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1、公司年度經(jīng)營計劃要點:一、公司整體年度經(jīng)營目標(biāo)和工作重點:整體經(jīng)營目標(biāo)各子公司的經(jīng)營目標(biāo)總體策略二、財務(wù)維度年度工作重點項目開發(fā)策略或指導(dǎo)原則整體年度土地投資與儲備目標(biāo)和策略基于對項目經(jīng)營活動和投資預(yù)測整體融資目標(biāo)和實施策略三、客戶維度年度工作重點客戶滿意度提升目標(biāo)和策略年度品牌提升目標(biāo)和策略四、內(nèi)部運營維度年度工作重點計劃管理類:整體運營體系建設(shè)的目標(biāo)和策略設(shè)計類:產(chǎn)品的設(shè)計創(chuàng)新和標(biāo)準化目標(biāo)和策略、工程類:工程質(zhì)量提升目標(biāo)和策略、施工類戰(zhàn)略合作伙伴的建立目標(biāo)和策略、成本和采購類:目標(biāo)成本管理體系的年度建設(shè)目標(biāo)和策略(如成本科目體系的推行、成本數(shù)據(jù)庫建立等)、年度的集團采購目標(biāo)和策略(材料設(shè)備
2、類)、材料設(shè)備類的戰(zhàn)略合作伙伴的建立目標(biāo)和策略、材料設(shè)備數(shù)據(jù)庫的完善目標(biāo)和策略等;風(fēng)險防范類:風(fēng)險管理體系的建立目標(biāo)和策略、全年審計目標(biāo)和策略等五、人力資源維度年度工作重點年度人力資源規(guī)劃、人力資源管理體系的優(yōu)化目標(biāo)和策略等;企業(yè)文化年度實施策略范例:團年度經(jīng)營計劃XXXX年X月第一部分集團戰(zhàn)略規(guī)劃概述與年度經(jīng)營總體目標(biāo)41. X1年一X3年三年發(fā)展戰(zhàn)略概述42. X1年度經(jīng)營總體目標(biāo)4第二部分年度主要工作策略與措施61. 財務(wù)維度62. 客戶維度73. 內(nèi)部運營維度74. 學(xué)習(xí)和成長維度10第一部分集團戰(zhàn)略規(guī)劃概述與年度經(jīng)營總體目標(biāo)1 .X1年一X3年三年發(fā)展戰(zhàn)略概述(可以省略)(以下為示意
3、)2009-2010年采取穩(wěn)健的戰(zhàn)略態(tài)度,專注消化現(xiàn)有的土地資源,在新進入的城市站穩(wěn)腳跟,原則上不再進入新城市;2011年開始以深圳、上海、成都為中心,向周邊城市拓展。打造集團總部一城市公司”的二級管控模式,在2011年全國化的集團管控體系完善,同時城市公司的項目運營體系形成標(biāo)準化。強化房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的能力建設(shè),2009年重點強化計劃、成本能力,加強產(chǎn)品標(biāo)準化設(shè)計,2010年著手進行客戶細分研究,在此基礎(chǔ)上形成基于客戶細分的產(chǎn)品系列。2 .X1年度經(jīng)營總體目標(biāo)2.1 經(jīng)營目標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營目標(biāo)表指標(biāo)(示意)集團整體蕪湖公司銅陵公司宣城公司XX公司銷售回款(萬元)銷售簽約額(萬元)結(jié)算收入(萬
4、元)利潤(萬元)銷售面積(萬m2)開工面積(萬m2)經(jīng)營性現(xiàn)金支出(萬元)期末土地儲備面積(萬M)注:經(jīng)營性現(xiàn)金支出一年度內(nèi)置業(yè)集團的項目開發(fā)成本、三項期間費用(營銷費用、管理費用、財務(wù)費用)等經(jīng)營性現(xiàn)金支出之和。物業(yè)公司經(jīng)營目標(biāo)表(指標(biāo)為示意)物業(yè)管理費(萬元)物業(yè)管理費收繳率公司管理面積(萬m2)2.2 年度經(jīng)營和管理總體策略(以下為示意)為保證穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展,XX年集團在經(jīng)營上以加速存貨盤活、優(yōu)化土地儲備為主,盡可能改善集團現(xiàn)金流狀況,力爭實現(xiàn)上市;在內(nèi)部管理上以打造項目信息化管理平臺為基礎(chǔ),通過強化計劃管理、成本控制和采購體系再造,著手建立“集團總部一城市公司”管控體系,并強化設(shè)計標(biāo)
