資產(chǎn)評估教案模板

1、商學(xué)院教案課程名稱： 資產(chǎn)評估專業(yè)：財(cái)務(wù)管理專業(yè)年 級： 20XX級講授人：賈莉莉?qū)W 期：2012-2013學(xué)年第一學(xué)期資產(chǎn)評估課程教案的基本信息使用教材資產(chǎn)評估，全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書編 寫組編寫，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，20XX年4月第一版參考書目1 .資產(chǎn)評估學(xué)，姜楠主編，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出 版社，7月第一版2 .資產(chǎn)評估學(xué)教程（第二版），喬志敏、張文 新主編，中國人民大學(xué)出版社，9月第一版1 ?資產(chǎn)評估學(xué)，潘學(xué)模，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，6月4 .企業(yè)價(jià)值評估，俞明軒，中國人民大學(xué)出版社，5 .資產(chǎn)評估案例,崔勁、朱軍,中國人民大 學(xué)出版社，9月6 .資產(chǎn)評估，（美）肯尼思R.費(fèi)里斯、芭芭 拉S.

2、佩舍雷.佩蒂,機(jī)械工業(yè)出版社,教學(xué)日松45課時(shí)教學(xué)目的資產(chǎn)評估是一門面向財(cái)務(wù)管理專業(yè)本科學(xué)生的專 業(yè)主干課”以財(cái)務(wù)管理學(xué)、建筑學(xué)、機(jī)電設(shè)備等課程 為 基礎(chǔ)，同時(shí)，與企業(yè)管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科有著密切聯(lián)系。本門課程主要學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估的基本理論、基本方法和資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)，使學(xué)生在學(xué)完本課程之后，能夠掌握資產(chǎn)評估的基本理論與方法以及常見資產(chǎn) 類型評估的基 本技能。教學(xué)手段多媒體教學(xué)教學(xué)方法案例教學(xué)法考核方式考試泰山學(xué)院商學(xué)院教案財(cái)務(wù)管理教研室教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級20X)(輟拐教學(xué)方課堂講授、案例教學(xué)、多媒體教學(xué)笥里1、2班第一童導(dǎo)論課時(shí)授課童節(jié)與題目第一節(jié)資產(chǎn)評估的

3、概念及其特點(diǎn)第一節(jié) 資產(chǎn)評估的目的及假設(shè)教學(xué)目的通過本革的學(xué)習(xí)，掌握資產(chǎn)評估的基本概念和特點(diǎn)，目的和假 設(shè)。資產(chǎn)評估的基本概念和特點(diǎn)，目的與假設(shè)。難點(diǎn)第一節(jié)資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn)資產(chǎn)評估的概念（-）資產(chǎn)評估的概念”本準(zhǔn)則所稱資產(chǎn)評估，是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資析、估算產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日的特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分 并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程?！苯虒W(xué)財(cái)政部：中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 -基本準(zhǔn)則2月第二條（二）資產(chǎn)評估的構(gòu)成要素過程1、主體（資產(chǎn)評估人員）2、客體（被評估的對象）內(nèi)容3、假設(shè)（理論體系的基礎(chǔ)）4、原則（評估行為規(guī)范）5、依據(jù)（相關(guān)法規(guī)、合同）6、 程序（一定的程序

4、系統(tǒng)）7、基準(zhǔn)日（確定資產(chǎn)價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間）&目的（特定、具體）9、價(jià)值類型10.評估方法（手段和途徑）（三）資產(chǎn)的概念-?資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)（-）資產(chǎn)評估的種類評估、評估復(fù)核、評估咨詢（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)市場性、公正性、專業(yè)性、咨詢性教學(xué)過程與內(nèi)容三、資產(chǎn)評估的功能和作用（-）資產(chǎn)評估的功能評價(jià)+評值（二）資產(chǎn)評估的作用咨詢、管理、鑒證第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的及假設(shè)一?資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估目的是指評估委托人要求對評估對象的價(jià)值進(jìn)行評估后所要從事的行為，也就是為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評估。（一）一般目的（二）特定目的資產(chǎn)評估假設(shè)（-）交易假設(shè)（二）公開市場假設(shè)（三）持續(xù)使用假設(shè)（四）清算假設(shè)作業(yè)教學(xué)（結(jié)

