峨眉山七里坪考察報(bào)告

1、峨眉山、花水灣旅游度假項(xiàng)目考察報(bào)告第一部分考察項(xiàng)目基本情況一、藍(lán)光峨秀湖國際度假區(qū)項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于世界聞名的自然文化雙遺產(chǎn)、佛教旅游名山、溫泉療養(yǎng)圣地的峨眉山，距天下名山山門 1.51.5 公里，峨眉山主城區(qū) 7 7 公里。項(xiàng)目占地 8 8 平方公里（約 1200012000 畝），總投資 100100 億元，總建筑面積超過 500500 萬平方米，是藍(lán)光集團(tuán)峨眉山藍(lán)光文化旅游置業(yè)有限公司2012010 0年傾力打造的一個(gè)以國際小球運(yùn)動(dòng)公園、 超五星級(jí)度假酒店群、文化演藝中心及會(huì)議會(huì)展中心、主題風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)、世界級(jí)的溫泉養(yǎng)生集群等五大核心主題，以高端商務(wù)休閑度假為核心，體驗(yàn)式文化旅游為特色，

2、形成吃、住、行、會(huì)、娛、購一條龍休閑度假體系白高端旅游度假項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)周期 5-85-8 年，一期占地571571 畝，其中住宅占地 280280 畝，安娜塔納酒店區(qū) 160160 畝，中國院子商業(yè)區(qū) 131131 畝。合作伙伴:戰(zhàn)略規(guī)劃：王志綱工作室旅游規(guī)劃：美國 MCMMCM 集團(tuán)總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)：加拿大蔡德勒建筑師事務(wù)所、法國夏邦杰建筑師事務(wù)所景觀設(shè)計(jì)：深圳巖濤景觀設(shè)計(jì)有限公司示范區(qū)售樓中心、樣板房裝飾設(shè)計(jì)：高文安設(shè)計(jì)有限公司酒店運(yùn)營：MINORMINOR 國際酒店集團(tuán)酒店品牌：AnantaraAnantara 安娜塔拉溫泉 SPASPA 酒店項(xiàng)目包括度假物業(yè)（獨(dú)立別墅、四合院、八仔

3、屋、聯(lián)排別墅、花園洋房及精裝酒店式公寓），五星級(jí)酒店不少于 3 3個(gè)， 容納 15001500 人的大劇院 1 1 個(gè)， 容納不少于 60006000 人的會(huì)展中心 1 1 個(gè)，主題樂園及商業(yè)街項(xiàng)目 1 1 個(gè)，溫泉主題公園項(xiàng)目業(yè)態(tài):項(xiàng)目 1 1 個(gè)，體育運(yùn)動(dòng)公園 1 1 個(gè)（1818 洞高爾夫球場），游客中心 1 1 個(gè)，以及雙語幼兒園、雙語小學(xué)、老年康療中心、社區(qū)廣場等公共市政配套設(shè)施2口1許7月白日項(xiàng)目亮相2cli口年7月24示范區(qū).售樓中心、樣板區(qū)對(duì)外開放2 2、度假物業(yè)情況建筑形態(tài)：一期項(xiàng)目住宅產(chǎn)品以別墅為主，分別為獨(dú)立別墅、四合院、八行屋、聯(lián)排別墅、花園洋房（6 6 層帶電梯）及酒

4、店式公寓（7 7 層帶電梯）。度假物業(yè)面積區(qū)間：酒店式公寓面積為 40-50itf,40-50itf,花園洋房面積約 80-90itf,80-90itf,八抒屋、聯(lián)排別墅面積約 90-12090-120 獨(dú)立別墅、四合院面積約 180-200m180-200m2 2項(xiàng)目情況:1 1、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)2010年2月8日開工典禮2010年。月白日全球?qū)ν獍l(fā)售理目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格：新中式風(fēng)格及新亞洲風(fēng)格。裝修程度：酒店公寓及花園洋房全裝修，別墅為清水房。其中酒店公寓為全裝全配，裝修標(biāo)準(zhǔn)1500-18001500-1800 元/ttf,/ttf,花園洋房為全裝，不帶家電，裝修標(biāo)準(zhǔn) 18001800 元

