世聯(lián)大連平谷保稅區(qū)住宅-營銷報(bào)告 95P

1、版權(quán)聲明：本文僅供與客戶溝通使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。由于未經(jīng)過市場調(diào)要與詳盡的研究分析，本資料的結(jié)論與分析不能作為世聯(lián)地產(chǎn)的正式成果。謹(jǐn)呈：平谷地產(chǎn)發(fā)展（大連）有限公司謹(jǐn)呈：平谷地產(chǎn)發(fā)展（大連）有限公司平谷保稅區(qū)項(xiàng)目營銷報(bào)告平谷保稅區(qū)項(xiàng)目營銷報(bào)告策略前的思考一個(gè)充滿未來但現(xiàn)在冷清的區(qū)域一塊四周工廠遍布毫無生活配套的地塊一群充滿活力卻日夜辛苦收入有限的剛需一個(gè)初入大連但要在區(qū)域持續(xù)開發(fā)的企業(yè)千余套房源，3-6個(gè)月銷售周期，一場快速而干脆的殲滅戰(zhàn)。在短期內(nèi)迅速集

2、聚客戶，引爆市場，快速回現(xiàn)，緊密的營銷節(jié)奏緊密的營銷節(jié)奏與強(qiáng)有力的銷售執(zhí)行強(qiáng)有力的銷售執(zhí)行是這次戰(zhàn)役成功與否的關(guān)鍵！市場分析思考路徑 宏觀市場掃描 區(qū)域市場分析 政策分析預(yù)判 區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展 區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析 區(qū)域競爭及客戶分析 1.開發(fā)區(qū)未來供應(yīng)巨大，但在明年下半年會出現(xiàn)一段市場空白期開發(fā)區(qū)未來供應(yīng)巨大，但在明年下半年會出現(xiàn)一段市場空白期2.以區(qū)域主流產(chǎn)品、主流價(jià)格競爭策略，通過性價(jià)比獲取銷售優(yōu)勢以區(qū)域主流產(chǎn)品、主流價(jià)格競爭策略，通過性價(jià)比獲取銷售優(yōu)勢3.人口導(dǎo)入性區(qū)域，主要以基礎(chǔ)性年輕客群為主力，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱。人口導(dǎo)入性區(qū)域，主要以基礎(chǔ)性年輕客群為主力，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱。4.政策性調(diào)控對區(qū)域市

3、場影響較大。政策性調(diào)控對區(qū)域市場影響較大。市場定位市場定位&客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 定位原則 產(chǎn)品創(chuàng)新 戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)化 物業(yè)發(fā)展建議 產(chǎn)品定位結(jié)論 產(chǎn)品 景觀 配套 1. 1.圍合布局，減少交通對社區(qū)影圍合布局，減少交通對社區(qū)影響，提升社區(qū)感。響，提升社區(qū)感。 2. 2.功能型小戶型，舒適度高功能型小戶型，舒適度高 3. 3.立面采用現(xiàn)代簡歐風(fēng)格。立面采用現(xiàn)代簡歐風(fēng)格。圍合式院落，主題式景觀圍合式院落，主題式景觀1 1、精裝修、精裝修2. 2.社區(qū)型商業(yè)配套社區(qū)型商業(yè)配套3 3、封閉小區(qū)，智能化安防，服、封閉小區(qū)，智能化安防，服務(wù)式物業(yè)。務(wù)式物業(yè)。形象定位 價(jià)值梳理 賣點(diǎn)挖掘

4、形象定位 市場機(jī)會 區(qū)域機(jī)會 客戶機(jī)會 營銷策略形象示意 營銷推廣策略 階段性營銷策略與主題 展示方案 推廣策略 價(jià)格及推售策略 INDEX識局市場及客戶定位分析 謀局產(chǎn)品定位策略定局形象定位策略布局營銷推廣策略宏觀市場掃描 區(qū)域市場分析 政策分析預(yù)判 區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展 區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析 區(qū)域競爭及客戶分析 Part1 Part1 識局識局市場及客戶定位分析政策分析預(yù)判 大連大連10.1810.18日新政重要內(nèi)容解讀日新政重要內(nèi)容解讀針對購房者（限購令）：針對購房者（限購令）：1.同一家庭限購一套房，暫定只能夠購買一套住房2.暫停發(fā)放三套以上房貸3.首套房首付不低于30%，二套房首付不低于50%

5、4.對不能提供本地一年以上社保、公積金證明的外地客戶停發(fā)房貸1、首套房首付不低于30%，二套房不低于50%，暫停三套及以上房貸對本項(xiàng)目影響2、同一家庭只能購買一套住房3、限制外地客戶貸款購房部分首付款較少客戶將會推遲購房計(jì)劃；抑制投資，但是對本項(xiàng)目影響較??；一些外地務(wù)工人員有可能無法購房。本次限購令將使整體市場更趨于理性，客戶在購房時(shí)將會更加謹(jǐn)慎，對本次限購令將使整體市場更趨于理性，客戶在購房時(shí)將會更加謹(jǐn)慎，對本案剛需及區(qū)域改善型住宅客戶會有一定影響。本案剛需及區(qū)域改善型住宅客戶會有一定影響。對本項(xiàng)目影響對本項(xiàng)目影響針對開發(fā)商：針對開發(fā)商：1.7層以下主體結(jié)構(gòu)封頂主體結(jié)構(gòu)封頂，8層以上完成主體

6、2/3（不得少于7層）才能取得預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。2.未取得預(yù)售證不得進(jìn)行預(yù)售不得進(jìn)行預(yù)售和收取或變相收取定金、預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用收取定金、預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用，不得參加展銷活動不得參加展銷活動。3.取得預(yù)售證的項(xiàng)目需在1010日內(nèi)日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。4.對定價(jià)明顯超過周邊水平的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅核查與清算。5.建立預(yù)售資金監(jiān)管制度6.實(shí)行房屋買賣合同網(wǎng)上簽訂與備案制度、強(qiáng)化商品房預(yù)售方案管理。7、建立全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、加強(qiáng)房地產(chǎn)誠信體系建設(shè)、加大對違法違規(guī)預(yù)售行為的查處力度。8、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)

7、間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的處罰力度。 對本項(xiàng)目影響：對本項(xiàng)目影響：1.通過土地開發(fā)及商品房預(yù)售的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范與管理，其中預(yù)售工程進(jìn)度要求和預(yù)通過土地開發(fā)及商品房預(yù)售的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范與管理，其中預(yù)售工程進(jìn)度要求和預(yù)售前后政策規(guī)定對部分開發(fā)商影響較大，本項(xiàng)目需對工程節(jié)點(diǎn)嚴(yán)格把控，力求滿足營銷售前后政策規(guī)定對部分開發(fā)商影響較大，本項(xiàng)目需對工程節(jié)點(diǎn)嚴(yán)格把控，力求滿足營銷節(jié)點(diǎn)的時(shí)間要求。節(jié)點(diǎn)的時(shí)間要求。2.大連房地產(chǎn)市場將趨于透明和理性，未來對開發(fā)商要求將越來越高。大連房地產(chǎn)市場將趨于透明和理性，未來對開發(fā)商要求將越來越高。本次加息對樓市的影響：本次加息對樓市的影響：中國人民銀行決定，自2010

8、年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)至1.91%；貸款利率五年期以下（含五年）上調(diào)0.17個(gè)百分點(diǎn)至3.50%，五年期以上上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)至4.05%。 分析：分析：1.融資渠道收緊、成本提高，部分開發(fā)商可能面臨資金壓力、率先降價(jià)促銷。2.“限購令”的實(shí)施將部分實(shí)力型客戶逼出市場，市場改善型需求、投資型需求出現(xiàn)明顯下滑； 3.加息之后，由于購房成本增加，對首套需求的影響更為明顯；

