第8章投資性房地產2015.4.21

1、 第第8 8章章 投資產房地產投資產房地產8.18.1投資性房地產入賬價值的確定投資性房地產入賬價值的確定8.28.2采用成本模式計量的投資性房地產采用成本模式計量的投資性房地產8.38.3采用公允價值模式計量的投資性房地產采用公允價值模式計量的投資性房地產8.48.4投資性房地產用途的轉換投資性房地產用途的轉換8.58.5投資性房地產的處置投資性房地產的處置學習目標學習目標1掌握：投資性房地產會計處理模式：掌握：投資性房地產會計處理模式： 成本模式成本模式 公允價值模式公允價值模式2理解：投資性房地產的處置的會計處理。理解：投資性房地產的處置的會計處理。3了解：房地產用途的轉換的會計處理。了

2、解：房地產用途的轉換的會計處理。28.1 8.1 投資性房地產入賬價值的確定投資性房地產入賬價值的確定 8.1.1 8.1.1 定義定義 投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。量和出售。 投資性房地產是一種經營性活動投資性房地產是一種經營性活動。 包括：包括：（1 1）已出租的土地使用權。）已出租的土地使用權。（2 2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。但按照國家）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。但按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持

3、有并準備增值后有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。轉讓的土地使用權。（3 3）已出租的建筑物。該建筑物是指企業(yè)擁有）已出租的建筑物。該建筑物是指企業(yè)擁有產權產權的，的，以經營租賃方式租出的建筑物。以經營租賃方式租出的建筑物。注意：持有并準備增值后轉讓的建筑物不是投資性房注意：持有并準備增值后轉讓的建筑物不是投資性房地產。但董事會或類似機構作出書面決議，明確表地產。但董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應視為投資性房化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應視為

4、投資性房地產。地產。投資性房地產的特征：投資性房地產的特征：1.1.投資性房地產是一種經營活動（日常活動）投資性房地產是一種經營活動（日?；顒樱?；2.2.投資性房地產在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別與企業(yè)投資性房地產在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別與企業(yè)作為生產經營場所的房地產和房地產開發(fā)企業(yè)用于作為生產經營場所的房地產和房地產開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產。銷售的房地產。3. 3. 有兩種計量模式：一是成本模式有兩種計量模式：一是成本模式 二是公允價值計量模式二是公允價值計量模式注意：在實務中，注意：在實務中， 某項房地產部分用于賺取租金或某項房地產部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務

5、或經營資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。值的部分，不確認為投資性房地產。投資性房地產時間確認點：投資性房地產時間確認點：1.1.已出租的土地使用權：租賃期開始日已出租的土地使用權：租賃期開始日2.2.已出租的建筑物：租賃期開始日已出租的建筑物：租賃期開始日3.3.持有并準備增值后轉讓的土地使用權：持有并準備

6、增值后轉讓的土地使用權：企業(yè)將土企業(yè)將土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期【例例1.1.多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。（）。 ( (20092009年）年）A.A.已出租的建筑物已出租的建筑物B.B.待出租的建筑物待出租的建筑物C.C.已出租的土地使用權已出租的土地使用權D.D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物【答案】【答案】ACAC【例例2.2.多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。（）。（20072007年）年

7、）A.A.企業(yè)擁有并自行經營的飯店企業(yè)擁有并自行經營的飯店B.B.企業(yè)以經營租賃方式租出的寫字樓企業(yè)以經營租賃方式租出的寫字樓C.C.房地產開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房房地產開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房D.D.企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權【答案】【答案】BDBD【解析】選項【解析】選項A A屬于自用房地產；選項屬于自用房地產；選項C C屬于作為存貨屬于作為存貨的房地產。的房地產。【例【例3 3. .判斷題】企業(yè)將采用經營租賃方式租入的土地判斷題】企業(yè)將采用經營租賃方式租入的土地使用權轉租給其他單位的，應該將土地使用權確認使用權轉租給其他單位的，應該將土地使用權確認為

