商品房買(mǎi)賣(mài)合同逐條詳解

1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同逐條詳解概述：商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。商品房買(mǎi)賣(mài)合同是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人簽訂的，用以明確各自權(quán)利義務(wù)的具有法律效力的文件。目前實(shí)踐中最常用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本是國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本（GF-2000-0171）。該示范文本是兩部門(mén)在原商品房購(gòu)銷(xiāo)合同示范文本（GF-95-0171）的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)改進(jìn)而成的。政府部門(mén)制定示范文本的原意是將其作為商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導(dǎo)作用，并非強(qiáng)制使用。但在實(shí)踐中，示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認(rèn)真研究商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范

2、文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個(gè)開(kāi)發(fā)商必須足夠重視的課題。本文將依據(jù)合同法、商品房銷(xiāo)售管理辦法等法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題和總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)示范文本進(jìn)行逐條解釋?zhuān)?duì)如何填寫(xiě)做深入探討。商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明(內(nèi)容略)【釋義】該部分是對(duì)文本的簡(jiǎn)要介紹，包括文本的性質(zhì)、商品房定義、填寫(xiě)說(shuō)明、解釋權(quán)歸屬等內(nèi)容。其中，有關(guān)填寫(xiě)方法的規(guī)定（第3、4、5條）應(yīng)詳細(xì)閱讀，并在填寫(xiě)過(guò)程中嚴(yán)格遵循。充分利用好文本中授權(quán)雙方當(dāng)事人自行約定的部分,能夠彌補(bǔ)該文本的不足，最大限度地維護(hù)開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)益。而且規(guī)范、清晰的填寫(xiě)也有利于開(kāi)發(fā)商樹(shù)立良好的商業(yè)形象?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】有些開(kāi)發(fā)商工作人員由

3、于工作潦草，沒(méi)能?chē)?yán)格按照“說(shuō)明”第5條的方式在相應(yīng)部位劃勾或劃差叉，導(dǎo)致文本混亂、及其不規(guī)范、不嚴(yán)肅?！緦?duì)策】認(rèn)真閱讀“說(shuō)明”，嚴(yán)格按“說(shuō)明”填寫(xiě)文本。建議有條件的開(kāi)發(fā)商品采用專(zhuān)業(yè)打印軟件打印合同文本。合同雙方當(dāng)事人：（內(nèi)容略）【釋義】該部分詳細(xì)列明買(mǎi)賣(mài)雙方（包括其代理人）的基本情況?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】有些售樓處工作人員往往忽視對(duì)買(mǎi)方基本情況的填寫(xiě)，出現(xiàn)地址不詳甚至錯(cuò)誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來(lái)不必要的麻煩甚至導(dǎo)致公司損失?！緦?duì)策】賣(mài)方的基本情況應(yīng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。買(mǎi)方的地址應(yīng)填寫(xiě)戶(hù)籍所在地，戶(hù)籍所在地與經(jīng)常居住地不一致的填寫(xiě)經(jīng)常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買(mǎi)方的情形，導(dǎo)致當(dāng)法

4、人或其他組織作為買(mǎi)方時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的填寫(xiě)位置，對(duì)此可自行印制買(mǎi)方基本情況替換該部分。第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。出賣(mài)人以_方式取得位于_、編號(hào)為_(kāi)的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)。該地塊土地面積為_(kāi)，規(guī)劃用途為_(kāi)，土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】_。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)，施工許可證號(hào)為_(kāi)。【釋義】該條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)建設(shè)過(guò)程的合法性的介紹。用以說(shuō)明建設(shè)項(xiàng)目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開(kāi)發(fā)主體等方面都符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得了有關(guān)主管部門(mén)的許可?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】實(shí)踐中

5、，有些項(xiàng)目的建設(shè)用地是以劃撥方式取得的，根據(jù)國(guó)務(wù)院城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，此類(lèi)房產(chǎn)要出售的，應(yīng)當(dāng)取得土地主管部門(mén)的批準(zhǔn)，并且簽訂土地使用權(quán)出讓合同、向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。還有些開(kāi)發(fā)商只是和土地主管部門(mén)簽訂了土地使用權(quán)預(yù)約合同或者雖然簽訂了土地使用權(quán)出讓合同但尚未繳清土地使用權(quán)出讓金。上述情況，嚴(yán)格來(lái)講都不屬于具備了城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定的“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)?！薄緦?duì)策】雖然在目前的司法實(shí)踐中，法院一般不簡(jiǎn)單地因?yàn)樯鲜鐾恋厥褂脵?quán)瑕疵而認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同

