房地產(chǎn)成本管理作業(yè)指引書

1、【最新資料，WOR文檔，可編輯】1. 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引目標(biāo)成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的指導(dǎo)項目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。2. 適用范圍適用于公司、下屬公司的開發(fā)項目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。3. 術(shù)語和定義3.1.目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。3.2目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常，目標(biāo)成本主要分為四個版本。3.2.1第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估算），采用會計科目

2、形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目可研報告通過時間；3.2.2第一版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，米用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后；3.2.3第三版，年度開發(fā)目標(biāo)成本（也稱成本控制指導(dǎo)書），采用會計科目與單項成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃，確定當(dāng)期項目規(guī)劃和單體方案后；3.2.4第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版目標(biāo)成本的修訂；3.3動態(tài)成本：指當(dāng)前工程項目中即時的成本。3.4項目建議書和可行性研究階段的成本控制是投資估算：投資估算是指在項目建議書和可行性研究階段通過編制估算文件測

3、算和確定的工程造價。投資估算是建設(shè)項目進(jìn)行決策、籌集資金和合理控制造價的主要依據(jù)。4. 職責(zé)4.1公司經(jīng)營開發(fā)部：4.1.1負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書；4.1.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.1.3負(fù)責(zé)編制項目主要材料（設(shè)備）米購方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.1.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識形成目標(biāo)成本指導(dǎo)書。5. 工作流程5.1工程技術(shù)部制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書5.1.1在項目施工圖設(shè)計階段，建安目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書審批后，工程技術(shù)部根據(jù)審批的建議書，對總包、主

4、要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。配電房安裝工程等，在限額設(shè)計值下制定承包總價；備等，根據(jù)限額設(shè)計指標(biāo)分解承包單價；5.1.3匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建議，部門經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實施，確?？偘胺职こ坛邪繕?biāo)實現(xiàn)；5.1.4項目實施過程中，成本控制岡位人員負(fù)責(zé)對成本情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，及時預(yù)警，如有超目標(biāo)的項目，分析原因，及時報部門經(jīng)理、公司總經(jīng)理決策。5.2工程技術(shù)部制定項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書5.2.1施工圖完成后，項目負(fù)責(zé)人組織人員對常用的主要材料（設(shè)備）進(jìn)行分類，據(jù)材料的各自特點(diǎn)及方便施工管理，分別建議采取不同

5、的采購方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)；522對主要材料（設(shè)備）采購方式建議的主要原則如下：523工程技術(shù)部成本控制崗位人員在完成項目主要材料（設(shè)備）采購匯總后報部門經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批。5.3經(jīng)營開發(fā)部匯總目標(biāo)成本5.4目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書分解下發(fā)執(zhí)行5.4.1經(jīng)營開發(fā)部成本控制崗位人員將會簽完成后的目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實到各部門執(zhí)行；5.4.2各部門根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求進(jìn)行實施按月、周進(jìn)行反饋財務(wù)計核部成本控制崗位人員；5.4.3財務(wù)計核部成本控制崗位人員對各階段的成本進(jìn)行控制，所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過財務(wù)

6、計核部成本控制崗位人員的審核，是否超出目標(biāo)成本對于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警；5.5項目成本動態(tài)監(jiān)控5.5.1工程技術(shù)部控制設(shè)計變更，并將預(yù)算增加情況反饋公司各部門成本控制崗位人員；5.5.2工程技術(shù)部嚴(yán)格按照限價要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購；5.5.3項目部負(fù)責(zé)對工程變更的控制，并將預(yù)算增加的情況反饋工程技術(shù)部成本控制崗位人員；5.5.4工程技術(shù)部成本控制崗位人員對招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制；5.6經(jīng)營開發(fā)部項目成本動態(tài)分析5.7經(jīng)營開發(fā)部目標(biāo)成本調(diào)整5.7.1對于超過目標(biāo)成本的各類項目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算（設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整

7、目標(biāo)成本，由成本控制崗位人員審核、會簽，總經(jīng)理審批；5.7.2對于無補(bǔ)充預(yù)算的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不與考慮。6. 支持文件無7. 相關(guān)表格記錄7.1. 項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議7.2. 項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議7.3. 目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書7.4. 目標(biāo)成本審批表2. 目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書成本控制指導(dǎo)書期工程技術(shù)部經(jīng)營開發(fā)部目的：明確項目成本控制目標(biāo)及責(zé)任，指導(dǎo)項目開發(fā)決策;附表（一）：產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合總占地面積總規(guī)劃用地面積住宅占地成本敏感綜合容積率總車位比（不含TH）住宅可售商業(yè)可售總建筑面積其中公建公建用地

