商業(yè)綜合體設(shè)計準(zhǔn)則08-1-30

1、萬達(dá)商業(yè)綜合體設(shè)計準(zhǔn)則萬達(dá)城市綜合體系列設(shè)計準(zhǔn)則之一萬達(dá)商業(yè)綜合體設(shè)計準(zhǔn)則（2008版）大連萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院前 言：一個企業(yè)的核心競爭力是指企業(yè)在市場競爭中創(chuàng)造和產(chǎn)生的獨特的、他人難以模仿的能力，企業(yè)要在市場競爭中持續(xù)保持優(yōu)勢就要不斷創(chuàng)新，保持和提高企業(yè)自身的核心競爭優(yōu)勢。經(jīng)過多年的發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)形成了三大核心競爭優(yōu)勢：訂單地產(chǎn)模式與城市綜合體開發(fā)；商業(yè)管理；文化產(chǎn)業(yè)。其中特別是城市綜合體開發(fā)，目前在國內(nèi)萬達(dá)集團(tuán)是唯一形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈。即前期規(guī)劃設(shè)計、中期的開發(fā)建設(shè)、后期的經(jīng)營管理形成完整的一條龍。城市綜合體的開發(fā)作為全國獨有的競爭優(yōu)勢已經(jīng)更加明顯地凸顯出來。萬達(dá)集團(tuán)作為一個創(chuàng)新型的企

2、業(yè)，同時作為國內(nèi)全行業(yè)領(lǐng)先的企業(yè)，我們有責(zé)任為我們自己，也為行業(yè)建立產(chǎn)品和管理的標(biāo)準(zhǔn)化模塊。萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體的產(chǎn)品開發(fā)，經(jīng)歷了從單店模式，組合店模式，到目前的第三代的城市綜合體。無論是產(chǎn)品的規(guī)模、種類，功能以及對城市的貢獻(xiàn)與影響等等各個方面都有了很大的更新與創(chuàng)新。隨著集團(tuán)的快速發(fā)展，將會有更新的產(chǎn)品形態(tài)以及產(chǎn)品的開發(fā)模式誕生，為了能夠適應(yīng)集團(tuán)的快速發(fā)展，不斷提高企業(yè)管理以及項目開發(fā)設(shè)計水平，根據(jù)集團(tuán)董事長的指示，結(jié)合萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計以及運營管理的具體實踐以及本行業(yè)產(chǎn)品的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計特點，由我們?nèi)f達(dá)商業(yè)規(guī)劃院組織編寫完成了作為城市綜合體中的重要組成部分商業(yè)綜

3、合體的設(shè)計準(zhǔn)則萬達(dá)商業(yè)綜合體的設(shè)計準(zhǔn)則（2008版）。作為集團(tuán)進(jìn)行商業(yè)綜合體開發(fā)設(shè)計的指導(dǎo)。本準(zhǔn)則主要內(nèi)容有：總則，概述，總平面設(shè)計，業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計，結(jié)構(gòu)設(shè)計，給排水設(shè)計，暖通設(shè)計，電氣設(shè)計，弱電智能化設(shè)計，消防與疏散設(shè)計，景觀設(shè)計，立面設(shè)計，泛光照明設(shè)計，廣告設(shè)計，導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計、商業(yè)功能用房設(shè)計等。鑒于本設(shè)計準(zhǔn)則是結(jié)合萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)中有關(guān)產(chǎn)品設(shè)計方面的企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)，請集團(tuán)各有關(guān)部門、各公司、各單位在具體執(zhí)行過程中，總結(jié)實踐經(jīng)驗，積累資料，隨時將有關(guān)意見和建議反饋給集團(tuán)商業(yè)規(guī)劃研究院。（地址：大連市中山區(qū)解放街9號萬達(dá)大廈8樓，郵編116001，傳真

4、），以便今后修訂時參考。本準(zhǔn)則的強制性條文及條文說明將另行編輯成冊。強制性條文自發(fā)布之日起在萬達(dá)商業(yè)綜合體項目開發(fā)建設(shè)中強制執(zhí)行。本設(shè)計準(zhǔn)則由萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)規(guī)劃研究院負(fù)責(zé)組織編寫整理，具體條文、技術(shù)內(nèi)容的解釋由萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院負(fù)責(zé)。本設(shè)計準(zhǔn)則是萬達(dá)城市綜合體系列設(shè)計準(zhǔn)則的一部分。集團(tuán)商業(yè)規(guī)劃院將陸續(xù)組織編寫系列設(shè)計準(zhǔn)則。萬達(dá)城市綜合體設(shè)計準(zhǔn)則；萬達(dá)商業(yè)綜合體設(shè)計準(zhǔn)則；萬達(dá)酒店設(shè)計準(zhǔn)則；萬達(dá)寫字樓設(shè)計準(zhǔn)則；萬達(dá)公寓設(shè)計準(zhǔn)則；萬達(dá)銷售類物業(yè)設(shè)計準(zhǔn)則；本準(zhǔn)則的主編單位：大連萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院。參加單位：集團(tuán)商管部、商務(wù)部、成本控制部本準(zhǔn)則主要起草人： 其他起草人：（以下按姓氏筆劃排列）第一章 總 則

5、1.1 總則1.1.1 為了能夠在萬達(dá)廣場開發(fā)建設(shè)、管理中突出為城市做貢獻(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想，更好地體現(xiàn)以人為本，體現(xiàn)國際萬達(dá)，百年企業(yè)的核心發(fā)展理念，實現(xiàn)企業(yè)效益與社會效益的高度統(tǒng)一，統(tǒng)一萬達(dá)廣場的規(guī)劃設(shè)計方法，特制定本準(zhǔn)則。1.1.2 本準(zhǔn)則為萬達(dá)集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，適用于萬達(dá)廣場開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理中指導(dǎo)商業(yè)綜合體的項目報批、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、商業(yè)經(jīng)營管理，以及改擴建工程等建設(shè)全過程的設(shè)計管理工作。1.1.3 萬達(dá)商業(yè)綜合體的建設(shè)應(yīng)符合國家的相關(guān)方針政策法律法規(guī)，應(yīng)考慮為城市、為市民提供舒適的商務(wù)服務(wù)、商業(yè)購物、休閑娛樂的富有特色的城市公共空間，推廣節(jié)約能源、節(jié)約用地、保護(hù)環(huán)境，推廣采

6、用新材料、新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝。1.1.4 若本設(shè)計準(zhǔn)則與國家相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定有矛盾時，應(yīng)按國家法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。1.1.5 本準(zhǔn)則自發(fā)布之日起，在萬達(dá)集團(tuán)的所有商業(yè)綜合體項目中執(zhí)行。1.2 術(shù)語1.2.1 城市綜合體城市綜合體是將具有城市功能的商業(yè)、辦公、酒店、居住、旅游、餐飲、會議、文化、休閑娛樂、交通綠化等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，并由此形成的一個多功能、高效率的城市空間區(qū)域，稱為城市綜合體。1.2.2 萬達(dá)城市綜合體由萬達(dá)商業(yè)綜合體、酒店、寫字樓、公寓、城市廣場、住宅等主要城市功能組合而成的復(fù)合型城市空間區(qū)域，稱為萬達(dá)城市

