物業(yè)管理政策法規(guī)課件(2015)

1、 第一節(jié)第一節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀 一、我國(guó)物業(yè)管理存在的主要問題一、我國(guó)物業(yè)管理存在的主要問題 主要表現(xiàn)在以下方面： 一是改善了人民群眾的居住條件，提高了人民群眾的居住質(zhì)量。 二是維護(hù)了社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)。 三是有利于擴(kuò)大就業(yè)和實(shí)施再就業(yè)工程。 四是刺激了城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費(fèi)支出的增長(zhǎng)。 五是推動(dòng)了社區(qū)精神文明建設(shè)。 存在的問題存在的問題主要表現(xiàn)在以下方面： 一是法制建設(shè)滯后，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清 二是建設(shè)與管理職責(zé)不清，缺乏有效銜接。 一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中遺留的工程質(zhì)量問題工程質(zhì)量問題、設(shè)計(jì)不合理設(shè)計(jì)不合理、車位配套不足車位配套不足等，很多都

2、是在物業(yè)使用中暴露出來的，加上一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售，追求短期效益，在房屋銷售階段對(duì)物業(yè)管理作出不切實(shí)際的承諾，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)階段承擔(dān)了本應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的一些責(zé)任，給后期的物業(yè)管理工作造成很大的困難和壓力。 三是尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范。三是尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范。 四是業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作缺少監(jiān)督和制約。四是業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作缺少監(jiān)督和制約。 五是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理不落實(shí)。五是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理不落實(shí)。 六是國(guó)有大中型企業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)管理推進(jìn)緩慢。六是國(guó)有大中型企業(yè)

3、、事業(yè)單位物業(yè)管理推進(jìn)緩慢。 七是物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)偏低，人才缺少。七是物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)偏低，人才缺少。 二、我國(guó)當(dāng)前規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理的重點(diǎn)工作二、我國(guó)當(dāng)前規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理的重點(diǎn)工作 立法。國(guó)務(wù)院頒發(fā)的物業(yè)管理?xiàng)l例其立法目的之一，就是為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。 上海：上海：2009年年6月月27日清晨日清晨5時(shí)時(shí)30分左分左右蓮花河畔景苑右蓮花河畔景苑 13層樓宇倒塌層樓宇倒塌 一、物業(yè)管理法的概念一、物業(yè)管理法的概念 物業(yè)管理法：是調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 物業(yè)管理法的概念可以從廣義與狹義兩方面理解。 通常所說的物業(yè)管理法是廣義的概念。 二、我國(guó)物業(yè)管理法的體系概述二、我

4、國(guó)物業(yè)管理法的體系概述 我國(guó)物業(yè)管理法的體系：是指由我國(guó)現(xiàn)行有效的有關(guān)物業(yè)管理的全部法律規(guī)范組成的統(tǒng)一整體。 我國(guó)物業(yè)管理法的體系框架： 形式：物業(yè)管理法的規(guī)范存在形式法的淵源 1憲法 憲法是國(guó)家的根本大法：由國(guó)家最高權(quán)力機(jī)關(guān)即全國(guó)人民代表大會(huì)制定的 2法律 制訂機(jī)關(guān)：制訂機(jī)關(guān)：國(guó)家最高權(quán)力機(jī)關(guān)即全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì) 基本法律基本法律 ： 民法通則民法通則 、 物權(quán)法物權(quán)法 基本法律以外的其他法律基本法律以外的其他法律 ：合同法合同法 、公司法公司法 、土地管理土地管理法法、城市規(guī)劃法城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法、建筑法建筑法 3行政法規(guī)行政法規(guī) 制訂機(jī)關(guān)：國(guó)家最高行

5、政機(jī)關(guān)即國(guó)務(wù)院制訂機(jī)關(guān)：國(guó)家最高行政機(jī)關(guān)即國(guó)務(wù)院 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例（物業(yè)管理方面第一部）（物業(yè)管理方面第一部） 4行政規(guī)章：部門規(guī)章（部頒規(guī)章）行政規(guī)章：部門規(guī)章（部頒規(guī)章） 制訂機(jī)關(guān)：是國(guó)務(wù)院所屬部委制訂機(jī)關(guān)：是國(guó)務(wù)院所屬部委 城市新建住宅小區(qū)管理辦法城市新建住宅小區(qū)管理辦法（33號(hào)令）號(hào)令） （物業(yè)管理方面第一部）（物業(yè)管理方面第一部） 、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、前前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法法、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法住宅專項(xiàng)維修資

