房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃

1、12022-5-17 第八章第八章 房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃22022-5-17物業(yè)管理成項(xiàng)目升值重要指標(biāo)、品牌開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)管理成項(xiàng)目升值重要指標(biāo)、品牌開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力n購(gòu)房人在買(mǎi)房時(shí)唯一不能詳細(xì)考察的是樓盤(pán)的物業(yè)管理。n但是，購(gòu)房是一時(shí)的行為，而物業(yè)管理卻伴隨購(gòu)房人終生，直接影響著購(gòu)房人的未來(lái)生活。n因此，物業(yè)管理直接影響到樓盤(pán)的未來(lái)價(jià)值，是房地產(chǎn)保值增值的重要因素。n購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)消費(fèi)意識(shí)日益強(qiáng)化n物業(yè)管理是房地產(chǎn)的第二次開(kāi)發(fā)n品牌開(kāi)發(fā)商關(guān)注物業(yè)管理n北京青年報(bào)，2009年11月；中華工商時(shí)報(bào)，2009年12月2022-5-174 第一節(jié) 物業(yè)管理概

2、述 一、物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念 1. 1. 定義定義 物業(yè)管理是指由業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物物業(yè)管理是指由業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 2022-5-175 2.2.物業(yè)管理的特點(diǎn)物業(yè)管理的特點(diǎn) （1 1）物業(yè)管理的社會(huì)化。）物業(yè)管理的社會(huì)化。物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來(lái)統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等，猶如業(yè)主的“總管家”。業(yè)

3、主只面對(duì)物業(yè)管理公司就可將日常事宜辦妥。 （2 2）物業(yè)管理的專業(yè)化。）物業(yè)管理的專業(yè)化。物業(yè)管理公司可以設(shè)置不同的職能部門(mén)分管相應(yīng)管理業(yè)務(wù)，也可分包給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，如設(shè)備維修、保安、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等。 （3 3）物業(yè)管理的企業(yè)化。）物業(yè)管理的企業(yè)化。 （4 4）物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)性。）物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)性。物業(yè)管理提供有償服務(wù)，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保本微利、量入為出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”。2022-5-176 3.3.物業(yè)管理的模式物業(yè)管理的模式 根據(jù)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不同管理，可分為：根據(jù)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不同管理，可分為： （1 1）委

4、托管理模式。）委托管理模式。這是最典型、最基本的管理模式。由開(kāi)發(fā)商或業(yè)主采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式選聘專業(yè)的物業(yè)公司，按照合同約定，提供服務(wù)的管理方式。 （2 2）自主經(jīng)營(yíng)模式。）自主經(jīng)營(yíng)模式。開(kāi)發(fā)商或業(yè)主不是將自有的物業(yè)委托給專業(yè)的物業(yè)管理公司，而是由自己?jiǎn)挝粌?nèi)部設(shè)立的物業(yè)管理部門(mén)來(lái)管理。 按照業(yè)主對(duì)物業(yè)的使用和經(jīng)營(yíng)方式不同又可分為： 自有自用型。這種類型大多是收益性物業(yè)，如商場(chǎng)、賓館、度假村、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。業(yè)主自己在內(nèi)部設(shè)立不具法人資格的部門(mén)來(lái)管理。 自有出租型。業(yè)主與物業(yè)公司合二為一，來(lái)經(jīng)營(yíng)管理自己的出租物業(yè)，這實(shí)質(zhì)上是一個(gè)擁有自己物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 2022-5-177 4.4.物業(yè)管理

5、的內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理的對(duì)象范圍相當(dāng)廣泛，幾乎包括各類建筑，如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)。盡管物業(yè)類型不同，但其內(nèi)容基本是一致的。 按照服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式，物業(yè)管理內(nèi)容可分為： （1 1）常規(guī)性的公共服務(wù)。）常規(guī)性的公共服務(wù)。以住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，公共服務(wù)通常包括： 房屋公共部位和場(chǎng)地的維護(hù)與管理； 房屋各類共用設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新； 房屋裝飾裝修管理； 環(huán)境衛(wèi)生管理； 保安和公共秩序維護(hù)； 消防管理； 車(chē)輛道路管理； 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，如為業(yè)主代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)等。 物業(yè)檔案資料的管理。 2022-5-178 （2 2）針對(duì)

