房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增后涉稅難點(diǎn)焦點(diǎn)專題解析(直播)

1、【主講老師：許明信】房地產(chǎn)與建筑企業(yè)營改增后涉稅難點(diǎn)焦點(diǎn)專題解析2016101掛靠經(jīng)營專題1234掛靠方借用資質(zhì)，被掛靠方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不能取得進(jìn)項(xiàng)抵扣，稅負(fù)加重虛開、代開發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)增大對(duì)策：掛靠方作為被掛靠方直屬項(xiàng)目部，收入與支出全并入被掛靠方核算、開立專戶一、掛靠經(jīng)營專題1營改增后掛靠經(jīng)營變化建筑業(yè)施工發(fā)票從營業(yè)稅的項(xiàng)目所在地代開模式變成增值稅的機(jī)構(gòu)所在地自開模式營業(yè)稅對(duì)資金流的寬松監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀悓?duì)三流合一的嚴(yán)格監(jiān)管；營業(yè)稅未能實(shí)現(xiàn)的全國發(fā)票聯(lián)網(wǎng)，在增值稅金稅三期中得以嚴(yán)格實(shí)施321一、掛靠經(jīng)營專題1一、掛靠經(jīng)營專題1、掛靠的法律風(fēng)險(xiǎn)與稅收風(fēng)險(xiǎn)（1）工程質(zhì)量索賠風(fēng)險(xiǎn)（2）納稅主體以哪方名義對(duì)外經(jīng)

2、營（3）被掛靠方不向掛靠方提供賬戶，資金循環(huán)混亂（4）虛開、代開專用發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)2、如何規(guī)范管理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)1掛靠專題被掛靠方掛靠方建設(shè)方工程合同發(fā)票資金專用賬戶被掛靠方直屬項(xiàng)目部一、掛靠經(jīng)營專題掛靠：發(fā)包方名義對(duì)外經(jīng)營、發(fā)包人承擔(dān)法律責(zé)任1.合同：必須以被掛靠單位名義簽訂（關(guān)鍵信息：價(jià)格是否含稅、開票時(shí)間與種類、標(biāo)的、付款）2.資金：從被掛靠方賬戶支付供應(yīng)商，與合同約定一致（共管賬戶）3.物資：名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量與實(shí)耗（入庫與采購賬實(shí)相符）4.發(fā)票：與合同、交易相符5.足額代扣稅費(fèi)，收取稅收風(fēng)險(xiǎn)保證金1一、掛靠經(jīng)營專題稅務(wù)總局公告2014年第39號(hào)納稅人通過虛增增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額偷逃稅款，但對(duì)外開具增

3、值稅專用發(fā)票同時(shí)符合以下情形的，不屬于對(duì)外虛開增值稅專用發(fā)票：一、納稅人向受票方納稅人銷售了貨物，或者提供了增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、應(yīng)稅服務(wù)；二、納稅人向受票方納稅人收取了所銷售貨物、所提供應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的款項(xiàng)，或者取得了索取銷售款項(xiàng)的憑據(jù)；1一、掛靠經(jīng)營專題三、納稅人按規(guī)定向受票方納稅人開具的增值稅專用發(fā)票相關(guān)內(nèi)容，與所銷售貨物、所提供應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)相符，且該增值稅專用發(fā)票是納稅人合法取得、并以自己名義開具的。受票方納稅人取得的符合上述情形的增值稅專用發(fā)票，可以作為增值稅扣稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。本公告自2014年8月1日起施行。1一、掛靠經(jīng)營專題1、生產(chǎn)、商貿(mào)企業(yè)混合銷售某門窗廠銷售門窗并

