房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí)

1、 第二章 房地產(chǎn)投資分析的基本知識(shí) 資金投入的時(shí)間不同或者收益產(chǎn)生的時(shí)間不同，對(duì)投資經(jīng)資金投入的時(shí)間不同或者收益產(chǎn)生的時(shí)間不同，對(duì)投資經(jīng)濟(jì)效果的影響也不相同，在投資決策時(shí)，需要把所有的支出和濟(jì)效果的影響也不相同，在投資決策時(shí)，需要把所有的支出和收入都折算到收入都折算到同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，并通過一系列投資效果評(píng)價(jià)指標(biāo)，并通過一系列投資效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算，對(duì)投資方案進(jìn)行的計(jì)算，對(duì)投資方案進(jìn)行比較、分析比較、分析。 因此，必須掌握相關(guān)的因此，必須掌握相關(guān)的現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值資金時(shí)間價(jià)值、資金資金等效值等效值和和投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)。指標(biāo)。第一節(jié)第一節(jié) 資金的時(shí)間價(jià)值

2、資金的時(shí)間價(jià)值第二節(jié)第二節(jié) 利息與利率利息與利率第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果分析房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果分析 資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值是指一定數(shù)量的資金在生產(chǎn)或流通中可以增加新的價(jià)值，即資金的價(jià)值可以隨時(shí)間不斷地發(fā)生變化。 同樣同樣數(shù)額的資金在不同的時(shí)間具有不同的價(jià)值數(shù)額的資金在不同的時(shí)間具有不同的價(jià)值 ，即等量不等值 。 資金的時(shí)間價(jià)值取決于投資利潤(rùn)率、通貨膨脹率以及資金的時(shí)間價(jià)值取決于投資利潤(rùn)率、通貨膨脹率以及風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)因素 把資金投入生產(chǎn)，可以獲取一定數(shù)量的利潤(rùn)，而且當(dāng)

3、利潤(rùn)率一定時(shí)，資金周轉(zhuǎn)越快，取得的利潤(rùn)越多； 把資金存人銀行，則可以獲得一定數(shù)量的利息。利潤(rùn)和利息體現(xiàn)了資金的增值，表明資金具有時(shí)間價(jià)值。 資金具有時(shí)間價(jià)值，但必須以投人生產(chǎn)或流通為前提。靜止的資金是不會(huì)增值的。第一節(jié)第一節(jié) 資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值一、利息和利率的概念一、利息和利率的概念 資金具有時(shí)間價(jià)值，因此占用資金應(yīng)付出一定的代價(jià)，反之，放棄使用資金應(yīng)得到一定的補(bǔ)償。利息：占用資金所付的代價(jià)或放棄使用資金所得的報(bào)酬。利息通常根據(jù)利率來計(jì)算。利率：是指經(jīng)過一個(gè)計(jì)息周期，所獲利息額與借貸金(即本金)之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。 計(jì)息周期是計(jì)算利息的時(shí)間單位，我國(guó)銀行存、貸款的計(jì)息周期多為月或

4、年。若計(jì)息周期為月，則利率稱為月利率；若計(jì)息周期為年，則利率稱為年利率。第二節(jié) 利息與利率二、單利和復(fù)利二、單利和復(fù)利利息的計(jì)算有單利單利計(jì)息和復(fù)利復(fù)利計(jì)息兩種。（一）單利（一）單利單利計(jì)息單利計(jì)息指在計(jì)算利息時(shí)只考慮本金，而不考慮已經(jīng)獲得的利息，即利息不再生息利息不再生息 第一年獲利息Pi，年末本利和FP+Pi=P(1+i)；第二年獲利息Pi，年末本利和FP+2Pi=P(1+2i)第三年獲利息Pi，年末本利和FP+3Pi=P(1+3i) 第n年年末獲利息Pi，本利和FP+nPi=P(1+ni)。若本金為P，年利率為i，則單利計(jì)息本利和計(jì)算公式為FP（1+ni）(21)式中 F第n個(gè)計(jì)息周期末

5、的本利和； p本金；i利率；n計(jì)息周期數(shù)。例例 某人將1000元存人銀行，存期為3年，年利率為9,按單利計(jì)息到期后可獲本利和多少?解：FP（1+ni）1000（1+39） 1270(元)即到期后可獲本利和1270元。（二）復(fù)利（二）復(fù)利復(fù)利計(jì)息復(fù)利計(jì)息指不僅考慮本金生息，而且考慮已獲利息已獲利息生息生息。即把已獲利息加到本金中去，以上期末的本利和作為本期計(jì)算利息的本金。若本金為P，年利率為i，按復(fù)利計(jì)息各年利息及年末本利和如下：第一年獲利息Pi，年末本利和FP+Pi=P(1+i)；第二年獲利息P(1+i)i，年末本利和F=P(1+i)2；第三年獲利息P(1+i)2i，年末本利和F=P(1+i)

6、3；第n年獲利息P(1+i)n-1i ，年末本利和FP(1+i)n若本金為P，年利率為i，復(fù)利計(jì)息本利和公式為FP（1+i）n （2-2） 例例 某單位貸款20萬元，期限10年,年利率為7,分別按單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息方法計(jì)算到期后應(yīng)償還的本利和分別為多少?解：解：按單利計(jì)息F20(1+107) 34.00(萬元)按復(fù)利計(jì)息F20(1+7%)1039.34(萬元)三、名義利率和實(shí)際利率三、名義利率和實(shí)際利率 在利息計(jì)算中，一般采用年利率年利率，但如果銀行有效計(jì)息周期小于小于1 1年年，如季度或月，這時(shí)往往需要將季度利率或月利率換算為年利率。季度利率或月利率為周期周期利率利率，記為i i0 0，年內(nèi)

