《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》復(fù)習(xí)資料

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)期末復(fù)習(xí)資料第一章 緒論第一節(jié) 基本概念一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的全稱，包括建筑在土地上的各種房屋，及一切未經(jīng)人類勞動(dòng)投入開(kāi)發(fā)的土地和經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)利用的土地，以及與房屋，土地有關(guān)的權(quán)益。權(quán)屬證明與交易、和房屋、土地的實(shí)物交割可以在時(shí)間與空間上分離 三、易混淆的概念 ：1、不動(dòng)產(chǎn)指土地及其附著物。 不動(dòng)產(chǎn)廣義：包括房地產(chǎn)和不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)損失經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)狹義：房地產(chǎn)2、物業(yè)指已建成投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備，設(shè)施和場(chǎng)地。理解：指物業(yè)外圍、紅線以內(nèi)的區(qū)域。如停車(chē)場(chǎng)、私人車(chē)道、行人道、庭園等。四、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)是一種既有商品屬性又

2、有社會(huì)屬性的財(cái)產(chǎn)。 注意：房地產(chǎn)由于某種特殊的歷史原因和象征意義所賦予的對(duì)社會(huì)，對(duì)人們心理的特殊的影響力。 （一）房地產(chǎn)的商品特性1、房地產(chǎn)商品的廣義性包括：（1）實(shí)物形態(tài)：土地及建筑物（2）權(quán)屬證明：土地與建筑物的法定所有權(quán)或使用權(quán)。在我國(guó)主要指：房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證在我國(guó)和英聯(lián)邦國(guó)家是限制土地所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)2、房地產(chǎn)商品交易的特殊性 （1）商品市場(chǎng)上，房地產(chǎn)商品的交易成功是以權(quán)利交割為標(biāo)志（2）交易的另一重要特征：租賃是房地產(chǎn)商品交易的主要形式之一。 原因：A.受土地制度與法律的制約，我國(guó)與英聯(lián)邦國(guó)家限制土地所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)，但有土地使用權(quán)的出讓。 （二）房地產(chǎn)的物理特性1、房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

3、（固定性）。與土地的連接、固定性房地產(chǎn)商品個(gè)別性（質(zhì)量的差異性） 2、房地產(chǎn)的永久性（利用永續(xù)性）注意：（1）這是一個(gè)相對(duì)的概念，只是相比其他商品來(lái)說(shuō)。（2）按我國(guó)新的土地使用制度，土地使用權(quán)出讓有最高年限限制。居住用地70年，商業(yè)、旅游，娛樂(lè)用地40年，其他用地都是50年。（3）我們要明確的一點(diǎn)是房地產(chǎn)使用權(quán)年限對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有直接影響。土地使用權(quán)期滿后，國(guó)家有權(quán)無(wú)償?shù)厥栈卦搲K土地及其土地上的建筑物或其他附著物。 3、房地產(chǎn)規(guī)模的有限性（1）由于資源的稀缺性，特別是土地資源的稀缺性和不可再生性，以及人們需求的無(wú)限性（人口的增加，對(duì)居住品質(zhì)的要求提高）房地產(chǎn)保證增值。（2）有期限的土地使用權(quán)制約

4、了房地產(chǎn)的永久性和價(jià)格的上漲。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的含義及其特征三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的內(nèi)容。 1、土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) (1)概念：指人們通過(guò)一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段，提高對(duì)土地的有效利用范圍和利用程度，以提供城市建設(shè)的投資環(huán)境并獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益的活動(dòng)。2、房地產(chǎn)建造經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程） 是指從事設(shè)計(jì)、施工到房屋建成交付使用的經(jīng)營(yíng)過(guò)程和期間的購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)，從中可創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。建造經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也包括對(duì)房屋的裝飾、修繕等。3、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（實(shí)現(xiàn)價(jià)值的過(guò)程）是房地產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的主要活動(dòng)。買(mǎi)賣(mài)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)特點(diǎn)：通常需多一個(gè)與其他商品相比較長(zhǎng)的過(guò)程，一年以內(nèi)是一個(gè)很正常的買(mǎi)賣(mài)周期 4、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)

