第九章投資性房地產(chǎn)

1、本章知識(shí)點(diǎn) （1）掌握投資性房地產(chǎn)概念和范圍； （2）掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件； （3）掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算； （4）掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算； （5）掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算； （6）熟悉投資性房地產(chǎn)處置的核算。 一.投資性房地產(chǎn)的概念 二.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國，土地歸國家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)，除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)場所和對(duì)外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用

2、于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，甚至作為個(gè)別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。 就某些企業(yè)而言，投資性房地產(chǎn)屬于日常經(jīng)營性活動(dòng)，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益確認(rèn)為企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，但對(duì)于大部分企業(yè)而言，是與經(jīng)營性活動(dòng)相關(guān)的其他經(jīng)營活動(dòng)，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益構(gòu)成企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。 （一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 1.已出租的土地使用權(quán) 是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。對(duì)于以經(jīng)營租賃方式租入土地使

3、用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。 2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。例如，企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，企業(yè)管理當(dāng)局(董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu))作出書面決議明確繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。 但是，按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于此類。 3.已出租的建筑物 是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。 企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn)： （1）用于出

4、租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。 企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。 【例例9-19-1】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的兩間門面房出租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的兩間門面房出租給甲企業(yè)，為期給甲企業(yè)，為期5 5年。甲企業(yè)一開始將這兩間門面年。甲企業(yè)一開始將這兩間門面房用于自行經(jīng)營餐館。房用于自行經(jīng)營餐館。2 2年后，由于連續(xù)虧損，甲年后，由于連續(xù)虧損，甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙企業(yè)，以賺取租金差價(jià)。判企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙企業(yè)，以賺取租金差價(jià)。判斷一下，該門面房是否屬于甲、乙企業(yè)的投資性斷一下，該門面房是否屬于甲、乙企業(yè)

5、的投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。 本例中，對(duì)于甲企業(yè)而言，這兩間門面房不本例中，對(duì)于甲企業(yè)而言，這兩間門面房不屬于其投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)不屬于甲企業(yè)；屬于其投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)不屬于甲企業(yè)；對(duì)于乙企業(yè)而言，則屬于投資性房地產(chǎn)。對(duì)于乙企業(yè)而言，則屬于投資性房地產(chǎn)。 （2）已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。通常情況下，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房

6、地產(chǎn)。 （3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 （二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 1.自用房地產(chǎn) 即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用的建筑物（固定資產(chǎn)）和自用的土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館。 （二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，其價(jià)值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去，通過銷售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，

7、在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。 （二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 例如，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，雖然也收取租金，但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。又如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店。旅館飯店的經(jīng)營者在向顧客提供住宿服務(wù)的同時(shí)，還提供餐飲、娛樂等其他服務(wù)，其經(jīng)營目的主要是通過向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入，因此，企業(yè)自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。 2.作為存貨的房地產(chǎn) 通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動(dòng)，產(chǎn)生的

8、現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此，具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。 從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，已簽訂經(jīng)營租賃合同；其余樓層均為普通住宅，正

9、在公開銷售中。這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，其余樓層為甲企業(yè)的存貨，即開發(fā)產(chǎn)品。 （一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) 將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件。 1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； 2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠的計(jì)量。 （二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。 1.外購的投資性房地產(chǎn) 對(duì)于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，

10、包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 【例例9-29-2】20208 8年年3 3月，甲企業(yè)計(jì)劃購入一月，甲企業(yè)計(jì)劃購入一棟寫字樓用于對(duì)外出租。棟寫字樓用于對(duì)外出租。3 3月月1515日，甲企業(yè)與乙企日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5 5年。年。4 4月月5 5日

11、，日，甲企業(yè)實(shí)際購入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)甲企業(yè)實(shí)際購入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)l 200l 200萬元萬元( (假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進(jìn)行假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后續(xù)計(jì)量) )。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 12 000 00012 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 12 000 000 12 000 000 2.自行建造的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)