6、金管理辦法、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)承接查驗(yàn)辦法物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 5地方性法規(guī)地方性法規(guī) 制訂機(jī)關(guān)：省級(jí)和較大市的人民代表大會(huì)及其常委會(huì)制訂機(jī)關(guān)：省級(jí)和較大市的人民代表大會(huì)及其常委會(huì) 較大市（較大市（15個(gè)）：青島、成都、西安、長(zhǎng)春、濟(jì)南、大連、南京、沈個(gè)）：青島、成都、西安、長(zhǎng)春、濟(jì)南、大連、南京、沈 陽、廣州、深圳、杭州、哈爾濱、寧波、武漢、廈門陽、廣州、深圳、杭州、哈爾濱、寧波、武漢、廈門 在福建?。焊＝ㄊ∥飿I(yè)管理?xiàng)l例、福州市物業(yè)管理若干規(guī)定、廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 6地方政府規(guī)章 制訂機(jī)關(guān)：制訂機(jī)關(guān)：省、自治區(qū)、直轄市、省會(huì)城市和較大市的人民政府

7、 省政府：省政府：福建省物業(yè)管理區(qū)域劃分和首次業(yè)主大會(huì)業(yè)主投票權(quán)確定辦法的通知、福建省保安服務(wù)管理辦法、福建省建筑裝修管理暫行辦法 福州政府：福州政府：福州市物業(yè)管理移交辦法、福州市住宅小區(qū)物業(yè)管理基本金管理暫行規(guī)定 廈門政府：廈門政府：廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則 7. 其他規(guī)范性文件 制訂機(jī)關(guān)：制訂機(jī)關(guān)：無權(quán)制定部門規(guī)章、地方性規(guī)章的行政機(jī)關(guān) 省建設(shè)廳：省建設(shè)廳：福建省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法、關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)制度建設(shè)的若干意見、福建省商品房住宅專項(xiàng)維修資金使用暫行辦法、關(guān)于緊急情況下使用商品住宅專項(xiàng)維修資金的若干意見（試行） 省物價(jià)局、建設(shè)廳：省物價(jià)局、建設(shè)廳：福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

8、辦法 市房管局：福州市住宅專項(xiàng)維修資金使用暫行規(guī)定 市物價(jià)局、市房管局：福州市區(qū)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 此外：司法解釋和國(guó)家政策，也是物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式。 三三 我國(guó)物業(yè)管理立法的歷史沿革我國(guó)物業(yè)管理立法的歷史沿革 分水嶺：分水嶺：物業(yè)管理?xiàng)l例 （一）物業(yè)管理?xiàng)l例頒布前頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 特點(diǎn)：特點(diǎn)：借鑒性、過渡性、針對(duì)性 國(guó)家法規(guī)政策 ： 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)持證上崗制度 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 住

9、宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 （二）物業(yè)管理?xiàng)l例頒布后頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè) 特點(diǎn)特點(diǎn) ：配套性 、經(jīng)驗(yàn)性 、操作性 全國(guó)性法規(guī)政策、地方性的法規(guī)政策制度 P14 一、一、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例的立法過程的立法過程 1999年4月，建設(shè)部成立物業(yè)管理?xiàng)l例起草小組。 在物業(yè)管理?xiàng)l例起草階段，起草小組主要做了下列工作： (一)收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況 (二)開展立法調(diào)研，掌握第一手材料 (三)進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問題 (四)廣泛征求意見，以求彰顯民意 二、二、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)思想和立法原則的指導(dǎo)思想和立法原則 立法指導(dǎo)思想：立法指導(dǎo)思想： (一)強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主

10、的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系； (二)強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系； (三)強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。 立法基本原則：立法基本原則： (一)物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則 (二)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則 (三)現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則 (四)從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則 三、三、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例創(chuàng)設(shè)的法律制度創(chuàng)設(shè)的法律制度 1、業(yè)主大會(huì)制度 2、管理規(guī)約制度 3、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 4、物業(yè)承接查驗(yàn)制度 5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度 6、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度 7 、住宅專項(xiàng)維修

11、資金制度 四、四、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例主要內(nèi)容簡(jiǎn)介主要內(nèi)容簡(jiǎn)介 (一)第一章 總則（共5條 ） (二)第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（共15條 ） (三)第三章 前期物業(yè)管理（共11條 ） (四)第四章 物業(yè)管理服務(wù)（共18條 ） (五)第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)（共7條 ） (六)第六章 法律責(zé)任（共13條 ） (七)第七章 附則 （共1條 ） (一)業(yè)主相互之間的關(guān)系 (二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系 (三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系 (四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系 (五)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 (六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)