6、性的專項(xiàng)服務(wù)。）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。物業(yè)公司事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)業(yè)主需要這種服務(wù)時(shí)，可自行選擇，也是物業(yè)公司開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的主要渠道。 日常生活類：收縫制衣物、代購(gòu)日常用品、室內(nèi)保潔、代購(gòu)車(chē)船機(jī)票、接送小孩上下學(xué)等； 商務(wù)服務(wù)類：開(kāi)辦小型商場(chǎng)、美發(fā)廳、修理店等； 文化、教育、衛(wèi)生、體育類； 金融服務(wù)類：代辦各種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等； 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)類：物業(yè)銷售、租賃、評(píng)估、公證等； 提供帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作等。 （3 3）委托性的特約服務(wù)。）委托性的特約服務(wù)。 2022-5-179 第二節(jié) 物業(yè)管理的早期介入 一、物業(yè)管理早期介入的概念一、物業(yè)管理早期介入的概念

7、 物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前，從物業(yè)管理和住戶使用的角度對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建前，從物業(yè)管理和住戶使用的角度對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)提供建設(shè)性意見(jiàn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商把筑施工、工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)提供建設(shè)性意見(jiàn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商把設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收關(guān)，確保設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收關(guān)，確保設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。 有些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提出：有些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提出：“物業(yè)管理應(yīng)從圖紙開(kāi)始。物業(yè)管理應(yīng)從圖紙開(kāi)始?！睘闉楸ＷC實(shí)效，有些開(kāi)發(fā)商規(guī)定：保證實(shí)效，有些開(kāi)發(fā)商規(guī)定：“規(guī)劃設(shè)

8、計(jì)方案沒(méi)有物業(yè)公規(guī)劃設(shè)計(jì)方案沒(méi)有物業(yè)公司的簽字不能實(shí)施，施工結(jié)算沒(méi)有物業(yè)公司的簽字不能付司的簽字不能實(shí)施，施工結(jié)算沒(méi)有物業(yè)公司的簽字不能付款?？??！?早期介入能否如愿、介入的時(shí)早期介入能否如愿、介入的時(shí)機(jī)、介入的程度均取決于開(kāi)發(fā)機(jī)、介入的程度均取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)。企業(yè)。2022-5-1710 物業(yè)管理的早期介入雖然是越早越好，但并不意物業(yè)管理的早期介入雖然是越早越好，但并不意味著各個(gè)階段的介入程度是相同的。味著各個(gè)階段的介入程度是相同的。 注意：注意：前期物業(yè)管理是指房屋自售出之日至業(yè)主管理委員前期物業(yè)管理是指房屋自售出之日至業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同生效

9、時(shí)止的物業(yè)生效時(shí)止的物業(yè)管理階段。管理階段。物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：規(guī)定：“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開(kāi)始入住前宅區(qū)開(kāi)始入住前6 6個(gè)月開(kāi)始自行或者委托物業(yè)管理公個(gè)月開(kāi)始自行或者委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行前期管理，管理費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行前期管理，管理費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。自行承擔(dān)?！?022-5-1711 二、物業(yè)管理早期介入的必要性二、物業(yè)管理早期介入的必要性 1.1.能提前解決項(xiàng)目交付使用后的問(wèn)題能提前解決項(xiàng)目交付使用后的問(wèn)題 2.2.有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面了解管理對(duì)象有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面了解管理對(duì)象 3.3.有利于后期物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展

10、有利于后期物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展 4.4.有利于樹(shù)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象有利于樹(shù)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象 5.5.有利于優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有利于優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 6.6.有利于提高工程建造質(zhì)量有利于提高工程建造質(zhì)量2022-5-1712 三、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容三、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容 1.1.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入規(guī)劃設(shè)計(jì)工作需要重點(diǎn)審視土建構(gòu)造、電物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入規(guī)劃設(shè)計(jì)工作需要重點(diǎn)審視土建構(gòu)造、電力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調(diào)、智能化、車(chē)庫(kù)、內(nèi)力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調(diào)、智能化、車(chē)庫(kù)、內(nèi)外裝飾等方面的合理性。外裝飾等方面的合理性。 可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)