4、安裝，合同中注明門窗價(jià)款1500萬，安裝費(fèi)500萬，應(yīng)如何開具發(fā)票？如果分別簽訂銷售合同、安裝合同，可否分別開具兩種發(fā)票？2、建筑企業(yè)大包與甲供決策建筑企業(yè)包工包料工程，其中材料800萬，勞務(wù)費(fèi)400萬，如何開具發(fā)票？3、甲供與進(jìn)項(xiàng)抵扣（1）購銷合同；（2）建筑工程合同（不含材料）二、工程大包與甲供專題二、工程大包與甲供專題甲供材料差額模式與總額模式甲供材料差額模式與總額模式材料設(shè)備材料設(shè)備供應(yīng)商供應(yīng)商建筑企業(yè)建筑企業(yè)房產(chǎn)房產(chǎn)企業(yè)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)材料設(shè)備材料設(shè)備供應(yīng)商供應(yīng)商建筑企業(yè)建筑企業(yè)房產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)甲供材料與大包稅負(fù)平衡點(diǎn)：設(shè)可以抵扣17%進(jìn)項(xiàng)稅的甲供材為X，建筑工程造價(jià)為Y

5、。則：Y/(1+11%)11%=X/(1+17%)17%+(Y-X)/(1+3%)3%解：X/Y=60.35%。即甲供材占到建筑工程造價(jià)的60.35%時(shí)，兩種方式稅負(fù)相同，高于這個(gè)比例甲供材對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利。二、工程大包與甲供專題甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。營改增之后，甲供材工程，甲供材部分不作為施工企業(yè)的工程產(chǎn)值，施工方銷售額不包括建設(shè)方提供的材料款，施工企業(yè)按照向業(yè)主收取多少款項(xiàng)作為計(jì)算依據(jù)。營改增前，甲供材料納稅主體是誰，哪些情況下，貨物不涉及營業(yè)稅？二、工程大包與甲供專題第一，不分新老項(xiàng)目，合同或者招標(biāo)文件只要有甲供條款，工程承包方均可選用簡

6、易計(jì)稅方法；第二，甲供比例沒有限制，即無論發(fā)包方甲供比例高低，均屬于甲供工程。第三，甲供的對(duì)象既包括設(shè)備、材料，也包括動(dòng)力，常見的動(dòng)力為電力。第四，工程發(fā)包方既包括房地產(chǎn)企業(yè)，也包括不動(dòng)產(chǎn)在建工程的投資方，還包括建筑業(yè)企業(yè)中的總承包企業(yè)和專業(yè)分包企業(yè)。 二、工程大包與甲供專題結(jié)論：不含稅價(jià)一定情況下，業(yè)主選擇甲供方式，雖可多取得進(jìn)項(xiàng)抵扣，但需提前支付該部分資金，稅率差異影響僅限附加稅（17%11%）*12%。建筑企業(yè)可與業(yè)主協(xié)商，讓利部分附加稅，業(yè)主也可減少管理成本降低風(fēng)險(xiǎn)，使建筑企業(yè)獲得此部分材料，增加收入規(guī)模。甲供材對(duì)建筑企業(yè)影響復(fù)雜，在進(jìn)行計(jì)稅方法選擇時(shí)，應(yīng)明確業(yè)主類型，根據(jù)業(yè)主進(jìn)項(xiàng)抵扣

7、情況選擇計(jì)稅方法。1、業(yè)主為一般納稅人且項(xiàng)目可抵進(jìn)項(xiàng)稅，應(yīng)優(yōu)先選擇一般計(jì)稅2、業(yè)主為非一般納稅人，或項(xiàng)目不可抵扣進(jìn)項(xiàng)，根據(jù)測算模型選擇計(jì)稅方法二、工程大包與甲供專題混合銷售：一項(xiàng)銷售行為，既涉及服務(wù)又涉及貨物 （1）從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶按銷售貨物（2）其他單位和個(gè)體工商戶按銷售服務(wù) 兼營：兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率；兼營免稅、減稅項(xiàng)目2二、工程大包與甲供專題混合銷售與兼營專題2123456銷售貨物并運(yùn)輸銷售貨物并提供建筑服務(wù)房產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)附贈(zèng)家電建筑企業(yè)包工包料工程酒店客房免費(fèi)用品、迷你吧餐飲服務(wù)同時(shí)耗用的物品二、工程大包

