海創(chuàng)新科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方PPT課件

1、珠海創(chuàng)新科技大廈珠海創(chuàng)新科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案可行性分析報(bào)告及投資建議方案目目 錄錄第一章第一章 總總 論論第二章第二章 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景第三章第三章 投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃 第四章第四章 市場需求和分析市場需求和分析 第五章第五章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 第六章第六章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案 第七章第七章 投資估算與效益分析投資估算與效益分析 第八章第八章 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排 第九章第九章 風(fēng)險(xiǎn)和對策風(fēng)險(xiǎn)和對策 第十章第十章 結(jié)論和建議結(jié)論和建議 附件附件1 1 附件附件2 2第一節(jié)第一節(jié) 項(xiàng)目簡述項(xiàng)目簡述 1. 項(xiàng)目名稱：珠

2、海創(chuàng)新科技大廈 2. 承辦單位： 名 稱：廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司 法人代表：何國杰 注冊資金：6659萬元 經(jīng)營范圍：科學(xué)研究開發(fā)和綜合服務(wù) 珠海創(chuàng)新科技大廈由廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司負(fù)責(zé)承辦，采取招商共建的有限責(zé)任公司形式創(chuàng)立，其中珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司占51%的出資額。 3.建設(shè)地址：廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地東南端。 4.總用地面積：9800平方米。 5.大廈基底面積：3280平方米。 6.大廈總建筑面積：16800平方米。 7.主要功能：珠海創(chuàng)新科技大廈作為省級科技創(chuàng)業(yè)孵化器，是為小型初創(chuàng)科技企業(yè)提供良好的技術(shù)創(chuàng)新和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及

3、配套的生活服務(wù)設(shè)施。第一章第一章 總總 論論第二節(jié)第二節(jié) 編制依據(jù)編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性分析報(bào)告及投資建議書按照廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地有限公司與廣東清華科技創(chuàng)業(yè)開發(fā)中心共同簽訂的協(xié)議書要求，在深入、詳實(shí)的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評估，為項(xiàng)目實(shí)施設(shè)計(jì)和招商引資提供科學(xué)和全面的決策依據(jù)。第一章第一章 總總 論論第三節(jié)第三節(jié) 結(jié)論與建議結(jié)論與建議 唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好，政策環(huán)境寬松。唐家灣地域近年來發(fā)展迅速，正處于經(jīng)濟(jì)、都比較好，政策環(huán)境寬松。唐家灣地域近年來發(fā)展迅速，

4、正處于經(jīng)濟(jì)、文化快速發(fā)展上升期，正在形成高科技產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，對企文化快速發(fā)展上升期，正在形成高科技產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，對企業(yè)孵化器的需求迫切，需要有一個(gè)供創(chuàng)業(yè)投資者和科技人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交業(yè)孵化器的需求迫切，需要有一個(gè)供創(chuàng)業(yè)投資者和科技人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流、成果展示和生活娛樂的環(huán)境。流、成果展示和生活娛樂的環(huán)境。 在廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立創(chuàng)新科技大廈，為科技創(chuàng)業(yè)在廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立創(chuàng)新科技大廈，為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一個(gè)良好的培育成長環(huán)境，對于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn)企業(yè)提供一個(gè)良好的培育成長環(huán)境，對于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn)而推動珠海市唐家灣乃至廣東省的

5、高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義。而推動珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義。擬建的創(chuàng)新科技大廈地理位置優(yōu)越，與清華科技園（珠海）、中大珠海校區(qū)擬建的創(chuàng)新科技大廈地理位置優(yōu)越，與清華科技園（珠海）、中大珠海校區(qū)三足鼎立，形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)三足鼎立，形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，對于創(chuàng)新科技大廈吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)化聚集地，對于創(chuàng)新科技大廈吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長十分有利。中小企業(yè)高速成長十分有利。 投資收益估算未考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)以及將來地價(jià)升值所投資收益估算未考慮

6、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)以及將來地價(jià)升值所得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平，說得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平，說明項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值，抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的，項(xiàng)目可行。明項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值，抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的，項(xiàng)目可行。第一章第一章 總總 論論近年來，在國家火炬計(jì)劃的指導(dǎo)下，我國的高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)成果近年來，在國家火炬計(jì)劃的指導(dǎo)下，我國的高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據(jù)有關(guān)轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，我國已有各種類型的科技企業(yè)

