房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告-工業(yè)房產(chǎn)成本法

1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：*有限公司位于*房產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：*有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：*估價(jià)報(bào)告編號(hào)：晉同房評(píng)報(bào)字201*201*第*F*F*號(hào)估價(jià)報(bào)告由具日期：二。一*年*月*日二 o o 一*年*月*致估價(jià)委托人函*有限公司：我公司接受貴方的委托，為了抵押貸款的需要，遵守公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，采用成本法對(duì)貴方所屬的位于*，總建筑面積*平方米的房產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn) 201*201*年*月* *日的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。 估價(jià)目的： 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。經(jīng)評(píng)定，估價(jià)對(duì)象在價(jià)

2、值時(shí)點(diǎn)時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)值為人民幣*元整(RMB:*(RMB:*元)；估價(jià)對(duì)象在考慮法定優(yōu)先受償款后的抵押價(jià)值為人民幣*元整( (RMB:*RMB:*元)。具體見(jiàn)估價(jià)結(jié)果明細(xì)表(下頁(yè))。估價(jià)有關(guān)情況和說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)附后的估彳報(bào)告。本估價(jià)報(bào)告使用期限至 201*201*年*月*日止。另請(qǐng)?zhí)貏e關(guān)注估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值內(nèi)涵和假設(shè)和限制條件及變現(xiàn)能力分析。此致法定代表人：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司估價(jià)結(jié)果明細(xì)表房產(chǎn)證號(hào)幢號(hào)結(jié)構(gòu)用途層數(shù)建成年代建筑面積（m2）評(píng)估單價(jià)（元/m2）評(píng)估總價(jià)（萬(wàn)元）123456合計(jì)一、估價(jià)師聲明 4 4二、估價(jià)假設(shè)和限制條件 5 5三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7 7（一）估價(jià)委托人 7

3、7（二）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu) 7 7（三）估價(jià)目的 7 7（四）估價(jià)對(duì)象 7 7（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn) 9 9（六）價(jià)值類型 9 9（七）估價(jià)原則 9 9（八）估價(jià)依據(jù) 1010（九）估價(jià)方法 1010（十）估價(jià)結(jié)果 1111（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 1212（十二）實(shí)地查勘日期 1212（十三）估價(jià)作業(yè)日期 1212四、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 1313五、附件 2121估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1 1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2 2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3 3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，

4、也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4 4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5 5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察。6 6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7 7、本報(bào)告依據(jù)了估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料，估價(jià)委托人對(duì)提供資料的真實(shí)性、完整性以及產(chǎn)生的后果負(fù)責(zé)，我們僅對(duì)操作過(guò)程及采用方法的公允性負(fù)責(zé)。8 8、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊(cè)號(hào)簽名簽名日期*估價(jià)假設(shè)和限制條件一、假設(shè)前提條件1 1、*合法有償取得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。2 2、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)作為工業(yè)用途，得到

5、最有效利用。3 3、在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。4 4、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式及程序符合國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。5 5、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)定租賃權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。6 6、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)定其它法定優(yōu)先受償款。7 7、估價(jià)委托人提供的房屋所有權(quán)證等資料復(fù)印件真實(shí)、合法、有效，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)無(wú)司法機(jī)關(guān)查封、行政機(jī)關(guān)禁止轉(zhuǎn)讓情形，房地產(chǎn)權(quán)屬清晰，無(wú)糾紛。二、限制條件1 1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在本次估價(jià)特定的估價(jià)目的下形成的，即為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不對(duì)其他用途和目的負(fù)責(zé)，若改變用途或估價(jià)目的，需對(duì)估價(jià)對(duì)象重新

