買賣合同司法解釋與物權(quán)法

1、買賣合同付款協(xié)議例文轉(zhuǎn)按揭（一）（以本手貸款沖上手貸款，首付款補差額）買賣合同解釋與物權(quán)法解釋的交匯尹田教授講座整理筆錄董磊講座時間：2013-05-08至2013-05-09一、概述：物權(quán)法司法解釋的重點1、不動產(chǎn)登記問題2、共有財產(chǎn)的認定和分割二、登記問題（一）合同效力與物權(quán)行為的區(qū)分（物權(quán)法第15條）1、合同有效的條件（1）主體適格（2）意思表示真實自愿（3）不違反法律的規(guī)定頁腳內(nèi)容1買賣合同付款協(xié)議例文轉(zhuǎn)按揭(一)(以本手貸款沖上手貸款，首付款補差額)(4)內(nèi)容有履行的可能性整理批注：(1)對于主觀不能，客觀不能，自始不能，嗣后不能與合同效力的區(qū)別(參王澤鑒書)(2)臺灣學說爭議較多，

2、林誠二，邱聰智，王澤鑒等人的見解大不一樣2、物權(quán)行為與物權(quán)變動的規(guī)則整理批注：(1)姚瑞光、梁慧星：物權(quán)行為=變動的合意+形式(登記或交付)，姚瑞光的見解是對臺灣通說的批判，臺灣通說認為物權(quán)行為是發(fā)生物權(quán)變動為目的的的法律行為。物權(quán)行為中，物權(quán)變動的意思作為構(gòu)成要件沒有爭議，但形式是作為構(gòu)成要件還是生效要件有較大分歧。(2)物權(quán)變動的規(guī)則(物權(quán)法第17條至27條)，史尚寬物權(quán)法論介紹各國法律(3)尹田講座中對物權(quán)行為的無因性問題似乎未提及，我國物權(quán)法沒有采該理論3、約定受到法定的限制，違反則有可能導致合同無效如買賣合同司法解釋第34條規(guī)定，所有權(quán)保留只適用于一般的動產(chǎn)4、合同效力判斷的一般規(guī)則

3、(1)以合同成立時的法律規(guī)定判斷(2)其他情況也是依照合同成立時判斷(3)違法性的判斷(合同法第52條第5款，合同法解釋二第14條)合同法解釋一規(guī)定，依照舊法認定無效，依照合同法有效的，認定合同有效頁腳內(nèi)容2買賣合同付款協(xié)議例文轉(zhuǎn)按揭（一）（以本手貸款沖上手貸款，首付款補差額）（4）合同成立時的客觀情況進行判斷（二）無權(quán)處分1、負擔行為和處分行為（整理添加：參見王澤鑒）（1）負擔行為：發(fā)生給付義務（2）處分行為（狹義）：發(fā)生權(quán)利變動2、尹田認為合同法第51條規(guī)定有誤，因為處分無權(quán)限的物是負擔行為，依照合同效力判斷看，應當有效，買賣合同司法解釋第三條是對其徹底的否定整理批注：（1）中國人民大學2

4、005年左右曾組織討論，有討論文集，爭議很大，崔建遠有無權(quán)處分辨文（2）梁慧星以前的觀點認為，理解合同法第51條時，不是處分行為無效，而是合同無效（3）買賣合同司法解釋出臺以后，梁慧星認為其第三條規(guī)定為特別效力規(guī)則”，A合同法第132條（出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分）的反面解釋，是指對自己財產(chǎn)或處分上受到限制B合同法51條的無權(quán)處分是指對惡意或者誤人處分他人的財產(chǎn)C適用于物權(quán)法第53,54,191條及合同法第134,242條（梁慧星在川大法學院的講座）頁腳內(nèi)容3買賣合同付款協(xié)議例文轉(zhuǎn)按揭(一)(以本手貸款沖上手貸款，首付款補差額)(4)臺灣以前最高法院的判決認為出賣他人之

5、物為無權(quán)處分，合同效力待定；王澤鑒所持觀點認為是負擔行為，有效。我國現(xiàn)在對于無權(quán)處分的爭議，與臺灣過去的爭議相同。嚴格按照處分行為和負擔行為的概念看，王澤鑒先生的觀點以及大陸學者的類似觀點更合理。(三)行政審批與合同效力1、禁反言的原則：如禁止以自己違法的事實(惡意當事人)為利己的訴求2、商品房買賣司法解釋第2條的規(guī)定，導致合同效力掌握在開發(fā)商手中；中外合營企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力掌握在外經(jīng)委手中3、行政權(quán)力介入交易(1)形式：登記、審批、備案(2)登記的一般理解(后有否思)：行政確權(quán)行為；有產(chǎn)權(quán)證則有產(chǎn)權(quán)；未經(jīng)過合法撤銷，產(chǎn)權(quán)證的登記人受法律保護(3)行政與民事交叉適用的先后問題：民事不涉及行政，