6、無(wú)效。但由于購(gòu)買(mǎi)上述土地上建設(shè)的房產(chǎn)，較之于已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書(shū)的土地上的房產(chǎn)，買(mǎi)方面臨著較多的不確定因素和較大的風(fēng)險(xiǎn)。賣(mài)房應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則將建設(shè)用地的實(shí)際情況向買(mǎi)方作出全面、客觀(guān)的說(shuō)明，以避免引發(fā)客戶(hù)不必要的誤解和糾紛。第二條 商品房銷(xiāo)售依據(jù)。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)，商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)。【釋義】該條是關(guān)于預(yù)售許可證的約定。預(yù)售許可證是賣(mài)方出售標(biāo)的房產(chǎn)的行為合法性的最重要的依據(jù)。城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售

7、的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。按照主管部門(mén)許可的發(fā)售范圍不同，預(yù)售許可證分為內(nèi)銷(xiāo)許可證和外銷(xiāo)許可證。只有取得外銷(xiāo)許可證的項(xiàng)目才可以向中國(guó)境外客戶(hù)銷(xiāo)售。【常見(jiàn)問(wèn)題】、未取得預(yù)售許可證便簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者預(yù)定協(xié)議（又稱(chēng)認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、訂購(gòu)協(xié)議），在業(yè)內(nèi)是常見(jiàn)的。如果產(chǎn)生糾紛，一方以不符合預(yù)售條件為由主張合同無(wú)效，法院一般認(rèn)為只要在一審訴訟階段賣(mài)方補(bǔ)辦了預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。但行政主管部門(mén)有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商的上述行為給予責(zé)令停止銷(xiāo)售活動(dòng)、沒(méi)收違法

8、所得、罰款等行政處罰?！緦?duì)策】嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件預(yù)售，避免不必要的損失。第三條 買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：第_【幢】【座】_【單元】【層】_號(hào)房。該商品房的用途為_(kāi)，屬_結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)，建筑層數(shù)地上_層，地下_層。該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共_平方米，其中，套內(nèi)建筑面積_平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）?！踞屃x】本條是對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的座落、用途、結(jié)構(gòu)

9、、建筑面積等概況的約定?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】目前實(shí)踐中最常見(jiàn)的問(wèn)題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門(mén)實(shí)測(cè)面積不一致。造成這種的結(jié)果的原因是多方面的。既有不法開(kāi)發(fā)商的故意欺詐，也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時(shí)間以來(lái)，建設(shè)部1995年頒布的商品房銷(xiāo)售面積及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）是計(jì)算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過(guò)于原則性。加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門(mén)職能交叉的問(wèn)題。國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部對(duì)此有過(guò)相互抵觸的規(guī)定。筆者曾經(jīng)代理過(guò)一個(gè)案件，房產(chǎn)管理部門(mén)和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)對(duì)同一房產(chǎn)的面積測(cè)量結(jié)論相差懸殊，而兩部門(mén)都具備“測(cè)繪資質(zhì)”，

10、導(dǎo)致法院難以認(rèn)定?！緦?duì)策】針對(duì)上述情況，我國(guó)第一個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T 17986-2000）于2000年月正式實(shí)施，成為房產(chǎn)面積測(cè)量里領(lǐng)域最權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院進(jìn)一步明確了商品房面積管理的部門(mén)職能分工，即“房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)商品房面積管理工作，制定有關(guān)政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對(duì)商品房面積測(cè)量機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審意見(jiàn)。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)負(fù)責(zé)商品房面積測(cè)量器具的監(jiān)督工作，查處違法使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量器具的行為?！?000年12月28日建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局聯(lián)合下發(fā)的房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法進(jìn)一步明確：“房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國(guó)測(cè)繪法和本辦法的規(guī)定，取得省級(jí)以上人民政府測(cè)繪行政主管部