6、評(píng)估。2 2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在現(xiàn)行正常市場(chǎng)狀況下形成的，未考慮國(guó)家宏觀調(diào)控政策發(fā)生變化、政策調(diào)整及遇有不可抗力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。3 3、本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象建筑面積依據(jù)了估價(jià)委托人提供的房屋所有權(quán)證（*房權(quán)證*字第*號(hào)）上所載建筑面積，我們并未進(jìn)行實(shí)地丈量。4 4、本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容導(dǎo)致有關(guān)方面的損失，本公司不負(fù)任何責(zé)任。未經(jīng)評(píng)估單位書面同意，本報(bào)告的全部或任一部分均不得使用于公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。5 5、本次評(píng)估我們已對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)屬證書的真?zhèn)我约笆欠衽c估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)現(xiàn)狀吻合履行了必要的注意義務(wù)。但估價(jià)師對(duì)影響房地產(chǎn)權(quán)屬的法

7、律和所有權(quán)問(wèn)題不承擔(dān)證明的責(zé)任。6 6、本報(bào)告除正式估價(jià)報(bào)告外，其他復(fù)印、影印件均無(wú)法律效力。7 7、本報(bào)告有效期為自報(bào)告完成之日起一年（即自 201*201*年*月* *日起至 201*201*年*月*日止）8 8、本報(bào)告由山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。三、特殊事項(xiàng)說(shuō)明1 1、價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)。考慮到重新設(shè)定抵押需注銷現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利，故本次評(píng)估未考慮現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的影響。2 2、 在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)如果估價(jià)對(duì)象自身狀況或國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生重大變化而引起估價(jià)對(duì)象價(jià)值發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值重新進(jìn)行評(píng)估。3 3、抵押期間

8、，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)關(guān)注估價(jià)對(duì)象因不可抗力因素或者其它原因造成抵押物價(jià)值的改變而可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。4 4、抵押權(quán)人要定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。5 5、估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)認(rèn)真閱讀并整體使用本報(bào)告，按既定的估價(jià)目的合理使用本報(bào)告。6 6、估價(jià)對(duì)象作為*用房，其價(jià)值除受自身因素（實(shí)物因素、權(quán)益因素和區(qū)位因素）影響外，還受到制度政策、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、交易方式等外部因素的影響，特別是抵押期限屆滿抵押權(quán)人未受清償而將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)拍賣或者變賣處置的，具拍賣或者變賣價(jià)格受變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短、處置方式、營(yíng)銷策略、處置稅費(fèi)種類、數(shù)額和清償順序的影響而不同。處置資產(chǎn)現(xiàn)一般采取快速變現(xiàn)

9、方式，在無(wú)其它法定優(yōu)先受償款的影響下，按其清償順序一般將產(chǎn)生評(píng)估費(fèi)、拍賣傭金、交易稅、契稅及按規(guī)定應(yīng)繳納的其它費(fèi)用，提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人委托方：*有限公司地址:*聯(lián)系人：*聯(lián)系電話：*二、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司機(jī)構(gòu)地址：*（縣）市迎澤區(qū)迎澤南街鼎元時(shí)代廣場(chǎng)第 G G 區(qū) 2828 號(hào) A A 座十七層 17041704 號(hào)資格證書號(hào)：【晉】房估 0220103402201034法人代表：王建民聯(lián)系電話：（03510351）8390255839025983902558390259三、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而

10、評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。四、估價(jià)對(duì)象（一）權(quán)益狀況1 1、房產(chǎn)登記狀況依據(jù)估價(jià)委托人提供的房屋所有權(quán)證（*號(hào)）顯示：房屋所有權(quán)人：*有限公司；房屋坐落：*;丘（地）號(hào)：*；產(chǎn)別：*；填發(fā)單位：*;填發(fā)日期：201*201*年*月* *日。其他情況詳見(jiàn)下表：幢號(hào)房號(hào)結(jié)構(gòu)房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積（m2）設(shè)計(jì)/規(guī)劃用途123456合計(jì)*2 2、他項(xiàng)權(quán)利狀況（未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利）依據(jù)估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。（已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利）依據(jù)估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利（他項(xiàng)權(quán)利人：*,他項(xiàng)權(quán)利金額：*萬(wàn)元,他項(xiàng)權(quán)利期限：20*