7、計(jì)息周期數(shù)為m m，則有如下兩種年利率表示方法。（一）名義利率（一）名義利率名義利率名義利率是不不考慮年內(nèi)各周期間復(fù)利效果的年利率，計(jì)算公式為i i名名i i0 0m m (23)若已知名義利率和年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)，則可利用上式計(jì)算周期利率。 如：如：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%，每月計(jì)息一次”。按單利計(jì)算利息時(shí)， 名義利率=實(shí)際利率（二）實(shí)際利率（二）實(shí)際利率實(shí)際利率實(shí)際利率(i(i實(shí)實(shí)) )是考慮年內(nèi)各周期間復(fù)利效果的年利率。設(shè)本金為P，則P(1+iP(1+i0 0) )m mP(1+iP(1+i實(shí)實(shí)) )因而可得實(shí)際利率計(jì)算公式i i實(shí)實(shí)(1+i(1

8、+i0 0) )m m1 1 （2-42-4）名義利率若已知名義利率和年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)，則式(24)可表示為(25)分析得出：1）實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；2）名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異越大。3）計(jì)息周期=1，實(shí)際利率大于名義利率。4）計(jì)息周期1，實(shí)際利率大于名義利率。11mmii名實(shí)例：例：某筆住房貸款年利率為12%，貸款額為1000元，期限為1年，復(fù)利計(jì)算，分別以一年1次計(jì)息；1年4次計(jì)息；1年12月按月利息計(jì)息，則1年后的本利和分別為：解：名義利率=周期利率X每年計(jì)息周期數(shù)一年1次計(jì)息F=1000 x（1+12%）=1120元一年4次計(jì)息一年12次

9、計(jì)息)(83.1126%11100012元）（F元）(51.1125%)31 (10004F周期利率既是實(shí)際利率又是名義利率例： 現(xiàn)需貸款買房，有兩個(gè)方案可供選擇：第一方案名義利率為16，每年計(jì)息一次；第二方案名義利率為15，每月計(jì)息一次。問應(yīng)選擇哪個(gè)貸款方案?解：方案一：實(shí)際利率i116方案二：實(shí)際利率因i1i2，故應(yīng)選擇第一貸款方案。例：已知某項(xiàng)目，計(jì)息周期為半年，名義年利率為8%，則項(xiàng)目的實(shí)際年利率為（ ）。A4% B8% C8.16% D16.64%08.1611215. 01122iC第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值一、一、現(xiàn)金流量現(xiàn)金流

10、量圖圖 在投資分析中，為便于分析資金的收支變化，避免計(jì)算時(shí)發(fā)生錯(cuò)誤，經(jīng)常借助現(xiàn)金流量圖。現(xiàn)金流量圖的一般形式如圖31所示?，F(xiàn)金流量圖的作圖規(guī)則如下：(1)先畫一條水平線，等分成若干間隔，每一間隔代表一個(gè)計(jì)息周期，在投資分析中一般以1年為計(jì)息周期，計(jì)息周期總數(shù)稱為周期數(shù)或計(jì)算期。直線自左向右代表時(shí)間的延續(xù)。始點(diǎn)0代表項(xiàng)目計(jì)算期的開始，即第一年年初，1代表第一年年末，2代表第二年年末，其他依次類推?，F(xiàn)金流量：把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入。實(shí)際發(fā)生的這種資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差，稱為凈現(xiàn)金流量。 投資、成本、銷售收入

11、、出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值(2)箭頭表示現(xiàn)金流動(dòng)方向，箭頭向下表示現(xiàn)金流出，即項(xiàng)目的投資或費(fèi)用等，箭頭向上表示現(xiàn)金流人，即項(xiàng)目的效益或收入等，箭頭線長(zhǎng)度一般應(yīng)與現(xiàn)金流量的大小大致成比例。 (3)對(duì)于實(shí)際的建設(shè)項(xiàng)目，為便于分析，一般假設(shè)年內(nèi)的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入都發(fā)生在該年年末，這一假設(shè)對(duì)計(jì)算期較長(zhǎng)的實(shí)際投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)精度影響不大。對(duì)計(jì)算期較短的項(xiàng)目，投資可以畫在年初。

12、第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值圖31所示的現(xiàn)金流量圖表明該項(xiàng)目計(jì)算期為30年，其中前3年為建設(shè)期，各年投資分別為2500萬元、3000萬元和2000萬元，第4年至第30年為正常運(yùn)行期，各年效益均為3200萬元，各年運(yùn)行費(fèi)均為500萬元。第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值二、現(xiàn)金流量表二、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表也用于反映現(xiàn)金的收支現(xiàn)金的收支情況，作用與現(xiàn)金流量圖相似。但由于現(xiàn)金流量表對(duì)現(xiàn)金收支反映得更為具體細(xì)致具體細(xì)致，而且便于反映凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流量量、累計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量等，便于分析計(jì)算

13、，表格制作也比較方便，因此現(xiàn)金流量表更具有實(shí)用價(jià)實(shí)用價(jià)值值?，F(xiàn)金流量表的基本格式如表表3333所示所示，表中欄目可根據(jù)需要作增減。 第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期(年)租售期1234301現(xiàn)金流人量0020002000200022002現(xiàn)金流出量400030005005005005002.1工程投資4000300000002.2年運(yùn)行費(fèi)005005000005003凈現(xiàn)金流量-4000 -3000 1500150015001700表33某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 第二節(jié)第二節(jié) 利息與利率利息與利率例：例： 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期