8、投資性房地產。（為投資性房地產。（20132013年）年）答案：答案：【解析解析】對于以經營租賃方式租入土地使用權再轉租對于以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，因不擁有產權，不能確認為投資性給其他單位的，因不擁有產權，不能確認為投資性房地房地產。產。 【例例4.4.單選題單選題】下列各項中，不屬于投資性房地產的下列各項中，不屬于投資性房地產的有（有（ ）。（）。（20112011年）年） A.A.房地產企業(yè)持有的待售商品房房地產企業(yè)持有的待售商品房 B.B.以經營租賃方式出租的商用房以經營租賃方式出租的商用房 C.C.以經營租賃方式出租的土地使用權以經營租賃方式出租的土地使用權 D

9、.D.持有并準備增值后轉讓的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權答案：答案：A A解析：選項解析：選項A A屬于存貨。屬于存貨?！纠? 5多選題多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有下列各項中，屬于投資性房地產的有（ ）。（）。（20112011年）年）A.A.房地產企業(yè)持有的待售商品房房地產企業(yè)持有的待售商品房B.B.以經營租賃方式出租的商用房以經營租賃方式出租的商用房C.C.以經營租賃方式出租的土地使用權以經營租賃方式出租的土地使用權D.D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物答案：答案：BCBC【解析解析】選項選項A A屬于企業(yè)的存貨，選項屬于企

10、業(yè)的存貨，選項D D企業(yè)沒有所企業(yè)沒有所有權，不作為自有資產核算。有權，不作為自有資產核算。8.1.2 8.1.2 資產入賬價值的確定資產入賬價值的確定投資性房地產應當按照其取得時的投資性房地產應當按照其取得時的成本成本進行初始計量。進行初始計量。 外購：包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資外購：包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資 產的其他支出。產的其他支出。 自建：由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生自建：由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生 的必要支出構成。的必要支出構成。（1 1）外購的投資性房地產的確認和初始計量）外購的投資性房地產的確認和初始計量 對于企業(yè)外購的房地

11、產，只有在購入房地產的同對于企業(yè)外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。 成本包括：購買價款、相關稅費和可直接歸屬于成本包括：購買價款、相關稅費和可直接歸屬于 該資產的其他支出該資產的其他支出（價稅費）價稅費）。注意：企業(yè)購入房地產，自用一段時間之后再改為出注意：企業(yè)購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產、無形資產或存貨，自租賃期開始日

12、或為固定資產、無形資產或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產、無形資用于資本增值之日開始，才能從固定資產、無形資產或存貨轉換為投資性房地產。產或存貨轉換為投資性房地產。（2）自行建造的投資性房地產的確認和初始計量）自行建造的投資性房地產的確認和初始計量企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產，只有在自行建造或企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產地產確認為投資性房

13、地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。發(fā)生的必要支出構成。企業(yè)自行建造房地產達到預定可使用狀態(tài)后一段時企業(yè)自行建造房地產達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產或無開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。形資產轉換為投資性房地產?！纠纠?.6.判斷題判斷題】企業(yè)將自行建

14、造的房地產達到預定可】企業(yè)將自行建造的房地產達到預定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應當在使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地該房地產達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產。（產。（ 2010 2010年）年）【答案答案】【解析解析】企業(yè)自行建造房地產達到預定可使用狀態(tài)企業(yè)自行建造房地產達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應得后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應得先將自行建造的房地產確認為固定資產等，對外先將自行建造的房地產確認為固定資產等，對外出租時，再轉為投資性房地產。出租時，再轉為投資性房地產。投資性房地

15、產的后續(xù)計量的選擇：投資性房地產的后續(xù)計量的選擇：企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。但是，房地產進行后續(xù)計量。但是， 同一企業(yè)只能采用同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。得同時采用兩種計量模式。8.2 8.2 采用成本模式計量的投資性房地產采用成本模式計量的投資性房地產 （類似固定資產、無形資產核算）（類似固定資產、無形資產核算） 在成本模式下，應當按照固定資

