營改增專題研究

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 20152016年04月“營改增”的影響及應對策略顧問事業(yè)部Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2015Part 1 “營改增營改增”知識普及知識普及目錄：目錄：Part 2 “營改增營改增”的基本政策規(guī)的基本政策規(guī)定及精髓解讀定及精髓解讀Part 3 對房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的影響及對房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的影響及應對應對Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2015增值稅: :是以

2、商品、服務在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅流轉(zhuǎn)稅。為價外稅，即稅款獨立于征稅對象的價格之外的稅，由購買方承擔稅款，銷售方取得的貨款包括銷售款和稅款兩部分，即貨款銷售款+稅款。營業(yè)稅: :是對在中國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅，是價內(nèi)稅價內(nèi)稅（即我們與客戶簽訂的房屋銷售合同金額是含稅的）。價內(nèi)稅是由銷售方承擔稅款，銷售方取得的貨款就是其銷售款，而稅款包含在銷售款中并從中扣除。價內(nèi)稅與價外稅的最直接的區(qū)別在于計算稅款的應用公式的區(qū)別：價內(nèi)稅：稅款= =貨款（銷售款）稅率含稅價格稅率價外稅：稅款=貨款/ /（1

3、+1+稅率） 稅率= =不含稅價格稅率Part 1：增值稅知識普及增值稅知識普及Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2015Part 1：增值稅知識普及增值稅知識普及應交稅金=營業(yè)收入*稅率A設備采購支出500萬元（不含稅） B開發(fā)商C銷售房產(chǎn)銷售所取得的全部價款1000萬采購環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)進項：50017%（付款給A）營業(yè)稅：10005%（從C收到）交稅：交稅：10005%=50萬萬營業(yè)稅營業(yè)稅Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2015增值稅增值稅應交稅金=銷項

4、稅-進項稅舉例（采用一般計稅方法）：Part 1：增值稅知識普及增值稅知識普及A設備采購支出（不含稅價500萬，取得專用發(fā)票） B開發(fā)商C銷售房產(chǎn)（銷售所取得的全部價款1000萬，銷項稅率為11%，假設該筆銷售應分攤土地成本100萬元）采購環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)進項：50017%（付款給A）銷項：(1000-100)/(1+11%)11%（從C收到）應交增值稅：應交增值稅：(1000-100)/(1+11%)11%-50017%=4.92萬萬Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2015Part 1：增值稅知識普及增值稅知識普及增值稅-續(xù)舉

5、例（采用簡易計稅方法）：房地產(chǎn)開發(fā)項目如被認定為老項目，可選擇簡易計稅方法，按照5%征收率計稅。A設備采購支出（不含稅價500萬，取得專用發(fā)票） B開發(fā)商采購環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)進項：50017%（付款給A）銷項：銷項：1000/(1+5%)5%（從（從C收到）（收到）（不得扣不得扣除土地款除土地款）C銷售房產(chǎn)（銷售所取得的全部價款1000萬，銷項稅率5%）老項目選取簡易征收：會先將收到的全部銷售價款轉(zhuǎn)換為不含稅收入，再計算銷項稅，老項目選取簡易征收：會先將收到的全部銷售價款轉(zhuǎn)換為不含稅收入，再計算銷項稅，實際稅負略低于原營業(yè)稅實際稅負略低于原營業(yè)稅。交稅：交稅：1000/(1+5%)5%（進項稅不得

6、從銷項稅中抵扣進項稅不得從銷項稅中抵扣）Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2015Part 2： “營改增營改增”的基本政策規(guī)定的基本政策規(guī)定開發(fā)商自行開發(fā)銷售開發(fā)商自行開發(fā)銷售納稅人類型及計稅方法納稅人類型及計稅方法1 1、一般納稅人、一般納稅人年應稅銷售額超過500萬元以及未超過但按規(guī)定辦理一般納稅人登記的納稅人適用一般計稅方法：當期應納稅額=當期銷項稅-當期進項稅=當期不含稅銷售額*稅率（11%）-當期進項稅額注：注：當期銷項稅額小于當期進項稅額，不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣2 2、小規(guī)模納稅人、小規(guī)模納稅

