房地產(chǎn)全案營銷策劃方案

1、一、全案營銷策劃方案二、公司競爭優(yōu)勢展示三、公司業(yè)績展示四、銷售代理費全案營銷策劃方案目錄：一、市場調(diào)研：1,前言-本次市調(diào)的背景、動機(jī)、運用手段、目的等；2,市場分析-(1)當(dāng)前市場分析(開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)(2)區(qū)域市場分析(銷售價格、成交情況)3,近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢4,競爭個案項目調(diào)查與分析5,消費者分析：(1)購買者地域分布；(2)購買者動機(jī)(3)功能偏好(外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式)(4)購買時機(jī)、季節(jié)性(5)購買反應(yīng)(價格、規(guī)劃、地點等)(6)購買頻度6,結(jié)論二、項目環(huán)境調(diào)研1,地塊狀況：(1)位置(2)面積(3)地形(4)地

2、貌(5)性質(zhì)2,地塊本身的優(yōu)劣勢3,地塊周圍景觀(前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述)4,環(huán)境污染及社會治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會治安)5,地塊周圍的交通條件(環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)6,公共配套設(shè)施(菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店)7,地塊地理條件的強(qiáng)弱勢分析(SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析)三、項目投資分析1,投資環(huán)境分析(1)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息、金融政策、開(2)房地產(chǎn)的政策法規(guī)(3)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(價格、成本、效益)現(xiàn)實土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照)2,土地建筑功能選擇（見下圖表）

3、3,現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4,土地延展價值分析判斷（十種因素）5,成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤6,投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率7,同類項目成敗的市場因素分析四，營銷策劃（一）市場調(diào)查1項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2建筑規(guī)模與風(fēng)格3建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）4裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費

4、水平、管理內(nèi)容等）7發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）（二）、目標(biāo)客戶分析1、經(jīng)濟(jì)背景?經(jīng)濟(jì)實力?行業(yè)特征公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）、價格定位1理論價格（達(dá)到銷售目標(biāo)）2成交價格3租金價格4價格策略（四）、入市時機(jī)、入市姿態(tài)（五）、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略1媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費用估算（七）、推廣費用1現(xiàn)場包裝（營銷

5、中心、示范單位、圍板等）2印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放五、概念設(shè)計1,小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2,小區(qū)容積率的敏感性分析3,小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）4,小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）5,小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意6,小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意7,小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8,小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9,小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10,小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意六、識別系統(tǒng)（一）核心部分1,名稱2,標(biāo)志3,標(biāo)準(zhǔn)色4,標(biāo)準(zhǔn)字體（二）運用部分1,現(xiàn)場?工地圍板?彩旗?掛幅?歡迎牌2,營銷中心?形象墻?門楣標(biāo)牌?指示牌?展板規(guī)范?胸卡?工作牌?臺面標(biāo)牌3,工地辦公

6、室?經(jīng)理辦公室?工程部?保安部?財務(wù)部4,功能標(biāo)牌?請勿吸煙?防火、防電危險?配電房?火警119?消防通道?監(jiān)控室1?建筑規(guī)模與風(fēng)格；2?建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）；3?裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；4?功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）；5?物業(yè)管理（收費水平、管理內(nèi)容等）；6?發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；7?結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。二、主力客戶群定位及其特征描述三、價格定位1 .理論價格（達(dá)到銷售目標(biāo)）2 .實際價格（在預(yù)期

7、內(nèi)順利達(dá)到銷售目標(biāo)的成交價格）3 .租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）4 .價格策略入市時機(jī)入市時機(jī)并非指時間概念上的時機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進(jìn)入市場，是賣樓花還是實現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機(jī)成不成熟即此之謂。五、廣告策略1 .廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2 .階段性的廣告主題3 .階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4 .廣告效果監(jiān)控六、媒介策略1 .媒介組合2 .軟性新聞主題3 .投放頻率4 .費用估算七、推廣費用1 .現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）2 .印刷品(銷售文

8、件、售樓書等)3 .階段性廣告促銷費用八、營銷管理銷售實務(wù)與人員培訓(xùn)2010年讀書節(jié)活動方案一、活動目的：書是人類的朋友，書是人類進(jìn)步的階梯！為了拓寬學(xué)生的知識面，通過開展“和書交朋友，遨游知識大海洋”系列讀書活動，激發(fā)學(xué)生讀書的興趣，讓每一個學(xué)生都想讀書、愛讀書、會讀書，從小養(yǎng)成熱愛書籍，博覽群書的好習(xí)慣，并在讀書實踐活動中陶冶情操，獲取真知，樹立理想！二、活動目標(biāo)：1 、通過活動，建立起以學(xué)校班級、個人為主的班級圖書角和個人小書庫。2 、通過活動，在校園內(nèi)形成熱愛讀書的良好風(fēng)氣。3 、通過活動，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書的好習(xí)慣。4、通過活動，促進(jìn)學(xué)生知識更新、思維活躍、綜合實踐能力的提高。三、活動實施的計劃1 、做好讀書登記簿(1)每個學(xué)生結(jié)合個人實際，準(zhǔn)備一本讀書登記簿，具體格式可讓學(xué)生根據(jù)自己喜好來設(shè)計、裝飾，使其生動活潑、各具特色，其中要有讀書的內(nèi)容、容量、實現(xiàn)時間、好詞佳句集錦、心得體會等欄目，高年級可適當(dāng)作讀書筆記。(2)每個班級結(jié)合學(xué)生的計劃和班級實際情況，也制定出相應(yīng)的班級讀書目標(biāo)和讀書成長規(guī)劃書，其中要有措施、有保障、有效果、有考評，簡潔明了，易于操作。(3)中隊會組織一次“讀書交流會”展示同學(xué)們的讀書登記簿并做出