14、為兩年，第1年投入4000萬元，第2年投入3000萬元，第3年開始發(fā)揮效益，該房地產(chǎn)的租售期限為30年，租期結(jié)束一次性買3000萬元，租賃期間每年的維護(hù)費(fèi)用為500萬元，租金收益2000萬元。試?yán)L制該項(xiàng)目現(xiàn)金流量表。解：作現(xiàn)金流量表如表33所示。第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值三、資金等值與折現(xiàn)率三、資金等值與折現(xiàn)率（一）資金等值的相關(guān)概念（一）資金等值的相關(guān)概念1 1、等值資金：、等值資金：指在利率一定的條件下，不同時(shí)不同時(shí)間間上的數(shù)額不等數(shù)額不等，但具有相同經(jīng)濟(jì)價(jià)值相同經(jīng)濟(jì)價(jià)值的資金影響資金等值的因素除利率外，還有資金數(shù)額大小和計(jì)息周期的長(zhǎng)短。

15、2 2、等值計(jì)算、等值計(jì)算：把某一時(shí)間某一時(shí)間上的資金值按照所給定的利率換算為與之等值等值的另一時(shí)間另一時(shí)間上的資金值的換算過程換算過程。第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值3 3、折現(xiàn)、折現(xiàn)( (貼現(xiàn)貼現(xiàn)) )：指把將來將來某一時(shí)間上的資金換算成始點(diǎn)始點(diǎn)時(shí)間的等值資金。將來將來時(shí)間上的資金折現(xiàn)折現(xiàn)后的資金額稱為“現(xiàn)值現(xiàn)值”，與現(xiàn)值等價(jià)現(xiàn)值等價(jià)的終點(diǎn)終點(diǎn)時(shí)間的資金值稱為“終值終值”或“期值期值”。(例如)（二）與折現(xiàn)相關(guān)的概念（二）與折現(xiàn)相關(guān)的概念1 1、折現(xiàn)率：、折現(xiàn)率：指把將來將來某一時(shí)間上的資金換算成始點(diǎn)始點(diǎn)時(shí)間的等值資金的利率利率。銀行借貸利用

16、利率進(jìn)行折現(xiàn)計(jì)算或其他等值計(jì)算，利率利率反映銀行借貸銀行借貸活動(dòng)中資金的時(shí)間價(jià)值。資金的時(shí)間價(jià)值。例如:10000元存5年，2年后提取，則2年的本利和為多少?解:(1)存5年到期的本利和F5=10000（1+5.76%）5=13231元(2)存2年到期的本利和F2=10000（1+4.5%）2=10920元(3)提前支取貼現(xiàn)G2=13231（1+7.47%）3=10659元損失為：10920-10659=261元實(shí)際按活期利率計(jì)算H2=10000（1+0.81%）=10163元損失為:10920-10163=757元第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式主要有一次支付公式、等額多次

17、支付公式、等差多次支付公式和等比多次支付公式四類。一、一次支付公式（一）一次支付終值公式(1)問題。已知現(xiàn)值P，利率i，計(jì)算期n，(如圖32)，求與該現(xiàn)值等值的終值F。(2)計(jì)算公式。FP(1+i)n（2-6) 式中(1+i)n稱為一次支付終值系數(shù)，表示為(F/P，i，n)，可直接計(jì)算，也可從復(fù)利因子表中查取第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式例： 某工程向銀行貸款100萬元，年利率為6，問第5年末應(yīng)償還的本利和為多少?解：已知P100萬元，i6，n=5，則FP(1+i)n100(1+6)51001.3382133.82(萬元)也可查復(fù)利因子表得(F/P

18、，6，5)1.3382故F=P（F/P，i, n)1001.3382133.82(萬元)第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式( (二）一次支付現(xiàn)值公式二）一次支付現(xiàn)值公式 (1)(1)問題。問題。已知終值F，利率i，計(jì)算期n，求與該終值等值的現(xiàn)值P。(2)(2)計(jì)算公式。計(jì)算公式。一次支付現(xiàn)值計(jì)算是一次支付終值計(jì)算的逆運(yùn)算逆運(yùn)算，因此可由式(2-6)得 (2-7)式中 稱為一次支付現(xiàn)值系數(shù)一次支付現(xiàn)值系數(shù)，表示為(P/F(P/F，i,ni,n) )，可直接計(jì)算或查表。niFP)1 ( ni)1 (1第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式例： 某開發(fā)商想在10年后擁有20000萬元投資資金，若

19、年利率為6%，問現(xiàn)在應(yīng)一次存入銀行多少現(xiàn)金?解：已知P20000萬元，i6，n10年，則或查復(fù)利因子表得(P/F，6%，10)0.5584故PF(P/F，6，10)200000.558411168(萬元)(9 .11167558395. 020000%)61 (20000)1 (10萬元niFP第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式二、等額多次支付公式二、等額多次支付公式（一）等額支付終值公式（一）等額支付終值公式(1)(1)問題問題。已知每年年末等額支付資金A，利率i，計(jì)算期n，現(xiàn)金流量圖(圖圖3 33 3所示所示) )，求與該現(xiàn)金流量等值的終值F。(2)(2)計(jì)算公式計(jì)算公式。利用一次支付

20、終值公式，分別計(jì)算各年值的終值并求和得F FA+A(1+i)+A(1+i)A+A(1+i)+A(1+i)2 2+ +A(1+i)+A(1+i)n-1n-1等式兩邊同乘以(1+i)(1+i)，得F(1+i)F(1+i)A(1+i)+A(1+i)A(1+i)+A(1+i)2 2+A(1+i)+A(1+i)3 3+ +A(1+i)+A(1+i)n n第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式iiAFn1)1 (第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式第二式減第一式得F(1+i)FA(1+i)n nA，因而有 (2-8)式(2-8)即為等額支付終值公式.式中 稱為等額支付終值系數(shù),或年金終值系數(shù),表示為(F

