房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作(第一節(jié))

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作(第一節(jié)) 一、土地與土地開發(fā)利用一、土地與土地開發(fā)利用 （一）土地及其特性（一）土地及其特性 1.1.土地的概念土地的概念 2.2.土地的特性土地的特性 (1) 土地的自然特性自然特性 土地位置的固定性 土地?cái)?shù)量的有限性 土地特性的差異性 土地作為生態(tài)環(huán)境主要部分的脆弱性 (2) 土地的 土地需求與供給的矛盾性 土地實(shí)用方向的相對(duì)固定性 土地報(bào)酬至邊際效益后的遞減性 土地所有權(quán)及使用權(quán)形式上的多樣性（二）土地理論（二）土地理論 1.1.區(qū)位論區(qū)位論 （1 1）杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論：）杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論：德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能1826年發(fā)表孤立國和農(nóng)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系一書，標(biāo)志著區(qū)

2、位理論的產(chǎn)生。 杜能的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)分成了六個(gè)圈，即：自由農(nóng)作物圈（生產(chǎn)鮮活產(chǎn)品，蔬菜及鮮奶）；林業(yè)圈層（量大不易長途運(yùn)輸?shù)哪静募安牟荩患s農(nóng)業(yè)圈層（谷類、畜類）；谷草農(nóng)作物圈（牧草和畜類）；三年輪做制農(nóng)業(yè)圈層（體積小、易運(yùn)輸及不易腐爛的農(nóng)作產(chǎn)品，奶酪及燒酒）；畜牧圈層或邊際農(nóng)業(yè)圈層（農(nóng)作物自給，提供少量的奶酪及燒酒）。 杜能的貢獻(xiàn)是土地的級(jí)差地租與到中心城市的距離成反比。 2 2）韋伯的工業(yè)區(qū)位論：）韋伯的工業(yè)區(qū)位論：韋伯的工業(yè)區(qū)位論實(shí)際上是區(qū)位因素分析，德國人，1909年發(fā)表工業(yè)區(qū)位論一書。 運(yùn)費(fèi)對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響 韋伯提出了原料系數(shù)a，a1時(shí)，生產(chǎn)工廠應(yīng)設(shè)在消費(fèi)中心區(qū)；a1時(shí)，生產(chǎn)工廠應(yīng)設(shè)在稀

3、有性原料產(chǎn)地附近；a1時(shí)，生產(chǎn)工廠可設(shè)在消費(fèi)中心區(qū)或稀有性原料產(chǎn)地附近。 工資成本對(duì)工業(yè)區(qū)位選擇的影響 韋伯認(rèn)為廠址應(yīng)選擇在運(yùn)費(fèi)成本最低的地方遷移到勞動(dòng)力成本最低點(diǎn)所需增加的運(yùn)費(fèi)和節(jié)約的成本進(jìn)行比較確定。 集聚因素對(duì)工業(yè)區(qū)位選擇的影響 韋伯認(rèn)為廠址的選擇應(yīng)考慮：工業(yè)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)、分工協(xié)作與資源共享、集聚因素帶來的外部經(jīng)濟(jì)利益的增長。 2.2.地租理論地租理論 (1) 地租的概念 從廣義來講，地租泛指土地所有者將其所擁有的土地及與土地相關(guān)的房屋或其他附著物租給他人使用所獲取的報(bào)酬，是一種不僅局限于土地的租金；狹義的租金是指土地的使用者租用土地所需支付的租金，是其所獲利潤中超過平均利潤的部分。

4、（2） 級(jí)差地租（馬克思主義地租理論） 級(jí)差地租的形成是由于土地本身?xiàng)l件的不同造成的土地自然力的差異，馬克思將級(jí)差地租進(jìn)一步細(xì)分為級(jí)差地租和級(jí)差地租。 級(jí)差地租級(jí)差地租：是指等量資本投入在等面積的不同條件的土地上，因土地的肥力和位置差別而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而來的級(jí)差地租。 級(jí)差地租級(jí)差地租：是指連續(xù)投在同一塊土地上的各個(gè)資本，由于生產(chǎn)效率不同，由資本效率較高的資本產(chǎn)生的超額利潤被土地所有者占有時(shí)所轉(zhuǎn)化而來的級(jí)差地租。( (三三) )土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃 1.1.土地利用規(guī)劃的必要性土地利用規(guī)劃的必要性 從土地的自然特性方面分析 從土地的經(jīng)濟(jì)特性方面分析 2.2.編制土地利用規(guī)劃的內(nèi)容與步驟