7、綜合體。1.2.3 商業(yè)綜合體以大型綜合性商業(yè)購物中心為主體，包含商務(wù)辦公、居住等功能的綜合性建筑群體，稱為商業(yè)綜合體。1.2.4 萬達(dá)商業(yè)綜合體由室內(nèi)商業(yè)步行街為紐帶，將百貨樓、娛樂樓、時尚樓、酒樓、家居建材樓等組合在一起，具有多種業(yè)態(tài)的大型商業(yè)購物中心，統(tǒng)稱萬達(dá)商業(yè)綜合體。其中商業(yè)綜合體上部另建有居住、辦公、酒店等功能的大底盤多塔樓的建筑形態(tài)，俗稱“插蠟燭項目”。在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作過程中，結(jié)合項目所處城市及區(qū)位，將萬達(dá)商業(yè)綜合體稱之為“XX萬達(dá)廣場”，例如“上海五角場萬達(dá)廣場”、“上海南匯萬達(dá)廣場”。1.2.5 百貨樓萬達(dá)商業(yè)綜合體中，由零售百貨業(yè)態(tài)豎向組合而成的建筑單元，稱為百貨樓，

8、目前為萬千百貨。1.2.6 娛樂樓萬達(dá)商業(yè)綜合體中，由電子游藝；KTV；多廳萬達(dá)國際影城等主要休閑娛樂業(yè)態(tài)豎向組合而成的建筑單元，稱為娛樂樓。1.2.7時尚樓萬達(dá)商業(yè)綜合體中，由電子數(shù)碼；體育用品；國際健身中心等主要生活時尚業(yè)態(tài)豎向組合而成的建筑單元，稱為時尚樓。 1.2.8 酒樓 萬達(dá)商業(yè)綜合體中，由多種餐飲業(yè)態(tài)豎向組合而成的建筑單元，稱為酒樓。1.2.9 家居建材樓萬達(dá)商業(yè)綜合體中，由家居廣場、建材超市等主要家居建材業(yè)態(tài)豎向組合而成的建筑單元，稱為家居建材樓。1.2.10 主力店萬達(dá)商業(yè)綜合體中，規(guī)模較大的獨立經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)店，稱為主力店。主力店是萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)訂單地產(chǎn)中主要的戰(zhàn)略合作伙伴，

9、目前與萬達(dá)集團(tuán)簽訂了緊密型戰(zhàn)略合作協(xié)議的主力店包括：l 萬千百貨。l 萬達(dá)國際影城。l 大歌星量販。l 神采飛揚電玩城。l 國美電器。l 一兆韋德健身。l 運動100。1.2.11 次主力店萬達(dá)商業(yè)綜合體中，未與萬達(dá)集團(tuán)簽訂緊密型戰(zhàn)略合作協(xié)議的主力店，稱為次主力店。1.2.11室內(nèi)步行街 萬達(dá)商業(yè)綜合體中，連通各樓及各層主力店，使客流共享的室內(nèi)商業(yè)街，稱為室內(nèi)步行街。室內(nèi)步行街是萬達(dá)商業(yè)綜合體的靈魂與紐帶，其功能主要為沿步行街兩側(cè)布置的精品店和餐飲業(yè)態(tài)，一般規(guī)模在23萬米左右，200300米長，3040米寬，23層，頂部為透光天棚，并在主要的交通節(jié)點處設(shè)置采光中庭。步行街室外出入口處應(yīng)設(shè)置廣場

10、。1.2.12 中庭在室內(nèi)步行街中，主要交通結(jié)點處設(shè)置的采光中庭，簡稱中庭。中庭是室內(nèi)步行街的重要組成部分，也是室內(nèi)步行街的靈魂，是日常商業(yè)活動及消費者休息的主要場所。根據(jù)室內(nèi)步行街的長短可以設(shè)置12個中庭，一個中庭的單層規(guī)模約在400800平米左右。中庭內(nèi)通常設(shè)有觀光電梯。1.2.13 商業(yè)管理用房 萬達(dá)商業(yè)綜合體中，供萬達(dá)商業(yè)管理公司管理自持物業(yè)所使用的管理用房，簡稱為商業(yè)管理用房。商業(yè)管理用房需單獨設(shè)置，規(guī)模不宜超過1000平米，其中包括辦公室、商管員寢室、淋浴間、衛(wèi)生間、廚房、餐廳、會議室、倉庫等。銷售型物業(yè)的物業(yè)管理用房根據(jù)有關(guān)法規(guī)另行設(shè)置。與持有型物業(yè)的商業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)分離。第二章

11、 概 述2.1 萬達(dá)城市綜合體的特性萬達(dá)城市綜合體的特性萬達(dá)城市綜合體，通過各種功能綜合互補，建立相互存在的價值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不用時段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整。其特性如下：2.1.1 交通的高可達(dá)性萬達(dá)城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對集中的區(qū)域，如位于城市CBD，城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)，以實現(xiàn)客流和信息流的高可達(dá)性。2.1.2 功能的復(fù)合性萬達(dá)城市綜合體自身擁有城市的多種功能，包含綜合商業(yè)、商務(wù)辦公、居住（含酒店、住宅、居住公寓等）、文化娛樂、城市廣場等，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一

12、不可，使得萬達(dá)城市綜合體具有功能的多樣性和復(fù)合性。2.1.3 商業(yè)的突出性萬達(dá)城市綜合體以萬達(dá)商業(yè)綜合體為中心布置展開，以室內(nèi)步行街和室外商業(yè)街、酒吧街、底商等商業(yè)空間為紐帶，連接城市綜合體區(qū)域內(nèi)不同城市空間，突出了萬達(dá)城市綜合體的商業(yè)靈魂所在。2.1.4 土地的集約性萬達(dá)城市綜合體充分利用城市中心的有限土地資源，使土地價值最大化，既滿足了企業(yè)對于商業(yè)開發(fā)的需求，又為城市空間提供了新的地標(biāo)建筑群，同時也為市民提供了空間開闊的城市綠化廣場，極大的提升了城市形象，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)，充分體現(xiàn)了土地利用的集約性。2.2 萬達(dá)商業(yè)綜合體的特性2.2.1建筑組合特性2.2.1.1 一街多樓，平面組合。一

13、街即為一條室內(nèi)商業(yè)步行街；多樓即為百貨樓、娛樂樓、時尚樓、大型酒樓、家居建材樓等。不同的“樓”在建筑平面中占據(jù)不同的位置，通過室內(nèi)步行街有機的進(jìn)行平面組合。2.2.1.2 辦公商業(yè)，上下組合。在萬達(dá)商業(yè)綜合體中，通常會在商業(yè)用房上部插建辦公或居住類建筑，使辦公商業(yè)功能豎向組合。2.2.1.3 內(nèi)庭外場，特色組合。內(nèi)部中庭和外部廣場交相輝映，滿足現(xiàn)代商業(yè)和成市空間的需求，使萬達(dá)商業(yè)綜合體的內(nèi)外環(huán)境空間更具特色。2.2.2 業(yè)態(tài)組合特性2.2.2.1 一街多樓，優(yōu)勢互補。萬達(dá)商業(yè)綜合體特有的一街帶多樓形式，能夠容納豐富的業(yè)態(tài)，其超大的規(guī)模是普通商業(yè)建筑的58倍，使各業(yè)態(tài)相互補充并發(fā)揮出最大優(yōu)勢，從