5、泰山學(xué)院商學(xué)院教案財(cái)務(wù)管理教研室 教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級2oxm 拐管理1、2班授課童節(jié)與題目第一旗導(dǎo)論第二節(jié)資產(chǎn)評估的原則第四節(jié)資產(chǎn)評估的價(jià)值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)課時(shí)2教學(xué)目的通過本童的學(xué)習(xí)，掌握資產(chǎn)評估的原則、價(jià)值類型和評估標(biāo)準(zhǔn)，了解本課程的框架體系。教學(xué)方法課堂講授、案例教學(xué)、多媒體教學(xué)教學(xué)重占難點(diǎn)資產(chǎn)評估的原則、價(jià)值類型和評估標(biāo)準(zhǔn)。教學(xué)過程與內(nèi)容第四節(jié)資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估工作原則（一）獨(dú)立性原則（二）客觀公正性原則（三）科學(xué)性原則二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則（-）預(yù)期收益原則（二）供求原則（三）貢獻(xiàn)原則（四）替代原則（五）評估時(shí)點(diǎn)原則第五節(jié)資產(chǎn)評估的價(jià)值類

6、型及評估標(biāo)準(zhǔn)一、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型（-）按照評估標(biāo)準(zhǔn)分類：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市值、清算價(jià)值（二）按評估假設(shè)分類：繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場價(jià)值、清算價(jià)值（三）按業(yè)務(wù)性質(zhì)分類：抵押價(jià)值等（四）按照市場條件分類：市場價(jià)值和市場價(jià)值以外價(jià)值二、資產(chǎn)評估的評估標(biāo)準(zhǔn)（一）市場價(jià)值1、廣義的市場價(jià)值是泛指經(jīng)過市場（條件下）形成的價(jià)值的統(tǒng)稱 ,或者是指利用市場 價(jià)格衡M各種貨物或服務(wù)的價(jià)值的總稱。2、狹義的市場價(jià)值相對于廣義的市場價(jià)值而言,是針對特定條件或在特定領(lǐng)域使用的有限制條件的價(jià)值概念。3、市場價(jià)值應(yīng)當(dāng)滿足以下要求：(1)評估對象是明確的，包括資產(chǎn)承載的權(quán)金；(2 )評估師在整個(gè)評估過程中是以公開市

7、場(假設(shè))來設(shè)定資產(chǎn)評 估所依據(jù)的市場條件；(3)評估師是以評估對象被正常使用或最佳使用或最有可能使用,并達(dá)到正常使用水平和效益水平作為評估對象在評估時(shí)的使用狀態(tài)；(4)評估師在資產(chǎn)評估過程中所使用的數(shù)據(jù)均來自于市場。(二)市場價(jià)值以外價(jià)值1、定義市場價(jià)值以外的價(jià)值也稱非市場價(jià)值、其他價(jià)值。它泛指所有不符合市場價(jià)值定義條件的其他價(jià)值的統(tǒng)稱。2、分類 (1)在用價(jià)值(2)投資價(jià)值(3)持續(xù)經(jīng)營價(jià)值(4)保險(xiǎn)價(jià)值(5)清算價(jià)值作業(yè)教學(xué)(6)課稅價(jià)值小結(jié)泰山學(xué)院商學(xué)院教案財(cái)務(wù)管理教研室教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級200（輟拐管理1、2班授課童節(jié)與題目第M資產(chǎn)評估途徑與

8、方法課時(shí)教學(xué)第一節(jié)市場法通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，掌握資產(chǎn)評估市場法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)目的參數(shù)指標(biāo)的確左方法。教學(xué)課堂講授、案例教學(xué)、多媒體教學(xué)方法教學(xué)重占重點(diǎn)掌握市場法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法O難點(diǎn)教學(xué)過程內(nèi)容奚一節(jié)市場法、市場途徑的基本涵義（一）定義：是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過宜接比較或類比分估技術(shù)方析來估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評 法的總稱。（二）原理：替代原則（三）適用范圍：動(dòng)產(chǎn)（如機(jī)器設(shè)備、存貨等）二、市場途徑的基本前提（-）活躍的公開市場（-）公開市場上有可比的資產(chǎn)及其乂易活動(dòng)三、市場途徑的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）基本1、選