8、車庫可售其中住宅產(chǎn)品組合建筑面積占地面積品例產(chǎn)比平均面積總戶數(shù)框架比例容積率占地單位造價住宅TOWNHOUSE多層小高層高層公建獨(dú)立車庫商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)地上停車位配套用房地下車位非人防地下車位半地下車位人防地下車位綜合普通住宅戶均附表（二）：目標(biāo)成本目標(biāo)成本工作序號成本項目本年度目標(biāo)成本（萬元）跨年度目標(biāo)成本（萬元）第一責(zé)任部門其他責(zé)任部門控制要點(diǎn)一、土地征遷費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部耕地占用稅經(jīng)營開發(fā)部勞動力安置費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部安置動遷用房支出經(jīng)營開發(fā)部拆遷補(bǔ)償費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部一、前期工程規(guī)劃費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部設(shè)計費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部項目可行性研究費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部水文費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部地質(zhì)費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部勘探費(fèi)用

9、經(jīng)營開發(fā)部測繪費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部七通一平支出經(jīng)營開發(fā)部工程項目部三、建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)用工程技術(shù)部安裝工程費(fèi)用工程技術(shù)部支付給承包方費(fèi)用工程技術(shù)部其他建筑安裝工程費(fèi)用工程技術(shù)部四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)供水工程支出經(jīng)營開發(fā)部供電工程支出經(jīng)營開發(fā)部或2.1供氣工程支出經(jīng)營開發(fā)部或2.2排污程支出經(jīng)營開發(fā)部或2.3排洪工程支出經(jīng)營開發(fā)部或2.4通訊工程支出經(jīng)營開發(fā)部或2.5照明工程支出經(jīng)營開發(fā)部或2.6環(huán)衛(wèi)工程支出經(jīng)營開發(fā)部綠化費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部其他設(shè)施工程發(fā)生的支出經(jīng)營開發(fā)部五、公共配套設(shè)施費(fèi)物業(yè)管理用房費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部變電站費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部熱力站費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部水廠費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部居委會用房費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部派出所用房

10、費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部八、開發(fā)間接費(fèi)用6.14.X人員工資行政管理部財務(wù)計核部職工福利費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部折舊費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部修理費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部辦公費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部水電費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部6.15.X餐費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部電話費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部人事費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部差旅費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部運(yùn)輸費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部其他行政管理部財務(wù)計核部七、銷售費(fèi)用7.1.J媒介廣告費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部7.2.J廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部7.3.J現(xiàn)場包裝費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部7.4.J促銷活動費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部7.5.J宣傳資料及禮品費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部7.1.G接待廳裝修、裝飾費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部工程技術(shù)部7.6.J

11、現(xiàn)場銷售器具費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部7.7.J現(xiàn)場銷售人工費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部7.8.J賣點(diǎn)增加費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部7.9.J看樓交通費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部7.2.G樣板間經(jīng)營開發(fā)部7.10.J銷售模型費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部7.11.J展銷費(fèi)經(jīng)營開發(fā)部7.12.J售后服務(wù)補(bǔ)貼經(jīng)營開發(fā)部7.13.J其他八、管理費(fèi)用8.14.X人員工資行政管理部財務(wù)計核部職工福利費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部折舊費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部修理費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部辦公費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部水電費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部勞動保護(hù)行政管理部財務(wù)計核部運(yùn)輸費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部8.17.X會務(wù)費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部8.18.X職工餐費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部8.5.X電話費(fèi)8.1.X人

12、事費(fèi)差旅費(fèi)行政管理部財務(wù)計核部其他行政管理部財務(wù)計核部附表（二）目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)材料名稱說明規(guī)格單位目標(biāo)價格窗元/平米陽臺門元/平米分戶門元/樘分戶門元/樘防火門元/樘單元門元/樘車庫門元/樘網(wǎng)點(diǎn)門元/平米外墻瓷磚元/片外墻涂料元/平米樓梯間踏步磚元/片樓梯間地面磚元/片樓梯間踢腳鑲邊大理石元/平米小咼層電梯前廳裝修元/平米無動力排風(fēng)扇元/個散熱器元/100w小高層電梯萬元/部道路磚元/塊廣場磚塊庭園燈盞草坪燈盞壁燈盞附表（四）：報批報建費(fèi)用明細(xì)報建報批費(fèi)用明細(xì)費(fèi)用名稱費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)部門成本目標(biāo)指標(biāo)（元/m2）項目總控制目標(biāo)成本（萬元）說明費(fèi)用C元/m2)勘查丈量費(fèi)規(guī)劃定位放線費(fèi)