7、人未超過規(guī)定標準且未辦理一般納稅人登記的納稅人。適用簡易計稅方法：當期應納稅額=當期不含稅銷售額*征收率（5%）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目采取預收款方式，應在收到預收款時按照采取預收款方式，應在收到預收款時按照3%預征率預繳增值稅。預征率預繳增值稅。計算公式：計算公式：應預繳稅款=預收款/(1+11%或5%)3%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2015u銷售額的確定銷售額的確定1 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行

8、開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。計算公式：銷售額計算公式：銷售額=（全部價款和價外費用（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）（當期允許扣除的土地價款）（1+11%） 注意以下三個方面： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計稅方法計稅，允許差額扣除銷售房地產(chǎn)項目所對應的土地價款。對選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目，則不允許差額扣除。 注意

9、“對應”的含義。土地價款并非一次性從銷售額中全額扣除，而是要隨著銷售額的確認，逐步扣除。 計算銷售額時，按當期取得的全部價款和價外費用扣除土地價款后，要按11%適用稅率換算為不含稅價款。Part 2： “營改增營改增”的基本政策規(guī)定的基本政策規(guī)定開發(fā)商自行開發(fā)銷售開發(fā)商自行開發(fā)銷售Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2015當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產(chǎn)項

10、目可供銷售建筑面積，房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款?？鄢耐恋貎r款不得超過納稅人實際支付的土地價款。差額扣除憑據(jù)以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。例如：例如： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年1月從政府購買取得某地塊土地使用權(quán)，支付土地價款10億元，2016年6月開發(fā)完成，共計可供銷售建筑面積為10000平方米，選擇一般計稅方法，7月銷售房地產(chǎn)項目建筑面積8000平方米，允

11、許差額扣除土地價款多少？ 7月允許差額扣除土地價款=8000/10000*10=8億元Part 2： “營改增營改增”的基本政策規(guī)定的基本政策規(guī)定開發(fā)商自行開發(fā)銷售開發(fā)商自行開發(fā)銷售u當期允許扣除的土地價款當期允許扣除的土地價款Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2015房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目按規(guī)定可以選擇適用簡易計稅方法計老項目按規(guī)定可以選擇適用簡易計稅方法計稅。稅。應納稅額應納稅額=含稅銷售額含稅銷售額/(1+5%）x5%房地產(chǎn)老項目，是指：房地產(chǎn)老項目，是指：建

12、筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。Part 2： “營改增營改增”的基本政策規(guī)定的基本政策規(guī)定開發(fā)商自行開發(fā)銷售開發(fā)商自行開發(fā)銷售附件3：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法過渡期政策過渡期政策新老項目的規(guī)定及劃分新老項目的規(guī)定及劃分Code of this report

13、| 11 Copyright Centaline Group, 2015Part 2： “營改增營改增”的基本政策規(guī)定的基本政策規(guī)定二手房交易二手房交易Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2015u原價100W，過戶價格140W 商業(yè)類舉例商業(yè)類舉例 政策前營業(yè)稅: (過戶價-原價)x5.6% （1400000-1000000）X5.6%=22400元 政策后增值稅: (過戶價-原價) 1.05x5% （1400000-1000000）1.055%=19047.62元省3352.38元22400-19047.62=3352.3

14、8元政策前后差額約下調(diào)15%Part 2： “營改增營改增”的基本政策規(guī)定的基本政策規(guī)定二手房交易二手房交易Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2015如果該類房企的下游租戶是個人租戶（或者是小規(guī)模納稅人），在租戶租金成本不變的情況下，在營改增前后，租金凈收入則是下降的。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)租賃企業(yè)的下游租戶是企業(yè)租戶，并且也是增值稅的一般納稅人，在租戶租金成本不變的情況下，在營改增前后，該類房企的租金凈收入是上升的。Part 2： “營改增營改增”的基本政策規(guī)定的基本政策規(guī)定商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營Code of thi

15、s report | 14 Copyright Centaline Group, 2015Part 2： “營改增營改增”的基本政策規(guī)定的基本政策規(guī)定不動產(chǎn)抵扣不動產(chǎn)抵扣不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法 增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年年5月月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年年5月月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)定分日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為年抵扣比例為60

