收益還原法實例

1、收益還原法具體測算過程（二）收益還原法測算過程（簡述技術過程）由于估價對象作為商鋪用途，屬于典型收益性物業(yè)，具有明顯的收益特征，其租賃市場較活躍，有關數據較易取得和預測，故可通過租賃收入扣除由出租人負擔的費用后計算其在未來使用年期內每年凈收益，然后按一定的折現率折算到估價時點上，再求和，即可求得估價對象房地產價值，今次為抵押房地產估價，由于注重預期風險，且估價對象收益較持續(xù)平穩(wěn)，在估價時對預期不確定的收益或升值因素較少考慮，收益法采取凈收益不變的公式計算。計算公式為：V=A/YX1-1/（1+Y）n其中：V表示待估房地產價值；A表示房地產年純收益；Y表示報酬率；n表示剩余收益年限。評估測算過程

2、：1、測算有效毛收入（1）、測算租金價格（要進行簡化）經過對估價對象周邊房地產市場調查，結合估價對象的特點，選取了文明北路東側商鋪等三個類似成交案例為比較案例，估價計算過程見表1、2、3。表1、編制比較因素條件說明表比較因素估價對象案例1案例2案例3案例名稱文明北路159號大院5、6號首層12號商鋪文明北路339號富泰花園首層商鋪文明北路38號大院福華城市花園首層商鋪官山四路85號財富城市花園首層商鋪交易情況正常正常正常正常租金（元/肝）待測105110108交易日期估價時點（2010年6月）2010年6月2010年6月2010年6月房產用途商鋪商鋪商鋪商鋪區(qū)域因素繁華程度較繁華一般繁華較繁華

3、交誦條件便捷便捷便捷便捷配套設施齊全齊全齊全齊全環(huán)境景觀良好良好良好良好個別因素臨街狀況單面臨街東北向雙面臨街西向單面臨街南向單面臨街層高5.0米5.0米5.0米5.0米寬深比0.580.420.550.40建筑裝修好較好好較好在上述各因素條件說明表的基礎上，進行比較實例交易情況修正，交易日期修正，區(qū)域因素及個別因素修正，列表如下：表2、編制比較因素條件指數表（表中加入權重欄）序號比較因素估價對象案例1案例2案例31名稱文明北路159號大院5、6號首層12號商鋪文明北路339號富泰花園首層商鋪文明北路38號大院福華城市花園首層商鋪官山四路85號財富城市花園首層商鋪2交易價格（元/m2）1051

4、101083交易情況1001001001004交易日期1001001001005區(qū)域因素10098102985.1繁華程度403841405.2交通條件252525255.3配套設施202022205.4環(huán)境景觀151515156個別因素1001021021026.1臨街狀況353537356.2層高202020206.3寬深比252725276.4建筑裝修20202020表3、編制比較因素系數及測算過程表序號項目案例一案例二案例三1房地產名稱文明北路339號富泰花園首層商鋪文明北路38號大院福華城市花園首層商鋪官山四路85號財富城市花園首層商鋪2交易價格（元/m）1051101083交易情況

5、修正100/100100/100100/1004交易日期修正100/100100/100100/1005區(qū)域因素修正100/98100/102100/986個別因素修正100/102100/102100/1027修正后的單價（元/m）105.04105.73108.048評估單價（元/m）91.78估價對象單價=（105.04+105.73+108.04）三3=106.27（元/平方米）（2）、使用現狀分析估價對象目前由業(yè)主自己經營,商業(yè)策劃較好,不存在長期租約限制問題,也未發(fā)現存在非法占用或受其它限制而影響房地產價值的情況。（3）、有效出租面積或有效出租率說明估價對象有效出租面積占比率較高，