7、孵化器資料統(tǒng)計(jì)，我國已有各種類型的科技企業(yè)孵化器100100多家，轉(zhuǎn)化和消化吸多家，轉(zhuǎn)化和消化吸收科技成果近數(shù)萬項(xiàng)，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。收科技成果近數(shù)萬項(xiàng)，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。實(shí)踐證明，建立創(chuàng)新孵育體系是推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)實(shí)踐證明，建立創(chuàng)新孵育體系是推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措，創(chuàng)新孵育體系的建設(shè)為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進(jìn)中小科技展的重要舉措，創(chuàng)新孵育體系的建設(shè)為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進(jìn)中小科技企業(yè)的成長創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉(zhuǎn)變企業(yè)的成長創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生

8、產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過程提供了必要的信息為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過程提供了必要的信息服務(wù)。服務(wù)。珠海市唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，近年來發(fā)展迅速，各類高科技企珠海市唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，近年來發(fā)展迅速，各類高科技企業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個(gè)科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對應(yīng)，唐家灣業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個(gè)科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對應(yīng)，唐家灣地域迫切需要有一個(gè)科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長的環(huán)境。在珠?；貎?nèi)建地域迫切需要有一個(gè)科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長的環(huán)境。在珠?；貎?nèi)建立創(chuàng)新科技大廈，將有效地促進(jìn)小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進(jìn)一步立創(chuàng)新科技大廈，將有效地促進(jìn)小

9、型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進(jìn)一步推動高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風(fēng)險(xiǎn)推動高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風(fēng)險(xiǎn)資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進(jìn)珠海資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進(jìn)珠海市乃至廣東省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，進(jìn)一步促進(jìn)廣東省市乃至廣東省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，進(jìn)一步促進(jìn)廣東省風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)的發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)的發(fā)展。第二章第二章 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景第一節(jié)第一節(jié) 珠海市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境珠海市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境1. 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，是國家級的自然環(huán)境優(yōu)越，是國家級的“衛(wèi)生城市衛(wèi)生城

10、市”、“園林城市園林城市”、“環(huán)保模范環(huán)保模范城城”和和“旅游城旅游城”。2. 2. 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設(shè)施，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設(shè)施，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便交通運(yùn)輸十分方便 。3. 3. 珠海市的基本發(fā)展思路是：將珠海建設(shè)成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技珠海市的基本發(fā)展思路是：將珠海建設(shè)成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強(qiáng)吸引力的產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強(qiáng)吸引力的產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、秩序優(yōu)良、文地，成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力

11、、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。4. 4. 珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，充分利用特區(qū)地方珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，充分利用特區(qū)地方立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。5. 5. 珠海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)行使市一級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，吸引了眾多項(xiàng)珠海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)行使市一級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，吸引了眾多項(xiàng)目正式落戶各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。目正式落戶各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。 如上所述，珠海市擁有良好的投資環(huán)境和

12、優(yōu)越的生活環(huán)境，如上所述，珠海市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的生活環(huán)境，加上寬松的政策支持，已經(jīng)形成基礎(chǔ)設(shè)施完善，利于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的格加上寬松的政策支持，已經(jīng)形成基礎(chǔ)設(shè)施完善，利于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的格局，成為中國局，成為中國 投資環(huán)境四十優(yōu)投資環(huán)境四十優(yōu) 城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方。城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方。 第三章第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第二節(jié)第二節(jié) 唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1. 1. 自然資源和基礎(chǔ)設(shè)施。唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市自然資源和基礎(chǔ)設(shè)施。唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。最具發(fā)展?jié)?/p>

13、力的地區(qū)之一。2. 2. 社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達(dá)地區(qū)，是珠海社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達(dá)地區(qū)，是珠海市政府確定的近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一，近年來，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大市政府確定的近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一，近年來，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)的發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)保持年均遞增力發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)的發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)保持年均遞增20%20%的的良好勢頭。良好勢頭。 3. 3. 房產(chǎn)物業(yè)資源。目前唐家灣尚無星級賓館，全鎮(zhèn)對外接待客房總數(shù)在房產(chǎn)物業(yè)資源。目前唐家灣尚無星級賓館，全鎮(zhèn)對外接待客房總數(shù)在170170間左右，基本屬于廉價(jià)低檔水平。隨

14、著中山大學(xué)珠海校區(qū)、清華科技間左右，基本屬于廉價(jià)低檔水平。隨著中山大學(xué)珠海校區(qū)、清華科技園（珠海）、廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一園（珠海）、廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批高科技產(chǎn)業(yè)和大學(xué)的進(jìn)駐，唐家灣已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的熱批高科技產(chǎn)業(yè)和大學(xué)的進(jìn)駐，唐家灣已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。點(diǎn)地區(qū)。 4. 4. 發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市的一個(gè)鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個(gè)北部地發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市的一個(gè)鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個(gè)北部地區(qū)及珠海市區(qū)范圍內(nèi)。珠海市近期的發(fā)展重點(diǎn)是北部地區(qū)，其重點(diǎn)又是區(qū)及珠海市區(qū)范圍內(nèi)。珠海市近期的發(fā)展重點(diǎn)是北部地區(qū)，

