房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方案

1、湖北恩施蓮花城項目恩施蓮花城生態(tài)旅游開發(fā)有限公司二0二0年三月二十三日目錄一、項目名稱2二、項目主體2三、投資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度2四、項目基本情況3五、項目投資估算5六、項目銷售收入及稅費(fèi)6七、項目財務(wù)分析6一、項目名稱“恩施蓮花城”建設(shè)項目二、項目主體恩施蓮花城生態(tài)旅游開發(fā)有限公司三、投資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度本項目擬分三期投資：一期投資總額為10000萬元，資金來源為業(yè)主自籌9000萬元，擬從銀行貸款1000萬元，項目土地抵押貸款，貸款期限為3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暫按7.00%確定，預(yù)計貸款資金一次性到賬，利息按季度支付，2017年5月本利還清。由于自有資金準(zhǔn)備不足

2、，擬用項目股權(quán)質(zhì)押，融資2000萬元，使用期限為3年，自2014年5月至2017年5月，年利率預(yù)計為15%四、項目基本情況恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐，湖北省九大歷史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美譽(yù)，是中國優(yōu)秀旅游城市，國家園林城市，現(xiàn)正傾力打造全國休閑養(yǎng)生第一市。恩施市蓮花城項目位于湖北恩施市三岔鄉(xiāng)蓮花池，項目規(guī)劃用地175000平米，建筑面積65000平米。項目包括獨(dú)棟別墅、退臺別墅、聯(lián)排別墅、洋墅、商業(yè)廣場等。項目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率W4.5。目前項目一期已完成施工設(shè)計并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)（已取得土地證，

3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證），地面建筑物已有一萬余平米，并已具備預(yù)售許可條件。二期征地已開始，總拆遷戶7戶，一期已完成其中四戶安置補(bǔ)償。項目建設(shè)期為4年，自2013年5月至2017年5月。項目公司成立于2011年8月，位于湖北省恩施市三岔鄉(xiāng)蓮花池，注冊（實收）資本1000萬元，各股東均以貨幣出資?，F(xiàn)股東為石厚勇90%向福容持股10%法定代表人石厚勇。五、項目投資估算項目總投資24500萬元，其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4500萬元，前期工程費(fèi)1000萬元，建筑安裝工程費(fèi)13000萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3000萬元，公共設(shè)施配套費(fèi)免費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)3000萬元（含銷售、廣告、管理等費(fèi)用）。項目建設(shè)期預(yù)計

4、4年，自2013年5月至2017年5月。預(yù)計2013年完成總投資的20%即完成投資4900萬元；2014年完成總投資的30%即完成投資7350萬元；2015年完成總投資的48%即完成投資11760萬元；2016年完成總投資的2%即完成投資490萬元。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4500萬元。項目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)175000平米，其中項目公司名下國有出讓土地35000平米，其余部分為集體土地，公司用于公共設(shè)施使用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括支付拆遷戶的補(bǔ)償過渡款、一期工程三通一平、樣板房、接待中心及土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)。前期工程款1000萬元，主要包括項目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、勘測

5、丈量費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的6%古算。建筑安裝工程費(fèi)13000萬元，主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)，按每平方2000元的單位造價、建筑面積65000平米相乘確定。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3000萬元，主要包括道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、景觀綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、安防職能工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的2%確定。公共設(shè)施配套費(fèi)免費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)3000萬元，為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)以及項目融資財務(wù)費(fèi)用。六、項目銷售收入及稅費(fèi)項目建成后，項目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪，扣除拆遷戶還建房部分的面積,計項目可售面積為62000平米。根據(jù)對重慶、武漢以及項目所在地附近房產(chǎn)項目市場的調(diào)查，該房產(chǎn)的平均銷售價為6500元/平米，可實現(xiàn)銷售收入40300萬元。與銷售收入直接相關(guān)的稅費(fèi)包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費(fèi)用等，預(yù)計發(fā)生各項稅費(fèi)3405.35萬元。各項稅費(fèi)情況見下表：項目稅費(fèi)比例金額（萬兀）銷售費(fèi)用3.00%1209.00營業(yè)稅3.00%1209.00城建稅0.