深圳某物業(yè)管理公司機電設(shè)備管理手冊

1、機電設(shè)備管理手冊 JDSB/B-目錄XXXX1/2編號標(biāo)題頁碼JDSB-001設(shè)備管理部組織機構(gòu)圖 3 JDSB-002 設(shè)備管理部職責(zé)4 JDSB-003 設(shè)備管理部經(jīng)理職責(zé)5JDSB-004 設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責(zé)6JDSB-005 設(shè)備保修期管理辦法 8JDSB-006 水電過戶審批制度 9JDSB-007配電房管理制度11JDSB-008 發(fā)電機房管理制度12JDSB-009 水泵房管理制度13JDSB-010 空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度14JDSB-011中控室/消防中心管理制度15JDSB-012 材料管理制度16JDSB-013物品驗證制度17JDSB-014計量器具定期檢定制度1

2、8JDSB-015計量器具的檢定方法19JDSB-016電氣維修規(guī)定23JDSB-017大廈臨時用電管理規(guī)定24JDSB-018用水、供水管理規(guī)定25JDSB-019 供方選擇評定規(guī)定 26JDSB-020工程質(zhì)量的驗收規(guī)定28JDSB-021 設(shè)備管理規(guī)程29JDSB-022 公共設(shè)備大的故障維修程序43JDSB-023 設(shè)備更新、技術(shù)改造程序44JDSB-024 紅旗設(shè)備檢評45JDSB-025 公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同 47JDSB-026 柴油發(fā)電機組保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 56 JDSB-027 干式變壓器保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 58JDSB-028 低壓配電柜保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 60機電設(shè)備管理手冊JDSB/B-目錄X

3、XXX2/2編號標(biāo)題頁碼JDSB-029 水泵保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 61JDSB-030 啟動用鉛酸蓄電池保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 62JDSB-031 風(fēng)機保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 64 JDSB-032 變頻控制柜保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 65 JDSB-033 強電設(shè)備保養(yǎng)范本 66 JDSB-034 電梯定期保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 67 JDSB-035 自動扶梯保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 95 JDSB-036 空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 100 JDSB-001B 配電房、電表房電能表抄表記錄 111JDSB-002B 水表抄表記錄 112JDSB-003B 設(shè)備完好率統(tǒng)計表 113JDSB-004B 設(shè)備完好率統(tǒng)計匯總表 114JDSB-005B 紅旗設(shè)備統(tǒng)計表 115JDSB-

4、006B 紅旗設(shè)備率統(tǒng)計表 116JDSB-007B 強電設(shè)備日常保養(yǎng)記錄 117 JDSB-008B啟動用鉛酸蓄電池充、放電記錄 118JDSB-009B 強電設(shè)備一級保養(yǎng)記錄 119JDSB-010B強電設(shè)備二級保養(yǎng)記錄124JDSB-011B 空調(diào)設(shè)備日常保養(yǎng)記錄130JDSB-012B空調(diào)設(shè)備一級保養(yǎng)記錄131JDSB-013B空調(diào)設(shè)備二級保養(yǎng)記錄136設(shè)備管理部組織機構(gòu)圖JDSB-001XXXX 1/1設(shè)備管理部經(jīng)理機電工程師檔案室資料員 給排水空調(diào)工程師電梯工程師 供方公司 各管理處維修班設(shè)備管理部職責(zé)JDSB-002XXXX 1/110設(shè)備管理部接受主管副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，按時完成

5、交辦的各項工作。20負責(zé)在合約管理部組織下對物業(yè)項目進行考察，擬制機電設(shè)備方面的合理化建議。30負責(zé)代表公司組織機電設(shè)備驗收組，對新樓宇機電設(shè)備進行驗收接管，負責(zé)設(shè)備技術(shù)資料的收集、整理、編目、存檔。并處理遺留問題。40負責(zé)按照國家有關(guān)技術(shù)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，制定本公司機電設(shè)備驗收、維修、保養(yǎng)及運行操作規(guī)章制度、工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并及時更新。監(jiān)督管理處、供方執(zhí)行，對偏差進行糾正。50負責(zé)審批機電設(shè)備年度保養(yǎng)計劃；制定設(shè)備中修、大修計劃，審批中修、大修方案、更新改造方案；初審設(shè)備配件購置申請、維修設(shè)備、電動工具購置申請（2000元以上）報主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。60負責(zé)設(shè)備維修保養(yǎng)供方及中修、大修、設(shè)