9、4.加上負(fù)利率擔(dān)憂消退后，部分資金流向銀行，加劇市場需求的下滑態(tài)勢；5.在政策疊加效應(yīng)下，房價(jià)可能出現(xiàn)持續(xù)下跌。 對本項(xiàng)目影響：對本項(xiàng)目影響：初次加息，消費(fèi)者購房成本增加較少，對本項(xiàng)目影響不大，如果連續(xù)多次加息，則會初次加息，消費(fèi)者購房成本增加較少，對本項(xiàng)目影響不大，如果連續(xù)多次加息，則會帶動房價(jià)的下跌，對本項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響。帶動房價(jià)的下跌，對本項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響。宏觀市場掃描 12華邦儷城華邦儷城新希望花園新希望花園自然天城自然天城龍祥嘉園龍祥嘉園渤海計(jì)劃東方灣渤海計(jì)劃東方灣金渤海憬金渤海憬金潤花園金潤花園憬園河畔憬園河畔在售（在建）項(xiàng)目已規(guī)劃項(xiàng)目早期項(xiàng)目或尾盤項(xiàng)目生輝第一城生輝第一城集品東林

10、世家集品東林世家福佳新天地福佳新天地濱城南岸濱城南岸深藍(lán)世紀(jì)深藍(lán)世紀(jì)towntown萊茵海岸萊茵海岸世貿(mào)嘉年華世貿(mào)嘉年華永安四季永安四季永樂銘庭永樂銘庭紅星海世界觀紅星海世界觀華潤海中國華潤海中國熱島黃金海岸熱島黃金海岸海富經(jīng)典海富經(jīng)典玫瑰灣玫瑰灣東北明珠東北明珠中信潤澤園中信潤澤園成潤萬家成潤萬家瑞仕尚城瑞仕尚城綠洲半島綠洲半島藍(lán)籌海嶺灣峰尚東城天下東城天下金石明珠東方優(yōu)山美地紅堡水木華庭正中金灘金州區(qū)與開發(fā)區(qū)為于大連北部，由于地理位置相近，由五一路板塊聯(lián)接兩個(gè)城區(qū)。目前金州區(qū)住宅市場由于老城區(qū)土地供應(yīng)日益減少，城市開始向東部沿海和北部城區(qū)延伸；而開發(fā)區(qū)住宅市場隨著中心城區(qū)土地日益稀缺，自2

11、007年開始，城市加速向東擴(kuò)張金海人家鴻瑋瀾山鴻瑋瀾山萬國宮館萬國宮館大連海灣城大連海灣城遠(yuǎn)洋時(shí)代城知語山加州水郡大莊公路大莊公路丹丹大大高高速速沈大高速沈大高速大窯灣高速大窯灣高速新青年匯新青年匯13四大板塊，受景觀和區(qū)位的影響，板塊價(jià)值自南向北遞減，本項(xiàng)目處于中心城區(qū)板塊的邊緣地帶，目前屬于價(jià)值洼地。價(jià)值洼地濱海板塊中心城區(qū)板塊北部板塊金石灘板塊14濱海板塊濱海板塊位于開發(fā)區(qū)東部沿海地帶 板塊價(jià)值：海景資源+旅游度假休閑典型項(xiàng)目：紅星海世界觀、華潤海中國中心城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊位于開發(fā)區(qū)腹地 板塊價(jià)值：海景資源+旅游度假休閑典型項(xiàng)目：東北明珠、城潤萬家、中信潤澤園金石灘板塊金石灘板塊位于開

12、發(fā)區(qū)西南部沿海地帶 板塊價(jià)值：海景資源+旅游度假典型項(xiàng)目：東方優(yōu)山美地、紅堡主要分成四大板塊，受景觀和區(qū)位的影響，板塊主要分成四大板塊，受景觀和區(qū)位的影響，板塊價(jià)值自南向北遞減價(jià)值自南向北遞減北部板塊北部板塊位于大黑山南側(cè) 板塊價(jià)值：制造業(yè)集中地周邊的新興居住區(qū)典型項(xiàng)目：藍(lán)籌海、嶺灣峰尚板塊分布板塊分布15位置決定價(jià)值，海岸線成為該板塊價(jià)值主線，未位置決定價(jià)值，海岸線成為該板塊價(jià)值主線，未來將形成開發(fā)區(qū)高端住宅主力供應(yīng)區(qū)來將形成開發(fā)區(qū)高端住宅主力供應(yīng)區(qū)海景資源突出在售項(xiàng)目12個(gè)，有效供應(yīng)39.5萬平，未來供應(yīng)315.85萬平。以高密度大面積產(chǎn)品為主，主力面積區(qū)間90-150平米；有少量別墅供應(yīng)

13、高層海景房：10000元/平典型樓盤典型樓盤紅星海世界觀紅星海世界觀華潤海中國華潤海中國熱島黃金海岸一期熱島黃金海岸一期規(guī)模占地112萬，建面積180萬占地45.6萬，建面131萬總占地21萬，建面8萬產(chǎn)品形式多層、 高層、別墅 小高層和高層小高層、高層、臨街公建價(jià)格7822/（高層）12000元/9000元/客戶特征改善型客戶主導(dǎo)外地客戶較多，投資客較少以外地養(yǎng)老和度假需求為主戶型面積住宅60-400面積區(qū)間86-240平方米面積區(qū)間50-100銷售狀況別墅25套/月，住宅141套/月102套/月72套/月區(qū)域區(qū)域資源資源產(chǎn)品產(chǎn)品形式形式供應(yīng)供應(yīng)情況情況價(jià)格價(jià)格平臺平臺濱海板塊濱海板塊16完

14、善配套完善配套+ +城市價(jià)值的高認(rèn)知度的宜居板塊，城市價(jià)值的高認(rèn)知度的宜居板塊，剛性需求為主要支撐剛性需求為主要支撐典型樓盤典型樓盤東北明珠東北明珠中信潤澤園中信潤澤園城潤萬家城潤萬家規(guī)模占地2萬，建面10萬占地2.3萬，建面8.1萬占地56.7萬，建面150萬產(chǎn)品形式高層、小高層小高層、高層小高層、高層價(jià)格8530元/7600元/7600元/客戶特征外地投資客戶本地自住客戶為主，投資較少外地在連工作人員戶型面積主力戶型67-89平主力戶型為97-120平主力戶型120-147平銷售狀況39套/月150套/月51套/月具有成熟的生活配套和商業(yè)資源，城市價(jià)值日益凸顯在售項(xiàng)目13個(gè)，有效供應(yīng)27.