16、產或無形資產的在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定，對投資性房地產進行后續(xù)計量，計提折舊有關規(guī)定，對投資性房地產進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規(guī)定進行處理?？颇吭O置：關規(guī)定進行處理?？颇吭O置：1.“1.“投資性房地產投資性房地產”借方余額，反映企業(yè)采用成本模式借方余額，反映企業(yè)采用成本模式計量的投資性房地產成本。計量的投資性房地產成本。2.“2.“投資性房地產累計折舊（或攤銷）投資性房地產累計折舊（或攤銷）”，類似，類似“累計累計折舊折舊”、“累計攤銷累計攤銷”等科目進行處理。等科目進行處理。3

17、.“3.“投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備”類似固定資產、無形資產類似固定資產、無形資產減值準備減值準備1.1.取得的租金收入取得的租金收入：借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入貸：其他業(yè)務收入2.2.折舊或攤銷時折舊或攤銷時：借：其他業(yè)務成本借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產累計折舊貸：投資性房地產累計折舊( (攤銷攤銷) )3. 3. 提取減值時提取減值時： 借：資產減值損失借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值準備貸：投資性房地產減值準備4.4.計算營業(yè)稅時計算營業(yè)稅時: :借：營業(yè)稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加 貸：應交稅費貸：應交稅費應交營業(yè)稅應交營業(yè)稅例例8-18-1、

18、8-28-2【例【例8181】20207 7年年3 3月東北重工股份公司購入一塊土地的使用月東北重工股份公司購入一塊土地的使用權，并在這塊土地上開始自行建造廠房。權，并在這塊土地上開始自行建造廠房。20207 7年年1010月，東月，東北重工股份公司預計廠房即將完工，與仁仁理財有限公司簽北重工股份公司預計廠房即將完工，與仁仁理財有限公司簽訂了經營租賃合同，將其中的廠房租賃給仁仁理財有限公司訂了經營租賃合同，將其中的廠房租賃給仁仁理財有限公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達到預定可使用狀態(tài)）使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達到預定可使用狀態(tài)）時開始起租。時開始起租。20207 7年年111

19、1月月1 1日廠房完工（達到預定可使用狀日廠房完工（達到預定可使用狀態(tài)）。該塊土地使用權的成本為態(tài)）。該塊土地使用權的成本為800800萬元；廠房的實際造價萬元；廠房的實際造價為為2 0002 000萬元，公司采用成本計量模式。萬元，公司采用成本計量模式。 借：投資性房地產借：投資性房地產廠房廠房 20 000 20 000 000000 貸：在建工程貸：在建工程 20 000 20 000 000000 借：投資性房地產借：投資性房地產土地使用權土地使用權 8 000 8 000 000000 貸：無形資產貸：無形資產土地使用權土地使用權 8 000 8 000 000000 自用的建筑物等

20、轉換為投資性房地產，應按其在轉自用的建筑物等轉換為投資性房地產，應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤投資性房地產累計折舊（攤銷）銷）”、“投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備”科目。科目。【例【例82】開陽商貿股份公司擁有一棟新落成不久的寫字樓，】開陽商貿股份公司擁有一棟新落成不久的寫字樓，用于總部辦公。用于總部辦公。207年年3月月1日，開陽商貿股份公司與春風日，開陽商貿股份公司與春風照相有限公司簽訂租賃合同，將這棟寫字樓整體出租給春風照相有限公司簽訂租賃合同，將這棟寫字樓整

21、體出租給春風照相有限公司使用照相有限公司使用6年。辦公樓的賬面余額年。辦公樓的賬面余額39 000萬元，已萬元，已計提折舊計提折舊800萬元。假設開陽商貿股份公司采用成本計量模萬元。假設開陽商貿股份公司采用成本計量模式。開陽商貿股份公司的賬務處理如下。式。開陽商貿股份公司的賬務處理如下。 借：投資性房地產借：投資性房地產寫字樓寫字樓 390 000 000 累計折舊累計折舊 8 000 000貸：固定資產貸：固定資產 390 000 000 投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊 8 000 000【例【例83】東北重工股份公司的一棟寫字樓出租給仁仁理財有】東北重工股份公司的一棟寫字樓出租給

