2021年物業(yè)安全管理方案

1、物業(yè)安全管理方案一、物業(yè)管理架構物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、 物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務 的目的。本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜 合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個 部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及 時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充 足的空間。1、綜合管理部（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其 他部門儲備人才。（2）負責員工工作考勤。（3）負責收集、和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料 及人事檔案管理。（5

2、）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。（6）負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。（7）負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。（8）組織、開展企業(yè)文化活動。2、物業(yè)管理部（1）負責籌建管理員工餐廳工作。（2）負責會所及會議中心的管理。（3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。（4）負責物業(yè)的日常清潔工作。（5）負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。（6）負責物業(yè)的除蟲滅害工作。（7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。（8）負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。（9）建立業(yè)戶檔案管理工作。（10）負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為業(yè)戶的慶典活動 提供必要的幫助。（11）開展業(yè)戶

3、文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。（12）配合綜合管理部開展員工培訓工作。（13）總經(jīng)理指派的其他工作。3、安全管理部（1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。（3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。（4）建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。（6）負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。（7）負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。（8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。（9）負責監(jiān)控室管理工作。（10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。（11）總經(jīng)理指派的其他工作。4、工程管理部（1）負責物業(yè)全部公共設備、設施的

4、運行管理，保證設備正常運轉(zhuǎn)。（2）負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。（3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。（4）負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防 系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。（5）負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。（6）負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他 有關的服務要求。（7）協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的 工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。（8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。（9）負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。（10）總經(jīng)理指派的其他工作。5、財務管理部（1）協(xié)調(diào)

5、與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。（2）建立財務管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費 用。（4）征收和支付管理公司各類合同費用。（5）制作財務報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種 財務報表。（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。（7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。（8）負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。二、物業(yè)管理崗位編制暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走 向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。1、綜合管理部（1）由1名綜合管理部經(jīng)理和（

6、）名員工組成。（2）綜合管理部經(jīng)理（）名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗 和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。（3）文員兼?zhèn)}庫管理員（）名，負責本部門文字處理工作和 物品入庫保存、發(fā)放、領用工作。（4）資料管理員（）名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、工作。（5）業(yè)戶接待員（）名，負責咨詢及商務、票務的有償服務 工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是 本物業(yè)樓宇的形象服務窗口。2、物業(yè)管理部（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和（）名員工組成，負責大廈清潔、會 所等項的物業(yè)管理工作。（2）清潔班由（）名員工組成，分白班和夜班。白班（）人 負責維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔

7、，要求個 人素質(zhì)較好；夜班（）人，負責全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男 女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適量放 低些。（3）員工餐廳服務由（）名廚師及（）名工作人員組成，上 班時間為（），要求員工個人素質(zhì)較高。（4）業(yè)戶服務員（）名，開展業(yè)戶文化交流，接待介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。（5）會所服務人員（）名，負責健身、洗浴、美容等場所的 接待服務工作，要求形象、素質(zhì)較好。3、安全管理部（1）由1名安全管理經(jīng)理和（）名安全管理員組成，24小時 負責大廈的安全管理工作。（2）安全管理經(jīng)理（）名，要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè) 軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管

8、理工作的能 力。（3）文員兼資料員（）名，負責部門文字處理和檔案管理工 作。（4）主管（）名，分三班，全面負責所轄物業(yè)的安全防范、 監(jiān)督檢查工作。（5）監(jiān)控值班由（）名員工組成，分三班，負責監(jiān)控中心值 班工作。（6）大堂值班由（）名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。（7）外圍值班由（）名員工組成，分三班，負責外圍值班工 作。（8）商場值班由（）名員工組成，分二班，負責商場值班工 作。（9）停車場值班由（）名員工組成，分三班，負責地下停車 場出入口的值班工作。（10）巡邏值班由（）名員工組成，分三班，負責巡邏值班工 作。4、工程管理部（1）由1名工程管理部經(jīng)理和（）名員工組成。（2）工程管

