朝北大悅城建筑規(guī)劃建議ppt課件

1、朝北朝北大悅城大悅城建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃建議建議20192019年年9 9月月目錄一、項(xiàng)目解讀項(xiàng)目概況項(xiàng)目平面圖二、風(fēng)險(xiǎn)分析招商風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)三、未來(lái)工作重點(diǎn)一 、 項(xiàng) 目 解 讀一 、 項(xiàng) 目 解 讀項(xiàng) 目 解 讀項(xiàng) 目 解 讀 項(xiàng) 目 概 況項(xiàng) 目 概 況朝北大悅城朝北大悅城所屬商圈：朝青商圈地理位置：朝陽(yáng)北路與青年路交叉口東北角商業(yè)類型: 綜合體/購(gòu)物中心商業(yè)面積：23萬(wàn)平方米商業(yè)定位：現(xiàn)代超級(jí)家庭購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009年底 根據(jù)區(qū)域及其他商業(yè)密集區(qū)域的差異性，推出“家庭購(gòu)物理念來(lái)適應(yīng)區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)，同時(shí)開(kāi)拓“一站式體驗(yàn)消費(fèi)模式的綜合體，改變傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。朝青商圈區(qū)域商業(yè)中心正在不斷

2、成型，是項(xiàng)目發(fā)展的歷史機(jī)遇。朝青商圈區(qū)域商業(yè)中心正在不斷成型，是項(xiàng)目發(fā)展的歷史機(jī)遇。項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀平面圖總結(jié)平面圖總結(jié)二、風(fēng)險(xiǎn)分析二、風(fēng)險(xiǎn)分析招商：招商：項(xiàng)目雙首層設(shè)計(jì)及項(xiàng)目雙首層設(shè)計(jì)及2-4F平平面布局，令面布局，令2-4F處在處在尷尬位置，缺乏主力尷尬位置，缺乏主力店招商的吸引力店招商的吸引力5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活劃缺乏聚集人氣及活動(dòng)的空間及場(chǎng)地，不動(dòng)的空間及場(chǎng)地，不能給人震撼的感覺(jué)能給人震撼的感覺(jué)目前布局如何更好的體現(xiàn)目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂(lè)的氣氛家庭娛樂(lè)的氣氛主題不夠鮮明，可塑性較主題不夠鮮明，可塑性較弱弱10-11F面臨較大的租賃及面臨

3、較大的租賃及租金風(fēng)險(xiǎn)租金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)運(yùn)：營(yíng)運(yùn)：每一層對(duì)應(yīng)面積較每一層對(duì)應(yīng)面積較大，人流如何有效大，人流如何有效帶動(dòng)帶動(dòng)大型活動(dòng)場(chǎng)地如何大型活動(dòng)場(chǎng)地如何在各個(gè)樓層不同分在各個(gè)樓層不同分布，與公共空間取布，與公共空間取得平衡得平衡未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，如何有更加激烈，如何有效地吸引消費(fèi)者效地吸引消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析 朝北大悅城的建成將彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)中心的缺乏，然而如此大的體量，加上朝青板塊目前商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，要實(shí)現(xiàn)順利招商和成功運(yùn)營(yíng)尚需要花費(fèi)較多的精力。項(xiàng)目招商風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目招商風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目雙首層設(shè)計(jì)及項(xiàng)目雙首層設(shè)計(jì)及2-4F2-4F平面布局，令平面布局，令2-4F2-4

4、F處在尷尬處在尷尬位置，缺乏對(duì)主力店的招商吸引力位置，缺乏對(duì)主力店的招商吸引力5F5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動(dòng)的作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動(dòng)的空間及場(chǎng)地，不能給人震撼的感覺(jué)空間及場(chǎng)地，不能給人震撼的感覺(jué)目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂(lè)的氣氛目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂(lè)的氣氛主題不夠鮮明，可塑性較弱主題不夠鮮明，可塑性較弱10-11F10-11F面臨很大的招商和租金壓力面臨很大的招商和租金壓力項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議招商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)招商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)1 1：項(xiàng)目雙首層設(shè)計(jì)及：項(xiàng)目雙首層設(shè)計(jì)及2-4F2-4F平面布局，令平面布局，令2-4F2-4F處在尷尬位置，增