14、而吸引更多的客流。 2.2.2.2 同業(yè)同樓，互助互益。相近的業(yè)態(tài)安排在同一“樓”內(nèi)，使具有相近需求的客戶群相對集中，促進(jìn)聯(lián)動消費，使相近業(yè)態(tài)相互促進(jìn)共同受益。2.2.2.3 多業(yè)一體，一站服務(wù)。豐富而全面的業(yè)態(tài)，由室內(nèi)商業(yè)步行街聯(lián)系組合在一起，形成了購物、餐飲、文化、娛樂的商業(yè)綜合體，人們不但可以體驗到多業(yè)一體的商業(yè)空間給人們帶來的新鮮感受，同時也可以體驗足不出店的一站式生活購物方式。2.2.3 開發(fā)經(jīng)營特性2.2.3.1 訂單地產(chǎn)，量身定做。萬達(dá)商業(yè)綜合體開始建造前就已經(jīng)確定了大多數(shù)商業(yè)業(yè)態(tài)和商家，建筑設(shè)計是根據(jù)已確定的業(yè)態(tài)及商家的“訂單”，在與各主力店對接后量身制作而成的，建筑功能上最大

15、限度的滿足了商家的需求，避免二次拆改，降低了前期開發(fā)成本，提高了效率。2.2.3.2 先租后建，同期開業(yè)。采取先租后建的方式，基本實現(xiàn)滿鋪同期開業(yè)，形成了一個統(tǒng)一的商業(yè)形象，給市場一個完整而強有力的沖擊，大大縮短了培育期，加快了資金回籠速度，同時最大限度地降低了開發(fā)商和商家的投資風(fēng)險，是消費者、商家、開發(fā)商乃至政府都滿意的多贏局面。2.2.3.3 自持自管，自我更新。萬達(dá)商業(yè)綜合體的開發(fā)建設(shè)，堅持自持物業(yè)、只租不售的開發(fā)原則，堅持統(tǒng)一的管理，在管理中不斷提高不斷更新，合理組織業(yè)態(tài)，使各種業(yè)態(tài)能優(yōu)勢互補，避免同業(yè)態(tài)之間或相似業(yè)態(tài)間的不良競爭，使各業(yè)態(tài)都能健康發(fā)展，不僅創(chuàng)造了商業(yè)價值，同時創(chuàng)造了大

16、量的就業(yè)機會，創(chuàng)造出顯著的社會效益。2.3 萬達(dá)商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)構(gòu)成、規(guī)模及空間要求2.3.1 萬達(dá)商業(yè)綜合體的基本業(yè)態(tài)構(gòu)成：萬達(dá)商業(yè)綜合體的基本構(gòu)成模式是：一街+多樓+大型地下停車場+開放式公共空間。一街即為一條室內(nèi)商業(yè)步行街。多樓即為百貨樓、娛樂樓、時尚樓、大型酒樓、家居建材樓等根據(jù)項目情況進(jìn)行組合。經(jīng)過萬達(dá)集團(tuán)多年來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營過程，萬達(dá)商業(yè)綜合體中商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋有十幾個大的類別，包括連鎖百貨、大型超市、建材家居、數(shù)碼廣場、美食廣場、餐飲酒樓、影城、書城、量販KTV、電玩城、網(wǎng)吧、運動品牌連鎖、健身、連鎖快餐店及精品商業(yè)步行街。目前與萬達(dá)集團(tuán)簽訂了緊密型戰(zhàn)略合作協(xié)議的已有7大商

17、業(yè)主力業(yè)態(tài)。他們將進(jìn)駐萬達(dá)廣場所有商業(yè)綜合體的項目。2.2.2 萬達(dá)商業(yè)綜合體各個業(yè)態(tài)的通常規(guī)模萬達(dá)商業(yè)綜合體經(jīng)與各個商業(yè)主力業(yè)態(tài)的對接與談判，我們總結(jié)出基本業(yè)態(tài)通常在萬達(dá)商業(yè)綜合體中的規(guī)模需求如下：l 百貨店面積應(yīng)為2.5萬平米到5萬平米之間，單層面積不宜小于5000平米。l 超市面積為1.6萬到2.2萬之間（包括設(shè)備機房及分?jǐn)偯娣e），如設(shè)在地下一層，在首層宜設(shè)置600-1200平米的入口引導(dǎo)區(qū)域。l 建材超市面積為單層，不宜超過1萬平米。l 家居店面積為0.5到1萬平米之間。l 影城店面積為0.5到0.7萬平米之間，影廳數(shù)量不應(yīng)少于8廳，其中含IMAX廳。l KTV與電玩店面積應(yīng)控制在0.

18、350.4萬平米左右。l 時尚樓（含運動服裝專賣、電器賣場、健身中心等）面積為1.6到2.0萬平米之間，數(shù)碼廣場平方米，大型運動用品專賣平方米、大型健身機構(gòu)平方米，單層4000-4500平米。l 酒樓面積為0.3-1萬平米左右，考慮到排煙、降板問題，宜設(shè)置在頂層。同時，在有條件的情況下，應(yīng)考慮在一層外廣場規(guī)劃地上停車位，0.6萬平米內(nèi)的酒樓規(guī)劃50個，超過0.6萬平米規(guī)劃60個。l 步行街面積為2.0到3.0萬平米之間，長度不超過350米。2.2.3萬達(dá)商業(yè)綜合體各個業(yè)態(tài)對建筑空間的總體要求各業(yè)態(tài)對建筑空間的要求如下：大歌星KTV：1、應(yīng)盡量考慮靠近廣場內(nèi)的餐飲；2、樓層盡量不要超過二層；3、

19、要有一面面向主干道，面向主干道的立面應(yīng)預(yù)留30平米左右的店招位置，以便KTV設(shè)置LED廣告燈箱；4、層高不宜小于5米；5、考慮的KTV的營業(yè)時間主要集中在中午12：00至次日凌晨2：00之間，所以娛樂樓空調(diào)主機應(yīng)考慮選擇小型變頻空調(diào)；6、總租賃面積宜35004000平米；7、原則上僅設(shè)置一個出入口，便于設(shè)計和管理；8、在設(shè)計前期應(yīng)考慮的廚房區(qū)與VIP區(qū)域的上下水設(shè)計。神采飛揚1、至少一面面對主干道，且主入口要臨街；2、電容量為400KW，需多個供應(yīng)點（至少3-4個）；3、部分區(qū)域板下凈高宜不小于5米，范圍4個柱網(wǎng)、面積約250平米左右，其余區(qū)域要求管線以下達(dá)到3.2米凈高；4、如賣場未規(guī)劃在一

20、層，則要求貨梯轎廂凈尺寸高2.2米、寬2.2米、深2米；5、租賃面積宜35004000平米；6、空調(diào)系統(tǒng)采用小主機，便于節(jié)省能耗。運動1001、租賃面積3000-4000平方米最為適宜；4、可選擇樓層包括負(fù)一層、一層、二層。在場地中宜有一塊作為籃球場的位置（凈高不小于5米，面積不小于120M2）；5、如有挑空區(qū)，可考慮設(shè)置部分區(qū)域作為攀巖區(qū)；6、應(yīng)考慮大型主力店鋪前后左右設(shè)門，滿足顧客流動的需要；7、應(yīng)避免酒店或公寓等配套設(shè)施占用經(jīng)營場地造成商場死角；8、在一定區(qū)域規(guī)劃休息點，中間可設(shè)立水吧或咖啡吧之類。一兆韋德健身1、租賃位置：可位于時尚樓的頂層2、租賃面積：如果有條件設(shè)置游泳池，可達(dá)到35