8、與甲供專題4、總分包與開票總包收到100萬，分包款50萬，甲方要求開具100萬發(fā)票，納稅人實(shí)際繳納50萬的稅款，如何開票？可以差額征稅、全額開票，總包開具100萬發(fā)票，發(fā)票上注明的金額為100/(1+3%)，稅額為100/（1+3%）*3%，下游企業(yè)全額抵扣。納稅人申報(bào)時(shí)，填寫附表3，進(jìn)行差額扣除，實(shí)際繳納的稅額為（100-50）/(1+3%)*3%。2二、工程大包與甲供專題“一甲多乙”聯(lián)合體承包，如何應(yīng)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？a.資金流向方面：甲方分別付款至聯(lián)合體各方；b.發(fā)票流向方面：聯(lián)合體各方分別開具發(fā)票給聯(lián)合體甲方；c.計(jì)價(jià)方面：聯(lián)合體甲方分別對(duì)聯(lián)合體各方計(jì)價(jià)。2二、工程大包與甲供專題5、老項(xiàng)目計(jì)

9、稅方式選擇與稅負(fù)僵局對(duì)于“老項(xiàng)目”，承包人選擇采用簡易計(jì)稅方法，開具3%的增值稅發(fā)票，而發(fā)包人要求承包人用一般計(jì)稅方法，開具11%的增值稅專用發(fā)票。僵局發(fā)包人提出不開11%發(fā)票不付款，承包人提出不付款則停工！關(guān)鍵：合同中是否有開票與付款關(guān)系的約定 6、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定（1）建筑服務(wù)（2）房產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品2二、工程大包與甲供專題7、工程發(fā)包方式與進(jìn)項(xiàng)稅抵扣（1）生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)銷售+施工（2）建筑企業(yè)大包（3）甲供材料（或清包工）如何選擇有利？2二、工程大包與甲供專題新項(xiàng)目原則一般計(jì)稅，甲供工程或清包工，可以選擇簡易計(jì)稅方法，如何決策？1、如果業(yè)主抵扣增值稅，優(yōu)選11%一般計(jì)稅方法2、

10、如果業(yè)主不抵扣增值稅，或抵扣不充分時(shí)（材料占比低于60%），優(yōu)選3%簡易計(jì)稅方法3、如果選擇簡易計(jì)稅，需滿足甲供工程條件4、建設(shè)方與施工方均簡易計(jì)稅，應(yīng)優(yōu)先選擇何種計(jì)稅方式？2二、工程大包與甲供專題2二、工程大包與甲供專題承包方式含稅金額成本進(jìn)項(xiàng)稅甲供材料700598.29 101.71 人工300291.26 8.74 建筑企業(yè)大包987.40 889.55 97.85 差異進(jìn)項(xiàng)抵扣12.60 012.60 清包人工700679.61 20.39 甲供材料300256.41 43.59 大包總支出1038.98 936.02 102.96 差異進(jìn)項(xiàng)抵扣38.98 038.98 1、增值稅與發(fā)

11、票開具財(cái)稅201636號(hào)文附件1：轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅 2、企業(yè)所得稅處理國稅發(fā)200931號(hào)第三十三條，企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。三、車位專題3、土地增值稅清算國稅發(fā)2006187號(hào)第四條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1

12、）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； （3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 三、車位專題4、所有權(quán)屬與合同約定物權(quán)法第74條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬（非道路），由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 5、是否征房產(chǎn)稅三、車位專題計(jì)算增值稅時(shí)，取得土地使用權(quán)向政府支付的土地價(jià)款，允許在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)