5、編制土地利用規(guī)劃的內(nèi)容與步驟 綜合評(píng)價(jià)土地資源,將土地化成不同等級(jí) 進(jìn)行土地利用預(yù)測(cè) 確定用地標(biāo)準(zhǔn)及用地結(jié)構(gòu) 提出本地區(qū)功能分區(qū) 制定土地整治和保護(hù)規(guī)劃 確定本地區(qū)土地利用總體及詳細(xì)規(guī)劃思考思考我國目前的土地利用規(guī)劃中還存在哪些問我國目前的土地利用規(guī)劃中還存在哪些問題？題？（四）土地特征、理論對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的啟示（四）土地特征、理論對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的啟示 1.重視土地區(qū)位 2.注意經(jīng)濟(jì)社會(huì)與生態(tài)效益的兼顧，合理使用土地 3.節(jié)約用地 4.開發(fā)必須符合國情，不能照搬發(fā)達(dá)國家模式 二、土地的所有權(quán)二、土地的所有權(quán) （一）土地所有權(quán)的概念、權(quán)能和特征（一）土地所有權(quán)的概念、權(quán)能和特征 1.1.土地所有權(quán)的

6、概念土地所有權(quán)的概念 土地所有權(quán)的概念 我國土地所有權(quán)制度2.2.土地所有權(quán)的權(quán)能土地所有權(quán)的權(quán)能 土地占有權(quán) 土地使用權(quán)（狹義的土地使用權(quán)） 土地收益權(quán) 土地處分權(quán) 土地所有權(quán)是一級(jí)權(quán)能，占有、使用、收益、處分等權(quán)力是二級(jí)權(quán)能。二級(jí)權(quán)能具有相對(duì)的獨(dú)立性，享有二級(jí)權(quán)能者必須承擔(dān)對(duì)土地所有者應(yīng)盡的義務(wù)。3.3.土地所有權(quán)的特征土地所有權(quán)的特征 (1) 權(quán)利的主體是特定的 (2) 土地所有權(quán)行使的絕對(duì)性（與債權(quán)比） (3) 土地所有權(quán)行使的排他性 (4) 土地所有權(quán)具有追索性 (5) 土地所有權(quán)權(quán)能的完整性 (6) 土地所有權(quán)權(quán)能組成部分的可分離性和可回歸性物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別 1.物權(quán)為支配權(quán)，債權(quán)

7、為請(qǐng)求權(quán)2.物權(quán)具有排他性、優(yōu)先性、追及性；債權(quán)具有相容性、平等性3.物權(quán)為對(duì)世權(quán)，債權(quán)為對(duì)人權(quán)4.物權(quán)的客體是物，債權(quán)的客體是行為5.物權(quán)法定原則與契約自由原則6.物權(quán)是靜態(tài)財(cái)產(chǎn)權(quán)，債權(quán)是動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)權(quán)（二）我國城市土地所有權(quán)及城市土地類型（二）我國城市土地所有權(quán)及城市土地類型 1.1.我國城市土地所有權(quán)我國城市土地所有權(quán) （1）憲法規(guī)定 城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)農(nóng)村土地實(shí)行征用。礦藏、水流、森林、山嶺、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有。 （2） 兩類土地所有權(quán)的關(guān)系 城市國有土地的范

8、圍 指市、縣、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地，具體包括： 城市市區(qū)的土地； 城市郊區(qū)和部分農(nóng)村土地已經(jīng)征用為國有的土地； 國家依法征用由機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、部隊(duì)、學(xué)校等單位使用的土地； 其他依法沒收、征用為國家所有的土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； 因國家組織集體移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民從建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。2.2.城市土地的類型城市土地的類型 (1) 按照土地用途劃分為：工業(yè)用地、商業(yè)用地、公共事業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、住宅用地、行政機(jī)關(guān)用地、綠化用地、軍事用地、其他用地。 (2) 按照土地位置劃分為：

9、市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)、某些特殊性質(zhì)區(qū)域（開發(fā)區(qū)、特區(qū)、保稅區(qū)、高科技園區(qū)等）。 (3) 按照土地經(jīng)營管理者的權(quán)屬劃分為：全民所有制用地、集體所有制用地、涉外用地、私人用地。 (4) 按照對(duì)開發(fā)用地進(jìn)行人為投入的形式及程度的劃分為：已開發(fā)的城市土地、未開發(fā)的城市土地、未來待開發(fā)的城市土地。三、土地使用權(quán)三、土地使用權(quán) （一）土地使用權(quán)的概念（廣義的土地使用權(quán)）（一）土地使用權(quán)的概念（廣義的土地使用權(quán)） 1.1.土地使用權(quán)的概念土地使用權(quán)的概念 土地使用權(quán)：土地使用權(quán)：是指土地使用者根據(jù)國家法律和與土地所有人簽訂合同的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國家和集體所有的土地，享有使用的權(quán)利。土地