9、理部經(jīng)理（）名，要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。（3）文員兼資料管理員（）名，負責工程管理部文字處理工 作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。（4）強電值班由（）名強電技工組成，全天24小時值班，負 責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。（5）空調(diào)值班由（）名空調(diào)技工組成，全天24小時值班，負 責空調(diào)設備的正常運作與管理、維護。（6）消防值班由（）名弱電技工組成，全天24小時值班，專 職負責消防設備的正常運作與管理、維護。（7）電梯值班（）名，負責電梯設備的正常運作與維護。5、財務管理部（1）由1名財務主管和（）名員工組成，負責物業(yè)管

10、理收繳 各項費用。（2）會計由主管兼任。（3）出納員（）名。（4）停車場收費員（）名。商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體 經(jīng)營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商 普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有 重要影響。對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售 是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長 久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按 揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商 業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最 終風險還是要落到開

11、發(fā)商的頭上。1.1 商鋪物業(yè)管理理念商鋪是有計劃的商業(yè)聚集，對商鋪進行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點?！敖y(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開 發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈 的零售業(yè)市場競爭?！胺稚⒔?jīng)營”，是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所， 商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭 建橋梁。1.2 .商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng) 一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管。為了達到“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合 同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定 商鋪管理公

12、司的管理地位。1.2.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租 約管理?！捌放茖徍斯芾怼敝福赫猩虒ο笮杞?jīng)品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn) 許可證、商標登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌 代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等?！巴晟频淖饧s管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取 等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如 果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng) 開發(fā)商認可）；

13、營業(yè)時間的確定；承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文 字方面須接受統(tǒng)一管理；為整個商鋪促銷承擔的義務；承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制;投保范圍事宜;是否統(tǒng)一的收銀等1.1. 2 “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利 益。由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行， 以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷 計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預 算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例 進行分攤。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷

14、售額分攤費 用。1.1. 3 統(tǒng)一的服務監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導、 協(xié)調(diào)、服務、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉(zhuǎn)。常見的 方式有：指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排;協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關系，增進經(jīng)營者之間合作；服務項目：行政事務管理；監(jiān)督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、 消防等部門的管理。1.1.4 ”統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣 熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意 外事故處理等。商鋪的各項設施的

15、使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對 物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。1 .0商鋪物業(yè)的管理特點2 .1顧客流量大商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保 衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別 慎重3 .2服務要求高要物業(yè)管理服務面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切 為他們著想。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一 個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服 務的根本原則4 . 3管理點分散出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要

16、 的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè) 管理的特點。5 .4營業(yè)時間性強顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及 晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關門時間有 利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng) 營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。6 . 5車輛管理難度大來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機 動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞 直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。3.0商鋪物業(yè)管理人員配備3. 1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡 高

17、效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀 刃上。3. 1.1.1業(yè)戶服務部設主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與 內(nèi)部管理、下設業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、 計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務部的工 作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。3. 1. 1. 2維保服務部設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和維修 工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和 升值。維保服務部的作業(yè)人員應根據(jù)商鋪經(jīng)營服務需要、商鋪設備的 多少和技術難易程度進行合理配置。3. 1. 1. 3保安服務部設主管一人，全面負

18、責商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管 工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商 鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。3. 1. 1.4保潔綠化部設主管一人，全面負責商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護 工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔 和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的 綠化面積進行安排。7 . 1.1. 5經(jīng)營服務部設主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公 司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務工作。該部門的主要 職責是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。4.0商鋪的物業(yè)服務管理商

19、鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進行分項描述：4.1 商鋪業(yè)戶服務管理4. 2商鋪裝修服務管理4. 3商鋪設備、設施維保服務管理4. 4商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理4. 5商鋪保安服務管理4. 6商鋪保潔服務管理4. 7商鋪綠化服務管理4. 8商鋪經(jīng)營服務管理4. 9商鋪廣告管理4. 10商鋪保險管理4.1 商鋪業(yè)戶服務管理業(yè)戶服務部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務，二是內(nèi)部管理。4.1.1 接待與聯(lián)系接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、 顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類 型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排 維修和回訪

