公租房物業(yè)服務(wù)特點與管理水平提升

1、公租房物業(yè)服務(wù)特點與管理水平提升1引言住房是人類最原始、最基本的生理需要，是公民的基本權(quán)利1.各國都通過建立住房保障體系滿足中低收入階層的住房需求。在我國提出的在&Idquo;十二五”期間建設(shè)3600萬套保障性住房的推動下，全國各地掀起保障房建設(shè)&Idquo;狂潮”,其中建設(shè)比例最大的就是公租房。重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革的直轄市，是我國規(guī)劃建設(shè)公租房最多的城市。截至2014年底，重慶已累計開工建設(shè)4475萬平方米公租房2,其土地供應(yīng)模式、融資模式、運營機制的“重慶樣式”在全國傳送。但“住進去”只是公租房制度的開始，根據(jù)

2、國際經(jīng)驗，保障性住房后期的管理、維護和運行費用大約是建設(shè)時期的兩倍左右。隨著我國公租房的大規(guī)模建成配租，其運營管理將面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，必須重視對保障性住房后期的管理。物業(yè)管理是持續(xù)時間最長、關(guān)乎公租房居民生活品質(zhì)和物業(yè)價值的重要環(huán)節(jié)。但是我國物業(yè)管理仍是一個新興行業(yè)，整體發(fā)展還不成熟，公租房的物業(yè)管理比一般商品住宅小區(qū)更復(fù)雜，面臨更多困境。周芷竹2014年2月在重慶民心佳園和康莊美地2個首批公租房小區(qū)發(fā)放并回收的179份問卷調(diào)查顯示，雖然兩小區(qū)的物業(yè)管理公司均是物業(yè)管理一級資質(zhì)公司，但90%的租戶對物業(yè)管理工作表示不滿意，希望更換物管公司3;重慶民安華福公租房小區(qū)也曾發(fā)生部分租住戶因停車收費

3、和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題的群訪事件。如何避免新建公租房出現(xiàn)“年新、二年舊、三年破”的臟、舌L、差局面，成為考驗公租房制度可持續(xù)發(fā)展的重要指標。但是，目前我國對公租房的研究主要集中在建設(shè)階段的資金需求、政策支持、空間布局、制度借鑒、準入與退出管理等4-11,公租房物業(yè)管理卻較少涉及，導(dǎo)致實踐中公租房物業(yè)管理模式不清，“搭便車”現(xiàn)象嚴重阻礙其持續(xù)運行。為此，本文在分析公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點的基礎(chǔ)上，透視其物業(yè)管理面臨的困境，提出提升對策。2公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點分析2.1 公租房物業(yè)服務(wù)的公共物品屬性物業(yè)服務(wù)是通過對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備等的維

4、修、養(yǎng)護和管理活動，服務(wù)于廣大業(yè)主和物業(yè)使用人。優(yōu)美的環(huán)境、運行良好的設(shè)施設(shè)備、良好的秩序使得每個業(yè)主及物業(yè)使用人都能受益，物業(yè)公司無法將那些不繳費的業(yè)主排除在服務(wù)范圍之外，某業(yè)主的消費也不會減少其他業(yè)主的消費質(zhì)量和消費數(shù)量。物業(yè)服務(wù)的這種非排他性非競爭性特點，使其具有公共物品屬性，在制度不完善時，勢必出現(xiàn)奧爾森所說的“有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實現(xiàn)他們共同的或集團的利益”.物業(yè)管理中的“搭便車”、收費難問題一直困擾我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)，而且按照奧爾森集體行動理論，規(guī)模越大的物業(yè)管理區(qū)域越容易出現(xiàn)搭便車現(xiàn)象。2.2 公租房物業(yè)服務(wù)的特

5、點2.2.1 產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展，但仍以政府為主公租房產(chǎn)權(quán)主要由政府或公共機構(gòu)所有。但隨著公租房建設(shè)資金融資渠道的多樣化，越來越多的社會資本參與公租房開發(fā)、建設(shè)和運營，產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展。重慶規(guī)定“住戶租住了5年或10年，可以根據(jù)公租房管理制度購買公租房的不完全產(chǎn)權(quán)”,這樣又形成了購買人與政府共同產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)形式越復(fù)雜越容易產(chǎn)生物業(yè)糾紛，解決糾紛的難度也越大。2.2.2 公租房小區(qū)規(guī)模大，住員情況復(fù)雜重慶公租房供給采取集中規(guī)劃、集中建設(shè)和超大規(guī)模的新區(qū)模式并且以小戶型為主。僅主城區(qū)的民心佳園、康莊美地、民安華福、兩江名居、康居西城和城南家園六個公租房小區(qū)，總建筑面積8

6、11萬平方米、13.33萬套，小區(qū)物業(yè)規(guī)模超大，戶數(shù)多、入住人口多。按照規(guī)定，其保障對象有收入限制：申請人為個人的，每月收入不超過2000元；申請家庭居住的，家庭人均每月收入不超過1500元，皆為收入較低階層。此外，其保障對象還包括新畢業(yè)大學生、外來務(wù)工人員中等中低收入群體。租住人員往往工作流動性大、收入不穩(wěn)定，退租、轉(zhuǎn)租的可能性大，運營管理困難。2.2.3 住員多為需特殊照顧群體，市場消費意愿低城市中低收入困難群體在公租房小區(qū)聚居，情況往往較復(fù)雜，人文行為習慣和素質(zhì)參差不齊。以調(diào)研中民心佳園警務(wù)室提供的數(shù)據(jù)為例，目前民心佳園已有16000住戶陸續(xù)入住，入住人口超過4.5萬，其中殘疾人452人

7、，HIV攜帶者3人，“兩勞”釋放人員188人，需要物業(yè)服務(wù)的針對性。受以往居住條件的限制，這些人員大多沒有體驗過專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，對市場化物業(yè)服務(wù)的需求較弱，往往不愿意繳納物業(yè)管理費，也不能較好地配合物業(yè)管理工作。而一些物業(yè)公司在公租房物業(yè)管理投標時，未能認真分析公租房物業(yè)的特點，提出與低廉收費不匹配的服務(wù)承諾，比如，“維修部門24小時待命，隨時提供服務(wù)”、&Idquo;提供免費上門疏通水管、廁所等修理服務(wù)”、“免費訂機票、酒店”、“戶外保潔工作將按三星級酒店標準執(zhí)行”等，受資金來源的限制，勢必成為虛無的承諾，為日后物業(yè)糾紛埋下伏筆。2.2.4 公租房物業(yè)日常維修頻率高由于很大一