資產(chǎn)負債率能較好的滿足項目要求，資產(chǎn)負債率在50%以下。從整體上看出，該企業(yè)項目比較強的償債能力。

29、3項目風險分析3.1盈虧平衡分析3.1.1盈虧平衡分析的概念與公式盈虧平衡分析是研究工程建設(shè)項目投產(chǎn)后正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)量、成本、利潤三者之間的平衡關(guān)系，以盈虧平衡時的狀況為基礎(chǔ)，測算項目的生產(chǎn)負荷及承受風險的能力。盈虧平衡點越低，說明項目抵抗風險的能力越強；反之，若盈虧平衡點越高，則項目抵抗風險的能力越弱。項目或企業(yè)的利潤一般由收入情況和總的成本決定，而收入和成本都與項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品銷量有關(guān)?？偟匿N售收入在單位產(chǎn)品價格(P)一定的情況下與產(chǎn)品的產(chǎn)銷量(Q)成正比，成本的總額與產(chǎn)銷量之間也有著相互依存的關(guān)系。產(chǎn)品的成本總額由固定成本(F)和變動成本(其中為單位產(chǎn)品變動成本)構(gòu)成。在計算項目

30、利潤時還要考慮其產(chǎn)品應繳納的稅金總額(為單位產(chǎn)品的銷售稅)。盈虧平衡點為：Q*=年固定成本/（單價-單位變動成本-單位產(chǎn)品銷售稅金）根據(jù)：生產(chǎn)總本=銷售收入 總成本（C）=總固定成本（Cf）+變動成本（Cv）*銷售量=Cf+Cv*Q 銷售收入（B）（扣除稅金）=銷售單價（P）*（1-銷售稅率t）*銷售量（Q）即Cf+CvQ=P（1-t）Q=(p-t)QQ=Cf/P(1-t)-Cv其盈虧平衡點生產(chǎn)能力利用率=（Cf/P（1-t）-Cv）*（1/Q*）,在此處生產(chǎn)能力利用率越低越好。表8 ：盈虧平衡點固定成本單位變動成本單價盈虧平衡點970.00 0.07 0.24 5583.07 3.1.2盈虧

31、平衡分析當盈虧平衡時，企業(yè)利潤為零，則可以得：Q*=970/（0.24-0.07）=5583.07平方米盈虧平衡點的生產(chǎn)能力利用率(E*)=(5583.07/13050）*100%=42.78%其中：盈虧平衡點產(chǎn)量，又稱保本點產(chǎn)量。越小表示抵抗風險能力越強。3.1.3盈虧平衡分析的應用 （1）在已知單位變動成本、固定成本總額和單位產(chǎn)品售價的情況下，可先預測保本的產(chǎn)銷量，然后再根據(jù)市場預測結(jié)果判斷項目的風險程度。一般借助于經(jīng)營安全率指標來確定。 經(jīng)營安全率越大，表明企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況越良好，擬建項目越可靠安全。一般來說：30%，說明經(jīng)營狀況良好;25%30%為較好，要警惕;10%則很危險。此題中設(shè)

32、經(jīng)營安全S則有S=(Q0-Q*/Q0)*100%代入數(shù)據(jù)得出S=（13050-5583.07）/13050*100%=57.22%所以該項目是安全的。（2)當已知保本時的產(chǎn)銷量，可計算保本時的生產(chǎn)能力利用率。這個指標表示達到盈虧平衡時實際利用的生產(chǎn)能力占項目設(shè)計生產(chǎn)能力的比率。這個比率越小，說明項目適應市場變化和抵御風險能力越強，反之，企業(yè)要利用較多的生產(chǎn)能力才能保本，項目承受風險能力較弱。 （3)在已知項目產(chǎn)品的產(chǎn)銷量，單位銷售價格和固定成本總額的情況下，可預測保本要求的單位變動成本額，然后與項目產(chǎn)品實際可能發(fā)生的單位變動成本相比較，從而判斷擬建項目偶無成本過高的風險。其中與保本點產(chǎn)量對應的