11、20*年*月*日起至 20*20*年*月*日止）。（二）實(shí)物狀況1 1、區(qū)域位置估價(jià)對(duì)象位于。東、南、西、北四至。2 2、交通狀況（交通便利）估價(jià)對(duì)象*臨*路（街），（東/南/西/北）距*路（街）約*米（公里），附近分布有*路（街）、*路（街）等道路，通有*路、*路、*路等公交線路，距*高速公路*出入口約*公里，距*火車站約*公里，交通便利。（交通一般）估價(jià)對(duì)象*臨*路（街），附近分布有*路（街）等道路，通有城鄉(xiāng)公交車，交通一般。（交通不便）估價(jià)對(duì)象*臨*（支路），（東/南/西/北）距*路（街）約*米，未通有公交線路，交通不便。3 3、區(qū)域特征（產(chǎn)業(yè)集聚程度較高） 估價(jià)對(duì)象位于*園 （開(kāi)發(fā)）

12、區(qū)， 園 （開(kāi)發(fā)） 區(qū)概況， 周邊分布有*、*、*等企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚程度較高。（產(chǎn)業(yè)集聚程度一般）估價(jià)對(duì)象位于*（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)， （鄉(xiāng)）鎮(zhèn)概況，區(qū)域內(nèi)分布有*、*等部分企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚度一般。（產(chǎn)業(yè)集聚程度低）待估宗地所處區(qū)域?yàn)檗r(nóng)村，區(qū)域內(nèi)工業(yè)企業(yè)分散，產(chǎn)業(yè)集聚度低。4 4、估價(jià)對(duì)象基本概況幢號(hào)設(shè)計(jì)/規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)層數(shù)層 tWj(ni)建成年代建筑面積(m)裝修及設(shè)施狀況123456合計(jì)*方米。各幢具體情況詳見(jiàn)下表:五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)六、價(jià)值類型本次估價(jià)采用的價(jià)值類型為房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

13、七、估價(jià)原則(一)基本原則1 1、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。2 2、合法原則合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。3 3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。4 4、替代原則納入本次評(píng)估范圍的估價(jià)對(duì)象為位于*幢，總建筑面積*平二。一*年*月*替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。5 5、最高最佳利用原則最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格

14、。（二）特殊原則謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。八、估價(jià)依據(jù)1 1、中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法（中華人民共和國(guó)主席令第 4646 號(hào)）2 2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法3 3、中華人民共和國(guó)物權(quán)法4 4、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法5 5、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291GB/T5029120152015）6 6、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)7 7、房屋

15、所有權(quán)證房權(quán)證*字第*號(hào)）8 8、估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料9 9、估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料1010、估價(jià)方所掌握和收集的房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)資料九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和估價(jià)目的，本次評(píng)估采用成本法進(jìn)行評(píng)估。成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評(píng)定，*有限公司所屬位于*的*幢房產(chǎn)，總建筑面積*平方米，在現(xiàn)時(shí)狀況下于價(jià)值時(shí)點(diǎn) 201*201*年*月* *日的評(píng)估總價(jià)為*萬(wàn)元（詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果明細(xì)表）。估價(jià)結(jié)果明細(xì)表房產(chǎn)證號(hào)幢號(hào)結(jié)構(gòu)用途層數(shù)建成年代建筑面積（m2）評(píng)估單價(jià)（元/m2）評(píng)估總價(jià)（萬(wàn)元）123合