13、用中扣除，注意必須滿足兩個(gè)條件：向政府部門支付價(jià)款；取得省級(jí)以上財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)。1、招拍掛方式總公司參與招拍掛，征地后項(xiàng)目公司（獨(dú)立法人）開發(fā)，面臨計(jì)算銷售額時(shí)無法扣除土地價(jià)款的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)主體變更對(duì)策：4四、征用土地專題2、收購股權(quán)方式（1）股權(quán)溢價(jià)不得作為土地成本扣除（2）轉(zhuǎn)讓100%是否涉及土地增值稅3、重組方式兼并重組取得土地使用權(quán)，不征增值稅，在銷售環(huán)節(jié)計(jì)算增值稅時(shí)，可能面臨在計(jì)算銷售額時(shí)，無法從全部價(jià)款和價(jià)外中扣除土地價(jià)款4、拆遷補(bǔ)償方式取得土地4四、征用土地專題5、聯(lián)合開發(fā)模式立項(xiàng)主體開發(fā)主體納稅與核算主體資金投入方收益模式（1）固定收益（2）分得開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售（3）分配項(xiàng)目利

14、潤（4）掛靠經(jīng)營4四、征用土地專題土地成本扣除分?jǐn)偡椒ǚ康禺a(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行核算的，因而，對(duì)“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價(jià)款，按照土地面積在不同項(xiàng)目中進(jìn)行劃分固化；第二步，對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，要按照該項(xiàng)目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計(jì)算扣除。4四、征用土地專題1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間2、預(yù)收款與開具發(fā)票稅務(wù)總局201653號(hào)公告：自20160901起，開票系統(tǒng)升級(jí)，商品和服務(wù)稅收分類與編碼，增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”， 602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603 “已申報(bào)繳納營業(yè)

15、稅未開票補(bǔ)開票”。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。 3、已交營業(yè)稅未開票補(bǔ)開發(fā)票5五、銷售開發(fā)產(chǎn)品專題國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)，納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）。 國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)，第十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。上述兩文件，應(yīng)如何掌握，房產(chǎn)

16、企業(yè)已交營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票，是否有時(shí)間限制？5五、銷售開發(fā)產(chǎn)品專題4、差額征稅與發(fā)票開具對(duì)于差額征稅且不得全額開具增值稅發(fā)票（含普票和專票）、其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收情形的，使用金稅盤開具或代開增值稅發(fā)票（含普票和專票），“稅率”欄打出的是“*”，但是“稅額”欄有數(shù)字。某房產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品，營改增前收取某套房產(chǎn)的首付款40萬，營改增后收到按揭款80萬，交房時(shí)開具發(fā)票，應(yīng)如何開具？上例中，房款120萬全部在營改增前收取，營改增后交房無補(bǔ)差，應(yīng)如何開具發(fā)票？5五、銷售開發(fā)產(chǎn)品專題問：營改增后發(fā)生退款、換房、更名、退房，如何處理？在納入營改增試點(diǎn)之日前已繳納營業(yè)稅，營

17、改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營業(yè)稅。問：銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的開具時(shí)間？開具不動(dòng)產(chǎn)或建筑服務(wù)發(fā)票需要備注地址、差額開具發(fā)票需要備注“差額開票” 5五、銷售開發(fā)產(chǎn)品專題1、零首付、代墊首付2、定金返息、免物業(yè)費(fèi)、免按揭、返契稅等3、老帶新獎(jiǎng)勵(lì)4、贈(zèng)送物品（1）與房產(chǎn)不可分割的附屬設(shè)施（2）家具、電器等（3）贈(zèng)品的增值稅、個(gè)稅5、售后回租5五、銷售開發(fā)產(chǎn)品專題不同促銷方式的稅收風(fēng)險(xiǎn)與籌劃不同促銷方式的稅收風(fēng)險(xiǎn)與籌劃6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題1、抵扣憑證種類1、增值稅專用發(fā)票2、海關(guān)進(jìn)口增值稅繳款書3、稅收通用繳款書4、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票 5、道路、橋、閘通行費(fèi)

18、發(fā)票 6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題2、簡易計(jì)稅項(xiàng)目發(fā)生支出應(yīng)取得何種發(fā)票（1）成本費(fèi)用類（2）固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)3、既有簡易計(jì)稅、也有一般計(jì)稅，發(fā)生支出應(yīng)如何索取發(fā)票（1）成本費(fèi)用類支出按項(xiàng)目劃分（2）無法劃分項(xiàng)目的成本費(fèi)用類，按比例分?jǐn)偅?）固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（一）用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題