5、活動(dòng)（實(shí)現(xiàn)價(jià)值的過(guò)程）房地產(chǎn)租 金租賃方式成本和利潤(rùn)注意：租賃經(jīng)營(yíng)是一個(gè)周期很長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，期間房地產(chǎn)的維修管理所創(chuàng)造的新價(jià)值必須追加到房租中去，由承租者承擔(dān)。 四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與其它商品經(jīng)營(yíng)的差異1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大，資金籌措量大，風(fēng)險(xiǎn)較高。2、房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，壽命因素長(zhǎng)，更新慢，因此房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不僅包括生產(chǎn)和銷(xiāo)售活動(dòng)，也包括房地產(chǎn)管理。3、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是受多種因素影響的社會(huì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，表現(xiàn)在兩個(gè)方面。（1）在房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程要服從國(guó)家有關(guān)的建筑業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制性規(guī)范。建筑地段：首先取得工程項(xiàng)目用地，規(guī)劃局劃紅線，紅線圖。建筑層次：國(guó)家控制別墅、高檔商品房的用地審批和貸款。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例工

6、程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文等 （2）在房地產(chǎn)的流通過(guò)程也要遵守國(guó)家有關(guān)成本、價(jià)格、利潤(rùn)、稅收等政策和規(guī)定。 五、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本特征：（3）開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理上的原則與特點(diǎn)開(kāi)發(fā)商要根據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)而選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)范圍。開(kāi)發(fā)商管理方式：雇傭各類專業(yè)人才自己管理；聘請(qǐng)專業(yè)咨詢與管理機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。經(jīng)濟(jì)利益、社會(huì)利益和環(huán)境利益相結(jié)合，是當(dāng)今世界房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)。 2、房地產(chǎn)投資動(dòng)力來(lái)源（1）主要?jiǎng)恿?lái)源利益驅(qū)動(dòng)由資本的本性決定，房地產(chǎn)伴隨高風(fēng)險(xiǎn)的高利潤(rùn)是促使開(kāi)發(fā)商甚至其他行業(yè)對(duì)其進(jìn)行投資的主要?jiǎng)恿?。?）投資房地產(chǎn)，能相應(yīng)地減少投資者的納稅支出（合理避稅）稅法規(guī)定的折舊年限<<

7、物業(yè)使用壽命物業(yè)年帳面折舊額>>實(shí)際年折舊損失作為物業(yè)投資所得稅基數(shù)的凈經(jīng)營(yíng)收入=毛租金-經(jīng)營(yíng)成本-貸款利息-物業(yè)折舊 減少納稅支出物業(yè)老化年收益能力下降物業(yè)的修繕養(yǎng)護(hù)可提高毛租金收入物業(yè)的增值性和租金的上漲年收益能力增長(zhǎng)(3)房地產(chǎn)投資可抵消通貨膨脹的影響 思考題：1. 房屋交易是以實(shí)物交割還是權(quán)屬交易為準(zhǔn)的問(wèn)題？2. 房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)三者的區(qū)別？3. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要內(nèi)容？4. 試述房地產(chǎn)投資的多重收益？5. 在房地產(chǎn)特性中，哪些因素是促使房地產(chǎn)保值、增值的？哪些因素是限制了房地產(chǎn)商品價(jià)格的上漲？為什么？第二章 房地產(chǎn)中介服務(wù)與房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念

8、是指在房地產(chǎn)投資、建設(shè)、交易、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)中為當(dāng)事人提供中間服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。二、性質(zhì)房地產(chǎn)中介不是直接的物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)，而是一種服務(wù)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。 四、房地中介服務(wù)的特征1、委托服務(wù)受到當(dāng)事人的委托其行為必須在當(dāng)事人的委托和授權(quán)范圍內(nèi)，否則無(wú)效。2、有償服務(wù)，因?yàn)樗且环N服務(wù)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（其性質(zhì)），不是非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。與房地產(chǎn)的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一樣是以盈利為目的。3、必須具有符合國(guó)家法律規(guī)定的資本數(shù)額和從業(yè)人員據(jù)1998年城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立，應(yīng)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本，而且應(yīng)是實(shí)有資本，100