12、為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 【例例9-39-3】20208 8年年1 1月，甲企業(yè)從其他單位月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上開始自購入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上開始自行建造三棟廠房。行建造三棟廠房。20208 8年年1010月，甲企業(yè)預(yù)計(jì)廠房月，甲企業(yè)預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃

13、合同，將其即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工該廠房于完工( (達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)) )時(shí)開始起租。時(shí)開始起租。20208 8年年1111月月1 1日，三棟廠房同時(shí)完工日，三棟廠房同時(shí)完工( (達(dá)到預(yù)定可達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)使用狀態(tài)) )。該塊土地使用權(quán)的成本為。該塊土地使用權(quán)的成本為600600萬元；萬元；每棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為每棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為1 0001 000萬元，能夠單獨(dú)出萬元，能夠單獨(dú)出售。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。售。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。 甲企業(yè)

14、的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)=600 x(1 =600 x(1 3 )=200(3 )=200(萬元萬元) ) 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 10 000 00010 000 000 貸：在建工程貸：在建工程 10 000 00010 000 000 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 2 000 0002 000 000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 2 000 000 2 000 000 一.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 二.采用公允價(jià)

15、值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 三.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，符合一定條件的，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。 在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，按照其實(shí)際成本： 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款（或在建工程等） 2.按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，

16、按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷： 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 （投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷） 3.取得租金收入： 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 4.投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備： 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 【例例9-49-4】甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式業(yè)使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為l 800l 800萬萬元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為元，

17、按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為2020年，預(yù)年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同約定，乙企業(yè)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同約定，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金每月支付甲企業(yè)租金8 8萬元。當(dāng)年萬元。當(dāng)年1212月，這棟辦公月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，其可收回金額為樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，其可收回金額為1 1 200200萬元，此時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為萬元，此時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為l 500l 500萬元，萬元，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。 (1) (1)計(jì)提折舊：計(jì)提折舊： 每月計(jì)提的折舊每月計(jì)提的折舊=1 800=1 800202012=7.5(12=7.5(萬元萬元) )

18、 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 75 00075 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 75 00075 000 (2) (2)確認(rèn)租金：確認(rèn)租金： 借：銀行存款借：銀行存款( (或其他應(yīng)收款或其他應(yīng)收款) 80 000) 80 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 80 00080 000 (3) (3)計(jì)提減值準(zhǔn)備：計(jì)提減值準(zhǔn)備： 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 3 000 0003 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 3 000 000 3 000 000 （一）采用公允價(jià)值模式的前提條件 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的

19、公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件： 1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場 所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。 2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。 （二）會(huì)計(jì)處理 1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，按照其實(shí)際成本： 借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：銀行存款（或在建工程等） 2.不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷 企業(yè)應(yīng)當(dāng)

20、以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額： 借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額： 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 3.取得的租金收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 【例例9-59-5】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。業(yè)。20207 7年年8 8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租

21、賃給乙公司使用，租賃期為完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用，租賃期為l0l0年。當(dāng)年年。當(dāng)年1010月月1 1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價(jià)為寫字樓的造價(jià)為90 000 00090 000 000元。元。 由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報(bào)價(jià)，甲公司決易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。續(xù)計(jì)量。2020

22、7 7年年l2l2月月3131日，該寫字樓的公允價(jià)值日，該寫字樓的公允價(jià)值為為92 000 00092 000 000元。元。20208 8年年1212月月3131日，該寫字樓的日，該寫字樓的公允價(jià)值為公允價(jià)值為93 000 00093 000 000元。元。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （1）207年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租借：投資性房地產(chǎn)（成本）90 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品 90 000 000 （2）207年12月31日，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益 借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 2 000 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

23、 2 000 000 （3）208年12月31日，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 1 000 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益1 000 000 企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 成本模式公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)政策變更不得轉(zhuǎn)換 企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照計(jì)量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值： 借：投資性房地產(chǎn)