21、/A,i，n),可直接計(jì)算或查表。iiAFn1)1 (iin1)1 (第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式例： 設(shè)每年年末存款100萬元，年利率為10，問第10年末取得本利和為多少? (如圖3-4)解：已知A100萬元，i10，n10年，則 10015.93741593.74(萬元)%101%)101 (1001)1 (10iiAFn第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式或查復(fù)利因子表，得(F/A，10，10)15.9374故FA(F/A，10，10)10015.93741593.74(萬元)例3：設(shè)10年內(nèi)每年年初存款10萬元，年利率為10，問第10年

22、末本利和為多少?解：現(xiàn)金流量圖如圖34所示。第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式因各年存款發(fā)生于年初，因此不能直接采用公式2-8?？上扔?jì)算出第9年末的終值F F,然后再利用一次支付終值公式計(jì)算出第10年末的本利和F，即FA(F/A,10,10)1015.9374159.374(萬元)FF(F/P,10,1)159.3741.10175.311(萬元)第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式例： 某寫字樓，多年年平均租賃效益為8萬元，利率為7，問第12年末累計(jì)效益為多少?(連接圖)解：已知A8萬元，i7，n12年，則查表得(F/A，7，12)17.8885故

23、FA(FA，i，n)817.8885143.108(萬元) （萬元）108.143%71%)71 (81)1 (12iiAFn第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式（二）存儲(chǔ)基金公式（二）存儲(chǔ)基金公式 (1)(1)問題問題。已知終值F，利率為i，期數(shù)n，要求將終值F折算為每年年末的等額年金A。(2)(2)計(jì)算公式計(jì)算公式。存儲(chǔ)基金計(jì)算是年金終值計(jì)算的逆運(yùn)算逆運(yùn)算，因此可由式(2-8)得 (2-9)式(2-9)即為存儲(chǔ)基金公式。式中 為存儲(chǔ)基金因子，表示為(A/F，i，n)，可直接計(jì)算或查表。1)1 (niiFA1)1 (nii第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值

24、計(jì)算公式例： 某房地產(chǎn)企業(yè)為了在5年后籌款100萬元,在年利率為8的條件下，問每年年末應(yīng)等額存人多少現(xiàn)金?解：已知F100萬元，i8，n5年，查表得(AF，8，5)0.1705故AF(AF，8，5)1000.170517.05(萬元)第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式（三）等額支付現(xiàn)值公式（三）等額支付現(xiàn)值公式( (年金現(xiàn)值公式年金現(xiàn)值公式) )(1)(1)問題問題。已知n年年末等額支付資金A，折現(xiàn)率i，期數(shù)n，現(xiàn)金流量圖如圖如圖3 35 5所示，求與該現(xiàn)金流量等值的現(xiàn)值P。(2)(2)計(jì)算公式計(jì)算公式。先由等額支付終值公式得 iiAFn1)1 (第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式第四

25、節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式ni)1 (1nniiiAP)1 (1)1 (2-10)再將F乘以一次支付現(xiàn)值系數(shù) 得現(xiàn)值式(2-10)即為等額支付現(xiàn)值公式。式中 為等額支付現(xiàn)值系數(shù)，或年金現(xiàn)值系數(shù)，表示為(PA，i，n)，可直接計(jì)算或查表。nniii)1 (1)1 (第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式例:某商住樓，1991年興建，當(dāng)年發(fā)揮效益，租賃期限為10年，年平均效益為80萬元，i12，問將全部效益折算到1991年初的現(xiàn)值為多少?解：現(xiàn)金流量圖(如圖36所示) 。已知i12，n10年，查復(fù)利因子表得(PA，12，10)5.6502故PA(PA,12,10)805.6502452.0

26、16(萬元)第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式A(PA,12,10)例：例：某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？解：該家庭每月可用于支付貸款的月還款額A=16000 x30%=4800（元）月貸款利率=12%/12=1%計(jì)息周期=10X12=120月有償還能力的最大抵押貸款額，利用等額支付現(xiàn)值公式萬元）(46.33%)11%(1/1%)11(4800)1(/1)1(120120nniiiAP第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式（四）本利攤還公式（四）本利攤還公式(

27、(資金回收公式資金回收公式) ) (1)(1)問題。問題。已知現(xiàn)值P，利率i，計(jì)息周期數(shù)n，要求將該現(xiàn)值折算為每年年末的等額年金A。(2)(2)計(jì)算公式。計(jì)算公式。本利攤還計(jì)算為等額支付現(xiàn)值計(jì)算的逆運(yùn)算逆運(yùn)算，因此由式(2-10)得 1)1 ()1 (nniiiPA(2-11)第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式1)1 ()1 (nniii式(2-11)即為本利攤還公式。式中 為本利攤還系數(shù)，或資金回收系數(shù)，表示為(AP，i，n)，可直接計(jì)算或查表。例：例： 某投資者以10萬元資金租賃一間店鋪，在年利率為7的條件下，準(zhǔn)備5年內(nèi)回收全部投資，問每年應(yīng)等額回收多少資金?解：解：已知P10萬元，i

28、7，n5年，則AP(AP，i，n)10(AP，7，5)100.24392.439(萬元)每年應(yīng)等額回收2.439萬元。例：某人購(gòu)買一套價(jià)值 25萬元的住宅，首期付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額償還的抵押貸款，年利率15%，問月還款額為多少？ 元）月還款額(4 .28231%)25. 11 (%)25. 11%(25. 11750001)1 ()1 (120120nniiiPA解：已知P=25x70%=17.5萬元,n=12x10=120, i=15%/12=1.25%利用本利攤還公式第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式三、等差多次支付公式(1)問題。已知第一年年末支付為零，第二年

