物業(yè)費催繳話術(shù)整理

1、物業(yè)費催繳話術(shù)整理情形一：跟風(fēng)不交案例：張東施女士因鄰居沒有繳納物業(yè)費，因此也拒交相應(yīng)物業(yè)費。話術(shù)： 業(yè)主跟風(fēng)不交物業(yè)費， 實際上是損害了其他已繳費業(yè)主的權(quán)利， 物業(yè)有可能降低服務(wù) 水平，業(yè)主會承擔(dān)不必要的違約金和系列訴訟費用。 后期第一批起訴的一定會是惡意欠費的 業(yè)主。情形二：房屋漏水案例：易漏水先生因家里漏水，地板泡壞，墻面毀損，損失巨大；而物業(yè)沒有采取相應(yīng)的維 修措施，拒交物業(yè)費。話術(shù)：房屋漏水分為兩種情況：一、外墻漏水。外墻漏水劃分兩種情況，一種屬于在房屋保質(zhì)期內(nèi)的外墻漏水。 建 設(shè)工程質(zhì)量管理條例第40條第2款規(guī)定：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和 外墻面的防滲漏，保質(zhì)期為5

2、年。五年內(nèi)出現(xiàn)的漏水情況，應(yīng)由開發(fā)商提供售后服務(wù)。 物業(yè) 的責(zé)任只能是盡量幫忙聯(lián)系開發(fā)商， 至于結(jié)果如何無法保證， 物業(yè)不能對開發(fā)商采取強制措 施。另一種屬于質(zhì)保期外的漏水，屬于公共面積，需要啟動維修基金。 （維修基金： 是指商 品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、 更新、改造的基金。）二、室內(nèi)漏水，通知物業(yè)維修，部分原因可能是其他業(yè)主的問題。 不管是上述任何原因，都是與物業(yè)無關(guān)，物業(yè)費仍要進行繳納。情形三：電梯故障案例： 常爬梯先生居住小區(qū)，單元樓電梯故障頻發(fā)，有幾次還被夾在電梯中。因此拒交相應(yīng) 物業(yè)費。話術(shù)： 電梯故障原因之一： 電梯本身的質(zhì)量問

3、題， 物業(yè)公司聯(lián)系銷售商或生產(chǎn)廠家進行售后 服務(wù)。原因之二：電梯過了保質(zhì)期，啟動維修基金。啟動維修資金的程序也很復(fù)雜，需要業(yè) 主的配合也需要時間，同時需要滿足以下條件：（1）用來維修小區(qū)的公共區(qū)域，且是公共區(qū)域的大、中修；（2）小區(qū)業(yè)主2/3以上且占小區(qū)面積2/3以上的居民同意。情形四：車輛被盜案例： 劉粗心先生下班回家后把電動車停在車棚。 第二天早上發(fā)現(xiàn)電動車丟失， 因此認為物 業(yè)盡到保管義務(wù)，拒交物業(yè)費。話術(shù)：（區(qū)分公共領(lǐng)域和車庫） 物業(yè)收取的為車位管理費，物業(yè)與業(yè)主之間不存在保管合同 關(guān)系。 基本上此類問題都體現(xiàn)在業(yè)主的電動車被盜， 大部分原因是由于業(yè)主亂停亂放， 或者 沒有上鎖。且被盜

4、需有公安機關(guān)報案記錄。情形五：家里被盜案例:王百萬先生，某晚家里被盜，損失十幾萬，隨即報案。公安機關(guān)至今沒有破案，未找 到偷竊之人。 王先生認為物業(yè)沒有盡到安保義務(wù)， 沒有保護其室內(nèi)財產(chǎn)安全， 自此拒絕繳納 物業(yè)費。話術(shù)： 關(guān)于業(yè)主室內(nèi)的財物安全，如果沒有與物業(yè)簽訂特別的協(xié)議，物業(yè)只要按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供了相應(yīng)的安保義務(wù)，就可免責(zé)。被盜是小偷侵害業(yè)主財產(chǎn)，公安機關(guān) 負責(zé)破案。情形六：人在外地案例：小區(qū)客服多次催黃飛龍先生前來繳納拖欠的物業(yè)費， 黃先生每次都說他還在外地出差， 只要回來就馬上會來交。經(jīng)多次催告，仍沒有見黃先生前來繳費。話術(shù)： 可以告訴業(yè)主通過轉(zhuǎn)賬方式進行繳費， 回來交的話

5、明確回來的具體時間。 對公轉(zhuǎn)賬必 須在銀行柜臺進行， 不能在ATM機上進行。并且一定要進行備注， 房號姓名和物業(yè)費。 轉(zhuǎn)賬 后留下轉(zhuǎn)賬憑據(jù)， 才能到物業(yè)領(lǐng)取相應(yīng)的收據(jù)或者發(fā)票。 對公轉(zhuǎn)賬必須提供具體的戶名、 賬 號和開戶行信息。情形七：物業(yè)服務(wù)水平不高案例： 楊完美女士拖欠物業(yè)費已有幾年， 每次物業(yè)向她進行催告， 她都會說一大堆理由評判 物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量差，對物業(yè)各種不滿意。話術(shù)： 物業(yè)費價格跟物業(yè)服務(wù)成正比， 不同的物業(yè)服務(wù)水平對應(yīng)不同的價格水平； 業(yè)主不能 以元/平米的物業(yè)費價格要求物業(yè)公司達到元/平米的服務(wù)水平。 服務(wù)不到位的地方， 物業(yè)都 在努力改善， 不滿意的業(yè)主可以物業(yè)提改進意見。