11、行考慮：可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考慮： (1)(1)需要考慮配套設(shè)施能否滿足客戶的需要，如教育設(shè)施。需要考慮配套設(shè)施能否滿足客戶的需要，如教育設(shè)施。 (2)(2)需要考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)、節(jié)能等問(wèn)題需要考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)、節(jié)能等問(wèn)題 (3)(3)對(duì)于水、電、網(wǎng)絡(luò)、停車(chē)位等設(shè)施要充分留有余地對(duì)于水、電、網(wǎng)絡(luò)、停車(chē)位等設(shè)施要充分留有余地 (4)(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)是否以人為本，能否方便住戶使用，如道路沒(méi)有遵循就近規(guī)劃設(shè)計(jì)是否以人為本，能否方便住戶使用，如道路沒(méi)有遵循就近原則。原則。 (5)(5)既要考慮大的功能布局，又要注重細(xì)節(jié)。比如小區(qū)指示標(biāo)牌、休憩既要考慮大的功能布局，又要注重細(xì)節(jié)。比如小區(qū)指示標(biāo)牌、休

12、憩座椅、垃圾收集設(shè)施等是否合理設(shè)置，小區(qū)內(nèi)各個(gè)角落是否都在治安監(jiān)控范座椅、垃圾收集設(shè)施等是否合理設(shè)置，小區(qū)內(nèi)各個(gè)角落是否都在治安監(jiān)控范圍內(nèi)，各種消防死角是否配備了足夠的消防滅火設(shè)備等。圍內(nèi)，各種消防死角是否配備了足夠的消防滅火設(shè)備等。2022-5-1713 2.2.建造施工階段建造施工階段 物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與施工質(zhì)量監(jiān)督的重點(diǎn)部位有地物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與施工質(zhì)量監(jiān)督的重點(diǎn)部位有地下室下室( (防止?jié)B漏防止?jié)B漏) )、回填土、回填土( (防止地面沉降防止地面沉降) )、樓面屋面、樓面屋面混凝土混凝土( (防止地面及屋面滲漏、空鼓防止地面及屋面滲漏、空鼓) )、墻體砌筑、墻體砌筑( (防防止墻體裂縫止墻

13、體裂縫) )、外墻裝飾、外墻裝飾( (防止外墻空鼓、滲漏防止外墻空鼓、滲漏) )、門(mén)、門(mén)窗窗( (防止門(mén)窗滲漏防止門(mén)窗滲漏) )、給排水、設(shè)備安裝等。、給排水、設(shè)備安裝等。 2022-5-1714 3.3.施工驗(yàn)收階段施工驗(yàn)收階段 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上參與工程驗(yàn)收，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上參與工程驗(yàn)收，對(duì)房屋外觀質(zhì)量、建筑防水防滲、建筑設(shè)備設(shè)施性能、對(duì)房屋外觀質(zhì)量、建筑防水防滲、建筑設(shè)備設(shè)施性能、消防系統(tǒng)及器材等進(jìn)行重點(diǎn)檢查驗(yàn)收。消防系統(tǒng)及器材等進(jìn)行重點(diǎn)檢查驗(yàn)收。 如果工程質(zhì)量問(wèn)題不在驗(yàn)收完成之前發(fā)現(xiàn)并解如果工程質(zhì)量問(wèn)題不在驗(yàn)收完成之前發(fā)現(xiàn)并解決，一方面將給物業(yè)公司帶來(lái)成本負(fù)擔(dān)