15、1萬平，未來供應(yīng)12.3萬平。以高樓層住宅為主，面積區(qū)間67-147平米，是區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的主要供應(yīng)地住宅：8060元/平區(qū)域區(qū)域資源資源產(chǎn)品產(chǎn)品形式形式供應(yīng)供應(yīng)情況情況價(jià)格價(jià)格平臺平臺中心板塊中心板塊17典型樓盤典型樓盤藍(lán)籌海藍(lán)籌海嶺灣峰尚嶺灣峰尚規(guī)模占地30萬，建面50萬占地20萬，建面40萬產(chǎn)品形式多層、小高層、高層多層、小高層、高層價(jià)格7600元/6400元/客戶特征地緣性客戶為主大多來自周邊工廠，投資較少戶型面積戶型面積區(qū)間在80-130平米，主力戶型為80-90平米戶型面積區(qū)間在30-100平米，主力戶型為66-90平米銷售狀況33套/月300套/月制造業(yè)集中區(qū)域，將成為未來中檔房源的

16、主要供制造業(yè)集中區(qū)域，將成為未來中檔房源的主要供應(yīng)地應(yīng)地制造業(yè)拉動區(qū)域發(fā)展+大規(guī)模新興住區(qū)區(qū)域區(qū)域資源資源產(chǎn)品產(chǎn)品形式形式供應(yīng)供應(yīng)情況情況價(jià)格價(jià)格平臺平臺在售項(xiàng)目4個(gè)，有效供應(yīng)5.13萬平，未來供應(yīng)64萬平以高樓層住宅為主，面積區(qū)間30-90平米6700元/平北部板塊北部板塊18旅游度假產(chǎn)業(yè)旅游度假產(chǎn)業(yè)+ +知名開發(fā)商入住拉升區(qū)域價(jià)值知名開發(fā)商入住拉升區(qū)域價(jià)值，逐漸成為大連高端低密產(chǎn)品的主力供應(yīng)地，逐漸成為大連高端低密產(chǎn)品的主力供應(yīng)地海景資源+旅游度假產(chǎn)業(yè)典型樓盤典型樓盤水木華庭水木華庭金石明珠二期金石明珠二期規(guī)模占地5萬，建面4.4萬占地20萬，建面20萬產(chǎn)品形式高層高層價(jià)格7800元/68

17、00元/客戶特征東三省投資客占70%本地占50%，東三省占40%，度假戶型面積主力戶型 45-60主力戶型90-115平銷售狀況45套/月172套/月在售項(xiàng)目9個(gè)，有效供應(yīng)21.2萬平，未來供應(yīng)暫無萬平。有效供應(yīng)以洋房和別墅為主，住宅：90-120平米，別墅以聯(lián)排為主，無高層產(chǎn)品住宅：7300元/平區(qū)域區(qū)域資源資源產(chǎn)品產(chǎn)品形式形式供應(yīng)供應(yīng)情況情況價(jià)格價(jià)格平臺平臺金石灘板塊金石灘板塊19各板塊小結(jié)各板塊小結(jié)量量價(jià)價(jià)產(chǎn)品產(chǎn)品 客戶客戶金石灘板塊金石灘板塊中心板塊中心板塊北部板塊北部板塊濱海板塊濱海板塊金石灘板塊金石灘板塊中心板塊中心板塊北部板塊北部板塊濱海板塊濱海板塊金石灘板塊金石灘板塊中心板塊中

18、心板塊北部板塊北部板塊濱海板塊濱海板塊金石灘板塊金石灘板塊中心板塊中心板塊北部板塊北部板塊濱海板塊濱海板塊量價(jià)齊升，大戶型供應(yīng)多去化慢，產(chǎn)品堆積嚴(yán)重成交面積呈下降趨勢，成交量并未影響價(jià)格的漲幅09年至今成交量放大處于價(jià)值洼地，供求量遠(yuǎn)小于其他板塊二、三居主力需求產(chǎn)品，一居由于供應(yīng)量較少，導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)無法平衡一居產(chǎn)品需求量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量，始終供不應(yīng)求一、二居為主力需求，別墅產(chǎn)品供應(yīng)量較大，但去化較慢二居為主力供求產(chǎn)品主力總價(jià)介于4060萬，價(jià)格未隨戶型面積的增加呈階梯型增長主力總價(jià)介于2060萬，戶型面積對價(jià)格未產(chǎn)生明顯影響主力總價(jià)4060萬，價(jià)格隨戶型面積的增加呈正比關(guān)系主力總價(jià)介于2040萬，

19、價(jià)格隨戶型面積的增加呈遞減趨勢東三省客群為主本地中高收入客群為主東三省高收入客群為主周邊工作人員，企業(yè)中高層管理人員市場典型項(xiàng)目平均月去化市場典型項(xiàng)目平均月去化1.091.09萬萬，一居室產(chǎn)品去，一居室產(chǎn)品去化率化率100%100%。項(xiàng)目所在的北部板塊尚處于價(jià)值洼地。項(xiàng)目所在的北部板塊尚處于價(jià)值洼地區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析 沈大、丹大高速沈大、丹大高速新城區(qū)新城區(qū)渤海區(qū)域城市渤海區(qū)域城市黃海區(qū)域城市黃海區(qū)域城市主城區(qū)主城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)21金州區(qū)金州區(qū)普灣新區(qū)普灣新區(qū)保稅區(qū)保稅區(qū)兩城四區(qū)、汽車物流城、大窯灣規(guī)劃、小窯灣兩城四區(qū)、汽車物流城、大窯灣規(guī)劃、小窯灣開發(fā)等多項(xiàng)規(guī)劃將帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展開

20、發(fā)等多項(xiàng)規(guī)劃將帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展 p大窯灣未來將形成以產(chǎn)業(yè)、商務(wù)雙核驅(qū)動的新城市核心區(qū);p小窯灣將建設(shè)成為國際商務(wù)中心區(qū)，成為大連國際化、區(qū)域性的城市副中心；p 二十里堡將成為以出口為主導(dǎo)、以新能源為方向的大連汽車物流城。 奇瑞汽車奇瑞汽車 汽車碼頭汽車碼頭糧油物流區(qū)糧油物流區(qū)精細(xì)化工園區(qū)精細(xì)化工園區(qū)保稅區(qū)保稅區(qū)出口加工區(qū)出口加工區(qū)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖物流園物流園區(qū)、北區(qū)、北岸集裝岸集裝箱作業(yè)箱作業(yè)區(qū)區(qū)原油碼頭原油碼頭曙光汽車曙光汽車保稅物流區(qū)保稅物流區(qū)中中心心商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)和原油碼頭是未來保稅區(qū)未來重要的經(jīng)濟(jì)支柱汽車產(chǎn)業(yè)和原油碼頭是未來保稅區(qū)未來重要的經(jīng)濟(jì)支柱保

21、稅港區(qū)保稅港區(qū)區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展 本案位于大連未來汽車城核心生活區(qū)，本案位于大連未來汽車城核心生活區(qū)，項(xiàng)目用地平整（凈地），形狀四方，現(xiàn)狀環(huán)境較好，局部受周邊工業(yè)廠房項(xiàng)目用地平整（凈地），形狀四方，現(xiàn)狀環(huán)境較好，局部受周邊工業(yè)廠房影響且噪音及粉塵污染較大。影響且噪音及粉塵污染較大。IIIB-3-1IIIB-3-1地塊地塊中集集團(tuán)中集集團(tuán)八號路八號路三和特殊材料（大連有限公司）三和特殊材料（大連有限公司）德隆高性能陶瓷（大連）公德隆高性能陶瓷（大連）公司司項(xiàng)目地塊內(nèi)部項(xiàng)目地塊內(nèi)部本案本案汽汽車車物物流流園園VALE INCOVALE INCO大連公大連公司司項(xiàng)目四至從區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展看：

22、本項(xiàng)目在位置上是大連未來汽車新城門戶大連未來汽車新城門戶奇奇瑞瑞汽汽車車廠廠奇奇瑞瑞汽汽車車整整廠廠汽汽車車城城主主干干道道 24規(guī)劃中的重點(diǎn)項(xiàng)目均在建設(shè)當(dāng)中，項(xiàng)目周邊規(guī)劃中的重點(diǎn)項(xiàng)目均在建設(shè)當(dāng)中，項(xiàng)目周邊以聚集多個(gè)中小型企業(yè)以聚集多個(gè)中小型企業(yè) 員工100人員工30-40人員工100人員工50人員工50-60人區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析 奇瑞整車項(xiàng)目落戶將給區(qū)域帶來巨大的升奇瑞整車項(xiàng)目落戶將給區(qū)域帶來巨大的升值潛力，但目前處于前期施工階段值潛力，但目前處于前期施工階段 , ,本案難本案難以直接借勢。以直接借勢。 奇瑞整車項(xiàng)目工地奇瑞整車項(xiàng)目工地奇瑞整車項(xiàng)目工地員工200人員工200人區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