9、擇參照物（1）參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)出、成交時(shí)間等。(2)參照物數(shù)M :三個(gè)以上。2、在評估物與參照物之間選擇可比因素3、指標(biāo)對比、M化差異4、對比指標(biāo)差異M化5、綜合分析評估結(jié)果(-)單項(xiàng)資產(chǎn)可比因素1、資產(chǎn)的功能2、市場條件3、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)M4、交易條件四、市場途徑中的具體評估方法過程(-)宜接比較法1、現(xiàn)行市價(jià)法2、市價(jià)折扣法以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮到評估對象在銷售條件、銷售時(shí)限等方內(nèi)容面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià) 格折扣率來估算評估對象價(jià)值的方法。3、 功能價(jià)值類比法功能價(jià)值法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對

10、象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價(jià)值的方法。4、價(jià)值指數(shù)法價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價(jià)值的方法。5、 成新率價(jià)格調(diào)整法成新率價(jià)格法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ) ,考慮參照物與評估對 象新 舊程度上的差異,通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價(jià)值。作業(yè)教學(xué)小結(jié)泰山學(xué)院商學(xué)院教案財(cái)務(wù)管理教研室教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級2oxm 拐管理1、2班授課童節(jié)與題目第M資產(chǎn)評估途徑與方法第一節(jié)市場法課時(shí)2教學(xué)目的通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，掌握資產(chǎn)評估市場法的基本原理、內(nèi)容

11、和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確左方法。教學(xué)方法課堂講授、案例教學(xué)、多媒體教學(xué)教學(xué)重點(diǎn)-隹點(diǎn)重點(diǎn)掌市場法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法。第一節(jié)市場法四、市場途徑中的具體評估方法(二)類比調(diào)整法1、定義：要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調(diào)整參照物與評估對象之間的差異,在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價(jià)值。2、適用范圍：類比調(diào)整法具有適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)。但該法對信息資料的數(shù)母和質(zhì)M要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經(jīng)驗(yàn)、市場閱歷和評估技巧。3、 技術(shù)方法：(1)市場售價(jià)類比法市場售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)

12、格為基礎(chǔ),考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時(shí)間等方面的差異 ，通過對比分析和M化 差異，調(diào)整 教學(xué) 估算出評估對象價(jià)值的各種方法。公式：過程資產(chǎn)評估價(jià)值上二參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+交易情況差異值二參照物售價(jià) X功能差異修正系數(shù) XX時(shí)間差異修正系數(shù)內(nèi)容 （2）成本市價(jià)法定義：是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ) ，利用參照物的成本市價(jià)比率 來估 算評估對象的價(jià)值的方法。公式：資產(chǎn)評估價(jià)值二評估對象現(xiàn)行合理成本 X （參照物成交價(jià)格三參照物現(xiàn)行合理成本）（3）市盈率倍數(shù)法定義:市盈率乘數(shù)法是以參照物（企業(yè)）的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此 乘 數(shù)與評估對象（企業(yè)）的收益額相乘估算

13、評估對象（企業(yè)）價(jià)值的方法。該方法主要適用于整體企業(yè)的評估。公式：，產(chǎn)評估價(jià)值二評估對象收益額 X參照物市盈率五、,場途徑的優(yōu)缺點(diǎn)（一）優(yōu)點(diǎn)：1、 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，具評估的參數(shù)、指標(biāo)宜接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格;2、 評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。（二）缺點(diǎn):1、 需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng) 用；2、 不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn) ,以及受到地區(qū)、環(huán) 境 等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。教學(xué)過程與內(nèi)容作業(yè)教學(xué)小結(jié)泰山學(xué)院商學(xué)院教案財(cái)務(wù)管理教研室教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級2oxm 拐管理1、2班授