16、%，第二年抵扣比例為，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。舉例：假如企業(yè)購置500萬元寫字樓物業(yè)，按11%的增值稅稅率，其進項稅總額=500/（1+11%）*11%=55萬元，其中第一年可在銷項稅中抵扣60%即33萬元，第二年可抵扣40%即22萬元。 從銷售角度看，相當于，從銷售角度看，相當于，5月月1日后企業(yè)購買寫字樓，國家給予了日后企業(yè)購買寫字樓，國家給予了10%的價格優(yōu)惠補貼。這在一定程度的價格優(yōu)惠補貼。這在一定程度上為那些購買寫字樓

17、的企業(yè)省下不少費用。買！買！買！上為那些購買寫字樓的企業(yè)省下不少費用。買！買！買！ Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2015序號開票人收票人開票方式發(fā)票類別抵扣情況抵扣情況備注備注1一般納稅人一般納稅人自行開具增值稅專用發(fā)票可抵扣2一般納稅人一般納稅人稅局代開增值稅專用發(fā)票可抵扣營業(yè)范圍外業(yè)務3一般納稅人一般納稅人自行開具增值稅普通發(fā)票不能抵扣簡易征收項目4一般納稅人小規(guī)模納稅人自行開具增值稅普通發(fā)票不能抵扣5一般納稅人小規(guī)模納稅人稅局代開增值稅普通發(fā)票不能抵扣6小規(guī)模納稅人一般納稅人自行開具增值稅普通發(fā)票不能抵扣7小規(guī)模

18、納稅人一般納稅人稅局代開增值稅專用發(fā)票可抵扣Part 2： “營改增營改增”的基本政策規(guī)定的基本政策規(guī)定發(fā)票管理發(fā)票管理發(fā)票類別發(fā)票類別增值稅發(fā)票分為兩種：增值稅普通發(fā)票及增值稅專用發(fā)票增值稅發(fā)票分為兩種：增值稅普通發(fā)票及增值稅專用發(fā)票Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2015開票日起180天內(nèi)認證增值稅專用發(fā)票增值稅普通發(fā)票單位名稱/個人姓名開戶銀行銀行賬號地址電話納稅編碼開具增值稅發(fā)票所需要的信息比營業(yè)稅發(fā)票要多，具體如下（必須提供，可選）Part 2： “營改增營改增”的基本政策規(guī)定的基本政策規(guī)定發(fā)票管理發(fā)票管理Cod

19、e of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2015Part 3-3：對拿地環(huán)節(jié)的影響及應對對拿地環(huán)節(jié)的影響及應對拿地方式拿地方式營改增的影響營改增的影響城市更新：土地出讓金+拆遷補償費的方式 拆遷補償費無法抵扣代建配套：土地出讓金+配套設施建設的方式 配套設施的建安成本無法抵扣正常出讓：土地出讓金差額計稅： 銷售額-土地出讓金二級市場轉(zhuǎn)讓：土地轉(zhuǎn)讓增值稅可以抵扣從房地產(chǎn)業(yè)的角度去看，顯然，營改增之后，其應該盡量選擇土地出讓或土地轉(zhuǎn)讓的方式來取得土地，因為，這兩種方式可實現(xiàn)土地成本在增值稅計算中的扣除，而盡量規(guī)避運用拆遷補償費或配套建設的方

20、式來支付土地成本，避免實際支付土地成本由于形式的差異而無法扣除。 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2015Part 3-2：對招標采購工作環(huán)節(jié)的影響及應對對招標采購工作環(huán)節(jié)的影響及應對投標人資格投標人資格評標方法改變評標方法改變結(jié)算條款結(jié)算條款發(fā)票條款發(fā)票條款投標人是一般納稅人、小規(guī)模納稅人、自然人，會影響到以后是否能取得發(fā)票以及提供的發(fā)票是夠具有可抵扣性及抵扣率的高低從單純比較總支出轉(zhuǎn)變?yōu)楸容^不含稅采購價格的高低。如110元17的專用發(fā)票，比100元的普通發(fā)票更優(yōu)。結(jié)算方式與付款時間影響納稅義務時間，即影響對方發(fā)票提供時