23、中集集團(tuán)：員工近3000人，普通員工工資收入為2000-3000元，摩托車和班車是其重要的出行工具。中集集團(tuán)是本案周邊成熟的大型企業(yè)，近中集集團(tuán)是本案周邊成熟的大型企業(yè)，近20%20%員工有直接購房需求。員工有直接購房需求。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析 4S店和在建的汽車電影院，4S店已經(jīng)初具規(guī)模，汽車電影和汽車展廳仍在施工之中。東南部汽車城已初具規(guī)模，也是目前重點(diǎn)東南部汽車城已初具規(guī)模，也是目前重點(diǎn)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)區(qū)，部分工作員工有購房需求。建設(shè)的產(chǎn)業(yè)區(qū)，部分工作員工有購房需求。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析 周邊產(chǎn)業(yè)人群對本案的支持：周邊產(chǎn)業(yè)人群對本案的支持：從周邊產(chǎn)業(yè)規(guī)模和員工住房需求研究分析，周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)存在一定數(shù)

24、量的首置購房客群，從周邊產(chǎn)業(yè)規(guī)模和員工住房需求研究分析，周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)存在一定數(shù)量的首置購房客群，尤其是以中集和汽車城內(nèi)工作員工居多。尤其是以中集和汽車城內(nèi)工作員工居多。28區(qū)域競區(qū)域競爭及客爭及客戶分析戶分析未來競爭分析未來競爭分析重點(diǎn)競品項(xiàng)目掃描重點(diǎn)競品項(xiàng)目掃描客戶分析客戶分析29未來本項(xiàng)目與目前市場在售項(xiàng)目無正面競未來本項(xiàng)目與目前市場在售項(xiàng)目無正面競爭爭2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12華邦儷城華潤海中國海富經(jīng)典左岸經(jīng)典眾益萬國公館中信潤澤園萬德悅城新青年匯東北明珠凱旋國際新希望家園遠(yuǎn)洋MIDTOWN2010201020112011201220

25、12本項(xiàng)目推售期本項(xiàng)目推售期酒店式公寓項(xiàng)目，不同類型不存在競爭名品公寓在售競品項(xiàng)目存量30土地名稱土地名稱板塊板塊地址地址總建筑面積萬總建筑面積萬用地面積萬用地面積萬成交日期成交日期土地價(jià)格土地價(jià)格( (萬萬元元) )受讓方受讓方開(2009)-34號地金石灘板塊大連市金石灘度假區(qū)金石園東側(cè)區(qū)域1441223002552009-10-2232000中萬發(fā)展有限公司 開(2009)-48-2A號地金石灘板塊大連市開發(fā)區(qū)金石IT產(chǎn)業(yè)園64904.8811312009-11-2410000大連德佳投資有限公司 開(2009)-48-2B號地金石灘板塊大連市開發(fā)區(qū)金石IT產(chǎn)業(yè)園304822381027

26、2009-11-2436000大連德佳投資有限公司 開(2009)-48-3號地金石灘板塊大連市開發(fā)區(qū)大學(xué)城4899782722102009-11-2433000大連德佳投資有限公司 開(2009)-5號地金石灘板塊大連市開發(fā)區(qū)金石灘北部區(qū)5510005510002009-5-759600大連神農(nóng)科技有限責(zé)任公司 開(2010)-3號地金石灘板塊大連市開發(fā)區(qū)金石灘66066.61101112010-3-911000大連沃德斯達(dá)置業(yè)有限公司 大連長庚康復(fù)有限公司 大高(2009)-1號地北部板塊大連市開發(fā)區(qū)雙D港3721661860832009-3-1344660大連弘坤實(shí)業(yè)有限公司 開(200

27、9)-12號地北部板塊大連市開發(fā)區(qū)日本工業(yè)團(tuán)地15472.92924.932009-6-161050大連富有房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開(2009)-26號地北部板塊大連市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)51#小區(qū)119385477542009-9-3011500沃特實(shí)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開(2009)-45號地北部板塊大連市開發(fā)區(qū)22號區(qū)122490489962009-11-2612500中房集團(tuán)大連房地產(chǎn)有限公司 大連開發(fā)區(qū)中信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開(2009)-50-41號-3地塊北部板塊大連市開發(fā)區(qū)41號工業(yè)小區(qū)30287.5121152009-12-263400大連山河永好置業(yè)有限公司 開(2009)-5

28、0-47號-1地塊北部板塊大連市開發(fā)區(qū)47號工業(yè)小區(qū)40617.5162472009-11-263400大連山河永好置業(yè)有限公司 開(2009)-50-恒安花園北側(cè)改造項(xiàng)目北部板塊大連市開發(fā)區(qū)7號區(qū)4797810614.62009-11-263400大連山河永好置業(yè)有限公司 開(2009)-65號地北部板塊大連市開發(fā)區(qū)董家溝居住區(qū)100000400002009-12-2910100逸盛大化石化有限公司 開(2009)-68號地北部板塊大連市開發(fā)區(qū)37號小區(qū)468246822010-1-28680大連開發(fā)區(qū)寶博幼兒園 雙(2010)-01號地北部板塊大連市開發(fā)區(qū)雙D港4202.860042010

29、-2-1295大連凱飛精細(xì)化工有限公司 開(2009)-27號地中心板塊大連市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)11#小區(qū)84506.3135212009-9-301500詮盛置業(yè)有限公司 開(2009)-49號地中心板塊大連市開發(fā)區(qū)10號小區(qū)5017241791872009-12-867000大連世嘉置業(yè)有限公司 開(2009)-51-A號地中心板塊大連市開發(fā)區(qū)青松小區(qū)北側(cè)24538.585502009-11-271700大連開發(fā)區(qū)富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開(2009)-51-B號地中心板塊大連市開發(fā)區(qū)青松小區(qū)北側(cè)4050090002009-11-271600大連開發(fā)區(qū)富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 如果抓住主流市場需

30、求，則本項(xiàng)目可在區(qū)域大量供應(yīng)前，進(jìn)入尾盤或清盤如果抓住主流市場需求，則本項(xiàng)目可在區(qū)域大量供應(yīng)前，進(jìn)入尾盤或清盤未來住宅供應(yīng)預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20122012年中期北部和中心板塊約有年中期北部和中心板塊約有150150萬建面商品房供應(yīng)，萬建面商品房供應(yīng)，但受新政影響，項(xiàng)目入市時(shí)間可能會集體延后至但受新政影響，項(xiàng)目入市時(shí)間可能會集體延后至20122012年中后年中后期期31區(qū)域競爭及區(qū)域競爭及客戶分析客戶分析在售競品項(xiàng)目存量分析在售競品項(xiàng)目存量分析重點(diǎn)競品項(xiàng)目掃描重點(diǎn)競品項(xiàng)目掃描客戶分析客戶分析新青年匯新青年匯名品公寓名品公寓萬邦集團(tuán)萬邦集團(tuán)香港盛龍香港盛龍32新青年匯新青年匯產(chǎn)品定位精準(zhǔn)、營銷精確制導(dǎo)，堪