9、萬(wàn)元是法定注冊(cè)資本數(shù)額的最低線（四級(jí)資質(zhì)）。一級(jí)資質(zhì)：5000萬(wàn)元；近三年累計(jì)竣工30萬(wàn)m2，上年施工面積15萬(wàn)m2 ；專業(yè)管理人員40人，其中中級(jí)職稱以上20人。二級(jí)資質(zhì)：2000萬(wàn)元；近三年累計(jì)竣工15萬(wàn)m2，上年施工面積10萬(wàn)m2 ；專業(yè)管理人員20人，其中中級(jí)職稱以上10人。三級(jí)資質(zhì)：800萬(wàn)元；累計(jì)竣工5萬(wàn)m2；專業(yè)管理人員10人，其中中級(jí)職稱以上5人。四級(jí)資質(zhì)：100萬(wàn)元；有職稱專業(yè)管理人員5人。第三章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)境分析及市場(chǎng)第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境相關(guān)原理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境的概念也就是房地產(chǎn)投資環(huán)境，是在開(kāi)發(fā)的一定區(qū)域內(nèi)（國(guó)家、地區(qū)、城市或街區(qū)），對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所要達(dá)

10、到的目標(biāo)產(chǎn)生有利或不利影響的外部因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目系統(tǒng)：人、財(cái)、物經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)企業(yè)內(nèi)部可控因素物質(zhì)能量信息外部環(huán)境（不可控因素）自然地理基礎(chǔ)設(shè)施條件社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)文化習(xí)俗勞動(dòng)力素質(zhì)就業(yè)景氣程度社會(huì)購(gòu)買(mǎi)能力政府關(guān)于開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)政策二、第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境分析的內(nèi)容及分類一、開(kāi)發(fā)環(huán)境分析的內(nèi)容1、社會(huì)環(huán)境 社會(huì)制度社會(huì)秩序社會(huì)信譽(yù)如：誠(chéng)信、合同履約2、政治環(huán)境 政治體制、政權(quán)政治局勢(shì) 經(jīng)濟(jì)政策政策：產(chǎn)業(yè)政策 貨幣政策等3、法律環(huán)境4、經(jīng)濟(jì)環(huán)境是影響投資決策的最重要，最直接因素，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場(chǎng)狀況財(cái)務(wù)狀況金融政策5、文化環(huán)境風(fēng)俗習(xí)慣、語(yǔ)言文字狹義：社會(huì)意識(shí)形態(tài) 宗教信仰、價(jià)值觀念、文化

11、特征教育水準(zhǔn)廣義：包括所有與精神文化活動(dòng)相關(guān)的環(huán)境因素作用：文化環(huán)境直接決定消費(fèi)者需求的形式和內(nèi)容，直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程。地理位置6、自然地理環(huán)境 地質(zhì)地貌（漢口、長(zhǎng)江、漢江沖積平原、地質(zhì)條件差，武昌地質(zhì)條件好，條形基礎(chǔ)，基槽放坡施工）自然風(fēng)光水文地質(zhì)土壤植被、氣候等 作用：自然地理環(huán)境是客觀物質(zhì)環(huán)境，具有相對(duì)不變和長(zhǎng)久穩(wěn)定的特點(diǎn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目只具有地理位置的固定性和不可變的特點(diǎn)，地理位置對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響是直接的。7、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境（硬環(huán)境） 交通環(huán)境條件：交通方便程度，距機(jī)場(chǎng)、碼頭、的距離，主要交通干線分布，重要交通工具和數(shù)量能源條件，電力供應(yīng)、煤氣供應(yīng)。通訊環(huán)境條件：通訊中談位

12、置，電話安裝容量，有線電視線路距離。給排水及排污環(huán)境：自來(lái)水有網(wǎng)分布，距自來(lái)水干宏距離，排污標(biāo)準(zhǔn)及排污施狀況知道分布狀況。8、社會(huì)服務(wù)環(huán)境指開(kāi)發(fā)地區(qū)所提供的服務(wù)設(shè)施和服務(wù)條件（軟硬環(huán)境）開(kāi)發(fā)地區(qū)配套金融設(shè)施及服務(wù)開(kāi)發(fā)地區(qū)配套生活設(shè)施及服務(wù)開(kāi)發(fā)地區(qū)配套通訊設(shè)施及服務(wù)開(kāi)發(fā)地區(qū)配套交通設(shè)施及服務(wù)開(kāi)發(fā)地區(qū)配套信息設(shè)施及服務(wù)二、開(kāi)發(fā)環(huán)境的分類1、按要素的特點(diǎn)和作用，可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境硬環(huán)境 自然環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施 政治條件 經(jīng)濟(jì)環(huán)境軟環(huán)境 社會(huì)環(huán)境人文環(huán)境2、按所處層次，可分為宏觀環(huán)境，中觀環(huán)境和微觀環(huán)境第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念又稱不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，可以從狹義和廣義兩個(gè)方面來(lái)理解。狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)市