22、仁仁理財有限公司使用，按投資性房地產核算，采用成本模式進行后續(xù)限公司使用，按投資性房地產核算，采用成本模式進行后續(xù)計量。假設這棟寫字樓的成本為計量。假設這棟寫字樓的成本為9 600萬元，按照直線法計萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為提折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。按照經營租年，預計凈殘值為零。按照經營租賃合同，仁仁理財有限公司每月支付東北重工股份公司租金賃合同，仁仁理財有限公司每月支付東北重工股份公司租金60萬元。東北重工股份公司的賬務處理如下：萬元。東北重工股份公司的賬務處理如下：（1）每月計提折舊時）每月計提折舊時 借：其他業(yè)務成本借：其他業(yè)務成本投資性房地產投資性房地產 40

23、0 000 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 400 000（2）每月確認租金時）每月確認租金時 借：銀行存款（或其他應收款）借：銀行存款（或其他應收款） 600 000 貸：其他業(yè)務收入貸：其他業(yè)務收入投資性房地產投資性房地產 600 000【例例7 7單選題單選題】20152015年年1 1月月1 1日，甲公司購入日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明的價一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明的價款為款為100100萬元，款項以銀行存款支付。購入萬元，款項以銀行存款支付。購入該建筑物發(fā)生的談判費用為該建筑物發(fā)生的談判費用為0.20.2萬元，差旅萬元，差

24、旅費為費為0.30.3萬元。該投資性房地產的入賬價值萬元。該投資性房地產的入賬價值為（）萬元。為（）萬元。 A.100 B.117 C.117.5 D.100.5 A.100 B.117 C.117.5 D.100.5 答案答案:A:A【解析解析】外購投資性房地產的成本，包括購買價款、外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。本相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。本題中，支付的價款計入投資性房地產的成本中，題中，支付的價款計入投資性房地產的成本中，談判費用和差旅費計入當期的管理費用。談判費用和差旅費計入當期的管理費用。8.3 8.3 采用公允價值模式計量

25、的投資性房地產采用公允價值模式計量的投資性房地產 ( (類似交易性金融資產核算類似交易性金融資產核算) ) 有有確鑿證據確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。行后續(xù)計量。 采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：（1 1）投資性房地產所在地）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場有活躍的房地產交易市場?！八诘厮诘亍保ǔＪ侵竿顿Y性房地產所在的城市，對，通常是指投資性房地產所在的城市，對于大中型

26、城市，應具體化為投資性房地產所在的城區(qū)。于大中型城市，應具體化為投資性房地產所在的城區(qū)。（2 2）企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得）企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地同類或類似房地產的市場價格產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。的公允價值作出合理的估計。1.1.科目設置：（類似交易性金融資產核算）科目設置：（類似交易性金融資產核算）（1 1）投資性房地產）投資性房地產成本成本 公允價值變動公允價值變動（2 2）公允價值變動損益）公允價值變動損益會計處理：會計處理：1.1.公允價值上升公允價值上升: : 借：投資性房地

27、產借：投資性房地產公允價值變動公允價值變動 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益2.2.公允價值下降公允價值下降: : 借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產貸：投資性房地產公允價值變動公允價值變動3.3.取得租金收入取得租金收入: : 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入貸：其他業(yè)務收入提示提示1 1：三不原則：不折舊、不攤銷、不減值：三不原則：不折舊、不攤銷、不減值提示提示2 2：與投資性房地產有關的營業(yè)稅記入：與投資性房地產有關的營業(yè)稅記入“營業(yè)稅金營業(yè)稅金 及附加及附加”科目?？颇俊?企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量

