土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考試真題

1、2009年土地估價(jià)師案例與報(bào)告考試真題2009年土地估價(jià)師土地估價(jià)案例與報(bào)告考試真題一、案例分析題（2題，每題20分，共40分。請(qǐng)閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問(wèn)題）（一）A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2007年12月31日以?huà)炫品绞饺〉昧宋挥谀呈卸h(huán)路附近的一宗住宅用途的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，全額支付了出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，并于2008年1月31日辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。因后續(xù)資金問(wèn)題，A公司擬與B公司合資成立c公司，其中B公司以現(xiàn)金出資，擬占C公司25%的股份，A公司以該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資，擬占C公司75%的股份，土地價(jià)值量以2009年9月30日作為審計(jì)時(shí)間點(diǎn)。雙方同意將該宗地

2、的建設(shè)用地使用權(quán)過(guò)戶(hù)至C公司后，以C公司的名義共同開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。為確定該建設(shè)用地使用權(quán)的入股價(jià)值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地進(jìn)行估價(jià)。土地估價(jià)師拿到了當(dāng)時(shí)的土地出讓合同（部分內(nèi)容附后）及設(shè)計(jì)方案，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，得到以下信息，請(qǐng)閱讀后回答有關(guān)問(wèn)題。(1)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)總建筑面積為20萬(wàn)平方米，容積率為4.00,共建5棟16層相同住宅。其他根據(jù)規(guī)劃要求配置。(2)該宗地目前為在建土地，場(chǎng)地內(nèi)已全部拆遷完畢。于2008年4月5日開(kāi)始動(dòng)工，先期建設(shè)的為西側(cè)的1號(hào)住宅樓，設(shè)計(jì)建筑面積為40000平方米，已投資2.5億元，但2008年6月，由于A公司資金原因，該項(xiàng)目停

3、工至今。(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套已達(dá)到通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開(kāi)始鋪設(shè)，預(yù)計(jì)一年后可開(kāi)通。(4)委托方提供了該宗地的國(guó)有土地使用證，其主要內(nèi)容摘抄如下：證書(shū)號(hào)：略土地使用權(quán)人：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司坐落：餡><亞二環(huán)路25號(hào)地號(hào)：YT5-6-7-1圖號(hào)：100-125-75地類(lèi)(用途)：住宅用地取得價(jià)格：20000萬(wàn)元使用權(quán)類(lèi)型：國(guó)有出讓終止日期：2078年1月31日使用權(quán)面積：50000平方米發(fā)證日期：2008年2月8日附：委托方提供的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同部分內(nèi)容（該合同為制式合有下劃線(xiàn)的內(nèi)容為填寫(xiě)內(nèi)容

4、，其余均為制式）。第四條出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于滯沖灰二環(huán)路25號(hào);親地平面及空間范圍以1985年國(guó)家高程系統(tǒng)385米高程面為起算面，向上至離起算面48米的高程面為止，向下至離起算面-10米的高程面為止，高差為58米;宗地編號(hào)為YT5-6-7-1,宗地總面積大寫(xiě)伍萬(wàn)平方米（小寫(xiě)50000.00平方米），其中出讓宗地面積為大寫(xiě)伍萬(wàn)平方米（小寫(xiě)50000.00乎方米）。第五條本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為住宅用地。第七條出讓人同意在2008年1月31日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第（一）款規(guī)定的土地條件：（一）達(dá)到場(chǎng)地平整和周?chē)A(chǔ)設(shè)施七通，即通上水、通下水、通

5、電、通天然氣、通電信、通暖、通路第九條本合同項(xiàng)下宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款為每平方米人民幣大寫(xiě)肆仟元（小寫(xiě)4000.00元）;總價(jià)款為人民幣大寫(xiě)貳億元（小寫(xiě)200000000.00元）。第十三條受讓人同意本合同項(xiàng)下受讓宗地的開(kāi)發(fā)投資總額不低于人民幣大寫(xiě)壹拾焦元（小寫(xiě)1000000000.00元）。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資包括建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備投資和出讓價(jià)款等。第十四條受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合附件2城市規(guī)劃管理部門(mén)確定的出讓宗地規(guī)劃條件，其中：主體建筑物性質(zhì)商品住宅樓；附屬建筑物性質(zhì)/；建筑容積率不高于4.0不低于3.0;建筑限高48米;建筑覆蓋率不高于30%不低于20%

6、;綠地率不高于40%;其他土地利用要求居民活動(dòng)場(chǎng)所、地面停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)道路等不低于土地面積的40%。第十八條受讓人同意在2008年4月30日之前動(dòng)工建設(shè)，同意在2010年10月31日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。受讓人不能按期開(kāi)工建設(shè)，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工和申請(qǐng)竣工驗(yàn)收日期可按同意延建的時(shí)間相應(yīng)順延。第二十七條受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǔ鍪?、互換、出資和贈(zèng)與）剩余年期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