5、準化研發(fā);同時以提升客戶滿意度為宗旨,加強品牌和CRM建設(shè)第二部分年度主要工作策略與措施一.財務(wù)維度主要從集團收入、利潤、現(xiàn)金流安全等角度闡述企業(yè)的土地儲備、整體項目開發(fā)節(jié)奏、融資策略、資金管理等經(jīng)營策略,以下文字為示意1.1 加速存貨盤活08年房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷使集團面臨較大的存貨壓力,2009年公司營銷工作的重要目標(biāo)就是加速存貨的盤活,改善集團現(xiàn)金流狀況,爭取實現(xiàn)年度50億的銷售目標(biāo)目標(biāo)。下表為2009年集團銷售計劃:(表略)根據(jù)以上7個區(qū)域公司內(nèi)外部環(huán)境的不同,可大體將他們區(qū)分為兩種項目類別采取針對性的銷售策略:成熟地區(qū)項目銷售保持快速出貨的原則,強調(diào)緊跟市場,保持對市場充分的敏感度;
6、聯(lián)動銷售各在售項目,整合過往成交客戶的資源大力推進老帶新政策;充分調(diào)動及整合代理公司資源促進銷售,對09年需要清盤項目根據(jù)銷售狀況適時引入聯(lián)合代理機制,上半年集中精力做好老項目清盤銷售工作,對銷售不暢的項目果斷實施更換代理,引入競爭機制;下半年開盤項目必須做好前期準備工作:包括客戶積累、售樓處、樣板房建設(shè),加強客戶實景營銷的體驗;外地新項目公司各項目公司所有工作必須圍繞集團制定的計劃目標(biāo)落實,確保集團下達的各項目開發(fā)節(jié)點如期進行,對于新開盤項目要確保售樓處、樣板房、現(xiàn)場園林展示、會所(若有)等按時交付。動態(tài)跟蹤銷售成果,合理安排推盤節(jié)奏與銷售計劃,綜合考慮項目入伙、銷售節(jié)奏、整體進度關(guān)系,保持
7、對項目的統(tǒng)籌安排。加強對下屬公司的業(yè)務(wù)巡檢,監(jiān)督并幫助下屬公司營銷策略的制定、落實與調(diào)整。1.2 優(yōu)化土地儲備集團在09年將通過項目梳理,將已有項目進行分級排序,對部分質(zhì)量相對較低,手續(xù)尚不完備,難以在短期內(nèi)對集團現(xiàn)金流的改善做出貢獻的項目進行合理的資產(chǎn)置換,形成完善的資產(chǎn)優(yōu)化計劃,以減少集團投資業(yè)務(wù)沉重的歷史包袱。通過資產(chǎn)的優(yōu)化處理,期望在09年為集團獲得6億的可支配現(xiàn)金流。同時計劃加強對核心區(qū)域城市(深圳、廣州和上海)的研究分析,計劃組織有關(guān)部門在09年定期為集團決策層提供投資研究報告。期望通過6億可支配的現(xiàn)金流,在深圳、廣州或上海獲得不少于40萬平米的優(yōu)質(zhì)土地儲備,這些土地儲備要求地段優(yōu)
8、良,地價合理,手續(xù)完善,一年內(nèi)可以實現(xiàn)開發(fā)銷售。1.3 加強資金計劃管理,力爭上市由于前期的快速擴張和08年的市場蕭條,項目銷售回款早已不能滿足集團日常經(jīng)營需要,集團的經(jīng)營不得不依賴大量的對外融資貸款來支持。在09年市場仍看低的形勢下,強化資金使用計劃,提高資金使用效率,降低財務(wù)風(fēng)險,成為維系集團經(jīng)營的重要工作。要結(jié)合銷售回款情況,合理調(diào)配融資結(jié)構(gòu),充分利用金融政策調(diào)整,減低融資成本。制定并優(yōu)化資產(chǎn)構(gòu)架方案,減低資產(chǎn)風(fēng)險。并積極做好上市的相關(guān)各種準備工作,密切關(guān)注國際市場行情,待時機成熟時,力爭完成上市計劃。2 .客戶維度主要從客戶滿意度、忠誠度或品牌知名度等方面闡述企業(yè)以客戶為中心的措施,以
