商鋪租金制定方法

1、商鋪租金制定方法租金分為合同價格和策略價格，我們籠統(tǒng)的合稱二者為市面價格。租金的定價屬于商業(yè)地產(chǎn)項目中價格策略系統(tǒng)的組成部分，往往是銷售價格定價的先導(dǎo)和依據(jù)。制定的租值系統(tǒng)如果足夠科學(xué)合理并充分尊重市場的話，那么這種策略價格其與實際運作中的合同價格誤差率不會超過正負(fù)10%。對長期從事商業(yè)物業(yè)定價的老手來說這不是難事，我在實際運作中這種定價也比較容易把握。如果出現(xiàn)策略價與合同價的較大誤差，主要原因還是價格系統(tǒng)的完整科學(xué)性和對市場的認(rèn)知程度上的不足而造成的，比如對需方（商家）的租金承受度和敏感度和對需方的熟悉度。當(dāng)然也要去研究商業(yè)的經(jīng)營的項目的利潤模式及是否符合購物中心的需求。而商家所需面積的大小

2、與租金成反比，商家品牌知名度的高低與租金大體也是成反比。需要說明的，商家品牌的評估并無實際意義，在你為商業(yè)地產(chǎn)項目進行定位和策劃的時候就應(yīng)該進行客戶分析和定位，同時進行客戶分類和分檔，并提供客戶名單，圈定客戶范圍，而且要細(xì)到客戶來源、客戶品牌等。這有點類似現(xiàn)在流行的一種說法定單式商業(yè)地產(chǎn)，只是我們可以把客戶分解的更細(xì)。商家的進場先后順序?qū)ψ饨鸬姆磻?yīng)度是不一樣的，如果價格系統(tǒng)制定的越合理那對價格系統(tǒng)產(chǎn)生的影響就越小，甚至隨著你的策略價格調(diào)整而產(chǎn)生變化，這是良性有序的。一般來說市場反應(yīng)熱烈的項目大商家基本不受進場順序影響，小商家則越晚越不利；而市場反應(yīng)差的則越晚越可能獲得諸多優(yōu)惠，甚至有可能“擇死

3、雞”。當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷也好、運營也好受很多因素影響，到了項目中期，運營戰(zhàn)術(shù)（招商技巧）的運用會有非常重要的作用。這也是以科學(xué)合理的價格系統(tǒng)作為實戰(zhàn)的基礎(chǔ)保證。舉個例子，做過招商的朋友都有這樣的經(jīng)歷，商家會不約而同的采取觀望或拖延的戰(zhàn)術(shù)，你如果貿(mào)然主動降價可能收到相反的效果嚇跑商家，而高手的會靈活應(yīng)用不同的戰(zhàn)術(shù)逼其就范，如釋放其競爭對手的談判信息等，讓其產(chǎn)生“囚徒困境”，很快就會順利洽談下去。說走題了，這個是談判技巧的問題。但是價格系統(tǒng)的不完善、誤差較大那么就會出現(xiàn)很多變化了，一些不確定因素甚至?xí)蚱葡到y(tǒng)的平衡。再好的高手也只能搞得定一單二單，搞不定全部，后果也是很可怕的。因此，制定好價格

4、系統(tǒng)對商業(yè)地產(chǎn)項目具有戰(zhàn)略性的意義，也是項目成功的保障。城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素，開發(fā)項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價，另一個關(guān)鍵因素就是城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達程度是影響城市總體商鋪價格的。租金價格推算演示租金價格體系分析表    如項目周邊街道及繁華街道租金如下： 名稱人民路中華路深南路上部路租金（平均租金）40元/.月35元/.月60元/.月60/.月1市場比較法定價的影響因素1）.地理位置    2）.交通情況  3）.商業(yè)氛圍  4）.人流量情況5）. 車流量情況

5、0; 6）. 建筑外觀 7）. 項目規(guī)模 8）.停車位9）.經(jīng)營管理    10）.經(jīng)營商實力信譽  11）.未來發(fā)展根據(jù)我們多本項目周邊地區(qū)的市場調(diào)查。同時考慮到影響該項目物業(yè)定價的各種因素，綜合分析確定。在參照體系的標(biāo)準(zhǔn)上，我們采用的是行業(yè)所制定的內(nèi)部鰾膠標(biāo)準(zhǔn)，具體比較如下表。（例如）商鋪租金測算表項目權(quán)重本項目人民路中華路深南路上部路平均租金(元/)PZ=XP1=40P2= 35P3=60P4=60地理位置1257587交通情況964666商業(yè)氛圍1445498人流量情況1144476車流量情況755555建筑外觀644233項目規(guī)模642233停

6、車位643334經(jīng)營管理863333經(jīng)營商實力信譽854355未來發(fā)展1386677合計100Q=55Q1=47Q2=43Q3=59Q4=57注：1).以上各參考項目價格是根據(jù)現(xiàn)在市場租價計算而來的。 2).本項目的各因素評價是指在較為理想的狀態(tài)下而比較得出。2、修正后各相關(guān)項目的價格PZ=(Q/Q1)*PZ   P Z為租賃均價P1 =(55/47) *40 = 42.55P2 =(55/43) *35 = 44.76P3=(55/59) *60 = 55.93P4 =(55/57) *60 = 57.89各相關(guān)權(quán)重取值為WZW1=25%       W2=25%       W3=25%        W4=25% PZ=PIWI租價