物業(yè)規(guī)劃及規(guī)劃技巧

1、物業(yè)規(guī)劃及規(guī)劃技巧第一節(jié)物業(yè)規(guī)劃的基本知識一、城市規(guī)劃的主要內容二、城市總體規(guī)劃的主要內容三、分區(qū)規(guī)劃的主要內容四、詳細規(guī)劃的主要內容五、物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設計的要點第二節(jié)物業(yè)規(guī)劃技巧一、居住區(qū)的分類及其用地組成二、居住區(qū)規(guī)劃的內容三、居住區(qū)的規(guī)劃設計四、住宅建筑規(guī)劃五、公共建筑規(guī)劃六、居住區(qū)道路規(guī)劃技巧七、居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置技巧八、室外場地和環(huán)境小品的規(guī)劃技巧第三節(jié)寫字樓的規(guī)劃與設計技巧一、現(xiàn)代寫字樓的特征二、現(xiàn)代寫字樓的共同要素三、寫字樓的公共服務設置第四節(jié)商業(yè)樓宇的規(guī)劃與設計一、商業(yè)圈分析二、商業(yè)樓宇位置的確定與評價三、商店外觀設計四、商店內部環(huán)境裝飾第一節(jié)物業(yè)規(guī)劃的基本知識城市規(guī)劃

2、是政府關于城市發(fā)展目標的決策規(guī)劃。一般都將城市規(guī)劃工作分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。總體規(guī)劃主要是研究確定城市發(fā)展目標、原則、戰(zhàn)略部署等重大問題、是制定后一階段詳細規(guī)劃的依據。詳細規(guī)劃是對有關問題的深入研究和制定方案、也可以反饋到對總體規(guī)劃的調整及補充。在實際工作中、 為了便于工作的開展、在正式編制總體規(guī)劃前、可以由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要、對總體規(guī)劃需要確定的主要目標、方向和內容提出原則性意見、作為總體規(guī)劃的依據。根據根據城市的實際情況和工作需要、大城市和中等城市可以在總體規(guī)劃基礎上編制分區(qū)規(guī)劃、進一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量、 協(xié)調各項基礎設施和公共設施的建設。詳

3、細規(guī)劃根據不同的需要、不同的任務、目標和深度要求、分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。城市規(guī)劃工作中各個階段的內容主要有：一、城市規(guī)劃綱要的主要內容城市規(guī)劃綱要的任務是研究確定總體規(guī)劃的重大原則問題、結合國民經濟長遠規(guī)劃、國土規(guī)劃、 根據當?shù)刈匀粴v史的現(xiàn)狀、確定城市地域發(fā)展的戰(zhàn)略部署。城市規(guī)劃綱要經城市人民政府研究決定后、作為編制城市規(guī)劃的依據、主要內容如下：1論證城市發(fā)展的技術經濟依據和發(fā)展條件；2擬定城市經濟社會發(fā)展目標；3論證城市在區(qū)域中的戰(zhàn)略地位、原則、確定市域城鎮(zhèn)布局。4論證并原則確定城市性質、規(guī)模、總體布局和發(fā)展方向。城市規(guī)劃綱要的成果以文字為主、輔以城市發(fā)展示意性圖紙(1 250

4、00 1 100000)。二、城市總體規(guī)劃的主要內容城市總體規(guī)劃的任務是根據城市規(guī)劃綱要、綜合研究和確定城市性質、規(guī)模、容量和發(fā)展形態(tài)、 統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)各項建設用地、合理配置城市各項基礎工程設施、并保證城市每個階段發(fā)展目標、發(fā)展途徑、發(fā)展程序的優(yōu)化和布局結構的科學性、引導城市合理發(fā)展、其規(guī)劃期限一般為 20 年。總體規(guī)劃的主要內容如下：1對市和縣轄行政區(qū)范圍內的城鎮(zhèn)體系、交通系統(tǒng)、基礎設施、生態(tài)環(huán)境、風景資源開發(fā)進行合理布置和綜合安排。2確定規(guī)劃期內城市人口及用地規(guī)劃、劃定城市規(guī)劃區(qū)范圍。3確定城市用地發(fā)展方向和布局結構、確定市、區(qū)中心的位置。4確定城市對外交通系統(tǒng)的結構和布局、編制城市交通運輸