14、，另一決，一方面將給物業(yè)公司帶來(lái)成本負(fù)擔(dān)，另一方面維修工作也不如在施工階段方面。方面維修工作也不如在施工階段方面。2022-5-1715 第三節(jié) 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 一、物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念一、物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念 1.1.物業(yè)管理招標(biāo)的含義物業(yè)管理招標(biāo)的含義 物業(yè)管理的招標(biāo)是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)在為其物業(yè)管理的招標(biāo)是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)制訂符合其管理服務(wù)要求和物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開(kāi)，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開(kāi)，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)投，從中選擇最符合條件

15、的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。管理服務(wù)合同的一種交易行為。 2022-5-1716 2.2.物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn) (1)(1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性 物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介入的特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)入的特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動(dòng)工興建之前開(kāi)發(fā)商就應(yīng)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作。動(dòng)工興建之前開(kāi)發(fā)商就應(yīng)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作。 (2)(2)物業(yè)管理招標(biāo)的長(zhǎng)期性和階段性物業(yè)管理招標(biāo)的長(zhǎng)期性和階段性 由于物業(yè)管理工作的長(zhǎng)期性和多階段性，對(duì)不同由于物業(yè)管理工作

16、的長(zhǎng)期性和多階段性，對(duì)不同階段和服務(wù)內(nèi)容，招標(biāo)內(nèi)容和方式也有所不同。階段和服務(wù)內(nèi)容，招標(biāo)內(nèi)容和方式也有所不同。2022-5-1717 3.3.物業(yè)管理招標(biāo)的原則物業(yè)管理招標(biāo)的原則 根據(jù)根據(jù)招標(biāo)法招標(biāo)法的規(guī)定，物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)中必的規(guī)定，物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)中必須遵循須遵循公開(kāi)、公平、公正及合理的原則公開(kāi)、公平、公正及合理的原則。 4.4.物業(yè)管理招標(biāo)的方式物業(yè)管理招標(biāo)的方式 常用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為常用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為公開(kāi)招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)和和協(xié)議招標(biāo)協(xié)議招標(biāo)等。等。2022-5-1718 二、物業(yè)管理招標(biāo)的程序二、物業(yè)管理招標(biāo)的程序 1.1.招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)準(zhǔn)備階

17、段 (1)(1)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) (2)(2)編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件 (3)(3)制定標(biāo)底制定標(biāo)底 2.2.招標(biāo)實(shí)施階段招標(biāo)實(shí)施階段 (1)(1)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) (2)(2)組織資格預(yù)審組織資格預(yù)審 (3)(3)召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議 (4)(4)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)2022-5-1719 3. 3.招標(biāo)結(jié)束階段招標(biāo)結(jié)束階段 (1)(1)合同的簽訂合同的簽訂 (2)(2)合同的履行合同的履行 (3)(3)資料整理與歸檔資料整理與歸檔2022-5-1720 三、物業(yè)管理招標(biāo)文件三、物業(yè)管理招標(biāo)文件 1.1.招標(biāo)文件的組成招標(biāo)文件的組成 (

18、1)(1)投標(biāo)人為投標(biāo)所需了解并遵循的規(guī)定：包括投投標(biāo)人為投標(biāo)所需了解并遵循的規(guī)定：包括投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求。標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求。 (2)(2)投標(biāo)人必須按規(guī)定填報(bào)的投標(biāo)書(shū)格式投標(biāo)人必須按規(guī)定填報(bào)的投標(biāo)書(shū)格式 (3)(3)中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同的條件中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同的條件 具體組成要素包括：具體組成要素包括：投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、技術(shù)規(guī)范及要投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、合同一般條件及特殊條件、附件求、投標(biāo)人須知、合同一般條件及特殊條件、附件。2022-5-1721 2.2.編制招標(biāo)文件的時(shí)間編制招標(biāo)文件的時(shí)間 大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均在物

19、業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的后期。大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的后期。然而，隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)然而，隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理管理“超前招標(biāo)超前招標(biāo)”已屢見(jiàn)不鮮。已屢見(jiàn)不鮮。 “ “超前招標(biāo)超前招標(biāo)”確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn)，然而過(guò)早地制定招確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn)，然而過(guò)早地制定招標(biāo)文件，加之此時(shí)存在大量的不確定因素會(huì)使得招標(biāo)標(biāo)文件，加之此時(shí)存在大量的不確定因素會(huì)使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。文件編制難度加大，可靠性降低。 因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時(shí)間，使編制因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時(shí)間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又