11、門(mén)頒發(fā)的載明房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的測(cè)繪資格證書(shū)。申請(qǐng)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位應(yīng)當(dāng)向所在地省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，并按照測(cè)繪資格審查管理的要求提交有關(guān)材料。省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)在決定受理之日起5日內(nèi)，轉(zhuǎn)省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)初審。省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)，提出書(shū)面初審意見(jiàn)，并反饋省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)；其中，對(duì)申請(qǐng)甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的初審意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)備案。申請(qǐng)甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)報(bào)國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門(mén)審批發(fā)證；申請(qǐng)乙級(jí)以下房產(chǎn)測(cè)繪資格的，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)審批發(fā)證。取得甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位，由國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門(mén)和國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)

12、聯(lián)合向社會(huì)公告。取得乙級(jí)以下房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)和省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)聯(lián)合向社會(huì)公告。 ”第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第_種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（_幣）每平方米_元，總金額（_幣）_千_百_拾_萬(wàn)_千_百_拾_元整。2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（_幣）每平方米_元，總金額（_幣）_千_百_拾_萬(wàn)_千_百_拾_元整。3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（_幣）_千_百_拾_萬(wàn)_千_百_拾_元整。4、 _ _ 。【釋義】本條與原示范文本相比最大的改進(jìn)是：針對(duì)商品房面積問(wèn)題爭(zhēng)議較多的現(xiàn)狀，在原來(lái)“按建筑面積計(jì)

13、算”的基礎(chǔ)上，增加了“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算、按套（單元）計(jì)算”等兩種新的計(jì)價(jià)方式。使買(mǎi)方有更多選擇?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】雖然文本給出了多種計(jì)價(jià)方式，但由于習(xí)慣原因和營(yíng)銷(xiāo)策略的需要，大部分開(kāi)發(fā)商拒絕使用“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算”和“按套（單元）計(jì)算”等方式?！緦?duì)策】計(jì)價(jià)方式的多樣性，是市場(chǎng)進(jìn)步的潮流。只要開(kāi)發(fā)商在計(jì)算標(biāo)的房產(chǎn)面積時(shí)，嚴(yán)格遵循了現(xiàn)行規(guī)范，以何種方式計(jì)算都不應(yīng)損害其利益。只有那些能夠最大限度地滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性化需求的開(kāi)發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏(yíng)得更多客戶(hù)。第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差

14、異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_種方式進(jìn)行處理：1、雙方自行約定（1） ；（2） 。2、雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按_利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸

15、買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比=×100%合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議【釋義】雙方選擇按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)，合同約定的面積（通常稱(chēng)“暫測(cè)面積”）有可能與申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)主管部門(mén)實(shí)際測(cè)量的面積不一致，本條就是為解決該問(wèn)題設(shè)計(jì)的。本條設(shè)計(jì)了兩種處理方式：一是雙方約定，二是按建設(shè)部商品房銷(xiāo)售管理辦法處理?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】選擇處理方式2，無(wú)疑是對(duì)買(mǎi)方有利的。但多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是傾向于選

16、擇“雙方自行約定：按實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，實(shí)測(cè)面積超過(guò)暫測(cè)面積的部分，由買(mǎi)方按約定的單價(jià)補(bǔ)足房款；實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積的部分，由賣(mài)方按約定單價(jià)退還房款”。這種約定，在面積變更較大的情況下，對(duì)買(mǎi)方來(lái)講是不公平的。【對(duì)策】負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取措施避免或減少暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)件面積的差距。這樣即使選擇第2種處理方式也不會(huì)造成損失和變更價(jià)款之煩。第六條 付款方式及期限買(mǎi)受人按下列第 種第 項(xiàng)方式按期付款：1 一次性付款 。2 分期付款 。3其他方式 。【釋義】本條規(guī)定了一次性付款、分期付款、貸款方式付款、其他等四種買(mǎi)方付款方式。其中貸款方式付款是“2000文本”新增加的內(nèi)容?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】貸款方式付款（又稱(chēng)按揭付款

