對我國房地產(chǎn)稅制改革的幾點建議

1、對我國房地產(chǎn)稅制改革的幾點建議內(nèi)容提要：本文以為，房地產(chǎn)稅制度的成立和完善程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有必然關(guān)系；一些發(fā)達(dá)國家和地域在房地產(chǎn)稅制度建設(shè)、評估機構(gòu)設(shè)置、納稅人提出反對及上訴程序等方面的做法及體會值得我國借鑒；最后本文結(jié)合我國國情，對我國房地產(chǎn)稅制改革提出了幾點建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；評估;稅制改革Abstract:Thispaperarguesthattheestablishmentandimprovementofrealestatetaxsystemisrelevanttothelevelofeconomicdevelopmenttosomepracticesandexperiences

2、ofsomedevelopedcountriesandregionsconcerningtheestablishmentofrealestatetaxsystem,thesettingsofappraisalauthority,taxpayersraisingobjectionorappealprocedureandetccouldserveasreferencefor,combinedwithcur-rentsituationsinChina,thepaperputsforwardsomeproposalsonrealestatetaxreforminChina.Keywords:Reale

3、statetaxAppraisalTaxreform房地產(chǎn)稅是國際上許多國家都征收的一種財產(chǎn)稅，也是這些國家地址政府的重要財政收入來源。在一些國家或地域，房地產(chǎn)稅制度成立的歷史較長，因此，在我國房地產(chǎn)稅制度改革中，借鑒國際體會和做法十分必要一、境外房地產(chǎn)稅制發(fā)展概況及可資借鑒的“點”（一）房地產(chǎn)稅制度成立和完善程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有必然關(guān)系第一要明確一點，房地產(chǎn)稅制度成立和完善的程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)在把握的資料，評估機構(gòu)的設(shè)置方式要緊能夠歸納為三種類型：第一種：在政府行政機構(gòu)中設(shè)置評估機構(gòu)。比較典型的國家和地域是新加坡和香港地域。為了征收房地產(chǎn)稅，在政府行政機構(gòu)中專門設(shè)置了評估機構(gòu)，工作人員都是政府公事

4、員。這是此種類型機構(gòu)設(shè)置的一起特點。新加坡和香港機構(gòu)設(shè)置略有區(qū)別的地方是：香港從1995年以后，將評估工作和征下班作都?xì)w由差餉物業(yè)估價署負(fù)責(zé)，1995年以前，征收稅款工作是由稅務(wù)局負(fù)責(zé)。新加坡政府內(nèi)的國家稅務(wù)局中設(shè)置的評估機構(gòu)與征下班作獨立為兩個專門部門，房地產(chǎn)稅的評估由財產(chǎn)稅評估部門專門負(fù)責(zé)，那個部門的工作人員有170人左右,而稅款征收由征收發(fā)單部門專門負(fù)責(zé)。第二種：政府設(shè)置非營利性機構(gòu)專門負(fù)責(zé)評估工作。這種非營利性組織相當(dāng)于我國的事業(yè)單位。比較典型的國家和地域是英國、加拿大的某些?。ǜ魇∽龇ú灰恢拢┐朔N類型的做法是，財產(chǎn)稅的征收治理由稅務(wù)機構(gòu)負(fù)責(zé)，可是房地產(chǎn)價值的評估由政府設(shè)置專門的政府非

5、行政機構(gòu)來承擔(dān)，該機構(gòu)將評估結(jié)果提供給稅務(wù)機關(guān)，作為財產(chǎn)稅征收的計稅依據(jù)。第三種：政府效勞外包給社會專業(yè)公司。此種類型是政府公共效勞的市場化運作。政府通過招標(biāo)方式將財產(chǎn)稅的評估業(yè)務(wù)效勞外包給專業(yè)評估公司。比較典型的國家和地域是加拿大的安粗略省政府，將該省的房到大大提高。20世紀(jì)70年代開始的批量評估技術(shù)已經(jīng)在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家大體普及。目前一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家已經(jīng)將地理信息系統(tǒng)的GIS與財產(chǎn)稅評估技術(shù)CAMA目結(jié)合，提高了物業(yè)價值評估的準(zhǔn)確性，也提高了那個稅種的公平性。進(jìn)展中國家在這些技術(shù)方面只是方才起步，處于做“學(xué)生”的時期。我國這次房地產(chǎn)稅改革，也是在邊學(xué)邊制定自己的評估軟件系統(tǒng)，但離將GIS系

