最新土地增值稅政策解讀

1、1加計(jì)扣除土地費(fèi)用開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用稅金土地增值稅扣除項(xiàng)目代收費(fèi)用銷售收入視同銷售企業(yè)自用土地增值稅收入項(xiàng)目土地增值稅清算2一 土地增值稅納稅義務(wù)人二 土地增值稅清算單位的確定三 清算單位房產(chǎn)類型的劃分四 預(yù)征收入五 清算申報六 清算審核七 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)八 扣除項(xiàng)目稅前扣除的基本原則九 扣除項(xiàng)目的計(jì)算分?jǐn)偸?土地出讓金十一 房地產(chǎn)開發(fā)成本稅前扣除十二 利息支出稅前扣除十三 核定征收十四 尾盤銷售十五 加收滯納金十六 以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅政策業(yè)務(wù)講解一、土地增值稅一、土地增值稅概述概述（一）土地增值稅的（一）土地增值稅的概念概念 土地增值稅土地增值稅-是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、

2、地上建筑物及其附是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。一種稅。（二）土地增值稅的（二）土地增值稅的特點(diǎn)特點(diǎn) 1.在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收 2.以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的增值額為計(jì)稅依據(jù) 3.征稅范圍比較廣征稅范圍比較廣 4.采用扣除法和評估法計(jì)算增值額采用扣除法和評估法計(jì)算增值額 5.實(shí)行超率累進(jìn)稅率實(shí)行超率累進(jìn)稅率3二、土地增值稅納稅義務(wù)人二、土地增值稅納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅人-是指轉(zhuǎn)讓國有土地使

3、用權(quán)、地上建筑物及其附是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。著物并取得收入的單位和個人?！咎崾咎崾?】土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人；不論部門。不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人；不論部門?！咎崾咎崾?】土地使用權(quán)、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓方繳納繳納營業(yè)稅營業(yè)稅、城建稅、教育、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方承受方繳納契稅、印花稅。繳納契稅、印花稅。456第一部分 清

4、算要求的相關(guān)規(guī)定7土地增值稅清算條件（一） 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 （國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知、蘇地稅發(fā)200972號關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知）三個一流考核要求8土地增值稅清算條件（二） 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可

5、售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。（4）各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（規(guī)程）（國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 、蘇地稅發(fā)200972號關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知 ）9土地增值稅清算時限對于符合清算條件規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送清算資料。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起9

6、0日內(nèi)報送清算資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在受理納稅人清算資料之日起60日內(nèi)完成清算審核。 （蘇地稅發(fā)200972號關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知）10土地增值稅的清算單位土地增值稅的清算單位為國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 11土地增值稅清算審核1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的審核2、取得土地使用權(quán)支付金額的審核3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（房地產(chǎn)開發(fā)成本）的審核4、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的

7、費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）的審核5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核6、加計(jì)扣除的審核12第二部分 收入確定的政策規(guī)定13轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的定義納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入。（條例、實(shí)施細(xì)則）l貨幣收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金，銀行存款，支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券等有價證券。 l實(shí)物收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。 l其他收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)

8、收入或具有財(cái)產(chǎn)價值的權(quán)利。 14轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的其他內(nèi)容： 房產(chǎn)贈與 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 “贈與”是指如下情況： 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。（實(shí)施細(xì)則、財(cái)稅字199548號財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知）15轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入其他內(nèi)容： 非直接銷售和自用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其

9、他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 （國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知）16轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入其他內(nèi)容： 隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著

10、物價款的行為。應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為?？蓞⒄辗康禺a(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格。（實(shí)施細(xì)則） 17轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核其他內(nèi)容： 票據(jù)的開具 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，必須按規(guī)定開具相關(guān)票據(jù)。具體為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入(包括定金)應(yīng)當(dāng)使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“銷

11、售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票”，注明預(yù)售定金、預(yù)收購房款；待產(chǎn)品完工后，必須向購買方開具“銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票”，注明購房款。審核過程中，對應(yīng)當(dāng)開具而未開具的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其開具。 18轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核其他內(nèi)容： 交易價格偏低且無正當(dāng)理由 對房地產(chǎn)交易價格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格、且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定：由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 19轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核其他內(nèi)容： 代收費(fèi)用的處理 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房

12、價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)上房地產(chǎn)的收入。 對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。（財(cái)政字199548號財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知）20轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確認(rèn)時點(diǎn)問題轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確認(rèn)時點(diǎn)問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收