7、時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第（一）款規(guī)定之條件：（一）按照本合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；合同簽訂日期：2007年12月31日?！眴?wèn)題（4小題，每小題5分）1 .上述信息中，哪些是作為怙價(jià)事項(xiàng)”明確的內(nèi)容？用簡(jiǎn)短語(yǔ)句列出。2 .根據(jù)上面的有關(guān)資料，按照最佳利用原則，以已有的規(guī)劃條件為基礎(chǔ)列出估價(jià)中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容。3 .根據(jù)合同內(nèi)容，使用簡(jiǎn)短語(yǔ)句，列出原土地使用者應(yīng)履行的責(zé)任。4.使用簡(jiǎn)短語(yǔ)句，列出該土地原使用者對(duì)土地權(quán)利可以的處置方式。(二)A集團(tuán)公司(國(guó)有)擬將所屬B工廠改制為B股份有限公司，2009年7月獲得所在省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)后，7

8、月28日，A公司委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)B工廠涉及的國(guó)有劃撥建設(shè)用地進(jìn)行估價(jià)。下面是根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料和估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察得到的相關(guān)信息整理出的有關(guān)情況，請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題。(1)A公司是財(cái)政部批準(zhǔn)實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，屬?lài)?guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)。(2)B工廠為A公司所屬全資子公司，為機(jī)械加工型企業(yè)，正在進(jìn)行一項(xiàng)重點(diǎn)技術(shù)改造，改制為股份有限公司后，將擇機(jī)上市。(3)B工廠所使用土地位于xWxX新中路15號(hào)，分為東西兩部分，東西兩側(cè)有圍墻隔開(kāi)，并獨(dú)立建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。西側(cè)為該廠辦公和職工宿舍區(qū)?？偼恋孛娣e為10622平方米，其中宿舍與辦公區(qū)沒(méi)有明確的分割線(xiàn)，但辦理了獨(dú)立的土地登記，面積為4400平方

9、米。西側(cè)宿舍樓建筑面積8500平方米，已按房改政策出售給職工；辦公樓建筑面積4500平方米。東側(cè)為廠區(qū)，占地42342平力米，生產(chǎn)性用房建筑面積為25000平方米。廠區(qū)中有一研究樓，但已經(jīng)獨(dú)立辦理土地登記。(4)B工廠在廠區(qū)東約1公里處有一分廠，也是其主要生產(chǎn)部門(mén)，為獨(dú)立核算的非法人企業(yè)，占有土地面積22100平方米。(5)土地證所載所有土地使用權(quán)人均為B工廠，主廠區(qū)統(tǒng)一地號(hào)為L(zhǎng)H-3-(3)-26-6,無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛。(6)經(jīng)向當(dāng)?shù)貒?guó)土管理部門(mén)了解，B工廠已于2008年10月將東側(cè)廠區(qū)內(nèi)的研究樓(土地面積1200平方米)及地上建筑抵押給了某銀行，共貸款700萬(wàn)元，期限為一年，辦理了抵押登記，申領(lǐng)

10、了土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。(7)該土地外均有上水、下水、通電、通天然氣、通電信、通暖設(shè)施及道路。西側(cè)所有管線(xiàn)均已接人并能正常使用；東側(cè)除天然氣外，其余管線(xiàn)也均已接入，目前使用情況正常。B工廠宗地內(nèi)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用均在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中有所反映。(8)2009年7月5日，審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)已進(jìn)場(chǎng)工作，企業(yè)審計(jì)的截止日期為2009年6月30日（9）委托方提供了B工廠的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用證、國(guó)家國(guó)資委關(guān)于改制的批文、實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)及屬?lài)?guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)的相關(guān)文件、房屋所有權(quán)證、宗地利用及基礎(chǔ)設(shè)施情況等資料。問(wèn)題（4小題，分別為4分、5分、6分、5分）1.B工廠改制為股份有限公司過(guò)程

11、中，除了估價(jià)之外，還需要對(duì)其現(xiàn)在使用的國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行處置，你認(rèn)為可以選擇的處置方式有哪些？2 .根據(jù)上述資料，B工廠有哪些土地可以進(jìn)入股份公司？請(qǐng)列出名稱(chēng)和土地面積。3 .假定你是土地估價(jià)師，請(qǐng)結(jié)合上述信息，對(duì)東側(cè)廠區(qū)土地（不包括研究樓）的價(jià)格進(jìn)行定義？4 .該企業(yè)在改制完成后，假定由于特別原因需要將東側(cè)生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎層玫?，并?009年8月8日簽訂土地出讓合同，土地登記時(shí)間為2009年9月1日。請(qǐng)根據(jù)上述有關(guān)資料列出主要的登記信息。二、報(bào)告判讀題（3題，分別為15分、15分、30分，共60分。第一題和第二題為土地估價(jià)報(bào)告及土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告片斷，根據(jù)提問(wèn)回答。第三題為一個(gè)完整的

12、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)閱讀后指出并說(shuō)明原因）（一）以下是一份土地估價(jià)報(bào)告第二部分估價(jià)對(duì)象界定”中截取的片斷（有刪減），請(qǐng)閱讀后回答所提問(wèn)題。二、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為從WY6-3-14號(hào)國(guó)有建設(shè)用地中分割出來(lái)的、一塊邊界完整的建設(shè)用地，面積為10000平方米。估價(jià)對(duì)象中包含附著于該地塊上，為地塊配套使用的水、電、訊、氣、暖等管網(wǎng)、線(xiàn)路等。WY6-3-14號(hào)土地證載用途為工業(yè)。三、估價(jià)對(duì)象描述1 .土地登記狀況（1）估價(jià)對(duì)象來(lái)源。估價(jià)對(duì)象為WY6-3-14號(hào)宗地中的一部分。WY6-3-14號(hào)宗地為某公司1989年以劃撥方式取得，2007年進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證，（2）登