16、計(jì)估價(jià)結(jié)果匯總表幣種：人民幣.相關(guān)結(jié)果-估價(jià)方法成本法測(cè)算結(jié)果總價(jià)（萬(wàn)元）：?jiǎn)蝺r(jià)（元/m/m2 2）: :評(píng)估價(jià)值總價(jià)（萬(wàn)元）：?jiǎn)蝺r(jià)（元/m/m2 2）：）：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果匯總表幣種：人民幣,一估價(jià)對(duì)象_估價(jià)對(duì)象i i.假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán) r r 的價(jià)值總價(jià)（萬(wàn)兀）：?jiǎn)蝺r(jià)（元/m/m2 2）2.2.估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款總價(jià)（萬(wàn)元）：2.12.1 已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額總價(jià)（萬(wàn)元）：2.22.2 拖欠的建設(shè)工程價(jià)款總價(jià)（萬(wàn)元）：2.32.3 其他法定優(yōu)先受償款總價(jià)（萬(wàn)元）：3 3.抵押價(jià)值總價(jià)（萬(wàn)元）：?jiǎn)蝺r(jià)（元 ZmZm2 2）卜一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓

17、名注冊(cè)號(hào)簽名簽名日期*十二、實(shí)地查勘日期二。一*年*月*日至二 o o* *年*月*日十三、估價(jià)作業(yè)日期二。一*年*月*日至二 o o* *年*月*日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析（一）權(quán)益狀況同結(jié)果報(bào)告。（二）實(shí)物狀況同結(jié)果報(bào)告。二、區(qū)域因素分析（一）區(qū)域位置同結(jié)果報(bào)告。（二）交通狀況同結(jié)果報(bào)告。（三）區(qū)域特征同結(jié)果報(bào)告。三、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)以房地產(chǎn)的最高最佳利用為前提，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能、最經(jīng)濟(jì)的用途，能使估價(jià)對(duì)象利益最大化。根據(jù)估價(jià)對(duì)象周圍環(huán)境及整體布局，估價(jià)對(duì)象作為*用房，符合最高最佳利用原則。四、市場(chǎng)背景分析*（縣）市作為山西省省會(huì)，是山西省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和

18、交通樞紐，也是中央政府確定的內(nèi)陸開(kāi)放城市之一。至 20152015 年底，*（縣）市常住人口逾 470470力O近年來(lái)，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，*（縣）市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行雖有下滑，但總體態(tài)勢(shì)良好，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尤其是道路交通建設(shè)方面成效顯著，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和人口的不斷增加，作為城市建設(shè)主力的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。20162016 年 3 3 月在第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，政府工作報(bào)告中指出，20162016 年房地產(chǎn)政策將以推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展為重點(diǎn)。當(dāng)年棚戶區(qū)住房改造600600 萬(wàn)套，要提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房

19、合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，滿足住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。隨之，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知，通知明確，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為 25%25%各地可向下浮動(dòng) 5 5 個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部也聯(lián)合印發(fā)了關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知，決定自 2 2 月 2121 日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住

20、房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門亦于 2 2 月 1919 日聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為 9090 平方米及以下的，減按 1%1%勺稅率征收契稅；面積為 9090 平方米以上的，減按 1.5%1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為 9090 平方米及以下的，減按 1%1%勺稅率征收契稅；面積為 9090 平方米以上的，減按 2%2%的稅率征收契稅。受國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)眾多利好政策的影響，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)，*（縣）市房地產(chǎn)將繼續(xù)朝著健康平穩(wěn)的方向發(fā)展。五、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和估價(jià)目的，本次評(píng)估采用成本法進(jìn)行評(píng)估。

21、成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）原理及公式：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。公式：評(píng)估價(jià)值=重置成本 X X 成新率重置成本=建設(shè)成本+管理費(fèi)用年肖售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（二）成新率的確定成新率是根據(jù)房屋建筑物的耐用年限、已使用年限，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的實(shí)際完損程度，參照原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）綜合予以評(píng)定。（1 1）理論成新率= =尚可使用年限/ /耐用年限 X100%X100%（2 2）勘察成