13、益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時予以調(diào)整。（國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知） 21轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)征收入的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)征收入的規(guī)定納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。（實(shí)施細(xì)則第十六條）對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦

14、理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)政字199548號財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第十四條）22第三部分扣除項(xiàng)目的政策規(guī)定23第一節(jié) 取得土地使用權(quán)支付金額第二節(jié) 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （房地產(chǎn)開發(fā)成本）第三節(jié) 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用 （房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）第四節(jié) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金第五節(jié) 加計(jì)扣除24第一節(jié)取得土地使用權(quán)支付金額25取得土地使用權(quán)支付金額的含義取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的

15、有關(guān)費(fèi)用。（實(shí)施細(xì)則）結(jié)合實(shí)際情況，具體為： 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費(fèi)，如契稅。 26取得土地使用權(quán)支付金額相關(guān)政策規(guī)定 成本分?jǐn)偪鄢?納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可?/p>

16、稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。（?shí)施細(xì)則） 27例:一個房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司在這塊土地上建了兩座樓，一座為寫字樓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等）4000平方米；一座為公寓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等）6000平方米。公寓已出售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。公寓應(yīng)分?jǐn)偼恋爻鲎尳穑?1000萬元*(6000/10000)=600萬元28取得土地使用權(quán)支付金額相關(guān)政策規(guī)定 契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付

17、的金額”中扣除。（國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）29取得土地使用權(quán)支付金額審核要點(diǎn)取得土地使用權(quán)支付金額相關(guān)票據(jù)的確認(rèn) 取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)賬記錄等。具體有國有土地出讓合同、土地出讓專用收據(jù)（轉(zhuǎn)讓發(fā)票）、財(cái)政局開具的契稅票據(jù)等。 30取得土地使用權(quán)支付金額具體審核要點(diǎn)審核取得土地使用權(quán)所支付金額的真實(shí)性 審核取得土地使用權(quán)所支付金額分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性 審核取得土地使用權(quán)所支付金額核算的正確性 31第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本32房地產(chǎn)開發(fā)成本的含義 房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及

18、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理

19、開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 （實(shí)施細(xì)則）33房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 扣除憑證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知）34房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 配套設(shè)施 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體

20、業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知）35房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 裝修費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知） 樣板房、會所、售樓處、物業(yè)中的家具、電器等設(shè)備，不屬于土地增值稅征收范圍，在確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入時不能包括家具、電器等設(shè)備的價值（以合法有效憑證

21、為準(zhǔn)）。 36房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 成本分?jǐn)倢儆诙鄠€房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 （國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知） 37房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 核定建安成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除

22、。（國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知） 本市規(guī)定38房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 質(zhì)量保證金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 （國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）39房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 土地閑置費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。（國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增

23、值稅清算有關(guān)問題的通知）40房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 預(yù)提費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知）41房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 拆遷補(bǔ)償費(fèi)（一） 安置回遷安置回遷房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定確認(rèn)，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶

24、支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知、國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知）42房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 拆遷補(bǔ)償費(fèi)（二） 異地安置異地安置開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （國稅函201

25、0220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知、國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知）43房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 拆遷補(bǔ)償費(fèi)（三）貨幣安置貨幣安置貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）44房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點(diǎn)： 建安發(fā)票的真實(shí)性問題 清算實(shí)踐中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從施工企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票比較混亂，代開混開情況較多，這主要是由于前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)中，樁基工程、土石方工程、綠化工程等配套工程由不同的建設(shè)方承擔(dān)。因此，應(yīng)

26、對開發(fā)企業(yè)取得的建安發(fā)票加強(qiáng)真實(shí)性審核，特別是金額較大的發(fā)票。審核中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注： 已開具的發(fā)票是否符合蘇州市關(guān)于對建安發(fā)票開具的相關(guān)規(guī)定。 開票方與購票方是否為同一主體，是否存在著代開、虛開發(fā)票的情況。審核人員可將金額較大的工程發(fā)票輸入發(fā)票查詢系統(tǒng)，以驗(yàn)證發(fā)票的領(lǐng)購方。 所開具的發(fā)票的相應(yīng)款項(xiàng)是否已足額支付。45房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點(diǎn)： 甲供材成本重復(fù)列支問題 對納稅人采用甲供材方式的，應(yīng)審查其是否存在重復(fù)列支成本問題，著重審核其與施工企業(yè)簽訂的建安合同對甲供材的約定情況，如有重復(fù)列支甲供材的應(yīng)予以調(diào)出。對于已竣工決算的，應(yīng)查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建安企業(yè)之間的甲供材核對清單。 46房地產(chǎn)開發(fā)成本