29、年末支付為G，第三年年末支付為2G，依次類推，第n年末支付為(n-1)G，現(xiàn)金流量圖(如圖37所示）。求其現(xiàn)值和等額年值。(2)計(jì)算公式。利用一次支付現(xiàn)值公式，分別計(jì)算各年支付值的現(xiàn)值，并求和432)1 (13)1 (12)1 (1iGiGiGPnniGniGn)1 (1) 1()1 (1)2(1第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式圖37 等差多次支付現(xiàn)金流量圖 第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式上式兩邊同乘以(1+i)得32)1 (13)1 (12)1 (1)1 (iGiGiGiP12)1 (1) 1()1 (1) 2(nniGniGn第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式nninii

30、iiGPiP)1 (1)1 (1)1 (1)1 (1)1 (1)1 (132nnniniiiiiiGP)1 ()1 (1)1 (1)1 (1)1 (1)1 (1132兩式相減得第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式利用等比數(shù)列求和公式得式(2-12)即為等差多次支付現(xiàn)值公式， 為等差多次支付現(xiàn)值系數(shù)。表示為(P/G，i，n)，可直接計(jì)算或查表。 nnniniiiiGP)1()1(1)1(nnniniiii)1 ()1 (1)1 (1第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式由式(312)和式(313)得 (314)式(314) 為等差多次支付年金公式。式中為等差多次支付年金因子，表示為(AG，i，

31、n)，可直接計(jì)算或查表。 1)1 ()1 ()1 ()1 (1)1 (nnnnniiiiniiiiGA1)1(1niniGA1)1 (1nini第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式例315 某工程建設(shè)期為4年，各年投資分別為300萬元、400萬元、500萬元和600萬元，i7，試計(jì)算投資現(xiàn)值和終值。解：現(xiàn)金流量圖（如圖38(a)所示）。圖38(a)所示的現(xiàn)金流量不能直接利用等差多次支付公式計(jì)算，因此先分解為圖38(b)和圖38(c)。由圖38(b)得P1A(PA，7，4)3003.38721016.16(萬元)第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式圖38 現(xiàn)金流量圖(單位，萬元)第四節(jié)第四節(jié)

32、 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式由圖38(c)得P2G(PG，7，4)1004.7947479.47(萬元)故投資現(xiàn)值為PP1+P21016.16+479.471495.63(萬元)投資終值為FP(F/P，7，4)1495.631.31081960.47(萬元)第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式四、等比多次支付公式四、等比多次支付公式(1)問題。已知各年支付呈等比增長(zhǎng)，第一年末支付D，第二年末支付(1+j)D，第三年末支付(1+j)2D，依次類推，第n年末支付(1+j)n-1D，現(xiàn)金流量圖（如圖39所示）。求其現(xiàn)值和等額年值。(2)計(jì)算公式。利用一次支付現(xiàn)值公式得322)1 ()1 ()1 (1

33、11ijDijDiDPnnnnijDijD)1 ()1 ()1 ()1 (112(315)第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式圖39 等比多次支付現(xiàn)金流量圖 第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式等式兩邊同乘以 得ij1143322)1 ()1 ()1 ()1 ()1 (11)1 (ijDijDijDijP11)1 ()1 ()1 ()1 (nnnnijDijD第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式兩式相減得iDijDPijPnn1)1 ()1 (1)1 (1nnnijijiDP)1)()1()1(化簡(jiǎn)得第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式)(1)()1)()1 ()1 (ijiDniji

34、jijiDPnnniDnP1若i=j，則由上式得因此得式(316)即為等比多次支付現(xiàn)值公式(2-13)第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式由式(2-11)和式(2-13)得)(1)1 ()1 ()(1)1 ()()1 ()1 (1ijiiinDijijijiiiDAnnnnn(2-14)式(317)即為等比多次支付年金公式。第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式以上介紹的公式中，前兩類6個(gè)公式是資金等值計(jì)算基本公式，在投資分析中運(yùn)用較多。為便于記憶，現(xiàn)將資金等值計(jì)算的6個(gè)基本公式基本公式匯總于表34。表表3 34 4資金等值計(jì)算基本公式匯總表資金等值計(jì)算基本公式匯總表),/()1 (niFP

35、FiFPn),/(1)1 (niAFAiiAFn),/(1)1 (niFAFiiFAn),/()1 (1)1 (niAPAiiiAPnn),/(1)1 ()1 (niPAPiiiPAnn公式名稱已知待求公 式 形 式一次 支付公式終值公式P,i,nFFP(1+i)nP(F/P,i,n)現(xiàn)值公式F,i,nP等額 多次支付 公式終值公式A,i,nF存儲(chǔ)基金公式F,i,nA現(xiàn)值公式A,i,nP本利攤還公式P,i,nA系數(shù)相乘系數(shù)相乘=1系數(shù)相乘系數(shù)相乘=1系數(shù)相乘系數(shù)相乘=1第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式例: 某開發(fā)商于2000年底借貸到1億元建設(shè)資金，年利率i10。(1)若于2020年末一

36、次償還本息，則應(yīng)還金額為多少? 解：已知P1億元，i10，n20年，按一次支付期值公式(2000年底為2001年的年初)FP(1+i)n1(1+10)206.627(億元)第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式(2)若規(guī)定從2001年起每年年末等額償還，于2020年底正好全部還清，問每年年末應(yīng)還多少? 解:現(xiàn)金流量圖(如圖310(a)所示),利用本利攤還公式AP(A/P,i,n)1(A/P,10,20) 10.11750.1175(億元)第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式圖310 現(xiàn)金流量圖2020年末2001年末2000年末10P(A/P,10%,20)P(F/P,10%,10)P(A/