6、二者嚴格分開4、公示的效力：(1)物權(quán)變動的效力(2)推定權(quán)利的效力(3)保護善意第三人頁腳內(nèi)容4買賣合同付款協(xié)議例文轉(zhuǎn)按揭（一）（以本手貸款沖上手貸款，首付款補差額）（四）不動產(chǎn)登記問題1、登記對抗主義的類型：機動車、農(nóng)村的三種土地、動產(chǎn)抵押權(quán)2、物權(quán)法第28條判決與物權(quán)變動的效力確權(quán)之訴給付之訴形成之訴權(quán)利義務的影響不發(fā)生法律關系須依照判決給付始發(fā)生法效發(fā)生權(quán)利義務變化（新的法律關系），典型如共同財產(chǎn)分割物權(quán)效力不發(fā)生不發(fā)生發(fā)生備注不能認為判決生效之日物權(quán)義動須依照判決給付始發(fā)生法效判決書生效之日發(fā)生法效3、調(diào)解協(xié)議能否發(fā)生物權(quán)變動的效力，存有爭議4、未經(jīng)登記，不得處分的理解（1）處分行為

7、：引起物權(quán)變動（2）不包括出租等行為5、未取得產(chǎn)權(quán)（為登記），也受法律的保護：包括對惡意第三人，其他侵害設置的保護6、確權(quán)的兩種含義頁腳內(nèi)容5買賣合同付款協(xié)議例文轉(zhuǎn)按揭(一)(以本手貸款沖上手貸款，首付款補差額)(1)法律確認原始權(quán)利(2)糾紛裁判因此，行政機關不能做確權(quán)7、不動產(chǎn)登記的實質(zhì)批注：史尚寬物權(quán)法論詳盡的論述，包括對其他物權(quán)變動方式的意義(1)民事上：履行債務(2)具體行政行為(3)基于上述判斷，登記的一般理解(后有否思)：行政確權(quán)行為；有產(chǎn)權(quán)證則有產(chǎn)權(quán)；未經(jīng)過合法撤銷，產(chǎn)權(quán)證的登記人受法律保護都存在問題8、法律推定的類型(1)事實推定和權(quán)利推定(略)(2)可推翻的推定：如宣告死亡

8、不可推翻的推定：如受遺贈后2月未做表示(五)善意取得(物權(quán)法第106條)的司法解釋規(guī)定和一般理解批注：基理是以手護手的原則，保護交易的安全1、善意的認定：舉證責任導致，原告(權(quán)利人)承擔頁腳內(nèi)容6買賣合同付款協(xié)議例文轉(zhuǎn)按揭(一)(以本手貸款沖上手貸款，首付款補差額)2、惡意的具體情形：(1)購買異議登記的房屋(2)購買預告登記的房屋(3)購買已查封的房產(chǎn)(4)購買明知登記錯誤的房屋(5)明知他人已經(jīng)依據(jù)物權(quán)法第28至30條取得物權(quán)(所有權(quán))的房產(chǎn)3、善意取得判斷的時間：辦理過戶產(chǎn)權(quán)登記時4、價格合理：約定的價格5、登記或交付機動車善意取得是交付還是登記？(登記)6、無權(quán)處分人與善意買受人之間的

9、合同必須有效，如果無效或被撤銷，善意買受人不得主張善意取得7、占有改定能否使用善意取得？學說有肯定說，否定說和折衷說，司法解釋沒有明確8、擬制交付適用善意取得制度(六)二重買賣頁腳內(nèi)容7買賣合同付款協(xié)議例文轉(zhuǎn)按揭(一)(以本手貸款沖上手貸款，首付款補差額)1、參見王澤鑒民法學說與判例研究4»的詳細論述2、二重買賣的基理：民法以自利之人為根基，第二合同的簽訂未必都是惡意(如果是依照合同法52條認定合同無效)，民法上也值得保護3、一般動產(chǎn)(1)取得所有權(quán)者優(yōu)先(2)均未取得所有權(quán)，先支付價款者優(yōu)先(3)均未取得所有權(quán)也為支付價款，合同成立生效在先者優(yōu)先(4)均未取得所有權(quán)也為支付價款，合

10、同同時成立生效，司法解釋未作規(guī)定，宜以先訴訟者優(yōu)先4、擬制動產(chǎn)(1)受領交付者優(yōu)先(2)都未受領交付，過戶登記者優(yōu)先(3)均未受領交付，未過戶登記，合同成立生效在先者優(yōu)先(4)先買受人受領交付，后買受人過戶登記，保護先買受者分析：一，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人；二，按照常理，后買受人已經(jīng)在前買受人受領交付,有悖于常理，或有惡意或過失(5)未作解釋的情形：先買受人過戶登記，后買受人交付受領頁腳內(nèi)容8買賣合同付款協(xié)議例文轉(zhuǎn)按揭（一）（以本手貸款沖上手貸款，首付款補差額）理解：一是按照法意解釋，過戶登記的效力應當高于交付，且具有對抗的效力；二是后買受人，按照常理，不可能不看登記（或有惡意），構(gòu)成無