27、審核要點(diǎn)： 開發(fā)企業(yè)為施工方代墊臨時水電費(fèi)列支問題 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，施工方發(fā)生的臨時水電費(fèi)，通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取(與為施工企業(yè)代付統(tǒng)籌費(fèi)用的操作類似)，這部分代付的費(fèi)用應(yīng)作為往來款項(xiàng)(一般為“其他應(yīng)收款”科目)進(jìn)行核算。因此，在清算審核中，應(yīng)關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支了這些代墊費(fèi)用，如列支了應(yīng)將其調(diào)出，不允許作為扣除項(xiàng)目(開發(fā)成本)扣除。 47房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點(diǎn)： 行政性罰款列支 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的各類行政性罰款，不允許計(jì)入，應(yīng)予扣減。 48房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點(diǎn)： 物業(yè)看護(hù)費(fèi)、售樓處的

28、水電、辦公費(fèi) 部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費(fèi)”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和售樓處的水電、辦公費(fèi)等費(fèi)用，按照規(guī)定以上各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)在銷售費(fèi)用科目歸集，列入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用而不是在開發(fā)成本中列支，因此在清算審核中應(yīng)加強(qiáng)對“開發(fā)間接費(fèi)”科目中是否有這些內(nèi)容的審核，如有應(yīng)予以調(diào)出。 49房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點(diǎn)： 區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用根據(jù)細(xì)則第七條第二款規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。而納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣

29、除，不在此扣除。 50房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點(diǎn)審核開發(fā)成本的真實(shí)性 審核開發(fā)成本的配比性 審核開發(fā)成本的合理性 審核成本歸集的規(guī)范性 審核開發(fā)成本的可比性 51第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用52房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的含義房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（實(shí)施細(xì)則） 53土地增值稅扣除項(xiàng)目中 “房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”的含義扣除額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)是截然不同的。 這是因?yàn)? 土地增值稅要按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算增值額。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定，其三項(xiàng)費(fèi)用是作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)?。因此，土地增值稅扣除?xiàng)目金額不

30、可能按實(shí)際支出數(shù)扣除。但考慮到房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出所占的比重較大，而且可以通過銀行提供的證明掌握其實(shí)際支出情況，因此，對利息支出作了特殊規(guī)定。 54房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用相關(guān)政策規(guī)定： 具體扣除標(biāo)準(zhǔn) 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5以內(nèi)予以扣除； 凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10以內(nèi)計(jì)算扣除。（實(shí)施細(xì)則） 55房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用相關(guān)政策規(guī)

31、定： 利息費(fèi)用扣除（一） 全部使用自有資金全部使用自有資金，沒有利息支出的，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 （國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）56房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用相關(guān)政策規(guī)定： 利息費(fèi)用扣除（二） 既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用計(jì)算利息兩種辦法。（國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知） 57房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用相關(guān)政策規(guī)定： 利息費(fèi)用扣除（三） 開發(fā)期間的利息費(fèi)用土地增值稅清算時，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)

32、成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 （國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）58房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用審核要點(diǎn)： 利息費(fèi)用扣除（一） 向境外金融機(jī)構(gòu)的借款利息支出房地產(chǎn)企業(yè)向境外金融機(jī)構(gòu)的借款利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┚惩饨鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按境內(nèi)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按細(xì)則第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%計(jì)算扣除。59房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用審核要點(diǎn)： 利息費(fèi)用扣除（二） 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向別的企業(yè)拆借資金而支付的利息費(fèi)

33、用不得作為開發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除； 對部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的集團(tuán)公司采用統(tǒng)借統(tǒng)還(包括集團(tuán)公司為該項(xiàng)目向銀行進(jìn)行專項(xiàng)貸款)方式向銀行貸款產(chǎn)生的利息費(fèi)用，即使集團(tuán)公司未加收任何額外費(fèi)用，由于沒有金融機(jī)構(gòu)證明，因此也不得據(jù)實(shí)扣除。 60房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用審核要點(diǎn)： 利息費(fèi)用扣除審核利息支出利息支出時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，其取得的項(xiàng)目貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?。利用閑置項(xiàng)目借款進(jìn)行對外投資的，該閑置項(xiàng)目借款利息支出是否扣除。61第四節(jié)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金62與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的相關(guān)政策規(guī)定關(guān)于計(jì)算增值稅時扣除已