37、P,10%,10)2011年初2010年末第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式 (3)若規(guī)定于2011年開始每年年底等額償還，仍于2020年末正好還清，問每年年末應(yīng)還多少?解:現(xiàn)金流量圖(如圖310(b)所示)，先利用一次支付終值公式將P折算至2011年年初得PPP(F/P,i,n)1(1+10)102.5937(億元)再利用本利攤還公式計(jì)算每年年末償還金額AP(A/P,i,n)2.5937(A/P,10,10)2.59370.16270.4220(億元)第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式例： 若復(fù)利年利率為8，要使自今后第6年末可提取5000元，第8年末可提取10000元，第10年末可

38、提取9000元，三次把本利和提取完畢。問現(xiàn)在應(yīng)一次性存入多少元?若改為前5年籌積這筆款項(xiàng)，每年年末應(yīng)等額存入多少元?解：繪出現(xiàn)金流量圖，(如圖311所示)。(1)P5000(P/F,8,6)+10000(P/F,8 ,8)+9000(P/F，8，10) 50000.6302+100000.5403+90000.463212722.8(元)第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式圖311 現(xiàn)金流量圖 第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式現(xiàn)在應(yīng)一次存入12722.8元。(2) AP(A/P,8,5)12722.80.25053187.06(元)前5年每年年末應(yīng)存人3187.06元。例： 某房地產(chǎn)開

39、發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目2000年開始興建2002年底完工，2003年開始租賃，租賃期限為20年，年平均租賃效益為80萬元，i=12，問將各年租賃收益折算到2000年初的現(xiàn)值為多少?第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式解：現(xiàn)金流量圖(如圖312所示)。先將各年效益折算到2003年年初PP(P/A，12，20)807.4694597.55(萬元)再將P折算到2000年年初PP(P/F，12，3)597.550.7118425.34(萬元)故折算到2000年初的現(xiàn)值為425.34萬元。第四節(jié)第四節(jié) 等值計(jì)算公式等值計(jì)算公式圖312 現(xiàn)金流量圖2003年末2022200220012000年末年初P(P/A,12

40、,20)P(P/F,12,3)例：某家庭購(gòu)買一套面積為80平方米的住房，單價(jià)為3500元/平方米，首付款為房?jī)r(jià)的25%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)貸款組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后最低月還款額是多少？解：已知P=3500 x80 x（1-25%）=210000元 n=15X12=180%55.012/%6.6%35.012/%2.421ii組合貸款的月最低還款額A=A1+A2=1714.03(元)（元）（元）11000010000021000010000021PP元）(75.749)0035

41、. 01 (1/)0035. 01 (0035. 0100000 1)1/()1 niiiPA元）(28.964)0055. 01 (1/)0055. 01 (0055. 0110000 1)1/()1 niiiPA復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用復(fù)利系數(shù)在房地產(chǎn)投資分析與評(píng)估中的應(yīng)用非常普遍，尤其是在房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資活動(dòng)中，經(jīng)常涉及到利息計(jì)算、月還款額估算等問題。例1：已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息，問該筆貸款的實(shí)際利率是多少？解：已知r=15%，m=12/3=4，則該筆貸款的實(shí)際利率%87.151)4%151 (1)

42、1 (4mmri例2：某開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計(jì)息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息總和是多少？如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？%,24%8,1243in萬元）(48012%22000nip萬元）(48.536 1%)21(2000 1)1(12nip解：已知p=2000萬元，則開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息之和計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息例3：某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年

43、貸款利率為12%,問該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？解：（1）已知該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額個(gè)月計(jì)息周期數(shù)月貸款利率元）1201210%112%12(4800%3016000niA（2）該家庭有償還能力的最大貸款額萬元）(46.33%)11%(11%)11 (4800)1 (1)1 (120120nniiiAp例4：某家庭以抵押貸款方式購(gòu)買了一套價(jià)值25萬元的住宅，如果該家庭的首期付款為房?jī)r(jià)的30%，其余在10年內(nèi)按月等額償還的第一貸款，年貸款利率為15%，問月還款額為多少？如果該家庭的25%的收入可用來支付住房抵押貸款的月還款額，問該家庭的月收入應(yīng)為多少才能購(gòu)買上述住宅？

44、個(gè)月計(jì)息周期數(shù)月貸款利率萬元）已知抵押貸款額1201210%25. 112%15(5 .17%7025) 1 (niP解： 元）月還款額：(4 .2823 1%)25. 11(%)25. 11 (.25%1 750001 1)1()1 (PA)2(120120nniii（3）該家庭購(gòu)買上述住宅，其月收入應(yīng)為（萬元）4 .11293%254 .2823例5：某購(gòu)樓這擬向銀行申請(qǐng)60萬元的商業(yè)抵押貸款，銀行根據(jù)購(gòu)樓者未來收入的增長(zhǎng)情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年貸款利率為6.6%，期限為15年，購(gòu)樓者的月還款額增長(zhǎng)率為0.5%，問該購(gòu)樓者第10年最后一個(gè)月的月還款額是多少？ 555. 0