14、課童節(jié)與題目第一童資產(chǎn)評估途徑與方法第二節(jié)收益法課時(shí)2教學(xué)目的通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，掌握資產(chǎn)評估收益法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確左方法。教學(xué)方法課堂講授、案例教學(xué)、多媒體教學(xué)教學(xué)重點(diǎn)掌握收益法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法。難點(diǎn)第一節(jié)收笛法一收益法的涵義（一）定義：評資產(chǎn)益的指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種 估方法的總稱。（二）基本思路通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估價(jià)值的一種評估思路。收筮法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價(jià)值等于其預(yù)期未來收 現(xiàn)值之和。（三）理論依據(jù)效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值，收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。（四

15、）基本要素教學(xué)過程與內(nèi)容評估值 Pi 二 Ri/（l+ri）i二?收益法的基本前提（-）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收笳可預(yù)測并可以用貨幣衡M；貨幣（二）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用衡（-）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測三?收益法的基本程序和基本參數(shù)（一）收益法的基本程序1、收集并驗(yàn)證資料2、分析測算未來預(yù)期收益3、確定折現(xiàn)率4、預(yù)期收益折成現(xiàn)值5、分析確定評估結(jié)果（二）收益法的基本參數(shù)1?收益額2折現(xiàn)率3?收益期限四.收益法中的具體評估方法 （一）純收金不變收益永續(xù)各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：P = A/r(2)收益期有限0的條件下，有以下計(jì)算式：A1P = -1- =

16、A(PA/A/皿) r Cl + r)(3)在收益年期有限r(nóng)=0的條件下)有以下計(jì)算式：P = Ax n(二)純收益若干年后保持不變無限年期收益 其基本公式為：p_f Ri + A 臺(tái)(1 + rd + rf有限年期收益其計(jì)算公式為：邙巾u+/),%+(三)純收益按等差級數(shù)變化(1)純收益按等差級數(shù)遞增”收益年期無限有以下計(jì)算式：D A BP = 7V(2)純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限 有以下計(jì)算式：(A1 B nP = (+ 飛)1 xr r1(1 + r) r (1 + r)(3)純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限有以下計(jì)算式:n A B教學(xué)過程與內(nèi)容prr r(4)純收益按等差級數(shù)

17、遞減，收益年期有限有以下計(jì)算式:c zA1. B nP = ( - )1 + xr r1(l + r) n r (l + r)n(四)純收益按等比級數(shù)變化(1 )純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限有以下計(jì)算式：r s(2)純收益按等比級數(shù)遞增”收益年期有限有以下計(jì)算式：p-A 1(:杠)” r-s1+r(3)純收益按等比級數(shù)遞減”收益年期無限有以下計(jì)算式：P= A r + s(4)純收益按等比級數(shù)遞減”收益年期有限有以下計(jì)算式：j 1_(戶)”r+s1+r(五)已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格1 + P ”r a + rf (l + r) n作業(yè)教學(xué)小結(jié)泰山學(xué)院商學(xué)院教案財(cái)務(wù)管理教研室 教師姓名：賈莉

18、莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級2oxm拐管理1、2班授課童節(jié)與題目第B資產(chǎn)評估途徑與方法第三節(jié)成本法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇課時(shí)2教學(xué)目的通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，掌握資產(chǎn)評估成本法的基本原理、 參數(shù)指標(biāo)的確左方法。內(nèi)容和各項(xiàng)教學(xué)方法課堂講授、案例教學(xué)、多媒體教學(xué)教學(xué)惠占 -重點(diǎn)掌握成本法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法難點(diǎn)第二節(jié)成本法成本法的基本涵義（一）定義是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本,然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素,并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。 （二）基本原理1.資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。2?資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變M。資產(chǎn)的

19、價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。 教學(xué)（三）應(yīng)用原因由于被評估資產(chǎn)的再取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來源較廣泛,并且 資產(chǎn)程-El 一、，.| 一，一，一 j 1，一重置成本與資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)及收益現(xiàn)值也存在看內(nèi)在聯(lián)系和替代關(guān)系。因與 而，在市場發(fā)育欠完善的條件下，成本途徑經(jīng)常被廣泛應(yīng)用。 （四）計(jì)算公式內(nèi)容資產(chǎn)的評估值二資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體有形損耗-資產(chǎn)功能性陳 舊貶值一資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值二.成本法的基本前提（-）被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用（二）莫些情況下需要借助于歷史成本資料三咸本法中的基本要素（-）資產(chǎn)的重置成本1、復(fù)原重置成本（Reproduction cost）指采用與評估對