34、繳納印花稅的問題：細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。（財(cái)稅字199548號財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知）在計(jì)征土地增值稅時，對省政府開征的教育地方附加費(fèi)，可比照教育費(fèi)附加予以扣除。（蘇地稅發(fā)1999087號江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知 ）63與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核要點(diǎn) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)

35、企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，則在計(jì)算時不可再次扣除。 64與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核要點(diǎn) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。江蘇省開征的“地方教育附加”可比照扣除。 享受減免稅金的部分不可視為已繳稅金在清算時予以扣除。65第五節(jié)加計(jì)扣除66加計(jì)扣除政策規(guī)定及審核 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。 在實(shí)際審核過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定確定可以加計(jì)扣除的基數(shù)。 67案例分析案例分析 某房地產(chǎn)開發(fā)公司，某房地產(chǎn)開發(fā)公

36、司，2009年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：（1）1月通過競拍取得市區(qū)一處土地，支付土地出讓金月通過競拍取得市區(qū)一處土地，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相稅費(fèi)萬元，繳納相稅費(fèi)240萬元；萬元；（2）以上述土地開發(fā)建設(shè)普通住宅和寫字樓各一棟，占地面積）以上述土地開發(fā)建設(shè)普通住宅和寫字樓各一棟，占地面積各為各為1/2；（3）住宅樓開發(fā)成本）住宅樓開發(fā)成本3 000萬元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С鋈f元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過貸款期限的利息萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；萬元；（4）寫字樓開發(fā)成本）寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息

37、支出具體數(shù)額；支出具體數(shù)額；（5）9月份全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入月份全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元；將寫字樓作價萬元；將寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)年收到收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)年收到250萬元。萬元。68解解： （1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入:15000萬元萬元 將寫字樓作價與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)將寫字樓作價與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的行為，實(shí)質(zhì)上是出租行為，不征收土地增值稅的，不確認(rèn)收入，也不扣險的行為，實(shí)質(zhì)上

38、是出租行為，不征收土地增值稅的，不確認(rèn)收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用；與住宅配套的會所產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、除相應(yīng)的成本和費(fèi)用；與住宅配套的會所產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除，但不確認(rèn)收入。費(fèi)用可以扣除，但不確認(rèn)收入。 （2）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額（）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額（6000+240）1/262401/23120（萬元）（萬元） （3）應(yīng)扣除的開發(fā)成本）應(yīng)扣除的開發(fā)成本3000（萬元）（萬元） （4）應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目（）應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目（300-40）+（3000+3120）5+（3000+3120）20%=1790（萬元）（萬元

39、） （5）應(yīng)扣除的稅金）應(yīng)扣除的稅金150005750（萬元）（萬元） （6）增值額）增值額15000-（3120+3000+1790+750）15000-86606340（萬元）（萬元） 增值率增值率6340866010073.21，適用，適用40的稅率的稅率應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅634040-86605%2536-433=2103（萬元）（萬元）69扣除費(fèi)用審核基本要求（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混

40、淆。（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的， 或者同一項(xiàng)目中既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造其他類型房屋的，應(yīng)按照受益對象，采用轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例或轉(zhuǎn)讓建筑面積占總面積比例等分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。70第四部分其他方面的政策規(guī)定71土地增值稅核定征收政策規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征

41、收率核定征收土地增值稅： （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。72土地增值稅核定征收的征收率（調(diào)整后）普通住宅（普通標(biāo)準(zhǔn)住宅），核定征收率為5%。非普通住宅、非住宅用房，核定征收率為7%或8%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的項(xiàng)目中包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入應(yīng)分別核算。不

42、分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，適用7%的核定征收率。對“擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的”或“符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的”情形的，適用8%的核定征收率征收土地增值稅 73調(diào)整后核定征收率的執(zhí)行時點(diǎn)自七月一日起執(zhí)行。已在清算項(xiàng)目，以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收稅務(wù)事項(xiàng)告知書的時間為準(zhǔn)。已發(fā)出核定征收稅務(wù)事項(xiàng)告知書的，仍有余房未銷售的，余房銷售時以發(fā)出核定征收告知書上的核定率為準(zhǔn)。 74其他方面的相關(guān)政策規(guī)定： 法律責(zé)任對未按規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 （