21、間。爭取按盡速開具發(fā)票，取得發(fā)票再付款。要求必須提供增值稅專用發(fā)票。若對方提供的發(fā)票不合格導致?lián)p失，需在價格上進行彌補。Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2015Part 3-2：對開發(fā)建設環(huán)節(jié)的影響及應對對開發(fā)建設環(huán)節(jié)的影響及應對調(diào)價調(diào)價幅度幅度合同價款（含稅）銷項稅/ /營業(yè)稅（乙方）乙方凈收入（除稅）進項稅（甲方）甲方凈支出（除稅）營業(yè)稅-1033100-103增值稅- -甲方最優(yōu)7.8%1111110011100增值稅- -乙方最優(yōu)11%1141110311103對于適用對于適用一般一般征收征收項目項目，因營改增的原

22、因，承建方就前期簽訂的合同很可能要求漲價，應對如下：（甲方，因營改增的原因，承建方就前期簽訂的合同很可能要求漲價，應對如下：（甲方=項目，項目，乙方乙方=承建方）承建方）（1）對于進項稅較少的乙方（如：土方），合同價格（含稅）合理漲幅區(qū)間約在）對于進項稅較少的乙方（如：土方），合同價格（含稅）合理漲幅區(qū)間約在7.8%-11%之間，之間，越低對甲方越有越低對甲方越有利利。1、對上游企業(yè)稅負轉(zhuǎn)嫁的影響、對上游企業(yè)稅負轉(zhuǎn)嫁的影響建筑企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革增加的稅費必然會轉(zhuǎn)嫁至開發(fā)企業(yè)，導致建安成本的增加Code of this report | 20 Copyright

23、 Centaline Group, 2015（2）對于進項較多的乙方（如：總包），合同價格（含稅）的合理漲幅區(qū)間相對復雜，甚至有降價空間，具體如下。）對于進項較多的乙方（如：總包），合同價格（含稅）的合理漲幅區(qū)間相對復雜，甚至有降價空間，具體如下。測算前提：總包材料成本占合同價款按測算前提：總包材料成本占合同價款按65%（成本部估算數(shù)據(jù)），增值稅率按（成本部估算數(shù)據(jù)），增值稅率按17%乙方乙方采購采購成本對應的進項稅成本對應的進項稅成為新增利潤空間成為新增利潤空間，需要成本部門去了解需要成本部門去了解及估算及估算，以確定雙方最優(yōu)方案對應的，以確定雙方最優(yōu)方案對應的調(diào)價幅度調(diào)價幅度及及合同價款，

24、并據(jù)此和乙方議價。合同價款，并據(jù)此和乙方議價。調(diào)價調(diào)價幅度幅度合同價款（含稅）銷項稅/ /營業(yè)稅（乙方）進項稅進項稅（乙方）（乙方）乙方凈收入（除稅）進項稅（甲方）甲方凈支出（除稅）營業(yè)稅103.00103.003.093.09- -99.9199.91- -103.00103.00增值稅- -甲方最優(yōu)-2%-2%101.00101.0010.0110.019.549.54100.53100.5310.0110.0190.9990.99營業(yè)稅營業(yè)稅1%1%-12%-12%增值稅- -乙方最優(yōu)11%11%114.33114.3311.3311.339.549.54112.54112.5411.3

25、311.33103.00103.00營業(yè)稅營業(yè)稅13%13%0%0%Part 3-2：對開發(fā)建設環(huán)節(jié)的影響及應對對開發(fā)建設環(huán)節(jié)的影響及應對Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2015新合同比價新合同比價1 1、適用簡易征收的項目，因不涉及進項稅抵扣，直接比較、適用簡易征收的項目，因不涉及進項稅抵扣，直接比較合同總價合同總價（含稅）即可。（含稅）即可。2 2、適用一般征收的項目，招投標、適用一般征收的項目，招投標/ /合同比選時需比較合同比選時需比較合同凈額（除稅）合同凈額（除稅），需要考慮取得的，需要考慮取得的發(fā)票種發(fā)票種類（