24、（成本） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 盈余公積 利潤分配未分配利潤 如公允價(jià)值小于賬面價(jià)值應(yīng)將其計(jì)入借方。轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值。 甲企業(yè)將原價(jià)為100萬元，已計(jì)提折舊20萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備10萬元，賬面價(jià)值為70萬元，已對(duì)外出租兩年的一棟寫字樓于2008年1月1日，決定將其由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日該寫字樓的公允價(jià)值為78萬元(或70萬元，或65萬元)，甲企業(yè)按凈利潤的10%計(jì)提盈余公積。 ： (1)借：投資性房地產(chǎn)成本 78 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 20 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 10 貸：投資性房地產(chǎn) 100 利潤分配未分配利潤8(78-

25、70) (2)借：利潤分配未分配利潤0.8 (810%) 貸：盈余公積 0.8 ： (1)借：投資性房地產(chǎn)成本 65 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 20 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 10 利潤分配未分配利潤5 (70-65) 貸：投資性房地產(chǎn)100 (2)借：盈余公積 0.5 (510%) 貸：利潤分配未分配利潤0.5 3. 公允價(jià)值70萬元=賬面價(jià)值70萬元時(shí)： 借：投資性房地產(chǎn)成本 70 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 20 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 10 貸：投資性房地產(chǎn) 100 【例例9-69-6】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。司使用，并一直采

26、用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20209 9年年1 1月月1 1日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為90 000 00090 000 000元，已計(jì)元，已計(jì)提折舊提折舊2 700 0002 700 000元，賬面價(jià)值為元，賬面價(jià)值為87 300 00087 300 000元

27、。元。20209 9年年1 1月月1 1日，該寫字樓的公允價(jià)值為日，該寫字樓的公允價(jià)值為95 000 95 000 000000元。元。 假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的l0%l0%計(jì)提盈余公積。計(jì)提盈余公積。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 95 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 2 700 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓 90 000 000盈余公積 770 000 利潤分配未分配利潤 6 930 000【95000000-（90000000-2700000）】10%7700000-770000 【例例9-79-7】關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式關(guān)于投

28、資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，下列說法中正確的是（的轉(zhuǎn)換，下列說法中正確的是（ ）。）。 A.A.成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)估計(jì)變更估計(jì)變更 B.B.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式 C.C.已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式 D.D.企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式可以隨意變更企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式可以隨意變更 B 一.房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 二.投資

29、性房地產(chǎn)的處置 （一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。轉(zhuǎn)換日的確定關(guān)系到資產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和入賬價(jià)值，因此非常重要。轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應(yīng)發(fā)生改變的日期。 （一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日 企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： 1.投資性房地產(chǎn)開始自用 即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。 2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租 通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將

30、其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)租賃期開始日。租賃開始日，是指承租人有權(quán)行使其租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。 3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租 即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。 4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值 即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，將土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于資本增值的日期。 5.房地產(chǎn)企業(yè)將

31、用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理 1.成本模式下的轉(zhuǎn)換 自用房地產(chǎn)或存貨投資性房地產(chǎn)按賬面價(jià)值按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換 （1）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。 企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理，投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。例如，企業(yè)將出租的廠房收回，并用于生產(chǎn)本企業(yè)的產(chǎn)品。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。 （1）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 貸：投資性房

32、地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 貸：累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷） 借：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 【例例9-89-8】20072007年年7 7月末，甲企業(yè)將出租在外月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，的廠房收回，8 8月月1 1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至某該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至某年年7 7月月3131日，賬面價(jià)值為日，賬面價(jià)值為37 650 00037 650 000元，其中，原元，

33、其中，原價(jià)價(jià)50 000 00050 000 000元，累計(jì)已計(jì)提折舊元，累計(jì)已計(jì)提折舊12 350 00012 350 000元。元。 甲企業(yè)某年8月1日的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn) 50 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 12 350 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房 50 000 000累計(jì)折舊 12 350 000 （2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這種情況下，轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。 （2）作為存貨的

34、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的房地產(chǎn) 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值： 借：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品 【例例9-99-9】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，企業(yè)，20207 7年年3 3月月1010日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為業(yè)使用，租賃期開始日為20207 7年年4 4月月1515日。日。20207 7年年4 4月月1515日，該寫字樓的賬面余額日，該寫字樓的賬