5、加了主力店處在尷尬位置，增加了主力店招商的難度招商的難度雙首層的使用，使人流直接輸入到五層，2-4F則成為受到忽視的樓層。而2-4F現(xiàn)有布局單一，無(wú)益于主力客戶招商。手段：打造亮點(diǎn)街區(qū)手段：打造亮點(diǎn)街區(qū)方法：打掉方法：打掉2-3F2-3F及及3-4F3-4F樓板，創(chuàng)造出可視效果好的街區(qū)。（把店鋪往外延伸彌補(bǔ)面積樓板，創(chuàng)造出可視效果好的街區(qū)。（把店鋪往外延伸彌補(bǔ)面積）目的：增加亮點(diǎn)街區(qū)可視性，帶動(dòng)品牌招商目的：增加亮點(diǎn)街區(qū)可視性，帶動(dòng)品牌招商3-4F街區(qū)街區(qū)L3-4L2-3表達(dá)方式：主題鋪裝歐式咖啡館與品牌結(jié)合主題街景不統(tǒng)一招牌與時(shí)間同步燈光香榭大道香榭大道L3-4表達(dá)方式：主題鋪裝日式咖啡館結(jié)

6、合品牌零售主題街景不統(tǒng)一招牌與時(shí)間同步燈光日韓街區(qū)日韓街區(qū)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議招商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)招商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)2 2：5F5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動(dòng)的空間及場(chǎng)地，不能給作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動(dòng)的空間及場(chǎng)地，不能給人震撼的感覺(jué)人震撼的感覺(jué)因?yàn)轱w天體梯的使用，5F為第二個(gè)中庭，但是在規(guī)劃中，中庭面積逐漸縮小，不利于人流的聚集。相應(yīng)的也阻礙了租金的提升。手段：擴(kuò)大手段：擴(kuò)大5F5F中庭空間中庭空間方法：將方法：將5F5F中庭空間擴(kuò)大，在中庭位置附近設(shè)置餐飲區(qū)，并安排戶外座中庭空間擴(kuò)大，在中庭位置附近設(shè)置餐飲區(qū)，并安排戶外座椅。平時(shí)將部分空間租賃給商家使用

7、，當(dāng)中庭有活動(dòng)舉行時(shí)要求商家將椅。平時(shí)將部分空間租賃給商家使用，當(dāng)中庭有活動(dòng)舉行時(shí)要求商家將戶外座椅收回。戶外座椅收回。目的：將目的：將5F5F中庭營(yíng)造成為一個(gè)歡樂(lè)生動(dòng)的空間，帶動(dòng)中庭營(yíng)造成為一個(gè)歡樂(lè)生動(dòng)的空間，帶動(dòng)5F5F以上商鋪的招商以上商鋪的招商表達(dá)方式：戶外座椅挑空小中庭項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議招商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)招商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)3：現(xiàn)有規(guī)劃為常見(jiàn)購(gòu)物中心布局，未能體現(xiàn)出家庭娛樂(lè)氣氛，主題特色不夠：現(xiàn)有規(guī)劃為常見(jiàn)購(gòu)物中心布局，未能體現(xiàn)出家庭娛樂(lè)氣氛，主題特色不夠布局規(guī)劃中除了有電影院之外，沒(méi)有其他的能夠體現(xiàn)出家庭娛樂(lè)特色的規(guī)劃7-87-8層挑空層挑空手段：打造家庭娛樂(lè)街區(qū)手段：打造

8、家庭娛樂(lè)街區(qū)方法：將方法：將7-8F7-8F樓板打通，營(yíng)造家庭娛樂(lè)休閑街區(qū)。并安排人在其中進(jìn)行戶外表演，如小樓板打通，營(yíng)造家庭娛樂(lè)休閑街區(qū)。并安排人在其中進(jìn)行戶外表演，如小丑、雜技等丑、雜技等目的：凸現(xiàn)家庭娛樂(lè)主題，帶動(dòng)目的：凸現(xiàn)家庭娛樂(lè)主題，帶動(dòng)7F7F商業(yè)商業(yè)L7-8表達(dá)方式：大量戶外表演時(shí)尚家裝飾品、個(gè)人護(hù)理節(jié)日活動(dòng)體現(xiàn)主題的家居飾品店項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議招商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)招商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)4 4：?jiǎn)螌用娣e體量大，分層主題不夠鮮明：?jiǎn)螌用娣e體量大，分層主題不夠鮮明樓層單體面積達(dá)到1萬(wàn)平方米之多，不易形成鮮明的主題，且不利于商鋪之間的互動(dòng)和人流的暢通手段：開(kāi)發(fā)主題廣場(chǎng)手段：開(kāi)發(fā)主題

