開發(fā)項(xiàng)目前期流程

1、第一篇開發(fā)前期的工作一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算，為公司決策提供重要依據(jù)。二、建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理1 .所需資料a.地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議2 .辦理程序a.備齊資料b.到地塊所在地土地部門辦理三、建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的編制與報(bào)批1 .編制及所需資料a.開發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照b.開發(fā)資質(zhì)證書c用地計(jì)劃審核意見d.建筑設(shè)計(jì)方案（總平面圖等）e.其他相關(guān)資料2 .報(bào)批程序與報(bào)批資料a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制項(xiàng)目建議書b.準(zhǔn)備關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批申請(qǐng)報(bào)告c.將項(xiàng)目建議書與申請(qǐng)報(bào)告送計(jì)委報(bào)批注：投資300

2、0萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委立項(xiàng)；超過(guò)3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委轉(zhuǎn)報(bào)有關(guān)部門審批四A、建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見申辦1 .所需資料a.批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件（復(fù)印件一份）b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）d.聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）e.選址論證f.上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書中請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）2 .中辦程序a.準(zhǔn)備數(shù)份項(xiàng)目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖b.將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章c.將有關(guān)部門的意見備齊，同時(shí)備齊（1）項(xiàng)所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證中辦1 .所需資料a.建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)

3、印件一份）b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）c.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）d.上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書中請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。〆.申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）f.其他需說(shuō)明的圖紙或文件2 .中辦程序a.備齊上述所有資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理五、建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批1 .所需資料a.項(xiàng)目批文（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份c.總平面圖（3份）d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文e.申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）f.其他需說(shuō)明的圖紙或文件2 .中辦程序a.備齊上述所有資料及1500元支票b.送區(qū)地名辦

4、辦理六、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建1 .所需資料a.上海市建設(shè)工程報(bào)建表（到市報(bào)建處領(lǐng)?。゜.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件c.項(xiàng)目建議書批文原件及復(fù)印件d.銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報(bào)告）e.上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表（到市報(bào)建處領(lǐng)?。ゝ.專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件g.住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請(qǐng)表h.住宅新開工審核通知單七、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理2 .所需資料a.報(bào)建工程項(xiàng)目IC卡b.上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表c.上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)文件報(bào)批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヾ.上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。〆.工程設(shè)計(jì)任務(wù)書f.建設(shè)用地

5、規(guī)劃許可證g.工程項(xiàng)目選址意見批文3 .辦理程序a.備齊上述資料b.到市設(shè)計(jì)招標(biāo)辦辦理八、設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理1 .所需資料a.項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見書、設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目建議書批文等若干份b.會(huì)議通知書2 .辦理程序a.備齊上述資料b.提前三天分送各評(píng)委c.到市招標(biāo)辦召開評(píng)標(biāo)會(huì)（會(huì)務(wù)費(fèi)300元）中標(biāo)辦理a.設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)會(huì)議紀(jì)要b.評(píng)委評(píng)標(biāo)意見書九、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申辦1.所需資料a.上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）1份b.計(jì)劃批準(zhǔn)文件1份c.土地使用權(quán)屬證件1份d.房屋權(quán)屬證1份e.危房鑒定報(bào)告f.地形圖（劃示用地范圍）2份辦理程

6、序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化、修改根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計(jì)方案十一、設(shè)計(jì)方案審定會(huì)召開1 .所需資料a.設(shè)計(jì)方案文本12份b.項(xiàng)目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府士文件若干份c.請(qǐng)柬2 .中辦程序a.備齊上述資料b.分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門c.召開方案審定會(huì)十二、設(shè)計(jì)方案送審報(bào)批1 .所需資料a.選址意見書b.規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單c.地形圖（劃示用地范圍）d.設(shè)計(jì)方案2份e.地名批文f.項(xiàng)目建議書批文辦理程序a.備齊上述資料b.到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十三、可行性研究報(bào)告編制與報(bào)批2 .所需資料a.用地計(jì)劃審核

7、意見書b.項(xiàng)目建議書批文c.用地計(jì)劃許可證及批文d.區(qū)府士文件e.營(yíng)業(yè)執(zhí)照f(shuō).開發(fā)資質(zhì)證書g.住宅項(xiàng)目配套條件審核申請(qǐng)表h.資本金出資承諾書i.設(shè)計(jì)方案文本j.其他相關(guān)文件3 .辦理程序a.備齊上述資料b.送投資咨詢公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報(bào)告申請(qǐng)報(bào)批文件（紅頭文件）c.送計(jì)委報(bào)批十四、擴(kuò)大初步計(jì)劃根據(jù)方案審定會(huì)各職能部門方案會(huì)審意見進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)十五、擴(kuò)初會(huì)召開1 .所需資料a.擴(kuò)初設(shè)計(jì)文本若干份b.請(qǐng)柬2 .中辦程序a.備齊上述資料b.分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局（交通、環(huán)衛(wèi)、自來(lái)水公司、煤氣公司、供電局、電話、有線電視）等部門c.召開擴(kuò)初會(huì)議十六、擴(kuò)初意見

8、征詢及擴(kuò)初批復(fù)1 .所需資料a擴(kuò)初會(huì)議紀(jì)要b.根據(jù)擴(kuò)初意見修改后的總平面圖及擴(kuò)初文本c.關(guān)于要求報(bào)批擴(kuò)初的申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖2 .中辦程序a.備齊上述資料b.分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見c.送規(guī)劃局規(guī)劃科報(bào)批十七、住宅項(xiàng)目配套條件審核報(bào)批1 .所需資料a.住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核報(bào)批（住宅局領(lǐng)?。゜.項(xiàng)目建議書或可行性報(bào)告研究報(bào)告批文c.地形圖和管線圖（劃示用地范圍）d.總平面圖若干份e.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文f.其他相關(guān)資料2 .中辦程序a.備齊上述資料b.送住宅局總師室辦理十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理

9、1 .所需資料a.上海市建設(shè)工程勘察招投項(xiàng)目登記表b.上海市建設(shè)工程勘察招投文件報(bào)批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヽ.上海市建設(shè)工程勘察評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）d.設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書2 .中辦程序a.備齊上述資料b.到市勘察招標(biāo)辦辦理十九、建設(shè)用地批準(zhǔn)書中辦3 .所需資料a.上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書中請(qǐng)表（到區(qū)土地局領(lǐng)?。榻o那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程有一個(gè)初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說(shuō)明如下。一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)

10、院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：D選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建;6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容

11、和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人

12、防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的

13、規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng):開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：1、以下證明材料：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

14、(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正本)。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：(1)申請(qǐng)書；