13、審圖費(fèi)規(guī)劃設(shè)計費(fèi)規(guī)劃管理費(fèi)規(guī)劃服務(wù)費(fèi)人防工程質(zhì)檢費(fèi)臨時用水招標(biāo)管理費(fèi)市場服務(wù)費(fèi)合同見證費(fèi)招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)排污費(fèi)固體垃圾排放費(fèi)垃圾托管費(fèi)工程質(zhì)量委托費(fèi)勞保統(tǒng)籌費(fèi)施工許可證工本費(fèi)防疫審查費(fèi)工程保險費(fèi)標(biāo)志牌其它合計3總控、_期營銷費(fèi)用成本控制目標(biāo)項目成本控制要點(diǎn)()總控、期營銷費(fèi)用經(jīng)營開發(fā)部年月日為提高營銷企劃水平，有效控制項目銷售費(fèi)用成本，特制定本成本控制要點(diǎn)。一、適用范圍：1.二、計劃控制目標(biāo)1. 項目銷售費(fèi)用總額度為萬元。綜合銷售成交均價元/M2，銷售率，銷售成交合同總額的，另加銷售賣場包裝、樣板間費(fèi)用萬元；銷售提成%萬元。2. 銷售費(fèi)用實行分年獨(dú)立總額控制，各年之間不得結(jié)轉(zhuǎn)。三、控制方式及要求1

14、. 銷售費(fèi)用控制責(zé)任部門為經(jīng)營開發(fā)部，財務(wù)計核部負(fù)有監(jiān)督執(zhí)行、超支預(yù)警的責(zé)任；2. 經(jīng)營開發(fā)部應(yīng)對項目銷售費(fèi)用作細(xì)化總結(jié)，報公司管理層、財務(wù)計核部，用以指導(dǎo)今后項目銷售費(fèi)用控制，避免費(fèi)用計劃與售樓進(jìn)度脫節(jié)；3. 經(jīng)營開發(fā)部應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)銷售費(fèi)用管理，分期建立臺帳；4. 在各年銷售費(fèi)用總額之內(nèi)，由經(jīng)營開發(fā)部在當(dāng)年開始之前提出使用項目的預(yù)算和計劃，公司討論通過后報財務(wù)計核部，進(jìn)入公司“年度工作及資金收支計劃”作為當(dāng)年銷售費(fèi)用成本控制依據(jù)；5. 經(jīng)營開發(fā)部在各年計劃執(zhí)行過程中，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項費(fèi)用額度，但單項計劃超出以上，無論當(dāng)期營銷費(fèi)用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書面報告財務(wù)計核部，經(jīng)公

15、司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實施；6. 由設(shè)計或工程等其他部門具體操作的營銷性質(zhì)工程項目（如紅線外道路綠化改造、臨時性銷售用房建造、賣場裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處裝修、廣告牌等），費(fèi)用項目目標(biāo)的控制由經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)，單項造價控制由操作部門負(fù)責(zé)。7. 對于某些銷售、工程、設(shè)計等費(fèi)用劃分模糊的項目，由財務(wù)計核部負(fù)責(zé)劃分，報公司批準(zhǔn)后確定；8. 示范單位家私、裝飾用品、生活用品，申請部門應(yīng)在采購前確定回收方法和回收凈值計劃，報行政管理部待公司批準(zhǔn)后方可實施；9. 在現(xiàn)樓內(nèi)裝修樣板間，經(jīng)營開發(fā)部應(yīng)事先制定展示時間，裝修、銷售、價格的計劃，溝通工程技術(shù)部同意后待公司批

