房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)

1、房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)中華人民共和國土地管理法第一章 總則 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。 國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。 第1頁/共112頁第四條 國家實行土地用途管制制度。 國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量

2、，對耕地實行特殊保護(hù)。 前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用是是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 第2頁/共112頁第二章 土地的所有權(quán)和使用權(quán) 第八條 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 第3頁/共112頁第五十四條 建設(shè)單位使用國有土地，

3、應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得： （一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第4頁/共112頁第五十五條 以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。 自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項用于耕地開發(fā)。 第5頁/共112頁中華人民共和國城市房地產(chǎn)

4、管理法 第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 第6頁/共112頁第三條 國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： (一)居住用地七十年；

5、 (二)工業(yè)用地五十年； (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； (五)綜合或者其他用地五十年。第7頁/共112頁第十二條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）2006年5月31日發(fā)布 2006年8月1日實施第8頁/共112頁招 標(biāo)1 投標(biāo) 市、縣國土資源管理部門按出讓公告規(guī)定的時間、地點組織招標(biāo)投標(biāo)活動。 投標(biāo)開始前，招標(biāo)主持人應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場組織開啟標(biāo)箱，檢查標(biāo)箱情況后加封。 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間將標(biāo)書及其他文件送達(dá)指定的投標(biāo)地點，投入標(biāo)箱。2 開標(biāo) 當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行，當(dāng)眾

6、開啟標(biāo)箱。 標(biāo)箱開啟后，經(jīng)確認(rèn)后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。3 評標(biāo) 按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組。按照綜合條件最佳者得的原則確定中標(biāo)人的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。4 定標(biāo) 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)評標(biāo)小組推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人。招標(biāo)人也可以授權(quán)評標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。 按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果。5中標(biāo) 確定中標(biāo)人后，發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時將中標(biāo)結(jié)果通知其他投標(biāo)人。 中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或者中標(biāo)人不按約定簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同、放棄中標(biāo)宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)

7、法律責(zé)任。第9頁/共112頁拍 賣簽訂成交確認(rèn)書 確定競得人后，拍賣人與競得人當(dāng)場簽訂成交確認(rèn)書。成交確認(rèn)書應(yīng)包括拍賣人與競得人的名稱，出讓標(biāo)的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的時間、地點等內(nèi)容。拍賣過程應(yīng)當(dāng)制作拍賣筆錄。現(xiàn) 場 拍 賣（1）主持人宣布拍賣會開始；（2）主持人現(xiàn)場開啟密封件。（3）拍賣主持人介紹拍賣地塊條件；（4）拍賣主持人宣布競價規(guī)則（5）主持人宣布競價開始；（6）競買人舉牌應(yīng)價；（7）拍賣主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有人再應(yīng)價，主持人宣布競得人。主持人宣布拍賣終止。公 告 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織拍賣活動。拍賣活

8、動應(yīng)當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行。第10頁/共112頁掛 牌 在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易地點掛牌公布。掛牌時間不少于10個工作日。1 公布掛牌信息 符合條件的競買人應(yīng)當(dāng)填寫報價單報價。有條件的地方，可以采用計算機(jī)系統(tǒng)報價。2 競買人報價 掛牌主持人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格，繼續(xù)接受新的報價。有兩個或兩個以上競買人報價相同的，先提交報價單者為該掛牌價格的出價人。3 確認(rèn)報價 出讓人應(yīng)在截止前將密封的掛牌底價交給主持人，主持人現(xiàn)場打開密封件。在公告規(guī)定的掛牌截止時間，競買

9、人應(yīng)當(dāng)出席掛牌現(xiàn)場，主持人宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。4 掛牌截止 現(xiàn)場競價應(yīng)當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行，取得該宗地掛牌競買資格的競買人均可參加現(xiàn)場競價。5 現(xiàn)場競價 確定競得人后，掛牌人與競得人當(dāng)場簽訂成交確認(rèn)書。掛牌人或競得人不按規(guī)定簽訂成交確認(rèn)書的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。競得人拒絕簽訂成交確認(rèn)書也不能對抗掛牌成交結(jié)果的法律效力。6 簽訂成交確認(rèn)書第11頁/共112頁第二十三條 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： （一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項