15、其重點(diǎn)又是唐家灣，并將唐家地區(qū)沿海一帶定位為珠海市科技創(chuàng)新海岸。唐家灣，并將唐家地區(qū)沿海一帶定位為珠海市科技創(chuàng)新海岸。 第三章第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第三節(jié)第三節(jié) 珠?；丶爸苓厖^(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃珠海基地及周邊區(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1. 1. 中山大學(xué)珠海校區(qū)。占地中山大學(xué)珠海校區(qū)。占地3.4283.428平方公里。在平方公里。在20022002年后學(xué)生人數(shù)將穩(wěn)定年后學(xué)生人數(shù)將穩(wěn)定在在1200012000人左右，包括教職工將達(dá)到人左右，包括教職工將達(dá)到1500015000人左右的規(guī)模。人左右的規(guī)模。 2. 2. 清華科技園（珠海）。清華科技園（珠海）園區(qū)屬于清華科技園的

16、一清華科技園（珠海）。清華科技園（珠海）園區(qū)屬于清華科技園的一部分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、部分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、創(chuàng)新人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉(zhuǎn)化、中介以及綜合配套服務(wù)等。規(guī)劃創(chuàng)新人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉(zhuǎn)化、中介以及綜合配套服務(wù)等。規(guī)劃用地用地14.45814.458萬平方米，總建筑面積萬平方米，總建筑面積1515萬平方米。萬平方米。3. 3. 廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地。珠?；匚挥谥猩酱髮W(xué)與清華科廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地。珠?；匚挥谥猩酱髮W(xué)與清華科技園之間，地理位置優(yōu)越。占地技園之間，地理位置優(yōu)越。占

17、地6670066700平方米?；貎?nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠平方米?；貎?nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓13001300平方米（包平方米（包括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達(dá)到括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達(dá)到100%100%，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的勢頭。整個(gè)珠?；匾呀?jīng)吸引的勢頭。整個(gè)珠?；匾呀?jīng)吸引1515家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計(jì)約家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計(jì)約20002000人。人。 19991999年國家科技部明確發(fā)文珠?；刈鳛橹楹腋咝录夹g(shù)產(chǎn)年國家科技部明確發(fā)文珠?；刈鳛橹?/p>

18、海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關(guān)高新區(qū)政策，業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關(guān)高新區(qū)政策，落戶珠?；氐钠髽I(yè)的水電費(fèi)還可以享受落戶珠?；氐钠髽I(yè)的水電費(fèi)還可以享受20%20%的優(yōu)惠。的優(yōu)惠。 第三章第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃1. 1. 科技企業(yè)孵化器科技企業(yè)孵化器 。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)和空。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)和空間，尚無省級的科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成的南方軟件園屬于專業(yè)性孵間，尚無省級的科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成的南方軟件園屬于專業(yè)性孵化器，不能完全滿足唐家灣科技創(chuàng)新的要求，工

19、行軟件中心局限于工行化器，不能完全滿足唐家灣科技創(chuàng)新的要求，工行軟件中心局限于工行系統(tǒng)。珠海創(chuàng)新科技大廈建成后將和目前在建中的清華科技園（珠海）系統(tǒng)。珠海創(chuàng)新科技大廈建成后將和目前在建中的清華科技園（珠海）園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)施園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)施展才華的天地。展才華的天地。2. 2. 商業(yè)需求。從消費(fèi)需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超過商業(yè)需求。從消費(fèi)需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超過40004000人，人，3 3年內(nèi)將達(dá)到年內(nèi)將達(dá)到1500015000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的

20、清人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的清華科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌笕A科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌髽I(yè)員工，整個(gè)珠海創(chuàng)新科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活的人員數(shù)業(yè)員工，整個(gè)珠海創(chuàng)新科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活的人員數(shù)年內(nèi)將達(dá)到年內(nèi)將達(dá)到2 2萬多人的規(guī)模，由此帶來龐大的消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、萬多人的規(guī)模，由此帶來龐大的消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后。區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后。第四章第四章