17、）是個(gè)人購(gòu)房常用的付款方式。但該條的相關(guān)規(guī)定顯然過(guò)于簡(jiǎn)單，比如只規(guī)定了買(mǎi)方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒(méi)有約定違約責(zé)任。而且實(shí)踐中，由于買(mǎi)方對(duì)按揭貸款的條件知之甚少，賣(mài)方售樓人員也沒(méi)有給予必要的介紹，致使簽訂購(gòu)房合同后無(wú)法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛。【對(duì)策】開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將與本單位簽訂了按揭貸款合作協(xié)議的銀行的相關(guān)規(guī)定詳細(xì)地向客戶(hù)說(shuō)明，必要時(shí)可建議客戶(hù)先向銀行咨詢(xún)?cè)跊Q定是否簽訂購(gòu)房合同。如果簽訂購(gòu)房合同后由于買(mǎi)方的原因?qū)е虏荒馨雌谵k妥貸款，可約定一定比例的逾期付款違約金，超過(guò)一定期限還不能辦妥的，賣(mài)方有權(quán)解除合同，并要求買(mǎi)方支付確定比例或數(shù)額的違約金。第七條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任。買(mǎi)

18、受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第 種方式處理：1按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò) 天后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)

19、際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。2. 。【釋義】按時(shí)支付購(gòu)房?jī)r(jià)款是買(mǎi)方最主要的合同義務(wù)，本條規(guī)定了買(mǎi)方逾期付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。按本條項(xiàng)的規(guī)定，買(mǎi)方的違約責(zé)任分為兩種，一是按逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計(jì)已付款的適當(dāng)比例的違約金，合同解除。賣(mài)方選擇解除合同必須買(mǎi)足一定的條件，即買(mǎi)方的逾期達(dá)到約定?！境Ｒ?jiàn)的問(wèn)題】本條最難掌握的是如何約定賣(mài)方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間，以及違約金的比例?！緦?duì)策】結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為確定賣(mài)方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間應(yīng)考慮下列因素：（一）、賣(mài)方對(duì)資金的需求程度；（二）、標(biāo)的房產(chǎn)價(jià)款的數(shù)額；（三）、買(mǎi)

20、方的資信狀況；（四）是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對(duì)于逾期付款違約金，筆者建議參照人民銀行公布的金融單位計(jì)收逾期貸款利息確定。解除合同時(shí)按累計(jì)應(yīng)付款計(jì)算的違約金，筆者認(rèn)為不宜超過(guò)10。第八條 交付期限出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在年月日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：1該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：1遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買(mǎi)受人的；2 ；【釋義】本條規(guī)定

21、的是賣(mài)方交付標(biāo)的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責(zé)事由。與原示范文本最大的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】簽訂該條時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方最常見(jiàn)的爭(zhēng)議是選擇“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”還是“該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長(zhǎng)時(shí)間供水、供電、交通、綠化等配套設(shè)施遲遲不能落實(shí)的案件屢屢被新聞煤體報(bào)道，買(mǎi)方越來(lái)越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格作為交付條件。這種要求也有法律依據(jù)。國(guó)務(wù)院城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地

22、方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30天內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況。(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況；(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。但實(shí)際操作起來(lái)有一些具體問(wèn)題。以前的綜合驗(yàn)收都是由建設(shè)部門(mén)召集各有關(guān)部門(mén)進(jìn)行，經(jīng)常

23、出現(xiàn)竣工交付與綜合驗(yàn)收完畢有很大時(shí)間差。2000年新的建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例實(shí)施后，建設(shè)部門(mén)對(duì)工程竣工驗(yàn)收采取備案制度，由建設(shè)單位自行組織驗(yàn)收。這就造成建設(shè)單位需要分別組織多個(gè)部門(mén)的驗(yàn)收工作，使得驗(yàn)收工作更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和施工涉及政府各個(gè)部門(mén)，特別是水、電等項(xiàng)目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開(kāi)發(fā)商無(wú)法自主把握，制約了開(kāi)發(fā)商交付計(jì)劃的實(shí)施。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都難以實(shí)現(xiàn)在商品房交付使用的同時(shí)通過(guò)“綜合驗(yàn)收”，因此直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，甚至為此訴諸公堂?！緦?duì)策】在綜合驗(yàn)收制度尚未完善或者開(kāi)發(fā)商沒(méi)有確切把握的情況下，建議開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付

24、條件，但要注意向客戶(hù)將原因解釋清楚。第九條 出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第 種方式處理：1按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過(guò) 日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò) 日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)的日子起 天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的 %向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限