12、系 六、六、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例核心內(nèi)容簡(jiǎn)介核心內(nèi)容簡(jiǎn)介 建立了七項(xiàng)基本制度；明令了六項(xiàng)禁止行為；規(guī)范了兩項(xiàng)書面合同； 法規(guī)授權(quán)四項(xiàng)規(guī)定。 七、七、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例的其它具體條款的其它具體條款P185 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 二、專有部分的所有權(quán)二、專有部分的所有權(quán) 1、業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 2、業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。 3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專

13、有部分，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 4、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。 三、共有部分的共有權(quán)三、共有部分的共有權(quán) 1、業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬。 3、建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬 （1）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 （2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 （3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主

14、共有。 四、共有部分的共同管理權(quán)四、共有部分的共同管理權(quán) 1、關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍 2、關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則 3、關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 4、關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定 五、業(yè)主的訴訟權(quán)利五、業(yè)主的訴訟權(quán)利 1、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。 2、業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 六、六、物權(quán)法物權(quán)法的其它具體條款的其它具體條款P171 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系概述物業(yè)管理法律關(guān)系概述 一、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念一、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念 物業(yè)管理法律關(guān)系：是調(diào)整人們?cè)谖飿I(yè)管理行為過程中

15、形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系 二、物業(yè)管理法律關(guān)系三要素二、物業(yè)管理法律關(guān)系三要素 (一)法律關(guān)系三要素 主體 ：自然人、法人 、非法人團(tuán)體和國(guó)家 客體 ：物、行為（包括作為和不作為）和精神財(cái)富 內(nèi)容 ：權(quán)利、義務(wù) (二)物業(yè)管理法律關(guān)系的三要素 1主體 主體：法律所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參加者參加者。 包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)業(yè)主或使用人、各級(jí)政府行業(yè)主管部門和相關(guān)部門以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位等。 2客體 主要包括： （1）物業(yè) (2)行為（3）精神財(cái)富 ：榮譽(yù)、品牌 內(nèi)容 包括物業(yè)管理權(quán)利和物業(yè)管理義務(wù) 物業(yè)管理權(quán)利：是指物業(yè)管理法律規(guī)范或合同所規(guī)定的，物業(yè)管理法律關(guān)系主體所享有的作出某種行為的可

16、能性。 物業(yè)管理義務(wù)：是指物業(yè)管理法律規(guī)范或合同所規(guī)定的，物業(yè)管理法律關(guān)系主體所承擔(dān)的某種行為的必要性或責(zé)任。 三、物業(yè)管理活動(dòng)中相關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)三、物業(yè)管理活動(dòng)中相關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù) (一)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) (二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù) (三)開發(fā)商的權(quán)利與義務(wù) (四)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù) (五)街道辦事處和居委會(huì)的權(quán)利與義務(wù) (六)政府行政主管部門的職責(zé) 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任概述物業(yè)管理法律責(zé)任概述 一、物業(yè)管理法律責(zé)任的概念及構(gòu)成要件一、物業(yè)管理法律責(zé)任的概念及構(gòu)成要件 概念：是指由于違反物業(yè)管理法律規(guī)范行為而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。 構(gòu)成要件：1違法性 2. 危

17、害性 3. 可罰性 二、物業(yè)管理法律責(zé)任的種類二、物業(yè)管理法律責(zé)任的種類 (一)物業(yè)管理民事法律責(zé)任 1. 違約責(zé)任：違反合同 2侵權(quán)責(zé)任：侵犯人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán) 3無過錯(cuò)責(zé)任 物業(yè)管理民事法律責(zé)任的承擔(dān)方式有：停止侵害；排除妨礙；消除危險(xiǎn)；返還財(cái)產(chǎn)；支付違約金；恢復(fù)原狀；賠償損失；修理、重作或更換；消除影響，恢復(fù)名譽(yù)；賠禮道歉。 以上民事責(zé)任的承擔(dān)方式可以單獨(dú)適用，也可以合并適用。 (二)物業(yè)管理行政法律責(zé)任 承擔(dān)行政責(zé)任的方式有兩類： 行政處罰，包括：警告和通報(bào)批評(píng)；罰款；沒收財(cái)產(chǎn)；行政拘留；許可證處罰；停止?fàn)I業(yè)等 行政處分 (三)物業(yè)管理刑事法律責(zé)任 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理的民事責(zé)任物業(yè)管理