19、4、不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的范圍（二）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。 （四）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題（五）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。（六）購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題（七）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)所稱貨物，是指構(gòu)

20、成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施 非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題5、增值稅抵扣憑證對(duì)資金流的要求國稅發(fā)1995192號(hào)：納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用，所支付款項(xiàng)的單位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，否則不予抵扣 6、善意取得與定性國稅發(fā)2000187號(hào)真實(shí)的交易；銷售方使用的是其所在省(自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃

21、單列市)的專用發(fā)票；專用發(fā)票注明的全部內(nèi)容與實(shí)際相符；且沒有證據(jù)表明購貨方知道銷售方提供的專用發(fā)票是以非法手段獲得的。對(duì)購貨方不以偷稅或者騙取出口退稅論處，但應(yīng)按有關(guān)規(guī)定不予抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款或者不予出口退稅 7、不得抵扣與允許抵扣范圍的轉(zhuǎn)化（1）適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額免征增值稅項(xiàng)目銷售額）當(dāng)期全部銷售額6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)

22、項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題（2）已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生本辦法規(guī)定情形的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值適用稅率固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊或攤銷后的余額6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題（3）按照試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十七條第（一）項(xiàng)規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用

23、于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在用途改變的次月按照下列公式計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)凈值/（1適用稅率）適用稅率上述可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證。6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題（4）已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）不動(dòng)產(chǎn)凈值率不動(dòng)產(chǎn)凈值率（不動(dòng)產(chǎn)凈值不動(dòng)產(chǎn)原值）100%6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題（5）按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的

24、，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額不動(dòng)產(chǎn)凈值率依照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題按照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項(xiàng)稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于改變用途的次月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題8、專票作廢與紅字發(fā)票開票當(dāng)月收回全部聯(lián)次，未抄稅、未認(rèn)證，聯(lián)次齊全可以作廢，銷貨退回、開票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止等情形，但不符合發(fā)票作廢條件，應(yīng)開具紅字發(fā)票9、如何防范取得虛開、代開專票

25、（1）交易真實(shí)發(fā)生（2）付款方向、付款方式（3）專票來源（4）與交易相符6銷售方銷售方開具專用發(fā)票尚未交付購買方，以及購買方未用于申報(bào)抵扣并將發(fā)票聯(lián)及抵扣聯(lián)退回的銷售方可在新系統(tǒng)中填開并上傳信息表。銷售方填開信息表時(shí)應(yīng)填寫相對(duì)應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題續(xù)表6購買方取得專用發(fā)票已用于申報(bào)抵扣購買方可在增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)中填開并上傳信息表，不填寫相對(duì)應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息，應(yīng)暫依信息表所列增值稅稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中轉(zhuǎn)出，待取得銷售方開具的紅字專用發(fā)票后，與信息表一并作為記賬憑證取得專用發(fā)票未用于申報(bào)抵扣、但發(fā)票聯(lián)或抵扣聯(lián)無法退回的同上，但購買方填開信息表時(shí)應(yīng)填寫相對(duì)應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息

26、六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題總局201519號(hào)公告：專用發(fā)票尚未交付購買方或者購買方拒收的，銷售方應(yīng)于專用發(fā)票認(rèn)證期限內(nèi)在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級(jí)版中填開并上傳信息表總局201647號(hào) 公告：銷售方開具專用發(fā)票尚未交付購買方，以及購買方未用于申報(bào)抵扣并將發(fā)票聯(lián)及抵扣聯(lián)退回的，銷售方可在新系統(tǒng)中填開并上傳信息表。銷售方填開信息表時(shí)應(yīng)填寫相對(duì)應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息 注：取消認(rèn)證期限內(nèi)的限定6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題1.增值稅專用作廢條件2.紅字增值稅專票3.增值稅專票對(duì)資金流的要求4.虛開專票的處罰5.如何杜絕虛開、代開專票6.善意取得專票的規(guī)定6增值稅專票管理六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題滯留發(fā)票一般是指銷貨方對(duì)購貨方開具增值稅專