25、的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。2. ?！踞屃x】本條提供的第1、種賣(mài)方逾期交房的違約責(zé)任采取分段處理的方式，即違約時(shí)間在某天數(shù)內(nèi)，賣(mài)方按買(mǎi)方已支付房款的一定比例支付違約金，合同繼續(xù)履行；違約時(shí)間超過(guò)上述天數(shù)，則買(mǎi)方有權(quán)選擇解除合同。逾期時(shí)間超過(guò)確定的天數(shù)時(shí)，如果買(mǎi)方選擇解除合同，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)支付買(mǎi)方已付房款一定比例的違約金；如果買(mǎi)方選擇合同繼續(xù)履行，則賣(mài)方應(yīng)按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應(yīng)從約定交付時(shí)間起算起至實(shí)際交付止，按統(tǒng)一的比例計(jì)算，而不分段計(jì)算?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方

26、面的，既有開(kāi)發(fā)商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)商品不能控制的原因。隨著老百姓權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來(lái)越多?！緦?duì)策】不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力賣(mài)方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而且本條的責(zé)任應(yīng)當(dāng)與第七條“買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任”相當(dāng)。建議開(kāi)發(fā)商本著公平對(duì)等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房，應(yīng)及時(shí)通知客戶(hù)，確屬己方責(zé)任的要積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任；不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，說(shuō)明理由爭(zhēng)取客戶(hù)諒解。實(shí)踐證明，只要處理得當(dāng)，絕大多數(shù)的客戶(hù)對(duì)短時(shí)間的逾期交付是不會(huì)斤斤計(jì)較的。第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影

27、響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人：1該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)形、空間尺寸、朝向；2 ?！踞屃x】本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)如何處理的約定?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】根據(jù)該條規(guī)定只有當(dāng)規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更達(dá)到“影響到買(mǎi)受人所購(gòu)買(mǎi)商品房質(zhì)量或使用功能”的程度，出賣(mài)人才有義務(wù)通知買(mǎi)受人。這種規(guī)定過(guò)于原則，產(chǎn)生糾紛后難以判定。【對(duì)策】為減少誤解，應(yīng)在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買(mǎi)受人所購(gòu)買(mǎi)商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。比如“房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施等發(fā)生變更”。第十一條 交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理

28、交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：【釋義】本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的交接程序以及相關(guān)法律后果的約定。范本還規(guī)定了出賣(mài)人在交付房產(chǎn)時(shí)應(yīng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。這是不同與原范本（GF-95-0171）的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)制度是建設(shè)部1998年頒布的商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定確立的

29、。目的是為了保障住宅消費(fèi)者的權(quán)益，加強(qiáng)商品房住宅售后服務(wù)管理，促進(jìn)住宅銷(xiāo)售。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：、工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期。住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；、結(jié)構(gòu)類(lèi)型；、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；、門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)；、配電負(fù)荷

30、；、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等值得注意事項(xiàng)的說(shuō)明；、其他需說(shuō)明的問(wèn)題?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】由于目前商品房買(mǎi)賣(mài)多采用預(yù)售形式，買(mǎi)方在簽訂合同時(shí)和其后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的認(rèn)識(shí)建立在開(kāi)放商的宣傳、承諾以及一些書(shū)面材料的基礎(chǔ)之上。只有到交接階段，這種“幻想”才變?yōu)榭吹靡?jiàn)、摸得著的現(xiàn)實(shí)。而想象和現(xiàn)實(shí)總是有些差別的，更何況在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的“慣例”，這些都導(dǎo)致了交接糾紛大面積產(chǎn)生。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡(jiǎn)單劃分為逾期交付、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)量爭(zhēng)議（包括賣(mài)方不能提供驗(yàn)收證明和雖然能夠提供驗(yàn)收證明但買(mǎi)方仍有異議）、買(mǎi)方不及時(shí)驗(yàn)收入住等?！緦?duì)策】交接糾紛雖然都發(fā)生在交接

31、階段，但其原因卻不一而足，解決的辦法也就應(yīng)區(qū)別分析。比如標(biāo)的房產(chǎn)的質(zhì)量問(wèn)題只有在開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程采取措施才能徹底避免，而采用快捷、安全的方式通知買(mǎi)方、備好住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等文件、耐心解答買(mǎi)方有關(guān)房屋質(zhì)量等方面的問(wèn)題等等都會(huì)對(duì)減少、避免交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。另外，針對(duì)實(shí)踐中有些買(mǎi)方由于自身原因未能按時(shí)交接標(biāo)的房產(chǎn)的情況，建議在本條自由約定出約定：由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，視為交付，標(biāo)的房產(chǎn)損毀的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)，基于該房產(chǎn)產(chǎn)生的物業(yè)管理等費(fèi)用由買(mǎi)受人自負(fù)。第十二條 出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛。因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛

