拆遷還建在增值稅土地增值稅及所得稅的不同計價問題

1、拆一還一在計算增值稅、土地增值稅、所得 稅計稅依據(jù)的確定拆遷安置土地增值稅計算問題中，房地 產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶 的，安置用房應視同銷售處理，根據(jù)國家 稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅 清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187 號）、國家稅務總局關于印發(fā) 土地增值稅清 算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號卜國 家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題 的通知（國稅函2010220號）規(guī)定，房地產 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于抵償債務、換取其 他單位和個人的非貨幣性資產等行為， 發(fā)生 所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同 類房地產的平均價格

2、確定，也可以按由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。這里需要說明的是，上述“拆一還一”行 為，在按市場價格確認收入的同時，還應將 此收入確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償 費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價 款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開 發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償 費。本例中由于不存在補差價問題，“拆一 還一”等面積部分土地增值稅的計稅收入 為2800000元(800 X 3500)，同時，計入房地 產開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費也是2800000元，假如該省規(guī)定普通住宅的土 地增值稅預征率為 2%,則應按規(guī)定預繳土 地增值稅56000元（

3、2800000元X 2%）。企業(yè)所得稅計稅依據(jù)的確定根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第二十 五條及國家稅務總局關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第七條及此前的國家稅務 總局關于房地產開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r 計算繳納企業(yè)所得稅問題的批復（國稅函2002172號）規(guī)定， 企業(yè)將開發(fā)產品用于抵 償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨 幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權 利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)關于計稅成本的確定，該房地產公司用 自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為，根據(jù)企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法（國 家稅務總局令第6號）

4、第四條規(guī)定，該房地產 開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現(xiàn)金資產， 再以與非現(xiàn) 金資產公允價值相當?shù)慕痤~償還債務兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理。也就是說，該房 地產公司“拆一還一”行為要按公允價值 對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發(fā)計稅成本 的拆遷補償費。為簡化計算，假設本例中同 類住宅房屋成本價等同于開發(fā)產品的計稅 成本。由此可以看出，“拆一還一”行為土地 增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發(fā)產品計稅成本的拆 遷補償支出均為2800000元。但在企業(yè)所得 稅預繳申報時，應確認視同銷售所得 1040000元(3500-2200) X 800。因此，房地產開發(fā)企業(yè)產權調換方式下 的“拆一還一”屬于以不動產所有權為表 現(xiàn)形式的經濟利益的交換性，屬于應稅行為,但在計稅營業(yè)額的確定上，應特殊問題特殊 處理，不同稅種，不同情形，區(qū)分對待?？偨Y：拆一補一涉及的稅務處理: 一、增值稅 （ 1）等面積補償部分按施工成 本價計稅；（2）超面積部分有市場價格按市 場價格， 無市場價格或者處于特殊情況補償 價格