6、備更新改造、缺陷整改供方的選擇、定期評審。負責(zé)中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗收。負責(zé)合同管理（招標(biāo)、訂立-辦理合同會簽手續(xù)、履行監(jiān)督、變更、索賠、工程結(jié)算等）。辦理水、電過戶會簽手續(xù)。70負責(zé)定期對公司所屬物業(yè)內(nèi)的機電設(shè)備進行檢查、診斷。負責(zé)組織解決技術(shù)難題（設(shè)備方面）。80負責(zé)公司安委會的日常工作，組織每季度一次的安全檢查工作。負責(zé)調(diào)查安全事故，做出初步處理意見報主管副總經(jīng)理。90負責(zé)對機電設(shè)備管理績效每年進行一次評審，統(tǒng)計出設(shè)備完好率、紅旗設(shè)備率，設(shè)備重大事故率。100負責(zé)本部門IBO9002和IBO14001文件的修訂工作。負責(zé)強弱電、電梯、空調(diào)、管道工、鉗工的考核及

7、題庫的收集工作。110負責(zé)電梯、計量工具的檢定工作。120負責(zé)代表公司就設(shè)備管理方面事宜對外聯(lián)絡(luò)。130負責(zé)策劃、指導(dǎo)、參與高新技術(shù)的引入、開發(fā)、應(yīng)用，發(fā)明創(chuàng)造的開發(fā)、應(yīng)用。140負責(zé)推進全公司的節(jié)能、降耗工作。設(shè)備管理部經(jīng)理職責(zé)JDSB-003XXXX 1/110領(lǐng)導(dǎo)、安排、檢查設(shè)備管理部員工全面履行各自職責(zé)及完成公司下達的各項任務(wù)。20檢查總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月工作計劃，并組織安排實施。30掌握設(shè)備管理情況，指導(dǎo)各管理處作好機電設(shè)備的使用、維修保養(yǎng)、節(jié)能降耗工作。初審價值超過壹仟元以上的設(shè)備設(shè)施的購置、大修、外委維修方案，并報主管副總經(jīng)理審批。40組織各專業(yè)人員參加新入伙樓宇機電設(shè)備的驗收

8、。50組織紅旗設(shè)備檢查評比。定期組織設(shè)備管理績效評審。60組織安全檢查。70了解公司內(nèi)工程技術(shù)人員及本部門員工思想工作動態(tài)，幫助解決工作難點，提高管理及業(yè)務(wù)水平。負責(zé)解決投訴。80掌握國內(nèi)外行業(yè)管理動態(tài)，負責(zé)引進國內(nèi)外先進的設(shè)備管理模式、經(jīng)驗。90遵守公司各項規(guī)章制度，勤奮工作，潔身自律。設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責(zé)JDSB-004XXXX 1/210機電工程師職責(zé)11接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，主管強弱電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備。12作好本專業(yè)的工作計劃，初審保養(yǎng)計劃、維修方案、改造方案；編制外委維修招標(biāo)文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。13編制、修訂本專業(yè)IBO9002及IBO14001文件，制定公司的

9、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負責(zé)機電設(shè)備維修、養(yǎng)護供方評審、合同會簽。14參加樓宇接管驗收工作，負責(zé)強弱電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備及資料檢驗。15辦理用電過戶會簽手續(xù)，用電分?jǐn)偂Ｘ撠?zé)落實抄表到戶、供電設(shè)備向供電局移交工作，用電設(shè)備節(jié)能及成本費用測算。16負責(zé)編制本專業(yè)技工考試題庫。17遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。20電梯工程師職責(zé)21接受部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，主管電梯設(shè)備。22負責(zé)電梯設(shè)備的接管驗收并收集整理電梯接管驗收資料。23負責(zé)電梯設(shè)備維修、保養(yǎng)計劃的審批，制定電梯年審計劃并實施。負責(zé)電梯檢定及節(jié)能工作。24負責(zé)編制本專業(yè)IBO9002 IBO14001文件，電梯維修、

10、養(yǎng)護供方評審，合同會簽。25定期對各管理處電梯進行檢查，指導(dǎo)。 26編制本專業(yè)技工考試題庫。27遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。30給排水空調(diào)工程師職責(zé)31接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排。主管給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備。32作好本專業(yè)的工作計劃，初審保養(yǎng)計劃、維修方案、改造方案；編制外委招標(biāo)文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責(zé)JDSB-004XXXX2/233編制、修訂本專業(yè)IBO9002及IBO14001文件，制定規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負責(zé)本專業(yè)分包商評審。34參加樓宇接管驗收工作，負責(zé)給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)及資料檢驗。35辦理