32、的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任?！踞屃x】本條是關(guān)于出賣(mài)人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定。所謂權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指出賣(mài)人就標(biāo)的物所有權(quán)不能完全轉(zhuǎn)移于買(mǎi)受人而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】實(shí)踐中，出賣(mài)人將標(biāo)的房產(chǎn)向銀行抵押借款的情形屢見(jiàn)不鮮?！緦?duì)策】本條只規(guī)定出賣(mài)人違反權(quán)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，應(yīng)當(dāng)“承擔(dān)全部責(zé)任”，過(guò)于籠統(tǒng)。學(xué)理上講，出賣(mài)人違法權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任時(shí)，買(mǎi)受人可以主張的權(quán)利有：違約金、實(shí)際履行、解除合同、損害賠償。建議買(mǎi)受人要求詳細(xì)簽訂瑕疵擔(dān)保責(zé)任。第十三條 出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定達(dá)到（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)

33、人按照下述第種方式處理：1 出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。2、 。【釋義】出賣(mài)人交付的房產(chǎn)不符合附件中關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定時(shí)，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。范本提供的處理方式為出賣(mài)人賠償雙倍的裝修、設(shè)備差價(jià)，這是參照消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法第四十九條的規(guī)定做出的?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)踐中附加的約定過(guò)于籠統(tǒng)。如約定“高級(jí)地板、豪華衛(wèi)浴設(shè)備”等等，容易導(dǎo)致糾紛?！緦?duì)策】裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，比如寫(xiě)清材料的等級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備的品牌、型號(hào)等。從開(kāi)發(fā)商的角度講，由于范本給出“雙倍賠償”的處理方式過(guò)于苛刻，建議自行約定為：“經(jīng)雙方選定的鑒定部門(mén)確認(rèn)后，由出賣(mài)人在合理的期限內(nèi)恢

34、復(fù)到約定標(biāo)準(zhǔn)，或賠償差價(jià)?！钡谑臈l 出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑，按以下日期達(dá)到使用條件：1 ；2 ；如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1 ；2 ；【釋義】本條是出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行時(shí)間的承諾，以及違法承諾的責(zé)任?；A(chǔ)設(shè)施包括供水、供電、管道煤氣、供暖、電話(huà)線(xiàn)路、有線(xiàn)電視等。公共配套建筑指標(biāo)的房產(chǎn)所在的建筑、建筑群、居民小區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主服務(wù)的建筑，一般指安保、幼兒園、學(xué)校、商店、會(huì)所等，具體項(xiàng)目以開(kāi)發(fā)商的承諾為準(zhǔn)?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】有些項(xiàng)目買(mǎi)受人入住后配套設(shè)施長(zhǎng)時(shí)間不能正常

35、運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至連水電也成問(wèn)題。買(mǎi)受人根本無(wú)法正常生活，于是怨聲載道，甚至采取過(guò)激的方式向開(kāi)放商討說(shuō)法。出賣(mài)人的商譽(yù)自然大打折扣?！緦?duì)策】基礎(chǔ)設(shè)施中有很多項(xiàng)目是政府或者處于壟斷地位的企業(yè)經(jīng)營(yíng)的。他們的服務(wù)意識(shí)、工作效率還不能令人滿(mǎn)意。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商要有清醒的認(rèn)識(shí)。要想使基礎(chǔ)設(shè)施能夠按承諾的期限交付，出了自身合理的規(guī)劃工期、嚴(yán)守進(jìn)度以外，還要注意與有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)、溝通。第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第 項(xiàng)處理：1買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退

36、房要求之日起 日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的 賠償買(mǎi)受人損失。2買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的 向買(mǎi)受人支付違約金。3 ?！踞屃x】 出賣(mài)人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限和違約責(zé)任。向房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)申辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記（俗稱(chēng)辦產(chǎn)權(quán)）是買(mǎi)賣(mài)雙方共同的義務(wù)，需要雙方各自提供相應(yīng)材料，協(xié)調(diào)配合。出賣(mài)人應(yīng)提供的證件：1、資質(zhì)證明2、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照3、國(guó)有土地使用證或政府征地批文、征地協(xié)議書(shū)及土地出讓金己金額繳納的憑證4、計(jì)委立項(xiàng)批文、年度投資計(jì)劃5、投資許可證(1991年4月16日以后需提供)6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地紅線(xiàn)圖7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線(xiàn)圖、建筑施工許可證8、商品房預(yù)售許