13、記狀況。估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)行單獨(dú)登記，但是已經(jīng)通過(guò)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行測(cè)量，估價(jià)對(duì)象土地面積為10000平方米（詳見(jiàn)涸定字965-2號(hào)土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū)）。除面積及邊界外，其他相關(guān)信息與WY6-3-14號(hào)宗地相同。經(jīng)查證，估價(jià)對(duì)象所在WY6-3-14號(hào)宗地主要登記信息如下：土地登記證書(shū)號(hào)：00713823;國(guó)有土地使用證編號(hào)：XXK用20071第618號(hào)；估價(jià)基準(zhǔn)日土地使用者：XX司；宗地位置：X*唐興路南；地號(hào)：WY6-3-14;圖號(hào)：50-200-7、8、12、17;用途：工業(yè)；土地級(jí)別：三級(jí)；使用權(quán)類(lèi)型：國(guó)有劃撥；土地使用權(quán)終止日期：無(wú)；使用權(quán)面積：50000平方米；四至：東鄰旅淌廈，西鄰團(tuán)結(jié)南

14、路，南臨xx公司，北臨唐興路；記事欄：無(wú)；登記時(shí)間：2007年6月1日。2 .土地權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬于國(guó)家，xX司于1989年以劃撥方式取得土地使用權(quán)根據(jù)委托方提供的WY6-3-14號(hào)宗地土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)，估價(jià)對(duì)象所在WY6-3-14號(hào)建設(shè)用地使用權(quán)及地上房產(chǎn)已抵押給某銀行，包括估價(jià)對(duì)象，共貸款2000萬(wàn)元，已在所在市國(guó)土資源局辦理了抵押登記，抵押期限至2011年2月15日，到估價(jià)基準(zhǔn)日尚未注銷(xiāo)。除此之外，估價(jià)對(duì)象尚未發(fā)現(xiàn)有其他他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定。3 .土地利用狀況估價(jià)對(duì)象所在WY6-3-14號(hào)宗地上已建有兩幢房產(chǎn)，總建筑面積31500平方米。建筑容積率為0.63,建筑密度為42%，綠地

15、率約為30%。于2007年6月19日進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，取得了)房權(quán)證存第XX#房屋所有權(quán)證。估價(jià)對(duì)象地上建筑物情況明細(xì)表H1僮?建IX物八“名稱(chēng)*'結(jié)構(gòu)雪類(lèi)型K建造年代4耐用4年限二成新度卡口房逵a總層虹建筑面積（平方/）V-1建筑物狀況。辦公樓4*y框架/1990.2-e詳?shù)奈鍖?外墻玻璃幕墻、內(nèi)崎乳膠漆、鋁合小金窗，賣(mài)木門(mén)，大理石地面，部分4花崗巖地面，維護(hù)狀況良好卜*r房，7框架，7*川6酢中8帚行U二層4P18900外墻貼石材，內(nèi)陸刷白，鋁合金窗，ft5。015加地磚，維護(hù)狀況艮好&一000口31500P1除上述兩幢建筑物外，宗地上有水泥道路、圍墻及綠地等構(gòu)筑物，構(gòu)筑物具

16、體數(shù)量不詳。估價(jià)對(duì)象地上原建有簡(jiǎn)易庫(kù)房，現(xiàn)已拆為空地，一側(cè)有高壓電纜經(jīng)過(guò)。根據(jù)x市規(guī)劃建設(shè)局2007年4月20日針對(duì)估價(jià)對(duì)象出具的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的函，地塊編號(hào)設(shè)為WY6-3-14-1號(hào)，規(guī)劃用途為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)，容積率小于0.5,建筑密度不小于30%,綠地率不大于20%。問(wèn)題（4小題，分別為4分、4分、4分、3分）1 .根據(jù)上述報(bào)告片斷的內(nèi)容，估價(jià)對(duì)象是從另一塊土地中分割出來(lái)的，除了報(bào)告中所能看到的信息外，你認(rèn)為關(guān)于土地對(duì)象還有哪些內(nèi)容描述不清楚？2 .土地權(quán)利狀況”中反映了估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)，我國(guó)常見(jiàn)的土地他項(xiàng)權(quán)利有哪些？3 .估價(jià)對(duì)象與WY6-3-14-1號(hào)地塊的市場(chǎng)價(jià)格可能存在一定差異，你

17、認(rèn)為上述哪些條件會(huì)是影響的因素？4.根據(jù)上述報(bào)告片斷中描述，結(jié)合城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程要求，列出上述報(bào)告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面，已經(jīng)說(shuō)明的和還需補(bǔ)充的內(nèi)容。（二）下面是一份以抵押貸款為目的的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中關(guān)于剩余法計(jì)算過(guò)程的報(bào)告片斷（有刪減，標(biāo)注略”的為正常內(nèi)容），請(qǐng)閱讀后回答所提問(wèn)題。（一）基本思路（略）（二）公式作為現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，運(yùn)用剩余法計(jì)算其基本公式為：V=A-P-T式中：V土地價(jià)格，A房地產(chǎn)交易價(jià)格，P房屋現(xiàn)值，T一交易稅費(fèi)（三）計(jì)算過(guò)程項(xiàng)目簡(jiǎn)介：估價(jià)對(duì)象1977年5月行政劃撥，2007年6月1日辦理出讓手續(xù)，證載用途為商業(yè)，土地使用權(quán)終止日期為2047年5月31日?，F(xiàn)宗地上建有