10、目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第12頁/共112頁第二十五條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 第13頁/共112頁第三十八條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

11、（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 第14頁/共112頁第三十九條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收

12、益上繳國家或者作其他處理。第15頁/共112頁第四十二條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 第四十三條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 第16頁/共112頁第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

13、；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 第17頁/共112頁案 例 分 析購買劃撥土地的房子能辦產(chǎn)權(quán)嗎？隋先生：我在XX市歐亞賣場附近看中一套房子，目前已經(jīng)是現(xiàn)房了，開發(fā)商說目前一次性付款和公積金付款可以辦理產(chǎn)權(quán)證，但像我這種商業(yè)貸款目前還不能辦理。而且該小區(qū)為劃撥性質(zhì)土地，我想知道這種劃撥土地，

14、對我以后辦理產(chǎn)權(quán)證及以后賣房時候更名過戶，是否有不好的影響?第18頁/共112頁回復(fù)：XX市產(chǎn)權(quán)交易中心的工作人員回答，劃撥土地的商品房可以按照正常程序辦理產(chǎn)權(quán)證。XX市國土資源局的工作人員也給出正面答復(fù)，劃撥土地的商品房，房主在交易的時候需要交納土地出讓金，即國土資源局會按照該處房產(chǎn)的地段和面積進(jìn)行估價。即隋先生所欲購買的這處房產(chǎn)，不影響其使用和買賣，只不過在賣的時候，交納土地出讓金即可。第19頁/共112頁城市商品房預(yù)售管理辦法 第三條 本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。 第四條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理； 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品

15、房預(yù)售管理； 城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。當(dāng)?shù)刂鞴懿块T為：房管局和房地產(chǎn)交易中心 。第20頁/共112頁第七條 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1.商品房預(yù)售許可申請表；2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；3.土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖?！保ㄗⅲ荷?/p>

16、述條款為2004年（建設(shè)部令第95號）決定修改。）第21頁/共112頁第九條 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說明書必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。 未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 第22頁/共112頁案 例 分 析關(guān)于未取得商品房預(yù)售許可證的房屋買賣合同案情：2007年8月16日，王某與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房預(yù)售合同，并繳納了房款，雙方還約定于2008年10月30日前交房。2008年8月，因發(fā)生糾紛，包括該套房產(chǎn)在內(nèi)的整棟樓房都被法院查封，后王某等購房者拿著購房合同向法院提出異議，卻被告知，該房地產(chǎn)開發(fā)公司至今未辦理商品房預(yù)售

17、許可證，王某等人的購房合同無效。第23頁/共112頁問 題：一、房地產(chǎn)開發(fā)公司未辦理商品房預(yù)售許可證與購房人簽訂的購房合同是否有效？二、本案應(yīng)如何處理？三、購房時，購房人應(yīng)該注意哪些問題？第24頁/共112頁評 析一、根據(jù)我國城市商品房預(yù)售管理辦法第六條的規(guī)定，商品房預(yù)售實行許可證制度，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證；未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。同時，根據(jù)我國房地產(chǎn)管理法第四十五條第一款的規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。根據(jù)我國合同法第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。第25頁/共112頁 本案

18、中，該房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某等人簽訂的合同違反了上述強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效合同。對于此類合同的無效性，最高人民法院在關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中第二條做出了明確的定性：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。第26頁/共112頁二、根據(jù)我國城市商品房預(yù)售管理辦法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例以及城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令該房地產(chǎn)開發(fā)公司停止預(yù)售活動，沒收違法所得，并處以罰款。 根據(jù)我國合同法第五十八條關(guān)于合同無效如何處理的規(guī)定，即合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價

19、補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第27頁/共112頁三、購房人應(yīng)注意的問題：1.買房時，首先應(yīng)了解房地產(chǎn)開發(fā)公司的相關(guān)材料是否齊全，包括公司營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書是否有效，如果是買開發(fā)商正在建設(shè)中的商品房，屬于商品房預(yù)售，要看開發(fā)企業(yè)是否已取得國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等；如是商品房現(xiàn)售，還應(yīng)該符合的條件有：已通過竣工驗收，拆遷安置已經(jīng)落實，供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。第28頁/共112