31、稱區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品定位精準(zhǔn)、營銷精確制導(dǎo)，堪稱區(qū)域內(nèi)小戶型項(xiàng)目典范小戶型項(xiàng)目典范占地面積2.29萬建筑面積7.73萬容積率5.96建筑類別高層產(chǎn)品面積30603060均價(jià)均價(jià)7500元/（含精裝修1000元/）去化速度189套/月車位331總戶數(shù)160533分期分期一期一期二期二期時(shí)間時(shí)間2010.4.172010.9.27開盤開盤情況情況推售3-19層，共推售833套，開盤當(dāng)天400套，6700元/平。推售20-29層，共490套，開盤當(dāng)天銷售200余套，7500元/平。去化去化情況情況目前已推售的3-29層，剩余約80套，月均去化189套；共1605套，剩余6層未售，共294套；合計(jì)剩余370套

32、左右營銷營銷推廣推廣p 線上：通過報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、車體廣告等提高產(chǎn)品知名度，提升企業(yè)和項(xiàng)目形象；p 線下：通過9人的派單團(tuán)隊(duì)，對開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)進(jìn)行地毯式宣傳，如果派單人員所帶來的客戶成交，派單人員可獲得提成。新政新政影響影響p 新政后，上門量減少；p 貸款的限制導(dǎo)致很多外地打工者無法購房；p 客戶觀望情緒濃厚，投資客基本全部撤場。新青年匯新青年匯44月至今，月均去化月至今，月均去化189189套，整體消化套，整體消化80%80%，共，共推售推售12001200套，銷售面積套，銷售面積6 6萬平左右，銷售額達(dá)萬平左右，銷售額達(dá)4.54.5億。億。34類型類型特點(diǎn)特點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品關(guān)注產(chǎn)品置業(yè)次

33、數(shù)置業(yè)次數(shù)剛需客戶l在開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)工作l收入水平一般，多數(shù)因結(jié)婚急需用房l年齡在25-35歲之間總價(jià)、戶型設(shè)計(jì)、周邊配套60平米以下戶型，最好能做到兩室首次置業(yè)投資客l對產(chǎn)品有升值要求l對政策和貸款利率十分敏感總價(jià)、投資價(jià)值宜居的投資產(chǎn)品多次置業(yè)新青年匯新青年匯客戶以剛性需求為主，投資客戶為輔，低總客戶以剛性需求為主，投資客戶為輔，低總價(jià)、低首付成是銷售良好要原因。價(jià)、低首付成是銷售良好要原因。85%為剛需客戶15%為投資性客戶35名品公寓名品公寓旺盛的需求、稀缺的供應(yīng)，小戶型快速消化旺盛的需求、稀缺的供應(yīng)，小戶型快速消化規(guī)劃用地18721總建筑面積77568其中地上建筑面積62048其中家

34、具廣場面積35450公寓面積2659826598地下建筑面積15520產(chǎn)品面積35-8535-85價(jià)格6000-7000元/居住戶數(shù)450戶居住人數(shù)900人36名品公寓名品公寓銷售無章法，產(chǎn)品設(shè)計(jì)有硬傷導(dǎo)致大量困難銷售無章法，產(chǎn)品設(shè)計(jì)有硬傷導(dǎo)致大量困難戶型積壓戶型積壓面積區(qū)間35-4565-7575-85總套數(shù)18018090總面積7146120247110銷售套數(shù)1296440銷售面積512542833156去化率72%36%44%一單元二單元三單元四單元合計(jì)總套數(shù)12672126126450總面積757841767182734426280銷售套數(shù)71335970233銷售面積4106163

35、42841368612267面積去化率54%39%40%50%47%整體去化整體去化47%47%，二、三單元存在對視問，二、三單元存在對視問題，去化較慢題，去化較慢4545平米以下戶型去化達(dá)平米以下戶型去化達(dá)72%72%，6060平米以平米以上戶型去化在上戶型去化在40%40%左右左右名品公寓銷控圖戶型對視，戶型對視，采光受影響采光受影響戶型對視，戶型對視，采光受影響采光受影響采光受采光受影響影響戶型及戶型及朝向朝向戶型及戶型及朝向朝向戶型及戶型及朝向朝向37名品公寓名品公寓客戶構(gòu)成簡單，以保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)的年輕打客戶構(gòu)成簡單，以保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)的年輕打工者為主，均為剛性需求，投資客戶較少工者為主

36、，均為剛性需求，投資客戶較少l他們都是年輕人，年齡在35-45歲之間，都要結(jié)婚了，所以需要買房。l他們都在是開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)內(nèi)的企業(yè)職工，當(dāng)然也有這個(gè)區(qū)域內(nèi)的小商販、出租司機(jī)、給小店打工的年輕人等。l他們有的收入高一點(diǎn)，能掙3000多，少的也就1000多塊錢，但掙多少錢也得有房子住啊，你說是不是。30-4030-40客戶客戶p購買這一面積段產(chǎn)品客戶，要么是首付款不足、要不就是還款能力弱，當(dāng)然也有既是首付款不足，又是還款能力弱的。p他們其實(shí)也沒什么選擇了，只能買的起這么大的，他們最關(guān)心的就是戶型，戶型能滿足的功能越多，感覺上越大，就越好賣。p我們30多平的房子都賣沒了，感覺消化速度最快40-604

37、0-60客戶客戶p購買這一面積段產(chǎn)品的客戶，就有點(diǎn)錢了，但是錢還不太多，要不是家里有些錢，要不就是自己收入高，你像這邊工廠的技術(shù)工人，也有掙3000多的呢。p他們關(guān)心的還是戶型，60一定要做到兩室，這樣他們有孩子了或者老人來了都有地方?。煌瑫r(shí)他們對朝向和采光也有一定的要求。p這個(gè)面積段的消化速度就慢了，你看我們一號樓，就剩下60平左右的了，其實(shí)50平米以上的戶型別的住宅樓盤比如華潤海中國，也有供應(yīng)，所以客戶的選擇余地也很大。60-8060-80客戶客戶這一面積段開發(fā)區(qū)就有不少了，所以客戶的選擇余就更大了，客戶相對而言也“不差錢”，對園林、配套、戶型等什么的要求也就多了，不是我們的主要客戶客戶經(jīng)

38、理訪談：38潛在競爭：本項(xiàng)目入市期內(nèi)周邊項(xiàng)目競爭壓力有限潛在競爭：本項(xiàng)目入市期內(nèi)周邊項(xiàng)目競爭壓力有限本項(xiàng)目最大的潛在競爭對手：本項(xiàng)目最大的潛在競爭對手：萬邦集團(tuán)香港盛龍萬邦萬邦總占地58萬，總投資50億目前狀態(tài)：項(xiàng)目擱置，近期未有啟動跡象項(xiàng)目建筑面積與本項(xiàng)目接近目前狀態(tài)：與本項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)入銷售期，產(chǎn)品與品質(zhì)均不能與本項(xiàng)目形成競爭。香港盛龍香港盛龍39區(qū)域競爭及區(qū)域競爭及客戶分析客戶分析在售競品項(xiàng)目存量分析在售競品項(xiàng)目存量分析重點(diǎn)競品項(xiàng)目掃描重點(diǎn)競品項(xiàng)目掃描客戶分析客戶分析項(xiàng)目客戶特征新青年匯名品公寓本地客戶：在本地成長，在本地生活，既有打工者，也會有少部分投資客；大連其他市區(qū)客戶：他們來自于大連