18、一幢臨街框架五層商業(yè)用房，于1979年動(dòng)工建設(shè)，1980年竣工?，F(xiàn)代風(fēng)格裝修?？偨ㄖ娣e7500平方米。1.房地產(chǎn)總價(jià)值房地產(chǎn)總價(jià)值采用收益法確定。(1)有效總收入。經(jīng)調(diào)查(調(diào)查分析過(guò)程略)，該商業(yè)用房客觀平均租金水平為100元/平方米月，為含公攤后租金水平(公攤面積約為20%),空置率為10%,則商業(yè)用房有效總收入為：有效總收入=7500X100X12X(1-10%)=810(萬(wàn)元/年)(2)管理費(fèi)。管理費(fèi)按年有效總收入的10%計(jì)，取值依據(jù)略。則：管理費(fèi)=810x10%=81(萬(wàn)元/年)(3)稅金。稅金按有效總收入的20%計(jì)，取值依據(jù)略。則：稅金=810X20%=162(萬(wàn)元/年)(4)維修

19、費(fèi)。按維修費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，維修費(fèi)取房屋重置價(jià)的1%。房屋重置價(jià)考慮了房屋建設(shè)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用、土地平整費(fèi)用、房屋建安工程費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政事業(yè)性收費(fèi)、室外工程費(fèi)、房屋建造投入資金利息、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。本次評(píng)估采用類(lèi)比法，即先調(diào)查、收集估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)該市與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的建筑物的綜合重置價(jià)，再與估價(jià)對(duì)象對(duì)比分析，最終綜合確定該類(lèi)建筑重置價(jià)平均水平為2300元/平方米（詳細(xì)估算過(guò)程略），則：維修費(fèi)=2300>7500M%=17.25（萬(wàn)形年）（5）保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)率取房屋重置價(jià)的1.5%v,取值依據(jù)略。則：保險(xiǎn)費(fèi)=2300X7500X1.5%。=2

20、559（/年）（6）年純收益。年純收益=810-81-162-17.25-2.59=547.16萬(wàn)元/年）（7）還原利率。還原利率采用純收益和價(jià)格比率法求取，還原利率r=7.95%。（計(jì)算過(guò)程略）（8）收益年限。估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房建成于1980年，至估價(jià)基準(zhǔn)日2009年5月31日，已使用29年，框架結(jié)構(gòu)房屋耐用年限按60年計(jì)，剩余使用年限31年。另估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)剩余使用年期為38年，本次估價(jià)收益年限按31年計(jì)。（9）房地產(chǎn)總價(jià)侑將上述數(shù)據(jù)代人公式：U心磨地產(chǎn)總階值=547.16.95%kJ-1/（J+Z95>31=6240,3K（萬(wàn)前）2 .房屋現(xiàn)值房屋價(jià)值=重置成本X新率。重置成本。

21、重置成本=7500X2300=1725（元）（2）成新率。房屋成新率采用直線(xiàn)年限法求取，房屋耐用年限按60年計(jì)，已使用29年，剩余使用年限31年，殘值率按1%計(jì)，則：成新率=1-（1一1%）x29/60=52%（3）房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=1725>52%=897（萬(wàn)元）3 .交易稅費(fèi)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)一般包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及銷(xiāo)售中發(fā)生的廣告費(fèi)、管理費(fèi)等。本次估價(jià)房地產(chǎn)總收入采用收益還原法確定，不涉及房地產(chǎn)銷(xiāo)售，故交易稅費(fèi)按零值計(jì)。4 .地價(jià)的確定根據(jù)公式：地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)值一房屋現(xiàn)值一銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)=6240.38-897-0=5343.38（7?元）問(wèn)題（4小題，分

22、別為4分、4分、4分、3分）1 .除了空置率、經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)、保險(xiǎn)、維修等管理及市場(chǎng)因素外，上述報(bào)告片斷描述中還有哪些因素會(huì)影響估價(jià)對(duì)象的租金收益水平？2 .上述計(jì)算過(guò)程中，在房屋重置價(jià)估算考慮了的因素中，有些是不合理的，請(qǐng)列出。3 .請(qǐng)按照上述報(bào)告片斷中提及的年份順序，分別說(shuō)明土地使用權(quán)性質(zhì)及建筑物狀態(tài)。4 .上述報(bào)告片斷中，未考慮建筑物使用壽命結(jié)束后7年的土地使用權(quán)價(jià)值，列出可能的計(jì)算方法。（三）下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（標(biāo)注略”的為正常內(nèi)容；不考慮排版格式的錯(cuò)誤），閱讀后請(qǐng)指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說(shuō)明原因（每指出一處錯(cuò)誤并簡(jiǎn)述原因的得1.25分，只指出錯(cuò)誤不簡(jiǎn)述原因的不得分，總分最高為30分