10、使用權(quán)具有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 2.2.土地使用權(quán)的限制土地使用權(quán)的限制 (1) 使用范圍的限制 (2) 使用方式的限制 (3) 使用年限的限制（二）土地使用權(quán)的權(quán)能和特征（二）土地使用權(quán)的權(quán)能和特征 1.1.土地使用權(quán)的權(quán)能土地使用權(quán)的權(quán)能 （1）土地占有權(quán) （2）土地使用權(quán)（狹義的土地使用權(quán)） （3）土地收益權(quán) （4）土地處分權(quán) 2.2.土地使用權(quán)的特征土地使用權(quán)的特征 （1）權(quán)利主體的廣泛性 （2）土地使用權(quán)不得隨意改變 （3）土地使用權(quán)是法律特別設(shè)定的一種物權(quán) （4）土地使用權(quán)派生于土地所有權(quán) （5）土地使用權(quán)權(quán)能構(gòu)成的有限性 （6）土地使用權(quán)可以買賣、轉(zhuǎn)讓（三）我國土地使用

11、制度的演變（三）我國土地使用制度的演變 1.1.我國城市國有土地的來源我國城市國有土地的來源 2.2.城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革四、廣義土地使用權(quán)的出讓四、廣義土地使用權(quán)的出讓 （一）土地使用權(quán)的出讓（一）土地使用權(quán)的出讓 1.1.土地使用權(quán)出讓的含義土地使用權(quán)出讓的含義 土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用權(quán)受讓人由此獲得對(duì)該地塊進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營、管理的權(quán)利，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 2.2.出讓的年限出讓的年限 3.3.出讓的方式出讓的方式 (1) 協(xié)議出讓 (2) 招標(biāo)出讓 (3)

12、拍賣出讓 (4) 掛牌出讓 公開信息接收申請(qǐng)編制方案地價(jià)評(píng)估確定底價(jià)方案、底價(jià)報(bào)批協(xié)商簽訂公示簽訂合同公布結(jié)果核發(fā)批準(zhǔn)書土地登記資料歸檔協(xié)議出讓的基本流程協(xié)議出讓的基本流程 招標(biāo)出讓的基本流程招標(biāo)出讓的基本流程招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)評(píng)標(biāo)決標(biāo)簽約領(lǐng)證拍賣基本流程拍賣基本流程市、縣國土資源管理部門公告拍賣活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)市、縣國土資源管理部門公告拍賣活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)；舉行拍賣會(huì)舉行拍賣會(huì)；簽訂成交確認(rèn)書簽訂成交確認(rèn)書。掛牌出讓的基本流程掛牌出讓的基本流程公布掛牌信息競買人報(bào)價(jià)確認(rèn)報(bào)價(jià)掛牌截止簽訂成交確認(rèn)書保證金處理法律責(zé)任 “第四條第四條 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以商業(yè)、旅游、娛樂和

13、商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招招標(biāo)標(biāo)、拍賣拍賣或者或者掛牌掛牌方式出讓。方式出讓?！?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 要加快工作進(jìn)度，在要加快工作進(jìn)度，在2004年年8月月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。地使用權(quán)。 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知知（二）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（二）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)

14、讓 1.1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的含義土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的含義 2.2.轉(zhuǎn)讓的期限轉(zhuǎn)讓的期限 3.3.以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，只是對(duì)原權(quán)利剩余期限的轉(zhuǎn)讓。改變?cè)鲎尯贤s定的土地用途的轉(zhuǎn)讓，必須取得主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，并調(diào)整出讓金。轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，原使用人應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書，并先行辦理房屋所有權(quán)變更登記，后再憑變更后的房屋所有權(quán)證書，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。4.4.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使

15、用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳政府或者作其他處理 。 5.5.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則 （1）隨之轉(zhuǎn)移原則 （2）房、地產(chǎn)一致原則 （3）效益不可損原則 6.6.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 出售轉(zhuǎn)讓；交換轉(zhuǎn)讓；贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出售轉(zhuǎn)讓；交換轉(zhuǎn)讓；贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（三

16、）土地使用權(quán)的出租（三）土地使用權(quán)的出租 1.1.土地使用權(quán)出租的含義土地使用權(quán)出租的含義 指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 2.2.土地使用權(quán)出租的條件土地使用權(quán)出租的條件 出租的土地使用權(quán)是國家有償出讓的具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)； 依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)、利用的土地才能出租； 出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同； 出租人和承租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。 （四）土地使用權(quán)抵押（四）土地使用權(quán)抵押 1.1.土地使用權(quán)抵押的含義土地使用權(quán)抵押的含義 指土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清