21、00-4000平方米；如果無法設(shè)置游泳池，則應(yīng)控制在3000平方米以下。3、需有直梯從一層直達(dá)營業(yè)區(qū)域；國美電器1、租賃區(qū)域：一級城市 旗艦店面積可在10000平方米左右，普通店面租賃面積不超過5000；二級城市4000平方米左右（二級城市對面積控制要求很嚴(yán)格）。2、樓層不宜超過二層3、面臨城市主干路并有顯著的店招位置；4、能耗能夠單獨計量，以便取得增值稅發(fā)票；5、動線不能百貨脫離太遠(yuǎn)，以便和客戶形成有效互動。萬達(dá)影城1、影院區(qū)域臨主干道；2、設(shè)置夜間具有醒目提示作用的霓虹燈店招3、設(shè)置影院夜間營業(yè)空調(diào)機組，保持水壓穩(wěn)定；4、具有可以直達(dá)地下停車場的升降梯；5、租賃面積40007000平米。

22、大型酒樓1、一二三層都可以，租賃總面積一般在3000-10000平方米之間，單層3000平米為佳，若規(guī)劃區(qū)域不含首層，則首層應(yīng)設(shè)置150-200平米獨立大堂，大堂挑空高度為10米。2、凈高不低于2.6米3、水電氣根據(jù)具體面積和平面布置來定4、6000平方米面積不少于50個專用停車位5、不少于2個洗手間6、員工通道與客人通道分開萬千百貨1、建筑面積要求在25000平方米以上50000平方米以下；2、地下一層以上六層以下，單層建筑面積大于5000平米，但不超過10000平米，特殊情況單議；3、30000-40000平米出入口不得少于2個，40000 50000平米以下出入口不得少于3個；4、主入口

23、要求比鄰廣場主要交通干道，主入口寬度要求為單跨柱間距，且主入口不能有立柱阻擋，入口處大門最小凈寬度不低于5.4米；5、首層層高不宜低于5.4米，二層以上層高不宜低于5.1米。6、如可以和其他業(yè)態(tài)共用中庭，且有寬度不小于4m的通道可直達(dá)，百貨部分可不設(shè)中庭；如不能和其他業(yè)態(tài)共用中庭，百貨需要設(shè)置不小于2x2個柱距的中庭，中庭中間無結(jié)構(gòu)柱，該區(qū)域宜設(shè)置兩組自動扶梯。百安居1、 一線城市（北京、上海、深圳、廣州）開店面積需求在10000-20000平方米2、 二線城市開店面積需求在8000-10000平方米3、 一般開單層店，最好在一層，也可以在地下或其他樓層（但需在一層留出入口）4、 可做兩層店（

24、地下一層+地上一層）5、 層高一般在7.5-8.5米；兩層店的第二層層高為5.5米6、 單層店承重為2500公斤/平方米；兩層店的上層承重為560-700公斤/平方米7、 宜設(shè)置自動人行步道，10-12度8、 對于兩層店或者在地下一層單層店，提供2部5噸貨梯9、 宜采用不小于8.48.4米柱距10、理想平面為120*80平方米長方形，面積完整11、在室外有一個500平方米的收貨區(qū)，并搭雨棚超市家樂福：1. 最好在十字路口，至少有一條面臨城市主干道2. 可視性好，交通便捷3. 面積在16000-22000平方米之間4. 一般有10%30%的區(qū)域為外租區(qū)5. 樓層最好在1-2層，如設(shè)置在地下一層或

25、地上二三層，則一層要求有引導(dǎo)區(qū)，可視性要強，通過自動人行步道進(jìn)入賣場區(qū)域。第三章 總平面設(shè)計3.1 總平面3.1.1 萬達(dá)城市及商業(yè)綜合體總平面設(shè)計的原則萬達(dá)城市及商業(yè)綜合體總平面的設(shè)計遵循：“交通優(yōu)先、功能分區(qū)、突出商業(yè)、公共空間”的原則，以實現(xiàn)“城市貢獻(xiàn)、兩個統(tǒng)一”的開發(fā)目標(biāo)。城市貢獻(xiàn)：上萬人的就業(yè)機會，上億元的稅收兩個統(tǒng)一：企業(yè)效益和社會效益的統(tǒng)一，3.1.2 總平面功能分區(qū)l 萬達(dá)城市綜合體在總平面規(guī)劃中基本分為以下幾個大的功能分區(qū)：商業(yè)綜合體區(qū)，酒店功能區(qū)，商務(wù)辦公區(qū)，酒吧街區(qū)，居住區(qū)，城市廣場區(qū)等功能區(qū)。l 萬達(dá)商業(yè)綜合體采用一街帶多樓的功能組合形式，是城市綜合體一部分功能的組合。

26、主要包括：商業(yè)綜合體及其上部寫字樓和住宅、城市廣場等功能區(qū)，部分項目也出現(xiàn)酒店業(yè)態(tài)。3.1.3 總平面分區(qū)設(shè)計l 依據(jù)總平面設(shè)計的原則，萬達(dá)商業(yè)綜合體分區(qū)在設(shè)計時應(yīng)與基地條件相結(jié)合，合理分配各功能分區(qū)位置、規(guī)模及體量。l 依據(jù)“突出商業(yè)”的原則，商業(yè)綜合體應(yīng)布置臨城市主要交通道路，形成一座相對獨立的建筑。根據(jù)道路等級確定綜合體主次面、主要人行車行出入口。同時，必須符合城市規(guī)劃的需求，對應(yīng)地塊周邊情況和道路人流特點，滿足綜合體商業(yè)經(jīng)營和未來更新的需要。l 酒店區(qū)與高級寫字樓功能區(qū)，宜盡量沿主要城市干道于顯要位置獨立設(shè)置，以突出其城市標(biāo)志作用和物業(yè)的高檔性。l 公寓辦公區(qū)一般作為商業(yè)主體上部的高層

27、建筑群出現(xiàn)（插蠟燭），應(yīng)盡量沿商業(yè)主體的邊緣布局。l 商務(wù)區(qū)，高級寫字樓功能區(qū)、酒吧街區(qū)、特色商業(yè)服務(wù)區(qū)、文教服務(wù)區(qū)等不在萬達(dá)商業(yè)綜合體中出現(xiàn)。l 萬達(dá)商業(yè)綜合體應(yīng)充分設(shè)置城市廣場區(qū)，滿足市民休閑娛樂的需要、緩解城市交通的壓力，同時也可滿足商業(yè)活動的需要，彰顯“城市貢獻(xiàn)、交通優(yōu)先”的原則。根據(jù)基地狀況不同，萬達(dá)商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場（300010000平米左右）。大型城市廣場應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場結(jié)合步行街入口設(shè)置。l 各個功能區(qū)的規(guī)劃布局應(yīng)符合萬達(dá)成熟的商業(yè)綜合體內(nèi)在規(guī)律，有機聯(lián)系、相輔相成，同時要考慮城市空間和建筑體量的合理搭配，形成科學(xué)、高效、協(xié)調(diào)的商業(yè)綜合體，各功