9、廣場(chǎng)方法：在不同樓層位置安排不同的主題廣場(chǎng)，以裝飾品或者活動(dòng)來(lái)營(yíng)造主題氛圍方法：在不同樓層位置安排不同的主題廣場(chǎng)，以裝飾品或者活動(dòng)來(lái)營(yíng)造主題氛圍目的：通過(guò)主題廣場(chǎng)的規(guī)劃，便于廣場(chǎng)周邊有效吸引目標(biāo)主力客戶目的：通過(guò)主題廣場(chǎng)的規(guī)劃，便于廣場(chǎng)周邊有效吸引目標(biāo)主力客戶八大主題廣場(chǎng)八大主題廣場(chǎng)目標(biāo)租戶：Rose Tea House、Cova、Angesb, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport“悅廣場(chǎng)悅廣場(chǎng)目標(biāo)租戶：H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP,EMPORIO ARMANI,D&G,Agnes,b,Wh

10、ite Collar,Swarnoski歐陸廣場(chǎng)歐陸廣場(chǎng)日韓廣場(chǎng)日韓廣場(chǎng)目標(biāo)租戶：Afternoon Tea、Blue Mountain、Uniquo、Toyko Homogayi、山本耀司、三宅一新、川保久齡、Banana Republic、Watami、S K Collection節(jié)日廣場(chǎng)節(jié)日廣場(chǎng)目標(biāo)租戶：Hall mark,Galleria centre,Hello Kitty land,Sanrio,Lotte,elle目標(biāo)租戶： Simply Life、0101、Creative Loft , Body Shop 、Life Style centre目標(biāo)租戶：Sport GBA ci

11、ty ,Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)家庭廣場(chǎng)家庭廣場(chǎng)L7音樂(lè)廣場(chǎng)音樂(lè)廣場(chǎng)科技廣場(chǎng)科技廣場(chǎng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議招商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)招商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)5 5：項(xiàng)目樓層較高，：項(xiàng)目樓層較高，10-11F10-11F的出租及租金面臨較大挑戰(zhàn)的出租及租金面臨較大挑戰(zhàn)10-11F面臨很大的租賃及租金壓力項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議招商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)招商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)手段：打造主題街區(qū)手段：打造主題街區(qū)方法：打通方法：打通10-11F10-11F樓板，營(yíng)造出高品質(zhì)餐飲主題街區(qū)樓板，營(yíng)造出高品質(zhì)餐飲主題街區(qū)目的：便于目的：便于10-11F10-11F客戶招商，并盡

12、可能創(chuàng)造高租金客戶招商，并盡可能創(chuàng)造高租金餐飲主題街區(qū)餐飲主題街區(qū)表達(dá)方式：大量主題正餐戶外座椅變幻景觀綠色植物項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)樓層高，單層面積大，人流帶動(dòng)性較弱樓層高，單層面積大，人流帶動(dòng)性較弱大型活動(dòng)場(chǎng)地如何在各個(gè)樓層不同分布，與公共空間取得平衡大型活動(dòng)場(chǎng)地如何在各個(gè)樓層不同分布，與公共空間取得平衡未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，如何有效地吸引人流未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，如何有效地吸引人流項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)1 1：樓層高，單層面積大，人流帶動(dòng)性較弱：樓層高，單層面積大，人流帶動(dòng)性較弱商業(yè)有11層之高，部分樓層單體面積過(guò)大，對(duì)人流的帶動(dòng)性弱L

13、eisure 休閑餐飲Formal 正餐Casual 簡(jiǎn)餐Junk food 快餐Take away現(xiàn)拿即走手段：科學(xué)規(guī)劃餐飲布局手段：科學(xué)規(guī)劃餐飲布局方法：餐飲規(guī)劃做到方法：餐飲規(guī)劃做到“相對(duì)分布，局部集中相對(duì)分布，局部集中”，設(shè)置休閑餐飲，延長(zhǎng)逗留時(shí)間，設(shè)置休閑餐飲，延長(zhǎng)逗留時(shí)間目的：帶動(dòng)人流，相應(yīng)的縮短培養(yǎng)周期目的：帶動(dòng)人流，相應(yīng)的縮短培養(yǎng)周期CJLCJLL/CFFL/CL1L2L3L4L6FL/CL7L/CFL8F美食百老匯CL5LLTTC/JCLeisure 休閑餐飲Formal 正餐Casual 簡(jiǎn)餐Junk food 快餐Take away現(xiàn)拿即走TTTTC/JFCFFLeisu