6、統(tǒng)與CAMA系統(tǒng)結(jié)合起來利用還有一段距離。觀看國外在成立和完善房地產(chǎn)稅制進(jìn)程中的成功做法，筆者以為，有以下兩點專門值得關(guān)注：一是如何設(shè)置房地產(chǎn)稅的評估機構(gòu)；二是如何使納稅人有一個提出反對意見的渠道。下文將重點介紹這兩方面的情形及體會。（二）房地產(chǎn)稅評估機構(gòu)組織方式的多樣化及共性由什么樣的機構(gòu)承擔(dān)房地產(chǎn)稅的評估工作是房地產(chǎn)稅制度設(shè)計中的一個重要問題，國際上對此并無統(tǒng)一的模式。從稅收征管的一樣邏輯上講，評估工作確實是要確信納稅人，尤其是確信計算稅額的課稅依據(jù),即納稅人的計稅依據(jù)，然后依照稅率計算出納稅人應(yīng)該繳稅的數(shù)額，這一系列工作應(yīng)該由稅務(wù)機構(gòu)承擔(dān)?？墒?，從各國的做法來看，由于房地產(chǎn)價值評估要求較

7、高的專業(yè)技術(shù)，需要一支擁有專門業(yè)務(wù)資格的評估師隊伍，因此各個國家在評估機構(gòu)設(shè)置上的做法是多樣化的。依照現(xiàn)達(dá)程度有必然關(guān)系。從國際上看，美國、英國、澳大利亞、加拿大、新加坡、香港地域等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地域的房地產(chǎn)稅制度建設(shè)明顯地走在一些進(jìn)展中國家前面。一是在這些國家和地域，財產(chǎn)稅（包括房地產(chǎn)稅）制度成立的歷史比較長。香港地域的差餉稅（也確實是房地產(chǎn)稅）已經(jīng)有160連年的歷史。美國的房地產(chǎn)稅始于殖民地時期,也有著悠長的歷史。目前那個稅種都已成為本地政府、尤其是地址基層政府重要或是要緊的財政稅收來源。由于開征房地產(chǎn)稅的歷史比較長，稅制取得不斷地完善。進(jìn)展中國家目前正式開征的財產(chǎn)稅（包括房地產(chǎn)稅)往往時

8、刻比較短，稅制也不完善。比如越南，目前尚未完整的財產(chǎn)稅，只有對土地征收的稅費，對衡宇是免稅的。我國新中國成立后成立的房地產(chǎn)稅收制度設(shè)計比較粗糙，目前保留的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地利用稅是依照衡宇原值做必然扣除和土地利用面積作為征稅的依據(jù)，與市場的房地產(chǎn)價錢沒有關(guān)系，這種掉隊的、與市場經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)的稅制設(shè)計是房地產(chǎn)稅需要改革的要緊動因。二是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅評估技術(shù)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于進(jìn)展中國家。完善的房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)的市場價值，因此征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)工作是對房地產(chǎn)市場價值的評估，這是計算納稅人繳納稅額的依據(jù)。房地產(chǎn)價值評估所要求的技術(shù)程度較高，這是與其他稅種所不同的特殊的地方。在運算機技術(shù)普

9、及后，評估的速度和質(zhì)量得地產(chǎn)稅稅基評估責(zé)任委托給該省的市政不動產(chǎn)評估公司(MPAC,MunicipalPropertyAppraisalCorporate),由其負(fù)責(zé)在安粗略省范圍內(nèi)成立一個以市場價值為基礎(chǔ)、有統(tǒng)一不動產(chǎn)稅稅基評估標(biāo)準(zhǔn)的評稅系統(tǒng)，為各縣提供多樣化的評稅效勞。從以上三種類型評稅機構(gòu)的設(shè)置來看，共性的地方是在評稅機構(gòu)的設(shè)置和治理上都是以政府為主體的，換言之，房地產(chǎn)稅的評稅工作是政府的職責(zé)。三種類型的區(qū)別是評稅機構(gòu)的運作機制有所不同：第一種是政府直接運作和治理，后兩種引入了市場機制，把政府治理與市場運作機制結(jié)合起來，第三種類型的市場運作機制比第二種類型更完全（三）給予納稅人提出反對意