16、準(zhǔn)方可實施；10. 如確因銷售需要，銷售費(fèi)用需超出當(dāng)年銷售費(fèi)用總額度，須報公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實施。但項目銷售費(fèi)用總額度不變；11. 如某期銷售完畢后，銷售費(fèi)用較當(dāng)年控制總額度有所結(jié)余，則結(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。四、總控及分解執(zhí)行目標(biāo)費(fèi)用額度單位：（萬元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合計:銷售面積（卅）成交均價（元）成交額營銷費(fèi)用（萬）賣場及樣板間費(fèi)用（萬）提成傭金（萬）合計（萬）占總費(fèi)用比例（%年營銷費(fèi)用總額占總合同金額的，五年總額為：萬元。每年的銷售費(fèi)用見下表:分期第一年第二年第三年第四年第五年合計合同總額（億）銷售費(fèi)用（萬）a）遇下列情況可對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)增

17、在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交合同均價較當(dāng)年計劃增加超過3%以上時，相應(yīng)的費(fèi)用控制目標(biāo)可按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)增。銷售賣場建造裝修、樣板間費(fèi)用不作調(diào)整。當(dāng)上一年銷售費(fèi)用超出目標(biāo)成本15%以上時，經(jīng)營開發(fā)部可向公司提出調(diào)增總控及下一年分解目標(biāo)的建議；b）遇下列情況須對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)減在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交均價較當(dāng)年計劃減少時，相應(yīng)的費(fèi)用控制目標(biāo)須按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)減。包括銷售賣場包裝、樣板間費(fèi)用；當(dāng)上一年銷售費(fèi)用較目標(biāo)成本節(jié)余超過5%以上時，經(jīng)營開發(fā)部須向公司提出調(diào)減總控及下一年分解目標(biāo)的建議；c）所有總控及分解目標(biāo)調(diào)整須經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)。*年

18、分解目標(biāo)單位：萬元序號項目促銷期強(qiáng)銷期后期合計總費(fèi)用1媒介廣告費(fèi)2廣告設(shè)施及發(fā)布會3現(xiàn)場包裝費(fèi)（現(xiàn)場賣場）4促銷活動費(fèi)（見說明）現(xiàn)場促銷活動費(fèi)（萬/次）市內(nèi)賣場租賃以及巡展費(fèi)5宣傳資料及禮品費(fèi)6接待廳裝修、裝飾費(fèi)7現(xiàn)場銷售器具費(fèi)8現(xiàn)場銷售人工費(fèi)9賣點(diǎn)增加費(fèi)（次費(fèi)用記入企劃費(fèi)用）10看樓交通費(fèi)（主要是電瓶車）（輛，萬/輛）11樣板間12模型制作費(fèi)（個）13展銷費(fèi)（包括所有的資料費(fèi)用）（兩次房交會：萬/次）14售后服務(wù)補(bǔ)貼15其他賣場分解目標(biāo)單位：萬元序號項目名稱單位數(shù)量合計1234567合計現(xiàn)樓樣板房裝修成本目標(biāo)為均價萬元/個樣板房，折舊和銷售回收不低于萬元/個，樣板房內(nèi)家私和飾品按應(yīng)周轉(zhuǎn)使用，

19、平均萬元/個樣板房。現(xiàn)樓售樓處裝修成本目標(biāo)為萬元/個,售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均萬元/個售樓處。五、考核指標(biāo)a）銷售費(fèi)用控制情況考核指標(biāo)：成交銷售費(fèi)用比、目標(biāo)銷售費(fèi)用比、銷售面積比；成交銷售費(fèi)用比二當(dāng)期累計銷售費(fèi)用/當(dāng)期累計成交金額x100%目標(biāo)銷售費(fèi)用比=當(dāng)期累計銷售費(fèi)用/當(dāng)期目標(biāo)銷售費(fèi)用x100%銷售面積比二實際合同銷售面積/目標(biāo)銷售銷控表面積x100%b）成交銷售費(fèi)用比指標(biāo)作為彈性考核指標(biāo)，主要適用在同一年銷售中每個季度的比較，一般應(yīng)在1.5%左右；c）目標(biāo)銷售費(fèi)用比指標(biāo)作為剛性考核指標(biāo)，主要適用在各年間比較，一般應(yīng)在100%左右；d）銷售面積比率指標(biāo)為剛性考核指標(biāo)，適用于各期，

20、控制指標(biāo)為銷售面積比率不低于99.99%。六、本成本指導(dǎo)書由經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)解釋。附：房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)營銷推廣費(fèi)用科目劃分1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費(fèi)：場租、勞務(wù)費(fèi)、活動場所布置、工作人員餐費(fèi)5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)：工資、獎金、補(bǔ)貼等9）賣點(diǎn)增加費(fèi)：10）看樓交通費(fèi)：看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、