27、用發(fā)票，而購貨方由于種種原因在規(guī)定期限內(nèi)（180日）未將專用發(fā)票認(rèn)證及抵扣的增值稅專用發(fā)票。對(duì)策：對(duì)不屬于進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍的，根據(jù)情況換開增值稅普通發(fā)票或者先認(rèn)證后轉(zhuǎn)出，若遇見不可抗力、經(jīng)濟(jì)糾紛等情況應(yīng)及時(shí)上報(bào)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)，避免疑點(diǎn)產(chǎn)生6滯留票對(duì)策六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題6序號(hào)原因?qū)Σ?帳外經(jīng)營：隱瞞收入，購銷均不入賬，對(duì)取得的進(jìn)項(xiàng)專用發(fā)票不進(jìn)行認(rèn)證抵扣稅務(wù)稽查，企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果2不慎丟失登報(bào)聲明，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)處理3不可抗力、自然災(zāi)害或持有未認(rèn)證專票人員意外上報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，待審核完畢后，允許納稅人繼續(xù)抵扣4買賣糾紛：發(fā)票雖已開具但因合同糾紛(如：購貨方未支付貨款等)不予交付六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題65

28、未達(dá)要求：登記一般納稅人前取得的增值稅專用發(fā)票小規(guī)模納稅人期間取得，要求銷貨方開具普通發(fā)票6不得抵扣范圍：用于免稅項(xiàng)目要求銷貨方開具普通發(fā)票7用途改變：用于簡易計(jì)稅、福利、個(gè)人消費(fèi)購貨方先認(rèn)證后作進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出續(xù)表六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題只有適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票的，才需要通過新系統(tǒng)差額征稅開票功能開具增值稅發(fā)票 1.金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開具增值稅專用發(fā)票。2.經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)：向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票。6不得開具專票情況六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題3.旅游服務(wù)：從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的對(duì)外支付旅游費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票4.勞務(wù)派遣服務(wù)：選

29、擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票5.人力資源外包：向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票6.有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)（老合同）：向承租方收取的有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題7.向消費(fèi)者個(gè)人銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)8.適用免征增值稅規(guī)定9.銷售使用過的固定資產(chǎn)，選擇3%減按2%征稅（201590號(hào)公告，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票）建筑業(yè)分包，適用簡易計(jì)稅方法，可

30、以差額的分包款可以開增值稅專用發(fā)票房產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅可以開全額增值稅專用發(fā)票6六、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專題1、債務(wù)重組2、合并分立3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓4、非貨幣資產(chǎn)投資5、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)6、增減資7七、重組業(yè)務(wù)專題以房抵債如何確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？2016年3月， A房產(chǎn)企業(yè)將成本3000萬，售價(jià)為5000萬的開發(fā)產(chǎn)品，抵償B建筑企業(yè)工程款5200萬元，后來B抵給分包方C，分方抵給供應(yīng)商D，D將房產(chǎn)于2016年9月轉(zhuǎn)手賣出。合同如何簽訂，票據(jù)如何開具，如何確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？某房產(chǎn)企業(yè)以成本為2000萬元的房產(chǎn)，售價(jià)為2800萬元，抵償某建筑企業(yè)3000萬債務(wù)，應(yīng)如何確認(rèn)增值稅收入？上例如果抵債金額2500萬呢？7七

31、、重組業(yè)務(wù)專題1、投資合同中的稅收風(fēng)險(xiǎn)防范（1）全資子公司（2）非全資子公司以不動(dòng)產(chǎn)投資，是以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的稅收（1）自然人轉(zhuǎn)讓股權(quán)（2）法人轉(zhuǎn)讓股權(quán) 7七、重組業(yè)務(wù)專題3、劃轉(zhuǎn)合同注意的涉稅條款國家稅務(wù)總局公告2014年第29號(hào)：企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)（包括股東贈(zèng)予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈(zèng)予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán)），凡合同、協(xié)議約定作為資本金（包括資本公積）且在會(huì)計(jì)上已做實(shí)際處理的，不計(jì)入企業(yè)的收入總額，企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ) 4、合并與分立的稅