10、見的渠道：香港體會香港差餉物業(yè)估價署是香港特區(qū)政府財政司下屬的一個專門負(fù)責(zé)評估差餉稅稅基，并負(fù)責(zé)征收差餉稅的行政機構(gòu)。它與稅務(wù)局和庫務(wù)署并列屬于財政司治理。目前該署共有人員編制852人。其職責(zé)依照差餉條例（香港法例第116章）的規(guī)定，負(fù)責(zé)評估、征收和治理差餉稅。同時，為政府其他部門提供估價及物業(yè)數(shù)據(jù)效勞，主若是為征收土地地租的部門提供估價數(shù)據(jù)，地租依照土地的估值每一年征收3%勺物業(yè)收入。目前，差餉稅和地租收入構(gòu)成香港專門行政區(qū)政府穩(wěn)固而靠得住的財政收入來源。20202020財年一樣差餉稅收入占香港專門行政區(qū)政府收入總額的%加上地租收入，大約占政府收入總額的16%左右。差餉物業(yè)估價署的具體職責(zé)，

11、如以下圖所示：為了保護(hù)差餉稅的公平和公正，香港特區(qū)政府在相關(guān)稅收條例中規(guī)定了詳細(xì)和可操作的反對及上訴程序，這關(guān)于政府順利推行該稅種和保護(hù)納稅人權(quán)益來講都是相當(dāng)重要的。簡單來講，納稅人對評估房地產(chǎn)的租金估價提出反對及上訴的程序包括三個步驟一是與估價署的測量師討論估值和評估結(jié)果，若是納稅人對說明不滿,進(jìn)入第二步驟，向估價署署長提出反對或建議，假設(shè)納稅人對署長的決定仍有不滿，可進(jìn)入第三步驟，向土地審裁處上訴。上述三個步驟都有嚴(yán)格的時刻限制。一樣來講，提出反對和上訴的估值數(shù)量占總估值數(shù)量的%左右。二、對我國房地產(chǎn)稅制改革的幾點建議（一）房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)該引發(fā)各級政府的高度重視房地產(chǎn)稅是地址政府財政穩(wěn)固

12、靠得住的收入來源，尤其能夠作為基層地址政府財政收入的要緊來源，這是國際上許多國家的通行做法。不論從完善中國稅制體系和地址稅制體系的角度，仍是從進(jìn)一步完善中央與地址財政關(guān)系的角度，都需要各級政府高度重視房地產(chǎn)稅制改革。但我國從打算經(jīng)濟(jì)延續(xù)下來的觀念是，政府往往重視與生產(chǎn)和流通有關(guān)的增值稅、營業(yè)稅等間接稅稅種，相對輕忽財產(chǎn)稅等直接稅稅種。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的成立與完善，與收入和財產(chǎn)相關(guān)的直接稅將成為加倍重要的稅源，如此的稅制體系轉(zhuǎn)變在國際上是有規(guī)律可循的。因此，各級政府應(yīng)該比公眾加倍關(guān)切房地產(chǎn)稅制的改革和建設(shè)。目前，我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性很差，這與房地產(chǎn)稅制的不完善有必然的關(guān)系。從經(jīng)濟(jì)全世界

13、化角度看，我國房地產(chǎn)稅制的不完善，尤其是住宅房地產(chǎn)稅收制度的缺位，客觀上會吸引國際上的資本到中國來投資購買房地產(chǎn)。如此會使得我國本來在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中日趨擴大的對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求進(jìn)一步擴張，形成長期的房地產(chǎn)市場供給小于需求、房地產(chǎn)價錢持續(xù)性快速上漲的狀況。因此，不管是短時間的宏觀調(diào)控，仍是中長期的房地產(chǎn)市場建設(shè)，房地產(chǎn)稅制改革都已經(jīng)迫在眉睫。（二）改革需要慢慢推動盡管房地產(chǎn)稅制改革有著迫切性，可是依照我國國情和稅收征管水平和能力，房地產(chǎn)稅制改革只能分步實施。建議先改革經(jīng)營性房地產(chǎn)稅收制度，再推動對居民住宅征稅。目前最重要的是，在對居民住宅征稅問題上要進(jìn)行輿論宣傳，從正面向公眾普及對住宅征稅的理由和