35、面余額450 000 000450 000 000元，元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。 甲企業(yè)207年4月15目的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)450 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品450 000 000 （3）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將原本用于日常生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開始日，按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值，將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 借：投資性房地產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 借：累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷） 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 【例

36、例9-109-10】甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。企業(yè)總部辦公。20207 7年年3 3月月1010日，甲企業(yè)與乙企日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20207 7年年4 4月月1515日，日，為期為期5 5年。年。20207 7年年4 4月月1515日，這棟辦公樓的賬面余日，這棟辦公樓的賬面余額額450 000 000450 000 000元。已計(jì)提折舊元。已計(jì)提折舊3 000 0003 000 000元。假元。假設(shè)甲企業(yè)所在城市沒

37、有活躍的房地產(chǎn)交易市場。設(shè)甲企業(yè)所在城市沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場。 甲企業(yè)207年4月15日的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)450 000 000累計(jì)折舊3 000 000貸：固定資產(chǎn) 450 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 3 000 000 2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 （1）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。 轉(zhuǎn)換日： 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 貸：投資性房地產(chǎn)（成本） 投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）

38、 公允價(jià)值變動(dòng)損益 原累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)的余額在借方時(shí)，在轉(zhuǎn)換時(shí)應(yīng)在貸方?jīng)_銷；反之，應(yīng)在轉(zhuǎn)換時(shí)在借方?jīng)_銷轉(zhuǎn)換日，固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的公允價(jià)值高于投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，則計(jì)入貸方；反之，記入借方。 【例例9-119-11】20208 8年年1010月月1515日，甲企業(yè)因租日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。用于本企業(yè)的行政管理。20208 8年年1212月月1 1日，該寫日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允

39、價(jià)值為48 000 00048 000 000元。元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為賬面價(jià)值為47 500 00047 500 000元，其中，成本為元，其中，成本為45 000 45 000 000000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值2 500 0002 500 000元。元。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn) 48 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 45 000 000寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 2 500 000公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000 （2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性

40、房地產(chǎn) 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值： 借：投資性房地產(chǎn)（成本） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：開發(fā)產(chǎn)品 資本公積其他資本公積轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額貸記“資本公積其他資本公積” 財(cái)政部于2014年7月1日修訂了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)，該準(zhǔn)則最大亮點(diǎn)之一是利潤表中增設(shè)“其他綜合收益”和“綜合收益總額”兩個(gè)項(xiàng)目。 1.可供出售金融資產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)、減值及處置導(dǎo)致的其他綜合收益的增加或減少。還包括將持有至到期投資重分類為可供出售金

41、融資產(chǎn)時(shí)，重分類日公允價(jià)值與賬面余額的差額部分。 2.長期股權(quán)投資指，按照權(quán)益法核算的在被投資單位其他綜合收益中所享有的份額導(dǎo)致的其他綜合收益的增加或減少。分兩種情況： （1）對(duì)合營聯(lián)營企業(yè)投資，采用權(quán)益法核算確認(rèn)的被投資單位除凈損益以外所有者權(quán)益的其他變動(dòng)，導(dǎo)致的其他綜合收益的增加，不是資本交易，是持有利得。因此，不論是在投資單位的個(gè)別報(bào)表還是合并報(bào)表，均應(yīng)歸屬于其他綜合收益。 （2）對(duì)子公司投資，在編制合并報(bào)表時(shí)，只有因子公司的其他綜合收益而在合并報(bào)表中按權(quán)益法確認(rèn)的其他綜合收益和少數(shù)股東權(quán)益的變動(dòng)才是其他綜合收益，子公司因權(quán)益性交易導(dǎo)致的資本公積或留存收益的變動(dòng)使得合并報(bào)表按權(quán)益法相應(yīng)確