21、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費(fèi)用，可收回部分從總費(fèi)用中扣除。12）模型制作費(fèi)13）展銷費(fèi)：展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等14）售后服務(wù)補(bǔ)貼：銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補(bǔ)償15）其他4. 項目論證成本管理作業(yè)指引項目論證成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的：明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達(dá)到的深度要求。2. 適用范圍：本細(xì)則適用于地產(chǎn)公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項目和政府招標(biāo)拍賣土地項目可行性研究階段的建安成本估算工作。3. 定義：3.1項目可行性研究階段成本估算：在項目可

22、行性研究階段，對擬建項目所需要的建安工程投資，通過編制估算文件預(yù)先估算和確定的過程，是項目可行性研究報告的重要組成，是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)。4. 職責(zé)：4.1公司經(jīng)營開發(fā)部4.1.1負(fù)責(zé)編制新項目成本估算表。4.1.2負(fù)責(zé)項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行新項目成本估算表。4.1.3負(fù)責(zé)提供項目初步規(guī)劃方案或要點(diǎn)分析。5. 工作流程5.1項目基礎(chǔ)性成本分析5.1.1工程技術(shù)部經(jīng)理應(yīng)提前定期安排相關(guān)人員編制公司開發(fā)項目所在地區(qū)的各類建筑的各種建造成本、經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理應(yīng)提前定期安排相關(guān)人員編制公司開發(fā)項目所在地區(qū)的各類建筑的檔次及物業(yè)水平表供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。5.2項目可行性論證成

23、本分析5.2.2進(jìn)行成本估算的依據(jù)包括：經(jīng)營開發(fā)部提交的可研階段項目規(guī)劃要點(diǎn)分析，內(nèi)容包括：關(guān)于項目定位的市場調(diào)查報告、土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料，成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報告，市場同類檔次項目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息。5.2.3經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)組織各部門成本控制崗位人員按新項目成本估算表格式要求，完成表中造價的估算?！绊椖扛艣r”、“成本估算的依據(jù)”、“估算基準(zhǔn)，即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說明”（例如估算時沒有考慮哪些費(fèi)用）5.2.4新項目成本估算表經(jīng)經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理審核后提交相關(guān)部門相關(guān)人員，作為可研分析報告的依據(jù)。5.2.5公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)

24、開發(fā)，經(jīng)營開發(fā)部、工程技術(shù)部的成本控制崗位人員必須在進(jìn)行項目成本估算前先完成該城市的房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告，內(nèi)容應(yīng)包括：5.2.6經(jīng)營開發(fā)部職業(yè)人員應(yīng)在調(diào)研的樓盤清單中，挑選1-2個樓盤深入調(diào)研，完成競爭樓盤成本水平調(diào)研報告。5.3項目立項階段5.3.2經(jīng)營開發(fā)部成本控制崗位人員負(fù)責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫。5.4資料存檔新項目成本估算表經(jīng)審批后，由經(jīng)營開發(fā)部移交各部門成本控制崗執(zhí)行，行政管理部負(fù)責(zé)存檔保管。6. 支持文件無7. 相關(guān)記錄表格7.1*地區(qū)各類建筑的各種建造成本的檔次及物業(yè)水平表包括：*地區(qū)各類建筑的各種建造成本、*地區(qū)各類建筑的檔次及物業(yè)水平表5. 方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引

25、實施方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的為保證項目發(fā)展成本目標(biāo)的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了方案設(shè)計階段的成本管理和控制方法。2. 范圍適用所有公司開發(fā)項目方案設(shè)計階段的成本管理及控制工作。3. 術(shù)語和定義3.1實施方案設(shè)計階段：包括規(guī)劃方案（含單體）設(shè)計和建筑擴(kuò)初設(shè)計。3.2初步設(shè)計階段的成本控制是概算造價，概算造價是指在初步設(shè)計階段，根據(jù)設(shè)計意圖，通過編制工程概算文件預(yù)先測算和確定的工程造價。與投資估算造價相比，概算造價的準(zhǔn)確性有所提高，但受估算造價的控制。概算造價一般又可分為；建設(shè)項目概算總造價、各個單位工程概算綜合造價、各單位工