5、和道路系統(tǒng)規(guī)劃、確定城市道路等級和干道系統(tǒng)、主要廣場、停車場及主要交叉路口形式。5確定城市供水、排水、供電、通訊、燃氣、供暖、消防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、防洪等設施的發(fā)展目標和總體布局、并進行綜合協(xié)調。6確定城市河湖水系和綠化系統(tǒng)的治理、發(fā)展目標和總體布局。7確定人防建設、防震防災規(guī)劃。8確定自然保護地帶、風景名勝、文物古跡、傳統(tǒng)街坊劃定保護和控制范圍、提出保護措施。9編制歷史文化名城的保護規(guī)劃。10確定舊城改造、 用地調整原則、 方法和步驟、 提出控制舊城人口密度的要求和措施。11對規(guī)劃區(qū)內農村居民點、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等建設用地和蔬菜牧場、林木花果、副食品基地做出統(tǒng)籌安排、劃定綠化地帶和隔離地帶。12進行綜合

6、技術經濟論證、提出實施規(guī)劃的步驟和方法。13編制近期建設規(guī)劃、確定近期建設目標、內容和實施部署?？傮w規(guī)劃以文本及圖紙實施、文本為規(guī)劃文本及規(guī)劃說明、基礎資料、 圖紙主要為城市現(xiàn)狀圖、市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖、道路交通規(guī)劃圖、各項專業(yè)規(guī)劃圖及近期建設規(guī)劃圖(15000 110000)三、分區(qū)規(guī)劃的主要內容城市可根據需要編制分區(qū)規(guī)劃。分區(qū)規(guī)劃的任務是：在總體規(guī)劃的基礎上、對城市土地利用、 人口分布和公布設施、 基礎設施的配置作出進一步的規(guī)劃安排、 為詳細規(guī)劃和規(guī)劃管理提供依據。主要內容如下：1規(guī)定分區(qū)內土地使用性質、居住人口分布、建筑用地的容量控制指標。2確定市、區(qū)級公共設施的分布及其用地范圍。3確定城

7、市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高、以及主要交叉口、廣場、停車場的位置和控制范圍。4確定綠化系統(tǒng)、河湖水面、供電高壓線走廊、對外交通設施、風景名勝用地界線和文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)的保護范圍、空間形態(tài)的保護要求。5確定工程管線的位置、走向、管徑、服務范圍及主要工程設施的位置和用地范圍。分區(qū)規(guī)劃包括規(guī)劃文本、 附件及圖紙 (規(guī)劃分區(qū)圖、 分區(qū)現(xiàn)狀圖、 分區(qū)土地利用規(guī)劃圖、專業(yè)規(guī)劃圖、比例尺 1 5000)。四、詳細規(guī)劃的主要內容詳細規(guī)劃是以總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據、 詳細規(guī)定建設用地的各項控制指標和規(guī)劃管理要求、或對建設項目作出具體的安排和規(guī)劃設計。其主要內容如下：1控制性詳細規(guī)劃1)詳細

8、確定規(guī)劃地區(qū)內各類用地的界線和適用范圍、建筑高度、建筑密度、容積率的控制指標、規(guī)定各類用地的適建、不適建、有條件可建的建筑類型、規(guī)定交通出入口方位、建筑后退紅線的距離等。2)確定各級支路的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高等。3)確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線。4)制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定細則。規(guī)劃文件為土地使用、 建設管理細則與附件、 圖紙 (當規(guī)劃范圍現(xiàn)狀圖、 控制性規(guī)劃圖 (比例尺為 11000 1 2000) 。2修建性詳細規(guī)劃1)建設條件分析和綜合技術經濟論證。2)建筑和綠地的空間布局、景觀規(guī)劃設計、總平面布置圖。3)道路系統(tǒng)規(guī)劃設計。4)綠地系統(tǒng)規(guī)劃設計。5)工