20、不失前瞻性。2022-5-1722 四、物業(yè)服務(wù)合同四、物業(yè)服務(wù)合同 1.1.物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同的概念 物業(yè)服務(wù)合同是用以標(biāo)明或界定某物業(yè)的管理業(yè)物業(yè)服務(wù)合同是用以標(biāo)明或界定某物業(yè)的管理業(yè)務(wù)和責(zé)任權(quán)利的法律文書(shū)，是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)與務(wù)和責(zé)任權(quán)利的法律文書(shū)，是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)與負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的，旨在明確負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的，旨在明確雙方的權(quán)利與責(zé)任的協(xié)議文件。雙方的權(quán)利與責(zé)任的協(xié)議文件。2022-5-1723 2.2.物業(yè)服務(wù)合同的作用物業(yè)服務(wù)合同的作用 (1)(1)明確委托方和受托方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)；明確委托方和受托方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)；

21、(2)(2)為物業(yè)管理過(guò)程中雙方出現(xiàn)的爭(zhēng)議和糾紛提供為物業(yè)管理過(guò)程中雙方出現(xiàn)的爭(zhēng)議和糾紛提供調(diào)解、仲裁直至訴訟的基本依據(jù)；調(diào)解、仲裁直至訴訟的基本依據(jù)； (3)(3)在約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理行為的同時(shí)，在約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理行為的同時(shí)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)也提出要求，實(shí)現(xiàn)雙方的權(quán)責(zé)利對(duì)等。對(duì)業(yè)主委員會(huì)也提出要求，實(shí)現(xiàn)雙方的權(quán)責(zé)利對(duì)等。2022-5-1724 3.3.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容 (1)(1)合同序文：合同序文：說(shuō)明物業(yè)的名稱、規(guī)模、坐落；定說(shuō)明物業(yè)的名稱、規(guī)模、坐落；定義和解釋；訂立合同的日期、地點(diǎn)；合同雙方的名稱、義和解釋；訂立合同的日期、地點(diǎn)；合同雙方的名稱、法人

22、代表及地址等。法人代表及地址等。 (2)(2)合同正文：合同正文：委托標(biāo)的的范圍與內(nèi)容；管理形式委托標(biāo)的的范圍與內(nèi)容；管理形式與期限；雙方的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)；管理費(fèi)用及其支與期限；雙方的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)；管理費(fèi)用及其支付方式；違約責(zé)任與索賠；不可抗力的界定及由此帶付方式；違約責(zé)任與索賠；不可抗力的界定及由此帶來(lái)的損失與責(zé)任的分?jǐn)?；雙方互相協(xié)作事項(xiàng)；合同的來(lái)的損失與責(zé)任的分?jǐn)?；雙方互相協(xié)作事項(xiàng)；合同的期限與合同的終止；合同的糾紛與仲裁等等。期限與合同的終止；合同的糾紛與仲裁等等。2022-5-1725 (3) (3)合同結(jié)尾：合同結(jié)尾：合同使用的文字、生效日期；合同合同使用的文字、生效日期；合同

23、的正副本份數(shù)；合同適用的法律；雙方的法人代表的正副本份數(shù)；合同適用的法律；雙方的法人代表( (開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)) )簽字；公證機(jī)關(guān)公證等。簽字；公證機(jī)關(guān)公證等。 (4)(4)附件：附件：說(shuō)明本項(xiàng)目的特殊條件、特殊要求及在說(shuō)明本項(xiàng)目的特殊條件、特殊要求及在通用合同格式中未能詳細(xì)說(shuō)明的內(nèi)容以及物業(yè)的平面通用合同格式中未能詳細(xì)說(shuō)明的內(nèi)容以及物業(yè)的平面圖、設(shè)施、設(shè)備清單、有關(guān)情況和指標(biāo)的說(shuō)明等。圖、設(shè)施、設(shè)備清單、有關(guān)情況和指標(biāo)的說(shuō)明等。2022-5-1726 4.4.物業(yè)服務(wù)合同的簽署物業(yè)服務(wù)合同的簽署 物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)在招物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委