21、市場需求和分析市場需求和分析 廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地肩負(fù)為高新區(qū)孵化項(xiàng)目、吸納人才、培育高新技術(shù)企業(yè)的重任，享有相關(guān)優(yōu)惠政策，已吸引一批來自國內(nèi)外的技術(shù)含量高、市場前景好、各自獨(dú)立運(yùn)作的高科技或高成長性中小企業(yè)進(jìn)駐。珠海基地通過三年的運(yùn)作，建立了一支較高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，總結(jié)和摸索了一套創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育經(jīng)驗(yàn)，擁有較好的軟硬件條件，初步營造出一個(gè)吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長的基礎(chǔ)環(huán)境。目前，眾多的企業(yè)紛紛希望能夠進(jìn)入珠?；?，而珠?；匾呀?jīng)開發(fā)建好的4萬平方米的廠房、辦公樓以及員工宿舍等都已經(jīng)全部租賃出去，無法滿足他們的要求。在這種情況下，有必要在珠海基地內(nèi)創(chuàng)立創(chuàng)新科

22、技大廈。一方面作為珠海基地本身配套建設(shè)，完善創(chuàng)新培育體系，這是珠?；刈鳛橹楹腋咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的一個(gè)重要組成部分所應(yīng)起的作用，也符合珠海市科技創(chuàng)新海岸發(fā)展的需要；另一方面，多功能創(chuàng)新科技大廈的建設(shè)，也可以滿足創(chuàng)業(yè)企業(yè)和相關(guān)人員進(jìn)行科技交流和展示、生活娛樂等方面的需求。 珠海基地、清華科技園（珠海）與中大珠海形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，三者相互呼應(yīng)，互為補(bǔ)充，相得益彰，具有很強(qiáng)的吸引力、號召力和很好的發(fā)展前景。 第五章第五章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義第一節(jié)第一節(jié) 組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu) 珠海創(chuàng)新科技大廈將以有限責(zé)任公司的形式創(chuàng)立，廣東省珠海高

23、科技產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司以土地和現(xiàn)金出資，占51%出資額，其余49%資金采取招商融資方式籌集。 珠海創(chuàng)新科技有限公司（暫定名）實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司部門設(shè)置根據(jù)需要而定，以下僅供參考。 辦公室：負(fù)責(zé)人力資源和財(cái)務(wù)管理等。 企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的審批、畢業(yè)認(rèn)證和項(xiàng)目申報(bào)等；提供 政策和技術(shù)咨詢；指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化管理；負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)等。 投資管理部：負(fù)責(zé)孵化專項(xiàng)資金、風(fēng)險(xiǎn)投資、產(chǎn)權(quán)交易以及其他金融中介活動。 綜合服務(wù)部：負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理以及公共服務(wù)配套工作。 第六章第六章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案第二節(jié)第二節(jié) 功能定位功能定位1. 國內(nèi)同類機(jī)構(gòu)。目前多數(shù)國內(nèi)類似孵化功能的創(chuàng)業(yè)中

24、心、創(chuàng)新科技大廈等一般是國內(nèi)同類機(jī)構(gòu)。目前多數(shù)國內(nèi)類似孵化功能的創(chuàng)業(yè)中心、創(chuàng)新科技大廈等一般是作為一個(gè)自收自支的事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理，強(qiáng)調(diào)公益性，講求社會效益，作為一個(gè)自收自支的事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理，強(qiáng)調(diào)公益性，講求社會效益，主要以物業(yè)管理為主，輔以初級金融服務(wù)，提供最初級的創(chuàng)業(yè)孵化條件。這些機(jī)主要以物業(yè)管理為主，輔以初級金融服務(wù)，提供最初級的創(chuàng)業(yè)孵化條件。這些機(jī)構(gòu)除了在租金上對入孵企業(yè)提供優(yōu)惠外，還為企業(yè)提供各種周到而廉價(jià)的服務(wù)，構(gòu)除了在租金上對入孵企業(yè)提供優(yōu)惠外，還為企業(yè)提供各種周到而廉價(jià)的服務(wù)，如打通融資渠道，編制商業(yè)計(jì)劃書，組織項(xiàng)目評估，協(xié)助市場推廣，跟蹤行業(yè)動如打通融資渠道，

25、編制商業(yè)計(jì)劃書，組織項(xiàng)目評估，協(xié)助市場推廣，跟蹤行業(yè)動態(tài)，實(shí)施人才培訓(xùn)等等。態(tài)，實(shí)施人才培訓(xùn)等等。 2. 珠海創(chuàng)新科技大廈功能定位。結(jié)合珠海市政府的產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，珠海創(chuàng)新珠海創(chuàng)新科技大廈功能定位。結(jié)合珠海市政府的產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，珠海創(chuàng)新科技大廈將主要面向電力電子、信息軟件、光機(jī)電一體化等輕型無污染的高科技科技大廈將主要面向電力電子、信息軟件、光機(jī)電一體化等輕型無污染的高科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為他們提供良好的孵化培育條件。創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為他們提供良好的孵化培育條件。創(chuàng)新科技大廈只提供通用的辦公、行政管理場所以及技術(shù)開發(fā)、無污染和噪音實(shí)驗(yàn)場創(chuàng)新科技大廈只提供通用的辦公、行政管理場所以及技術(shù)開發(fā)、無污