9、程管線規(guī)劃設計。6)豎向規(guī)劃設計。7)估算工程量、拆遷量和總造價、分析投資效益。規(guī)劃文件為規(guī)劃設計說明書及圖紙 (規(guī)劃范圍現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、各專業(yè)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、透視圖 )。五、物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設計的要點1配套設施的完善如果是一個居住小區(qū)、那么幼兒園、小學校、商場、美容美發(fā)室、飲食店、商務中心、郵電所、 娛樂場所等基本的生活配套設施就必須在規(guī)劃設計中予以考慮； 如果是寫字樓、 那么商務中心和停車場就顯得很重要。2水電供應容量的問題物業(yè)在規(guī)劃設計時、 要根據實際情況、 充分考慮到地域特點和發(fā)展需要、 以此來規(guī)劃設計水電供應容量問題。3安全保衛(wèi)系統(tǒng)在考慮成本的前提下、盡可能設計防盜報警

10、系統(tǒng)、給業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個安全的居住辦公環(huán)境。 完善可靠的報警系統(tǒng)能替代防盜網、因為各式各樣的防盜網不僅影響美觀。而且一旦發(fā)生火災、就無法逃離火場、彼時的安全、此時卻成了更大的危險、這在香港等一些地區(qū)已有血的教訓。4垃圾處理的方式根據各地氣溫不同、決定宜否采用垃圾通道。如采用這種方式、則應考慮如何通過管理來保持通道清潔、 使之不致于成為一個異味和蚊蠅孳生源； 如不采用通道、 則應考慮如何在各樓道設垃圾桶、分發(fā)垃圾袋、并由專人收倒垃圾。5消防設備的設置在建筑設計中、 消防設備的配套是有嚴格要求的。 物業(yè)管理公司則應著眼于各種消防死角、比如大樓中的通道部分、電纜井部分、自動噴淋裝置的安裝部位等。6

11、對建筑材料的選用物業(yè)管理公司應根據自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況、各種品牌、型號建材使用情況的報告、以便設計單位擇優(yōu)選用。向設計單位提交一份7對于一些細微之處的意見。物業(yè)管理公司應從住戶的立場出發(fā)、盡可能全面細致地考慮到各種可能的使用問題、請設計單位注意。比如前面講到的鋁合金窗的安裝情況、類似這種細節(jié)問題都應考慮到并提出意見。提第二節(jié)物業(yè)規(guī)劃技巧物業(yè)規(guī)劃這里主要是指居住區(qū)的規(guī)劃。 居住區(qū)是構成城市的有機組成部分。 居住區(qū)的規(guī)劃是滿足居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服務、交通等方面要求的綜合性建設規(guī)劃。它的任務是為居民經濟合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質和文化生活需要的舒適方便、 衛(wèi)生、

12、安寧和優(yōu)美的環(huán)境。一、居住區(qū)的分類及其用地組成1居住區(qū)的分類居住區(qū)是指具有一定人口和用地范圍、并能滿足居民日常生活所需要的物質和文化功能、以城市干道所分割或自然界限所圍成的相對獨立的區(qū)域。 居住區(qū)規(guī)模以居住人口的數(shù)量和用地面積來區(qū)分。我國居住區(qū)按不同規(guī)模分為三級：(1)居住區(qū)：居民數(shù)量為36 萬人、占地面積為50 100 公頃、服務半徑為800 1000m。(2)居住小區(qū)：居民數(shù)量為 500015000 人、占地面積 12 35 公頃、服務半徑為 500m 左右。(3)居住生活單元：居民人口數(shù)量2000 3000 人、占地面積為2 3 公頃、是相對獨立的居住場所。2居住區(qū)用地組成(1)居住建筑