24、員會(huì)在招標(biāo)決標(biāo)或選定標(biāo)決標(biāo)或選定( (選聘選聘) )物業(yè)管理公司之后，在雙方談判物業(yè)管理公司之后，在雙方談判磋商、達(dá)到基本一致的基礎(chǔ)上簽署。磋商、達(dá)到基本一致的基礎(chǔ)上簽署。 5.5.物業(yè)管理合同的執(zhí)行物業(yè)管理合同的執(zhí)行 物業(yè)管理合同一經(jīng)雙方簽署即具有法律效力，當(dāng)物業(yè)管理合同一經(jīng)雙方簽署即具有法律效力，當(dāng)事人要恪守和履行合同中規(guī)定的相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。事人要恪守和履行合同中規(guī)定的相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。2022-5-1727 第四節(jié) 制定物業(yè)管理方案 一、確定物業(yè)管理的檔次一、確定物業(yè)管理的檔次 首先根據(jù)物業(yè)類型、功能等客觀條件以及住用人首先根據(jù)物業(yè)類型、功能等客觀條件以及住用人的群體特征和需求等主觀條

25、件，規(guī)劃物業(yè)管理消費(fèi)水的群體特征和需求等主觀條件，規(guī)劃物業(yè)管理消費(fèi)水平，確定物業(yè)管理的等級(jí)和檔次。平，確定物業(yè)管理的等級(jí)和檔次。 如果開(kāi)發(fā)的物業(yè)是寫(xiě)字樓，那么相應(yīng)的管理服務(wù)如果開(kāi)發(fā)的物業(yè)是寫(xiě)字樓，那么相應(yīng)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)適應(yīng)物業(yè)本身的檔次，如果開(kāi)發(fā)的物業(yè)是住標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)適應(yīng)物業(yè)本身的檔次，如果開(kāi)發(fā)的物業(yè)是住宅小區(qū)，用戶普遍為中低收入者，則應(yīng)考慮物業(yè)管理宅小區(qū)，用戶普遍為中低收入者，則應(yīng)考慮物業(yè)管理的服務(wù)費(fèi)應(yīng)適合居民的實(shí)際情況。的服務(wù)費(fèi)應(yīng)適合居民的實(shí)際情況。2022-5-1728 二、二、確定物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)物業(yè)住用人的需要和物業(yè)管理的檔次確定物根據(jù)物業(yè)住

26、用人的需要和物業(yè)管理的檔次確定物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 普通住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)可參照中國(guó)普通住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)可參照中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)的物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)( (試行試行)()(中物協(xié)中物協(xié)2004120041號(hào)號(hào)) )的規(guī)定來(lái)制定。的規(guī)定來(lái)制定。2022-5-1729 三、三、確定物業(yè)管理的收入預(yù)算確定物業(yè)管理的收入預(yù)算 1.1.物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源 (1)(1)定期收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)定期收取物業(yè)服務(wù)費(fèi) (2)(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金物業(yè)共用部位、

27、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 (3)(3)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn) (4)(4)政府多方面的扶持，如稅收優(yōu)惠政府多方面的扶持，如稅收優(yōu)惠 (5)(5)開(kāi)發(fā)商給予的支持開(kāi)發(fā)商給予的支持2022-5-1730 2.2.確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要遵從以下原則：確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要遵從以下原則： (1)(1)不違反國(guó)家和地方政府的有關(guān)收費(fèi)規(guī)定不違反國(guó)家和地方政府的有關(guān)收費(fèi)規(guī)定 (2)(2)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要與住用人的收入水平相適應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要與住用人的收入水平相適應(yīng) (3)(3)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼顧各方利益優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼顧各方利益 (4)(

