明洲半島定價報告6.29

1、雅戈爾 明洲半島 價格定位報告2015年6月一、寧波整體市場環(huán)境分析二、明洲半島產(chǎn)品概述三、現(xiàn)階段客戶分析四、基礎(chǔ)定價體系構(gòu)建五、核心競品對比分析六、價格定位實(shí)施七、棟均價配價建議目 錄壹寧波整體市場環(huán)境分析準(zhǔn)息雙降 2015年上半大力度利好信貸政策密集出臺，扶持強(qiáng)度尤勝于2014n自2015年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)n自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款的基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)。n自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)n自2015年5月11日起金融機(jī)構(gòu)人民

2、幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.25%，同時，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。2015年上半，兩次降準(zhǔn)兩次降息，適度寬松大勢所趨2014年，2次定向降準(zhǔn)，1次不對稱降息n上半年貨幣政策略有收緊，年中通過兩次定向降準(zhǔn)有所放松，定向降準(zhǔn)主要針對“三農(nóng)”和“小微”兩個領(lǐng)域投放流動性。n14年底，央行采取不對稱降息，同時推進(jìn)存款利率市場化。目的在于降低貸款利率，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，解決企業(yè)融資貴的問題。未來預(yù)判：15年下半信貸政策方面會持續(xù)釋放利好，16年以后政策趨于平穩(wěn)n2015年為政策扶持年：整體經(jīng)濟(jì)增長

3、對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度沒有根本性改變，基于今年7%的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量，15年下半年將延續(xù)對房市的扶持，預(yù)計降息、降準(zhǔn)等信貸政策會再推出。n2016年政策區(qū)域平穩(wěn)：2014年下半年開始利好政策持續(xù)加碼，當(dāng)下力度是歷史之最，未來的加碼空間非常小；另外隨調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的提出，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度將會持續(xù)降低。n注：205年6月27日，央行存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25%；“三農(nóng)”貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)銀行降低存款準(zhǔn)備金率0.5%。成交量升，存量壓力 14下半成交開始井噴，15年1-5月成交174萬方，但全年總體供應(yīng)超900萬方，巨量庫存與潛在供應(yīng)壓力仍在，而且價格在低位箱體震蕩競

4、爭市場 高端項目眾多，120-140/160-180已知預(yù)推量都近800套Remark除上表所列競品外，另有更多次級分流項目，尤其集中在140左右的面積。項目名稱121-140 141-160 161-180 181-200 201-220 221-240 241-260 261-280 281-300 301以上在售泊璟廷1029寧波中心1112金茂府195222525華茂悅峰13013456606866江東府107129銀泰城20維科東院2064江灣城151350月湖花園1026存量合計4721493956025508811929待售江東府未推107泊璟廷二期1883636印江南一期482

5、64江灣城二期48164964848銀泰城未推300100東院未推68126城市之光未推20676待推量合計845487701263609612410048改善發(fā)力，品質(zhì)凸顯 剛需產(chǎn)品成交比收窄，改善型產(chǎn)品占比提升，未來漸成首改市場；高品質(zhì)樓盤成交活躍，部分樓盤出現(xiàn)漲價現(xiàn)象，以微幅漲價促進(jìn)成交為主項目形式動態(tài)與表現(xiàn)萬科江東府續(xù)銷漲價3月底至今單價每套漲幅1500-2000元/，成交套數(shù)逐漸遞減，提價后速度相對緩慢185樓王產(chǎn)品折后均價25000元/左右萬科公園里三月底138總價最高漲5萬、168最高漲9萬兩周成交25套，成交量微漲中海寰宇天下4月1日起總價最高上調(diào)5萬，均價16000元/，兩周

6、成交36套，成交量明顯上漲方興金茂府加推漲價二期開盤均價29500元/，較一期上漲6000元/，推出50套，當(dāng)天成交約15套雅戈爾明洲一期高價快走自去年8月推出，就在保持高價的情況下快速走量，高品質(zhì)、好戶型是重要因素保利印江南高預(yù)期價格預(yù)計15年6、7月開盤，東部新城稀缺洋房，開發(fā)商與客戶預(yù)期價格都較高附表：重點(diǎn)關(guān)注項目2015年3-6月份分產(chǎn)品線成交情況項目面積2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月（至25日）成交套數(shù)成交均價成交套數(shù)成交均價成交套數(shù)成交均價成交套數(shù)成交均價江山萬里13851738722180652217986251825318932014881876612