39、其他市區(qū)，在這里工作生活，最后選擇在這里生根；外地的打工者：多來自于東北，在當(dāng)?shù)卮蚬?，想要在這個(gè)城市定居；客戶特征客戶特征p從客戶構(gòu)成上看，新青年匯主力客戶是在開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)企業(yè)工作的打工者和一些在周邊經(jīng)營的小商販，占到 85%左右；投資客只占到15%。名品公寓的客戶構(gòu)成和新青年匯類似，以在開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)企業(yè)工作的打工者和一些在周邊經(jīng)營的小商販，來源上分為外地打工者和大連市內(nèi)打工者兩類，投資客戶相對較少。p從客戶來源上看可以分為三大類：外地的打工者、本地客戶和大連其他市區(qū)客戶區(qū)域內(nèi)小戶型項(xiàng)目客戶來源區(qū)域內(nèi)小戶型項(xiàng)目客戶來源41客戶收入模型：受還款能力和首付款限制，客戶收入模型：受還款能力和首付

40、款限制，80%80%的客戶只能的客戶只能承受承受總價(jià)為總價(jià)為4242萬元以下萬元以下，面積在，面積在6060平米以下平米以下的產(chǎn)品。的產(chǎn)品。還款能力父母積蓄p此類客戶首付款少，收入一般p以每月還款2000元，還款30年計(jì)算，該類客戶可貸款29萬，因此總房款為41.4萬，首付款為12萬，可承受的59平。p因此首付款的多少決定了其購房面積，一般為25-60平。高高低低p此類客戶首付款多，收入一般p 按30萬以上首付款計(jì)算，該類客戶完全有能力購買60平米以上住宅。p此類客戶首付款多，但是還款能力弱p 以首付30萬，每月還款1000元，貸款30年計(jì)算，可貸款14萬，因此總房款為44萬，可承受的住房面積

41、為62平；p此類客戶傾向于35-60平米產(chǎn)品。p此類客戶首付款少，但是還款能力弱p此類客戶， 基本不具備購房能力，只能購買最小面積產(chǎn)品。注：假定住房面積為7000元/平米主力客戶主力客戶42客戶定位：區(qū)域內(nèi)剛需年輕客戶為主，投資客戶為輔客戶定位：區(qū)域內(nèi)剛需年輕客戶為主，投資客戶為輔IIIIIIII III I重要客戶：區(qū)域中層管理人員和技術(shù)骨干重要客戶：區(qū)域中層管理人員和技術(shù)骨干核心客戶：區(qū)域內(nèi)工作、居住年的輕群體，追核心客戶：區(qū)域內(nèi)工作、居住年的輕群體，追求時(shí)尚生活求時(shí)尚生活偶得客戶：投資客群偶得客戶：投資客群核心客戶：區(qū)域內(nèi)工作、居住年輕的群體，經(jīng)濟(jì)能力一般。核心客戶：區(qū)域內(nèi)工作、居住年輕

42、的群體，經(jīng)濟(jì)能力一般。他們在這個(gè)城市工作生活，最后希望能夠在這個(gè)城市安家，收入的限制使得他們只能選擇最總價(jià)最低的產(chǎn)品關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：區(qū)域便利區(qū)域便利控制總價(jià)控制總價(jià)戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)置業(yè)關(guān)注要素：區(qū)域便利、總價(jià)控制、戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品形式：30-50小戶型房價(jià)太高；區(qū)域內(nèi)小戶型產(chǎn)品太少；公寓產(chǎn)品得房率低，不能南北通透。2535歲，經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)內(nèi)企業(yè)職工和周邊的小商販?zhǔn)杖胼^低，但是對房屋又有迫切需求，看重小戶型的低總價(jià)44王先生王先生 2828歲歲 愛藍(lán)天高新技術(shù)材料有限公司愛藍(lán)天高新技術(shù)材料有限公司 生產(chǎn)車間工人生產(chǎn)車間工人客戶訪談：客戶訪談：p我們廠好多人想買房呢，像咱們工廠這樣的，大多

43、數(shù)都是年輕人，都到了結(jié)婚年齡了。p我們也掙不了多少錢，2000塊都是多的了，要買也就能買個(gè)小的了唄。你說像咱們這樣的，現(xiàn)在也考慮不了以后了，先弄一套房子住著再說吧，要不房價(jià)再漲咋辦呢，你看大連現(xiàn)在房價(jià)漲的（指市內(nèi)四區(qū)），這邊還好一點(diǎn)。p我現(xiàn)在攢了幾萬塊錢，家里在出一點(diǎn)，加上我對象和他家里的，也就能湊加上我對象和他家里的，也就能湊1010來萬來萬，這新政一出，要三成才能貸款，我這不又得等等在買?？蛻粼L談客戶訪談 李先生李先生 5858歲歲 中集物流廠內(nèi)的建筑工人中集物流廠內(nèi)的建筑工人客戶訪談：客戶訪談：p我最近準(zhǔn)備給兒子買房子，現(xiàn)在房價(jià)太高了，我就四五十萬，準(zhǔn)備買個(gè)小一點(diǎn)的唄，盡量還是不貸款，貸

44、款還得還利息。p我是希望能買個(gè)七八十平的房子給兒子，不過現(xiàn)在房價(jià)太高了，買這么大的就得貸款，所以也還是在考慮，我這就不錯(cuò)了，多少人家連十萬都拿不出來，重要客戶：區(qū)域中層管理人員和技術(shù)骨干重要客戶：區(qū)域中層管理人員和技術(shù)骨干他們在這個(gè)城市工作生活，是普通職員中的高收入者，他們對住宅的要求更高，往往在住宅和公寓之間徘徊關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：區(qū)域便利區(qū)域便利控制總價(jià)控制總價(jià)戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)社區(qū)感社區(qū)感置業(yè)關(guān)注要素：區(qū)域便利、總價(jià)控制、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)感產(chǎn)品形式：50以上的小戶型房價(jià)太高；和公寓類產(chǎn)品相比，更傾向于住宅類產(chǎn)品；公寓產(chǎn)品得房率低，不能南北通透。2340歲，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較強(qiáng)開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)內(nèi)企業(yè)的技

45、術(shù)骨干和中層管理者、周邊的小商販?zhǔn)杖朐?500元以上，但是首付款較少或是不愿意擔(dān)負(fù)過多貸款，擔(dān)心未來房價(jià)會上漲。46林先生林先生 2828歲歲 中集集團(tuán)技術(shù)工人中集集團(tuán)技術(shù)工人客戶訪談：客戶訪談：p我最近準(zhǔn)備結(jié)婚呢，現(xiàn)在也在看房，我一個(gè)月能掙3000多塊錢，加上我愛人的，一個(gè)月還2000塊錢沒啥問題，不過我倆現(xiàn)在家里都沒錢，我們的積蓄不多，首付款少，所以也不能買太大的；p我還有工友在泡崖住呢，反正有班車，我現(xiàn)在也沒定下來再哪買，到時(shí)候哪便宜去哪唄，邊上這個(gè)名品公寓就不錯(cuò)，不過我知道的晚了，小的都賣的差不多了，而且我現(xiàn)在也在考慮要不要攢點(diǎn)錢買個(gè)住宅，可有怕房價(jià)漲，麻煩啊?？蛻粼L談客戶訪談 劉先生

46、劉先生 2727歲歲 格林小鎮(zhèn)租戶格林小鎮(zhèn)租戶客戶訪談：客戶訪談：p我就在這附近上班，20歲就出來干了，干了這么多年，現(xiàn)在算是個(gè)小頭了，一個(gè)月不到3000塊錢吧，剛進(jìn)社會那回掙的比這少多了。p最近準(zhǔn)備買套房留著結(jié)婚用，要不房價(jià)再漲就買不起了，不過現(xiàn)在不是有新政了嘛，所以還是要先等等，要是不降就真得買了。p我最想要的就是個(gè)南北通透的房子，不過買不起啊，偶的客戶：投資客群偶的客戶：投資客群他們一般都是大連的投資客，對開發(fā)區(qū)規(guī)劃熟悉，看重項(xiàng)目未來的增值空間關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：區(qū)域潛力區(qū)域潛力控制總價(jià)控制總價(jià)產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)置業(yè)關(guān)注要素：區(qū)域潛力、控制總價(jià)、產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品形式：總價(jià)低的小戶型屬于區(qū)域價(jià)值洼地