20、頁2. 應(yīng)注意審核上述證件之間是否相互統(tǒng)一，是否與所購物業(yè)相對應(yīng)。3. 所購物業(yè)是否有被查封、抵押等權(quán)利受限的情形。4. 簽訂合同以后，一定要到房地產(chǎn)管理部門辦理物權(quán)登記。根據(jù)我國物權(quán)法第九條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。第29頁/共112頁商品房銷售管理辦法第七條 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： 1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2.取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4.已通過竣工驗收；5.拆遷安置已經(jīng)落實；第30頁/共112頁6.供水、供電、供

21、熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。第31頁/共112頁第三章 廣告與合同 第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行中華人民共和國廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。 第32頁/共112頁第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建

22、筑面積或者建筑面積計價。 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 第33頁/共112頁第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 合同未作約定的，接以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在以內(nèi)（含）的，據(jù)實結(jié)算房價款；第34頁/共112頁（二）面積誤差比絕對值超出時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)

23、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。第35頁/共112頁 買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在以內(nèi)（含）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 面積誤差比 產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積 合 同 約 定 面 積第36頁/共112頁計 算 題何先生于2007年6月以5000元/m2的價格購買XX花園的三居室一套，預(yù)售合同的建筑面積

24、為132.42平方米，2008年5月6日交房后，產(chǎn)權(quán)證的建筑面積為137.82平方米。1.請問何先生需要補(bǔ)交多少房價款？2.如果該房屋的產(chǎn)證建筑面積為127.22平方米，何先生應(yīng)拿回多少房價款？3.上述兩種情況何先生能否提出退房要求？第37頁/共112頁1、132.42m2 X 3% =3.97m2137.82m2 132.42m2=5.4 m2因為5.4m23.97m2,所以何先生有權(quán)退房；何先生需要補(bǔ)交的房價款為：3.97m2X 5,000元/m2=19,850元2、132.42 m2 127.22 m25.2m2因為5.2m23.97m2,所以何先生有權(quán)退房；何先生不退房可獲得的房價款為

25、： 19850元(5.23.97)m2X 5,000元/m2 X 232,150元第38頁/共112頁第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起日內(nèi)，書面通知買受人。 第39頁/共112頁買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。

26、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。第40頁/共112頁第五章 交付 第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。 第41頁/共112頁第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。第三十二條 銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅

27、實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定,向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。 第42頁/共112頁第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 第43頁/共112頁第六章 法律責(zé)任 第三十六條 未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例的規(guī)

28、定處罰。 第三十七條 未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動，處萬元以上萬元以下的罰款。 第44頁/共112頁第三十八條 違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款以下的罰款。 第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處萬元以上萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第45頁/共112頁第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定處罰。 第四十一條 房

29、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以萬元以上萬元以下罰款。 第46頁/共112頁第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以萬元以上萬元以下罰款。 （1）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；（2）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；（3）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；第47頁/共112頁（4）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（5）分割拆零銷售商品住宅的；（6）不符合

30、商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的；（7）未按照規(guī)定向買受人明示商品房銷售管理辦法、商品房買賣合同示范文本、城市商品房預(yù)售管理辦法的； （8）委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。第48頁/共112頁第四十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以萬元以上萬元以下罰款。 第四十四條 國家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第49頁/共112頁最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 （年月日最高人民法院審判委員會第次會議通過）法釋號中華人

31、民共和國最高人民法院公告 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋已于年月日由最高人民法院審判委員會第次會議通過?，F(xiàn)予公布，自年月日起施行。第50頁/共112頁第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

32、。第51頁/共112頁第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。第52頁/共112頁第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款 一倍 的賠償責(zé)任： （一）商品房

33、買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第53頁/共112頁第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （1）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （2）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； （3）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。 第54頁/共112頁第十一條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的