13、用地；(2)公共建筑和生產性建筑占地；(3)道路和廣場用地；(4)園林綠地和體育場地等。二、居住區(qū)規(guī)劃的內容居住區(qū)規(guī)劃一般有以下幾個方面：1選擇、確定用地位置、范圍；2確定人口數(shù)量和用地面積；3擬定居住建筑類型(包括單身職工)、層數(shù)比例、數(shù)量、布置方式；4擬定公用服務設施的內容、規(guī)劃、數(shù)量(用房與用地 )、分布和布置方式；5擬定各級道路的寬度、斷面形式、布置方式；6擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式；7擬定有關的工程規(guī)劃設計方案；8擬定各項技術經濟指標和造價估算。三、居住區(qū)的規(guī)劃設計1居住區(qū)規(guī)劃是項綜合性較強的設計工作、一般應滿足以下幾方面的要求：1)使用要求創(chuàng)造一個生活

14、方便的居住環(huán)境、 如為適應住戶家庭不同的人口組成和氣候特點、 選擇合適的住宅類型、 合理確定公共服務設施的項目、 規(guī)模及其分布方式、 合理地組織居民室外活動、休息場地、綠化和居住區(qū)的內外交通等。2)衛(wèi)生要求為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、 安靜的居住環(huán)境、 要求居住區(qū)有良好的日照、 通風等條件、 以防止噪聲的干擾和空氣的污染。3)安全要求為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。(1)防火為保證一旦發(fā)生火災時居民的安全、 防止火災的蔓延等。 因而建筑物之間要保持一定的防火間距、防火間距的大小與建筑物的耐火等級及外墻門窗、洞口等情況而定。民用建筑的最小防火間距耐火等級一、二級三級四級一、二級6m7m9m三級7m8m10

15、m四級9m10m12m當街坊內部通道離人行道超過 80 米、建筑長度超過在居住區(qū)內設置室外消火栓、每個消火檢的服務半徑為160 米時應留出150 米。4 米的消防通道、(2)防震災害為把災害控制到最低程度、在進行居住區(qū)規(guī)劃時、必須考慮以下幾點：盡量避免布置在沼澤、不穩(wěn)定的填土堆石、地質構造復雜及在地震時有崩坍陷落危險的地段?？紤]適當?shù)陌踩枭⒂玫亍⒔Y合公共綠地、 學校等公共建筑的室外場地及街坊小花園。居住區(qū)內的道路應平緩暢通、便于疏散、并布置在房屋倒坍范圍之外。4)經濟要求居住區(qū)的規(guī)劃與建設應與國民經濟發(fā)展及居民生活水平相適應、 也就是說在確定住宅的標準、 公共建筑的規(guī)模項目等均需考慮當?shù)氐慕?/p>

16、設投資、 居民的經濟情況及發(fā)展的需要。降低居住區(qū)建設的造價、提高建筑標準和節(jié)約城市用地是居住區(qū)規(guī)劃設計的一項重要任務。5)施工要求居住區(qū)的規(guī)劃設計應有利于施工的組織與經營、 特別是當成片居住區(qū)進行機械化施工時、更應注意各建設項目的布置應適應施工程序和建設程序。6)美觀要求居住區(qū)是城市中建設量最多的項目、因此它的規(guī)劃與建設對城市面貌起著很大影響。一個優(yōu)美的居住環(huán)境的形成不僅取決于住宅和公共建筑的設計、更重要的取決于建筑群體的組合、建筑群體與環(huán)境的結合、要反映出生動活潑、欣欣向榮的面貌、 具有明朗、 大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。四、住宅建筑規(guī)劃(一 )住宅建筑群布置的原則(1)滿足日照充分的要求。

17、住宅群的布置應當使大部分房屋為南北向、而且前后排房屋的距離達到設計規(guī)范的要求、 使少部分房屋采用東西向排列。 并且每一套住宅中、 都要有一至二間能滿足日照要求。(2)達到通風良好的要求。我國住宅目前一般是用自然風取得降溫散熱的效果、為此要求建筑物有門窗的方面應該與當?shù)叵募局鲗эL向垂直布置、才能使它導風進入房間、或者組織穿堂風、從而取得良好的通風散熱的效果。(3)做到整潔寧靜的要求。居住區(qū)級道路應當專為居住服務、不應作為過境交通線、道路和住宅應留有一定距離。 垃圾站周圍要有圍墻設施、 并應經常清運、 它與住宅也要保持一定距離；飯店、鍋爐房等排放污染物的建筑物不應緊靠住宅群布置。(4)滿足庭院雅觀