18、的民事責(zé)任 一、業(yè)主的民事責(zé)任一、業(yè)主的民事責(zé)任 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的民事責(zé)任二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的民事責(zé)任 三、建設(shè)單位的民事責(zé)任三、建設(shè)單位的民事責(zé)任 第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)管理的行政責(zé)任和刑事責(zé)任物業(yè)管理的行政責(zé)任和刑事責(zé)任 一、業(yè)主的行政責(zé)任和刑事責(zé)任一、業(yè)主的行政責(zé)任和刑事責(zé)任 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政責(zé)任和刑事責(zé)任二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政責(zé)任和刑事責(zé)任 三、建設(shè)單位的行政責(zé)任和刑事責(zé)任三、建設(shè)單位的行政責(zé)任和刑事責(zé)任 第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)、類型、發(fā)生原因及解決機(jī)制物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)、類型、發(fā)生原因及解決機(jī)制 一、物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)一、物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn) 1多發(fā)性。 2群體性。 3多樣

19、性。 4糾紛處理的復(fù)雜性。 二、物業(yè)管理糾紛的主要類型二、物業(yè)管理糾紛的主要類型 第一，管理權(quán)糾紛。 第二，管理費(fèi)糾紛。 第三，管理責(zé)任糾紛。 第四，代收代繳糾紛。 第五，其他糾紛 2010年4月22日下午2：20許洋下新村12號(hào)樓（危房）305單元 第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度業(yè)主大會(huì)制度 物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施以前，各地在物業(yè)管理實(shí)踐中，大多采用業(yè)主委員會(huì)制度 。 物業(yè)管理?xiàng)l例確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。 一、業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主大會(huì) (一)業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì) 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理事物的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。 (二)業(yè)主大會(huì)的籌備與成立 1

20、成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇 2業(yè)主大會(huì)的籌備 (1)成立業(yè)主大會(huì)籌備組 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。 (2)業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容。 (3)籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求 3業(yè)主大會(huì)的成立 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 4業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng) (三)業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則 1定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議 2業(yè)主代理人和業(yè)主代表人 3

21、業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決效力 （四）業(yè)主大會(huì)的主體資格問題 我國(guó)物業(yè)管理立法并沒有確立業(yè)主大會(huì)的主體地位，沒有賦予其獨(dú)立的民事權(quán)利主體資格。 二、業(yè)主委員會(huì)二、業(yè)主委員會(huì) (一)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) 業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) （常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu) ） (二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) (三)業(yè)主委員會(huì)的備案 向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 備案一般應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等主要內(nèi)容。 備案的時(shí)間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi) 。 (四)業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件 (五)業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止 自行終止： 條件終止： (

22、六)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 (七)業(yè)主委員會(huì)的改選與變更 1業(yè)主委員會(huì)的改選業(yè)主委員會(huì)委員的變更 (八)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi) 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。 工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。 三、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之關(guān)系 業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利來源于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，履行有關(guān)職責(zé)，并應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé) 。 業(yè)主大會(huì)有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的行為。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)還受到政府行政主管部門、 居民委員會(huì)、業(yè)主、使用人等的監(jiān)督。 第二節(jié)第二節(jié) 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度 一、管理規(guī)約一、管理規(guī)約 (一)管理規(guī)約的概念 (二)管理規(guī)約的主要內(nèi)容 (三) 管理規(guī)約的法律性質(zhì) 管理規(guī)約

23、是全體業(yè)主的最高自治規(guī)則 管理規(guī)約是一種規(guī)章制度，屬于鄉(xiāng)規(guī)民約 (四)管理規(guī)約的法律效力 管理規(guī)約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力 管理規(guī)約對(duì)物業(yè)的繼受人(即業(yè)主、使用人)自動(dòng)產(chǎn)生效力。 二、臨時(shí)管理規(guī)約二、臨時(shí)管理規(guī)約 (一)臨時(shí)管理規(guī)約的概念 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 (二)臨時(shí)管理規(guī)約的制定 1臨時(shí)管理規(guī)約制定的主體：建設(shè)單位 2臨時(shí)管理規(guī)約制定的時(shí)間：物業(yè)銷售之前 (三)相關(guān)主體的法律義務(wù) 1建設(shè)單位不得侵害物業(yè)

24、買受人的義務(wù) 2建設(shè)單位對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的說明義務(wù) 3物業(yè)買受人對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約承諾的義務(wù) (四)臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容 1物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況 2業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 3維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 4涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng) 5違約責(zé)任 第三節(jié)第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 (一)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 (二)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義 最顯著的特征：將有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引人交易過程 (1)建設(shè)單位可以對(duì)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較，從中選擇報(bào)價(jià)低、技術(shù)力量強(qiáng)、管理行為規(guī)范、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)。 (2)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，要

25、求依照法定程序進(jìn)行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。 (3)前期物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場(chǎng)原則。 (三)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 “公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用”的原則。 (四)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而非住宅物業(yè)是否以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目前不做強(qiáng)制性要求。二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則 (一)招標(biāo)原則與招標(biāo)形式 1招標(biāo)原則 (1)不得以不合理