13、場(chǎng)是房地產(chǎn)交換的場(chǎng)所；從廣義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交換關(guān)系即房地產(chǎn)全部流通過(guò)程的總和。三、房產(chǎn)市場(chǎng)的類型1、房產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng) 房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系全部轉(zhuǎn)移 現(xiàn)貨買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)（買(mǎi)現(xiàn)房）期貨買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)（買(mǎi)期房）房屋租賃市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)關(guān)系部分轉(zhuǎn)移 產(chǎn)權(quán)關(guān)系分離 所有權(quán)歸房主 使用權(quán)歸承租者產(chǎn)權(quán)分離受時(shí)間限制、隨租期長(zhǎng)短而定2、地產(chǎn)市場(chǎng)（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)中另一個(gè)主要組成部分，分為地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)兩種形式。城市地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即城市土地出讓市場(chǎng)，地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的主體包括土地使用權(quán)出讓人和土地使用權(quán)受讓人。土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。3、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu) 銀行（信貸、房貸部門(mén)） 專業(yè)投資銀行或信托投資公司房地產(chǎn)

14、相關(guān)金融產(chǎn)品 信貸發(fā)行股票債券按揭期房預(yù)售房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)指房地產(chǎn)的所有者以其擁有的房產(chǎn)或土地使用權(quán)為抵押物向金融機(jī)構(gòu)或他人取得借款的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。屬于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。注意：在抵押期限內(nèi)，房產(chǎn)所有權(quán)和土地的使用權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，只是所有權(quán)和使用權(quán)受到限制。4、房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)是指為房屋住戶和用戶提供房屋修繕，加固，改造，危房鑒定，方案設(shè)計(jì)，室內(nèi)外裝修，房屋附屬建筑和設(shè)備的維修，房屋管理以及經(jīng)紀(jì)人活動(dòng)等綜合服務(wù)的房地產(chǎn)輔助市場(chǎng)。5、房地產(chǎn)技術(shù)信息市場(chǎng)是指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)租賃和買(mǎi)賣(mài)行情以及有關(guān)資料等所形成的供需市場(chǎng)。第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)去和現(xiàn)

15、狀以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)的以往發(fā)展規(guī)律性來(lái)預(yù)計(jì)或推測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)方向的科學(xué)方法。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的相關(guān)原理1、住宅存量住宅的存量水平可用住宅量（戶）與家庭戶數(shù)的百分比來(lái)衡量。2、有商業(yè)收益房地產(chǎn)的存量。3、房屋更新量4、人口狀況5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容。1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的預(yù)測(cè)。是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的首要內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響很大，這一預(yù)測(cè)包括國(guó)家總的經(jīng)濟(jì)狀況的變化、貨幣投放狀況、物價(jià)變化、國(guó)民收入狀況、股市趨勢(shì)、市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其發(fā)展趨向等。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)3、市場(chǎng)占有率預(yù)測(cè)市場(chǎng)占有率是指在一定的市

16、場(chǎng)范圍內(nèi)，企業(yè)所生產(chǎn)的某種產(chǎn)品的銷(xiāo)售量（額）占同類產(chǎn)品總銷(xiāo)售量（額）的比重，用公式表示為：4、技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè)技術(shù)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展具有決定性的影響 5、價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)6、預(yù)測(cè)個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)，成本突破的可能性，經(jīng)營(yíng)過(guò)程的競(jìng)爭(zhēng)因素等問(wèn)題。 第五章 房地產(chǎn)金融第一節(jié) 房 地 產(chǎn) 金 融 概 述一、房地產(chǎn)金融的概念和特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)金融的概念房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，通過(guò)各種信用方式、方法及工具，為房地產(chǎn)及相關(guān)部門(mén)融通資金的行為。有時(shí)也把房地產(chǎn)金融稱謂房地產(chǎn)融資。（二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)1.資金來(lái)源的短期性和資金運(yùn)用的長(zhǎng)期性2.資金來(lái)源的固定性和資金運(yùn)用