7、185101220201金茂府13925231533523039382287512235141861239071230395830566華茂悅峰137-150242326426229761322369523438199-21415277591326264328612527112寧波中心147125799001821247125244851229861226740211425048426371226188中央公園13911193342919222361931360202351704 22025 1 22469 2225011522950壹章總結(jié)2015年的政策環(huán)境最優(yōu)，后續(xù)趨于平穩(wěn)，應(yīng)抓住下半年

8、的黃金銷售時期174萬方放量的同時價格也在低位運(yùn)行；存量有所降低，但整體市場依然有巨額存量與增量，對寧波整體住宅市場環(huán)境應(yīng)該持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度寧波當(dāng)前高端項目供應(yīng)并不缺乏，尤其待推體量巨大，本案預(yù)計六/七月份入市，時間上占據(jù)先機(jī)，但鑒于后期競品陸續(xù)入市，銷售周期不宜拉長【核心啟示1】【核心啟示2】【核心啟示3】【核心啟示4】改善需求持續(xù)擴(kuò)容，高品質(zhì)高價值的產(chǎn)品市場表現(xiàn)更為突出，定價方向應(yīng)該圍繞項目產(chǎn)品力【關(guān)鍵詞】2015下半年謹(jǐn)慎樂觀先機(jī)周期產(chǎn)品力定價方向貳明洲半島產(chǎn)品概述項目一期已將項目基礎(chǔ)價值充分鋪開，不再贅述；二期更低容積、低密度，水系、公園環(huán)繞，最小面積139二期（明洲半島）：地塊稟賦更

9、優(yōu)，產(chǎn)品檔次及產(chǎn)品力提升，每棟樓都是單一產(chǎn)品Remark【 二期概覽 】戶型編號面積戶型產(chǎn)品形態(tài)套數(shù)戶型總面積E1139四房兩廳兩衛(wèi)15F中高層567784E2139四房兩廳兩衛(wèi)15F中高層567784F170四房兩廳三衛(wèi)14F/15F中高層549180G252四房兩廳三衛(wèi)6F多層大平層4611592G254四房兩廳三衛(wèi)6F多層大平層71778合計21938118【 戶型配比 】總共219套，其中139共計112套，170僅54套，多層大平層250戶型53席貳章總結(jié)本案一、二期有同面積產(chǎn)品，一期價格體系可作為二期定價參考，但二期地塊稟賦更優(yōu)，且產(chǎn)品檔次及產(chǎn)品力也有提升每棟樓都是單一產(chǎn)品，產(chǎn)品沒

10、有交叉，且樓幢分布特點(diǎn)不同，產(chǎn)品面積相差也比較大，故應(yīng)該采取分產(chǎn)品線的定價方式?！竞诵膯⑹?】【核心啟示2】【關(guān)鍵詞】一期價格體系參考分產(chǎn)品線定價戶型配比因素【核心啟示3】總體而言二期體量較小，139戶型共112套，是供應(yīng)主力，170戶型54套，針對兩個戶型體量的不同可適當(dāng)調(diào)整價格。叁現(xiàn)階段客戶分析區(qū)域北侖海曙江北江東鄞州其他合計2146185404251目前的客戶都是項目周邊的江東客戶，客戶區(qū)域單一，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)推廣，擴(kuò)大客戶區(qū)域，增加有效意向客戶。需求面積139170250其他合計38191148251現(xiàn)有客戶的需求面積主要以170客戶位置，供需關(guān)系嚴(yán)重不平衡，后期需要通過價格杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)

11、1、客戶的需求面積2、客戶區(qū)域意向等級ABCDE其他合計07521176212251現(xiàn)有的客戶因蓄客周期長，意向度偏低以D類客戶為主，B類有可能成交的客戶也就7組，所以從目前積累的客戶來看，并不樂觀心理價位2萬以下2-2.5萬2.5-3萬其他合計1031022125251客戶的心理價位偏低，多數(shù)客戶還是習(xí)慣參照以一期的價格，后期需要通過企劃的推廣以及銷售說辭的引導(dǎo)來傳遞二期的價值信息，讓客戶重新定位二期價格4、客戶的意向度分析3、客戶的心理價位小結(jié)目前積累的二期意向客戶多數(shù)都是一期客戶，因一期產(chǎn)品面積太小導(dǎo)致這部分客戶一直等著二期大面積產(chǎn)品的推出，這部分意向客戶蓄客時間長意向度偏低，心理價位也