34、除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 第55頁/共112頁第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： （1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； （2）商品房買賣

35、合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日； （3）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 第56頁/共112頁第十九條 商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第57頁/共112頁 解釋中有關(guān)交付的闡釋實踐中，存在著許多當(dāng)事人因?qū)ι唐贩抠I賣合同中約定的“房屋交付”理解不同而發(fā)生的爭議

36、。如出賣人往往認(rèn)為“房屋交付”就是 “交鑰匙”；而買受人則認(rèn)為，消費者買的是商品房屋所有權(quán)，而不僅僅是房屋的使用權(quán)，“房屋交付”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙，還應(yīng)同時辦理交付房屋的所有權(quán)證書。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人不僅負(fù)有向買受人交付房屋的義務(wù)，并且負(fù)有向買受人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。第58頁/共112頁但是，在商品房交易過程中，往往是房屋實際交付使用和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移（買受人取得房屋所有權(quán)證）在時間上不一致。所謂“房屋的交付使用”，就是出賣人將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。但“房屋的交付使用”并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。對于一般動產(chǎn)而言，在標(biāo)

37、的物交付的同時所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，出賣人只要將標(biāo)的物交付給買受人即履行了轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。而對于不動產(chǎn)，根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，只有在辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才發(fā)生移轉(zhuǎn)。第59頁/共112頁解釋第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！彼?，買受人應(yīng)該認(rèn)清“房屋的交付使用”與取得房屋所有權(quán)的區(qū)別。在訂立商品房買賣合同時

38、應(yīng)該對“房屋交付使用”進(jìn)行明確約定，以便充分反映自己的真實意思表示。例如可以在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書等內(nèi)容。第60頁/共112頁案 例 分 析案情說明：2008年4月，李女士與置地公司簽訂商品房定購書，并交納1.5萬元定金。商品房定購書約定：李某須在簽訂定購書之日起7日內(nèi)到銷售中心簽訂商品房買賣合同及其附件并交納購房首付款；若李某不能按約定的時間簽署商品房買賣合同及其附件，發(fā)展商將不退還李所交納的定金并有權(quán)將所定房屋另售；雙方聲明置地公司已向李某明示商品房買賣合同及其附件，李某知悉并同意商品房買賣合同及其附件的內(nèi)容及填充文字

39、。李某按約定的時間到銷售中心簽訂商品房買賣合同及其附件，因合同中的約定與廣告中的宣傳不一致，雙方意見不一未能簽訂合同。后雙方為定金的返還問題發(fā)生糾紛。第61頁/共112頁一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方在商品房定購書中聲明“置地公司已向李某明示商品房買賣合同及其附件，李知悉并同意商品房買賣合同及其附件的內(nèi)容及填充文字”，由此，李某同意置地公司提供的商品房買賣合同及其附件的內(nèi)容及填充文字。置地公司已取得商品房預(yù)售許可證，符合售房條件，李某在訂立合同時要求增加其他內(nèi)容，應(yīng)視為李違約，對其要求返還定金的請求不予支持，遂駁回了李某的訴訟請求。 李某不服，向市中級法院提起上述。問題：市中級法院會支持李女士的訴

40、訟請求嗎？第62頁/共112頁結(jié)論：交納購房定金未簽買房合同法院終審認(rèn)定雙方不存在過錯不適用定金罰則市中級人民法院對一起房屋買賣合同糾紛作出終審判決，商品房買賣合同未能訂立不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，對于最終未能簽訂商品房買賣合同及附件雙方均不存在過錯，不適用定金罰則，成都某置地公司應(yīng)將收取的1.5萬元返還李某。第63頁/共112頁討論：1.一審判決認(rèn)定事實不清。置地公司不能證明簽訂商品房定購書前向李某明示的商品房買賣合同及附件、填充文字等與其銷售人員填寫并簽字的商品房買賣合同及附件、填充文字一致，實際上是不一致的。一審認(rèn)定此事實有誤。2.一審判決適用法律錯誤。既然一審法院認(rèn)定李在簽訂商品房定購書后