22、新率=完損等級(jí)評(píng)定合計(jì)參照房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確定其綜合成新率。房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)完損等級(jí)新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)完好房100%新建、完整、堅(jiān)固、無(wú)變形、使用良好、裝修粉刷有鮮感90%新建、完整、堅(jiān)固、無(wú)變形、使用良好、但微見(jiàn)稍損傷80%新建、完整、堅(jiān)固、無(wú)變形、使用良好、油化粉刷色澤尚好基本完好房70%結(jié)構(gòu)整齊、色澤不鮮、內(nèi)外粉刷少量剝落60%結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)完好、有少量損壞、裝修局部剝落及使用不便50%房屋完整、結(jié)構(gòu)有損、使用不靈、粉刷風(fēng)化酥松一般損壞房40%結(jié)構(gòu)較多損壞、強(qiáng)度有減、屋面漏水、裝修損壞、變形、粉刷剝落嚴(yán)重?fù)p壞房30 隊(duì)下地基明顯沉降、承重構(gòu)件開(kāi)變、漏雨、起砂、門窗使用不靈活、內(nèi)外粉刷嚴(yán)

23、重剝落（三）測(cè)算過(guò)程：（若為單幢）/（若為多幢）以第*幢為例（1 1）建設(shè)成本：建設(shè)成本指在取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等。主要包括：建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)、和前期工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等。參考山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)（20112011）、山西省建設(shè)工程投資估算指標(biāo)和近期類似工程的造價(jià)資料，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察和估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，綜合確定建筑安裝工程費(fèi)為*元/平方米。勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：包括可行性研究、工程

24、勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場(chǎng)地平整及臨時(shí)用房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要支出；稅費(fèi)包括有關(guān)稅收和地方政府或有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。一般按建安工程費(fèi)的一定比例測(cè)算。本次取建安工程費(fèi)的*%。則：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)=*x x*%=*%=*（元/平方米）（保留兩位）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水（給水、雨水、污水、中水）、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)文件規(guī)定，此處基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)取*元/平方米（保留兩位）。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括城市規(guī)劃要求配套的教育（如幼兒園

25、）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化體育（如文化活動(dòng)中心）、社區(qū)服務(wù)（如居委會(huì)）、市政公用（如公共廁所）等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。考慮估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用房的實(shí)際情況，此項(xiàng)費(fèi)用不予計(jì)取。其他工程費(fèi)：包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。調(diào)查*（縣）市目前工程監(jiān)理費(fèi)及竣工驗(yàn)收費(fèi)用情況，一般為建安造價(jià)的*%其他工程費(fèi)=*=*X*%=*X*%=*（元/平方米）（保留兩位）建設(shè)成本為-項(xiàng)合計(jì)：（2 2）管理費(fèi)用：是指業(yè)主為組織和管理房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，包括人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。調(diào)查*（縣）市目前開(kāi)發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用的情況，本次管理費(fèi)用取建設(shè)成本的*%:管理費(fèi)用=*x=*x*%=*%=*（元/平方米）（保

26、留兩位）（3 3）銷售費(fèi)用：是指預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)等?？紤]到估價(jià)對(duì)象自身的實(shí)際情況。本次評(píng)估此項(xiàng)費(fèi)用不予計(jì)取。（4 4）投資利息：是指在開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息。建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用都應(yīng)計(jì)算利息。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，確定建設(shè)期為 1 1（2 2）年，依據(jù)中國(guó)人民銀行 20152015 年 1212 月 2424 日公布的貸款利率，取一年以內(nèi)（一至五年）期銀行貸款利率 4.35%4.35%（4.75%4.75%）作為資金