5、/itf/itf。戶型特點(diǎn)：大量的采用落地窗、大露臺(tái)，在戶型布局上力求增大建筑空間與大自然的接觸面。開盤時(shí)間：一期一批次于 20102010 年 8 8 月 8 8 日開盤，推出 162162 套房源（其中 5858 套洋房，104104 套酒店公寓）。銷售價(jià)格：酒店公寓均價(jià) 71007100 元/itf,/itf,花園洋房均價(jià) 68006800 元/nf/nf付款方式及優(yōu)惠比例：一次性優(yōu)惠 3%,3%,按揭優(yōu)惠 1%,1%,分期優(yōu)惠 0.50.5（6 6 個(gè)月 3 3 次付清）銷售情況：一期一批次已基本售完。客戶群：以樂山、峨眉山、成都等投資、度假客戶為主T理秀湖國昵度傳區(qū)苜崩項(xiàng)目假日半島總

6、平圖.一,%、3 3、現(xiàn)場照片:峨秀湖國際度陶區(qū)戶外對(duì)S廣告唾秀湖國I際圉喉圍墻廣告項(xiàng)目小結(jié):1 1、項(xiàng)目依托峨眉山的自然資源、佛教文化資源、溫泉療養(yǎng)、以及氣候條件，將 1200012000 畝的土地打造成為世界級(jí)的度假中心，集會(huì)議、文化、養(yǎng)生為一體，其核心定位、功能定位明確。2 2、項(xiàng)目交通可達(dá)性較好，從成都出發(fā)只需 2 2 小時(shí)車程，其路況較好。同時(shí)，政府已規(guī)劃項(xiàng)目直接連接成樂高速公路的高速路段，以及已在建的成綿樂高鐵的終點(diǎn)站（只需 4040 分鐘），大大縮短了對(duì)外交通及心理距離，為度假物業(yè)的銷售奠定了基礎(chǔ)。3 3、從戰(zhàn)略規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、售樓中心設(shè)計(jì)、樣板房裝飾設(shè)計(jì)、酒店運(yùn)營等合

7、作機(jī)構(gòu)均與國際知名團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合作，體現(xiàn)出項(xiàng)目國際性、專業(yè)性。4 4、銷售策略采用快速開發(fā)，快速回籠資金的手法，從拿地到開盤僅用了 8 8 個(gè)月的時(shí)間，簡直可用神速兩字來形容，在酒店、球場、溫泉尚未呈現(xiàn)的情況下，僅靠總體規(guī)劃，在 30003000itfitf 的會(huì)所（接待中心）、花園洋房和酒店式公寓示范單位的映襯下，立即銷售。5 5、項(xiàng)目宣傳過程中，運(yùn)用 ANANTARAANANTARA 國際酒店的品牌進(jìn)行概念炒作，核心區(qū)以“蓮花造型”進(jìn)行規(guī)戈 I I，以豪華會(huì)所的裝修風(fēng)格體現(xiàn)項(xiàng)目新中式的整體風(fēng)格。6 6、項(xiàng)目同時(shí)挖掘了當(dāng)?shù)胤饘W(xué)文化，使前往峨眉山金頂?shù)挠稳?，以?xiàng)目為起點(diǎn)，形成整體朝拜路線，從壁畫到

8、景觀小品的氛圍營造，體現(xiàn)出項(xiàng)目特色。7 7、銷售現(xiàn)場的銷售物料準(zhǔn)備齊全，采用了先進(jìn)的科技產(chǎn)品，如電子樓書、三維模型、互動(dòng)沙盤、視頻播放廳等，多個(gè)角度詮釋項(xiàng)目形象及功能定位。8 8、項(xiàng)目不足之處：由于前期準(zhǔn)確時(shí)間倉促，前往項(xiàng)目現(xiàn)場及售樓中心的導(dǎo)視系統(tǒng)不夠完善，整體裝修不夠精致，廣告制作略顯粗糙。二、峨眉半山七里坪項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于世界自然與文化雙遺產(chǎn)地，中國四大佛教名山及 5A5A 級(jí)風(fēng)景區(qū)峨眉山中山段，距成都 180180公里，約 3 3 小時(shí)，距峨眉山門 3030 公里，約 5050 分鐘，距離峨眉山金頂 2626 公里，峨眉山零公里僅 3,53,5 公里。項(xiàng)目占地 1500015000 畝