28、4)微利原則，收入扣除支出后略有剩余微利原則，收入扣除支出后略有剩余 (5)(5)公平原則。如大廈底層電梯用戶所繳納的管理公平原則。如大廈底層電梯用戶所繳納的管理費(fèi)用應(yīng)該較少。費(fèi)用應(yīng)該較少。2022-5-1731 3.3.物業(yè)管理的支出項(xiàng)目物業(yè)管理的支出項(xiàng)目 物業(yè)管理的支出項(xiàng)目主要包括：物業(yè)管理的支出項(xiàng)目主要包括： (1)(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用 (2)(2)聘用及管理人員的薪金聘用及管理人員的薪金 (3)(3)公用水電費(fèi)的支出公用水電費(fèi)的支出 (4)(4)購(gòu)買(mǎi)或租賃必需的機(jī)械及器材的支出購(gòu)買(mǎi)或租賃必需的機(jī)械及器材的支出 (5)(5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及

29、各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出 (6)(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)的費(fèi)用垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)的費(fèi)用 (7)(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用2022-5-1732 (8)(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 (9)(9)更新儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用更新儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用 (10)(10)聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士的費(fèi)用聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士的費(fèi)用 (11)(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用節(jié)日裝飾的費(fèi)用 (12)(12)行政辦公支出行政辦公支出 (13)(13)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)

30、用公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用 (14)(14)其他為管理而發(fā)生的合理支出其他為管理而發(fā)生的合理支出 (15)(15)稅金稅金2022-5-1733 第五節(jié) 制定相關(guān)管理制度 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度 1.1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)崗位職責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)崗位職責(zé) 包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、職能部門(mén)經(jīng)理、管理處包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、職能部門(mén)經(jīng)理、管理處主任、管理員、內(nèi)勤員、文員、出納、保安人員、清主任、管理員、內(nèi)勤員、文員、出納、保安人員、清潔人員、綠化人員、維修人員等崗位職責(zé)制度。潔人員、綠化人員、維修人員等崗位職責(zé)制度。2022-5-1734 2.2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門(mén)職責(zé)物業(yè)服

31、務(wù)企業(yè)部門(mén)職責(zé) 包括經(jīng)理室、辦公室、財(cái)務(wù)部門(mén)、各個(gè)管理處以包括經(jīng)理室、辦公室、財(cái)務(wù)部門(mén)、各個(gè)管理處以及各職能部門(mén)的職責(zé)制度。及各職能部門(mén)的職責(zé)制度。 3.3.其他內(nèi)部管理制度其他內(nèi)部管理制度 比如企業(yè)勞動(dòng)用工制度、工資制度、福利制度、比如企業(yè)勞動(dòng)用工制度、工資制度、福利制度、考勤制度、考核制度、獎(jiǎng)懲制度、員工行為規(guī)范、接考勤制度、考核制度、獎(jiǎng)懲制度、員工行為規(guī)范、接待制度、來(lái)信來(lái)訪來(lái)電制度、投訴反饋制度、文書(shū)管待制度、來(lái)信來(lái)訪來(lái)電制度、投訴反饋制度、文書(shū)管理制度、辦公設(shè)備使用管理制度等。理制度、辦公設(shè)備使用管理制度等。2022-5-1735 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部管理制度二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部管理制度 1.1.物業(yè)驗(yàn)收與接管制度物業(yè)驗(yàn)收與接管制度 制定驗(yàn)收與接管制度需要注意以下幾點(diǎn)：制定驗(yàn)收與接管制度需要注意以下幾點(diǎn)： (1)(1)選派業(yè)務(wù)素質(zhì)好、工作負(fù)責(zé)的人員參加驗(yàn)收選派業(yè)務(wù)素質(zhì)好、工作負(fù)責(zé)的人員參加驗(yàn)收 (2)(2)從業(yè)主及物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)角度嚴(yán)格驗(yàn)收從業(yè)主及物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)角度嚴(yán)格驗(yàn)收 (3)(3)對(duì)驗(yàn)收中的問(wèn)題記錄在案并及時(shí)督促修整對(duì)驗(yàn)收中的問(wèn)題記錄在案并及時(shí)督促修整 (4)(4)與建設(shè)單位簽訂保修合同與建設(shè)單位簽訂保修合同 (5)(5)物業(yè)接