12、遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到二期定位的市場價格，后期需要通過不斷的客戶開拓以及客戶價值塑造來實(shí)現(xiàn)二期的熱銷，任重而道遠(yuǎn)!肆基礎(chǔ)定價體系確定定價方法確定 就產(chǎn)品本身而言，明洲半島主要由三種產(chǎn)品構(gòu)成，且各產(chǎn)品線在市場上存在較多相應(yīng)的競爭產(chǎn)品，通過傳統(tǒng)的市場比較法可以得出基礎(chǔ)市場參考價格，另外再根據(jù)銷售情況修正誤差。 產(chǎn)品力比價體系之外，基于項目開發(fā)階段、銷售周期、銷售策略等其他特質(zhì)因素考慮，可對價格進(jìn)行二次修正，合成項目的核心價格區(qū)間。1、分產(chǎn)品線定價2、市場比較法得出靜態(tài)均價（銷售修正系數(shù)）3、根據(jù)項目特質(zhì)修正價格，合成項目產(chǎn)品核心價格區(qū)間139170構(gòu)建科學(xué)的比價體系修正系數(shù)，確定價格比價體系構(gòu)建Remark

13、室內(nèi)精裝修模塊暫未納入比價體系，后作單獨(dú)討論戶型設(shè)計區(qū)域價值規(guī)劃設(shè)計品牌價值景觀環(huán)境物業(yè)+方法論：選用市場比較法來推算項目的市場可接受價格。將需定價的對象與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定客觀價格的方法。維度選?。簭淖≌椖績r值因子中提取核心要素；各要素占比調(diào)整；量化參考實(shí)施步驟：參考系選取已前置，搜集參考項目價值要素，建立價格可比基礎(chǔ)。交通、位置、配套、規(guī)模、建筑密度、自然環(huán)境、停車、噪音、視野、戶型特色、建筑外型、物業(yè)管理、發(fā)展商品牌、精裝修等住宅項目價值因子六大維度比價體系歸于套外伍參考系選取及對比分析參考系選取原則：基于客戶重合判斷 區(qū)位屬性相似； 產(chǎn)品

14、類型、產(chǎn)品線趨同； 項目檔次接近； 已開樓盤參考系選取結(jié)論：139產(chǎn)品選取金茂府、華茂悅峰、江東府；170產(chǎn)品選取江東府、寧波中心、金茂府江東府金茂府寧波中心蘭園本案華茂悅峰 對比樓盤 對比指標(biāo)雅戈爾明洲半島萬科江東府寧波中心蘭園南塘金茂府華茂悅峰項目概述項目定位水鄉(xiāng)鄰里低密度精奢豪宅江東核心區(qū)高端精裝住宅東部新城核心區(qū)精裝豪宅綠色科技精裝高端住宅鄞州中心區(qū)建筑標(biāo)桿豪宅規(guī)模指標(biāo)住宅戶數(shù)：219戶，容積率1.6；樓面價9930元/總建:17.6萬方；住宅戶數(shù)：707戶容積率2.0；樓面價10800元/總建:88萬方；住宅戶數(shù)：778戶容積率2.79總建：15.8萬方；住宅戶數(shù)：777戶容積率2.

15、55；樓面價9010元/總建：27萬方；住宅戶數(shù)：607戶容積率2.5項目地址東部新城百丈東路與江澄南路交匯處姚隘路與寧徐路交匯處河清北路與寧穿路交匯處鄞奉路與尹江岸路交叉口鐘公廟路與聯(lián)盛廣場交接處區(qū)位價值區(qū)位屬性東部新城核心區(qū)江東核心區(qū)東部新城核心區(qū)老海曙鄞奉片區(qū)鄞州中心區(qū)核心配套東部新城市級商圈、世紀(jì)東方廣場鄰里中心商業(yè)（印江南）金光中心；新江廈商城；家樂福1.5公里內(nèi)享三江口城市級商圈東部新城市級商圈：宏泰廣場、文化廣場、城市之光、門戶區(qū)、銀泰城南塘老街、舟宿夜江未來江灣城商業(yè)綜合體萬達(dá)廣場、聯(lián)盛廣場SMART商圈、南部商務(wù)區(qū)交通價值中山東路、百丈東路、世紀(jì)大道寧徐路，徐戎路，姚隘路，驚