9、，約 1010 平方公里，整個(gè)項(xiàng)目呈太師椅狀，背靠峨眉山，面向四川盆地，為罕見的高山臺(tái)地。項(xiàng)目總建筑面積約 150150 萬平方米，由四川金杯集團(tuán)投資、四川洪雅半山旅游開發(fā)有限公司共同開發(fā)集半山風(fēng)情小鎮(zhèn)、山地高爾夫運(yùn)動(dòng)場、溫泉運(yùn)動(dòng)會(huì)所、山地戶外中心、超五星級(jí)酒店為一體的高品質(zhì)旅游度假物業(yè)。項(xiàng)目開發(fā)周期 6-86-8 年，一期占地 12001200 畝，容積率 0.180.18，總戶數(shù) 14001400 余戶。合作伙伴：建筑設(shè)計(jì)：美國 HZSHZS 豪張思建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司聯(lián)合四川省建筑設(shè)計(jì)院共同設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)：英國羅賓訊景觀設(shè)計(jì)公司球場設(shè)計(jì)：美國羅杰先生擔(dān)綱板塊規(guī)劃：項(xiàng)目劃分了三個(gè)板塊，第一板

10、塊是以溫泉會(huì)所、山地運(yùn)動(dòng)、度假村落及商業(yè)小鎮(zhèn)為核心風(fēng)情小鎮(zhèn)”板塊。集“避暑休閑、度假居住、溫泉養(yǎng)生、美食購物、戶外運(yùn)動(dòng)”為一體；第二板塊是以高爾夫?yàn)楹诵牡摹鞍肷礁郀柗颉卑鍓K。由高爾夫球場及會(huì)所、超五星級(jí)山地主題酒店、高爾夫度假別墅、會(huì)議中心等組成的山地高尚商務(wù)度假區(qū)；第三板塊山脊以北為藝術(shù)家村落為主題的養(yǎng)身文化度假區(qū)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)：項(xiàng)目包括度假物業(yè)（多層洋房、湖景洋房、疊拼別墅、DIYDIY 定制別墅、山地獨(dú)棟洋房、企業(yè)會(huì)所）、3 3 個(gè) 1818 洞高爾夫球場、1 1個(gè)練習(xí)場、3 3 個(gè)風(fēng)情小鎮(zhèn)、1 1 個(gè)國際會(huì)議中心、2 2 個(gè)會(huì)所（運(yùn)動(dòng)會(huì)所、溫泉的“半山會(huì)所）、2 2 個(gè)超五星級(jí)酒店（溫泉酒

11、店、主題酒店）、1 1 個(gè)戶外運(yùn)動(dòng)中心、游人服務(wù)中心等設(shè)施。項(xiàng)目情況：1 1、商業(yè)情況一期風(fēng)情小鎮(zhèn)已呈現(xiàn) 1 1 萬多 itfitf, ,由 1717 幢 3-43-4層層600-700600-700 平米獨(dú)立商業(yè)組成。 外力面以灰白為主色調(diào),風(fēng)格頗具川西民居風(fēng)格，其功能包括餐飲、酒吧（娛樂）、高端畫廊、茶吧、文化購物，力圖打造出云南麗江的味道。在招商方面，采用三年免租金的優(yōu)惠政策，目前已吸引了部分商家進(jìn)場裝修。2 2、球場建設(shè)情況20092009 年被國土資源部檢查后，球場一直未動(dòng)，預(yù)計(jì)在今年年底修建高爾夫練習(xí)場，具體情況暫不明確,3 3、度假物業(yè)情況建筑形態(tài)：一期項(xiàng)目住宅產(chǎn)品以 4 4 層