9、下文字為示意:針對集團內(nèi)部,將為客戶提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)”作為企業(yè)及員工的工作目標(biāo),將以客戶服務(wù)為中心”作為新的可執(zhí)行的品牌承諾。梳理及規(guī)范集團內(nèi)部品牌接觸點,在企業(yè)內(nèi)部建立起對企業(yè)核心價值觀及愿景的共識,提高企業(yè)的整體服務(wù)水平和市場競爭力。針對集團外部,強化售后服務(wù),加快公司CRM戰(zhàn)略實施。著重對集團內(nèi)客戶資源的整理和分析,為集團的產(chǎn)品研究和定位、項目營銷推廣等提供依據(jù)。完善XX會制度和會員管理制度,建立集團內(nèi)完備的XX會運營系統(tǒng),于年內(nèi)啟動XX會會員招募計劃,并配合各下屬公司的項目銷售進行活動促銷,充分整合XX會的資源為銷售所用。搭建集團和項目公司的客服平臺,樹立系統(tǒng)而全面的客戶管理與服務(wù)
10、意識,尤其要加強與已簽約客戶之間的溝通,使口碑傳播成為項目銷售的有利推廣方式,并力爭09年客戶滿意度指標(biāo)達到行業(yè)標(biāo)準。3 .內(nèi)部運營維度從企業(yè)整體管理角度,闡述管理體系完善或者優(yōu)化的措施;從項目運營的角度,闡述房地產(chǎn)開發(fā)各專業(yè)管理措施或策略,如設(shè)計、成本、營銷等;以下文字為示意:3.1 初步構(gòu)建集團項目信息化平臺:通過對現(xiàn)有應(yīng)用系統(tǒng)的完善及整合,在原有軟件統(tǒng)的基礎(chǔ)之上初步構(gòu)建集團項目信息化平臺:1) 流程方面:固化業(yè)務(wù)流程在OA上審批。2) 應(yīng)用系統(tǒng)方面,實現(xiàn)管理應(yīng)用提升,主要表現(xiàn)在:a)銷售系統(tǒng):實現(xiàn)客戶信息95%以上電子化。業(yè)務(wù)報表100%電子化。數(shù)據(jù)準確率達99%以上;b)成本系統(tǒng):合同
11、的全生命周期的管理,優(yōu)化供應(yīng)商庫、材料庫,實現(xiàn)網(wǎng)上招投標(biāo)管理。實現(xiàn)動態(tài)成本、目標(biāo)成本信息化。以流程為載體,實現(xiàn)數(shù)據(jù)輸入、傳輸、利用100%的準確性;c)財務(wù):完善EAS的后續(xù)開發(fā),爭取EAS與集團明源軟件的有機結(jié)合,提高數(shù)據(jù)的共享和配合;開發(fā)使用EAS的預(yù)算管理模塊,提高預(yù)算管理水平;d)CRM:信息的有效登記率達95%以上,問題的關(guān)閉率達到90%以上,問題處理時間在3天以內(nèi),通過報表,能統(tǒng)計出客戶反映的問題、所占的比例等相關(guān)信息,為研發(fā)提供相應(yīng)的改進數(shù)據(jù);3) IT基礎(chǔ)建設(shè)方面:網(wǎng)絡(luò)故障率低于0.1%,單機系統(tǒng)重裝不高于1次/年機,系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境用戶滿意度達95%以上。3.2 搭建集團計劃管
12、理體系集團目前對計劃管理的定義和定位沒有形成統(tǒng)一的認識,經(jīng)營計劃管理僅停留在報表匯總收集層面上,并沒有真正發(fā)揮計劃執(zhí)行監(jiān)控,預(yù)警的職能,且沒有對集團高層的經(jīng)營決策的制定和及時調(diào)整提供實質(zhì)性的分析依據(jù)。因目前對計劃制定的合理性缺乏檢驗,計劃也沒有與考核緊密結(jié)合。鑒于目前集團的整體管理基礎(chǔ)和公司發(fā)展現(xiàn)狀,09年經(jīng)營計劃管理的工作重點主要放在搭建計劃管理體系,統(tǒng)籌管理集團各部門及下屬公司的工作計劃與項目專項計劃的協(xié)同,以IT管理的形式實現(xiàn)。即時跟蹤各項目計劃進展情況,及時啟動預(yù)警,并定期組織召開各職能口計劃協(xié)調(diào)會議,并將與人力資源部協(xié)作建立與之相對匹配的計劃考核標(biāo)準。以盡量減少下屬公司額外工作量、簡