16、駕路600m地鐵1號線站臺寧穿路、河清路、中山東路300m地鐵1號線海晏北路站長豐橋、寧波南站臨近軌道交通2號線和4號線四明中路，寧南北路臨近地鐵3號線景觀資源外部景觀兩條自然水系（內(nèi)部人工河道聯(lián)通）城市公園外部自然景觀缺乏楊木碶河、市政公園奉化江濱水江景資源相對缺乏，鄞州濕地公園與奉化江都有1.5公里左右距離項目景觀2萬方濱水綠化景觀大組團(tuán)景觀，做到戶戶有景，均好性強(qiáng)中式園林登堂入室的三進(jìn)式手法遞進(jìn)城市度假酒店風(fēng)格園林，鄞州層次多變、豐富的造型、充滿色彩的園林景觀對稱平衡布局手法，從共享大堂、中庭景觀、組團(tuán)景觀等三重勝景2萬方大中庭景觀星河灣景觀團(tuán)隊人文資源/惇敘堂/寧波商幫/江東六業(yè)/老海

17、曙/南塘老街/規(guī)劃設(shè)計排布特點(diǎn)景觀資源最大化南側(cè)多層大平層，北側(cè)中高層十字中軸對稱布局圍合，高低錯落住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)分離限于長條地形，分三個組團(tuán)沿奉化江排布大面積戶型僅5棟高層和超高層建筑，大圍合風(fēng)格立面現(xiàn)代建筑風(fēng)格石材+真石漆立面現(xiàn)代新古典主義藝術(shù)建筑石材+真石漆立面現(xiàn)代風(fēng)格玻璃幕墻立面法式新古典建筑風(fēng)格石材+真石漆立面ART-DECO風(fēng)格石材+真石漆立面項目其他突出特點(diǎn)高品質(zhì)精裝標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)精品商業(yè)/2000高端會所項目內(nèi)綜合高端購物中心恒溫、恒濕、恒氧綠色科技系統(tǒng)/會所獨(dú)棟商業(yè)街區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街區(qū)開發(fā)商品牌雅戈爾萬科綠城（杉杉、伊藤忠）方興華茂物業(yè)公司及物業(yè)費(fèi)雅戈爾定制專屬物業(yè)萬科物業(yè)，住宅3.

18、9元/*月綠城物業(yè)，住宅4.5元/*月金茂物業(yè)，3.8元/*月綠城物業(yè)，住宅4.5元/*月學(xué)區(qū)劃定華東師范大學(xué)附屬藝術(shù)實(shí)驗(yàn)學(xué)校李惠利櫻花幼兒園江東實(shí)驗(yàn)小學(xué)櫻花校區(qū)新城第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校新城第一幼兒園/基于與參考系套外五個價值維度的比較，本案基本都處中上水平，部分參考系也有突出價值點(diǎn)參考系1 位于江東姚隘路與寧徐路交匯處。 占地面積6.7萬方，建筑面積13.3萬方。 總戶數(shù)818戶，主要為139、185兩個面積，高層/中高層。 現(xiàn)代新古典主義建筑風(fēng)格，氣勢雄偉壯觀，更具儀式感 目前推出138，185共707套，均價為23000元/（精裝標(biāo)準(zhǔn)2500-3500元/），主力總價為280-400萬。萬科 江

19、東府憑借江東核心地段稀缺土地資源及人文資源，主力打造城市居住標(biāo)桿。銷售情況2014年9月24日首次開盤，截止目前銷售9個月，推出707套，共計成交約552套（備案）138產(chǎn)品成交均價21600元/，185產(chǎn)品成交均價23900元/產(chǎn)品類型面積段套數(shù)占比備案套數(shù)備案率高層138三房507%4896%138四房38254%35693%183537%3057%18522231%11853%總和707100%55278% 目前江東府總共推出707套，備案552套，去化率達(dá)到78%。 138戶型去化率在90%以上，185戶型去化率53%。 都為精裝修產(chǎn)品，138裝修標(biāo)準(zhǔn)約2500元/，185裝修標(biāo)準(zhǔn)約3

20、000元/。參考系2寧波中心 蘭園 位于東部新城河清路與寧穿路交匯處。 占地面積11.4萬方，總建88萬方。 住宅戶數(shù)778戶，主要為115、186及214，均為高層。 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，玻璃幕墻立面。 目前全部推出，目前均價為25300元/（精裝標(biāo)準(zhǔn)3000-5000元），主力總價為280600萬元。新市府旁88萬方城市綜合體，綠城精裝豪宅。銷售情況2012年6月22日首次開盤，截止目前銷售36個月，共計成交約458套（備案）186產(chǎn)品均價26200元/產(chǎn)品類型面積段套數(shù)占比備案套數(shù)備案率高層11524832%10040%145223%2091%18624832%14558%21420426%1