11、水過戶會簽手續(xù)，用水分?jǐn)?。負?zé)組織水量平衡測試，中央空調(diào)節(jié)能及成本費用測算。36遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。40設(shè)備管理部資料員職責(zé)41接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，努力完成任務(wù)。42參加樓宇交接驗收，負責(zé)辦理資料交接手續(xù)。收集、分類、整理各管理處的竣工資料，并歸檔妥善保存。43負責(zé)工程資料、書籍的借閱，質(zhì)量記錄表格的發(fā)放。44負責(zé)日常文件打印、收發(fā)、傳閱、整理、歸檔保存。負責(zé)IBO9001 IBO14001文件復(fù)印、發(fā)放、保管。 45負責(zé)搜集報紙、雜志上有關(guān)物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，并剪貼、整理。46遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平

12、，完成本職工作，有所創(chuàng)新。設(shè)備保修期管理辦法JDSB-005XXXX 1/110國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他項目的保修期限自竣工驗收合之日起計算。保修期的計算應(yīng)以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿者，應(yīng)建議發(fā)展商適當(dāng)延長保修期。20物業(yè)設(shè)備接管時，管理處、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，管理處維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。 保

13、修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達到中海標(biāo)準(zhǔn)、適應(yīng)考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需管理處自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。30設(shè)備保修期時間內(nèi)，管理處宜委托專業(yè)公司對設(shè)備進行維護，機電設(shè)備可委托其做日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設(shè)備、電梯故障維修，管理處應(yīng)督促保修單位解決。40保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，管理處須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見，并報公司設(shè)備管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，管理處有權(quán)拒絕簽字。水電過戶審批制度JDSB-006XXXX 1/2用電

14、、用水過戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理運營成本，各單位須嚴(yán)格遵守審批制度。10用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件：11各項政府驗收通過，物業(yè)接管驗收房屋設(shè)備驗收合格、計量裝置符合要求。12工程施工收尾工作均結(jié)束，無施工臨時用電、用水發(fā)生。13不支付空置房管理費的發(fā)展商，須根據(jù)空置比率，就公共水電費對管理處進行補貼。14水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理值者，就發(fā)展商對多支出的水電費進行補貼事宜已達成協(xié)議。15以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請辦理抄表到戶。16原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費。20水電過戶由公司設(shè)備管理部負責(zé)審核并辦理合同會簽手續(xù)。管理處須

15、向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交公司設(shè)備管理部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)設(shè)備部審核管理處不得自行辦理。相關(guān)文件：水電過戶、抄表到戶辦理流程水電過戶審批制度JDSB-006XXXX 2/2附件：水電過戶、抄表到戶辦理流程開始是否滿足過戶條件1、政府部門已驗收2、已接通正式水電，供電、供水部門已封表3、我司已接管要求發(fā)展商辦理，調(diào)整比例。管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費用是否有問題。 有問題發(fā)展商、管理處向供電供水部門寫抄表到戶申請，請他們現(xiàn)場檢查是否滿足抄表到戶的條件。 符合抄表到戶發(fā)

16、展商整改，或書面承諾，提供缺陷整改費用，并確定金額。我司整改。管理處去供電供水所取用戶信息采集表及銀行代收水電費合同書，填寫發(fā)展商寫過戶申請（蓋章），管理處與發(fā)展商一同抄表，發(fā)展商結(jié)清以往水電費。管理處執(zhí)申請、原供電供水合同、水電費單及空白供電供水合同、銀行代收水電費合同書，到公司設(shè)備管理部辦理合同會簽手續(xù)蓋章，到供電供水部門、銀行辦理過戶。公共部分代收水電費合同書在公司設(shè)備部辦理會簽手續(xù)蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報供電供水所。設(shè)備部與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^戶期間水電費。管理處提供此期間的水電抄表記錄。JDSB-007XXXX配電房管理制度 1/1 為貫徹安全第一的方針，確保大廈供電系統(tǒng)安全正常運

17、行及服務(wù)質(zhì)量，特制定配電房管理制度。10負責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。20、配送電建立小時運行值班制度，對變配電裝置及高壓室每4小時巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報管理處、并通知分包方。30配電設(shè)備由專職人員負責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護制度，高壓環(huán)進、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識。值班員必須做好值班記錄，認真作好交接