13、潔但能有效反映計劃執(zhí)行情況的前提下,建立合理的經(jīng)營計劃管理制度及相關(guān)計劃執(zhí)行匯報表,以期達到計劃管理系統(tǒng)在集團范圍內(nèi)的有效運作,相關(guān)評估指標(biāo)包括:經(jīng)營計劃管理制度的可操性、相關(guān)計劃執(zhí)行匯報表的實用性,計劃預(yù)警及時調(diào)整率,各職能口計劃調(diào)整信息的協(xié)同性、及時率,計劃執(zhí)行情況使用的分析工具的合理性。在資源許可的情況下,集團范圍內(nèi)全面推行計劃管理軟件。3.3 加大研發(fā)力度,加快設(shè)計標(biāo)準化09年設(shè)計工作將立足于差別創(chuàng)造價值”的理念,增強設(shè)計研發(fā)力度,與市場需求緊密結(jié)合,加強目標(biāo)客戶和項目競爭產(chǎn)品的研究,保證產(chǎn)品的賣點優(yōu)勢。同時加快設(shè)計標(biāo)準化工程的推進,追求成本的合理最小化,要對項目規(guī)劃建筑方案的各項特性
14、進行深入研討和多方案比選優(yōu)化,從源頭上控制與優(yōu)化主要經(jīng)營性和功能性參數(shù);要與部品供應(yīng)商合作,全面系統(tǒng)的控制與優(yōu)化施工設(shè)計的成本性參數(shù);以專家牽頭形成專項控制優(yōu)化機制,并給予資源支持;嚴格控制費用開銷,在滿足效果的前提下,務(wù)實節(jié)約,采取優(yōu)先選擇國內(nèi)供應(yīng)商、自行設(shè)計、標(biāo)準設(shè)計的方法加以控制;完善過程管理,避免重大設(shè)計返工和重復(fù)設(shè)計。真正做到逐個項目系統(tǒng)的梳理參數(shù),擠干水分,降低設(shè)計成本。具體措施如下:2)標(biāo)準化方面a) 完成12個研發(fā)課題,編制7個技術(shù)標(biāo)準,推廣使用率達到70%以上b) 充分利用我們以往的研發(fā)成果,在集團內(nèi)部推廣使用。c) 盡可能利用社會資源,完成標(biāo)準化產(chǎn)品的定型,固化建筑的部品。
15、3.4 再造集團采購體系09年集團采購(招標(biāo))管理體系再造的重要性不言而喻,通過完善和提升該體系,能更好的支持和引導(dǎo)集團和地區(qū)公司的采購管理和執(zhí)行工作。主要實施策略:1)編制詳細的采購(招標(biāo))計劃,并逐步建成采購(招標(biāo))的總結(jié)和評估機制。在確保集團戰(zhàn)略采購的基礎(chǔ)上,發(fā)揮集團和地區(qū)公司集中采購的優(yōu)勢;2)逐步構(gòu)建供應(yīng)商管理和評價及物項信息管理體系的基礎(chǔ)平臺,加大培訓(xùn)和溝通、協(xié)調(diào)力度,為明年體系的形成創(chuàng)造必要的環(huán)境和基礎(chǔ)條件。3.5 提高成本意識,強化成本控制09年集團成本控制的目標(biāo)是打造全面的成本管控體系,以開發(fā)全過程目標(biāo)管理的方式,建立以成本為主導(dǎo)的業(yè)務(wù)控制體系。以目標(biāo)成本和責(zé)任成本為重點逐步
16、展開,為標(biāo)準成本的實施奠定基礎(chǔ),并通過強化全員成本意識,全面落實集團的經(jīng)營策略:圍繞全面預(yù)算管理,在合同會簽、費用審批等環(huán)節(jié)上進行事前控制,事后及時反饋分析。嚴格監(jiān)控預(yù)算執(zhí)行情況,持續(xù)優(yōu)化壓縮成本費用支出,為管理層提供及時詳細的經(jīng)營數(shù)據(jù);在現(xiàn)有管理的基礎(chǔ)上,強化合同意識,全面調(diào)整和完善集團合同管理體系。以合同管理為基礎(chǔ),目標(biāo)成本為手段,輔助地區(qū)公司一線業(yè)務(wù)部門落實責(zé)任成本,提高成本計算能力和精度、動態(tài)監(jiān)控和優(yōu)化項目成本,逐步形成標(biāo)準成本的管理;加強各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的溝通協(xié)作,在工作計劃性、業(yè)務(wù)的銜接上加以重視,提高工作的效率,做到以最小總成本”來完成工作。具體的成本控制可主要從以下幾個方面入手:1)
