地段復(fù)習(xí)課程

1、地段，作為決勝商業(yè)地產(chǎn)的第一要素，歷來被成功的地產(chǎn)投資家重視，并從各個(gè)方面論述其關(guān)鍵作用和重要意義。最為著名的當(dāng)屬世界華人首富李嘉誠(chéng)先生關(guān)于決定地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那就是“地段，地段，還是地段”。的確，從香港到北京，從上海到重慶，這位著名的華人地產(chǎn)投資家都在踐行著他的這一論斷，并不斷演繹著其商業(yè)地產(chǎn)投資的成功，中環(huán)廣場(chǎng)、大都會(huì)、東方廣場(chǎng)一個(gè)個(gè)閃亮的名字響徹商業(yè)地產(chǎn)投資界。選擇地段，購(gòu)置土地的第一要素對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，良好的地段無疑是成功的一半。地段作為一種客觀存在，其形成已經(jīng)經(jīng)歷或需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的歷史時(shí)期和發(fā)展變化，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作周期，幾乎可以看作是恒定的宏觀環(huán)境，依靠投資人有限

2、的力量無法改變。因此，地段選擇成為商業(yè)地產(chǎn)投資置地的首要考量要素。地段好，意味著交通便利、位置優(yōu)越、配套齊備、人口密集、悠久的商業(yè)歷史、強(qiáng)大的商業(yè)習(xí)慣、活躍的商業(yè)氛圍和成熟的業(yè)態(tài)組合，這一切，正是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目賴以生存和發(fā)展的核心要素。選擇在地段好的區(qū)域投資商業(yè)地產(chǎn)，是順勢(shì)而為，可以坐享成熟商圈的豐富資源，從商家到客戶，俯首皆是，項(xiàng)目成功水到渠成。比如遵義成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目天利廣場(chǎng)、湘山廣場(chǎng)、建國(guó)酒店、老城新街。選擇在靠近核心商圈的地段投資商業(yè)地產(chǎn)，是借勢(shì)而上，可以借助毗鄰核心商圈的地段優(yōu)勢(shì)，分享核心商圈的豐富資源，項(xiàng)目運(yùn)作比較容易。比如遵義成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目港澳廣場(chǎng)、京騰麗灣。分析地段，規(guī)劃設(shè)

3、計(jì)的第一要素購(gòu)置土地后，地段分析將成為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一要素，無論該地塊地段好還是不好，均不能例外。好有好的做法，差有差的機(jī)會(huì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)要解決的首要問題是做什么的問題即項(xiàng)目的定位問題，不僅僅指項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)模式的定位，也包括項(xiàng)目各種組合業(yè)態(tài)的定位。項(xiàng)目究竟建設(shè)成為SHOPPINGMALL、步行街還是專業(yè)市場(chǎng)，業(yè)態(tài)組合究竟在、超市、酒店、專業(yè)店中選擇一種還是選擇幾種進(jìn)行組合，都取決于項(xiàng)目本身所具備的地段特質(zhì)，地段分析必不可少。這一步驟恰恰為許多位居要地卻遭遇失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所忽視。規(guī)劃設(shè)計(jì)要解決的第二個(gè)問題是做多少的問題即項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)模組合問題。各種業(yè)態(tài)的規(guī)模比例既決定著項(xiàng)目建成后的鮮明特點(diǎn)，也

4、決定了項(xiàng)目建成后的競(jìng)爭(zhēng)能力，業(yè)態(tài)組合的過程說到底其實(shí)就是一個(gè)市場(chǎng)細(xì)分的過程，是項(xiàng)目在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)保障，這同樣需要專業(yè)的地段分析和研究，通過科學(xué)的市場(chǎng)分析找出有效的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所需要的合理規(guī)模，進(jìn)而確定業(yè)態(tài)組合比例。與項(xiàng)目定位一樣，業(yè)態(tài)組合比例的不當(dāng)同樣會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作的失敗。強(qiáng)化地段，項(xiàng)目推廣的第一要素成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅僅需要對(duì)項(xiàng)目所處地段優(yōu)勢(shì)的充分利用，更需要對(duì)項(xiàng)目所處地段優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)力提升，前者猶如分享蛋糕，后者卻是把蛋糕做大，更容易獲得成功。在成熟商圈發(fā)展項(xiàng)目，既意味著機(jī)遇良好，也意味著競(jìng)爭(zhēng)激烈。獲得市場(chǎng)機(jī)會(huì)由地段分析解決，獲得競(jìng)爭(zhēng)者的支持往往需要通過強(qiáng)化地段優(yōu)

5、勢(shì)來實(shí)現(xiàn)。龍華老城新街項(xiàng)目的推廣成功正是這樣一個(gè)不斷強(qiáng)化老城商圈競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的歷程。在確立建設(shè)首個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂、旅游、休閑為一體的立體商業(yè)步行街的發(fā)展模式后，老城新街決定引入百貨、超市、酒店、電影院和時(shí)尚餐飲等主力店，在確立項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)形成對(duì)老城商圈既有資源的有益補(bǔ)充。自2006年起，老城新街就不斷發(fā)起關(guān)于老城商圈地段優(yōu)勢(shì)的歷史梳理、現(xiàn)實(shí)分析和未來展望的大討論，并結(jié)合項(xiàng)目本身定位對(duì)老城商圈未來的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)集中展示，與政府相關(guān)職能部門和老城商圈的既有商家展開全面友好的合作，合力提升老城商圈的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力，從而獲得了老城商圈單位和商家的鼎力支持，一舉獲得了項(xiàng)目的運(yùn)作成功。對(duì)于位處同一商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，一榮俱榮，商圈競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提高所有商家和項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)都將增大，一損俱損，沒有哪一個(gè)項(xiàng)目或者商家在商圈內(nèi)其他項(xiàng)目和商家