21、4169%288527%4892%頂復(fù)45041%4100%總和778100%45859% 目前寧波中心住宅全部推出，總共778套，截止目前備案458套，將近3年的銷售周期去化率59%，其價格定位略高。 總寧波中心大面積產(chǎn)品去化相對較好，186去化率58%。 都為精裝修產(chǎn)品，138裝修標(biāo)準(zhǔn)約3000元/，186裝修標(biāo)準(zhǔn)約5000元/。參考系3南塘 金茂府 位于海曙區(qū)鄞奉路與尹江岸路交叉口。 占地面積6.2萬方，總建15.8萬方。 住宅戶數(shù)777戶，主要為130、180、186產(chǎn)品，均為高層。 新古典風(fēng)格，南面奉化江一線江景。 目前共計推出465套，138均價為23500元/，186產(chǎn)品2950

22、0元/，（科技系統(tǒng)2800元/，138精裝標(biāo)準(zhǔn)3500元/，186精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/），主力總價為300570萬元。以恒溫恒濕恒氧概念打開寧波豪宅市場。產(chǎn)品類型面積段套數(shù)占比備案套數(shù)備案率高層13945677%29765%1805913%59100%1865011%2958%總和565100%38568%2014年8月29日首次開盤，截止目前銷售10個月，推出565套，共計成交約385套（備案）138均價為23500元/，臨江186產(chǎn)品29500元/ 目前金茂府總共推出565套，備案3385套，去化率達(dá)到68%。 186戶型為一線臨奉化江，江景資源突出，均價達(dá)到29500元/。 都為精裝修產(chǎn)

23、品，科技系統(tǒng)2800元/，138精裝標(biāo)準(zhǔn)3500元/，186精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/銷售情況參考系4華茂 悅峰 位于鄞州鐘公廟路與聯(lián)盛廣場交接處。 占地面積6.7萬方，總建27萬方。 住宅戶數(shù)607戶，主要為137、150、199、214產(chǎn)品，均為高層。 法式ART-DECO風(fēng)格，星河灣景觀。 目前共計推出360套，（小面積精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/，大面積精裝標(biāo)準(zhǔn)8000元/），主力總價為300620萬元。利用大理石鋪面選用超奢華的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶對于豪宅的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)可度高產(chǎn)品類型面積段套數(shù)占比備案套數(shù)備案率高層13711231%4439%15011231%3834%1996819%1826%214681

24、9%812%總和360100%10830%2015年3月26日正式對外開盤，截止目前推出360套，共計成交約108套（備案）137/150均價為22900元/，199/214產(chǎn)品28300元/ 目前華茂悅峰總共推出360套，備案89套，去化率30%； 137戶型去化率39%，相對較好； 137/150精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/，199/214精裝標(biāo)準(zhǔn)8000元/.銷售情況序號項目名稱明洲半島品牌江東府品牌寧波中心品牌金茂府品牌華茂悅峰1地暖品牌威能威能無地源熱泵系統(tǒng)/毛細(xì)管網(wǎng)威能2廚電斯麥格西門子西門子博世博世5件套3櫥柜威乃達(dá)漢森博來櫥柜柏麗博羅尼4地板進(jìn)口橡木地板實(shí)木復(fù)合地板莫干山原木漿玉石、大

25、理石5風(fēng)暖電暖松下奧普無無無6空調(diào)東芝（暫定）日立東芝無大金（日立）7冰箱斯麥格無西門子西門子斯麥格8墻紙未知無無東鵬/諾貝爾私人定制墻紙9凈水器愛惠浦無濱特爾凈水處理器無未知10馬桶小高層杜拉維特 多層平墅英國凱樂瑪TOTO凱樂瑪杜拉維特卡德維11衛(wèi)浴五金小高層高儀 多層平塑漢斯格雅摩恩漢斯格雅杜拉維特漢斯格雅/當(dāng)代12恒溫水籠頭漢斯格雅摩恩漢斯格雅高儀漢斯格雅13新風(fēng)系統(tǒng)法國空氣法國蘭舍honeywell新風(fēng)華劍瑞風(fēng)法國蘭舍14粉粹機(jī)愛適易無無無三星、耶魯15門鎖耶魯（暫定）耶魯耶魯凱特曼耶魯卡德維16浴缸小高層杜拉維特，多層平塑卡德維TOTO無杜拉維特凱樂瑪17電梯西子奧的斯日立日立通力