12、度假洋房為主，配少量疊拼別墅、雙拼別墅。度假物業(yè)面積區(qū)間：多層洋房面積為 40-130itf,40-130itf,疊拼別墅 90-120m90-120m2 2裝修程度：清水房。戶型特點(diǎn)：戶型大量采用庭院、陽臺(tái)、露臺(tái)、退臺(tái)等形式，使產(chǎn)品層次更豐富，與景觀相融合,別墅產(chǎn)品均采用溫泉入戶開盤時(shí)間：20092009 年 6 6 月 6 6 日、20102010年 5 5 月 3030、20102010 年 7 7 月 5 5 日銷售價(jià)格：4 4 層度假洋房一批次價(jià)格 3800-56003800-5600元元/ /二批次均價(jià)6200,6200,三批次均價(jià) 80008000元元/ /疊拼別墅價(jià)格 1300

13、0-1800013000-18000元元/ /m m2 2付款方式及優(yōu)惠比例：一次性優(yōu)惠3%3%、伏季購房優(yōu)惠 3%3%（截止 8 8 月底）、老帶新客戶優(yōu)惠 1%1%銷售情況：一二批次已售完，目前銷售三批次云湖組團(tuán)，多層洋房已售 50%50%左右，余幾套 115115峨眉平山七里坪一期可售捌業(yè)平面圖作力度假酒忑尋7%的同市回空疊拼別墅客戶群：以樂山、眉山、成都、德陽、重慶、浙江等地投資、度假客戶為主注：4 4 層度假洋房中，有 200200 套（位于一期最南端，面積 4040itfitf 米、戶型為套一，含小客廳、大陽臺(tái)、廚房）作為鄉(xiāng)村度假酒店，采用固定投資模式，按售價(jià)（含裝修）與客戶簽 8

14、 8 年租約，每年 7%7%的投資回報(bào),目前已對(duì)外進(jìn)行經(jīng)營，房間價(jià)格 400400 元/晚。其它物業(yè)采取分時(shí)度假、代租的模式，購房者不住的時(shí)候，可交與管理公司為業(yè)主提供代租服務(wù)，收入按比例分成（物管公司與業(yè)主三七分成）。4 4、現(xiàn)場照片哦眉半山.七里坪項(xiàng)目一期現(xiàn)場照片項(xiàng)目小結(jié)：1 1、項(xiàng)目依托峨眉山的自然資源和氣候條件將 1500015000 畝的土地打造成為世界級(jí)避暑度假區(qū)。2 2、項(xiàng)目通達(dá)性不佳，離成都約 3 3 小時(shí)車程，特別是從峨眉山景區(qū)大門到項(xiàng)目 3030 公里，車程約 5050 分鐘,系盤山公路彎道較多，駕駛安全及舒適感不佳。3 3、項(xiàng)目整體開發(fā)沒有層次，整體景觀檔次不夠，現(xiàn)房與期

15、房間無明顯標(biāo)識(shí)隔斷，施工現(xiàn)場和看房通道也混亂不堪，沒能把半山的自然景觀有效結(jié)合。4 4、銷售采用“低開高走”的策略，開盤以 38003800 元/ /nfnf 的低價(jià)入市，吸引投資客戶，隨著一期物業(yè)的呈現(xiàn)和宣傳推廣的深入，價(jià)格開始上漲，目前多層洋房（清水）的均價(jià) 80008000 元/nf,/nf,疊拼別墅（清水）價(jià)格 1.3-.1.81.3-.1.8 萬/m m2 2o o5 5、由于項(xiàng)目體量較大，市場容量有限，除了常規(guī)營銷外，還增加了成都、樂山售樓部，并在重慶、溫州、德陽以及其它城市舉行產(chǎn)品推薦會(huì)，以吸引更多的外地客戶，為項(xiàng)目銷售奠定了基礎(chǔ)。6 6、項(xiàng)目不足之處：廣告投放比例失衡，大部分投