23、。答題時(shí)，請(qǐng)先在試題卷上找出錯(cuò)誤點(diǎn)，然后將錯(cuò)誤所對(duì)應(yīng)的行號(hào)、錯(cuò)誤內(nèi)容及原因分別標(biāo)在答題卡的錯(cuò)誤點(diǎn)位置”、錯(cuò)誤內(nèi)容及原因”欄目中，如“（1）或“(4)、”估價(jià)依據(jù)不完整”J行號(hào)報(bào)告正文(1)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(2)第一部分總述(3) 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)(4) xmUx><x><xx國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估(X(8)W)二、委托估價(jià)方(略)三、受托估價(jià)方(略)四、估價(jià)目的根據(jù)土地委托估價(jià)函和X4規(guī)劃局關(guān)于X>隹X潞國(guó)有(9)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函，XMU國(guó)土資源局?jǐn)M公開(kāi)掛牌出讓位于X(10)市x>笆X><X>#宗地，受其委托，XX估價(jià)公司對(duì)

24、該宗地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定(1-1)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價(jià)格。(11)五、估價(jià)依據(jù)(12)(一)國(guó)家頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件(13)1.中華人民共和國(guó)土地管理法(2004年8月28日第十屆全國(guó)人(14)民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂)。(15)2.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(2007年8月30日第十屆(16)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修訂)。(17) 3.中華人民共和國(guó)物權(quán)法(2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代(18)表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò))。(19) 4.中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例(1998年12月24日國(guó)務(wù)院令第256號(hào))。(20) 5.中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)

25、國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(21) (1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào))。(22)(二)地方頒布的法規(guī)及相關(guān)文件(略)(23)(三)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(24) 1.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T18508-2001)。(25) 2.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程(GB/T18507-2001)。(26) 3.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地利用分類(lèi)規(guī)程(3-1)(GB/T21010-2007)。(27)(四)其他資料(28) 1.委托方提供的有關(guān)資料。(29)(1)土地委托估價(jià)函。(30) (2)«x市規(guī)劃局關(guān)于x隹x潞國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函。(31

26、) 2.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。(略)(32)六、估價(jià)基準(zhǔn)日(33)二OO八年六月三十日(34)七、地價(jià)定義(35)根據(jù)X規(guī)劃局關(guān)于XXxx路國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件(36)的函，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅，擬出讓土地年期為70年，土地面積(37)為8220.7平方米，規(guī)劃容積率為3.6。估價(jià)對(duì)象實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地外(38)七通”即通路、通電、通訊、供水、排水、供氣、供暖卜宗地內(nèi)平”即場(chǎng)地平整)。結(jié)合本次估價(jià)目的及估價(jià)依據(jù)，按照城鎮(zhèn)土(39)地估價(jià)規(guī)程(GB/T18508-2001),確定本次估價(jià)對(duì)象地價(jià)定義如下：(40)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日-00八年六月三十日，宗地外七通”即(4

27、1)通路、通電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)平”即場(chǎng)地(42)平整)條件下，70年期國(guó)有建設(shè)用地出讓使用權(quán)價(jià)格。(43)八、估價(jià)結(jié)果(44)根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T18508-2001),評(píng)估得出估價(jià)對(duì)(45)象在本次地價(jià)定義條件下的國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格結(jié)果如下：(46) 土地坐落：XXrUX><X><XX-(47) 土地面積：8220.7平方米(48)單位面積地價(jià)：5277元/平方米(49)樓面地價(jià)：1466元/平方米(50)評(píng)估總地價(jià)：4338.0634萬(wàn)元(51)(貨幣種類(lèi)：人民幣)(52)具體詳見(jiàn)土地估價(jià)結(jié)果一覽表(略)(53)九、需要特殊說(shuō)

28、明的事項(xiàng)(54)(一)估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件(55) 1.估價(jià)對(duì)象為合法取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并已支付有關(guān)稅費(fèi)。(56) 2.估價(jià)對(duì)象依法利用，并會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。(57) 3.估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能夠持續(xù)有效利用。(58) 4.在估價(jià)基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開(kāi)、公平的均衡市場(chǎng)。(59) 5.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。(60) 6.估價(jià)對(duì)象能夠滿(mǎn)足地價(jià)定義中關(guān)于用途、利用方式、開(kāi)發(fā)程度、(61)年期、估價(jià)基準(zhǔn)日等設(shè)定條件。(62)(二)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用(63) 1.本估價(jià)報(bào)告是估價(jià)人員依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T(64

29、)18508-2001用成的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和結(jié)論。(65) 2.本估價(jià)報(bào)告僅為本次估價(jià)目的服務(wù)，其估價(jià)結(jié)果僅用于本次估價(jià)目的時(shí)才有效。(66) 3.本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿(mǎn)足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的建設(shè)用地(67)使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)對(duì)象的土地利用方式、估價(jià)基準(zhǔn)日、土地開(kāi)發(fā)狀況、(68) 土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。(69) 4.土地估價(jià)報(bào)告僅供國(guó)土資源管理部門(mén)審查用，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告供委托方使用。(70) 5.本估價(jià)報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的(71)有關(guān)損失，估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。(72) 6.本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，由估