45、12%6 . 6)(1801215%,5 . 060P) 1 (ins月萬元，已知解： 元）(67.3504%)55. 01 (%)5 . 01 (1%)5 . 0%55. 0(600000)1 ()1 (1)(1801nissipA元）(50.6344%)5 . 0(167.5043)(1AA112011120ts（2）抵押貸款首次月還款額為（3）第10年最后一個(gè)月份的還款額為例6：某家庭欲購(gòu)買一套80平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，單價(jià)為3500元/平方米，首付款為房?jī)r(jià)的25%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限為15年，公積金貸款的最高限額為1

46、0萬元。問該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款的最低月還款額是多少？元）元）月），元）已知：（(110000100000210000(100000%,55. 012%6 . 6%35. 012%2 . 4(1801215210000(25%)-(1803500P12121PPiin解： 元）1714.03(964.28749.75AAA21元）元）(28.649 1)0.55%1()0.55%1 (0.55%110000 1)1()1 (PA749.75( 1)0.35%1()0.35%1 (0.35%100000 1)1()1 (PA1801802222218018011111nnnniiiiii（2）計(jì)

47、算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額（3）組合貸款的月最低還款額作業(yè)：1、某家庭以4000元/平方米的價(jià)格購(gòu)買一套建筑面積為120平方米的住宅，銀行為其提供了15年的住房抵押貸款，貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比例為70%。如果該家庭按月等額還款5年后于第6年初一次性提前償還了貸款本金8萬元，問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？解：%5 . 012%612012)515(18012158P33.670%1204000P) 1 (iinn個(gè)月個(gè)月，萬元萬元），已知：元）月還款額為：正常情況下抵押貸款的2835.36( 1)0.5%1()0.5%1 (0.5%33.6 1)1()1

48、(PA)2(180180nniii（3）第6年年初一次償還本金8萬元后，第6年到第15年內(nèi)減少的月還款額為： 元）888.16( 1)0.5%1()0.5%1 (0.5%8 1)1()1 (PA120120nniii（4）從第6年開始的抵押貸款月還款額是：2835.36-888.16=1947.20（元）2、某家庭以3500元/平方米的價(jià)格購(gòu)買一套建筑面積為80平方米的住宅，銀行為其提供了15年的住房抵押貸款，貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比例為70%，月還款常數(shù)為0.65%。問抵押到期后該家庭向銀行償還的剩余本金金額是多少？ %5 . 012%61801215%65. 0.69170%12

49、00053P) 1 (iin個(gè)月，月還款常數(shù)萬元）已知：解：解： 元）本息的月還款額為：按月等額償還抵押貸款(96.6531 1)0.5%1()0.5%1 (0.5%6 . 91 1)1()1 (PA)2(180180nniii（元）1274%65. 06 .19（元）96.379127496.1653（3）實(shí)際每月的月還款額為：（4）借款人每月欠還的本金為：（5）抵押貸款到期后應(yīng)向銀行償還的剩余本金為：（元）(30.110499%5 . 0 1%)5 . 01(96.379 1)1(AF180iin第五節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)一、房地產(chǎn)投資的形式（一）直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或

50、買賣房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的管理工作。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資：是指從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過該轉(zhuǎn)讓過程收回投資獲取開發(fā)利潤(rùn)的過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。如由于出租或自營(yíng)則變?yōu)殚L(zhǎng)期置業(yè)投資。2、房地產(chǎn)置業(yè)投資 置業(yè)投資從長(zhǎng)期投資的角度，期望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四方面的利益。 房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象可以是開發(fā)商新建成的物業(yè)（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是二手貨（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)） 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的：一是

51、滿足自身的生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，并獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入。當(dāng)不愿再持有該物業(yè)時(shí)可以轉(zhuǎn)售給其他的置業(yè)者。例：某公司以300萬元購(gòu)買了一個(gè)250平方米的寫字樓單位，并將其中的100平方米作為本公司的辦公室，其余的150平方米租給另一單位使用，每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是30萬元。10年后，該公司將購(gòu)買的250平方米的寫字樓全部轉(zhuǎn)售，扣除銷售稅費(fèi)后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬元。達(dá)到了自用、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等目的。（二）房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，投資者不直接參與有關(guān)投資管理的工作。1、購(gòu)買住房抵押支持證券

52、2、購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票3、投資于房地產(chǎn)投資信托基金二、房地產(chǎn)投資的利弊（一）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)：相對(duì)較高的收益水平、能夠得到稅收方面的好處、易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級(jí)（二）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)：變現(xiàn)性差、投資數(shù)額巨大、投資回收周期長(zhǎng)、需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)三、房地產(chǎn)投資分析的投資與成本廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。（資金、土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源）房地產(chǎn)投資分析在的投資是狹義的投資：是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某項(xiàng)預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。廣義的成本是指

53、人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。（一）開發(fā)項(xiàng)目總投資：包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金1、開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)為完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用。2、經(jīng)營(yíng)資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。（二）房地產(chǎn)投資分析成本1、開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。2、經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營(yíng)成本、房地產(chǎn)銷售成本、房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本。開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程

54、費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用固 定 資產(chǎn) 及 其他資產(chǎn)開 發(fā) 產(chǎn)品成本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成四、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金（一）經(jīng)營(yíng)收入是指房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)產(chǎn)品或利用房地產(chǎn)自營(yíng)時(shí)所獲得的貨幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。銷售收入=銷售房屋面積房屋銷售單價(jià)出租收入=出租房屋面積房屋租金單價(jià)自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額-商業(yè)營(yíng)業(yè)成本-自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)2、利潤(rùn)企業(yè)利潤(rùn)可分為利潤(rùn)總額、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）和可分配利潤(rùn)等四個(gè)層次。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-銷售稅金利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)