28、的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，不提減值，應投資性房地產計提折舊或進行攤銷，不提減值，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入地產取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入【例【例8484】20207 7年年1 1月，金波置地有限公司與潤葉家具股份公月，金波置地有限公司與潤葉家具股份公司簽訂租賃協(xié)議，約定將金波置地有限公司開發(fā)的一棟寫

29、字司簽訂租賃協(xié)議，約定將金波置地有限公司開發(fā)的一棟寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給潤葉家具股份公司使用，租樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給潤葉家具股份公司使用，租賃期為賃期為5 5年。當年年。當年3 3月月1 1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為寫字樓的造價為30 00030 000萬元。萬元。20207 7年年l2l2月月3131日，該寫字樓日，該寫字樓的公允價值為的公允價值為39 00039 000萬元。金波置地有限公司采用公允價值萬元。金波置地有限公司采用公允價值模式計量。金波置地有限公司的賬務處理如下。模式計量。金波置地有限公司的賬務處理如下。（

30、1 1）開發(fā)完成寫字樓并出租時。）開發(fā)完成寫字樓并出租時。 借：投資性房地產借：投資性房地產成本成本 300 000 300 000 000000 貸：開發(fā)產品貸：開發(fā)產品 300 000 300 000 000000（2 2）進行盯市處理時。）進行盯市處理時。 借：投資性房地產借：投資性房地產公允價值變動公允價值變動 90 000 90 000 000000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 投資性房地產投資性房地產 90 000 90 000 0000008.3.2 計量模式的轉換計量模式的轉換v企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不

31、得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更。政策變更。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（盈余公積、未分配利潤）差額，調整期初留存收益（盈余公積、未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。公允價值模式轉為成本模式。34【例例88判斷題判斷題】已采用公允價值模式計量的投資性已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值計量模式轉為成本計量房地產，不得從公允價值計量模式轉為成本計量模

32、模式。（式。（ ）（）（ 20122012年）年）答案：答案： 【例例9.9.單選題單選題】M M公司對投資性房地產采用公允價值公司對投資性房地產采用公允價值計量模式。計量模式。20152015年年1 1月月1 1日購入一幢房屋用于出租。日購入一幢房屋用于出租。該房屋的成本為該房屋的成本為10101010萬元，用銀行存款支付。房萬元，用銀行存款支付。房屋預計使用年限為屋預計使用年限為2020年。預計凈殘值為年。預計凈殘值為1010萬元。萬元。20152015年年6 6月月3030日，該房屋的公允價值為日，該房屋的公允價值為10081008萬元。萬元。20152015年年6 6月月3030日企業(yè)

33、下列會計處理中正確的是日企業(yè)下列會計處理中正確的是（ ）。）。 A.A.計入累計折舊計入累計折舊45.8345.83萬元萬元 B.B.計入其他業(yè)務成本計入其他業(yè)務成本45.8345.83萬元萬元 C.C.計入公允價值變動損失計入公允價值變動損失2 2萬元萬元 D.D.計入公允價值變動收益計入公允價值變動收益2 2萬元萬元 答案：答案：C C 會計分錄為會計分錄為: : 借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 2 2 貸：投資性房地產貸：投資性房地產公允價值變動公允價值變動 2 2 【例【例1010多選題】下列有關投資性房地產后續(xù)計量會多選題】下列有關投資性房地產后續(xù)計量會處理的表述中，正確的

34、有處理的表述中，正確的有（ ）（ 2008 2008年）年）。A.A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式B.B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式滿足特定條件時可以采用公允價值模式C.C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式D.D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式【答案答案】ABDABD借：投資性房地產借：投資性房地產成本（變更日公允價值）成本（變更日公允價值）投資性房地產累計折舊（攤銷）（已提投資性房地產累計折舊（攤銷）（已提數據數據）投資性房