11、權(quán)處分，但其不構(gòu)成善意取得；因此，保護先買受人5、房產(chǎn)（1）登記者優(yōu)先（第二稿刪除）（2）都未登記，合法占有者優(yōu)先（3）都未登記，都沒有合法占有，爭議觀點：合同成立生效在先者優(yōu)先；先備案者優(yōu)先；開始履行者優(yōu)先（4）先買受人合法占有，后買受人過戶登記一般保護登記的一方，初證明有惡意外（七）執(zhí)行異議1、買受人已經(jīng)辦理預告登記，因第三人（如出讓人的債權(quán)人）的訴求導致強制執(zhí)行，不能強制執(zhí)行質(zhì)疑：問題在于預告登記能否對抗法院的強制執(zhí)行？預告登記的本意是防止一房二賣，是對未來的安排，不能對抗法院的強制執(zhí)行頁腳內(nèi)容9買賣合同付款協(xié)議例文轉(zhuǎn)按揭（一）（以本手貸款沖上手貸款，首付款補差額）2、（1）買受人支付價

12、款，因出賣人原因沒有過戶登記，后因第三人訴求導致對房屋的強制執(zhí)行,應當保護買受人，買受人可以提出執(zhí)行異議；（2）但買受人與出讓人基于惡意串通，逃避強制執(zhí)行的除外三、共有（一）房屋合建1、原稿：認定投資人與原項目取得人（項目名義人）對合作項目共有，承擔連帶責任2、反對者：違背合同的相對性3、尹田（1）建筑物共有（2）A建筑物共有B因建筑物產(chǎn)生的債務，是投資建筑物中產(chǎn)生的債務C實踐中是以項目名義人一方參見建筑的相關活動，無法判斷是否是共有債務產(chǎn)生的債務D第三人直接與項目名義人為債務人，按照合同的相對性，項目名義人承擔債務E只有因為共有財產(chǎn)發(fā)生的債務，合建雙方連帶責任（二）共有的分割請求權(quán)頁腳內(nèi)容1

13、0買賣合同付款協(xié)議例文轉(zhuǎn)按揭（一）（以本手貸款沖上手貸款，首付款補差額）物權(quán)法第99條的重大理由”1、夫妻離婚，即使雙方婚姻存續(xù)期間約定不得分割，也必須分割2、共有人破產(chǎn)，或財產(chǎn)被查封，即使之前約定不得分割也須分割3、區(qū)分所有人不得分割共有部分4、沒有相反約定繼承可以分割（三）按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)1、只限于按份共有人的有償轉(zhuǎn)讓，不包括贈與，繼承等2、同等條件（爭議較多）包括（1）價格（2）履行方式（3）其他交易條件3、主張優(yōu)先購買權(quán)的期限（1）有約定從約定（2）沒有約定，在合理期限內(nèi)（不少于15日）（3）主張優(yōu)先購買權(quán)，據(jù)實際情況而定，其他共有人能共有人優(yōu)先購買權(quán)15日內(nèi)主張，非共有人購買后

14、3月內(nèi)為主張，優(yōu)先購買權(quán)消滅4、訴訟保護（1）優(yōu)先購買權(quán)是一種程序性的權(quán)利頁腳內(nèi)容11買賣合同付款協(xié)議例文轉(zhuǎn)按揭(一)(以本手貸款沖上手貸款，首付款補差額)(2)按份共有人僅要求對第三人的合同無效，或主張份額處分無效，法院不支持(3)類比：租賃中的優(yōu)先購買權(quán)A只承認消費租賃，不包括商業(yè)(經(jīng)營)租賃B最高人民法院司法解釋認為，與出租人與第三人的買賣合同有效+對承租人的賠償C正解：(a)出租人、按份共有人與第三人的合同效力，取決于優(yōu)先購買人，因此效力待定(b)優(yōu)先購買權(quán)意在購買，不應該規(guī)定賠償5、優(yōu)先購買權(quán)的沖突(1)按份共有人內(nèi)部之間的相互轉(zhuǎn)讓，其他共有人不能主張優(yōu)先購買權(quán)(2)按份共有人轉(zhuǎn)讓于

15、第三人，有其他的多個共有人主張優(yōu)先購買權(quán)：A進行協(xié)商B有觀點認為為了保護出讓人的利益，應當由出讓人自由選擇(四)訴訟時效1、物權(quán)請求權(quán)不適用訴訟時效2、取得實效的缺位頁腳內(nèi)容12買賣合同付款協(xié)議例文轉(zhuǎn)按揭（一）（以本手貸款沖上手貸款，首付款補差額）（五）預約1、國外對預約的規(guī)定（1）強制訂立本約（2）不能強制訂立本約，而要求違約方承擔違約責任2、我國買賣合同司法解釋認為：不履行本約不能強制訂立本約，而要求違約方承擔違約責任整理批注：（1）梁慧星認為屬于不能強制履行的情形，不使用合同法第11除（2）預約與本約的區(qū)別：交付價款直接發(fā)生則為本約；另簽訂合同則為預約，若另一個合同再做協(xié)商，不能認為是本約（六）試用合同1、區(qū)別于附條件的合同2、試用費：有約定從約定，無約定則沒有費用（七）違約金的調(diào)整1、當