55、業(yè)外收支凈額稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅可分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn)）3、稅金（房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)應(yīng)納的主要稅種）（1）銷售稅金：包括營(yíng)業(yè)稅（5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）和教育費(fèi)附加（3%）營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入稅率（2）土地使用稅和房產(chǎn)稅：在所得稅前列支（3）企業(yè)所得稅（33%）應(yīng)納所得稅額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額所得稅稅額=應(yīng)納所得稅額稅率五、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式五、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式（一）置業(yè)投資四種表現(xiàn)形式： 租金；減少納稅；物業(yè)增值；股權(quán)增加。 置業(yè)投資效果的好壞受市場(chǎng)狀況和物業(yè)特性變化的影響。 置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的四

56、種表現(xiàn)形式是一個(gè)模糊的期望，僅說明投資者可獲得的利益類型，在沒有轉(zhuǎn)換為一個(gè)特定時(shí)間點(diǎn)的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟(jì)效果是無法定量描述或量測(cè)的。（二）開發(fā)投資 經(jīng)濟(jì)效果表現(xiàn)為銷售收入，效果的大小可用開發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來衡量 投資回收投資回收：投資者對(duì)其所投入資本的投資者對(duì)其所投入資本的回收回收房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資收益投資收益 投資回報(bào)：投資回報(bào)：投資者所投入資本在使用中所獲投資者所投入資本在使用中所獲 得的得的報(bào)酬報(bào)酬例如：例如： 貸款對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說，借款人還本的部分是投資回收部分；借款人所支付的利息，是投資回報(bào)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資中，投資回收是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，投資回報(bào)表

57、現(xiàn)為開發(fā)商的利潤(rùn)。六、投資回收與投資回報(bào)七、投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)( (一一) )凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值1 1、凈現(xiàn)值：、凈現(xiàn)值：按設(shè)定的基準(zhǔn)折現(xiàn)率將各年凈現(xiàn)金流量折算到計(jì)算期初計(jì)算期初的現(xiàn)值累計(jì)值現(xiàn)值累計(jì)值,用符號(hào)NPVNPV表示。凈現(xiàn)值是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的一個(gè)重要評(píng)價(jià)指標(biāo)，2 2、計(jì)算公式、計(jì)算公式ntttiCOCINPV10)1 ()(式中 CI現(xiàn)金流人量；CO現(xiàn)金流出量；(CICO)t第t年項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量；n計(jì)算期(包括建設(shè)期、運(yùn)行初期和正常運(yùn)行期)；t計(jì)算期的年份序號(hào)；i0基準(zhǔn)折現(xiàn)率。當(dāng)NPV0時(shí)，項(xiàng)目收益不僅達(dá)到設(shè)定的基準(zhǔn)折現(xiàn)率水平，還能取得超額收益；當(dāng)NPV=0時(shí)，項(xiàng)目收益恰好達(dá)到設(shè)定的基準(zhǔn)折

58、現(xiàn)率水平當(dāng)NPV0時(shí)，項(xiàng)目收益未達(dá)到設(shè)定的基準(zhǔn)折現(xiàn)率水平3、凈現(xiàn)值的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則當(dāng)NPV0時(shí)，項(xiàng)目可以接受，NPV愈大，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果愈好，當(dāng)NPV0時(shí)，項(xiàng)目應(yīng)拒絕。例：例：某項(xiàng)目?jī)赡杲ǔ?，第一年投資P1100萬元，第二年投資P260萬元，第三年開始正常運(yùn)行，使用期為28年，使用期末固定資產(chǎn)余值為零，運(yùn)行期每年效益32萬元，年運(yùn)行費(fèi)4萬元，i010，求該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，并判斷項(xiàng)目是否可以接受。解：現(xiàn)金流量圖(如圖41所示)。NPV100(P/F,10%,1)60(P/F,10%,2)+(324)(P/A,10%,28)(P/F,10%,2)1000.9091600.8264+289.30660.82

59、6474.85(萬元)該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值大于零，因此可以接受。A(P/A,10%,28)F(P/F,10%,2)F(P/F,10%,2)F(P/F,10%,1)A(P/A,10%,28)3、凈現(xiàn)值的特點(diǎn)與其他應(yīng)用、凈現(xiàn)值的特點(diǎn)與其他應(yīng)用(1)凈現(xiàn)值的大小與折現(xiàn)率有關(guān)，對(duì)一般的投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值隨折現(xiàn)率的增大而減?。ㄈ鐖D42所示）。凈現(xiàn)值(NPV)與折現(xiàn)率(i)的函數(shù)關(guān)系稱為凈現(xiàn)值函數(shù)，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為從圖42可看出，基準(zhǔn)折現(xiàn)率越大，NPV越小，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)越難通過。ntttiCOCINPV1)1 ()(2)(2)根據(jù)凈現(xiàn)值的定義，第1至第T(Tn)年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)值為 當(dāng)式中T Tn n時(shí)，NPV(

60、T)NPV(T)即為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值；當(dāng)NPV(T)NPV(T)0 0時(shí)，T值為項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期：(根據(jù)累計(jì)凈現(xiàn)值計(jì)算)若不考慮折現(xiàn)率，當(dāng) 時(shí)，T值為項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期。一般而言，項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期大于大于靜態(tài)投資回收期。(根據(jù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算)TtttiCOCITNPV10)1 ()()(0)(1TttCOCI例：例： 某項(xiàng)目現(xiàn)金流量見表41，基準(zhǔn)折現(xiàn)率為12試計(jì)算凈現(xiàn)值，并分析投資回收期。解:計(jì)算過程見表表4 42 2，計(jì)算結(jié)果NPV963.61(萬元)表表4 41 1 某項(xiàng)目現(xiàn)金流量表某項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ( (單位：萬元單位：萬元) )時(shí)間(年末)1