以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律效力及風(fēng)險(xiǎn)分析

1、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律效力及風(fēng)險(xiǎn)分析近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，因資金短缺、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等因素，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司名下土地使用權(quán)來(lái)謀求企業(yè)發(fā)展的出路。鑒于土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)存在諸多立法限制，因此，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式除了直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目外，還出現(xiàn)了大量通過(guò)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的操作模式。采用這種模式，無(wú)需辦理土地權(quán)屬變更登記等手續(xù)，可以回避獲取土地的限制性條件，且可以規(guī)避相關(guān)稅費(fèi)。然而，當(dāng)前我國(guó)法律、法規(guī)并未就該種模式進(jìn)行明確規(guī)定，司法實(shí)踐中對(duì)該模式是否有效尚存爭(zhēng)議，全國(guó)各地的做法也不盡相同。筆者認(rèn)為，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓目的并未

2、違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，該模式除了其本身具有的高效、便捷、成本低等優(yōu)點(diǎn)，對(duì)于盤(pán)活土地存量、優(yōu)化土地資源配置也起到了很好的促進(jìn)作用。一、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性分析（一）我國(guó)現(xiàn)行法律并未明確否定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性1、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律規(guī)定公司法第七十二條規(guī)定：“有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同音”后、O涉及國(guó)有或外資的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法、外資企業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定：國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)、產(chǎn)權(quán)交易中心等機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，在轉(zhuǎn)讓時(shí)涉及上級(jí)部門(mén)審批、

3、必須在產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌交易等限制；涉外股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到企業(yè)性質(zhì)變更、外商優(yōu)惠政策的變更、外商投資領(lǐng)域限制、外商投資主管部門(mén)批準(zhǔn)等的限制和約束。因此，除涉及國(guó)有或外資的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外，公司股東之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并無(wú)法律上的限制；而股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，其限制條件是應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意，這只是一種程序性要求，并非實(shí)體限制。2、關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；”第三十八條規(guī)定："以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支

4、付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！币虼?，認(rèn)為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)目的無(wú)效的理由通常是：當(dāng)事人的真實(shí)意思表示是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但因法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)法以土地使用權(quán)交易的方式實(shí)現(xiàn)，因此當(dāng)事雙方以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行土地轉(zhuǎn)讓之實(shí)，屬于合同法第五十二條規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。此外，此種行為惡意規(guī)避?chē)?guó)家關(guān)于房地產(chǎn)法和稅法的相關(guān)規(guī)定，從這個(gè)角度而言，該行為也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓彼

5、此獨(dú)立，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)有效。根據(jù)前述相關(guān)法律的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)屬兩個(gè)不同層面上的法律關(guān)系，受不同的法律規(guī)范調(diào)整。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東根據(jù)公司法的規(guī)定對(duì)股權(quán)的處分行為，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓并未導(dǎo)致土地使用權(quán)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，原公司仍然依法享有其名下土地的使用權(quán)；土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓則是公司依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法及相關(guān)規(guī)定對(duì)公司名下土地使用權(quán)這一物權(quán)的處分行為。因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為之間相互獨(dú)立，不能僅因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而導(dǎo)致的對(duì)于標(biāo)的公司資產(chǎn)的間接控制就否定行為本身的效力，也不應(yīng)將調(diào)整房地產(chǎn)這種物權(quán)變動(dòng)的法律規(guī)范適用于股權(quán)變動(dòng)。此外，我國(guó)稅法的相關(guān)制度允許當(dāng)事人在不違反法律強(qiáng)

6、制性規(guī)定的情況下合理避稅，因此，該行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。（二）法院判例并未否定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司全部股權(quán)不能認(rèn)定為變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)進(jìn)而認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效（最高人民法院，2012?民二終字第23號(hào)）裁判要旨：本案爭(zhēng)議雙方兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，雖然出讓方將房地產(chǎn)公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了受讓方，但原屬該目標(biāo)公司的建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬始終登記于目標(biāo)公司名下，屬于目標(biāo)公司的資產(chǎn)，并未因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而發(fā)生流轉(zhuǎn)。因此，不能僅以轉(zhuǎn)讓了房地產(chǎn)公司的全部股權(quán)，而認(rèn)定該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為實(shí)為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，并因此認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。2、當(dāng)事人之間以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得土地使用權(quán)有別于直接的