30、價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。(73) 7.本估價(jià)報(bào)告出具估價(jià)結(jié)果所涉及幣種均為人民幣。(74)(三)需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)(75)1.報(bào)告中有關(guān)估價(jià)對(duì)象的用途、土地面積和規(guī)劃條件等以XM甘(75) 1.報(bào)告中有關(guān)估價(jià)對(duì)象的用途、土地面積和規(guī)劃條件等以XXfU(76)規(guī)劃局關(guān)于x><x>潞國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函為準(zhǔn)。(77) 2.估價(jià)對(duì)象的土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、(78)地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。(79) 3.委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。(80) 4.本次估價(jià)中所采用的地價(jià)指數(shù)以X：市公布的4

31、2003-2008年上(81)半年地價(jià)指數(shù)表為依據(jù)。(82)十、土地估價(jià)師簽字(83)姓名土地估價(jià)師資格證書(shū)號(hào)簽名(84)王xx雙xxx(簽字)(85)張xx雙xxx(簽字)(86) H一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)(87) X估公司(公章)(88)二OO八年七月十日(89)第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分(90) 一、估價(jià)對(duì)象描述(91) 1.土地登記狀況(92)(1)土地來(lái)源(93)估價(jià)對(duì)象原為x>市第一棉紡織廠工業(yè)用地，2007年，隨著市區(qū)工(94)業(yè)企業(yè)退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的實(shí)施，XM甘第一棉紡織廠由此地搬遷至郊區(qū)，該地塊由X咕土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)。(95) (2)登記狀況(96)國(guó)有土地使用證

32、編號(hào)：待編(97)估價(jià)期日土地使用者：X><土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心(98)宗地位置：*近*><><潞><>號(hào)(99)地號(hào)：xx(100)圖號(hào)：xx(101)用途：擬出讓用途為住宅用地，評(píng)估設(shè)定用途為住宅用地。(102) 土地等級(jí)：三級(jí)(103)使用權(quán)類(lèi)型：劃撥(104)終止日期：無(wú)(105) 土地面積：8220.7平方米(106) 2.土地權(quán)利狀況(107)估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬于國(guó)家。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)由x>W土地(108)收購(gòu)儲(chǔ)備中心以收購(gòu)方式取得，現(xiàn)擬掛牌出讓。(109)根據(jù)xxfU規(guī)劃局關(guān)于xXx潞國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件(110)的

33、函，估價(jià)對(duì)象擬以住宅用途掛牌出讓?zhuān)鲎屇昶跒樽≌玫胤ǘㄗ罡叱鲎屇昶?0年。(111)根據(jù)委托方提供權(quán)的屬資料，估價(jià)對(duì)象來(lái)源合法，產(chǎn)權(quán)清晰。(112) 3土地利用狀況(113)經(jīng)土地估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為空地。(114)二、地價(jià)影響因素分析(115)(一)區(qū)域因素(116) 1.區(qū)域中況(略)(117) 2.交通條件(118)估價(jià)對(duì)象西臨城市主干道x>路，北臨混合型主干道x那，南臨(119)支路x潞，道路通達(dá)度高；距火車(chē)客站約3.9公里，對(duì)外交通較便捷；(120)區(qū)域內(nèi)無(wú)交通限制，交通條件總體較好。(121)3.商服繁華度(122)估價(jià)對(duì)象距市級(jí)商服中心約2.6公里,處于區(qū)級(jí)商服

34、中心和小區(qū)級(jí)商(123)服中心內(nèi)，距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約100米，區(qū)域內(nèi)總體商服繁華度高。(124)4.生活服務(wù)及公用設(shè)施配套(125)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域生活服務(wù)設(shè)施配套較齊全，公用設(shè)施利用方便度(126)較便捷，其周邊分布有X鄧(寸小、X而學(xué)、XX院、xxn腔醫(yī)院、(127)超市、X對(duì)比發(fā)市場(chǎng)、XX郵局、交通銀行行、x>W商業(yè)銀行等。(128) 5.環(huán)境條件(129)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域大氣環(huán)境較好，噪聲在45-60分貝，地下水質(zhì)較(130)好。區(qū)域內(nèi)有x><園和xx,人文環(huán)境優(yōu)良，總體環(huán)境條件較好。(131) 6.規(guī)劃限制(132)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)閤><城市總體規(guī)劃的工作居

35、住用地區(qū)，建筑(133)高度不限，規(guī)劃對(duì)土地發(fā)展利用無(wú)限制。(134) 7.其他區(qū)域因素(135)待估宗地所在區(qū)域其他區(qū)域因素對(duì)土地利用無(wú)影響。(136)(二)個(gè)別因素(137) 1.估價(jià)對(duì)象位置(138)估價(jià)對(duì)象位于xxrfax><x><x><,其所在的以大型(139)企事業(yè)單位用地為主，住宅區(qū)以單位福利區(qū)為主，新型住宅小區(qū)較少。(140)估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)設(shè)施較齊全，生活便利程度較高。(141) 2.土地用途(142)根據(jù)X咕國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告(生出告字(143) 200822號(hào))，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃土地用途為住宅。(144) 3.現(xiàn)狀及規(guī)劃利用(1