28、能分區(qū)在相互聯(lián)系的基礎(chǔ)上要有其獨立空間，便于管理和界面清晰。3.1.4 商業(yè)綜合體區(qū)的總平面設(shè)計3.1.4.1 商業(yè)綜合體區(qū)的總平面設(shè)計要素：應(yīng)考慮萬達(dá)商業(yè)綜合體、城市道路（城市主干路、次干路、支路等）、城市交通（含軌道交通、公共交通、出租車等）接駁點。商業(yè)休閑購物餐飲文化娛樂區(qū)一般由七十家主力店和步行街共同組合形成一棟建筑，也可稱為休閑購物中心。綜合了百貨、精品購物、大型超市、數(shù)碼產(chǎn)品、特色商品、休閑健身、家居建材、影城、KTV、電玩、大型酒樓等業(yè)態(tài)。步行街是商業(yè)休閑購物餐飲文化娛樂區(qū)的核心，所有的主力店均沿步行街設(shè)置，并圍繞步行街這一核心展開，形成一個各自獨立又相互依托的有機體。本區(qū)域業(yè)態(tài)

29、布置為：所有主力店圍繞步行街展開；突出百貨店的位置，將百貨樓設(shè)置在臨主要城市道路側(cè)，盡可能與大型城市廣場區(qū)相連；影城、KTV、電玩等娛樂業(yè)態(tài)共同形成娛樂樓，采用豎向布置的方式，在總平面中臨次要道路或步行街入口廣場；數(shù)碼產(chǎn)品、特色專賣、休閑健身一般共同豎向組合成時尚樓，在總平面布置中沿次干道設(shè)置；大型酒樓布置在時尚樓中或獨立設(shè)置，總平面設(shè)計時宜臨近酒店區(qū)設(shè)置；大型超市布置在地下一層或二三層獨立設(shè)置，總平面布置時應(yīng)考慮其和百貨樓之間的聯(lián)系；家居建材產(chǎn)品比較特殊，消費目的性強、占用空間較大，總平面設(shè)計時應(yīng)考慮在人、車流相對較少一側(cè)。3.1.5室內(nèi)商業(yè)步行街的總平面出入口設(shè)置原則室內(nèi)商業(yè)步行街是商業(yè)綜

30、合體的核心，根據(jù)其長度及布置形態(tài)一般設(shè)置24個入口。主要入口應(yīng)結(jié)合城市主要道路和綜合體自設(shè)的大型城市廣場設(shè)置，其他入口可結(jié)合其他城市道路設(shè)置，入口處應(yīng)適當(dāng)設(shè)置入口廣場。室內(nèi)商業(yè)步行街的出入口的立面設(shè)計時必須突出并強調(diào)，要清晰體現(xiàn)萬達(dá)商業(yè)步行街的出入口區(qū)別于其他主力店。步行街一般設(shè)24個出入口，至少一個出入口設(shè)計時應(yīng)考慮機動車的出入。3.1.6總平面交通流線的規(guī)劃設(shè)計原則l “交通優(yōu)先”是萬達(dá)商業(yè)綜合體總平面設(shè)計的基本原則。各個功能區(qū)的外部交通流線設(shè)置必須考慮周邊道路現(xiàn)狀及遠(yuǎn)期規(guī)劃需求，與城市交通節(jié)點，如地鐵、公交站、人行天橋和路口等有機接合，盡可能將地鐵站引入商業(yè)綜合體。l 參考交通評估報告，

31、依照以人為本的設(shè)計準(zhǔn)則，并結(jié)合各單體建筑使用功能要求，確定機動車、非機動車、人流、物流等流線組織，合理確定地下車庫的出口、入口、地面停車場的出入口（包括應(yīng)考慮各主力店的地上、地下卸貨口，卸貨區(qū)，裝卸貨物的時間）等等，盡量避免相互干擾并應(yīng)符合商業(yè)運營、辦公酒店和公寓的日常使用要求。l 外部車行出入口在每條沿街面原則不超過兩個，位置應(yīng)符合當(dāng)?shù)亟还懿块T的規(guī)定，確有困難之處應(yīng)通過集團(tuán)相關(guān)部門積極進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。l 消防應(yīng)急的流線應(yīng)符合國家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)技術(shù)規(guī)范。3.1.7機動車交通流線組織設(shè)計：l 在商業(yè)綜合體與城市主要街道結(jié)合部位必須設(shè)置港灣式停車區(qū)，使公交車、出租車及其他社會車輛能夠安全、迅速停靠，安全

32、、迅速離開。宜設(shè)置公交車總站、出租車停靠站，位置宜設(shè)置在步行街范圍內(nèi)，給顧客購物帶來方便。商業(yè)綜合體主要機動車流線主要通過地下車庫滿足使用要求，盡量減少地面機動車行走的范圍，減少與地面非機動車、人流的交匯；n 停車場設(shè)計安排單獨的出入口，在和綜合體道路體系、地下車庫相重合的部位通過單行線規(guī)劃車流的方式減少機動車流線的交叉和重合；，同時考慮車輛出入的視野開闊，不能有遮擋的廣告、小品、樹木出現(xiàn)。出入口不能出現(xiàn)連續(xù)兩個直角彎，同時回轉(zhuǎn)半徑要適合一般司機的駕駛習(xí)慣。l 如果地下車庫出入口的層高無法滿足搬家及急救車輛進(jìn)入的情況下，機動車流線必須能夠到達(dá)公寓出入口，滿足應(yīng)急通道的要求，在搬家、急救等緊急情

33、況下機動車能夠迅速便利地到達(dá)主要出入口；l 在地下車庫設(shè)計無法滿足大型貨柜車進(jìn)入地下室的情況下，在總平面機動車流線設(shè)計中必須考慮大型超市、家居建材超市大型貨柜車的車行線路，保證其轉(zhuǎn)彎半徑（具體根據(jù)主力店的實際情況考慮，例如沃爾瑪就必須考慮40英尺貨柜車）和卸貨位置的回車場地；l 在餐飲店經(jīng)營的位置前廣場盡量保留私家車的停靠位，設(shè)計機動車流線必須能夠到達(dá)餐飲店的門口；l 垃圾車不允許進(jìn)入地面車行流線；只能通過地下車庫進(jìn)出商業(yè)綜合體，而且進(jìn)出的時間必須進(jìn)行限制。l 貨車流線不應(yīng)設(shè)置在主交通線上，應(yīng)設(shè)置在非主交通流線上，避免因貨物原因影響商業(yè)運營。地下停車場的貨車流線也應(yīng)考慮不影響其它顧客車輛的行駛

34、和停靠。l 在人流集中的大型開放空間位置，靠近車行流線的地方平時應(yīng)設(shè)計安全車檔，造型現(xiàn)代，而且可移動，在舉辦大型展銷活動的時候可以移走，保證車輛能夠進(jìn)入場地。l 在商業(yè)街中庭必須保留私家車展銷的功能時，機動車流線須保證小型車輛能夠進(jìn)入商業(yè)步行街的出入口。l 在靠近超市入口附近宜設(shè)置超市接送大巴車的停車位，按照不同超市主力店的要求，主入口附近應(yīng)設(shè)置接送大巴?？繀^(qū)域和顧客等候區(qū)，盡可能安排座椅及庇護(hù)性設(shè)施。l 消防車流線設(shè)計必須單獨考慮。綠化種植、建筑小品的位置設(shè)計必須讓出消防通道和消防登高面的位置，保證消防通道與建筑5米范圍內(nèi)沒有高大的遮擋物。3.1.8非機動車流線組織設(shè)計：l 非機動車的主要使