26、程概算造價。3.3技術(shù)設(shè)計階段的成本控制是修正概算造價：修正概算造價是指在技術(shù)設(shè)計階段，根據(jù)技術(shù)設(shè)計的要求，通過編制修正概算文件預(yù)先測算和確定的工程造價。修正概算是對初步設(shè)計階段的概算造價的修正和調(diào)整，比概算造價準(zhǔn)確，但受概算造價控制。4. 職責(zé)：4.1公司經(jīng)營開發(fā)部4.1.1負(fù)責(zé)項目市場成本調(diào)研，編制項目成本調(diào)研報告；4.1.2負(fù)責(zé)建立成本模型和數(shù)據(jù)庫；4.1.3負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計階段成本測算及編制方案階段成本分析報告；4.1.4負(fù)責(zé)組織編制擴(kuò)初設(shè)計階段成本概算及擴(kuò)初階段成本分析報告；4.1.5負(fù)責(zé)編制設(shè)計各階段成本控制建議及限額設(shè)計指標(biāo)值；4.1.6負(fù)責(zé)設(shè)計階段成本控制工作的跟進(jìn)工作；4.1

27、.7負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計階段方案成本比較和修正。5. 工作流程5.1經(jīng)營開發(fā)部項目開發(fā)成本調(diào)研5.1.1公司項目預(yù)立項后，各職業(yè)人員須開始收集和調(diào)研同類項目市場成本水平，編制項目成本調(diào)研報告；5.1.2須根據(jù)調(diào)研成果和以往項目開發(fā)成本資料建立成本數(shù)據(jù)庫和研究模型。5.2方案設(shè)計階段成本管理和控制5.2.1經(jīng)營開發(fā)部須組織項目規(guī)劃方案設(shè)計的專業(yè)小組評審，并對規(guī)劃方案設(shè)計成本提出要求和建議；5.2.2規(guī)劃方案設(shè)計完成后，工程技術(shù)部依據(jù)提供的規(guī)劃方案設(shè)計在一個月內(nèi)編制其建安成本測算，對前期可研階段的項目成本估算進(jìn)行修正并對項目成本影響較大或成本容易流失的單項工程做專項成本分析和建議；5.2.3經(jīng)營開發(fā)部

28、須在方案設(shè)計完成后一個半月內(nèi)完成方案設(shè)計階段成本分析報告的編制,對方案設(shè)計階段所做主要成本工作進(jìn)行總結(jié)和對后續(xù)擴(kuò)初設(shè)計提出成本控制建議，并報總辦、總經(jīng)理審核。5.3擴(kuò)初設(shè)計階段成本管理和控制5.3.1工程技術(shù)部應(yīng)對成本控制目標(biāo)中建安成本目標(biāo)，在考慮可能發(fā)生的補(bǔ)充設(shè)計、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預(yù)見的費(fèi)用后，將建安成本目標(biāo)盡可能的合理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴(kuò)初階段的成本限額設(shè)計初步建議；5.3.2經(jīng)營開發(fā)部組織召集公司相關(guān)人員開會討論擴(kuò)初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會議紀(jì)要，經(jīng)總經(jīng)理審批后會簽，作為擴(kuò)初階段的成本限額；5.3.3擴(kuò)初設(shè)計完成并提交后一個半月內(nèi)工程技術(shù)部

29、須組織編制項目成本概算，概算依據(jù)擴(kuò)初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費(fèi)并按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場價格。項目成本概算經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理審核后，按公司會簽程序各部門會簽審核；5.3.4成本概算完成一個月內(nèi)工程技術(shù)部負(fù)責(zé)審核編制的擴(kuò)初設(shè)計階段成本分析報告，對擴(kuò)初設(shè)計階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建議并報經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理審定6. 表格和記錄6.1設(shè)計限額要求6.2建安成本限額設(shè)

30、計成本控制建議書6. 施工圖設(shè)計成本作業(yè)指引施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的為保證項目開發(fā)成本目標(biāo)的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計的成本管理和控制方法。2. 范圍項目施工圖設(shè)計成本管理。3. 定義3.1目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。3.2施工圖設(shè)計階段的成本控制是預(yù)算造價：預(yù)算造價是指在施工設(shè)計階段，根據(jù)施工圖紙，通過編制預(yù)算文件預(yù)先測算和確定的工程造價。它比概算造價或修正概算造價更為詳細(xì)和準(zhǔn)確，但同樣要受前一階段工程造價的控制。4. 職責(zé)：4.1經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)組織各