36、45)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為待建空地。根據(jù)XX市規(guī)劃局關(guān)于x><x湍國(guó)(146)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃住宅用地建筑面積29595平方(147)米，總建筑密度為50%,容積率為3.6,綠地率為20%,總停車(chē)位382個(gè)。(148) 4.宗地形狀及臨街狀況(149)估價(jià)對(duì)象呈長(zhǎng)方形，形狀規(guī)則，宗地臨主街寬度約110米，進(jìn)深約(150) 75米，便于布置南北朝向住宅樓，有利于其開(kāi)發(fā)利用。估價(jià)對(duì)象三面臨路，兩面臨主干道，一面臨支路。(151) 5.地質(zhì)地形地勢(shì)(152)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域地勢(shì)平坦，地基土3米深度切面承載力為150-(153) 180kPa,為住宅用地一般場(chǎng)地，宗地受自

37、然危害的程度較小。(154) 6.宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件(155)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為待建空地，達(dá)到場(chǎng)地平整條件。其他基礎(chǔ)設(shè)施需在(156)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)統(tǒng)一布設(shè)。(157) 7.土地權(quán)利狀況與使用年期(158)待估宗地土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，在估價(jià)期日未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利狀況。(159) 8.其他個(gè)別因素(160)其他個(gè)別因素狀況對(duì)待估宗地利用狀況無(wú)影響。(161)第三部分土地估價(jià)(162) 一、估價(jià)原則(163)本次估價(jià)遵循的土地估價(jià)原則有：(一合法原則、(二)供需原則、(164)(三)協(xié)調(diào)原則、(四)變動(dòng)原則、(五)最有效利用原則。(具體內(nèi)容略)(165)二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程(166)(一)

38、選用方法的理由(167)估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅用地，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T(168) 185082001),宜采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。理由如下：(169)估價(jià)對(duì)象處于X*建成區(qū)內(nèi)，所處供需圈內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)(170)交易活躍，與估價(jià)對(duì)象交易情況類(lèi)似的土地交易案例較多，并且可比案(171)例的交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素明確，有利于比較因素修正系數(shù)的確定。因此可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。(172)估價(jià)對(duì)象處于X*基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，所處土地級(jí)別明確，可(173)通過(guò)X*基準(zhǔn)地價(jià)修正體系對(duì)估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)用地條件分析，利用基準(zhǔn)(174)地價(jià)系數(shù)修正法可較為便利地

39、測(cè)算其地價(jià)。因此，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。(175)(二)測(cè)算過(guò)程(176)評(píng)估方法一：市場(chǎng)比較法(177) 1.基本思路(178)市場(chǎng)比較法，是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性(179)的，且在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似地(180)產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。(181)2.公式(183) 式中：(占價(jià)對(duì)象價(jià)格；|(184)”比較案例價(jià)格：/(183)式中：V-估價(jià)對(duì)象價(jià)格；(184) %。一-比較案例價(jià)格；(185) A估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)/比較案例宗地交易情況指數(shù)；(186) B估價(jià)對(duì)象估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案

40、例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；(187) D估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；(188) E比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)/估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)。(189) 3.計(jì)算過(guò)程(190)(1)比較案例選擇(191)市場(chǎng)比較法中比較案例的選擇，遵循以下原則:(192)與估價(jià)對(duì)象屬同一城市。(193)與估價(jià)對(duì)象用途相同或相近。(194)與估價(jià)對(duì)象交易類(lèi)型相同或相近。(195)與估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日相差3-5年以?xún)?nèi)。(196)可比案例必須為正常交易，或能修正為正常交易。(197)各案例條件描述如下：(198)案例A位于x潞86號(hào)，土地面積7845.055平方米，土地用途為(199)住宅，土地級(jí)

41、別為三級(jí)，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外七通”即通路、通(200)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)"平”即場(chǎng)地平整)，(201)容積率為3.7。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。XX司以?huà)炫瞥鲎尫绞饺〉?202)該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價(jià)格為5239元/平方米，交易情況正常。(203)案例B位于X淄10號(hào)，土地面積12139.8平方米，土地用途為(204)住宅，土地級(jí)別為三級(jí)，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外七通”即通路、通(205)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)平”即場(chǎng)地平整)，(206)容積率為4.04。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。2004年3月28日，XX司(207)以?huà)炫瞥鲎尫绞饺〉?/p>

42、該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價(jià)格為4825元/平方米，交易情況正常。(208)案例C位于X潞128號(hào)，土地面積6711.653平方米，土地用途(209)為住宅，土地級(jí)別為三級(jí)，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外七通”即通路、通(210)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)場(chǎng)地平整”，容積率為(211)3.41。宗地一面臨街，形狀不規(guī)則。2007年6月3日，x>e司以?huà)炫?212)出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價(jià)格為5125元/平方米，交易情況正常。(213)(2)因素選擇(214)考慮估價(jià)對(duì)象用途，結(jié)合比較案例的具體情況，選擇比較因素如下：(215) A.交易時(shí)間、土地用途、

43、交易方式、土地使用年期等。(216) B.區(qū)域因素：主要指商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活(217)服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域規(guī)劃限制等。(218) C.個(gè)別因素：主要指宗地形狀、面積、臨街狀況、宗地外基礎(chǔ)設(shè)施(219)狀況、地質(zhì)條件、容積率等。(220) (3)因素條件說(shuō)明(221)將估價(jià)對(duì)象與比較案例的比較因素具體情況列表如下：(222)表1比較因素條件說(shuō)明表(略)(223) (4)編制比較因素條件指數(shù)表(224) A.交易時(shí)間修正指數(shù)的確定(225)交易時(shí)間修正指數(shù)采用XX地價(jià)指數(shù)確定。X/20032008年(226)上半年住宅用地地價(jià)指數(shù)表如下：(227)表2X><住