35、地產減值準備投資性房地產減值準備貸：投資性房地產（原價）貸：投資性房地產（原價）利潤分配利潤分配未分配利潤（或借記）未分配利潤（或借記）其他綜合收益其他綜合收益會計政策變更的賬務處理在高級財務會計中講述。會計政策變更的賬務處理在高級財務會計中講述。8.4 8.4 投資性房地產用途的轉換投資性房地產用途的轉換8.4.18.4.1在成本模式下（原價換原價、折舊換折舊、減值換減值）在成本模式下（原價換原價、折舊換折舊、減值換減值）A.A.由自用房地產轉入投資性房地產時：由自用房地產轉入投資性房地產時：借：投資性房地產（按轉換時的原賬面價值計量）借：投資性房地產（按轉換時的原賬面價值計量）累計折舊（攤

36、銷）累計折舊（攤銷）固定資產（無形資產）減值準備固定資產（無形資產）減值準備 貸：固定資產、無形資產或存貨貸：固定資產、無形資產或存貨 投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備B.B.由投資性房地產轉為自用房地產時：由投資性房地產轉為自用房地產時：借：固定資產、無形資產（按轉換時的原賬面價值計量）借：固定資產、無形資產（按轉換時的原賬面價值計量）投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備貸：投資性房地產貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）累計折舊（攤銷）固定資產（無形資產）減值準備固定資

37、產（無形資產）減值準備【例【例8 85 5】20207 7年年1 1月月1 1日，南方制造股份公司將出租在外的日，南方制造股份公司將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產。該項房地產賬面價值為廠房收回，開始用于本企業(yè)生產。該項房地產賬面價值為1 1 000000萬元，其中，原價萬元，其中，原價1 2001 200萬元，累計折舊萬元，累計折舊200200萬元。假設萬元。假設南方制造股份公司采用成本計量模式。南方制造股份公司采用成本計量模式。借：固定資產借：固定資產廠房廠房 12 000 12 000 000000 投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊 2 000 2 000 000000 貸

38、：投資性房地產貸：投資性房地產 成本模式計量成本模式計量 （廠房）（廠房） 12 000 12 000 000000累計折舊累計折舊 2 000 2 000 000000【20122012年年單選題】單選題】20112011年年7 7月月1 1日，甲公司將一項日，甲公司將一項按照成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產轉換按照成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產轉換為固定資產。該資產在轉換前的賬面原價為為固定資產。該資產在轉換前的賬面原價為4 0004 000萬元，已計提折舊萬元，已計提折舊200200萬元，已計提減值準備萬元，已計提減值準備100100萬元，轉換日的公允價值為萬元，轉換日的公允價值為

39、3 8503 850萬元，假定不考萬元，假定不考慮其他因素，轉換日甲公司應借記慮其他因素，轉換日甲公司應借記“固定資產固定資產”科目的金額為（）萬元。（科目的金額為（）萬元。（20122012年）年） A. 3 700 B. 3 800 C. 3 850 D. 4 000 A. 3 700 B. 3 800 C. 3 850 D. 4 000答案：答案：D D【解析】轉換日甲公司應按轉換前投資性房地產原【解析】轉換日甲公司應按轉換前投資性房地產原價價4 0004 000萬元借記萬元借記“固定資產固定資產”科目?？颇?。8.4.2 8.4.2 采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產采用

40、公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產 應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產原賬面價值賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。借：固定資產、無形資產或存貨（轉換日的公允價值）借：固定資產、無形資產或存貨（轉換日的公允價值） 公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額）公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額）貸：投資性房地產貸：投資性房地產成本成本 公允價值變動（或借方）公允價值變

41、動（或借方）公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額）公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額）【例【例8 86 6】20207 7年年1 1月月1 1日，天良糧油有限公司因租日，天良糧油有限公司因租賃期滿，將出租的寫字樓收回。開始作為辦公樓用賃期滿，將出租的寫字樓收回。開始作為辦公樓用于本公司的行政管理。于本公司的行政管理。20207 7年年1 1月月1 1日，該寫字樓日，該寫字樓的公允價值為的公允價值為8 8008 800萬元；該項房地產在轉換前采萬元；該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為用公允價值模式計量，原賬面價值為8 7508 750萬元，萬元，其中，成本為其