35、用人群是附近居民及綜合體內(nèi)各主力店的員工，其停車位應(yīng)盡量在地下室安排。在地下室無法解決非機動車停車的情況下，在地面必須安排非機動車停車位。l 地面非機動車停車位的設(shè)計，盡量靠近城市主干道和綜合體內(nèi)部交通環(huán)線，與超市及百貨入口盡量靠近，但不得影響綜合體大型城市廣場的空間完整和整體形象。3.1.9人行路線組織設(shè)計準(zhǔn)則l 確保人流在由商業(yè)步行街和百貨的出口出來后能夠迅速到達(dá)港灣式停車區(qū)、地鐵以及其他軌道交通的出口和?？繀^(qū)；l 公交車?？奎c、出租車?？奎c是人流進(jìn)出商業(yè)綜合體的主要路線，由于綜合體組成還包括了寫字樓、公寓以及各種業(yè)態(tài)，因此社會車輛?？奎c與各主要入口之間盡量減少機動車流與人流的沖突；l 充

36、分考慮殘疾人在行進(jìn)過程中的特殊性，必須按照市政道路設(shè)計規(guī)范中盲道設(shè)計的要求進(jìn)行盲道設(shè)計，避開主要的人流密集區(qū)及車流密集區(qū)。3.1.10建筑退線要求商業(yè)綜合體的城市道路退線應(yīng)在滿足自身商業(yè)開發(fā)需求的同時，盡量符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃技術(shù)要求關(guān)于該地塊的建筑退線規(guī)定，確有困難之處應(yīng)通過集團(tuán)相關(guān)部門積極進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。商業(yè)綜合體的城市道路退線還應(yīng)以滿足消防要求及對周邊建筑的視線間距和日照遮擋距離為前提。應(yīng)根據(jù)地塊周邊道路等級狀況確定建筑退線距離，沿高等級城市道路的退線距離應(yīng)大于低等級道路的退線。3.1.11總平面豎向設(shè)計豎向設(shè)計方案宜與總平面設(shè)計同時進(jìn)行，應(yīng)將商業(yè)綜合體交通流線、地下層數(shù)、雨水排除及土石方量平

37、衡等設(shè)計因素，結(jié)合洪（潮、澇）水位、水文、工程地質(zhì)、地形地物及氣象等自然條件綜合確定。l 地塊出入口道路路面標(biāo)高，宜高于城市道路路面標(biāo)高，連接平順。商業(yè)綜合體首層標(biāo)高宜高出室外地坪0.15-0.20m，酒店、寫字樓及公寓可高出室外地坪0.45-0.60m或根據(jù)需要更高。l 根據(jù)地塊坡度豎向設(shè)計可用平坡式或階梯式。當(dāng)建設(shè)場地較為平坦，自然地面橫坡在3%以下時，宜采用平坡式。在3%-5%之間，工程地質(zhì)較好，邊坡較穩(wěn)定，并以機械施工時，應(yīng)作經(jīng)濟比較，以決定采用平坡式或階梯式。當(dāng)自然地面橫坡大于5%，應(yīng)作階梯式布置。臺階的劃分應(yīng)與商業(yè)綜合體功能分區(qū)一致。l 階梯式豎向設(shè)計中，臺階的長邊應(yīng)平行地形等高線

38、布置；臺階的寬度依建筑紅線、道路、管線、綠化、地形、地質(zhì)等因素綜合確定；臺階的高度宜為3-6m，兩臺階之間宜用擋土墻連接，避免自然放坡占地。l 地塊內(nèi)機動車道的縱坡不應(yīng)小于0.2，亦不應(yīng)大于8，其坡長不應(yīng)大于200m，在個別情況可不大于11，其坡長不應(yīng)大于80m；在多雪嚴(yán)寒地區(qū)不應(yīng)大于5，其坡長不應(yīng)大于60m；橫坡應(yīng)為12。l 地塊內(nèi)步行道的縱坡不應(yīng)小于0.2，亦不應(yīng)大于8，多雪嚴(yán)寒地區(qū)不應(yīng)大于4，橫坡應(yīng)為12，應(yīng)設(shè)置無障礙人行設(shè)施。l 地塊內(nèi)應(yīng)有排除地面雨水至城市排水系統(tǒng)的措施，排水方式應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃的要求確定，并應(yīng)采取雨水回收利用措施。3.1.12主要出入口豎向設(shè)計3.1.12.1室內(nèi)外高

39、差在200mm以下時，設(shè)計成三面斜坡。斜坡上平臺的位置設(shè)計準(zhǔn)則包括兩方面內(nèi)容：l 滿足門的開啟，同時至少有1m的緩沖區(qū)域；l 可結(jié)合雨棚的尺寸，平臺的位置就是雨棚的垂直落影范圍。斜坡的坡度必須滿足無障礙設(shè)計的要求，坡度不能超過1/12，斜坡平臺必須有3%的排水坡度。3.1.12.2室內(nèi)外高差超過200mm以上時，必須設(shè)置臺階和殘疾人坡道。l 如果出入口位置離道路很近，在臺階頂部平臺的位置保持合適的緩沖帶之外，剩余的人行通過的寬度低于6m的時候，臺階的位置可安排的入口位置，同時安排殘疾人坡道；（附圖說明）l 如果人行通過的寬度超過了6m，在取得了垂直建筑的排水坡度后，利用城市干道邊緣的種植池消化

40、高差，利用綠籬等景觀化處理手法在視覺上將高差隱蔽。種植池在部分重點的部位如出租車停靠區(qū)域、公交車?？奎c設(shè)置臺階。方便人流直接進(jìn)入萬達(dá)廣場。l 3.1.12.3地下車庫入口位置，為減低地下車庫排水的壓力，在車庫入口位置變坡點位置向外應(yīng)找最少3%的坡度設(shè)置倒坡，同時在變坡點外緣設(shè)置截水溝，結(jié)合景觀排水設(shè)計管網(wǎng)，將雨水收集進(jìn)入市政雨水管網(wǎng)。第四章 業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計4.1商業(yè)業(yè)態(tài)的分類4.1.1 商業(yè)業(yè)態(tài)的主要分成零售和非零售兩大類別：l 零售類：百貨、超市、建材家居、數(shù)碼廣場、書城、運動精品、步行街內(nèi)的精品店等。l 非零售類：美食廣場、餐飲酒樓、國際連鎖快餐店、影城、KTV娛樂廣場、電子游藝廣場、網(wǎng)吧、

41、國際健身等。4.1.2 各業(yè)態(tài)代表性商家如下：l 百貨：新世界百貨、百盛百貨、伊藤洋華堂、萬千百貨、寶大祥兒童購物中心等。l 精品百貨：新世界精品百貨，連卡佛等。l 超市：沃爾瑪，家樂福，樂購TESCO，大潤發(fā)等。l 建材家居：歐倍德，百安居，東方家園，樂華梅蘭；HOLA等。l 數(shù)碼廣場：國美，蘇寧等。l 美食廣場：第一食品，快樂老家，大食代、巴西烤肉等。l 餐飲酒樓，石浦酒樓，紅杏酒家等。l 影城：萬達(dá)國際影城。l 電子游藝廣場：神采飛揚電玩城。l KTV：大歌星量販KTV。l 運動健身：運動100、申格體育、一兆韋德健身，l 其他：連鎖快餐：肯德基，必勝客，麥當(dāng)勞，棒約翰等。同樣類別的主力