41、，按約定時間到銷售中心與置地公司簽訂合同，因雙方意見不一，而未能簽訂，但卻引用最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋予以裁判。本案應(yīng)適用最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定，應(yīng)裁判返還定金。第64頁/共112頁3. 置地制作的宣傳資料作為要約邀請，吸引并直接導(dǎo)致李與其簽訂商品房定購書，因此，宣傳資料與本案有關(guān)系，一審法院不予認(rèn)定不當(dāng)。置地公司所擬商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議排除了宣傳資料中符合條件的說明和允諾，該條款違反了最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋第三條、建設(shè)部商品房銷售管理辦法第十五條和中華人民共和國合同法第十四條的規(guī)定。

42、對于含有“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”之情形的合同及其附件，李某有權(quán)拒絕簽訂合同，并未違約，置地公司應(yīng)退還定金第65頁/共112頁李某請求撤銷一審判決，改判置地公司退還其購房定金1.5萬元；一、二審訴訟費由置地公司承擔(dān)。 被上訴人置地公司答辯稱：置地公司與李某簽訂商品房定購書時，已向其明示了商品房屋買賣合同及其附件，李某在簽訂合同時要求增加其他內(nèi)容，違反了商品房定購書的約定，由于李某的原因?qū)е虏荒芎炗喩唐贩抠I賣合同及其附件。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，李某無權(quán)要求返還定金。請求駁回上訴，維持原判。市中院終審認(rèn)為，李某的上訴理由成立，對其訴請予以支持。第66頁/共112頁關(guān)于房地產(chǎn)共有人的有關(guān)問題一、

43、產(chǎn)證上共有人的關(guān)系： 我國民法通則第七十八條規(guī)定：“財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有?！惫灿蟹譃榘捶莨灿泻凸餐灿小９餐灿腥藢灿胸敭a(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。房產(chǎn)證上載明的共有人一般指共同共有人，共有人之間的地位是平等的，無先后順序。如該房產(chǎn)需轉(zhuǎn)讓，應(yīng)征得共有人的同意。第67頁/共112頁二、房地產(chǎn)權(quán)證上未注明的共有人的情況： 在我國，在房地產(chǎn)權(quán)證上不注明房地產(chǎn)共有人而享有房地產(chǎn)共有關(guān)系的只有一種情況，那就是：夫妻婚后購置的房產(chǎn)，在房地產(chǎn)權(quán)證上只書寫配偶一方名字的情況下，其配偶同樣享有該房產(chǎn)的共有權(quán)利。并且在未作明確約定的情況下，雙方的權(quán)利份額是相等的。第68頁/共112頁案例分析案例說明：我

44、們結(jié)婚后與公婆分開住，并在外面置得一套房子，公婆與小兒子住在一起，公公去世后這套房子由婆婆及兩個兒子繼承，并換了房產(chǎn)證，其戶主是婆婆，房產(chǎn)共有人是兩個兒子。現(xiàn)房子要拆遷，婆婆提出她得房子的二分之一房款，兩個兒子得二分之一。請問為這樣是否合法，如果合法請說明理由，如果不合法也請告訴我們應(yīng)如何分配才對。謝謝！第69頁/共112頁分析： 在我國民法上共有分為共同共有和按份共有。 共同共有原則上共有人對共有財產(chǎn)享有的所有權(quán)是平均的,而按份共有則是按照事先約定的份額來享有的有權(quán)。 結(jié)合到本案的情況,可以看一下房產(chǎn)證,如果該房產(chǎn)證上并沒有標(biāo)明所有人與共有人各自份額,那么就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有,則該房屋應(yīng)當(dāng)由