26、條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。 (2)不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。 (3)不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求。 2招標(biāo)形式 前期物業(yè)管理招標(biāo)：公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。 3招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 無論公開招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)，招標(biāo)人可以自行招標(biāo)，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。從事物業(yè)管理的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： (1)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和相應(yīng)資金； (2)有能夠編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量； (3)有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)。 (二)招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案 1招標(biāo)文件的編制 2招標(biāo)項(xiàng)目備案 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的1

27、0日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 (三)招標(biāo)程序規(guī)則 三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則 (一)投標(biāo)要求與投標(biāo)文件 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。由于物業(yè)管理項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、設(shè)備情況、質(zhì)量要求不同，相關(guān)政策和招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人的企業(yè)資質(zhì)要求也不同。因此，投標(biāo)人必須達(dá)到政策或招標(biāo)文件要求的企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)不符合條件的，投標(biāo)文件可能被視為廢標(biāo)。 投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(1)投標(biāo)函；(2)投標(biāo)報(bào)價(jià)；(3)物業(yè)管理方案；(4)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 (二)投標(biāo)程序 1投標(biāo)文件的送達(dá) 2投標(biāo)文件的補(bǔ)

28、充修改或撤回 3投標(biāo)禁止行為 四、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)四、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) (一)開標(biāo) (二)評(píng)標(biāo) 1評(píng)標(biāo)專家名冊(cè) 2評(píng)標(biāo)委員會(huì) 3評(píng)標(biāo)規(guī)則 (三)中標(biāo) 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人 一、物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義 二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 (一)物業(yè)管理資料移交 (二)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 1物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收 2物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收 三、物業(yè)的保修責(zé)任 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和地位一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和地位 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：當(dāng)具備下列條件： (1)依法成立。依法成立。 (2)有必要

29、的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)。有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)。 (3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所。有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所。 (4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí) (一一)取得資質(zhì)等級(jí)的條件取得資質(zhì)等級(jí)的條件 1一級(jí)資質(zhì) 2二級(jí)資質(zhì) 3三級(jí)資質(zhì) (二)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，設(shè)區(qū)的市級(jí)人民

30、政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 (三)資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目承接 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)主管部門審查評(píng)定資質(zhì)等級(jí)后，按照以下規(guī)定承接物業(yè)管理項(xiàng)目： (1)一級(jí)資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。 (2)二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 (3)三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的管理程序四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的管理程序 1新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)申請(qǐng) 2物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的核定 3不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為 4物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的變更

31、、注銷與撤銷 五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰 一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì) (一)物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)樹立正確的職業(yè)道德 1物業(yè)管理的職業(yè)道德 2物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容 (1)守法經(jīng)營(yíng) (2)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信訂立合同 認(rèn)真履行合同 (3)盡職盡責(zé)勝任本職工作 (4)努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能 (5)團(tuán)結(jié)互助、公平競(jìng)爭(zhēng) (二二)物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng)物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng) 1職業(yè)素養(yǎng)的概念 2物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)的主要內(nèi)容 (1)自信自強(qiáng)、積極向上 (2)奮發(fā)努力、堅(jiān)韌不拔 (3)誠(chéng)懇待人、服務(wù)

32、熱情 (4)文明禮儀、著裝整潔 二、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格二、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格 (一)專業(yè)技術(shù)人員的職業(yè)資格 職業(yè)資格包括從業(yè)資格和執(zhí)業(yè)資格兩類 (1)從業(yè)資格 從業(yè)資格是政府規(guī)定專業(yè)技術(shù)人員從事某種專業(yè)技術(shù)性工作的學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力的起點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。 (2)執(zhí)業(yè)資格 執(zhí)業(yè)資格是政府對(duì)某些責(zé)任較大，社會(huì)通用性強(qiáng)，關(guān)系公共利益的專業(yè)技術(shù)工作實(shí)行的準(zhǔn)人控制，是專業(yè)技術(shù)人員依法獨(dú)立開業(yè)或獨(dú)立從事某種專業(yè)技術(shù)工作學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力的必備標(biāo)準(zhǔn)。 職業(yè)資格證書 職業(yè)資格證書分為從業(yè)資格證書和執(zhí)業(yè)資格證書。 一、住宅專項(xiàng)維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門 1、住宅專項(xiàng)維修資金的定義 2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義 3、管理原則 住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。 4、監(jiān)督部門 二、住宅專項(xiàng)維修資金的交存 （一）住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體 住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體主要包括以下三類： 1、住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。 2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