42、認(rèn)的其他資本公積和少數(shù)股東權(quán)益的變動(dòng)不是其他綜合收益。 。 3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，其差額記入所有者權(quán)益導(dǎo)致的其他綜合收益的增加，及處置時(shí)的轉(zhuǎn)出，記入其他綜合收益科目。 4.可供出售外幣非貨幣性項(xiàng)目的匯兌差額，記入“其他綜合收益”科目 待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入： 借：資本公積其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入 【例例9-129-12】沿用沿用【例例9-99-9】，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量，用公允價(jià)值模式計(jì)量，4 4月月1515日該寫字樓的公允價(jià)日該寫字樓的公

43、允價(jià)值為值為410 000 000410 000 000元，元，20207 7年年1212月月3131日，該項(xiàng)投日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為430 000 000430 000 000元。元。20208 8年年4 4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于并于20208 8年年6 6月以月以460 000 000460 000 000元出售，出售款項(xiàng)元出售，出售款項(xiàng)已收訖。已收訖。 【例9-9】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，207年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃

44、期開始日為207年4月15日。207年4月15日，該寫字樓的賬面余額450 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）207年4月15日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 410 000 000公允價(jià)值變動(dòng)損益 40 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品450 000 000 （2）207年12月31日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 20 000 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益20 000 000 （3）208年6月，出售時(shí)借：銀行存款460 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入460 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本430 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓

45、（成本） 410 000 000寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 20 000 000 同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入公允價(jià)值變動(dòng)減值40 000 000元-公允價(jià)值變動(dòng)增值20 000 000元=公允價(jià)值變動(dòng)減值20 000 000元 借：其他業(yè)務(wù)收入20 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益20 000 000 【例例9-139-13】沿用沿用【例例9-99-9】，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量，用公允價(jià)值模式計(jì)量，4 4月月1515日該寫字樓的公允價(jià)日該寫字樓的公允價(jià)值為值為470 000 000470 000 000元。元。20207 7年年1212月月313

46、1日，該項(xiàng)投日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為480 000 000480 000 000元。元。2020 8 8年年4 4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于并于20208 8年年6 6月以月以550 000 000550 000 000元出售，出售款項(xiàng)元出售，出售款項(xiàng)已收訖。已收訖。 【例9-9】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，207年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為207年4月15日。207年4月15日，該寫字樓的賬面余額450 000 000元，未計(jì)

47、提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）207年4月15日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 470 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品450 000 000資本公積其他資本公積 20 000 000 （2）207年12月31日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 10 000 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益10 000 000 （3）208年6月，出售時(shí)借：銀行存款550 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入 550 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本480 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 470 000 000 寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 10 000 000 同時(shí)，將資產(chǎn)

48、性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：公允價(jià)值變動(dòng)損益10 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入10 000 000同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：資本公積其他資本公積20 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入 20 000 000 （3）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值： 借：投資性房地產(chǎn)（成本） 累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷） 固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備 公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 資本公積其他資本公積 轉(zhuǎn)換日的

49、公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額貸記“資本公積其他資本公積” 待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入： 借：資本公積其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入 【例例9-149-14】20207 7年年6 6月，甲企業(yè)打算搬遷至月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。20207 7年年1010月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用

50、。用。20207 7年年1212月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為始日為20208 8年年1 1月月1 1日，租賃期限為日，租賃期限為3 3年。年。 在本例中，甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日在本例中，甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日（20208 8年年1 1月月1 1日），將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性日），將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)。由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，該企業(yè)能夠從市場上取得同類或類似房地活躍，該企業(yè)能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)

51、的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲企業(yè)對(duì)出產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲企業(yè)對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)20208 8年年1 1月月1 1日，該辦公樓的公允價(jià)值為日，該辦公樓的公允價(jià)值為350 000 000350 000 000元，元，其原價(jià)為其原價(jià)為500 000 000500 000 000元，已提折舊元，已提折舊142 500 000142 500 000元。元。 甲企業(yè)208年1月1日的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)辦公樓（成本） 350 000 000公允價(jià)值變動(dòng)損益 7 500 000累計(jì)折舊 142 500 000貸：固定資產(chǎn)