18、班。40配電房、電表房計量電能表須每月定時抄表。 50變壓器嚴(yán)禁超負荷或極低負荷運行，應(yīng)有計劃的向供電局報?；騿⒂?。冬季可報停部分變壓器，夏季供電高峰時，按負荷的需求，恢復(fù)使用。嚴(yán)禁變壓器空載運行。60須有專人對巡查記錄、抄表記錄進行統(tǒng)計、制圖、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。70停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。80配電房內(nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)公司設(shè)備管理部同意；重大變更，要上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。90配電房室溫不可超過攝氏40度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入；無關(guān)人員須經(jīng)管理處

19、辦公室許可方可進入。100加強日常清潔、維護、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。發(fā)電機房管理制度JDSB-008XXXX 1/110非公司領(lǐng)導(dǎo)或維修班人員須經(jīng)管理處辦公室同意后，在值班員的陪同下方可進入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。平時機房門應(yīng)加鎖。20機房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。30發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進行充放電。40配電房值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運行時，應(yīng)派專人值班。50每月起動機組運轉(zhuǎn)檢查半小時，確保機組正常自動投入。60發(fā)電機油箱內(nèi)儲備小時滿負荷用油量。70發(fā)電機實行定人定機操作、保養(yǎng)和每月

20、周期運行檢查。非值班或維修人員不得操作。80機房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責(zé)任人打掃。90機房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。100發(fā)電機檢查時須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機運行，發(fā)生意外傷害。水泵房管理制度JDSB-009XXXX 1/1水泵房是提供住戶生活、大廈消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。為及時向住戶提供合格生活用水和大廈消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：10水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由維修班負責(zé)使用管理，并指定專人負責(zé)（以下稱“水管員”）。作好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記

21、錄。20水泵房內(nèi)機電設(shè)備由維修班值班人員負責(zé)操作，無關(guān)人員不得進入水泵房。停水須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。30消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運轉(zhuǎn)下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作標(biāo)志簡單明確。40生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。50消防泵每月進行一次“自動、手動”切換操作檢查。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行盤車，每季度對電動機進行一次絕緣搖測。60泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、調(diào)整。70水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。80水管員按規(guī)定定期取水送市防疫站進行水質(zhì)檢查化驗，化驗

22、結(jié)果交辦公室存檔。90各級水表須每月定時抄表，水管員須對抄表記錄進行統(tǒng)計分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設(shè)備部作好水量平衡測試。100嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)?？照{(diào)制冷設(shè)備房管理制度JDSB-010XXXX 1/1空調(diào)設(shè)備房是樓宇中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確保空調(diào)設(shè)備的安全、高效運行，特作如下規(guī)定：10空調(diào)制冷機房的全部設(shè)備，必須由指定的專職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。20無關(guān)人員必須經(jīng)管理處辦公室書面許可，方能進入制冷機設(shè)備房。30室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火。40做好設(shè)備運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計、流量

23、計的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時處理并上報。50須每三天對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負荷的變化調(diào)節(jié)機組，確保機組運行在節(jié)能狀態(tài)，費用不超標(biāo)。60定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。70定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進行清理、水處理。80空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機房每月掃除一次，制冷冷水機組每月清潔一次。中控室/消防中心管理制度 JDSB-011 XXXX 1/1中央控制室（或消防中心）是設(shè)備運行、監(jiān)控的心臟，直接關(guān)系到大廈/小區(qū)的各項安全。為保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全，特制定本制度。1.0中控室/消防中心實行24小時值班制度，值班人員

24、須持證上崗。2.0各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。3.0值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號燈等，認真作好記錄，交班時雙方須對設(shè)備狀態(tài)進行檢查。4.0火災(zāi)報警控制、聯(lián)動系統(tǒng)的終端設(shè)備（如水泵控制柜、風(fēng)機控制柜等）須將主令開關(guān)置于自動檔，中控室/消防中心聯(lián)動柜可置于手動檔。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報警信號后，須立刻核實信號的真?zhèn)?，信號為真時，將其置于自動，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進行操作，信號為誤報時，及時將設(shè)備復(fù)位。5.0防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄象帶，火災(zāi)報警控制器中的報警記錄、打印記錄，BA系統(tǒng)的信息記錄，門禁、紅外防盜系統(tǒng)報警記錄等按下列時間進行保存、更

25、新：紙張記錄須妥善保管一年；錄象帶信息保存一周，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄.由專業(yè)人員檢查后，無用者刪除。6.0中控室/消防中心設(shè)備應(yīng)由有資質(zhì)的人員進行維修保養(yǎng)、對計算機軟件進行備份，定期清理垃圾文件、修復(fù)軟件。設(shè)備密碼須報設(shè)備部備案。使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)人員對系統(tǒng)進行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級時必須征得管理處同意、登記，且管理處技術(shù)人員在場情況下，方可進行，無關(guān)人員不得操作中控室/消防中心設(shè)備。7.0辦理業(yè)主裝修申請時，管理處須對擬裝修部分的火災(zāi)報警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認。裝修造成的系統(tǒng)故