26、染和噪音實(shí)驗(yàn)場所，形成小型科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的搖籃基地，也是潛在的企業(yè)家尤其是科技型企業(yè)家所，形成小型科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的搖籃基地，也是潛在的企業(yè)家尤其是科技型企業(yè)家搏擊風(fēng)浪、鍛煉提高的練兵場。搏擊風(fēng)浪、鍛煉提高的練兵場。 珠海創(chuàng)新科技大廈的另外一個(gè)功能是為企業(yè)流動性管理和技術(shù)人員、旅游觀光人珠海創(chuàng)新科技大廈的另外一個(gè)功能是為企業(yè)流動性管理和技術(shù)人員、旅游觀光人士、附近企業(yè)員工以及學(xué)生提供方便的活動、商業(yè)接待和休閑娛樂等生活服務(wù)。士、附近企業(yè)員工以及學(xué)生提供方便的活動、商業(yè)接待和休閑娛樂等生活服務(wù)。 第六章第六章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案第三節(jié)第三節(jié) 經(jīng)營模式經(jīng)營模式 珠海創(chuàng)新科技大廈應(yīng)充分利用珠海經(jīng)濟(jì)特

27、區(qū)的優(yōu)勢，憑借經(jīng)營管理珠海創(chuàng)新科技大廈應(yīng)充分利用珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)勢，憑借經(jīng)營管理者豐富的企業(yè)管理、創(chuàng)業(yè)投資及資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮股東的資源優(yōu)者豐富的企業(yè)管理、創(chuàng)業(yè)投資及資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮股東的資源優(yōu)勢，整合各種社會資源，不僅為創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過提供靈活廉價(jià)的研究開發(fā)勢，整合各種社會資源，不僅為創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過提供靈活廉價(jià)的研究開發(fā)場地和商務(wù)辦公場所、方便快捷的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)、方便的生活服務(wù)等等，場地和商務(wù)辦公場所、方便快捷的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)、方便的生活服務(wù)等等，更提供把企業(yè)從種子培養(yǎng)成參天大樹的全程支持和服務(wù)，如企業(yè)創(chuàng)建服更提供把企業(yè)從種子培養(yǎng)成參天大樹的全程支持和服務(wù)，如企業(yè)創(chuàng)建服務(wù)、企業(yè)管理咨詢、股

28、權(quán)投資（采取現(xiàn)金投入、租金折股、租金加服務(wù)務(wù)、企業(yè)管理咨詢、股權(quán)投資（采取現(xiàn)金投入、租金折股、租金加服務(wù)折股、或聯(lián)合其它機(jī)構(gòu)投資等）、項(xiàng)目推介（向風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)推介）、折股、或聯(lián)合其它機(jī)構(gòu)投資等）、項(xiàng)目推介（向風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)推介）、協(xié)助融資、借貸擔(dān)保、財(cái)務(wù)顧問、技術(shù)服務(wù)、法律咨詢、教育培訓(xùn)等。協(xié)助融資、借貸擔(dān)保、財(cái)務(wù)顧問、技術(shù)服務(wù)、法律咨詢、教育培訓(xùn)等。創(chuàng)新科技大廈綜合服務(wù)如餐廳和休閑娛樂甚至部分物業(yè)可以考慮利用社創(chuàng)新科技大廈綜合服務(wù)如餐廳和休閑娛樂甚至部分物業(yè)可以考慮利用社會資源，由物業(yè)開發(fā)和管理公司或其他機(jī)構(gòu)參與。會資源，由物業(yè)開發(fā)和管理公司或其他機(jī)構(gòu)參與。 創(chuàng)新科技大廈的經(jīng)營收入主要表現(xiàn)為兩

29、種形式：創(chuàng)新科技大廈的經(jīng)營收入主要表現(xiàn)為兩種形式：1.1.物業(yè)租賃收入，這是物業(yè)租賃收入，這是創(chuàng)新科技大廈最有保證的基本收益。創(chuàng)新科技大廈最有保證的基本收益。2.2.咨詢中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及咨詢中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及對進(jìn)駐大廈的、發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動。對進(jìn)駐大廈的、發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動。由于可以方便地對企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全過程以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行深入的了解，由于可以方便地對企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全過程以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行深入的了解，這種風(fēng)險(xiǎn)投資活動的投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上并不大。如何做好這方面的工作，這種風(fēng)險(xiǎn)投資活動的投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上并不大。如何做好這方面的工作，將