37、可證9、竣工驗(yàn)收合格證書(shū)及竣工平面圖。買(mǎi)受人需提供的證件：1、購(gòu)房發(fā)票2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、3、身份證復(fù)印件、4、單位購(gòu)買(mǎi)商品房還需提供主管部門(mén)批文及投資許可證(1991年4月16日起)【常見(jiàn)問(wèn)題】需要注意的是本條約定的限并非買(mǎi)受人最終拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，而僅僅是“出賣(mài)人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限”。很多買(mǎi)受人對(duì)此有錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)?！緦?duì)策】建設(shè)部商品房銷(xiāo)售管理辦法規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。建議買(mǎi)賣(mài)雙方按該條款約定十六條 保修責(zé)任買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的，住宅質(zhì)量保證書(shū)作為本合同的附件。出賣(mài)人自商

38、品住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書(shū)承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。 ?！踞屃x】本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)各部位保修期限的約定。具體的保修責(zé)任以住宅質(zhì)量保證書(shū)的內(nèi)容為準(zhǔn)。住宅質(zhì)量保證書(shū)規(guī)定：正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1

39、年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】商品房質(zhì)量問(wèn)題是商品房投訴和糾紛的熱點(diǎn)。部分開(kāi)發(fā)商售后服務(wù)意識(shí)淡薄?！緦?duì)策】目前，有些開(kāi)發(fā)商本著對(duì)客戶(hù)負(fù)責(zé)的態(tài)度，也為了樹(shù)立良好的企業(yè)形象，非常重視商品房交付后的保修、維護(hù)工作，并且成立了專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的“售后服務(wù)”部門(mén)。這些都是非常有益的嘗試。第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：1該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán) 。2該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán) 。3該商品房所在樓宇的命名權(quán) 。4該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)

40、。5 。6 ?！踞屃x】關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的屋面、外墻面使用權(quán)以及所在樓宇、小區(qū)的命名權(quán)歸屬。在原商品房銷(xiāo)售合同范本（GF-95-1701）中，沒(méi)有這方面的內(nèi)容。隨著社會(huì)的發(fā)展，商品房除了滿(mǎn)足買(mǎi)方居住使用的主要功能外，又被賦予了若干附加功能。最常見(jiàn)的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。小區(qū)或樓宇的名稱(chēng)由于往往和開(kāi)發(fā)商的名稱(chēng)密切相聯(lián)，因而在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀(guān)原因?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】絕大多數(shù)購(gòu)房者尤其是個(gè)人，不了解本條的確切含義。因此，開(kāi)發(fā)商一般都毫不含糊的將本條的幾項(xiàng)權(quán)利“約定”為歸出賣(mài)人所有。且不容更改。這種做法并不合理?！緦?duì)策】首先，一個(gè)負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商應(yīng)將該條

41、的確切含義以及可能設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)利益向客戶(hù)解釋清楚。其次，該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”由于涉及開(kāi)發(fā)商的整體規(guī)劃，由開(kāi)發(fā)商保留該權(quán)利比較合理。但是，標(biāo)的房產(chǎn)的外墻面本身就是房屋的一部分，其所有權(quán)自然應(yīng)當(dāng)歸于買(mǎi)方，開(kāi)發(fā)商品情形規(guī)定為“歸出賣(mài)人”有違公平原則。而“樓宇屋面”就是俗稱(chēng)的房頂，如果標(biāo)的房產(chǎn)不在頂層，這條根本無(wú)需約定，如果在頂層，也應(yīng)歸買(mǎi)方所有（否則，買(mǎi)了房子但對(duì)房頂沒(méi)有使用權(quán)豈不是笑話(huà)）。當(dāng)然，買(mǎi)受人在行使對(duì)外墻面和屋面的使用權(quán)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)以不損害所在建筑的整體利益為限，并要遵守政府規(guī)劃管理。第十八條 買(mǎi)受人的房屋僅作使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。【釋義】本條規(guī)定包含兩方面的內(nèi)容，一方面是標(biāo)