47、未來一定會升值，但是受新政影響，現(xiàn)在還不好說。3040歲，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)主要來自于大連及開發(fā)區(qū)市內(nèi)對房地產(chǎn)政策和貸款利率十分敏感，只會選擇其認(rèn)為最有潛力的產(chǎn)品進(jìn)行投資。48結(jié)結(jié) 論論1. 1. 政策性調(diào)控對區(qū)域市場影響較大。政策性調(diào)控對區(qū)域市場影響較大。2. 2.開發(fā)區(qū)未來供應(yīng)巨大，但在明年下半年會出現(xiàn)一段市場空白期開發(fā)區(qū)未來供應(yīng)巨大，但在明年下半年會出現(xiàn)一段市場空白期3. 3.本項(xiàng)目位于未來大連汽車新城門戶區(qū)域，能以區(qū)域主流產(chǎn)品、主本項(xiàng)目位于未來大連汽車新城門戶區(qū)域，能以區(qū)域主流產(chǎn)品、主流價(jià)格競爭策略，通過性價(jià)比獲取銷售優(yōu)勢流價(jià)格競爭策略，通過性價(jià)比獲取銷售優(yōu)勢4. 4.人口導(dǎo)入性區(qū)域，主要以

48、基礎(chǔ)性年輕客群為主力，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱。人口導(dǎo)入性區(qū)域，主要以基礎(chǔ)性年輕客群為主力，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 定位原則 產(chǎn)品創(chuàng)新 戶型配比 物業(yè)發(fā)展建議 產(chǎn)品 景觀 配套 part2part2謀局謀局產(chǎn)品及價(jià)格定位策略產(chǎn)品及價(jià)格定位策略前期產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告要點(diǎn)回顧定位原則 “小空間，大享受”的產(chǎn)品定位原則及注重功能與品質(zhì)的設(shè)計(jì)原則契合客戶心理需求。戶型配比 35-65功能性小戶型，極具總價(jià)優(yōu)勢，是區(qū)域市場內(nèi)主流熱銷戶型，是規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，充分保證現(xiàn)金流的根本。產(chǎn)品創(chuàng)新 陽臺、凸窗等功能型空間贈送，提高了本項(xiàng)目產(chǎn)品的競爭力。凸窗凸窗 陽臺陽臺 物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品 圍合布局，減少交

49、通對社區(qū)影響，提升社區(qū)感。圍合布局，減少交通對社區(qū)影響，提升社區(qū)感。 基礎(chǔ)精裝修能夠?yàn)橘彿空邘砩畋憷瑫r(shí)提升項(xiàng)目的附加值?；A(chǔ)精裝修能夠?yàn)橘彿空邘砩畋憷瑫r(shí)提升項(xiàng)目的附加值。歐式主題商街，理石貼面，莊重而富有品質(zhì)感。歐式主題商街，理石貼面，莊重而富有品質(zhì)感。封閉小區(qū)，智能化安防，服務(wù)式物業(yè)。封閉小區(qū)，智能化安防，服務(wù)式物業(yè)。產(chǎn)品定位總結(jié)產(chǎn)品定位總結(jié) 目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶中小面積中小面積35-65功能小戶型，低總價(jià)，低首付戶型優(yōu)化戶型優(yōu)化合理布局與設(shè)計(jì)增強(qiáng)戶型采光與通透性創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品贈送使用面積，增強(qiáng)小戶型功能性精裝修精裝修增加產(chǎn)品附加值，提高產(chǎn)品競爭力圍合式布局圍合式布局視野最大化同時(shí)

50、增強(qiáng)社區(qū)院落感。主題化景觀主題化景觀增強(qiáng)社區(qū)的品質(zhì)感。社區(qū)型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)解決基本生活配套，增添社區(qū)活力封閉社區(qū)智封閉社區(qū)智能化管理能化管理滿足客戶的社區(qū)品質(zhì)需求。功能需求功能需求 功能需求功能需求 品質(zhì)提升品質(zhì)提升 品質(zhì)提升品質(zhì)提升 part3part3定局定局形象定位策略形象定位策略價(jià)值梳理 賣點(diǎn)挖掘 形象定位 市場機(jī)會 區(qū)域機(jī)會 客戶機(jī)會 營銷方針形象示意 價(jià)值梳理價(jià)值梳理 區(qū)域機(jī)會 賣未來區(qū)域處于產(chǎn)業(yè)落地與規(guī)劃建設(shè)期，大量產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入，給項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿μ峁┲С帧２豢紤]市場因素制約，本項(xiàng)目產(chǎn)品能對投資性客戶具有一定吸引力。區(qū)域占位：大連未來汽車新城門戶區(qū)域占位：大連未來汽車新城門戶土地

51、名稱土地名稱板塊板塊地址地址總建筑面積萬總建筑面積萬用地面積萬用地面積萬成交日期成交日期土地價(jià)格土地價(jià)格( (萬萬元元) )受讓方受讓方開(2009)-34號地金石灘板塊大連市金石灘度假區(qū)金石園東側(cè)區(qū)域1441223002552009-10-2232000中萬發(fā)展有限公司 開(2009)-48-2A號地金石灘板塊大連市開發(fā)區(qū)金石IT產(chǎn)業(yè)園64904.8811312009-11-2410000大連德佳投資有限公司 開(2009)-48-2B號地金石灘板塊大連市開發(fā)區(qū)金石IT產(chǎn)業(yè)園3048223810272009-11-2436000大連德佳投資有限公司 開(2009)-48-3號地金石灘板塊大連

52、市開發(fā)區(qū)大學(xué)城4899782722102009-11-2433000大連德佳投資有限公司 開(2009)-5號地金石灘板塊大連市開發(fā)區(qū)金石灘北部區(qū)5510005510002009-5-759600大連神農(nóng)科技有限責(zé)任公司 開(2010)-3號地金石灘板塊大連市開發(fā)區(qū)金石灘66066.61101112010-3-911000大連沃德斯達(dá)置業(yè)有限公司 大連長庚康復(fù)有限公司 大高(2009)-1號地北部板塊大連市開發(fā)區(qū)雙D港3721661860832009-3-1344660大連弘坤實(shí)業(yè)有限公司 開(2009)-12號地北部板塊大連市開發(fā)區(qū)日本工業(yè)團(tuán)地15472.92924.932009-6-161

53、050大連富有房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開(2009)-26號地北部板塊大連市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)51#小區(qū)119385477542009-9-3011500沃特實(shí)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開(2009)-45號地北部板塊大連市開發(fā)區(qū)22號區(qū)122490489962009-11-2612500中房集團(tuán)大連房地產(chǎn)有限公司 大連開發(fā)區(qū)中信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開(2009)-50-41號-3地塊北部板塊大連市開發(fā)區(qū)41號工業(yè)小區(qū)30287.5121152009-12-263400大連山河永好置業(yè)有限公司 開(2009)-50-47號-1地塊北部板塊大連市開發(fā)區(qū)47號工業(yè)小區(qū)40617.5162472009-11-2