30、是創(chuàng)新科技大廈經(jīng)濟(jì)活動能否取得突破的關(guān)鍵。將是創(chuàng)新科技大廈經(jīng)濟(jì)活動能否取得突破的關(guān)鍵。第六章第六章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案第四節(jié)第四節(jié) 建設(shè)地址與條件建設(shè)地址與條件 珠海創(chuàng)新科技大廈擬建于廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地東南端珠海創(chuàng)新科技大廈擬建于廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地東南端（見第（見第21頁珠?；匾?guī)劃示意圖），座東南向西北，依山靠海，正對珠頁珠?；匾?guī)劃示意圖），座東南向西北，依山靠海，正對珠海基地入口，與珠?；毓粳F(xiàn)有綜合樓相鄰，位置十分醒目。珠海創(chuàng)?；厝肟冢c珠?；毓粳F(xiàn)有綜合樓相鄰，位置十分醒目。珠海創(chuàng)新科技有限公司（暫定名）與珠?；毓景吹缆分虚g為界，見珠?；?/p>

31、科技有限公司（暫定名）與珠?；毓景吹缆分虚g為界，見珠?；匾?guī)劃示意圖紅虛線所示。地規(guī)劃示意圖紅虛線所示。該址三邊臨路，東、南緊靠排洪渠，西為規(guī)劃路，北為基地已開發(fā)部分。該址三邊臨路，東、南緊靠排洪渠，西為規(guī)劃路，北為基地已開發(fā)部分。l 拆遷安置：無。拆遷安置：無。l 供電條件：供電條件：630KVA，雙電源雙回路供電，已通至建址地下。，雙電源雙回路供電，已通至建址地下。l 供水條件：供水條件：200毫米管徑，已通至建址地下。另外，建址距離自來水廠僅毫米管徑，已通至建址地下。另外，建址距離自來水廠僅一千米左右距離，水壓充足，將來若需要擴(kuò)大用水量也容易。一千米左右距離，水壓充足，將來若需要擴(kuò)大

32、用水量也容易。l 通訊條件：通訊條件： 光纖電話基站，光纖電話基站，100M高速寬帶網(wǎng)，已通。高速寬帶網(wǎng)，已通。l 雨、污水排放條件：地埋式污水處理器，已接通可用。雨、污水排放條件：地埋式污水處理器，已接通可用。 第六章第六章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案第五節(jié)第五節(jié) 建設(shè)規(guī)劃和要點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃和要點(diǎn)1. 1. 建筑風(fēng)格和主要功能。在建筑設(shè)計(jì)方面，要求與珠海基地整體布局協(xié)調(diào)一致，通建筑風(fēng)格和主要功能。在建筑設(shè)計(jì)方面，要求與珠?；卣w布局協(xié)調(diào)一致，通過建筑物的造型語言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強(qiáng)有力的、令人過建筑物的造型語言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強(qiáng)有力的、令人印象深刻的高科

33、技建筑物形象，具有鮮明的科技意識，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，使其成為珠海基地的標(biāo)志性建筑。主要功能是為高科技企業(yè)培育及成長提供良好使其成為珠?；氐臉?biāo)志性建筑。主要功能是為高科技企業(yè)培育及成長提供良好的辦公、行政管理、技術(shù)開發(fā)和無污染和噪音實(shí)驗(yàn)場所以及其他必備的設(shè)施條件，的辦公、行政管理、技術(shù)開發(fā)和無污染和噪音實(shí)驗(yàn)場所以及其他必備的設(shè)施條件，同時(shí)兼顧提供包括住宿接待在內(nèi)的生活娛樂環(huán)境，不專設(shè)工業(yè)廠房。同時(shí)兼顧提供包括住宿接待在內(nèi)的生活娛樂環(huán)境，不專設(shè)工業(yè)廠房。2. 2. 建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)總用地面積總用地面積 9800