42、店由于具體的定位與經(jīng)營管理理念的差異，相關(guān)建筑設(shè)計的要求也會有所不同。4.2商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本設(shè)計原則4.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則l 根據(jù)項目所在城市的級別不同，項目地塊的不同，項目所在地消費市場情況的不同等等對上述基本商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的組合方式，總體來說有以下幾種組合方式：l 建筑平面組合：在萬達(dá)商業(yè)綜合體建筑的平面組合上是通過精品商業(yè)室內(nèi)步行街和中庭以及其他建筑空間經(jīng)過科學(xué)合理的動線設(shè)計將各不同功能不同規(guī)模的商業(yè)主力店有機地聯(lián)系起來，商業(yè)主力店與步行街有多種多樣的交流方式，使得主力店既有相對獨立、便于自身經(jīng)營管理的特點又與整個萬達(dá)商業(yè)綜合體有著緊密的聯(lián)系，使得消費者可以很方便的出入各種商業(yè)業(yè)態(tài)

43、；l 豎向功能組合：在萬達(dá)商業(yè)綜合體中的豎向功能組合時要綜合考慮各種商業(yè)業(yè)態(tài)各自商業(yè)經(jīng)營的特點，營業(yè)的時間差別，經(jīng)營產(chǎn)品的類別，以及目標(biāo)消費群體的類別等特點進(jìn)行科學(xué)組合。將一些目標(biāo)客流相近的業(yè)態(tài)可以布置在一起吸引相同需求的客流，形成幾幢商業(yè)建筑單體樓，如百貨樓，娛樂樓，時尚樓，家居建材樓，大型酒樓等。例如家居、家具、家紡用品和建材布置在一起形成家居建材樓；將多廳影城和電子游藝廣場及KTV娛樂廣場，大型網(wǎng)吧、酒吧組合等文化娛樂設(shè)施等營業(yè)時間相近，目標(biāo)消費群體類別相近的功能組合在一起形成娛樂樓等等，形成聚留效應(yīng)。人流共享，互動共贏。l 節(jié)點空間：還應(yīng)注意利用不同的建筑設(shè)計手法將不同主題功能、不同室

44、內(nèi)設(shè)計風(fēng)格（具有明顯的識別性）的節(jié)點空間如中庭等公共空間有機地將萬達(dá)商業(yè)綜合體中的各個業(yè)態(tài)組合起來形成互相補充的有機整體。在主要節(jié)點布置休閑餐飲，咖啡酒吧，豐富建筑空間的商業(yè)感覺與價值。l 地下停車場：萬達(dá)商業(yè)綜合體中所有主力店、商業(yè)步行街等的垂直交通系統(tǒng)均與地下停車場有著十分便捷的聯(lián)系，結(jié)合不同的功能分區(qū)，通過清晰的導(dǎo)視系統(tǒng)，極大地方便顧客的出入。l 重點考慮餐飲業(yè)態(tài)的調(diào)節(jié)作用：結(jié)合項目具體實際，在主力店、步行街的出入口區(qū)，中庭區(qū)，商業(yè)室內(nèi)步行街的頂層，開放式的公共空間周圍等區(qū)域，有計劃的布置餐飲業(yè)態(tài)，將當(dāng)?shù)貥O富特色的風(fēng)味餐飲，特色小吃等相對集中布置，另外還可結(jié)合廣場、共享空間的周邊布置餐飲

45、業(yè)態(tài)。l 特別注意超市、建材家居店的卸貨動線對項目的影響：因為這些商家經(jīng)營的商品的規(guī)格尺寸較特殊，需要特殊的運輸工具以及對建筑空間等有相對較為特別的要求，如：柱網(wǎng)、層高、荷載，特定卸貨區(qū)域、卸貨收貨通道等等。l 室內(nèi)步行街：注重室內(nèi)步行街豎向交通的易達(dá)性，創(chuàng)造便捷的多渠道垂直交通：設(shè)自電動扶梯，將人流動線上的顧客直接輸送至二層和三層，在與之緊鄰的主力店商業(yè)物業(yè)間設(shè)出入口，在具有景觀價值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因為中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動,又宜做休閑、促銷場地；中庭頂部天窗

46、宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位。并應(yīng)在1F設(shè)立12個方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。步行街內(nèi)各種業(yè)態(tài)、業(yè)種面積占比應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競爭烈度和對項目招商前景的預(yù)測進(jìn)行綜合分析確定；選擇觀景休閑餐飲要考慮項目地周邊環(huán)境是否具有景觀價值，所在樓層是否具有良好的視野；除在步行街各層布點規(guī)劃小型餐飲外，根據(jù)實際需要在步行街最高層（一般也是第三層）配置餐飲美食街。4.2.2商業(yè)交通流線的規(guī)劃

47、設(shè)計4.2.2.1入口及大堂的流線l 商業(yè)項目的出入口設(shè)置。商業(yè)項目的出入口要與周邊的市政交通相配合，實現(xiàn)內(nèi)部交通流線與外部交通體系的溝通。綜合體步行街的主要出入口的外部，應(yīng)該設(shè)置一定的緩沖空間，以容納從各個方向來的人流。室內(nèi)商業(yè)步行街的出入口的設(shè)計是整個項目的重中之重。需要特別關(guān)注。立面上應(yīng)使得主入口特別明顯區(qū)別與其他所有主力店的出入口的存在。不得有其他主力店店招以及廣告位設(shè)置在出入口門頭上。只能設(shè)置萬達(dá)廣場的LOGO且醒目。盡可能使得其他主力店的出入口在室內(nèi)步行街出入口內(nèi)部一段距離內(nèi)解決。在步行街主入口內(nèi)要設(shè)置前廳，緩沖區(qū)域使人流能從這個聚集點分散到各個業(yè)態(tài)分區(qū)，以實現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。入

48、口大堂對購物中心而言是一項重要的空間形象指標(biāo)，應(yīng)能有明顯易辨的特性，對外部環(huán)境要有一定的視覺形象沖擊，在此要將購物中心的名稱及圖案標(biāo)志進(jìn)行顯著的展現(xiàn)，以突出企業(yè)形象，表現(xiàn)其形象的視覺系統(tǒng)（VI），對外在環(huán)境而言，購物中心的人口應(yīng)大而特別突出而且顯著。4.2.2.2中庭的流線規(guī)劃l 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，也是步行空間的序列高潮，這里人流集中、流量大，最有可能吸引人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀光電梯等，能在中庭空間創(chuàng)造活力和動感。l 購物中心內(nèi)，多會有中庭作為購物中心的焦點，中庭廣場多位于各個道路形成的流線交匯點，亦即人行活動最頻繁處。它一方面提供場所供購物以外的活動使用，如流行展

49、示，動態(tài)表演等，另一方面也是公共活動及休息的場所，在此應(yīng)利用照明及裝修等塑造空間張力，使其成為購物中心的意象焦點。l 在中庭設(shè)挑空及屋頂采光，具有將購物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對于吸引購物者上樓選逛有良好的推動力。中庭挑空直達(dá)屋頂，人們在中庭留步，各樓層扶梯聯(lián)系動線一覽無余，很好的體現(xiàn)了流線交匯點的特征。l 中庭的設(shè)計盡可能賦有一定的主題，或風(fēng)格上、或造型上、或空間形態(tài)上等采用不同設(shè)計手法形成對比，具有可識別性。4.2.2.3步行街的流線規(guī)劃步行街是城市綜合體中重要的組成部分，它負(fù)責(zé)聯(lián)系綜合體中豐富的主力店業(yè)態(tài)。步行街動線設(shè)計的目的是要使步行街的精品店鋪在空間上得到充分的展示，引導(dǎo)購物者經(jīng)過所