27、利息率，按單（復(fù)）利計(jì)算，其計(jì)息基數(shù)為前三項(xiàng)費(fèi)用之和。(單利)(*+0(*+0) )X4.35%xX4.35%x1/21/2=*+*V=*+*V（元/平方米）（保留兩位）（復(fù)利）（*+0*+0）XX（1+4.75%1+4.75%）2/2-1-1=*+*V=*+*V（元/平方米）（保留兩位）（5 5）銷售稅費(fèi)：是指銷售已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)或者預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)。包括兩稅（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅）一費(fèi)（教育費(fèi)附加）”及其他銷售稅費(fèi)（印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等）。則：考慮到估價(jià)對(duì)象自身的實(shí)際情況。本次評(píng)估此項(xiàng)費(fèi)用不予計(jì)取。*+0+*=*（元/平方米）（保留兩位）（6 6）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是

28、指開(kāi)發(fā)業(yè)主的正?；貓?bào)。調(diào)查*（縣）市同類型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的平均水平,本次評(píng)估按建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息之和的 10%+10%+取。=*+*V=*+*V（元/平方米）（保留兩位）（7 7）房屋重置成本（V V）V=V=（1 1）+ +（2 2）+ +（3 3）+ +（4 4）+ +（5 5）+ +（6 6）=（略）=*=*（元/平方米）（保留兩位）（8 8）成新率確定估價(jià)對(duì)象建成于*年，結(jié)構(gòu)為*結(jié)構(gòu)，耐用年限為*年，距價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)已使用*年，則理論成新率=（計(jì)算過(guò)程略）估價(jià)人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象使用維護(hù)狀況良好/較好/一般，為*房,勘察成新率為*%,綜合確定估價(jià)對(duì)象成新率= =理論

29、成新率 x x*%+*%+勘察成新率 x x*%*%=*%=*%（9 9）估價(jià)對(duì)象房屋單價(jià)估價(jià)對(duì)象房屋單價(jià)=重置單價(jià) x x 成新率=*x*%x*%=*=*（元/平方米）（結(jié)果取整）估價(jià)對(duì)象房屋總價(jià)=*=*X X（建筑面積）=*=*（萬(wàn)元）（結(jié)果取整）通過(guò)以上測(cè)算過(guò)程，估價(jià)對(duì)象評(píng)估總價(jià)為*萬(wàn)元。具體見(jiàn)評(píng)估測(cè)算明細(xì)表。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（*+*+0+*+*V) )x x10%10%評(píng)估測(cè)算明細(xì)表表-1序號(hào)房屋總層數(shù)結(jié)構(gòu)層高（n）用途建筑安裝工程費(fèi)（元）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（元）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（元）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（元）其他工程費(fèi)（元）建設(shè)成本（元）AB=A義CDE=AX%F=A+B+C+

30、D+E表-2序號(hào)建筑面積（平方米）建設(shè)成本/一、（兀）管理費(fèi)（元） 銷售費(fèi)用（元）投資利息（元）稍售稅費(fèi)（元）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（元）重置單價(jià)（元/平方米）成新率（%）評(píng)估單價(jià)（元/平方米）評(píng)估總價(jià)（萬(wàn)元）FG=F*%HI=(F+G+H)XX4.35%X1/2/(單利)(1+4.75%)2/2-1(復(fù)利)JK=(F+G+H+I)X10%(15%)L=F+G+H+I+J+K合計(jì)（四）法定優(yōu)先受償款的確定（如已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利）經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查并結(jié)合估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)已設(shè)定抵押權(quán)，不存在其他法定優(yōu)先受償款?？紤]到重新設(shè)定抵押需注銷現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利，故本次評(píng)估未考慮他項(xiàng)權(quán)利對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為零。（如未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利）經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查并結(jié)合委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，不存在其他法定優(yōu)先受償款。故估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為零。（五）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值的確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值法定優(yōu)先受償款=*-0=*（萬(wàn)元）七、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評(píng)定，*有限公司所屬位于*的*幢房產(chǎn)，總建筑面積*平方米，在現(xiàn)時(shí)狀況下于價(jià)值時(shí)點(diǎn) 201*201*年*月* *日的評(píng)估總價(jià)為*萬(wàn)元