18、的要求。居住區(qū)內空地應當進行綠化、布置街心小花園及建筑小品、為老人和兒童創(chuàng)造一個休憩場所。 在住宅首層窗前墻外可以布置小院、 種植花草、 以起到美化環(huán)境和隔斷行人干擾的作用。(二 )住宅及其用地的規(guī)劃布置是居住區(qū)規(guī)劃設計的主要內容1. 住宅類型的選擇(1)住宅類型及其特點住宅以家庭為居住單位的建筑。宿舍供單人居住的建筑。以戶為單位的住宅、主要有以下幾種類型。(2)住宅建筑經濟和用地經濟的關系住宅建筑經濟直接影響用地的經濟、而用地經濟往往又影響對住宅建筑經濟的綜合評價。分析住宅建筑經濟的主要依據是每平方米建筑面積造價、 平面利用系數(shù)等指標、 而用地經濟的主要依據、 則為每公頃居住面積密度。 下面

19、僅就住宅建筑經濟和用地經濟比較密切相關的幾個因素分別加以分析。住宅類型（以戶為基礎組成單位）表 1編號住宅類型用地特點1獨院式1 3 層、占地較多2每戶一般都有獨用院落、層數(shù)并聯(lián)式3梯間式4一般都用于多層和高層、用地比較經濟內廊式是多層和高層住宅建設中最常見的形式5 外廊式6內天井式是第 3、4類住宅的變化形式、由于增加內天井、住宅深度加大。是第 3 類住宅獨立式單元的變化形式、適用于多層和高層住宅、由于7點式體形短而活潑、進深大、故具有布置靈活和能豐富群體空間組合的特點、有利于節(jié)約用地。8嵌廊式是第 4、5類住宅的變化、一般適用于高層住宅。住宅層數(shù)近年來、 由于城市用地的日趨緊張、 世界各國

20、住宅普遍向高空發(fā)展、 我國一些大城市亦建造高層住宅、但高層住宅結構改變、增加電梯、供水加壓設備、防火設施、建材費用和施工成本較高、因而造價較高、可節(jié)約用地。由于節(jié)約用地、可以降低室外工程造價、維護費用及減少道路交通及改建用地的拆遷等。但并不是層數(shù)越高用地越經濟、隨著層數(shù)的增高、使用上帶來某些不便、如人們的心理和生理會產生些不利影響。目前上海市高層以18 層左右為多。深度住宅進深加大、外墻相應縮短、一般認為住宅進深在11m 以下時、每增加1m、每公頃可增建筑面積1000m 、 11m 以上、效果就減少。長度住宅長度在30m 60m 時、每增10m、每公頃可增加建筑面積過長要增加伸縮縫和防火墻、對

21、通風和抗震不利。層高合理確定建筑層高可以節(jié)約造價及用地。(3)合理選擇住宅類型700 1000m 左右。但住宅標準嚴格根據國家規(guī)定要求、不可隨心所欲。滿足戶室比要求應滿足不同人口組成的家庭對住宅的需要、 在新建地區(qū)主要參照當?shù)氐娜丝诮Y構、 改建區(qū)、要考慮拆遷戶人口組成來確定適當?shù)膽羰冶取４_定住宅建筑層數(shù)和比例要綜合考慮用地的經濟、建筑造價、施工條件、建筑材料的供應、市政工程設施、居民生活水平、居住方便等因素決定建筑層數(shù)。根據我國目前條件、大城市以 5 6 層為主。小城市 4 5 層為主。適應當?shù)刈匀粴夂驐l件的特點和居民生活習慣。結合地形、有利于節(jié)約用地。城市建筑面貌的要求。(三 )住宅的規(guī)劃布