34、9800平方米平方米主樓基底面積主樓基底面積 32803280平方米平方米總建筑面積總建筑面積 1680016800平方米平方米建筑層數(shù)建筑層數(shù) 1111層。層。中央空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng) 供應(yīng)整座大廈供應(yīng)整座大廈中央熱水系統(tǒng)中央熱水系統(tǒng) 集中供應(yīng)公寓部分集中供應(yīng)公寓部分電梯電梯 兩部客梯，不銹鋼裝飾配置，每層均設(shè)站點(diǎn)，載重兩部客梯，不銹鋼裝飾配置，每層均設(shè)站點(diǎn)，載重10001000公斤。公斤。綠化率綠化率 40%40%室外停車場室外停車場 5050個(gè)停車位個(gè)停車位地下室地下室 兼設(shè)備用房、消防水池、小型停車場和人防工程，盡量從簡。兼設(shè)備用房、消防水池、小型停車場和人防工程，盡量從簡。第六章第六

35、章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案第六節(jié)第六節(jié) 環(huán)境保護(hù)和防風(fēng)抗震環(huán)境保護(hù)和防風(fēng)抗震本大廈不考慮接納化工、機(jī)械類等容易產(chǎn)生污染和噪音的企業(yè)，不本大廈不考慮接納化工、機(jī)械類等容易產(chǎn)生污染和噪音的企業(yè)，不存在工業(yè)廢物處理和噪音治理問題。存在工業(yè)廢物處理和噪音治理問題。廢水：主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生廢水：主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機(jī)無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合化有機(jī)無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。污染噪音：主要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音，在

36、設(shè)備選型污染噪音：主要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音，在設(shè)備選型時(shí)應(yīng)采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置。必要時(shí)采用隔音建筑材料。時(shí)應(yīng)采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置。必要時(shí)采用隔音建筑材料。防風(fēng)抗震：項(xiàng)目地處珠海市海邊，容易遭受臺風(fēng)襲擊，因此建筑設(shè)防風(fēng)抗震：項(xiàng)目地處珠海市海邊，容易遭受臺風(fēng)襲擊，因此建筑設(shè)計(jì)必須符合當(dāng)?shù)胤里L(fēng)抗震要求。計(jì)必須符合當(dāng)?shù)胤里L(fēng)抗震要求。 其他：按國家和珠海市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。其他：按國家和珠海市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 第六章第六章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案第七節(jié)第七節(jié) 節(jié)節(jié) 能能 本項(xiàng)目遵照國家以及珠海當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建本項(xiàng)目遵照國家以及珠海當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建筑節(jié)能要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。筑節(jié)能要求進(jìn)行設(shè)計(jì)

37、。第六章第六章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案1. 1. 項(xiàng)目建設(shè)期：項(xiàng)目建設(shè)期：1 1年年2. 2. 招商期：招商期：1 1年，指年，指1 1年后企業(yè)入駐率為年后企業(yè)入駐率為100%100%。3. 3. 項(xiàng)目總投資（詳見附件項(xiàng)目總投資（詳見附件1 1：投資估算表）：投資估算表）本項(xiàng)目預(yù)測總投資為人民幣本項(xiàng)目預(yù)測總投資為人民幣5639.785639.78萬元。萬元。4. 4. 營業(yè)收入（詳見附件營業(yè)收入（詳見附件1 1：預(yù)測營業(yè)收入表）：預(yù)測營業(yè)收入表）本項(xiàng)目營業(yè)收入主要為各類辦公場地、綜合服務(wù)設(shè)施和住房的租金與管理費(fèi)本項(xiàng)目營業(yè)收入主要為各類辦公場地、綜合服務(wù)設(shè)施和住房的租金與管理費(fèi)收入，收入， 預(yù)

38、計(jì)正常年度的全年收入為預(yù)計(jì)正常年度的全年收入為843843萬元。萬元。5. 5. 營業(yè)成本（詳見附件營業(yè)成本（詳見附件1 1：預(yù)測年?duì)I業(yè)成本估算表）：預(yù)測年?duì)I業(yè)成本估算表） 預(yù)測項(xiàng)目年?duì)I業(yè)成本為預(yù)測項(xiàng)目年?duì)I業(yè)成本為465.52465.52萬元，萬元，6. 6. 凈利潤（詳見附件凈利潤（詳見附件1 1：利潤估算表）：利潤估算表）招商期：年凈利潤為招商期：年凈利潤為96.5396.53萬元。萬元。 正常經(jīng)營期的前四年：年凈利潤為正常經(jīng)營期的前四年：年凈利潤為320.86320.86萬元。萬元。 正常經(jīng)營期的后期：本階段的年凈利潤為正常經(jīng)營期的后期：本階段的年凈利潤為341.26341.26萬元。萬