26、障或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復(fù)費用。材 材 料管理制度 JDSB-012XXXX 1/110維修班下個月的材料計劃，應(yīng)在本月25日前報管理處采購主管，由采購主管送交管理處主任審批，確定下月需購買材料。20一般材料由采購主管與所需物資部門協(xié)同購買；采購時要兩人同行采購，報銷時附采購計劃或報告書。30采購材料要貨比三家，認準(zhǔn)質(zhì)量，相同質(zhì)量下應(yīng)取最底價進行采購，供貨方應(yīng)為合格供應(yīng)商。40材料購回后應(yīng)由維修班長進行驗證。發(fā)票數(shù)量應(yīng)與貨相同，物品及數(shù)量應(yīng)與采購記錄表上所述相同。50材料入庫應(yīng)由庫管員驗收，庫管員開入庫單，并在發(fā)票反面簽上名；采購主管也應(yīng)在發(fā)票反面簽上名，并在入庫單上簽名，并把入庫單其

27、中的一聯(lián)附在發(fā)票后作為報銷憑據(jù)。60應(yīng)急材料可以先口頭報告同意購買，再補填采購計劃審批表或補寫正式報告。70材料出庫時需注明此材料用于什么地方、什么用途，領(lǐng)料人需在出庫單上簽名。80維修人員可以根據(jù)日常實際情況一次性領(lǐng)用若干材料，領(lǐng)料人需在出庫單上注明所領(lǐng)用材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、用途，并在出庫單上簽名；維修人員在領(lǐng)用專用配件時，需拿廢舊零部件換取。90維修人員在完成維修任務(wù)后，所節(jié)余的材料應(yīng)如數(shù)退庫并辦理退料手續(xù)。100禁止維修人員利用工作之便，多領(lǐng)冒領(lǐng)材料搞關(guān)系，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴(yán)處理。110庫房保管員應(yīng)按材料的品種、質(zhì)量、性能不同采取不同的保管措施，否則造成損失追究其經(jīng)濟責(zé)任。120發(fā)放材料

28、要堅持憑派工單發(fā)料。130材料出庫須遵循先進先出的原則，對入庫的材料要作好日期標(biāo)識，以便于發(fā)放管理。140材料庫房每月要進行一次庫房盤存，每季度要對維修人員領(lǐng)用的材料公布一次。做到降低成本、節(jié)約開支、杜絕浪費，造福業(yè)主。物品驗證制度JDSB-013XXXX 1/110為了確保向服務(wù)對象提供合格的物品，所有用于大廈內(nèi)影響服務(wù)質(zhì)量的進貨物品（含維修材料、清潔用品、保安用品等物品）都必須經(jīng)過驗證。20所需物品部門必須對影響服務(wù)的進貨物品進行驗證，并認真填寫物品驗證單，以確認物品之質(zhì)量狀態(tài)，采購主管還應(yīng)在物品驗證單上簽名。30所需物品部門在驗證時依據(jù)驗證標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)不合格品時，應(yīng)即時通知采購主管，并會同管

29、理處主管主任對不合格品進行確認。40對不合格品應(yīng)及時處理，所需物品部門主管、采購主管、管理處主管主任，三方應(yīng)共同商討對不合格品的處理方法（返修、降級使用、退貨或報廢）。不合格品處理單由所需物品部門主管負責(zé)填寫，由主管主任確認。50所需物品部門主管應(yīng)對所有物品之質(zhì)量狀態(tài)進行標(biāo)識。60物品的數(shù)量及規(guī)格應(yīng)和采購計劃審批表所提供的相符。計量器具定期檢定制度JDSB-014XXXX 1/110凡有關(guān)維修、保養(yǎng)、檢測的計量器具，按市計量局規(guī)定一年檢定一次。20各管理處維修班按檢定計劃表所規(guī)定時間提前一周將計量器具送設(shè)備部待檢，由設(shè)備部專人根據(jù)基準(zhǔn)計量器具進行自檢并作記錄，建立計量器具檢定臺帳，然后將結(jié)果下