42、中，成本為8 4508 450萬元，公允價值變動為增值萬元，公允價值變動為增值300300萬元。天良糧油有限公司的賬務處理如下。萬元。天良糧油有限公司的賬務處理如下。借：固定資產借：固定資產寫字樓寫字樓 88 000 88 000 000000 貸：投資性房地產貸：投資性房地產成本成本 84 500 000 84 500 000 投資性房地產投資性房地產公允價值變動公允價值變動 3 000 3 000 000000 公允價值變動損益公允價值變動損益 500 000 500 0008.4.3 8.4.3 自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地

43、產計量的投資性房地產投資性房地產按照轉換當日的公允價值計量，轉投資性房地產按照轉換當日的公允價值計量，轉換當日的公允價值換當日的公允價值小于小于原賬面價值的，其差額計原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；入當期損益（公允價值變動損益）；轉換當日的公允價值轉換當日的公允價值大于大于原賬面價值的，差額計原賬面價值的，差額計入所有者權益（其他綜合收益）。入所有者權益（其他綜合收益）。借：投資性房地產（轉換日公允價值）借：投資性房地產（轉換日公允價值）累計折舊（攤銷）累計折舊（攤銷） 公允價值變動損益（公允價值公允價值變動損益（公允價值小于小于賬面價值的差）賬面價值的差）資產減值準備（

44、已提減值準備）資產減值準備（已提減值準備）貸：固定資產、無形資產或存貨（賬面余額）貸：固定資產、無形資產或存貨（賬面余額）資本公積（公允價值資本公積（公允價值大于大于賬面價值的差）賬面價值的差）【例【例8 87 7】20207 7年年1 1月月1 1日，金波置地有限公司與東方電氣股日，金波置地有限公司與東方電氣股份公司簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給東方份公司簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給東方電氣股份公司。租賃期開始日為電氣股份公司。租賃期開始日為20207 7年年2 2月月l l日。日。20207 7年年2 2月月1 1日，該寫字樓的賬面余額日，該寫字樓的賬面余額85

45、00085 000萬元，公允價值為萬元，公允價值為87 87 000000萬元。萬元。20207 7年年1212月月3131日。該項投資性房地產的公允價值日。該項投資性房地產的公允價值為為88 00088 000萬元。金波置地有限公司采用公允價值模式計量投萬元。金波置地有限公司采用公允價值模式計量投資性房地產。金波置地有限公司的賬務處理如下。資性房地產。金波置地有限公司的賬務處理如下。（1 1）借：投資性房地產）借：投資性房地產成本成本 870 000 870 000 000000 貸：開發(fā)產品貸：開發(fā)產品 850 000 850 000 000000 其他綜合收益其他綜合收益 20 000

46、20 000 000000（2 2）20207 7年年1212月月3131日日借：投資性房地產借：投資性房地產公允價值變動公允價值變動 10 000 10 000 000000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 10 000 10 000 000000【例【例8 88 8】20207 7年年1 1月月1 1日，金波置地有限公司與東方電氣股日，金波置地有限公司與東方電氣股份公司簽訂了租賃協(xié)議，將其自用的一棟寫字樓出租給東方份公司簽訂了租賃協(xié)議，將其自用的一棟寫字樓出租給東方電氣股份公司。租賃期開始日為電氣股份公司。租賃期開始日為20207 7年年2 2月月l l日。日。20207 7年年

47、2 2月月1 1日，該寫字樓的賬面原值日，該寫字樓的賬面原值85 00085 000萬元，累計折舊萬元，累計折舊2 0002 000萬，萬，公允價值為公允價值為87 00087 000萬元。萬元。20207 7年年1212月月3131日。該項投資性房日。該項投資性房地產的公允價值為地產的公允價值為88 00088 000萬元。金波置地有限公司采用公允萬元。金波置地有限公司采用公允價值模式計量投資性房地產。金波置地有限公司的賬務處理價值模式計量投資性房地產。金波置地有限公司的賬務處理如下。如下。（1 1）20207 7年年2 2月月1 1日日 借：投資性房地產借：投資性房地產成本成本 870 0