31、部門成本控制崗、公司管理層4.1.1負(fù)責(zé)審核項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書；4.1.2負(fù)責(zé)審核項目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.1.3負(fù)責(zé)審核項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.1.4負(fù)責(zé)項目成本目標(biāo)分解運(yùn)作過程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。4.2公司工程技術(shù)部4.2.1負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書；4.2.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.2.3負(fù)責(zé)編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.2.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識形成

32、目標(biāo)成本指導(dǎo)書5. 工作程序5.1制定項目施工圖限額設(shè)計成本控制建議書在施工圖設(shè)計開始前，工程技術(shù)部須對公司審批的項目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善；5.2施工圖限額設(shè)計成本控制建議書編制要求具體如下：5.2.1工程技術(shù)部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo)，結(jié)合施工圖設(shè)計任務(wù)書、擴(kuò)初設(shè)計階段初步方案及市場水平，針對各分項工程的不同特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點(diǎn)提出建議；對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計成本控制重點(diǎn)，成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點(diǎn)：的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水

33、工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值；5.2.2限額設(shè)計數(shù)值及成本建議按格式填寫，對其中重點(diǎn)控制點(diǎn)必須加以明示。5.2.3經(jīng)營開發(fā)部就須編制的施工圖限額設(shè)計成本控制初稿，充分征求設(shè)計院及工程技術(shù)部的意見并進(jìn)行完善，必要時須召集公司其他相關(guān)人員開會確認(rèn)。5.2.4確認(rèn)后的限額設(shè)計數(shù)值及成本建議經(jīng)經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理審核、報總經(jīng)理審批后作為設(shè)計限額要求，提交工程技術(shù)部具體落實。5.3施工圖出圖后，工程技術(shù)部根據(jù)施工圖計算重點(diǎn)控制點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)或技術(shù)指標(biāo)值,與審批的限額設(shè)計數(shù)值比較，及時向經(jīng)營開發(fā)部及各部門成本控制崗位人員提出反饋意見。對超出限額設(shè)計部分提出預(yù)警，并報總經(jīng)理綜合決策。5.4設(shè)計完成后，由工程技術(shù)部編制設(shè)計

34、成本控制分析總結(jié)報告，聘請有豐富設(shè)計及造價專業(yè)經(jīng)驗的專家對設(shè)計進(jìn)行評審，最后由技術(shù)評審委員會對限額設(shè)計要求完成情況進(jìn)行最終評定。6. 表格和記錄無（附表一）主要材料設(shè)備采購方式及成本控制目標(biāo)建議序號材料（設(shè)備）名稱市場價/信息價成本目標(biāo)以往工程采購方式建議米購方式萬元（附表二）總包、分包承包方式及成本控制目標(biāo)建議序號項目名稱承包方式結(jié)算成本目標(biāo)合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)設(shè)計變更及簽證控制目標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注（萬元）（萬元）（萬元）7. 項目后期評估作業(yè)指引項目后期評估作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的對項目開發(fā)全過程的成本管理方法及目標(biāo)達(dá)成情況進(jìn)

35、行科學(xué)評價，為項目開發(fā)積累成本管理經(jīng)驗。2. 適用范圍適用于項目工程完成全部開發(fā)或分期開發(fā)，并已辦理竣工驗收及結(jié)算后對項目成本進(jìn)行的總結(jié)評價。3. 術(shù)語與定義3.1項目成本后期評估：在工程竣工驗收及結(jié)算后，對項目總體成本情況進(jìn)行全面的系統(tǒng)性評價，檢查目標(biāo)成本達(dá)成情況，總結(jié)成本管理的得失和教訓(xùn)，為更好地控制后續(xù)項目開發(fā)成本打下基礎(chǔ)。3.2項目成本后期評估應(yīng)包含竣工決算階段，這個時期的成本控制是決算價。決算價是指工程竣工決算階段，以實物數(shù)量和貨幣指標(biāo)為計量單位。綜合反應(yīng)竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設(shè)費(fèi)用。決算價一般是由各部門成本崗根據(jù)各部門承擔(dān)的成本控制責(zé)任編制部門的決算，財務(wù)