26、普票類（普票oror專票）專票）及及進項稅額進項稅額，舉例如下：，舉例如下：Part 3-2：對開發(fā)建設環(huán)節(jié)的影響及應對對開發(fā)建設環(huán)節(jié)的影響及應對方案承建方/供應商合同價格（含稅）發(fā)票類別稅率進項稅買方凈支出（扣除進項稅）A增值稅增值稅-小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人101增值稅普票增值稅普票3%-101B增值稅增值稅-小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人102增值稅專票增值稅專票（代開）（代開）3%399C增值稅增值稅-一般納稅人一般納稅人105增值稅專票增值稅專票11%1095方案方案A到到C總價格依次遞增，但考慮票據(jù)種類和進項稅額后，對應的項目凈支出卻依次抵減；對一般征收的項總價格依次遞增，但考慮票據(jù)種類

27、和進項稅額后，對應的項目凈支出卻依次抵減；對一般征收的項目而言，方案目而言，方案C最優(yōu)最優(yōu)Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2015Part 3-2：對開發(fā)建設環(huán)節(jié)的影響及應對對開發(fā)建設環(huán)節(jié)的影響及應對精裝修漸成主流精裝修漸成主流精裝修可以提高建安成本占總成本的比例，增加更多的進項稅。同時原材料采購精裝修可以提高建安成本占總成本的比例，增加更多的進項稅。同時原材料采購可以適用可以適用17%17%的稅率，從而達到低進高抵的目的，降低企業(yè)稅負的稅率，從而達到低進高抵的目的，降低企業(yè)稅負Code of this report |

28、23 Copyright Centaline Group, 2015Part 3-3：對營銷環(huán)節(jié)的影響及應對對營銷環(huán)節(jié)的影響及應對1、對預售模式下的現(xiàn)金流的影響、對預售模式下的現(xiàn)金流的影響地產(chǎn)項目開盤后，銷售進度一般比成本支付進度要快，容易出現(xiàn)“先有銷項稅、再有進項稅”的情形，而增值稅不存在退稅，導致大量進項稅無法抵扣，大量進項稅無法抵扣，實繳增值稅實繳增值稅增加增加（下表實繳9.57，如及時獲取增值稅專票，則實繳額應為7.7）合計第1年第2年第3年第4年第5年銷售額(含稅)111-5050-建安成本(含稅)33.32.225.556.6613.325.55銷項稅額11-5.55.5-進項稅額

29、3.30.220.550.661.320.55實繳增值稅9.57-4.734.84-對策：為使銷項稅與進項稅在時間上匹配，項目財務部應按月監(jiān)控剩余貨值剩余貨值和未支付成本未支付成本，在適當時候會同成本/工程部門要求承建方要求承建方/供應商提前提供發(fā)票（必要時可由項目公司先向承建方供應商提前提供發(fā)票（必要時可由項目公司先向承建方/供應商支付稅款以便供應商支付稅款以便開票）開票），以確保可抵扣。同時，營銷部門在推盤節(jié)奏上也盡量與工程節(jié)點相對應。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2015營改增之后，可能會就如何向客戶轉(zhuǎn)移銷項稅而采

30、取不同的定價策略營改增之后，可能會就如何向客戶轉(zhuǎn)移銷項稅而采取不同的定價策略 。因此在收入方面，我們就。因此在收入方面，我們就下述幾種可能的方案測算營改增的稅務影響下述幾種可能的方案測算營改增的稅務影響定價方案一（理想談判空間）：市場允許的情況下，企業(yè)可以在原營業(yè)稅毛利的基礎上向客戶全部轉(zhuǎn)嫁增值稅；定價方案二、三（平衡談判空間）：企業(yè)在保持凈收入不變的基礎上部分向客戶轉(zhuǎn)嫁增值稅定價方案四（被動談判空間）：客戶無法接受增值稅的轉(zhuǎn)嫁，企業(yè)自行消化增值稅金，凈收入及毛利將下降；Part 3-3：對營銷環(huán)節(jié)的影響及應對對營銷環(huán)節(jié)的影響及應對 面向企業(yè)客戶的商業(yè)地產(chǎn)，選擇第二、三種方案的可能性較大，面向