6、約占總面積的95%。4）、空置率與租金損失情況分析估價對象所處地段較繁華，空置率較低，該地段地面商鋪較少出現空置情況,因而平均空置率約為2%。（5）計算年有效毛收入年有效收入二月租金x12X建筑面積X有效出租率X年平均空置率二2、其他收入押金利息：利息按以押金10000元為基礎計算，其利率為現行利率為年利率5.31%為基準計算,則押金年利息為:10000X5.31%=531元，折合3、運營費用估價對象的正常運營所需稅費用具體見下表：費用項目單位數額說明水費元/年0由承租方承擔電費元/年0由承租方承擔燃氣費元/年0由承租方承擔供暖費元/年0由承租方承擔通信費元/年0由承租方承擔有線電視費元/年2

7、04按當地有線電視收費標準物業(yè)服務費元/年按租金收入的1%維修費元/年按年有效收入的2%計室內裝修折舊費元/年0無特別裝修室內家具折舊費元/年0不帶家具出租保險費元/年按年有效收入的2%計物業(yè)稅元/年主要為房產稅，按年租金的12%計營業(yè)稅及附加元/年按當地稅率標準5.5%計租賃管理費元/年200按200元/年計租賃代理費元/年200按200元/年計其他費用元/年100按100元/年計合計4、計算年凈收益凈收益=租金有效毛收入+其他收入-運營費用5、凈收益變化趨勢分析2007年以來,茂名市商鋪類房地產價格一直呈上升態(tài)勢,但租金價格相對增長較緩慢。近期國家出臺了一系房地產調控政策，茂名市房地產價格

8、上升勢頭得到了有效的遏制，相信未來商鋪類房地產租金會在相當長的時間維持相對穩(wěn)定。6、報酬率的確定采用累加法確定報酬率，是將無風險報酬率和風險補償率兩部門相加求取，即報酬率Y二無風險報酬率+風險投資補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠其中,無風險報酬率采取當前銀行1年定期存款利率2.25%,考慮估價對象房地產的社會投資風險和結合估價經驗，確定各項無風險報酬率如下表無風險報酬率2.25%對投資風險的補償3%對管理負擔的補償0.35%對缺乏流動性的補償2.0%投資帶來的優(yōu)惠（如易于融資等）-0.3%小計7.3%報酬率Y=7.3%7、收益年限的確定收益年限是估價對象自估價時點起至未來可獲

9、收益的年限。委托方提供的房地產產權證上沒有注明土地使用年限，載明了房地產用途為商業(yè)，國家土地和房地產相關管理規(guī)定，商業(yè)用地的最高使用年限為40年,已使用7年,尚可使用33年；房屋框架結構耐用年限60年，2002年11月竣工使用，已使用7年，則房屋結構經濟剩余使用年限為53年；因房屋耐用年限比土地剩余使用年限長，根據房地產估價規(guī)范的有關規(guī)定，本次估價對象房地產尚可收益年限取土地剩余使用年限，即n=33年。8、公式應用與計算V二A/YX11/(1+Y)n=871.78/7.3%X1-1/(1+7.3%)33=10774.59(元/平方米)(三)、確定估價結果的確定：1、估價對象市場價值的確定估價人

10、員通過運用市場比較法和收益還原法兩種方法測算得出估價對象房地產的市場價值,在考慮周邊房地產市場供求狀況和估價對象實際特點的基礎上,通過對當地房地產市場的了解和所在區(qū)域環(huán)境及房地產個別條件的進一步分析,認為采用市場比較法的評估結果較接近客觀實際,因此今次評估結果以市場比較法為主,收益還原法為輔,故采用兩種方法的加權平均測算結果作為最終估價結果,據估價對象情況結合估價經驗，確定市場比較法的權重系數取0.65，收益還原法的權重系數取0.35，則:估價對象測算單價二市場比較法價值X0.65+收益還原法價值X0.35=10813.33X0.65+10774.58X0.35=10799.77（元/平方米）估價對象市場價值=10799.77X74.14=80.07（萬元）（取整到百位）估價對象抵押評估單價=800700三74.14=10799.80（元/平方米）2、估價對象法定優(yōu)先受償款的確定據委托方提供的資料和估價人員的調查，估價對象房地產不存在法定優(yōu)先受償款，因而其法定優(yōu)先受償款為0。3、估價對象抵押價值的確定房地