16、入到市區(qū)及高速的戶外和道旗上，嚴(yán)重忽略了現(xiàn)場的整體包裝。售樓中心面積較小，形象、檔次欠佳；小區(qū)指示系統(tǒng)、樣板示范區(qū)制作和包裝均不到位。三、花水灣度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目概況：花水灣度假小鎮(zhèn)位于成都市大邑縣，是川西黃金線的中心點(diǎn)，距離成都市中心（天府廣場）里,車程約 9090 分鐘,是大成都范圍內(nèi)唯一短途可及的溫泉區(qū)。小鎮(zhèn)總規(guī)劃范圍 4 4平方公里、外圍保護(hù)范圍 1010 平方公里，是由政府主導(dǎo)、中國中鐵二局集團(tuán)整體打造的成都首個(gè)純度假性質(zhì)小鎮(zhèn)。該項(xiàng)目包括五星級(jí)酒店、溫泉、高爾夫、房地產(chǎn)、商業(yè)、基礎(chǔ)市政設(shè)施等，總投資 3030 億元，整體開發(fā)周期 5-65-6 年。其中房地產(chǎn)開發(fā)占地 10081008 畝，

17、分五期開發(fā)，一期占地8080 畝，總建筑面積 2220622206 平方米，總戶數(shù) 191191 戶，容積率 0.420.42。百件trrjtrrjSQ1SQ1盤及區(qū)，就已上dlisidlisi虹費(fèi)一事國去算一中米臺(tái)飛產(chǎn)1 1冷*巾芝玉山中5f5f宿常叫一壬由離電耳鳴苜聲,珀“中4 4的匕期期依士期XikKH-ttBXikKH-ttBtKHtaSibtKHtaSibl l醞令WMWM己網(wǎng)方*技X&F1X&F1守吊點(diǎn)8989 公項(xiàng)目業(yè)態(tài)：度假物業(yè)（MINIMINI 別墅、類獨(dú)棟別墅、獨(dú)棟別墅、定制莊園）、五星級(jí)名人度假酒店、國際會(huì)議中心、五星級(jí)溫泉水會(huì)、4 4 個(gè)不同主題的風(fēng)情商

18、業(yè)街、生態(tài)趣味高爾夫（約 20002000 畝，正在與政府談）、山地運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)（如徒步探險(xiǎn)登山道、戶外露營區(qū)、戶外燒烤區(qū)、山地自行車俱樂部、越野車俱樂部、森林瑜伽區(qū)等）。項(xiàng)目情況：1 1、商業(yè)情況商業(yè)規(guī)劃：西嶺一品（特色餐飲一條街）商業(yè)內(nèi)街寬 1010 米長名4400米。建筑形態(tài)：2-32-3 層內(nèi)廊式商業(yè)建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格商鋪設(shè)計(jì)：開間 5-85-8 米進(jìn)深 8-108-10 米，層高 3 3 米，面積 50-80m50-80m2 2業(yè)態(tài)組合：本地特色餐飲，小超市，泳裝店，電信移動(dòng)服務(wù)所，銀行等銷售方式：只租不售經(jīng)營方式：經(jīng)營者以本地特色餐飲為主，規(guī)模較小，檔次較低經(jīng)營狀況：商鋪空置率較高，業(yè)態(tài)凌亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃及招商運(yùn)營商業(yè)包裝：商業(yè)街內(nèi)運(yùn)用雕塑及植物小品來美化商業(yè)環(huán)境，街道兩旁運(yùn)用歐洲各國旗幟，突出歐洲商業(yè)街氛圍。2 2、可售物業(yè)情況建筑形態(tài)：一期項(xiàng)目產(chǎn)品為 MINIMINI 聯(lián)排別墅、雙拼別墅、類獨(dú)棟別墅度假物業(yè)面積區(qū)間：MINIMINI 聯(lián)排別墅 90-138m90-138m雙拼別墅 100-131m100-131m類獨(dú)棟別墅 170-180m170-180m2 2裝修程度：清水房、可提供菜單式裝修戶型特點(diǎn)：戶型大量采用庭院、陽臺(tái)、露臺(tái)，雙面大開窗等方式，整體空間有浪漫度假的元素和氛圍，每戶帶私家花園和獨(dú)立車位；除聯(lián)排別墅外，其它產(chǎn)品均采用溫泉入戶開盤時(shí)間：201020