14、re 休閑餐飲Formal 正餐Casual 簡(jiǎn)餐Junk food 快餐Take away現(xiàn)拿即走F項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)2 2：活動(dòng)場(chǎng)地較為分散，沒(méi)有大型活動(dòng)場(chǎng)地，空間平衡感較差：活動(dòng)場(chǎng)地較為分散，沒(méi)有大型活動(dòng)場(chǎng)地，空間平衡感較差大型活動(dòng)中庭缺乏、僅在首層存在，五層中庭略顯空間不足，相對(duì)項(xiàng)目體量來(lái)說(shuō)配套不夠手段：運(yùn)用科技手段，形成視覺(jué)焦點(diǎn)手段：運(yùn)用科技手段，形成視覺(jué)焦點(diǎn)方法：在首層中庭空間安排活動(dòng)的升降舞臺(tái)可以由首層上方法：在首層中庭空間安排活動(dòng)的升降舞臺(tái)可以由首層上升到高層空間）升到高層空間）目的：打造獨(dú)特的活動(dòng)空間，形成新的視覺(jué)焦點(diǎn)目的：打造獨(dú)

15、特的活動(dòng)空間，形成新的視覺(jué)焦點(diǎn)多功能升降展示舞臺(tái)多功能升降展示舞臺(tái)L1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)3 3：未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)表現(xiàn)上的吸引力不夠：未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)表現(xiàn)上的吸引力不夠手段：手段：1 1、增加體驗(yàn)性景觀、增加體驗(yàn)性景觀 2 2、增加人性化設(shè)計(jì)、增加人性化設(shè)計(jì)方法：方法：1 1、能夠引起話題的活動(dòng)的、多變的、可拍照的體驗(yàn)性景觀、能夠引起話題的活動(dòng)的、多變的、可拍照的體驗(yàn)性景觀 2 2、體現(xiàn)人文關(guān)懷的戶外等候區(qū)等景觀、體現(xiàn)人文關(guān)懷的戶外等候區(qū)等景觀不同時(shí)段出現(xiàn)白天與黑夜的變幻不同時(shí)間水景會(huì)有不同

16、變化主題街區(qū)位置（L2-3、L3-4、L7-8、L10-11）L6L5-8多功能跳跳泉服務(wù)中心Concierge問(wèn)訊中心Information CentreL1L5色彩多變音樂(lè)噴水池 Music FountainL5人性化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)兒童主題廁所朝北大悅城硬件考慮建議廣告牌的開(kāi)發(fā)及條件預(yù)留花車位置要預(yù)留上下水活動(dòng)場(chǎng)地要預(yù)留上下水、地插及吊件等，方便各種活動(dòng)的舉行預(yù)留車展位置，并充分考慮預(yù)留坡道、承重是否足夠等條件，方便車輛進(jìn)出每層都要規(guī)劃出員工洗手間及吸煙位置每一個(gè)餐飲位置都要預(yù)留出洗手間，餐飲租戶若大于300平米要求員工不允許進(jìn)入公共洗手間）餐飲位置需要前期規(guī)劃預(yù)留更大量的烽火水電等條件停車場(chǎng)汽

17、車美容位置要預(yù)留上下水在商場(chǎng)4F鋪設(shè)地磚、地?zé)舻龋瑢儇浌救肆饕龀贝髳偝怯布紤]建議廣場(chǎng)空間要預(yù)留地插、電等以便日后場(chǎng)地的租賃廣場(chǎng)空間要預(yù)留地插、電等以便日后場(chǎng)地的租賃活動(dòng)場(chǎng)地要預(yù)留上下水及吊件等，方便各種活動(dòng)的舉行活動(dòng)場(chǎng)地要預(yù)留上下水及吊件等，方便各種活動(dòng)的舉行花車位置要預(yù)留上下水花車位置要預(yù)留上下水預(yù)留車展位置，并充分考慮預(yù)留坡道、承重是否足夠等條件，方便車輛進(jìn)出預(yù)留車展位置，并充分考慮預(yù)留坡道、承重是否足夠等條件，方便車輛進(jìn)出提供給餐飲及零售租戶地下空間及電力規(guī)劃提供給餐飲及零售租戶地下空間及電力規(guī)劃掛飾裝置預(yù)留管線掛飾裝置預(yù)留管線戶外廣告牌的開(kāi)發(fā)及條件預(yù)留戶外廣告牌的開(kāi)發(fā)及條件預(yù)留餐飲位置需要前期規(guī)劃預(yù)留更大量的烽火水電等條件餐飲位置