52、500 000 000 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”）。 （一）采用成本模式計(jì)量 處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額： 借:銀行存款 貸:其他業(yè)務(wù)收入 借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn) （二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量 處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額： 借:銀行存款 貸:其

53、他業(yè)務(wù)收入 按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值： 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)） 貸：投資性房地產(chǎn)（成本） 投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)） 原余額在借方時(shí)，該科目應(yīng)在貸方?jīng)_銷 同時(shí)： 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：其他業(yè)務(wù)收入 或： 借：其他業(yè)務(wù)收入 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額： 借：資本公積其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入 【例例9-159-15】20207 7年年6 6月甲公司將其出租的一棟月甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為司將該棟寫字樓出

54、售給乙公司，合同價(jià)款為300 300 000 000000 000元，乙公司已用銀行存款付清。元，乙公司已用銀行存款付清。 （1 1）假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。）假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為280 000 000280 000 000元，已元，已計(jì)提折舊計(jì)提折舊30 000 00030 000 000元。元。 甲公司的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款300 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入300 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本250 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 30 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓 280 000

55、000 （2 2）假設(shè)這棟寫字樓原采用公允價(jià)值模式）假設(shè)這棟寫字樓原采用公允價(jià)值模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為210 000 000210 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額40 000 00040 000 000元。元。 甲公司的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款 300 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本 250 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 210 000 000寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 40 000 000 同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。借：公允價(jià)

56、值變動(dòng)損益 40 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入 40 000 000 1.非房地產(chǎn)企業(yè)（1）成本模式下的轉(zhuǎn)換（2）公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 【原值】累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）【原值】 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)成本 【公允價(jià)值】 累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 公允價(jià)值變動(dòng)損益 【借差】 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）【原值】 資本公積其他資本公積【貸差】 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

57、借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 【原值】 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 【原值】 累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 【公允價(jià)值】 公允價(jià)值變動(dòng)損益【借差】 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允 價(jià)值變動(dòng) 公允價(jià)值變動(dòng)損益【貸差】 .房地產(chǎn)企業(yè)（1）成本模式下的轉(zhuǎn)換（2）公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)【賬面價(jià)值】 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備】貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)成本【公允價(jià)值

58、】 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備】 公允價(jià)值變動(dòng)損益【借差】 貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】 資本公積其他資本公積【貸差】投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面價(jià)值】 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品 【公允價(jià)值】 公允價(jià)值變動(dòng)損益【借差】 貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變動(dòng) 公允價(jià)值變動(dòng)損益【貸差】 一.單項(xiàng)選擇題1.A企業(yè)2007年1月1日外購一辦公樓，含稅售價(jià)450萬元，該辦公樓用于出租，年租金18萬元，每年年末收取。該企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2007年12月31日該辦公樓的公允價(jià)值為490萬元，2008年12月31

59、日該辦公樓的公允價(jià)值為500萬元，2009年1月15日甲企業(yè)出售該辦公樓，售價(jià)520萬元，處置時(shí)影響損益的金額合計(jì)是（）萬元。 A0B30C20D70C 2.甲股份公司于205年3月15日將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為行政管理部門使用，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值1500萬元，預(yù)計(jì)尚可使用年限15年，采用平均年限法計(jì)提折舊，無殘值，則A公司在205對(duì)該資產(chǎn)應(yīng)計(jì)提的折舊額是（）萬元。 A72.5B75C100D145B 3.下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理中，說法正確的有（）。 A.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)該計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，并進(jìn)行減值測(cè)試B.采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)，期末應(yīng)當(dāng)計(jì)

60、提土地使用權(quán)當(dāng)期的攤銷額C.存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面價(jià)值計(jì)量D.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為成本模式，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更 B 4.房地產(chǎn)公司的開發(fā)商品轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的其差額通過（）科目核算。A.公允價(jià)值變動(dòng)損益B.營業(yè)外收入 C.資本公積 D.其他業(yè)務(wù)收入 C 5.企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入（）。A.公允價(jià)值變動(dòng)損益B.營業(yè)外支出 C.其他業(yè)務(wù)成本 D.資本公積 C 6.正