45、你婆婆與另二個兒子各享有三分之一的所有權(quán),如果拆遷,則拆遷款也是三人平均分配。但如果該房產(chǎn)證上標(biāo)明了各自份額,則按照該份額分配拆遷款。 第70頁/共112頁案 例 分 析案例說明： 一對夫妻購買了一套三居室，為考慮到今后遺產(chǎn)的問題，將十歲兒子的名字寫入產(chǎn)權(quán)證。請問將夫妻雙方和兒子共三人的名字全部寫入房地產(chǎn)權(quán)證，和只寫父親和兒子的名字，在產(chǎn)權(quán)份額上有什么區(qū)別嗎？第二種情況，母親有該套房屋的產(chǎn)權(quán)份額嗎？如果有，三人是如何分配份額的？第71頁/共112頁分析：1、三人全部寫入該房屋產(chǎn)證的，產(chǎn)權(quán)平均分為三等份。2、只有父親和兒子的，兒子得到產(chǎn)權(quán)份額的1/2。根據(jù)婚姻法的規(guī)定，該房屋為該對夫妻的婚后共同

46、財產(chǎn)，夫妻兩人共同享有該房屋1/2的產(chǎn)權(quán)份額，并且份額相等。即各為1/4的產(chǎn)權(quán)份額。第72頁/共112頁案 例 分 析案例說明：春節(jié)期間，有位親戚來串門。這位親戚還是搞房地產(chǎn)的，比較接觸法律吧。談到女兒的婚事，就認(rèn)為女兒如果購買婚前房產(chǎn)，若不進(jìn)行婚前公證，在婚后若干年就會變成夫妻共同財產(chǎn)。可是進(jìn)行公證呢，又覺得不習(xí)慣，怕影響夫妻感情。于是就覺得女方不應(yīng)買房，怕吃虧，還在猶豫不決。第73頁/共112頁分析：造成該顧慮的原因是：根據(jù)婚姻法原有的司法解釋：婚前個人財產(chǎn)特別是婚前房產(chǎn)，如果沒有約定，婚姻關(guān)系存續(xù)八年后作為夫妻共同財產(chǎn)。因而導(dǎo)致有些夫妻在婚前進(jìn)行“婚前財產(chǎn)公證”，以明確各自婚前財產(chǎn)的處理

47、。新婚姻法生效后，規(guī)定婚前財產(chǎn)如果要作為“共同財產(chǎn)”，雙方必須約定。這就實際上肯定、明確了婚前個人財產(chǎn)不作為共同財產(chǎn)的處理原則。因此，新的司法解釋就規(guī)定，婚前個人財產(chǎn)不因為婚姻的存續(xù)轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)。這實際上就取消了“婚姻存續(xù)八年，婚前個人財產(chǎn)（房產(chǎn)）作為共同財產(chǎn)”的規(guī)定。第74頁/共112頁案 例 分 析案例說明： 王先生在婚前，于1998年購置一套價值60萬元的兩居室一套，與林女士結(jié)婚后雙方共同承擔(dān)該套房屋的按揭貸款。貸款于2008年還清，目前該房屋的市值增加到90萬元?，F(xiàn)因雙方感情破裂，林女士要求法院將該房屋作為夫妻共有財產(chǎn)進(jìn)行分割，獲得45萬元。 請問：林女士的要求能否得到法院的支持？并

48、如何進(jìn)行房產(chǎn)的分割？第75頁/共112頁 分析： 婚前個人按揭買下的房產(chǎn)，即使婚后共同還貸，按照新婚姻法以及司法解釋的規(guī)定，如果沒有約定，在分割時當(dāng)然認(rèn)定為婚前個人財產(chǎn)。共同還貸的部分，由所有者按照份額予以退還。房產(chǎn)增值的部分，當(dāng)然由所有者享有。這應(yīng)當(dāng)是原則。法官當(dāng)然也可以按照司法解釋的規(guī)定，對于困難的一方判決所有者予以幫助、補(bǔ)償。但是這并不是對共同財產(chǎn)的分割。 因此林女士只能要回支付按揭貸款的金額，不能享有該房屋的份額。第76頁/共112頁案 例 分 析案例說明：錢先生與王小姐與2003年4月6日領(lǐng)取了結(jié)婚證書。同年5月2日購置公寓一套作為婚房，由錢先生全額出資，產(chǎn)權(quán)證上只有錢先生一人名字。