30、發(fā)給各管理處?；鶞?zhǔn)器具按檢定計劃表時間提前一個月送計量站檢定。30凡經(jīng)檢驗不合格的計量器具，經(jīng)校正后仍不合格者，則應(yīng)報廢后重新購買。40管理處新購買的計量器具，須上報公司設(shè)備部建帳，并納入檢定計劃。50凡計量器具有水浸等損壞或參數(shù)有變動時，應(yīng)送設(shè)備部重新進行檢定。60計量器具需專人保管，專人使用，不得隨意借用。70凡基準(zhǔn)器具，使用者不得隨意自行亂調(diào)動，不得亂放，應(yīng)合理使用，妥善存放。計量器具的檢定方法JDSB-015XXXX 1/410目的：對計量器具進行定期檢定，確保計量器具測量的有效性。20范圍：公司所有測量器具。30職責(zé)：各管理處維修班按檢定計劃表時間提前一周將計量器具送設(shè)備部待檢，由設(shè)

31、備部專人根據(jù)基準(zhǔn)計量器具進行自檢并作記錄，建立計量器具檢定臺帳，然后將結(jié)果下發(fā)給各管理處?；鶞?zhǔn)器具按檢定計劃表時間提前一個月送計量站檢定。40內(nèi)容：41計量器具自檢環(huán)境要求：溫度：20±5；濕度：小于75。42萬用表的檢定（每年檢定一次）。檢視外表是否完好，附件是否齊全。 DCV 檔，用DF130直流穩(wěn)壓電源作為電壓源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對比法對3.000V、24.00V、36.00V檢定誤差，并作記錄。4.2.3 ACV值，交流可調(diào)調(diào)壓器作為電壓源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對比法對110.0V、220.0V、380.0V各點電壓檢定誤差，并

32、作記錄。 DCA值，用DF130直流電源發(fā)生器帶不同的電阻負載作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對比法分別對3.000MA、100.0MA、300.0MA、3.000A進行檢定，并作記錄。4.2.5 ACA值，用交流調(diào)壓器帶不同的電阻調(diào)壓作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對比法分別對30.00MA、100.0MA、300.0MA、3.000A進行檢定，并作記錄。值：用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表分別對200.0、2.000K、20.00K進行測定后與被測驗的萬用表測定值對比確定誤差，并作記錄。（本法只適用于電阻值以上的檢定。）43鉗形電流表的檢定

33、（每年檢定一次）。交流電流值，用自耦調(diào)壓器、小型交流電焊機作為交流大電流發(fā)生器，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對比法分別對10.0A、50.0A、100A、200A進行檢定誤差，并作記錄。44 轉(zhuǎn)速表、數(shù)字歐姆表公司數(shù)量少且自檢條件不具備，每年送市計量所直接檢定一次。計量器具的檢定方法JDSB-015XXXX2/445 兆歐表的檢定(每年一次)：用不同的高阻值電阻作被測體及經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表和被檢定兆歐表對0.10M、0.5M、5.0M、50M、100M、500M讀數(shù)值采用對比法檢定誤差，并作記錄。46 尺類及彈簧秤的檢定、報廢。鋼板尺、卷尺、角尺、水平尺、游標(biāo)卡

34、尺、千分尺、塞尺等使用時發(fā)現(xiàn)外觀損傷嚴(yán)重而影響精度時可報廢處理，填寫不合格品處理單，由主管主任審批。彈簧秤類的計量器具使用滿三年報廢。公司內(nèi)使用儀表測量均為維修中一般性測量，精度要求不高，所以對檢定的計量器具，電壓電流測量值的誤差在2.5以內(nèi)、電阻測量值的誤差在5以內(nèi)為合格。47 檢定電路原理圖直流電壓檢定原理圖直流電流檢定原理圖.1 小電流檢定計量器具的檢定方法JDSB-015XXXX3/4.2 大電流檢定交流電壓檢定原理圖鉗形表檢定原理圖計量器具的檢定方法JDSB-015XXXX4/4兆歐表檢定原理圖歐姆值檢定原理圖4.8 相關(guān)文件及記錄_ 萬用表檢定記錄_ 鉗形表檢定記錄_ 兆歐表檢定記

35、錄電氣維修規(guī)定JDSB-016XXXX1/1為保證樓宇電氣設(shè)備的正常運行，促進電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正?；?、規(guī)范化、科學(xué)化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：10必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，檢修操作人員做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證工作萬無一失。20供方（或維修班）對于大廈內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設(shè)備的檢修計劃，要由設(shè)備部把關(guān)審查并派專人參加。30維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，維修人員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，機電公司（或管理處）對作業(yè)人員必須進行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。40在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進行工作時，必須有專人監(jiān)