17、的特定性3.房地產(chǎn)金融有很強(qiáng)的政策性，風(fēng)險(xiǎn)和收益受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響二影響房地產(chǎn)金融的因素（一）影響房地產(chǎn)金融的外部因素影響房地產(chǎn)金融的外部因素是指房地產(chǎn)金融體系外部的客觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)金融造成的影響。包括：1.居民收入水平對(duì)居民個(gè)人來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商品的價(jià)格是昂貴的，絕大多數(shù)居民缺乏一次性付款的經(jīng)濟(jì)承受力。2.住房?jī)r(jià)格這是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本決定的。住房?jī)r(jià)格高，買(mǎi)方需要房地產(chǎn)金融數(shù)額大、期限長(zhǎng)：住房?jī)r(jià)格低，買(mǎi)方需要房地產(chǎn)金融數(shù)額小、期限也可相對(duì)縮短。3.房租水平房租相對(duì)于房?jī)r(jià)越高，融資購(gòu)房就越合算。4.通貨膨脹率5.企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況（二）影響房地產(chǎn)金融的內(nèi)部因素影響房地產(chǎn)金融的內(nèi)部因素是指房地產(chǎn)金融體系的內(nèi)

18、部要素。包括：1.首期付款比例2.貸款年限房地產(chǎn)抵押貸款的期限越長(zhǎng)，如國(guó)外一般為20-30年，則住房消費(fèi)融資的人數(shù)越多，住房抵押貸款的需求量大；反之，住房抵押貸款的需求理也小。3. 抵押貸款利率水平4.融資工具和還款方式三、房地產(chǎn)融資方式（一）按房地產(chǎn)金融的內(nèi)容劃分房地產(chǎn)融資分為房產(chǎn)融資和土地融資。（二）按房地產(chǎn)金融是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)融資劃分分為直接融資和間接融資。直接融資就是資金的供求雙方（包括政府、企事業(yè)單位和居民個(gè)人）在房地產(chǎn)金融過(guò)程中直接見(jiàn)面，進(jìn)行票據(jù)和證券（債券、股票）的買(mǎi)賣(mài)和貨幣借貸。間接融資，它由資金供應(yīng)者將資金交給房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，而再由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以一定的方（通常

19、以房地產(chǎn)抵押的方法）將資金提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，這時(shí)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)起著中介人的作用。（三）按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資者所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)劃分房地產(chǎn)融資分為主權(quán)性融資和債務(wù)性融資主權(quán)性融資方式是指融資者以出讓一部分利潤(rùn)為條件而向出資者融資的行為。它的特點(diǎn)是：（1）所融入資本是企業(yè)永久性資本，其資本使用方向不受限制；（2）出資者和融資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；（3）出資者參與利潤(rùn)分配；（4）融資程序較復(fù)雜、融資成本較高。如發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)股票就屬于這種房地產(chǎn)金融方式。債務(wù)性融資方式是指融資者以還本付息為條件而向出資者融資的行為。它又可分為直接債務(wù)融資和間接債務(wù)融資。直接債務(wù)融資是指企業(yè)直接與債權(quán)人確立債權(quán)債務(wù)

20、關(guān)系而獲得資金的行為，包括商業(yè)信用、金融租賃、融資性租賃、發(fā)行房地產(chǎn)債券等方式；間接債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)各種房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)融入資金的行為。包括從房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信用借款或通過(guò)抵押、擔(dān)保等形式借款。債務(wù)性融資方式的特點(diǎn)是：（1）所融入資本不能永久使用，均要還本付息；（2）債權(quán)人不參與企業(yè)利潤(rùn)分配；（3）所融資金的使用方向上大多受債權(quán)人限制；（4）融資程序簡(jiǎn)便、融資成本低。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)金融（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)融資決策的基礎(chǔ)1.資本的成本2.風(fēng)險(xiǎn)，特別是破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)融資的具體方式1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)貸款即指房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)用于土地征用、道路、供水、供