14、必要性。建議政府的相關(guān)主管部門，或由這些部門委托專家學(xué)者按期出面宣傳改革的必要性和進(jìn)度，以正視聽。權(quán)威主管部門在踴躍推動房地產(chǎn)稅制改革時，若是不及時進(jìn)行正面宣傳，會在客觀上將宣傳陣地讓給了弄不清楚情形的人，有些人出于既得利益需要進(jìn)行宣傳，造成社會輿論和公眾的思想混亂，糾正起來加倍困難。（三）關(guān)于評估機構(gòu)的設(shè)置與其他稅種不同的是，房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)需要公正和公平的財產(chǎn)價值評估。評估需要有機構(gòu)和數(shù)量比較多的專業(yè)評估隊伍，設(shè)置評估機構(gòu)是房地產(chǎn)稅改革的重要一環(huán)。目前關(guān)于如何設(shè)置評估機構(gòu)的意見還不統(tǒng)一。依照對國際體會的總結(jié)與借鑒，并考慮到中國國情，建議評估機構(gòu)的成立應(yīng)該在政府主導(dǎo)之下，以稅務(wù)機構(gòu)的治理為

15、主體，通過招投標(biāo)方式利用社會評估資源，組建非營利性的評估機構(gòu)；或由稅務(wù)機構(gòu)委托政府其他部門所屬的評估機構(gòu)實施房地產(chǎn)價值的評估。中央政府公布統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制條例，財政部和國家稅務(wù)總局制定大體規(guī)那么，進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。在評估機構(gòu)設(shè)置上許諾地址政府進(jìn)行多樣化的選擇，以地址政府為責(zé)任主體，組建和治理評稅機構(gòu)，和諧房地產(chǎn)評估機構(gòu)與地址稅務(wù)機構(gòu)的職責(zé)、分工與和諧。建議直轄市和打算單列市、特區(qū)和有條件的大城市能夠考慮實行香港地域和新加坡模式，在操縱行政編制的前提下進(jìn)行內(nèi)部機構(gòu)和人員的重組，在財政和稅務(wù)部門內(nèi)部成立專門的房地產(chǎn)稅評估征收機構(gòu)。（四）通過法規(guī)增強政府各個部門之間的和諧在房地產(chǎn)稅制改革中，各個政府部

16、門的信息共享和部門之間的和諧超級重要，尤其是土地和衡宇治理部門與稅務(wù)機構(gòu)之間的信息共享相當(dāng)重要。建議借鑒香港專門行政區(qū)政府的做法，在政府各個部門的職責(zé)規(guī)定中，明確規(guī)定各個部門之間信息共享的職責(zé)，關(guān)于違背職責(zé)規(guī)定的部門進(jìn)行行政懲罰。（五）加速房地產(chǎn)稅征收管理的信息化建設(shè)目前稅務(wù)機構(gòu)的信息化建設(shè)通過“金稅工程”已經(jīng)奠定了基礎(chǔ)，在硬件方面有條件為房地產(chǎn)稅改革后的征收治理提供信息化效勞。爾后應(yīng)加速軟件的建設(shè)，同時帶動地址政府成立城鎮(zhèn)的GIS地理信息系統(tǒng)，和評估機構(gòu)的批量評估技術(shù)的運用。通過這些建設(shè)，不僅會提高我國的稅收治理水平，而且會增進(jìn)地址政府的城鎮(zhèn)計劃和市政治理水平的大幅提升。（六）以房地產(chǎn)稅制度改革為契機推動我國財稅體制的聯(lián)動性調(diào)整從中長期制度建設(shè)看，能夠以房地產(chǎn)稅制度改革為契機，推動稅制體系改革和完善，也能夠推動財政體制的改革和完善。第一，房地產(chǎn)稅制的完善能夠與營業(yè)稅改革進(jìn)行聯(lián)動，在前者改革推動的基礎(chǔ)上，降低營業(yè)稅的名義稅率，以增進(jìn)效勞業(yè)的進(jìn)展和我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。據(jù)有關(guān)課題研究結(jié)果，目前我國效勞業(yè)的營業(yè)稅實際稅負(fù)高于第二產(chǎn)業(yè)增值稅稅負(fù)2個百分點左右，這是無益于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的，因此在房地產(chǎn)稅