20、，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。4. 1.2糾紛、投訴接待顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說, 所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約” 業(yè)績考核依據(jù)之一；4. 1. 3報修接待商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大 o業(yè)戶報修，應迅速做記錄，填寫維修任務單，即時派維修 工到現(xiàn)場搶修；4. 1. 4走訪回訪接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務、建議；二是對報修后的維修結(jié)果進行回訪；三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之 處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè) 戶，讓他們明白：我們所做

21、的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們 的目標是一致的。商鋪內(nèi)部聯(lián)系:商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、 鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務 管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、 電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經(jīng) 營活動很被動。處理得好，往往事半4. 2商鋪裝修服務管理4.2. 1裝修管理應包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單 獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管 理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。4. 2. 2商鋪樓宇的租賃往往以整個

22、層面向外出租，出租后，由 承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完 畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變 動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：建立周全、詳細、便于操作的管理制度;專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督;選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修；對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。4. 2. 3商業(yè)鋪而制定裝修管理規(guī)定的要點二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的二次裝修施工管理規(guī) 定；業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格 遵守商鋪動火申請制度的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及 負荷用電；裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修 設

23、計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖 及裝修協(xié)議某些條款的，應視情節(jié)輕重作不同的處理；為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方 面來確定，通常分以下幾種情況：凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關箱等） 進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、 警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改 裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的, 都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支 付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。凡涉及鋪

24、面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔， 水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自 行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層 內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招 牌的細節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關細節(jié)）；電力供應設備分布 圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖； 假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建 筑細節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、 施工期保險等。等等4. 2. 4裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理在施工過程中，物業(yè)管理處

25、應派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的 內(nèi)容主要包括3方面：對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議” 要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施 工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效 的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或 一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理, 勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施 工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反己簽訂的“裝 修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如 有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損

26、及商鋪 的裝飾、裝置或公用設施，則由業(yè)戶負責將其修復，直至商鋪方滿意 為止。當然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關費用則由業(yè)戶支付。這 些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。等 等8 . 3商鋪設備、設施維保服務管理商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓 相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施，設備上，因為 商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設備、設 施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。 一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行 主要靠平時養(yǎng)護。第一部分、前言：根據(jù)東方明珠城的設計特點，現(xiàn)擬出東

27、方明 珠城物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶 能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使東方明 珠城物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光 社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng) 營目標。第二部分、物業(yè)管理的整體構想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃：住宅社區(qū)作為建設開發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經(jīng)典 之作，以其建筑的現(xiàn)代風格和完美的協(xié)調(diào)性，構筑了又一具有現(xiàn)代生 活氣息的城市景觀?！耙匀藶楸尽辈粌H僅是一句口號，在東方明珠城 的每一個細節(jié)都充分體現(xiàn)出建筑對人的關心，以她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構、尺度以及施工 質(zhì)量，點點滴滴、方方面而都是工程學、建筑

28、學、文化藝術的杰作, 透射出人文關懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價 值。針對東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明 珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構想。一、管理思想公司將憑借自己的人才優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、管理優(yōu)勢， 把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個溫馨家園。二、管理組織公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復合型的管理隊伍， 對東方明珠城社區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務。1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。3、關注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進步。4、為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)

29、“能者上、相形見拙 者下”。5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任 本職崗位工作，成為合格、稱職的物業(yè)服務人員。三、管理特色及創(chuàng)新點公司堅持“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨，“全方位管理、多 功能服務”的管理手段。1、推行首問負責制，第一個接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工, 不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的 現(xiàn)象。2、傾聽業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設置“心連心信箱”，了解業(yè)主 需求，解決業(yè)主反映的問題。3、關注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導“以業(yè)主為圓心”的服務理 念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經(jīng)常組織各種活動，增進物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造 祥和文明的住宅社區(qū)。四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃（一）、近期工作目標