54、63400大連山河永好置業(yè)有限公司 開(2009)-50-恒安花園北側(cè)改造項(xiàng)目北部板塊大連市開發(fā)區(qū)7號區(qū)4797810614.62009-11-263400大連山河永好置業(yè)有限公司 開(2009)-65號地北部板塊大連市開發(fā)區(qū)董家溝居住區(qū)100000400002009-12-2910100逸盛大化石化有限公司 開(2009)-68號地北部板塊大連市開發(fā)區(qū)37號小區(qū)468246822010-1-28680大連開發(fā)區(qū)寶博幼兒園 雙(2010)-01號地北部板塊大連市開發(fā)區(qū)雙D港4202.860042010-2-1295大連凱飛精細(xì)化工有限公司 開(2009)-27號地中心板塊大連市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)1

55、1#小區(qū)84506.3135212009-9-301500詮盛置業(yè)有限公司 開(2009)-49號地中心板塊大連市開發(fā)區(qū)10號小區(qū)5017241791872009-12-867000大連世嘉置業(yè)有限公司 開(2009)-51-A號地中心板塊大連市開發(fā)區(qū)青松小區(qū)北側(cè)24538.585502009-11-271700大連開發(fā)區(qū)富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開(2009)-51-B號地中心板塊大連市開發(fā)區(qū)青松小區(qū)北側(cè)4050090002009-11-271600大連開發(fā)區(qū)富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 市場機(jī)會 至2012年前，市場放量供應(yīng)有限，項(xiàng)目處于無競爭狀態(tài)。市場占位：以剛需主流產(chǎn)品，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，搶占供應(yīng)空白

56、期。市場占位：以剛需主流產(chǎn)品，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，搶占供應(yīng)空白期?？蛻魴C(jī)會 主城區(qū)主城區(qū) 產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū) 產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū) 區(qū)域性客戶需求較大區(qū)域性客戶需求較大周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)大量非本地（北三市或其他區(qū)域）急需置業(yè)年輕人可成為本項(xiàng)目購房客戶主力。能夠吸引主城區(qū)部分受價(jià)格擠壓的客戶受價(jià)格擠壓的客戶和投資型客戶投資型客戶?？蛻粽嘉唬呵嗄曛脴I(yè)者的首選社區(qū)?？蛻粽嘉唬呵嗄曛脴I(yè)者的首選社區(qū)。賣點(diǎn)挖掘 賣區(qū)域 賣產(chǎn)品 賣理念 賣社區(qū) 新城市發(fā)展引擎，大連未來汽車城，3-5年內(nèi)發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖?。區(qū)域內(nèi)唯一時(shí)尚國際化的社區(qū)形象，運(yùn)動+活動的主題式園林，相對豐富的社區(qū)型商業(yè)配套，滿足社區(qū)及周邊的商業(yè)需求。針對目標(biāo)客戶量身定制，市場

57、稀有的具有附加值的中小戶型，以功能性和性價(jià)比創(chuàng)造多維度的生活空間，具有個(gè)性與創(chuàng)意。大連未來汽車城首席門戶，城市中溫暖幸福的港灣。不同行業(yè)、相同區(qū)域、相同年齡的人因共同聚集到這里，形成豐富多彩、充滿活力的社區(qū)。這里有觸手可及的無限發(fā)展前景這里有量身定制的產(chǎn)品與服務(wù)這里是我們在這個(gè)城市立足扎根的開始營銷方針短短平平快快銷售周期短：銷售周期短：市場現(xiàn)狀及后續(xù)開發(fā)要求只給我們半年銷售時(shí)間。價(jià)格平實(shí)：價(jià)格平實(shí)：區(qū)域客戶經(jīng)濟(jì)承受力弱，利用產(chǎn)品創(chuàng)新和精裝修增加產(chǎn)品附加值和性價(jià)比，以區(qū)域內(nèi)平實(shí)價(jià)格迅速吸引客戶聚集?？焖倩噩F(xiàn)快速回現(xiàn)：速戰(zhàn)速決，快速回現(xiàn)保證現(xiàn)金流。形象推廣：高性價(jià)比產(chǎn)品及貼近現(xiàn)實(shí)的情感訴求喚起客

58、戶共鳴形成聚焦。產(chǎn)品宣傳：以創(chuàng)新產(chǎn)品及高附加值贏得客戶關(guān)注。銷售策略：采用短平快的營銷方式，速戰(zhàn)速決，贏取現(xiàn)金流。形象定位 新港首席新港首席無壓力高品質(zhì)青春社區(qū)無壓力高品質(zhì)青春社區(qū)形象標(biāo)簽：輕松自由、溫馨親和、高品質(zhì)和舒適度、個(gè)性活力無壓力無壓力：低首付、低月供，輕松生活無負(fù)擔(dān)無負(fù)擔(dān)。高品質(zhì)：高品質(zhì)：社區(qū)品質(zhì)高，配套標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)。青春社區(qū)青春社區(qū)：與產(chǎn)品對位，專為年輕人打造的專屬生活區(qū)專屬生活區(qū)。產(chǎn)品標(biāo)簽：小空間小空間高品質(zhì)高品質(zhì)大享受大享受。保稅區(qū)首席保稅區(qū)首席：區(qū)域占位，擁有未來美好發(fā)展前景，以及區(qū)域唯一的品質(zhì)生活社區(qū)。案名創(chuàng)想一：從區(qū)域升值潛力，給年輕人許一個(gè)美好的未來。案名創(chuàng)想一：從區(qū)域升值

59、潛力，給年輕人許一個(gè)美好的未來。案名建議 案名創(chuàng)想二：從產(chǎn)品特點(diǎn)及客戶時(shí)尚個(gè)性的心理特征考慮。案名創(chuàng)想二：從產(chǎn)品特點(diǎn)及客戶時(shí)尚個(gè)性的心理特征考慮。新港明珠新港明珠/ /臨港小鎮(zhèn)臨港小鎮(zhèn) / /歡樂谷歡樂谷/ /山海間山海間平谷平谷美麗城美麗城 輔選輔選平谷平谷SMART SMART 未來城未來城/ /新港天地新港天地 / /風(fēng)華匯風(fēng)華匯輔選輔選SLOGANSLOGAN保稅區(qū)首席保稅區(qū)首席無壓力高品質(zhì)青春社區(qū)無壓力高品質(zhì)青春社區(qū)SLOGANSLOGAN有品質(zhì)更有生活的精致空間注：美麗城既是法國現(xiàn)實(shí)中的年輕華人放飛夢想的地注：美麗城既是法國現(xiàn)實(shí)中的年輕華人放飛夢想的地方，又是法國電影動畫方，又是法

60、國電影動畫美麗城三重奏美麗城三重奏中凝聚親情中凝聚親情的夢幻小鎮(zhèn)。的夢幻小鎮(zhèn)。形象示意 三種調(diào)性，由前期概念入市，到后期產(chǎn)品演繹的逐步深化。三種調(diào)性，由前期概念入市，到后期產(chǎn)品演繹的逐步深化。前期概念前期概念 以擬人化的卡通人以擬人化的卡通人物引起青年人的共物引起青年人的共鳴鳴前期概念前期概念 以生活化的犀利語以生活化的犀利語言直指客戶內(nèi)心。言直指客戶內(nèi)心。前期社區(qū)形象前期社區(qū)形象 營造高品質(zhì)感，個(gè)性而又精營造高品質(zhì)感，個(gè)性而又精致的生活社區(qū)致的生活社區(qū)中期產(chǎn)品訴求中期產(chǎn)品訴求 精致精致+時(shí)尚時(shí)尚+品質(zhì)感品質(zhì)感Part4布局營銷推廣策略 階段性營銷策略與主題 展示方案 推廣策略 推售及價(jià)格策略 御景灣