第二章 資產(chǎn)評估的基本原理

1、第二章第二章 資產(chǎn)評估的基本原理資產(chǎn)評估的基本原理第一節(jié) 資產(chǎn)價值形成理論第二節(jié) 資產(chǎn)的價值類型第三節(jié) 國際評估準(zhǔn)則定義的價值類型第四節(jié) 資產(chǎn)評估的基本前提假設(shè)第五節(jié) 資產(chǎn)評估原則一、賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論一、賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)價值形成理論資產(chǎn)價值形成理論資本勞動 的報酬土地 供給（生產(chǎn)）決定價值 生產(chǎn)費用價值論是成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用商品的價值量 二、買方市場時期的價值觀：效用價值觀二、買方市場時期的價值觀：效用價值觀 需求決定價值，商品的價值來自消費者對商品的主觀評價。 效用價值論是收益法的理論基礎(chǔ)。三、供求決定價值論：均衡價值觀三、供求

2、決定價值論：均衡價值觀均衡價格 需求價格：消費者愿意支付的最高價 供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價 在均衡價格中，生產(chǎn)費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。 供求決定價值論是市場法的理論基礎(chǔ)。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)的價值類型資產(chǎn)的價值類型一、對資產(chǎn)價值及價值類型的理解一、對資產(chǎn)價值及價值類型的理解（一）資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。（二）價值與價格、成本價格為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量成本為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等（三）資產(chǎn)評估的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式二、資產(chǎn)評

3、估中常見的價值類型二、資產(chǎn)評估中常見的價值類型（一）公允市場價值（一）公允市場價值（fair market value)fair market value) 指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公開市場上的交易價格。 公開市場價格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人（二）投資價值（二）投資價值（investment valueinvestment value） 指某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值 對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價值可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而

4、且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關(guān)。（三）賬面價值（book value） 指資產(chǎn)的賬面原值減去累計折舊后的余額，或賬面價值減去 負(fù)債后的余額（對企業(yè)而言）。 資產(chǎn)的賬面價值具有客觀性和可審計性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因： 1.財務(wù)報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計價的 2.企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。（四）內(nèi)在價值（四）內(nèi)在價值（intrinsic valueintrinsic value） 指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的， 公允市場=內(nèi)在市場 內(nèi)在價值 資產(chǎn)的獲利能力賬面價值 資產(chǎn)的

5、創(chuàng)建成本內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計性，但卻是投資決策時考慮的主要因素。內(nèi)在價值與市場價值（五）重置價值（五）重置價值（replacement valuereplacement value） 指在現(xiàn)時條件（市場、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費的成本。 又稱為折余重置成本。 一般在非市場和有限市場條件下運用。 （六）清算價值（六）清算價值 指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。 強制清算與有序清算 與公允市場的區(qū)別： 1.買賣雙方地位不平等 2.沒有充足的時間詢價 清算價值屬于非市場價值，因此評估值低于市場價值 （七）在用價值（七）在用價

6、值（value-in-usevalue-in-use） 指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠產(chǎn)生的價值。 不考慮最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的貨幣數(shù)量。第三節(jié)第三節(jié)國際評估準(zhǔn)則國際評估準(zhǔn)則定義的價值類型定義的價值類型 一、資產(chǎn)評估中價值類型的實質(zhì)與意義一、資產(chǎn)評估中價值類型的實質(zhì)與意義 為不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價格標(biāo)準(zhǔn) 特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)決定價值類型 二、資產(chǎn)評估中市場價值與市場以外的價值二、資產(chǎn)評估中市場價值與市場以外的價值 根據(jù)國際評估準(zhǔn)則的觀點： 市場價值（market value basis of valuation） 非市場價值（valuation basis other than

7、 market value） 資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。 市場價值通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。（一）市場價值的定義（一）市場價值的定義 自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公開交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值估計數(shù)額（二）市場價值以外的價值（二）市場價值以外的價值 也稱非市場價值，或其他價值。凡不符合市場價值定義條件的價值類型都屬于市場價值以外的價值。 以非市場價值為基礎(chǔ)的評估業(yè)務(wù)可分為兩類： 一類屬于特定評估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變動或非產(chǎn)權(quán)變動） 一類屬于特殊評估對象非經(jīng)營性資產(chǎn) 非競爭

8、性經(jīng)濟資源特定地理位置的資產(chǎn)商譽專用資產(chǎn)有限市場資產(chǎn)無法單獨在公開市場出售 三、三、國際評估準(zhǔn)則國際評估準(zhǔn)則定義的價值類型及各種定義的價值類型及各種價值價值 類型的內(nèi)在聯(lián)系類型的內(nèi)在聯(lián)系1.公開市場價值=市場價值2.投資價值=非市場價值投資方投資價值公允價值投資交易中出售方投資價值非市場價值7.賬面價值3.內(nèi)在價值對于可在公開市場出售的資產(chǎn)而言： 內(nèi)在價值=市場價值不具有在公開市場出售條件的資產(chǎn)： 內(nèi)在價值=非市場價值 4.重置價值為公允市價設(shè)定了上限與內(nèi)在價值相一致=市場價值與內(nèi)在價值不一致=非市場價值 第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)資產(chǎn)評估的假設(shè) 資產(chǎn)評估與其他學(xué)科一樣，其理論體系和方法體系

9、的確立也是建立在一系列假設(shè)基礎(chǔ)之上的，其中交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)是資產(chǎn)評估中的基本前提假設(shè)。 一、交易假設(shè)一、交易假設(shè) 假定被評估資產(chǎn)處于交易之中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。 二、公開市場假設(shè)二、公開市場假設(shè) 待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進行交易，從而實現(xiàn)其市場價值。 適宜做公開市場假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有通用性。 三、繼續(xù)使用假設(shè)三、繼續(xù)使用假設(shè)指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。這一假設(shè)強調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性。采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營上期望的收益。（2）轉(zhuǎn)換用途能實現(xiàn)其最佳效用，

10、轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟上可行。注意事項：產(chǎn)權(quán)是否明晰；是否具有剩余經(jīng)濟壽命；是否允許轉(zhuǎn)變利用方式。 四、清算假設(shè)四、清算假設(shè) 資產(chǎn)所有者在某種壓力下（破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等），將被迫以協(xié)商或拍賣方式，強制將其資產(chǎn)出售。即對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。 注意事項： 清算評估值通常要低于其他假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評估原則資產(chǎn)評估原則 一、資產(chǎn)評估的工作原則一、資產(chǎn)評估的工作原則（一）獨立性原則 獨立、公正評估機構(gòu)；評估人員與評估結(jié)論相獨立（二）客觀公正性原則 資料客觀真實，操作程序合理，結(jié)論經(jīng)得起檢驗（三）科學(xué)性原則 標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)，方法科學(xué)，方案合理 二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則（一）預(yù)期收益原則 資產(chǎn)價值高低取決于資產(chǎn)預(yù)期收益的大小。（二）替代原則 在同一市場上，