26、日立 萬科江東府的功能優(yōu)化的精裝方向帶給客戶不少的感官價值提升，精裝修標(biāo)準(zhǔn)2500-3000元/，明洲精裝品牌與用材要更優(yōu)； 綠城的精裝品質(zhì)通常為客戶所信賴，選用品牌也比較高端，相比之下，明洲精裝品牌也要優(yōu)于寧波中心； 金茂府以科技系統(tǒng)的精裝特色，科技成本就達(dá)到2800元/，但從常規(guī)精裝的品牌與明洲的精裝標(biāo)準(zhǔn)與其186產(chǎn)品精裝產(chǎn)品基本持 平而優(yōu)于138產(chǎn)品的精裝標(biāo)準(zhǔn)； 悅峰8000元/（大面積）精裝標(biāo)準(zhǔn)樹立標(biāo)桿，選用品牌、材質(zhì)都很考究，相比之下明洲的精裝標(biāo)準(zhǔn)并不顯得弱勢，但悅峰137產(chǎn) 品價值標(biāo)準(zhǔn)為3000元/，顯得比較普通。與參考系精裝修對比，明洲半島精裝修品牌優(yōu)勢比較明顯參考系5保利 印江

27、南 位于江東百丈路與海晏路交叉口。 占地面積13萬方，總建23萬方。 一期住宅戶數(shù)730戶，主要為高層108、127，多層138、168產(chǎn)品。 法式ART-DECO風(fēng)格，星河灣景觀。 2015年6月27日開盤，全部為毛坯，高層均價18800元/，多層產(chǎn)品均價24300元/保利23萬方住區(qū)，主力產(chǎn)品為區(qū)域稀缺多層洋房開盤銷售幢號套數(shù)面積（）樓層總價區(qū)間（按首付30%）銷控套數(shù)銷控率1#20 137 2-6276-301萬4 20.00%2#20 137 2-6271-298萬3 15.00%5#28 137 1-7300-341萬25 89.29%6#28 137 1-7311-326萬27 9

28、6.43%9#24 137 1-6325-353萬21 87.50%10#24 168 1-6404-426萬23 95.83%13#32 137 1-8311-330萬28 87.50%14#32 137 1-8294-322萬21 65.63%16#64 東西首127中間1082-17東首227-254萬中間183-206萬西首208-235萬56 87.50%17#64 2-1758 90.63%合計33626679.17% 高層戶型為108、127，高層折后均價18800元/，銷控率89%； 多層戶型為137、168，多層折后均價24300元/，銷控率73%。 根據(jù)購買贈送禮品（蘇泊爾

29、智能電燉盅）統(tǒng)計，截止中午12點(diǎn)實(shí)際成交約240套，實(shí)際去化率71%。印江南6月27日開盤，共推出2幢高層、8幢多層共計336套房源，高層開盤均價18800元/，多層均價24300元/，當(dāng)天12點(diǎn)銷控266套，實(shí)際成交240套，截止周日成交283套。陸價格定位實(shí)施維度內(nèi)容權(quán)重分值區(qū)間本案江東府金茂府悅峰區(qū)域價值區(qū)位級別9%0-98878配套完善度9%0-97879交通便捷度4%0-44444社會認(rèn)可度5%0-54445景觀資源外部景觀5%0-44232項目景觀6%0-66656人文價值4%0-42422規(guī)劃設(shè)計樓棟排布5%0-44333建筑設(shè)計5%0-55344物業(yè)及其他物業(yè)服務(wù)6%0-646

30、46學(xué)區(qū)價值7%0-77555品牌價值開發(fā)商品牌5%0-54554社會認(rèn)可度5%0-55544戶型設(shè)計功能設(shè)計14%0-1414111110戶型附加值6%0-66555物業(yè)形態(tài)5%0-55444合計89837781【 139量化 】Remark華茂悅峰137產(chǎn)品均價22900元/，精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/左右；金茂府138產(chǎn)品均價23500元，精裝修標(biāo)準(zhǔn)2800+3500元/左右；江東府138產(chǎn)品均價21600元/，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/；鑒于產(chǎn)品面積及戶型功能差異不大，單價參考價值較高；因素悅峰金茂府江東府比價評判系數(shù)1.101.171.10銷售修正系數(shù)0.941.101.07參考系價格(毛坯價