48、00 870 000 000000 累計折舊累計折舊 20 000 20 000 000000 貸：固定資產貸：固定資產寫字樓寫字樓 850 000 850 000 000000 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 40 000 40 000 000000（2 2）20207 7年年1212月月3131日日 借：投資性房地產借：投資性房地產公允價值變動公允價值變動 10 000 10 000 000000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益投資性房地產投資性房地產 10 000 10 000 000000【20102010年單選題年單選題】自用房地產轉換為采用公允價值自用房地產轉換

49、為采用公允價值模式計量的投資性房地產，轉換日該房地產公允模式計量的投資性房地產，轉換日該房地產公允價值大于賬面價值的差額，正確的會計處理是價值大于賬面價值的差額，正確的會計處理是（）。（）。A.A.計入資本公積計入資本公積B.B.計入期初留存收益計入期初留存收益C.C.計入營業(yè)外收入計入營業(yè)外收入D.D.計入公允價值變動損益計入公允價值變動損益 答案：答案：A A【例題【例題單選題】長江公司為房地產開發(fā)企業(yè)，于單選題】長江公司為房地產開發(fā)企業(yè)，于20142014年年1 1月月1 1日將一幢商品房對外出租并采用公允日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為價值模式計量，租期為3 3年，

50、每年年，每年1212月月3131日收取租日收取租金金100100萬元，出租時，該幢商品房的成本為萬元，出租時，該幢商品房的成本為2 0002 000萬元，公允價值為萬元，公允價值為2 2002 200萬元，萬元，20142014年年1212月月3131日，日，該幢商品房的公允價值為該幢商品房的公允價值為2 1502 150萬元。長江公司萬元。長江公司20142014年應確認的公允價值變動損益為（）萬元。年應確認的公允價值變動損益為（）萬元。 A. A.損失損失50 B.50 B.收益收益150 C.150 C.損失損失150 D.150 D.損失損失100100【答案答案】A A【解析解析】出

51、租時公允價值大于成本的差額應計入資出租時公允價值大于成本的差額應計入資本公積，則長江公司本公積，則長江公司20142014年應確認的公允價值變年應確認的公允價值變動損失動損失= =轉換日公允價值轉換日公允價值2 200-2 200-年末公允價值年末公允價值2 2 150=50150=50（萬元）。（萬元）。8.5 8.5 投資性房地產的處置（成本、公允價值模式）投資性房地產的處置（成本、公允價值模式）8.5.1 8.5.1 成本模式下的處置成本模式下的處置1.1.收到款項時：收到款項時： 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入貸：其他業(yè)務收入2.2.結轉成本時：結轉成本時： 借：其他業(yè)務成

52、本借：其他業(yè)務成本 投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊 投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產貸：投資性房地產3.3.計算應交營業(yè)稅：借：營業(yè)稅金及附加計算應交營業(yè)稅：借：營業(yè)稅金及附加 貸：應交稅費貸：應交稅費應交營業(yè)稅應交營業(yè)稅【例【例8 89 9】金波置地有限公司將其出租的一棟寫字樓確認為】金波置地有限公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產，采用成本模式計量。租賃期屆滿后，金波投資性房地產，采用成本模式計量。租賃期屆滿后，金波置地有限公司將該棟寫字樓出售給百合紅娘有限公司，合置地有限公司將該棟寫字樓出售給百合紅娘有限公司，合同價款為同價款為50 00050 000萬元。買方已用銀行存款支付全部房款。萬元。買方已用銀行存款支付全部房款。出售時，該棟寫字樓的成本為出售時，該棟寫字樓的成本為40 00040 000萬元，已計提折舊萬元，已計提折舊4 4 000000萬元。金波置地有限公司的賬務處理如下。萬元。金波置地有限公司的賬務處理如下。（1 1