6、部分業(yè)主長期欠繳物業(yè)費， 物業(yè)公司達到 虧損狀態(tài)， 物業(yè)只能減少服務(wù)成本， 服務(wù)水平也隨之下降，這是一個惡性循環(huán)。無論什么原 因，欠費的業(yè)主是沒有資格成為業(yè)委會成員的。情形八：違章建筑案例： 樓上業(yè)主在窗臺、 陽臺外搭建植物架臺，李小心女士感到很不安全。 數(shù)次要求物業(yè)解 決問題，未果，因此拒交物業(yè)費。話術(shù)：根據(jù)物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物 業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、 法規(guī)規(guī)定的行為， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止， 并及時向有關(guān)行 政管理部門報告。有關(guān)部門接到物業(yè)報告后，應(yīng)對違法行為予以制止或依法處理。物業(yè)是個服務(wù)性的機構(gòu)，物業(yè)的責(zé)任只是制止，不能采取行動去禁止

7、動工或者推倒， 物業(yè)沒有任何強拆的權(quán)利。違章建筑的管理機構(gòu)是政府房管部門，物業(yè)的責(zé)任是向其匯報， 如確屬違章建筑，應(yīng)由政府房管部門處分情形九：相鄰權(quán)糾紛案例： 隔壁經(jīng)常打麻將到半夜， 嚴(yán)重影響田靜心女士的睡眠。 田女士要求物業(yè)對此問題進行 解決， 物業(yè)多次跟相關(guān)業(yè)主進行協(xié)商，頑固業(yè)主不聽勸告，影響事件并未停止。田女士認為 物業(yè)對此事處理不力，拒交物業(yè)費。話術(shù)： 相鄰關(guān)系問題，物業(yè)只負責(zé)協(xié)調(diào)， 問題解決需要跟相關(guān)業(yè)主達成一致。問題是否得到 切實解決，物業(yè)不需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。情形十：費用已交案例：小區(qū)客服向劉糊涂女士催告繳納物業(yè)費事宜，劉女士稱費用早已繳清。話術(shù)： 業(yè)主如有反應(yīng)物業(yè)費早已繳納，則先

8、核對是否有繳費記錄。 若物業(yè)無相關(guān)記錄， 則要 求業(yè)主提交相應(yīng)的書面繳費憑證。情形十一：業(yè)主認為物業(yè)與開發(fā)商是一伙的案例： 新天地小區(qū)由新天地地產(chǎn)進行開發(fā)， 由新天地物業(yè)進行服務(wù)。 部分業(yè)主將開發(fā)商應(yīng)承 擔(dān)的責(zé)任（如房子質(zhì)量問題、物業(yè)費的減免、房產(chǎn)證的辦理）轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，問題沒有得 到解決，拒交物業(yè)費。話術(shù)： 物業(yè)和開發(fā)商都是獨立的公司，是兩個獨立的民事主體，兩個獨立的法人， 各自承擔(dān) 相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。情形十二：認為未入住 / 未交房不需要交案例： 李沒空先生因為工作原因延遲收房， 收房后被其公司指派到外地長期出差， 他認為自己沒有享受到物業(yè)服務(wù)所以不愿交物業(yè)費。話術(shù)： 未入住物業(yè)服務(wù)照常

9、進行，物業(yè)服務(wù)不只是針對個體住戶， 而是屬于全體業(yè)主。 空置 房的物管費國家法律規(guī)定， 全額收取。 業(yè)主提出以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯 理由的，不受法律支持。注意事項：1、不能輕易承諾答應(yīng)打折或者是幫業(yè)主解決物業(yè)不能解決的問題；2、不能輕易聽信業(yè)主的一面之詞，相關(guān)問題定要進行核實；3、每一次行動都要得到業(yè)主的一個結(jié)果；4、堅定立場，不管物業(yè)公司有沒有過錯，物業(yè)費都需要交納；5、不得威脅業(yè)主，與其發(fā)生口頭或者肢體上的沖突，更不能冒充公檢法單位。建議：每個星期五是黃金催收期。 大部分業(yè)主是上班族， 平時沒有時間前去繳費。 周五給予適當(dāng)提 醒，然后跟業(yè)主盡量安排周末時間繳費。如果業(yè)主以最近比較忙， 或者不在本地為借口， 則直接為其提供轉(zhuǎn)賬方式， 并確定轉(zhuǎn)賬的時 間。如果業(yè)主一直含糊其辭說”最近”