43、財(cái)稅200621號財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知）納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。（國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）75其他方面的相關(guān)政策規(guī)定： 普通住宅定義蘇州市對“普通住宅”的定義：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以內(nèi)。（財(cái)稅200621號財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知、蘇府200561號蘇州市加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控切實(shí)穩(wěn)定住房價格實(shí)施意見）76其他方面的相關(guān)政策規(guī)定：

44、稅收優(yōu)惠政策納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。（細(xì)則、實(shí)施細(xì)則） 77其他方面的相關(guān)政策規(guī)定： 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅定義我省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，暫定為按當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造，按商品房住宅價格管理的要求實(shí)行國家定價或限價，為安排住房困難戶、解決中低檔收入者住房而建造的經(jīng)濟(jì)適用房、微利房、解困解危房、拆遷安置房、落實(shí)私改房等。 78謝謝!祝工作順利，萬事如意！79扣除項(xiàng)目有下列幾項(xiàng)內(nèi)容: (一)取得土地使用權(quán)所支付

45、的金額。 (二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。 (三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。 (四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 (五)加計(jì)扣除。例：一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其扣除項(xiàng)目有以下幾項(xiàng)：例：一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其扣除項(xiàng)目有以下幾項(xiàng)： 取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額100萬元；萬元； 實(shí)際支出的房地產(chǎn)開發(fā)成本實(shí)際支出的房地產(chǎn)開發(fā)成本300萬元；萬元； 按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用60萬元；萬元； 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金30萬元。萬元。 加計(jì)扣除數(shù)：加計(jì)扣除數(shù)：(100萬元萬元+300

46、萬元）萬元）*20%=80萬元萬元 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：100+300+60+30+80=570萬萬元。元。 返回80 蘇州市對蘇州市對“普通住宅普通住宅”的定義：住的定義：住宅小區(qū)建筑容積率在宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑以上，單套建筑面積在面積在144平方米以下，實(shí)際成交價格低平方米以下，實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以內(nèi)。倍以內(nèi)。 返回返回81 按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對尚未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的，應(yīng)記入“預(yù)收賬款”科目，在房產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)確認(rèn)收入時應(yīng)記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。因此，應(yīng)結(jié)合企業(yè)提供的商品房預(yù)售許

47、可證、物價部門核價批復(fù)、房產(chǎn)部門房屋測繪面積、項(xiàng)目銷售表、銷售合同及合同登記簿和銷售發(fā)票存根等資料，與“主營業(yè)務(wù)收入”科目進(jìn)行比對，判定是否存在未完全確認(rèn)收入的情況。 返回82 對于納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估，地稅機(jī)關(guān)依據(jù)或參照評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。如果有此現(xiàn)象，應(yīng)對低價銷售情況進(jìn)行重點(diǎn)核實(shí)，銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整處理。 返回83 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租房產(chǎn)的收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，房產(chǎn)銷售收入記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租門面房

48、的收入和集體土地上的房產(chǎn)銷售行為(即房產(chǎn)所占土地性質(zhì)為集體土地)，在清算土地增值稅時，不應(yīng)計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入總額中，相應(yīng)的成本也不能扣除。因此，審核過程中要結(jié)合“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目的核算，判定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否準(zhǔn)確劃分了房產(chǎn)出售和出租的收入。 返回84 按照房地產(chǎn)銷售的方式分，房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式等形式。對不同的銷售形式，確認(rèn)收入的時間也不盡相同，因此，在審核過程中應(yīng)根據(jù)不同的銷售形式，結(jié)合銷售合同，確認(rèn)其實(shí)現(xiàn)收入的時間。 返回85 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在支付取得土地使用權(quán)所支付的價款及按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用記入“開發(fā)成本”科目。因

49、此，應(yīng)結(jié)合企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、出讓合同、土地收據(jù)、契稅票據(jù)、銀行支付記錄等，查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅票據(jù)三者之間在土地位置、面積上是否一致，從而計(jì)算本期開發(fā)項(xiàng)目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否真實(shí)、正確，并審核其受讓土地面積是否正確。 返回86 根據(jù)“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂钡囊?guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設(shè)施的，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、經(jīng)規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶(室)測繪面積對照表等資料，按照上述原則分?jǐn)偼恋爻杀?，以判定其土地成本的分?jǐn)偸欠窈侠?、?zhǔn)確。 返回87 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額，必須以實(shí)際發(fā)生為前提。因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“開發(fā)成本”、“預(yù)提費(fèi)用”和往來