44、宅用地低價(jià)表指數(shù)表時(shí)間用2003.途12.2004.2005.2006.2007.20083112.12.3112.3112.6.303131住宅用地地價(jià)指數(shù)112122126134146146.4(228)根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定比較案例A、B、C和估價(jià)對(duì)象交易時(shí)間(229)修正指數(shù)分別為146.4、114.5、139、1464(230) B.交易方式修正指數(shù)的確定(231)本次估價(jià)中所選3個(gè)交易案例均為掛牌出讓方式成交，與估價(jià)對(duì)象交(232)易方式一致，因此確定估價(jià)對(duì)象與比較案例交易方式條件指數(shù)均為100。(233)C.土地用途修正指數(shù)的確定(234)估價(jià)對(duì)象與比較案例土地用途均為住宅用地

45、，故此項(xiàng)無(wú)需修正，土(235)地用途修正指數(shù)均定為100。(236)D.土地使用年期修正指數(shù)的確定乙£l(237)年期修正系數(shù)公式為：(23S)K=f1-1/(+r)V1-】“I+，廣(239) 式中！K-使用年限修正系數(shù)；(240) 上一土地還原率：+J(241) n一估價(jià)對(duì)索的土地使用年期！(242) n一比較案例的土地使用年期。/(243) r取陽(yáng)，估價(jià)對(duì)飄與其對(duì)應(yīng)的比較案例均為其對(duì)應(yīng)土地用途法定最0區(qū))高出讓年限狗年，根據(jù)以上公式，確定其土地使用年期修正指數(shù)均#為99.54bu(245)(E-牡匕較因素中修正幅度取值分析過(guò)程略)/(MB)R,容積率修正指數(shù)的確定+'(

46、24?)容積率是指建筑占地面積與用地面積的匕睡燈根據(jù)2期7年父女市城+柩48)鎮(zhèn)土地定怒及事眺份更新成果中確定的住宅用地容枳率修正系數(shù)表*行容積率修正“j49)表？乂乂市住宅用坨容積率修正系數(shù)表，容積率小芟t.WL5,匕蛇2.53.M3,5修正至轂U0.皿H跪匚1.口?？?.1.2“l(fā)_3b-L35+J(250)估價(jià)對(duì)象容積率為3.6,其對(duì)應(yīng)的三個(gè)比較案例容積率依次為3.7、(251)4.04、3.41,根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定估價(jià)對(duì)象及比較案例容積率修正(252)指數(shù)分別為132、133、136、128.4。(253)(5)編制比較因素修正系數(shù)表(254)編制因素比較修正系數(shù)表(見(jiàn)表4):(

47、255)表4因素比較修正系數(shù)表比較因素-,A八比較案例精案例*J案例E+,案例。Q*口0交易時(shí)間/14B<4/r4tf-4P146.q/iiq.b戶(hù)148.4/139，交易方式Q100/100ICO/I&Oloo1IOC*'土地使用年期十99.54/064g口網(wǎng)門(mén)9.54口99.54/90.54-口基岫謨麓口100loo/iaop100/100土地用途二；100/100Ploo/iaap100/100交口道路leafnw100/1小1007100*,區(qū)口口通Ao口y4條一距火車(chē)站距離戶(hù)100/IOC,9100/100.IP100/100.7域,ipM因"距公交站

48、點(diǎn)距離，10?！?ML階100/130100/100.觥素*十1生活服務(wù)設(shè)施J方100/100Ftooyio談環(huán)境廉量100/LOQ詠邪融1007IOC*"，規(guī)劃條件J100/Loo*3100/10010D7100T續(xù)菽比較案例，比較因素一口繇例&“口集例如書(shū)0案例C4口個(gè)1別.因.素干距區(qū)域商服中心距離平100門(mén)沖14JQ/100P101/LUQ0面積Qloo1103loo/ioa-1100/1?？冢鹤诘鼗A(chǔ)設(shè)林案件100/100+J100/1皿1DQ/LGN宗地形狀+10”103+100/103IQQZS0臨街狀況¥100/98*'100/100100/

49、98地質(zhì)條件廠yLqo/WCf1100/100100/100容猊率132/153132/13613#12&牛積單價(jià)格C元/平方器)中小7瓦加5807.訴5T口&1口(256)(6)案例修正后的地價(jià)計(jì)算(257)將估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)影響因素與比較案例的各項(xiàng)影響因素相比較，按市(258)場(chǎng)比較法測(cè)算得到修正后三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格分別為5079.8元/平方米、5807.6(259)元/平方米和5708.1元/平方米。由于三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格價(jià)相差較小，采用其(260)算術(shù)平均值5532元/平方米作為市場(chǎng)比較法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的單位面積土地使用權(quán)價(jià)格。(261)評(píng)估方法二：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法(262)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等(263)評(píng)估成果，按照替代原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所(264)處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基(265)準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。(266) 1.基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹及內(nèi)涵(267) XMU基準(zhǔn)地價(jià)于2007年經(jīng)x>市人民政府以x誥字2007x(268)若關(guān)于重新公布x>W國(guó)有土地級(jí)別和基