39、元。7. 7. 現(xiàn)金流量（詳見附件現(xiàn)金流量（詳見附件1 1：現(xiàn)金流量估算表）：現(xiàn)金流量估算表）第七章第七章 投資估算和效益分析投資估算和效益分析第一節(jié)第一節(jié) 基本數(shù)據(jù)預(yù)測基本數(shù)據(jù)預(yù)測第二節(jié)第二節(jié) 財(cái)務(wù)效益評價(jià)財(cái)務(wù)效益評價(jià)1.1. 本項(xiàng)目投資利潤率為本項(xiàng)目投資利潤率為5.9%(5.9%(見利潤估算表見利潤估算表) )2.2. 本項(xiàng)目投資回收期為本項(xiàng)目投資回收期為13.513.5年年投資回收期投資回收期=13+2348520=13+23485204676045=13.54676045=13.5年年（數(shù)字詳見現(xiàn)金流量估算表）（數(shù)字詳見現(xiàn)金流量估算表）3.3. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。按財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。按7%7%的折

40、現(xiàn)率計(jì)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為的折現(xiàn)率計(jì)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為402.26402.26萬元（見萬元（見現(xiàn)金流量估算表），該值反應(yīng)項(xiàng)目的盈利水平高于現(xiàn)金流量估算表），該值反應(yīng)項(xiàng)目的盈利水平高于7%7%的折現(xiàn)率，是有一的折現(xiàn)率，是有一定投資價(jià)值的。定投資價(jià)值的。4.4. 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為7.7%7.7%，說明本項(xiàng)目的盈利能力是不錯(cuò)的。，說明本項(xiàng)目的盈利能力是不錯(cuò)的。5.5. 以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的物業(yè)租賃和管理費(fèi)用，實(shí)際運(yùn)作中以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的物業(yè)租賃和管理費(fèi)用，實(shí)際運(yùn)作中還存在為入孵企業(yè)進(jìn)行管理、技術(shù)和金融中介服務(wù)（包括進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資還存在為入

41、孵企業(yè)進(jìn)行管理、技術(shù)和金融中介服務(wù)（包括進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資活動）所得收益。另外，項(xiàng)目處于唐家灣最具發(fā)展?jié)摿Φ牡赜颍貎r(jià)的活動）所得收益。另外，項(xiàng)目處于唐家灣最具發(fā)展?jié)摿Φ牡赜?，地價(jià)的升值收益不容忽視。綜合考慮這些因素，實(shí)際上本項(xiàng)目的收益應(yīng)高于上升值收益不容忽視。綜合考慮這些因素，實(shí)際上本項(xiàng)目的收益應(yīng)高于上述估算值，投資回收期將更短。述估算值，投資回收期將更短。第七章第七章 投資估算和效益分析投資估算和效益分析第三節(jié)第三節(jié) 不確定性分析不確定性分析1.1. 盈虧平衡分析盈虧平衡分析本項(xiàng)目正常年度盈虧平衡時(shí)營業(yè)收入率達(dá)到本項(xiàng)目正常年度盈虧平衡時(shí)營業(yè)收入率達(dá)到35.6%35.6%，即當(dāng)營業(yè)收入達(dá)，即當(dāng)營業(yè)

42、收入達(dá)到設(shè)計(jì)能力的到設(shè)計(jì)能力的35.6%35.6%（300300萬元）時(shí)，本項(xiàng)目即可保本，這說明本萬元）時(shí)，本項(xiàng)目即可保本，這說明本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高，效益較好。項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高，效益較好。2. 2. 敏感性分析敏感性分析 影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要敏感性因素為：固定資產(chǎn)投資額，經(jīng)影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要敏感性因素為：固定資產(chǎn)投資額，經(jīng)營成本，營業(yè)收入三個(gè)方面。從敏感性分析圖表的有關(guān)數(shù)據(jù)來看，營成本，營業(yè)收入三個(gè)方面。從敏感性分析圖表的有關(guān)數(shù)據(jù)來看，在所測定的不確定性因素變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收益率均大于在所測定的不確定性因素變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收益率均大于6.5%6.5%，這說明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。三種不確定因這說明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。三種不確定因素中，最為敏感的是營業(yè)收入。因此，本項(xiàng)目應(yīng)時(shí)刻注意，提高素中，最為敏感的是營業(yè)收入。因此，本項(xiàng)目應(yīng)時(shí)刻注意，提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)宣傳，增加營業(yè)收入。同時(shí)，也要控制固定資產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)宣傳，增加營業(yè)收入。同時(shí)，也要控制固定資產(chǎn)投資額與經(jīng)營成本。投資額與經(jīng)營成本。 第七章第七章 投資估算和效益分析投資估算和效益分析見時(shí)間安排表見時(shí)間