31、)199001720019100修正后價格205802215022400權(quán)重15%40%45%基于產(chǎn)品力的市場比較價格（銷售修正）21527【 139量化 】Remark通過市場競爭項目推貨數(shù)量、銷售周期（本案基準(zhǔn)按一年考慮）、認(rèn)籌情況等銷售端因素得出修正系數(shù)；系數(shù)修正系數(shù)示例（金茂府）：（月均去化套數(shù)/9）/（參考系已推量/本案體量），偏差過大數(shù)值需要修正。維度內(nèi)容權(quán)重分值區(qū)間本案蘭園金茂府江東府區(qū)域價值區(qū)域級別9%0-98978配套完善度9%0-97778交通便捷度4%0-44444社會認(rèn)可度5%0-54444景觀資源外部景觀5%0-44332項目景觀6%0-66556人文價值4%0-42

32、224規(guī)劃設(shè)計樓棟排布5%0-44333建筑設(shè)計5%0-55343物業(yè)及其他物業(yè)服務(wù)6%0-64646學(xué)區(qū)價值7%0-77555品牌價值開發(fā)商品牌5%0-54555社會認(rèn)可度5%0-55545戶型設(shè)計功能設(shè)計14%0-41471111戶型附加值6%0-66355物業(yè)形態(tài)5%0-55444合計89757783【 170量化 】寧波中心蘭園186產(chǎn)品均價26200元/，裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/；萬科江東府185產(chǎn)品均價23900元/，精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/；金茂府186產(chǎn)品均價29500元/，裝修標(biāo)準(zhǔn)2800+5000元/；基于戶型功能差異不大，總價因素也存在一定的參考價值；Remark因素金茂府蘭園

33、江東府比價評判系數(shù)1.071.151.1銷售修正系數(shù)0.980.951.05參考系價格（毛坯價）232002060020500修正后價格243302250023680權(quán)重40%20%40%基于產(chǎn)品力的市場比較價格（銷售修正）24704【 170量化 】Remark通過市場競爭項目推貨數(shù)量、銷售周期（本案基準(zhǔn)按一年考慮）、認(rèn)籌情況等銷售端因素得出修正系數(shù)；注：蘭園、江東府入市節(jié)點(diǎn)及續(xù)銷周期因素也有影響，故需要人為修正；基于產(chǎn)品力比價體系得出13921500元/，170產(chǎn)品24700元/1、本案一期139中高層樓王產(chǎn)品均價21500元/，銷售速度也比較快，相比之下明洲半島139產(chǎn)品地塊雖升級但樓幢

34、沿街，總體產(chǎn)品力持平，故21500元/可做其毛坯價重要參考。2、由于戶型功能相差無幾，170產(chǎn)品選取參考系的總價可成為其總價參考。3、鑒于對市場環(huán)境的謹(jǐn)慎樂觀判斷及后續(xù)競爭體量不斷增加，價格定位不宜過于樂觀。4、考慮明洲半島面積配比因素，可小幅調(diào)整139/170之間的差價。產(chǎn)品力外影響因素價格定位（毛坯）結(jié)論：13921500元/，170產(chǎn)品25000元/參考面積參考項目面積戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)（報價/客戶感知）裝修成本（預(yù)估）溢價幅度139江東府138三房兩廳兩衛(wèi)2500元/2000元/左右500元/金茂府138四房兩廳兩衛(wèi)3500元/2800元/左右700元/悅峰137四房兩廳三衛(wèi)3000元/25

35、00元/左右500元/170寧波中心186三房兩廳三衛(wèi)5000元/4000元/左右1000元/江東府185四房兩廳三衛(wèi)3000元/2400元/左右600元/金茂府186四房兩廳兩衛(wèi)5000元/4000元/左右1000元/精裝標(biāo)準(zhǔn)及其溢價因素價格定位（精裝）結(jié)論：13926500元/，170產(chǎn)品30000元/參考系是寧波主力精裝高端項目，精裝標(biāo)準(zhǔn)報價與成本之間通常有一定溢價，絕對值在500-1000元/左右，表現(xiàn)為溢價幅度為20%左右。本案為精裝修豪宅產(chǎn)品，雅戈爾又是寧波精裝豪宅標(biāo)桿項目打造者，另外再結(jié)合明洲整個項目樹立的高端形象及帶給客戶的高品質(zhì)感受。本案精裝標(biāo)準(zhǔn)3500-4000元/，可考慮