31、企業(yè)客戶的商業(yè)地產(chǎn)，選擇第二、三種方案的可能性較大，可利用買房開出的增值稅專票抵扣進項，可利用買房開出的增值稅專票抵扣進項，開開發(fā)商凈收入維持不變或者增加，同時雙方可分享發(fā)商凈收入維持不變或者增加，同時雙方可分享11%的收益。的收益。故故可適當提高售價，同時不增加可適當提高售價，同時不增加買買方實際負擔方實際負擔。企業(yè)客戶企業(yè)客戶售價售價開發(fā)商凈收入開發(fā)商凈收入稅稅客戶成本客戶成本營業(yè)稅營業(yè)稅100955100營改增后營改增后1、漲價、漲價11%111100111002、保持凈收入不變、保持凈收入不變105.459510.45953、雙方分享收益、雙方分享收益108.789810.78984、

32、維持現(xiàn)有售價、維持現(xiàn)有售價10090.099.9190.092、對銷售定價的影響、對銷售定價的影響Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2015640.jpgPart 3-3：對營銷環(huán)節(jié)的影響及應對對營銷環(huán)節(jié)的影響及應對2、對銷售定價的影響、對銷售定價的影響個人客戶個人客戶售價售價開發(fā)商凈收入開發(fā)商凈收入稅稅客戶成本客戶成本營業(yè)稅營業(yè)稅100955100營改增后營改增后1、漲價、漲價5.45%105.459510.45105.452、維持現(xiàn)有售價、維持現(xiàn)有售價10090.099.911003、雙方共同承擔、雙方共同承擔103.2

33、39310.23103.23 面向個人客戶，要視市場情況而定，如市場處于穩(wěn)定期，客戶無法接受增值稅轉(zhuǎn)嫁，由企業(yè)自行消化，則現(xiàn)面向個人客戶，要視市場情況而定，如市場處于穩(wěn)定期，客戶無法接受增值稅轉(zhuǎn)嫁，由企業(yè)自行消化，則現(xiàn)有收入的約有收入的約10%部分將轉(zhuǎn)變?yōu)殇N項稅，導致收入指標下降部分將轉(zhuǎn)變?yōu)殇N項稅，導致收入指標下降Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2015 5月1日后，買贈行為及活動禮品將被視同銷售繳納增值稅，具體包括送停車位、送物業(yè)費、送裝修（樣板房）、營銷活動抽獎/送禮等，為避免稅負增加，具體可采取以下措施：行為類別案例

34、建議買贈行為買房送停車位/ /物業(yè)費/ /買樣板房送裝修等1 1、贈送部分需從物業(yè)價格中分拆出來單獨作價，并另行簽訂銷售合同（或補充協(xié)議）2 2、對于對于“免費免費”、“贈送贈送”此類字眼，必須在今后的合同措辭中去除此類字眼，必須在今后的合同措辭中去除，否則完全有可能會被視同銷售，從而導致需額外征收這部分的銷項稅。另外，促銷贈送的商品也盡量不在合同中體現(xiàn)，否則也極有可能視同銷售。一定需要在合同中體現(xiàn)的話，建議在措辭中明確該合同總價已包含相關物品或服務， 免租期商鋪免租期在合同條款中，盡量只注明合同總租期和租金總額；其次需明確注明收款的時點在免租期后的第一個月，通過這種方式來盡量避免稅務風險。 其他營銷活動抽獎/ /送禮合同條款及發(fā)票內(nèi)容應明確為營銷活動費用/耗費物資，各項資料均避免出現(xiàn)禮品、免費、贈送等字樣。Part 3-3：對營銷環(huán)節(jié)的影響及應對對營銷環(huán)節(jié)的影響及應對3、視同銷售對促銷活動的影響、視同銷售對促銷活動的影響無償提供服務或無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)需作為視同銷售行為繳納增值稅無償提供服務或無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)需作為視同銷售行為繳納增值稅Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2015Part 3-3：對