36、計核部匯總，總會計師審核通過后，報董事會批準(zhǔn)，依照批準(zhǔn)后的決算各部門編制項目成本后期評估報告。4. 職責(zé)4.1經(jīng)營開發(fā)部4.1.1收集和匯總項目開發(fā)各階段的成本信息和資料；4.1.2組織公司相關(guān)部門編制項目成本后期評估報告；4.1.3對項目成本后期評估報告中總結(jié)的成本管理問題提出整改建議；4.1.4負(fù)責(zé)成本改進(jìn)措施的落實和監(jiān)督執(zhí)行。4.2公司相關(guān)職能部門4.2.1配合經(jīng)營開發(fā)部完成項目開發(fā)各階段的成本信息和資料的收集；4.2.2總結(jié)和分析本部門成本管理的經(jīng)驗教訓(xùn)，并制訂相應(yīng)整改措施。4.3公司管理層4.3.1負(fù)責(zé)審定項目成本后期評估報告和制訂相應(yīng)改善措施，作為公司績效考核標(biāo)準(zhǔn)獎勵分配的依據(jù)。4

37、.3.2負(fù)責(zé)就成本管理改進(jìn)措施提供相應(yīng)支持和資源。5. 工作程序5.1制定項目成本后期評估報告編制計劃5.1.1經(jīng)營開發(fā)部根據(jù)項目竣工結(jié)算的時間，需預(yù)先確定項目成本后期評估報告的相關(guān)內(nèi)容。5.1.2報告編制完成時間必須在工程竣工驗收后的180日內(nèi)完成，。5.2編制項目成本后期評估資料準(zhǔn)備5.2.1經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)歸集項目的各部門成本控制崗所有成本基礎(chǔ)資料，包括：項目目標(biāo)成本、動態(tài)成本信息報告等。5.2.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)匯總和提交項目結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書、工程結(jié)算書、工程變更簽證資料等。5.3項目成本后期評估報告內(nèi)容項目成本后期評估報告可包括，但不限于以下內(nèi)容：5.3.1項目總體成本控制目標(biāo)達(dá)

38、成情況匯報及分析，總結(jié)項目成本超計劃、無效投資、損失浪費(fèi)等教訓(xùn)和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗，對項目成本管理總體情況做出評價。5.3.2對比分析項目結(jié)算指標(biāo)與項目目標(biāo)成本中的相關(guān)成本控制目標(biāo)要求，匯總各項成本超目標(biāo)的差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，劃分相應(yīng)責(zé)任部門，評價其成本管理工作的有效性。5.3.3根據(jù)各期動態(tài)成本信息，對照施工圖、竣工資料、施工總承包合同、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書等資料，分析工程承包范圍變化，工程量變化等，確認(rèn)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響，以評價項目成本管理的科學(xué)性并總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。5.4項目成本后期評估報告審批5.4.2公司管理層就項目成本管理狀況進(jìn)行管理評審和提出整體改進(jìn)

39、方案。5.5落實項目成本后期評估整改措施5.5.2公司管理層審批的各項成本管理改進(jìn)措施及績效考核標(biāo)準(zhǔn)獎勵分配方案由財務(wù)計核部及相關(guān)責(zé)任部門具體落實，公司管理層監(jiān)督執(zhí)行。6支持性文件無7. 相關(guān)記錄7.1項目成本后期評估7.2項目目標(biāo)成本目標(biāo)成本控制表建筑用地面積（附表一）規(guī)劃指標(biāo)控制表總占地面積建筑物基底占地面積m2計容積率面積道路用地合計綠化用地合計小區(qū)配套瀝青路面車行道重要公共綠地指標(biāo)連排洋房電梯公寓合計計容積率配套垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站公廁配電房社區(qū)居委會幼兒園文化活動中心會所物管商業(yè)合計不計容積率配套架空活動架空停車地面停車人防地下室（地下停車）地下設(shè)備用房合計車行道m(xù)2砼路面車行道組團(tuán)宅間綠化基底占地面積建筑用地面積建筑密度（毛地）不計容積率面積硬質(zhì)鋪裝車行道底層私家花園建筑面積m總建筑面積mm硬質(zhì)鋪裝廣場體育（游樂）設(shè)施占地平均層數(shù)容積率（毛地）綠地率硬質(zhì)鋪裝人行道水景占地面積面積比例平均每戶面積戶數(shù)戶數(shù)比例（附表二）土地成本控制表項目名稱