20、象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。2、更新重置成本（Replacement cost）指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。（二）資產(chǎn)的有形損耗資產(chǎn)的有形損耗亦稱實(shí)體性貶值，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作 導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。（三）資產(chǎn)的功能性陳舊貶值指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對洛后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值，是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置，收 下降等而造

21、成的資產(chǎn)價(jià)值損失。四？成本法應(yīng)用的基本程序（-）搜集與被評估資產(chǎn)有關(guān)的重置成本資料和歷史成本資料（二）確定被評估資產(chǎn)的重置成本（三）估算被評估資產(chǎn)的各種貶值（四）確定被評估資產(chǎn)的成新率（五）確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值五.成本法中的具體評估方法（-）重置成本評估法1、 重置核算法2、價(jià)格指數(shù)法3、 功能價(jià)值類比法4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)繪指數(shù)法5、 統(tǒng)計(jì)分析法（二）貶值評估法1、實(shí)體性貶值的估測（1）觀測法（2）使用年限法此教學(xué)過程額。（3）修復(fù)金額法根據(jù)修復(fù)資產(chǎn)的已損實(shí)體所需要支付的金額來判斷資產(chǎn)的有形損耗2、功能性貶值的估測第一八，與功能相同且廣泛使用的主流資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較;內(nèi)容第一步，計(jì)算一者的差異

22、，確定稅后凈超額運(yùn)營成本;被評估資產(chǎn)的剩余專命；第四步，計(jì)算被評估資產(chǎn)功能性貶值額。被評估資產(chǎn)功能性貶值額第一步，估計(jì)I（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本x折現(xiàn)系數(shù)）或超額投資成本二復(fù)原重置成本一更新重置成本3、經(jīng)濟(jì)性貶值的估測(1)定義：資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于客觀環(huán)境變化的影響而引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的貶值。(2)產(chǎn)生的原因：競爭加劇，社會(huì)總需求減少，導(dǎo)致開工不足；材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用宜線上升；通貨膨脹的情況下,國家實(shí)行圖利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)客成本加人；產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用專命。(3 )公式：確信被評估資產(chǎn)的功能與其價(jià)值呈指數(shù)關(guān)系時(shí)：經(jīng)濟(jì)性

23、貶值率=h (資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的勺產(chǎn)能力訂 xloo%工”門球耳*L資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力確信被評估決產(chǎn)的功能與其價(jià)值呈線性癸系時(shí)：經(jīng)濟(jì)性貶值率川一資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的疔能力、吹L資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力 第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇一、與評估對象相適應(yīng)作業(yè)教學(xué)小結(jié)泰山學(xué)院商學(xué)院教案財(cái)務(wù)管理教研室 教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級200(輟拐管理1、2班授課童節(jié)與題目第四童房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估 概述課時(shí)2教學(xué) 通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點(diǎn) ；熟悉房 地 目的產(chǎn)評估的影響因素。教學(xué)方法重占 * 課堂講授、案例教學(xué)、多媒體教學(xué)房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點(diǎn)占 八、第

24、一節(jié)房地產(chǎn)評feffi 述一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)(一)房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指士地、建筑物及其地上定看物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì) 實(shí)體上的權(quán)益。(房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范)2、 士地使用權(quán)(land user):是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集 體 和公民個(gè)人，以及二資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有士地或農(nóng)民集體士地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。3、建筑物：房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。(二)房地產(chǎn)的特點(diǎn)教學(xué)1、士地特性(1) 士地的自然特性(2) 士地的經(jīng)濟(jì)特性(3)我國士地產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)2、房地產(chǎn)的特性內(nèi)容(1)位置固定性(2)使用長期性(3)異質(zhì)性(4)高價(jià)值型