36、護，至少由兩人互相配合進行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險后驗電，并懸掛標(biāo)識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。50對于高壓設(shè)備的檢修和維修，經(jīng)停電、驗電后，必須裝設(shè)接地線，在醒目處懸掛標(biāo)志牌，必要時加裝遮欄。60維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動機及其附屬裝置回路上進行工作。70本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。大廈臨時用電管理規(guī)定WI/G-017XXXX 1/1為了加強樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保大廈電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運行，維護大廈住戶正常的工作秩序和生活秩序，

37、特制訂本規(guī)定。10管理處對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量，必須限度在不影響大廈正常運作和在大廈供電負荷量允許范圍內(nèi)。維修班在報修繕計劃時，必須同時上報用電設(shè)備，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。20臨時用電必須符合消防和安全用電要求。30用戶在進行房屋裝修時使用電動工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在裝修登記表中寫明，同時管理處要派專業(yè)人員對其電動工具進行檢查核實。40凡進入大廈內(nèi)進行施工的單位和個人使用電動設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定

38、地點接線，禁止亂拉亂接電線。50進入大廈的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。60管理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進行檢查，有權(quán)制止違章電動設(shè)備及工具的使用。對不聽勸阻者，應(yīng)立即報告管理處，停止施工。70本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時執(zhí)行，互為補充。用水、供水管理規(guī)定JDSB-018XXXX1/1為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：10由管理處指派一名責(zé)任心強、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負責(zé)對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱

39、的清洗工作。20在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理處應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應(yīng)先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。30地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品（或由水務(wù)局取樣）到市政府有關(guān)部門檢驗，水質(zhì)必須合格。水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。40水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。50抄表員每月要對每戶用水量進行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)進戶查詢，幫助解決用水浪費現(xiàn)象。60隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水

40、意識。70執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟手段管理，加強節(jié)約用水。80本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。供方選擇評定規(guī)定JDSB-019XXXX1/210供方分類A類 提供成套設(shè)備及設(shè)備配件的廠商、銷售商B類 提供設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)的承包商C類 提供設(shè)備大中修、更新改造工程承包商20新供方評價 當(dāng)發(fā)生設(shè)備維修保養(yǎng)、設(shè)備中修大修、設(shè)備更新改造、設(shè)備缺陷整改、貴重設(shè)備及配件采購等項目或維修保養(yǎng)合同到期，應(yīng)由設(shè)備管理部組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。除邀請合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請新供方參加。設(shè)備部組織有關(guān)專家組成評標(biāo)小組，負責(zé)開標(biāo)、評標(biāo)。凡符合供方初審記錄初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方

41、初審記錄，由主管副總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。評標(biāo)小組打分確定一、二名預(yù)中標(biāo)單位報主管領(lǐng)導(dǎo)做最后確定。30供方選擇工程/采購價款在2000元以上20000元以下的由設(shè)備部專業(yè)工程師從合格供方中初選3家符合條件者報設(shè)備部經(jīng)理審核，經(jīng)理審核后確定一家報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并辦理合同會簽手續(xù)，簽訂合同。工程/采購價款在20000元以上的，由設(shè)備部組織公開招標(biāo)，由專家組評標(biāo)，選定2名擬中標(biāo)單位報主管領(lǐng)導(dǎo)決策，確定中標(biāo)單位，辦理合同會簽手續(xù)，簽訂合同。工程/采購價款在2000元以下的，由管理處選定。40供方的評價A類供方按供方評價表B類供方評價：按B類供方評價表由管理處主任組織技術(shù)人員、公司設(shè)備部組織有

42、關(guān)工程師進行兩級評定，合同期內(nèi)最少作一次。管理處、設(shè)備部分別算出得分率，按管理處權(quán)數(shù)0.6，設(shè)備部權(quán)數(shù)0.4作計權(quán)平均，計算計權(quán)得分率（即折算到百分制）。計權(quán)得分率85%為合格。合格供方經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入合格供方名單，以備再選用。評審結(jié)果為不合格的分包商，經(jīng)主管副總經(jīng)理簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。供方選擇評定規(guī)定JDSB-019XXXX2/2C類供方評價：設(shè)備中修、大修、更新改造，設(shè)備小改造供方按C類供方評價表進行評價。未發(fā)生的條款，不評分，最后計算得分率（即折算到百分制）。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入合格供方名單，以備再選用。評審結(jié)果為不合格的分包商，經(jīng)主