50、有精品店的門口到達(dá)主力店。主力店在步行街中的開口位置。步行街中主力店的開口位置非常關(guān)鍵，所以應(yīng)該將主力店開口位置設(shè)計在步行街的中后端。對步行街人流的拉動起到較大的作用。步行街動線設(shè)計的表現(xiàn)形式也要有多種方式，即可以設(shè)計成“十”型，也可以設(shè)計成“Y”或“T”形等，目的就是要使消費者視覺通透，盡量做到?jīng)]有盲點。室內(nèi)商業(yè)步行街只能布置一條主動線，盡量避免簡單直線步行流線的設(shè)計，應(yīng)盡可能采用曲線、折線的流線設(shè)計，在視線能夠到達(dá)的盡端增加動態(tài)景觀設(shè)置如開闊的中庭、特色懸掛物件、觀光梯等，結(jié)合顧客視線分析，使得顧客一眼可以看到約1520個店鋪的店招。過多與過少都會導(dǎo)致顧客的購物感受的不同。二層以上的室內(nèi)步

51、行街端部應(yīng)設(shè)置商鋪，避免購物氛圍的割裂。要在適當(dāng)位置設(shè)置餐飲業(yè)態(tài)，休息區(qū)，表演活動區(qū)等，使得顧客的購物氛圍與心情能夠不斷地得到調(diào)整。4.2.2.4樓層間水平流線規(guī)劃平面交通在內(nèi)部交通設(shè)計上，對于引導(dǎo)人流起到至關(guān)重要的作用。樓層間水平動線的設(shè)計應(yīng)避免讓顧客走重復(fù)的路，增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，避免商鋪人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商鋪價值達(dá)到最大化。同層間主力店與步行街精品店的業(yè)態(tài)設(shè)置應(yīng)有所聯(lián)系，使得消費者購物有一定的延續(xù)性和目的性，促進(jìn)購物行為的延伸。步行街二層以上走道的顧客應(yīng)與地面人群的視線有較好的交流，增加親切感受，形成上下互動。4.2.3豎向交通布置原則4.2.3.1整個商業(yè)綜合

52、體中裙樓的所有垂直交通設(shè)施均應(yīng)到達(dá)所有樓層。塔樓的垂直交通應(yīng)便捷地到達(dá)首層以及地下室各層且方便物業(yè)管理。4.2.3.2除了主力店內(nèi)部的客梯、扶梯、貨梯、員工梯等到達(dá)各層外，步行街的所有垂直交通均應(yīng)到達(dá)室內(nèi)步行街各層。4.2.3.3 室內(nèi)步行街扶梯布局原則l 商場的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點；在距室內(nèi)步行街出入口內(nèi)的兩跨左右的距離應(yīng)設(shè)置第一組扶梯。l 結(jié)合中庭的位置在其步行街的樓板開口處設(shè)置第一組扶梯，配合中庭的觀光梯的布置綜合考慮設(shè)置扶梯。l 室內(nèi)步行街的各層扶梯宜平行設(shè)置，平面上應(yīng)靠一側(cè)布置，盡可能留出盡量大的共享空間，便于視線到達(dá)。l 室內(nèi)步行街內(nèi)至少有一組扶梯應(yīng)到

53、達(dá)地下停車場各層。l 應(yīng)考慮足夠的步行街貨梯的設(shè)置，數(shù)量，位置。避免電梯口的人流堵塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道，或有交叉過道。引導(dǎo)顧客向上購物4.2.3.4 垂直電梯的布局原則 l 貨人分流 商場垂直電梯，貨梯與載人梯分開設(shè)置，實行有效的貨流與人流的分流。 l 專用通道設(shè)置 結(jié)合商場功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營沖突。 4.2.4商鋪位布局規(guī)劃原則： 通常萬達(dá)商業(yè)綜合體中室內(nèi)商業(yè)步行街設(shè)計為23層，業(yè)態(tài)的布置原則上由集團(tuán)商管公司以及項目商管公司結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣?fù)責(zé)進(jìn)行招商，一般三層的室內(nèi)步行街的第三層通常設(shè)置餐飲業(yè)態(tài)，且考慮重油煙餐飲業(yè)態(tài)，對塔樓項目，盡可能高空排放，避免影響塔樓居住功能的品質(zhì)收到影

54、響。其他樓層宜在中庭附近設(shè)置輕油煙餐飲業(yè)態(tài)以及咖啡餐飲，連鎖快餐店等業(yè)態(tài)。餐飲業(yè)態(tài)的立面處理上盡可能地滿足開窗以及對景觀的要求。餐飲業(yè)態(tài)的廚房區(qū)，衛(wèi)生間區(qū)域應(yīng)考慮荷載以及結(jié)構(gòu)降板處理。管道井的設(shè)計盡量集中布置。實用、利潤、形象的統(tǒng)一 商場鋪位布局必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動性。 尊重消費者的行為 人性化設(shè)計，使消費者的消費過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購物方便且不易疲勞。 4.2.5停車規(guī)劃設(shè)計原則l 與商場規(guī)模定位結(jié)合，停車位數(shù)適當(dāng)； l 停車購物的方便性，安全性； l 人車分流。 l 引導(dǎo)人流。能夠促使客戶流動到每個角落，使客戶能夠最

55、大限度的光顧所有業(yè)態(tài)及商家l 在滿足空間感及實際使用的基礎(chǔ)上讓營業(yè)空間最大化l 考慮到非銷售活動對空間的需求l 配合商家展示及客戶視線進(jìn)行設(shè)計，使商家的展示面及展示效果最大化使客戶易于到達(dá)和比較出、入口安全便利l 設(shè)備房、垃圾房、庫房位置合理。l 步行街主入口立面應(yīng)能代表萬達(dá)廣場的整體形象，在廣場的門頭中起到特別重要的作用，它的地位不能被其它門頭所替代。步行街主出入口應(yīng)居于步行街的中部，面向城市的主要干道，門前無遮擋物，視野開闊。l 外廣場地面應(yīng)設(shè)置排水溝和排水井，在不影響舉行活動場地面積的前提下，在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置綠化帶和樹木，樹木以易于養(yǎng)護(hù)，美化環(huán)境與廣場整體建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。l 外墻體設(shè)置廣告位的結(jié)構(gòu)形式應(yīng)安全，美觀、易于廣告布的上刊。l 外墻體設(shè)置玻璃幕墻應(yīng)注意氣候的影響，北方地區(qū)從保溫方面考慮不適合設(shè)置大面積玻璃幕墻，從美觀角度設(shè)置玻璃幕墻時一定要注意幕墻的保溫措施。對裝飾性外墻玻璃要考慮顏色與采光玻璃的統(tǒng)一。l 靠近外墻通透的消防通道應(yīng)考慮通道的美化。l 在步行街次入口的外立面應(yīng)考慮預(yù)留步行街商鋪的店招位，以便滿足步行街部分商戶的需求。l 室外應(yīng)設(shè)置大型LED，面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設(shè)計，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時應(yīng)考慮LED的維護(hù)保養(yǎng)以及防水的需求。l 步行街中的一些次主力店（KFC、必勝客、麥當(dāng)勞等）大部分廚房都靠步行街公共區(qū)域，無開門，導(dǎo)致幾個柱距的