25、(5)供給有限性(6)投資與消費(fèi)雙重性(7)實(shí)體構(gòu)成的雙重性3、房地產(chǎn)市場的特征(1)房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性(2)房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性(3)房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應(yīng)遲緩(4)受政策面因素影響較大(三)房地產(chǎn)的類型1、居住類房地產(chǎn)教學(xué)過程與內(nèi)容作業(yè)2、商業(yè)類房地產(chǎn)3、 休閑類房地產(chǎn)4、公共事業(yè)類房地產(chǎn)5、 工業(yè)類房地產(chǎn)二房地產(chǎn)評估的理論（-）瞬理論（二）地價(jià)理論三、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素（-）房地產(chǎn)價(jià)格分類（二）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（三）士地價(jià)格的特征（四）我國士地使用權(quán)價(jià)格體系四、房地產(chǎn)評估原則（-）貢獻(xiàn)原則（一）供求原則（三）替代原則（四）最有效使用原則（五）合法原則五、房地產(chǎn)評估

26、依據(jù)（一）法規(guī)依據(jù)（二）行為依據(jù)（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)六、房地產(chǎn)評估程序（一）明確評估基本事項(xiàng)（二）制定工作計(jì)劃（三）實(shí)地勘查與收集資料（四）測算被估房地產(chǎn)價(jià)值（五）綜合分析確定評估結(jié)果（六）撰寫評估報(bào)告教學(xué)（結(jié)泰山學(xué)院商學(xué)院教案財(cái)務(wù)管理教研室 教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級2oxm 拐笥里1、2班授課童節(jié)與題目第四童房地產(chǎn)評估 第一節(jié)市場法課時(shí)2教學(xué)目的通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，掌握市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用。教學(xué)方法課堂講授、案例教學(xué)、多媒體教學(xué)教學(xué)重 占-1難點(diǎn)重點(diǎn)掌握市場法各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法。教學(xué)第一節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、市場售價(jià)類比法（-）市場售價(jià)類比法的基

27、本思路1、含義：市場售價(jià)類比法又稱市場比較法、交易案例比較法等 ,它是將評估對 象 房地產(chǎn)與在較近期內(nèi)已經(jīng)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，并根據(jù)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的價(jià)格，經(jīng)過因素修正得出評估對象房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)值的評估方法。2、市場售價(jià)類比法適用的條件和對象市場售價(jià)類比法的適用條件是具備發(fā)育完善的房地產(chǎn)巾場,并且在 市場上能夠收集到大用的與被評估房地產(chǎn)相類似的市場交易實(shí)例資料。3、市場售價(jià)類比法評估計(jì)算公式：參照物房地產(chǎn)（可比性強(qiáng)的交易實(shí)例）的交易價(jià)格進(jìn)行修正，得出 評估 對象房地產(chǎn)的評估價(jià)值。市場售價(jià)類比法的評估計(jì)算公式為：二交易實(shí)例單價(jià)X交易情況修正系數(shù) X區(qū)域因素修正

28、系數(shù) X個(gè)別因素修 過程/遹X#觸IX修正系數(shù)x被估房地產(chǎn)面積與正常交易情況值 V評估對象房地產(chǎn)區(qū)域I糠值參照物交易悄況值X參照物區(qū)域因素值內(nèi)容“評估對象房地產(chǎn)個(gè)別伏索值 V評估基準(zhǔn)tl房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)口X參照物個(gè)別因素值X參照物交易日房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)評估值=參照物交易價(jià)ftx!八xL22x122x_i|(二)市場售價(jià)類比法的評估步驟1、 廣泛收集房地產(chǎn)交易資料2、 選擇參照物3、 進(jìn)行市場交易情況修正(三)市場售價(jià)類比法的評估案例1交易條件因素修正2、 區(qū)域因素修正3、 個(gè)別因素修正4、 交易日期修正|(1) 運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正一交易日期修正后的房Ji!產(chǎn)價(jià)格_二參昭物交易價(jià)格x評估基仙