43、管副總經(jīng)理簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。50供方檔案設(shè)備部應(yīng)建立并保存合格供方檔案，檔案內(nèi)容包括：評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單，合格供方名單應(yīng)送交主管副總經(jīng)理一份備查。合格分包商名單應(yīng)規(guī)定有版號及修改狀態(tài)，如名單發(fā)生變化，應(yīng)更換版號或修改狀態(tài)，舊有的名單作廢或銷毀。工程質(zhì)量的驗收規(guī)定JDSB-020XXXX1/1為了保證設(shè)備大中修、更新改造工程的質(zhì)量符合國家規(guī)范及使用需要，加強對工程質(zhì)量的管理，特制定如下工程驗收規(guī)定：10驗收組由供方、管理處，設(shè)備部共同組成。驗收合格后，由三方簽字蓋章方有效。（若由發(fā)展商投資建設(shè)，發(fā)展商也應(yīng)派代表參加驗收。）20核對實物工程量與設(shè)計圖紙

44、相比較，應(yīng)能達到實際使用需要。30對工程量進行實測實量。40分部、分項、分專業(yè)按國家規(guī)范進行質(zhì)量檢查對照驗收。50按實際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。60對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時限整改后進行復(fù)驗。70驗收合格后才能結(jié)清工程款。附:工程竣工驗收證書工程結(jié)算協(xié)議書設(shè)備管理規(guī)程JDSB-021XXXX1/1410目的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。20適用范圍公司管轄的電力(油)拖動設(shè)備、電機、電氣設(shè)備（含強電主線路）、電子設(shè)備（含弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。30定義31日常維護保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和

45、潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車（正壓風(fēng)機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。32一級保養(yǎng)對機械設(shè)備進行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調(diào)整、維修更換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。33二級保養(yǎng)對機械設(shè)備進行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧

46、化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點調(diào)整，軟件維護；對管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。34中修工程中修工程是指對設(shè)備進行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%-30%，周期3-5年。35大修工程大修工程是指對設(shè)備進行定期的全面檢修，對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%，周期610年。36設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備管理

47、規(guī)程JDSB-021XXXX 2/14 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。37事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。38狀態(tài)維修 通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。40設(shè)備分類 根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級（風(fēng)機類、泵類、機組類均含相應(yīng)的電機、電氣控制柜）：級設(shè)備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、BA中央管理計算機。級設(shè)備：正壓風(fēng)機、空氣處理器、冷卻

48、塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場控制器。級設(shè)備：除、級以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。50設(shè)備管理模式采用計劃預(yù)修制（三級保養(yǎng)-日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。51對于符合磨損規(guī)律的、級設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。小修包含在

49、三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期。52對于、級電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。53對于級設(shè)備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。60職責(zé)61設(shè)備管理部負責(zé)設(shè)備接管驗收，中修、大修及設(shè)備更新改造計劃制定、方案審批、工設(shè)備管理規(guī)程JDSB-021XXXX 3/14程監(jiān)督、組織驗收，保養(yǎng)計劃審批，設(shè)備（器具）申購、報廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評價設(shè)備維修養(yǎng)護供方，負責(zé)公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同、電梯維修保養(yǎng)合同、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)，

50、定期組織專家對重要設(shè)備進行診斷，確定狀態(tài)維修時機。62質(zhì)量管理部負責(zé)機電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。63管理處負責(zé)機電設(shè)備日常操作、運行、巡查、點檢及公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計劃，與供方根據(jù)公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。70設(shè)備前期管理71前期介入設(shè)備選型、安裝要求等由設(shè)備管理部對有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗收，管理處應(yīng)參與。72設(shè)備的接管驗收設(shè)備的接管驗收由設(shè)備管理部代表公司，組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗收組，會同發(fā)展商、承包商進行。驗收依據(jù)為設(shè)備出

51、廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實達不到上述條件的應(yīng)在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復(fù)驗。設(shè)備的接管憑證由公司設(shè)備管理部對地產(chǎn)商辦理（驗收單接收人處簽字蓋設(shè)備管理部公章）。、級設(shè)備由設(shè)備管理部組織專家及管理處人員一同檢驗，級設(shè)備由管理處檢驗，填寫驗收單（公用機電設(shè)備驗收單）報設(shè)備管理部復(fù)核蓋章。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、設(shè)備管理部各留一份作為交接憑證，管理處留復(fù)印件。 設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗收時，由設(shè)備管理部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料，由管理處代表公司跟蹤收取并填寫樓宇接管驗收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在設(shè)備管理部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。未通過國家優(yōu)秀小區(qū)考評的管理處，資料由管理處專人保管，通過考評后，資料移交設(shè)備管理部統(tǒng)一管理 。 當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交公司設(shè)備管理規(guī)程JDSB-021XXXX 4/14設(shè)備管理部審核。審