22、置(1)行列布置建筑按一定的朝向和合理間距成排布置、可獲得良好的日照與通風。（見表 2）(2)周邊布置建筑沿街坊或院落周邊布置的形式、 具有一定的空地面積。 便于組織公共綠化休息園地。（見表 3）(3)混合布置以行列式為主、以少量住宅或公共建筑沿道路或院落周邊布置。（見表4）(4)自由式結合地形、在照顧日照、通風等要求下、自由靈活地布置。（見表 5）(四 )住宅群體的組合方式(1)成組成團的組合方式這種基本單元可以由若干同一類型或不同類型的住宅 (或綜合公共建筑 )組合而成。組團的規(guī)劃主要受建筑層數(shù)、 公共建筑配置方式、 自然地形和現(xiàn)狀等條件的影響而定。 成組成團的組合方式功能分區(qū)明確、 組團

23、分區(qū)有明確范圍、 組團之間可用綠地、 道路或自然地形進行分隔。（見下表 6）(2)成街成坊的組合方式成街的組合方式就是以住宅(或公共建筑 )沿街成組成段的組合方式、而成坊的組合方式就是住宅以街坊作為整體的一種布置形式。成街組合是成坊組合的一部分、兩者相輔相成、緊密結合。(3)住宅群體的空間組合住宅群體的空間組合就是運用建筑空間構圖的規(guī)律以及建筑空間構圖的手段、將住宅、公共建筑、 綠化種植、 道路和建筑小品等有機地組合成完整統(tǒng)一的建筑群體、 它要滿足人們對使用的要求、同時符合工程技術、經濟以及人們對美觀的需要。 （見下表 7圖 1）指同一性質物體的懸殊差別。如大與小、簡單與復雜、高與低、長與短、

24、橫與豎、虛與實、色彩的冷與暖、明與暗。通過對比可以達到突出主體建筑或使建筑群體空間富于變化、從而打破單調、沉悶和呆板的感覺。短對比運用點狀和條狀住宅結合、 提高建筑密度和群體的通風、 日照、使整個群體的空間富于變化、如上海市蕃瓜弄住宅群。 （圖 2）高低對比沿街布置七：四、三層建筑、而在交叉口則布置高層住宅、使沿街建筑群體輪廓起伏有變化。如北京市青年湖小區(qū)。 （圖 3）簡單與復雜的對比沿街建筑群體用體形簡單住宅與體形比較復雜的公共建筑相間布置、使空間富有變化。如上海石化總廠居住小區(qū)。（圖 4）韻律與節(jié)奏同一形體有規(guī)律的重復及交替使用所產生的空間效果、 如節(jié)奏、 韻律、 如常州東風北路西側沿街住

25、宅。 （圖 5）比例和尺度比例的含義是指建筑物的整體或局部在其長、寬、高的尺寸、體量的關系、以及建筑的整體與局部、 局部與局部、 整體與周圍環(huán)境之間尺寸、 體量的關系。 尺度是與建筑物的性質、使用對象密切相關。如幼兒園的設計應考慮兒童的特點、門窗、欄桿的尺度應與之相適應。在組織居住院落的空間時、要考慮院落大小的比例關系和院落本身的長度比例。色彩色彩是每個建筑不可分割的特性之一、 是建筑構圖的重要輔助手段。 色彩對建筑不僅表現(xiàn)生動美觀、 而且起著重要功能作用、 如醫(yī)療性建筑的色彩都以淡潔為主、 文化娛樂性建筑的色彩一般豐富多彩、 給人以歡樂的氣氛。 建筑色彩與建筑材料密切相關、 因此充分利用建筑材料的固有色澤、使建筑色彩保持持久穩(wěn)定、減少維修費用、對城市住宅建筑十分重要。綠化綠化在建筑群體中起著聯(lián)系、分隔、襯托、補充和美化的作用、通過各種樹木、花卉、草地的形態(tài)和色彩與建筑道路等有機的結合組成生動活潑的建筑群空間。道路道路線型對建筑群體的空間組合起重要作用、 如直線型道路兩側建筑有規(guī)律布置、 給人以強烈的節(jié)奏感、形成一種雄偉、嚴峻的氣氛。建筑