7、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑯?biāo)的公司所控制的土地使用權(quán)是否達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%,并非判斷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的依據(jù)（最高人民法院，2011?民二終字第2號(hào)民事調(diào)解書(shū)）調(diào)解要旨：（1）城市房地產(chǎn)管理法第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25%以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。該條規(guī)定的性質(zhì)，系管理性規(guī)范。（2）當(dāng)事人之間以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得土地使用權(quán)有別于直接的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑯?biāo)的公司所控制的土地使用權(quán)是否達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%,并非判斷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的依據(jù)。二、以股權(quán)

8、轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)分析以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的操作模式涉及到公司與房地產(chǎn)兩大領(lǐng)域的法律問(wèn)題，法律風(fēng)險(xiǎn)較大。但實(shí)際操作中，在這種模式合法的前提下，當(dāng)事雙方面臨的風(fēng)險(xiǎn)與普通股權(quán)轉(zhuǎn)讓并無(wú)太大的不同。主要包括以下三個(gè)方面的問(wèn)題：1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效？股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中，應(yīng)避免以下導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的因素：轉(zhuǎn)讓主體不適格、違反法定程序或公司章程的約定、未按法律規(guī)定的手續(xù)登記、國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓或涉外股權(quán)轉(zhuǎn)讓未按照相關(guān)特別法律規(guī)定進(jìn)行等。2、標(biāo)的公司債務(wù)如何承擔(dān)？股權(quán)受讓方不僅要對(duì)標(biāo)的公司經(jīng)營(yíng)管理并享有標(biāo)的公司財(cái)產(chǎn)的間接控制權(quán)，還需要繼受并承擔(dān)公司的債務(wù)，對(duì)于公司原有的債務(wù)不能以股東變更或

9、與公司原股東簽訂的合同對(duì)外拒絕債務(wù)的履行。因此，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，受讓方面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)就是對(duì)公司原有的、不可知的債務(wù)承擔(dān)以及承擔(dān)之后向轉(zhuǎn)讓方追償而不得的風(fēng)險(xiǎn)。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同能否誠(chéng)信履行？股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒(méi)有進(jìn)行工商登記的情況下，股權(quán)受讓方作為公司股東的法律地位尚未完全確立，此時(shí)，若股權(quán)轉(zhuǎn)讓方在收到股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后拖延辦理相關(guān)手續(xù)，受讓方將面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)，且受讓方僅能根據(jù)合同約定得到債權(quán)層面的保護(hù)。三、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施作為專(zhuān)業(yè)律師，我們應(yīng)當(dāng)為客戶(hù)提供合法、有效的法律服務(wù)，在最大程度上將風(fēng)險(xiǎn)前移，盡可能規(guī)避以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的潛在風(fēng)險(xiǎn)。具體可采

10、取以下四個(gè)方面的有效措施：1、全面審查股權(quán)轉(zhuǎn)讓各階段的潛在風(fēng)險(xiǎn)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓期間，應(yīng)就當(dāng)事雙方的資格、資質(zhì)、資信、審批手續(xù)、用地條件、土地使用權(quán)是否存在他物權(quán)、拆遷補(bǔ)償是否完成、標(biāo)的公司的歷史法律糾紛、尚未履行完畢的合同、債權(quán)、債務(wù)等情況進(jìn)行全面審查。2、確立股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序在股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)施之前，應(yīng)當(dāng)明確所轉(zhuǎn)讓的股份是否含有外資、國(guó)有成分，以此確立合法的股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序。3、制定詳盡規(guī)范的股權(quán)轉(zhuǎn)讓文件房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)受到多方面因素的制約，因此，制定詳盡規(guī)范的股權(quán)轉(zhuǎn)讓文件并約定出現(xiàn)不同情況的補(bǔ)救措施顯得尤為重要。同時(shí)，有必要在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中明確各階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及相應(yīng)的違約責(zé)任，并約定分期支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，以促使股權(quán)轉(zhuǎn)讓方積極辦理相關(guān)手續(xù)。4、全程跟進(jìn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)跟進(jìn)當(dāng)事雙方的履約行為，并