49、在裝修完成后，兩人于2003年10月1日舉行婚禮。2008年7月，錢先生提出離婚，并要求該房屋作為婚前財產(chǎn)處理，不進(jìn)行分割。請問錢先生的要求能否得到法院的支持？第77頁/共112頁1、我國法律規(guī)定婚姻從登記之日產(chǎn)生效力，如果雙方已經(jīng)登記結(jié)婚，即使沒有舉行儀式，在此期間購房，仍被認(rèn)為是夫妻共有財產(chǎn)。2、如果是一方出資，還辦理夫妻財產(chǎn)約定的，經(jīng)過公證之后，才能認(rèn)為該房屋為出資方個人的財產(chǎn)。第78頁/共112頁商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書可以作為商品房購銷合同的補(bǔ)充約定

50、。 第十條住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書應(yīng)在住宅交付用戶的同時提供給用戶。第79頁/共112頁第五條住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期： 屋面防水3年； 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 門窗翹裂、五金件損壞1年； 管道堵塞2個月； 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期； 衛(wèi)生潔具1年； 燈具、電器開關(guān)6個月； 其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 4、用戶報修的單

51、位，答復(fù)和處理的時限。第80頁/共112頁第八條住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： 1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類型；3、裝修、裝飾注意事項；4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；6、門、窗類型，使用注意事項； 7、配電負(fù)荷； 8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等總值閏注意事項的說明；9、其他需說明的問題。第81頁/共112頁案例分析趙小姐和成先生購買一套于2006年5月交房的XX小區(qū)住房一套作

52、為婚房。因急于裝修用于，兩人于2006年4月份提前接收了房屋。后因開發(fā)商的原因，該小區(qū)于2006年10月份才取得大產(chǎn)證，延期交房了5個月。成先生和其他業(yè)主一起要求發(fā)展商按照合同的約定，承擔(dān)每日萬分之三的違約金。請問：成先生的要求是否合理？能否得到延期交房的違約金？從中我們要吸取那些教訓(xùn)？第82頁/共112頁分析：雖然合同約定為“大產(chǎn)證”交房，但成先生的收房屬于“交鑰匙”形式的實物接收方式，視同成先生已經(jīng)認(rèn)可和接收了該房屋。法律上稱為“轉(zhuǎn)移占有”。因此開發(fā)商可以拒絕承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。但是其他業(yè)主，因開發(fā)商未取得大產(chǎn)證，可以拒絕驗收收房，并有權(quán)追討違約金。第83頁/共112頁二是實地查看。開

53、發(fā)商在交付房屋前雖已通過了有關(guān)部門的綜合驗收，但主管部門驗收合格并不表明開發(fā)商所交付的房屋一定符合其與消費者所簽合同的約定。為此，消費者在接收房屋前要按照合同約定進(jìn)行驗收，包括房屋的建筑質(zhì)量（如有防水要求的地面是否有滲漏等）、空間尺寸、室內(nèi)設(shè)施、室外環(huán)境、公共設(shè)施質(zhì)量等。如果發(fā)現(xiàn)所交付的商品房和小區(qū)配套設(shè)施等不符合合同約定的，應(yīng)以書面形式向開發(fā)商提出異議。因開發(fā)商對商品房或小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行修復(fù)整改而導(dǎo)致逾期交房的，消費者可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。第84頁/共112頁商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）第四條 商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室

54、作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除）。 第五條 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 第85頁/共112頁第六條 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： 1套（單元）內(nèi)的使用面積；2、套內(nèi)墻體面積；3陽臺建筑面積。第86頁/共112頁第九條 公用建筑面積計算原則 凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。 公用建筑面積按以下方法計算： 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各

55、套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 第87頁/共112頁第十條 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計算 將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的合套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 公用建筑面積 室內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)第88頁/共112頁第十一條 公用建筑面積分?jǐn)傆嬎愀魈祝▎卧┑奶變?nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積第89頁/共112頁計算題條 件：公寓2樓：套內(nèi)建筑面積之和為850m2,