17、工程成本管理在客戶價值為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上,秉著合理確定、有效控制的原則,著力提升工程成本管理體系。a)成本控制系統(tǒng)的推廣及應(yīng)用通過成控系統(tǒng)的轉(zhuǎn)換全面梳理三個項目現(xiàn)有的目標(biāo)成本、責(zé)任成本、動態(tài)成本、產(chǎn)值狀況、資金計劃、付款情況、合同實施等項目信息,并建立集團項目成本橫向動態(tài)控制一覽表,進行項目間的成本比對;集團范圍內(nèi)全面培訓(xùn)和推廣應(yīng)用新成控系統(tǒng),與試點項目相同,在系統(tǒng)轉(zhuǎn)換過程中全面梳理與成本相關(guān)的項目信息;加大成本優(yōu)化和成本管理理念的培訓(xùn);進一步擴大成本巡查力度和抽檢頻率,完全實施動態(tài)化管理,設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、其他變更應(yīng)在3天內(nèi)傳至總部備案。b)鑒于目前的結(jié)算現(xiàn)狀,結(jié)合以往的經(jīng)驗,建立集團工程結(jié)算
18、復(fù)審管理體系。通過復(fù)審,一來糾正失誤、彌補缺陷、挽回損失、降低成本,二來引以為鑒,提高專業(yè)和管理能力、彌補和完善管理體系的缺陷和不足,同時增強集團的監(jiān)督、指導(dǎo)和服務(wù)職能。3.6 提高物業(yè)服務(wù)效能物業(yè)公司09年的主題是把服務(wù)標(biāo)準執(zhí)行到位在房地產(chǎn)市場低迷的形勢下,物業(yè)服務(wù)工作面臨著更大的挑戰(zhàn)和困難,物業(yè)公司提出了應(yīng)對困難形式的三大策略:1) 建立、完善全方位、多層次的溝通渠道,并檢討反饋2) 增收節(jié)支一開源節(jié)流,節(jié)能降耗a) 增加收入的渠道和資源物業(yè)公司09年計劃新拓展增加收入的經(jīng)營渠道5項,年度利潤目標(biāo)30萬;梳理除物業(yè)管理費外現(xiàn)在所有的經(jīng)營收入項目,進一步完善和優(yōu)化調(diào)整,確保在08年基礎(chǔ)上有1
19、0%的增長;b) 完善節(jié)支的制度,節(jié)能降耗的措施,特別是研究實施戰(zhàn)略采購辦法,完善采購管理秩序,強化采購計劃管理。規(guī)范供方和供應(yīng)商管理,理順倉庫管理,加強物流使用節(jié)控;c) 實施設(shè)施、設(shè)備的節(jié)能降耗技術(shù)改造,加強小區(qū)公共水電的細化管理;d) 實施專業(yè)化資源整合,成立專業(yè)組織,降低資源分散成本,提高人均效益,有條件的拓展外部利潤空間;四.學(xué)習(xí)和成長維度主要從人力資源、企業(yè)文化管理來闡釋打造良好企業(yè)氛圍和培養(yǎng)員工的策略,以下文字為示意:4.2建立素質(zhì)模型,優(yōu)化績效考核在目前集團人力結(jié)構(gòu)不盡合理,中高層管理人員整體管理能力跟不上公司業(yè)務(wù)的快速發(fā)展的情況下,09年集團人力資源體系建設(shè)以變以人為本”為以能為本”的管理思路,即是以人的知識、智力、技能和實踐創(chuàng)新能力為核心內(nèi)容的能本管理”,制定了三大經(jīng)營策略及目標(biāo):1)
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