36、溢價至5000元成交均價測算成交均價測算樓盤樓盤本案本案江東府江東府金茂府金茂府寧波中心寧波中心江山萬里江山萬里139139在售均價在售均價？2160021600234002340024200242002140021400170170在售均價在售均價？2390023900295002950026200262002370023700戶型戶型四開間朝四開間朝南南三開間三開間/ /四四開間開間500500800800三開間三開間500500800800三開間三開間600600900900三開間三開間600600800800學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)華師大華師大1212年制年制櫻花小學(xué)櫻花小學(xué)600600600600未

37、定未定6 60000600600新城實(shí)驗(yàn)新城實(shí)驗(yàn)3 300003 30000惠風(fēng)書院惠風(fēng)書院3 300003 30000樓層樓層1515層層2323層層5005005005003131層層5005005005002222層層3 300003 300002828層層3 300003 30000面積對比面積對比139139、170170138138、185185200200300300138138、185185100100300300185185100100100100138138、1891891 100001 10000面寬數(shù)面寬數(shù)14.114.1、17.8517.8511.411.4、15.3

38、15.3 30030030030011.611.6、15.8515.8530030030030010.210.25 500005 5000011.911.9、16.0516.05500500400400層高層高3.13.13.13.1、3.153.150 03003003.153.15、3.153.15- -1 100003003003.153.153003003003003.153.15- -1 10000300300裝修品牌裝修品牌國際一線國際一線國際三線國際三線300300300300國際一線國際一線100100100100國際一線國際一線100100100100選裝選裝30003000

39、40004000小區(qū)戶數(shù)小區(qū)戶數(shù)219219815815200200200200317317套套100100100100340340套套1001001001006096092 20000200200開發(fā)商開發(fā)商雅戈爾雅戈爾萬科萬科-100-100 -200-200方興方興100100100100綠城綠城100100100100KKKK300300300300物業(yè)物業(yè)雅戈爾雅戈爾萬科萬科- -500500 -600-600金茂金茂- -綠城綠城- -6 60000- -8 80000普羅旺斯普羅旺斯0 00 0外立面外立面石材石材+ +鋁板鋁板 局部石材局部石材600600600600石材石材0

40、 00 0玻璃幕墻玻璃幕墻2 200002 20000石材干掛石材干掛0 00 0一層架空一層架空4.24.2局部局部200200200200有有0 00 0有有0 00 05.25.2-200-200-200-200景觀視野景觀視野一線甬新一線甬新河河中庭中庭8 80000800800奉化江奉化江0 00 0差差5 500005 50000一線鄞州公園一線鄞州公園0 00 0合計加價合計加價36003600 41004100220022003100310025002500260026005000500065006500139139對比均價對比均價2 25353000028000280002

41、256560000 32600326002 267670000288002880026400264003020030200139139測算參考成交均價測算參考成交均價2 262256225170170測算參考成交均價測算參考成交均價2990029900柒高層棟均價配價建議配價目的：根據(jù)每棟樓所處的位置以及資源稟賦差異,通過準(zhǔn)確、合理的定價，使得各樓棟能夠快速去化，從而達(dá)到預(yù)期的銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。配價考慮：南北樓幢差E5地塊四幢中高層，因前后幢所享的景觀資源及樓幢的視野采光差異較大，首先需要制定前后樓幢的差價.東西樓幢差東邊兩幢靠中央公園，而西面兩幢緊鄰江澄路，資源差異大，需要制定東西樓

42、幢的價差.東面的170戶型與西面的139戶型，兩個戶型所屬客群不同，制定樓棟差.23#25#中 庭 景 觀內(nèi) 河 水 系景觀+500元/平方日照+300元/平方干擾-200元/平方喜好+500元/平方景觀+200元/日照-200元/干擾-1000元/南北樓棟差-139戶型A、景觀因素：25號樓南面有中庭景觀，建議加價200元/，而23號樓西南面均臨河景觀資源較好，建議23號樓加價500元/平方米B、 日照因素：25號樓南面的23號樓高層，采光、視野受阻，建議減200元/，23號樓南面是6層的洋房，整棟樓的視野及采光都非常好，建議加價300元/;C、干擾因素1:25號樓北面規(guī)劃大型醫(yī)院，不適宜居住，客戶抗性較大，建議減價700元/;23號樓離醫(yī)院較遠(yuǎn)且間隔25號樓，影響不