56、公用建筑面積為250m2，501室的套內(nèi)建筑面積為98m2。問 題：1. 2樓分?jǐn)傁禂?shù)為多少？2. 501室的得房率為多少？3. 501室的公攤建筑面積和建筑面積分別為多少？第90頁/共112頁案例分析 2006年，曾先生在某房地產(chǎn)公司開發(fā)的某樓盤買了一套6樓帶閣樓的商品房，商品房買賣合同上載明：某某路某某小區(qū)某幢東單元601號房。建筑面積共106.61平方米，閣樓建筑面積為51.35平方米，貯藏室建筑面積為19.73平方米。總金額為人民幣310,500元。曾先生支付了160,500元的首付款，其余15萬元辦理銀行按揭。第91頁/共112頁 2007年7月，曾先生去辦理收房手續(xù)，發(fā)現(xiàn)商品房面積

57、有誤差。六樓實際面積為106.13平方米，比合同約定少了0.44平方米；閣樓建筑面積有57.99平方米，比合同約定面積多了6.44平方米；車庫建筑面積19.69平方米，比合同面積少了0.04平方米；第92頁/共112頁因此，曾先生依據(jù)商品房買賣合同第五條“面積確認(rèn)及面積差異處理” ，提出閣樓、住宅、車庫分別計算找補(bǔ)差價，即住宅由房地產(chǎn)公司退回897.7元、閣樓再支付1540元（閣樓超出3%的5.1平方米曾先生不用再付房價5100元）、貯藏室由房地產(chǎn)公司退回128元，三者合計由消費者者支付給房地產(chǎn)公司514.3元。曾先生據(jù)此，多次與開發(fā)商協(xié)商，都沒有達(dá)成一致意見。7月9日，曾先生向縣消協(xié)和工商局

58、投訴。第93頁/共112頁房地產(chǎn)公司認(rèn)為，商品房買賣合同第三條已明確該商品房的地址是某某小區(qū)某幢東601號房，并明確商品房的基本狀況（如該商品房的儲藏室和閣樓，套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e等）；在第四條“計價方式與價款”中的第4點確定總價款為人民幣310,500元整。根據(jù)商品房銷售管理辦法第十二條中“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售”的規(guī)定，這是一套帶閣樓的住宅。第94頁/共112頁根據(jù)商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則第五條“商品房銷售面積（即合同約定面積）=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”；第六條“套內(nèi)建筑面積有以下三部組成：1、套內(nèi)使用面積；2、套內(nèi)墻體面積；3、陽臺建筑面積?！币簿褪钦f

59、，該套住宅內(nèi)的閣樓是該套住宅的套內(nèi)使用面積之一，也是該商品房不可分割的一部分，因此，該套商品房的銷售面積為各套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e之和，即該住宅的合同約定面積為157.96平方米。第95頁/共112頁根據(jù)商品房銷售管理辦法第四十五條規(guī)定，“本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管確以登記的房屋面積。即該套住宅的產(chǎn)權(quán)面積即實測面積為164.12平方米（106.13+57.99）。面積誤差比=（164.12-157.96）/157.96100%=3.8997%。因此，買受人可以有權(quán)退房；不退房的補(bǔ)足3%之內(nèi)的房價款即4091元，超過3%的部分即本房地產(chǎn)公司承擔(dān)。第96頁/共112頁 而曾先生認(rèn)為

60、：面積誤差比 =（57.99-51.35）100% =12.93% 51.35 曾先生支付3%的面積即1.54平方米的價款計：1,540元（閣樓1,000元/平方米），其余 9.93%的部分，即5.1平方米計5,100元則無需支付。第97頁/共112頁 雙方的分歧已經(jīng)非常清楚。但是有關(guān)法律法規(guī)卻沒有明確的規(guī)定。雙方各執(zhí)己見，公說公有理，婆說婆有理。為此，工作人員本著雙方自愿協(xié)商、互諒互讓的原則，要雙方各退一步，作個折衷的處理。在工作人員的調(diào)解下，雙方達(dá)成協(xié)議：曾先生本應(yīng)向某房地產(chǎn)公司交納了商品房面積多出的房款計4,091元，房地產(chǎn)公司少收1,000元以作補(bǔ)償即只收取3,091元。一起商品房面積