33、單位變動成本，也稱保本最高單位產(chǎn)品成本。（4)當已知項目產(chǎn)品的產(chǎn)銷量，單位變動成本及固定總成本時，可測算保本的產(chǎn)品銷售價格，將此最低售價與市場預測價格相比較，可判斷擬建項目在產(chǎn)品價格方面能承受的風險。其中為保本單位產(chǎn)品售價，也稱保本最低銷售價格。下面是線性盈虧平衡圖： B=0.24Q C=970+0.07QB、C Cv=0.07Q 970 Cf圖一：盈虧平衡分析3.2單因素敏感性分析設(shè)總投資額為K,年營業(yè)收入為B，年經(jīng)營成本為C，年稅金及附加為T，用凈現(xiàn)值指標評價項目經(jīng)濟效果，計算公式為：NPV=-K1(P/F,12%,1)-K2(P/F,12%,2)-K3(P/F,12%,3)+(B1-C1

34、-T1)(P/F,12%,2)+(B2-C2-T2)(P/F,12%,3)+(B3-C3-T3)(P/F,12%,4)+ (B4-C4-T4)(P/F,12%,5)代入相關(guān)數(shù)據(jù)得：NPV=-1030*(P/F,i,1)-69.78*(P/F,i,2)+212.85*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）=-128.27下面用凈現(xiàn)值指標分別對銷售收入、經(jīng)營成本、建設(shè)投資三個不確定性因素進行單因素敏感性分析：設(shè)建設(shè)投資變動百分比為X，分析建設(shè)投資對凈現(xiàn)值影響的計算公式為：NPV=-K1(P/F,12%,1)-K2(P/F,12%,2)-K3(P/F,

35、12%,3)(1+X)+ (B1-C1-T1)(P/F,12%,2)+(B2-C2-T2)(P/F,12%,3)+(B3-C3-T3)(P/F,12%,4)+ (B4-C4-T4)(P/F,12%,5)設(shè)銷售收入變動百分比為Y，分析銷售收入對凈現(xiàn)值影響的計算公式為：NPV=-K1(P/F,12%,1)-K2(P/F,12%,2)-K3(P/F,12%,3)-K4(P/F,12%,4)+ B1(1+Y)-C1-T1(P/F,12%,2)+B2(1+Y)-C2-T2(P/F,12%,3)+B3(1+Y)-C3-T3(P/F,12%,4)+B4(1+Y)-C4-T4(P/F,12%,5)設(shè)經(jīng)營成本變

36、動百分比為Z，分析經(jīng)營成本對凈現(xiàn)值影響的計算公式為：NPV=-K1(P/F,12%,1)-K2(P/F,12%,2)-K3(P/F,12%,3)-K4(P/F,12%,4)+B1-C1(1+Z)-T1(P/F,12%,2)+B2-C2(1+Z)-T2(P/F,12%,3)+B3-C3(1+Z)-T3(P/F,12%,4)+B4-C4(1+Z)-T4(P/F,12%,5)按照這三個公式，根據(jù)原始數(shù)據(jù)，分別取不同的X、Y和Z的值，可確定不同幅度下變動的不確定因素所產(chǎn)生的凈現(xiàn)值，計算結(jié)果見表，并繪制出相應的敏感性分析圖如下：表9變化率-10%-5%05%10%銷售收入-278.68-203.68-128.27-53.0622.15經(jīng)營成本-117.42-122.84-128.27-133.69-139.11建設(shè)投資-80.35-104.31-128.27-152.22-176.18 圖2：單因素敏感性分析通過財務凈現(xiàn)值敏感性分析可知，該項目中銷售價格因素為最敏感性因素，建設(shè)投資因素為較敏感性因素，經(jīng)營成本為最不敏感因素，在項目實施過程當中，應重點分析和研究產(chǎn)品市場價格的變化規(guī)律，避免或減小由于市場價格變