32、務(wù)處理增值稅：財(cái)稅201636號(hào)附件2：不征收增值稅項(xiàng)目，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為 7七、重組業(yè)務(wù)專題國家稅務(wù)總局公告2011年第13號(hào) + 2013年第66號(hào) 納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅 土地增值稅：財(cái)稅20155號(hào)，改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 企業(yè)所得稅：財(cái)

33、稅200959號(hào)，特殊性稅務(wù)處理（合并、分立等重組業(yè)務(wù)同時(shí)符合以下條件）2010年第4號(hào)公告、2015年第48號(hào)公告7七、重組業(yè)務(wù)專題（一）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。 （二）被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。 （三）企業(yè)重組后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動(dòng)。 （四）重組交易對(duì)價(jià)中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。 （五）企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。 7七、重組業(yè)務(wù)專題契稅：財(cái)稅201537號(hào) ，兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個(gè)公司，

34、且原投資主體存續(xù)的，對(duì)合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。 在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 7七、重組業(yè)務(wù)專題財(cái)稅201282號(hào) ，單位、個(gè)人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資，相應(yīng)擴(kuò)大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，

35、無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 國家稅務(wù)總局公告 2011年第34號(hào)，投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資，其取得的資產(chǎn)中，相當(dāng)于初始出資的部分，應(yīng)確認(rèn)為投資收回；相當(dāng)于被投資企業(yè)累計(jì)未分配利潤和累計(jì)盈余公積按減少實(shí)收資本比例計(jì)算的部分，應(yīng)確認(rèn)為股息所得；其余部分確認(rèn)為投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。增資、減資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓：7七、重組業(yè)務(wù)專題房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)“爛尾樓”對(duì)試點(diǎn)前計(jì)算營業(yè)稅尚未扣除的買入價(jià)余額如何處理？某公司原以10億元購入一個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，繳納營業(yè)稅5000萬元，按照財(cái)稅200316號(hào)文件規(guī)定，其購入項(xiàng)目開發(fā)完再銷售的，允許按照扣除買入價(jià)后的差額作為營業(yè)額

36、征稅，但稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按銷售面積配比扣除。截至2016年4月30日，尚有2500萬元未扣除。申請(qǐng)退還營業(yè)稅時(shí)遇到下列難題：8問題探討（1）該項(xiàng)目被國稅認(rèn)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的老項(xiàng)目，不屬于地稅管理的“納稅人銷售外購的不動(dòng)產(chǎn)”的征管范圍，因此試點(diǎn)后銷售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)征增值稅時(shí)，無論是選擇簡易計(jì)稅方法還是按一般計(jì)稅方法，均不能將試點(diǎn)前尚未扣除的買入價(jià)余額2500萬元從銷售額中扣除。（2）國稅不允許計(jì)算增值稅時(shí)扣減銷售額，遂企業(yè)要求地稅退回營業(yè)稅，地稅認(rèn)為，這是稅制存在問題，不屬于財(cái)稅201636號(hào)允許退還營業(yè)稅的情形，不予退回營業(yè)稅。8請(qǐng)問：（1）本項(xiàng)目后期應(yīng)納增值稅若歸國稅管理，其購入在建項(xiàng)目的金額能否從銷售額中扣除？若不能扣除，賣方購入土地的價(jià)格能否在本企業(yè)扣減銷售額？（2）36號(hào)文件規(guī)定能夠退還營業(yè)稅包括哪些情形？原營業(yè)稅差額征收不足抵扣的，營改增后能否將未抵扣購入所含稅款請(qǐng)求地稅局退回？目前地稅局不接受這種申請(qǐng)，怎么辦？8政策要點(diǎn)：試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