29、同類房地陀基價(jià)格指數(shù)參照物交易期日同類房也產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)(2) 運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正交易日期修正后的房tir價(jià)格=參照物交易價(jià)格X參照物交易日至評估基IE日各期(年或月)坷比價(jià)格指數(shù)乘積5、 確定評估對象房地產(chǎn)評侑價(jià)值1(1)簡單算術(shù)平均法“ 幸PM 一n(2 )加權(quán)算術(shù)平均法產(chǎn)準(zhǔn)地價(jià)修正法(一)基準(zhǔn)地價(jià)修正法的含義是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ脑u估對象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物，對出讓年限、交易日期、士地狀況、市場轉(zhuǎn)讓因素等進(jìn)行修正，從而求取評估對象宗地在評估基準(zhǔn)日市場價(jià)值的一種方法。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：p = Ax alx a2x a3x a4式中， P 評估對象土地使用權(quán)評估價(jià)值

30、A評估對象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià); al 年限修正系數(shù)；教學(xué)過程內(nèi)容a2交易日期修正系數(shù)；a3土地狀況修正系數(shù)；a4市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)。（二）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)步驟1 、 收集有關(guān)資料2 、 計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)= 1 十 1_ （1 + 廳 （l + r）w式中： N 土地最高出讓年限； n 土地實(shí)際出讓年限；r現(xiàn)率。3 、 計(jì) 算交易日期修正系數(shù)4 、 計(jì)算土地狀況修正系數(shù)5 、 計(jì)算市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)二參照物地塊市場交易價(jià)格三參照物地塊基準(zhǔn)地價(jià)&計(jì)算評估對象宗地的評估價(jià)值評估對象宗地的價(jià)值二評估對象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)x 年限修正系數(shù)x 交易日期修正系

31、數(shù) x 土地狀況修正系數(shù)X 市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù). 市場租金倍數(shù)法（ - ）市場租金倍數(shù)法的含義市場租金倍數(shù)法是將評估對象房地產(chǎn)的年收益（通常為未來第一年 的正常租金）乘以相關(guān)的市場租金倍數(shù)來求取評估對象房地產(chǎn)價(jià)值的 _ 種技術(shù)方 法。房地產(chǎn)的評估價(jià)值二房地產(chǎn)的年收益X 市場租金倍數(shù)（二）市場租金倍數(shù)的計(jì)算是用與評估對象房地產(chǎn)相類似的參照物房地產(chǎn)的市場價(jià)格除以其相 關(guān)口徑的收益（租金）所得的倍數(shù)。市場租金倍數(shù)的計(jì)算公式為：市場租金倍數(shù)= 參照物房地產(chǎn)市場交易價(jià)格參照物房地產(chǎn)的年租金乍業(yè)教學(xué)（結(jié)泰山學(xué)院商學(xué)院教案財(cái)務(wù)管理教研室教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級20XX輟

32、拐1S1. 2 班授課童節(jié)與題目第四童房地產(chǎn)評估第二節(jié)收笛法課時(shí)2教學(xué)目的通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，掌握收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用。教學(xué) 方法課堂講授、案例教學(xué)、多媒體教學(xué)教學(xué)，占難點(diǎn)重點(diǎn)掌握收益法各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法。第二節(jié)收靈法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、收益法的基本思路（一）收益途徑的含義（二）收益途徑適用的條件和對象（三）收益途徑的評估步驟二、房地產(chǎn)純收益的測算（-）純收益的測算思路（一）不同類型房地產(chǎn)純收益的測算三、房地產(chǎn)資本化率的估測教學(xué)(-)房地產(chǎn)資本化率的種類過程(二)房地產(chǎn)資本化率的估測方法四、房地產(chǎn)收益年限的確定內(nèi)容(-)單獨(dú)的士地或單獨(dú)的建筑物評估情況(二)士地建筑物和成一體評估的情況五、房地產(chǎn)價(jià)值的估測(-)房地合一價(jià)值的估測 (二)士地價(jià)值的估測八、(三)建筑物價(jià)值的估測收益法評估案例分析教學(xué)過程與內(nèi)容乍業(yè)學(xué) （結(jié)泰山學(xué)院商學(xué)院教案財(cái)務(wù)管理教研室教師姓名：賈莉莉20XX年月日課程名稱資產(chǎn)評估授課專業(yè)和班級20XX輟拐管理1、2班授課童節(jié)與題目第五童機(jī)械設(shè)備評估第一節(jié)成本法在 機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用課時(shí)2學(xué)金的_通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，掌握機(jī)器設(shè)備評估中成本法中