21、電、通訊建設(shè)方面提供的貸款。主要包括：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。（2）土地使用權(quán)抵押貸款。2.房地產(chǎn)債券融資3.房地產(chǎn)股票融資五、住房消費(fèi)金融（一）住房消費(fèi)金融的意義與作用（二）我國(guó)住房消費(fèi)金融的幾種具體形式1.住房公積金貸款2.個(gè)人住房組合貸款3.商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款20首付款4.住房?jī)?chǔ)蓄貸款5.存單抵押貸款第二節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)（一）房地產(chǎn)借貸市場(chǎng)1.房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄市場(chǎng)房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄市場(chǎng)是個(gè)人或企事業(yè)單位為購(gòu)房、建房而存儲(chǔ)資金的市場(chǎng)。2.房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)貸款額度通常不超過(guò)抵押品價(jià)值的70。房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)包括初級(jí)抵押市場(chǎng)（亦稱一級(jí)抵押市場(chǎng)）和二級(jí)抵押市場(chǎng)，初級(jí)抵押市

22、場(chǎng)主要提供抵押貸款，包括：1)土地權(quán)益抵押貸款金融機(jī)構(gòu)按被抵押權(quán)益地塊的市價(jià)的60左右提供貸款，期限一般為3年以內(nèi)。2）建筑合同抵押貸款。3）購(gòu)房合同抵押貸款。4）其他有形資產(chǎn)抵押貸款，包括房地產(chǎn)股票抵押貸款和房地產(chǎn)債券抵押貸款等。除上述發(fā)放抵押貸款為特征的初級(jí)抵押市場(chǎng)外，還有房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場(chǎng)即房地產(chǎn)抵押債券或抵押契約的交易市場(chǎng)，二級(jí)抵押市場(chǎng)是初級(jí)抵押市場(chǎng)的有效補(bǔ)充，也是抵押市場(chǎng)和證券市場(chǎng)的一種融合。它的主要功能，就是通過(guò)出讓抵押貸款的債權(quán)，以保持房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的流動(dòng)性，將巨額投資細(xì)分化，并實(shí)現(xiàn)金融秩序的穩(wěn)定。（二）房地產(chǎn)有價(jià)證券市場(chǎng)（三）房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)是指對(duì)投保人的房地產(chǎn)

23、及其相關(guān)利益所產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任提供保險(xiǎn)和保險(xiǎn)人依托保險(xiǎn)基金參與房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)。（四）房地產(chǎn)信托投資市場(chǎng)財(cái)產(chǎn)的所有者，為了實(shí)現(xiàn)一定目的，通過(guò)簽訂合同，把其指定的財(cái)產(chǎn)委托信托機(jī)構(gòu)全權(quán)代為理或經(jīng)營(yíng)的行為。思考題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的融資方式？什么是主權(quán)性融資？什么是債務(wù)性融資？房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)？第六章 房地產(chǎn)稅收(一)房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅系財(cái)產(chǎn)稅。是以房屋為征稅對(duì)象，向擁有房產(chǎn)的單位或個(gè)人征的稅。房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除至后的余值計(jì)算繳納（按企業(yè)自有房產(chǎn)帳面原值即“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)一次減除30后的余值計(jì)征）。具體減除幅度，由

24、省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。年稅率1.2。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，租金收入稅率12。外商投資企業(yè)繳房產(chǎn)稅如有困難， 可向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)，可免房產(chǎn)稅13年。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。注意的知識(shí)點(diǎn)：1.關(guān)于作營(yíng)業(yè)用的地下人防設(shè)施，為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。2.個(gè)人出租的房產(chǎn)，不分用途，均應(yīng)征收房產(chǎn)稅。3.根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。因此，對(duì)個(gè)人所有的居住用房，不分面積多少，均免征房產(chǎn)稅。（二）契稅在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納契稅。契稅帶有規(guī)費(fèi)性質(zhì)，這是契稅不同于