17、償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。土地使用權(quán)抵押的標(biāo)的物不僅包括土地使用權(quán)，還包括地上建筑物和其他附著物。 2.2.設(shè)定抵押的基本要求設(shè)定抵押的基本要求 （1）抵押權(quán)由抵押人和抵押權(quán)人以抵押合同設(shè)定； （2）設(shè)定抵押合同的當(dāng)事人為抵押權(quán)人及抵押人； （3）被擔(dān)保的債權(quán)； （4）不能違反有關(guān)規(guī)定。（五）土地使用權(quán)的終止（五）土地使用權(quán)的終止 1.1.土地使用權(quán)的終止的發(fā)生土地使用權(quán)的終止的發(fā)生 土地使用權(quán)的終止，是指土地使用者停止行使土地使用權(quán)。導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止因素主要?dú)w為以下幾類： （1）土地使用權(quán)年限屆滿； （2）提前收回； （3）土地滅失； （4）土地的沒收、拋棄等。 2.2.土地使用權(quán)終止時(shí)土

18、地使用權(quán)的處理土地使用權(quán)終止時(shí)土地使用權(quán)的處理 注銷登記和補(bǔ)償注銷登記和補(bǔ)償 （六）土地使用權(quán)的價(jià)格（六）土地使用權(quán)的價(jià)格 1.1.總地價(jià)總地價(jià) 2.2.單位面積地價(jià)單位面積地價(jià) 3.3.樓面地價(jià)樓面地價(jià) 五、房地產(chǎn)開發(fā)中土地使用權(quán)的取得五、房地產(chǎn)開發(fā)中土地使用權(quán)的取得 （一）政府行政劃撥（一）政府行政劃撥 1.1.劃撥土地使用權(quán)的概念劃撥土地使用權(quán)的概念 (1) 劃撥土地使用權(quán)的概念 是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 (2) 劃撥土地使用權(quán)的范圍 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可由縣

19、級(jí)以上人民政府依法劃撥： 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公共事業(yè)用地； 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2.2.劃撥土地使用權(quán)的審批、補(bǔ)償、安置劃撥土地使用權(quán)的審批、補(bǔ)償、安置征地征地 (1) 征地的含義 (2) 征用土地的范圍 國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的用地。(3) 征用土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定 征用土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國務(wù)院和省級(jí)人民政府； 征用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)； 基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批； 其他用地和已

20、經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國務(wù)院備案。 建設(shè)單位申請(qǐng)征地不得化整為零（除鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設(shè)用地） (4) 對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助征用土地，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)、稅費(fèi)（耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)）。(5) 臨時(shí)用地必須辦理報(bào)批手續(xù)：必須簽訂臨時(shí)用地協(xié)議后方可用地。(6) 全民所用制企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營使用的集體土地：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件的，可以不計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和各種補(bǔ)助費(fèi)。(7) 征用土地時(shí)必須進(jìn)行征地公告：被征用土地所在的市

21、、縣人民政府，在收到征用土地方案后10日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。A. 征用土地公告的內(nèi)容：征用批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號(hào)、時(shí)間和用途；被征用土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑；辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙蕖⒌攸c(diǎn)。B. 征地補(bǔ)償安置方案公告應(yīng)包括下列內(nèi)容：被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對(duì)象和方式；安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對(duì)象和方式；地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑；其他有關(guān)征地補(bǔ)償安置措施。 注意：注意：未進(jìn)行征地、補(bǔ)償安置公告的，被征地單位和個(gè)人有權(quán)拒絕辦理征地相關(guān)手續(xù)

22、。 湖北省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)征地管理切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民合湖北省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)征地管理切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益的通知法權(quán)益的通知 鄂政發(fā)鄂政發(fā)200511200511號(hào)號(hào) 根據(jù)土地管理法及其實(shí)施條例、湖北省土地管理實(shí)施辦法等法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮全省各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、區(qū)位條件和土地價(jià)值，決定將全省劃分為六類地區(qū)六類地區(qū)，分類制定全省統(tǒng)一的最低年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和安置補(bǔ)助費(fèi)最低標(biāo)準(zhǔn)，各類非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目征地補(bǔ)償不得低于相應(yīng)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的前三年平均年產(chǎn)值的8 8至至1010倍倍。一、二、三、四、五、六類地區(qū)耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的

23、最低標(biāo)準(zhǔn)分別為每畝1800元、1200元、1000元、900元、800元、700元。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的被征地農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的被征地農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征地前平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。一、二、三、四、五、六類地區(qū)每一名需要安置的被征地農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)最低標(biāo)準(zhǔn)分別為18000元、10000元、8500元、7600元、6800元、6000元。 湖北省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)征地管理切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)湖北省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)征地管理切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益的通知民合法權(quán)益的通知 鄂政發(fā)鄂政發(fā)200511200511號(hào)號(hào)依法合理確定具體建設(shè)項(xiàng)目征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)征地后人均耕地面積在0.8畝以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，土地補(bǔ)償費(fèi)取法律法規(guī)規(guī)定的810倍；征地后人均耕地面積在0.8畝以下的農(nóng)村集體