25、其他稅收的主要特點(diǎn)。    征稅范圍：國(guó)有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；房屋買(mǎi)賣(mài)；房屋贈(zèng)與；房屋交換。計(jì)稅依據(jù)：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格；土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與， 由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。注意的知識(shí)點(diǎn)：1.普通商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移，包括普通商品房權(quán)屬的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換，暫按1.5的稅率繳納契稅，全部由承受權(quán)屬的單位和個(gè)人負(fù)擔(dān)。土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移，包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓（含協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣(mài)出讓）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含出售、

26、贈(zèng)與和交換），以及別墅、度假村等高檔住宅權(quán)屬轉(zhuǎn)移（包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換），契稅稅率為3。2.有的地區(qū)普通商品房與高檔住宅以建筑面積120m2為分界，120 m2以下按1.5的稅率繳納契稅，120 m2以上契稅稅率為3。（三）城鎮(zhèn)土地使用稅土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額（土地使用稅實(shí)行定額稅率）計(jì)算征收。（四）耕地占用稅1987年4月1日國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)198727號(hào)文件發(fā)布中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例。              

27、;               耕地是指包括菜地、園地、魚(yú)塘和種植糧食、經(jīng)濟(jì)作物的農(nóng)地。占用前三年內(nèi)曾用于種植農(nóng)作物的土地，亦視為耕地。占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，都是耕地占用稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用耕地面積計(jì)稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：（1）以縣為單位（以下同），人均耕地在一畝以下（含一畝）的地區(qū)，每平方米為二元至十元；（2）人均耕地在一畝至二畝（含二畝）的地區(qū)，

28、每平方米為一元六角至八元；（3）人均耕地在二畝至三畝（含三畝）的地區(qū)，每平方米為一元三角至六元五角；（4）人均耕地在三畝以上的地區(qū)，每平方米為一元至五元。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按上述規(guī)定稅額減半征收。經(jīng)濟(jì)特區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但是最高不得超過(guò)上述規(guī)定稅額的。各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在上述規(guī)定稅額范圍內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)情況具體核定。（五）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加城市維護(hù)建設(shè)稅是對(duì)繳納增值稅，營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人同時(shí)征收的一種附加稅。（六）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅我國(guó)從2000年元月1日起暫停征收。（七）營(yíng)業(yè)稅 1993-12-13 國(guó)務(wù)院 199

29、3136號(hào)令頒布中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例。納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額營(yíng)業(yè)額×稅率應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。納稅人以外匯結(jié)算營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)按外匯市場(chǎng)價(jià)格折合成人民幣計(jì)算。注意的知識(shí)點(diǎn)：1. 建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。2.關(guān)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題納稅人銷(xiāo)售自建房產(chǎn)(是指納稅人自己投資建造的房產(chǎn))，應(yīng)按銷(xiāo)售收入依5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；納稅人購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)(指他人投資建造，購(gòu)進(jìn)后無(wú)需繼續(xù)投資建造的成品房，包括成品期房)再予以出售

30、，按銷(xiāo)售收入減去購(gòu)進(jìn)價(jià)格后的余額依5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。銷(xiāo)售收入包括銷(xiāo)售房產(chǎn)的同時(shí)，價(jià)外收取的各種其他費(fèi)用，如服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等等；購(gòu)進(jìn)價(jià)格僅指購(gòu)房原價(jià)，不包括因購(gòu)房發(fā)生的其他費(fèi)用，并且必須憑購(gòu)進(jìn)發(fā)票計(jì)算扣除。3. 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局稅收優(yōu)惠政策：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住不足一年的普通住宅，銷(xiāo)售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)稅；個(gè)人自建自用住房，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。（八）企業(yè)所得稅（九）土地增值稅1993年12月13日國(guó)務(wù)院138號(hào)令頒布中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例。1.征

31、收對(duì)象與征收辦法：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人， 應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和以下稅率計(jì)算征收。2.土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之五十的部分，稅率為百分之三十。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之五十、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之一百、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。3.有下列情形之一的，免征土地增值稅：(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二十的；(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。思考題：我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系的主要內(nèi)容是什么？分析我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系的不足之處？第七章 地租地價(jià)理論及產(chǎn)權(quán)制度第二節(jié) 產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一、產(chǎn)權(quán)概念及其理解（一）產(chǎn)權(quán)的定義 牛津法律大詞典將產(chǎn)權(quán)定義為：“存在于任何客體之中或之上的完全權(quán)利