土地增值稅城鎮(zhèn)土地使用稅（課堂PPT）

1、.1資源稅類資源稅類 .2土地增值稅土地增值稅.3土地增值稅的概念土地增值稅的概念 土地增值稅是對轉讓國土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單建筑物及其附著物的單位和個人，就其轉讓房位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征地產所取得的增值額征收的一種稅。收的一種稅。.4土地增值稅產生的背景土地增值稅產生的背景 1987 1987年，我國對土地使用制度進行改革，房地產年，我國對土地使用制度進行改革，房地產業(yè)發(fā)展很快，使得房地產市場初具規(guī)模。但另一業(yè)發(fā)展很快，使得房地產市場初具規(guī)模。但另一方面，實行土地的有償轉讓以來，對土地的管理方面，實行土地的有償轉讓以

2、來，對土地的管理也出現(xiàn)了一些問題，主要表現(xiàn)在：也出現(xiàn)了一些問題，主要表現(xiàn)在： (1)(1)對土地供給計劃性不強，成片轉讓的土地量對土地供給計劃性不強，成片轉讓的土地量大，價格低。大，價格低。 (2)(2)房地產開發(fā)公司增長過快，價格上漲過猛，房地產開發(fā)公司增長過快，價格上漲過猛，導致房地產開發(fā)規(guī)模偏大。導致房地產開發(fā)規(guī)模偏大。 (3)(3)盲目設立開發(fā)區(qū)，占用耕地多，開發(fā)利用率盲目設立開發(fā)區(qū)，占用耕地多，開發(fā)利用率低。低。 (4)(4)房地產市場機制不完善，市場行為不規(guī)范。房地產市場機制不完善，市場行為不規(guī)范。.5 出現(xiàn)上述問題，其主要原因在于：房地出現(xiàn)上述問題，其主要原因在于：房地產管理制度

3、不健全。產管理制度不健全。 要解決這一問題，必須加強對土地轉讓要解決這一問題，必須加強對土地轉讓環(huán)節(jié)的管理，健全產權登記制度，加強環(huán)節(jié)的管理，健全產權登記制度，加強對房地產業(yè)的監(jiān)督和管理。同時，還應對房地產業(yè)的監(jiān)督和管理。同時，還應運用經濟手段特別是要發(fā)揮稅收的經濟運用經濟手段特別是要發(fā)揮稅收的經濟杠桿作用進行調節(jié)和管理。為此國務院杠桿作用進行調節(jié)和管理。為此國務院在在19931993年年1212月月2323日頒布了日頒布了中華人民共中華人民共和國土地增值稅暫行條例和國土地增值稅暫行條例( (以下簡稱以下簡稱土地增值稅暫行條例土地增值稅暫行條例) )，它規(guī)定自，它規(guī)定自19941994年年1

4、1月月1 1日起在我國開征土地增值稅。日起在我國開征土地增值稅。.6開征土地增值稅的目的開征土地增值稅的目的 (1)(1)開征土地增值稅，可以抑制開征土地增值稅，可以抑制房地產的投機、炒賣活動，防止房地產的投機、炒賣活動，防止國有土地收益的流失。國有土地收益的流失。 (2)(2)開征土地增值稅，增加財政開征土地增值稅，增加財政收入。收入。.7土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍 土地增值稅的征稅范圍依三個標準來土地增值稅的征稅范圍依三個標準來判定：判定： 標準之一：轉讓的土地使用權是否國標準之一：轉讓的土地使用權是否國家所有。家所有。 按照按照中華人民共和國憲法中華人民共和國憲法和和土地管

5、理法土地管理法的規(guī)定，城市的土地的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土.8 地除法律規(guī)定國家所有外，屬于集體地除法律規(guī)定國家所有外，屬于集體所有。國家為了公共利益，可以依照所有。國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。集體被征用后的土地屬于國家所有。集體土地只有根據有關法律規(guī)定，由國家土地只有根據有關法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲宜?，才能進行轉征用以后變?yōu)閲宜?，才能進行轉讓。讓。.9 標準之二：土地使用權、地上建筑物標準之二：土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生

6、產權及其附著物是否發(fā)生產權轉讓轉讓。1.土地增值稅的征稅范圍不包括土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權國有土地使用權出讓出讓所取得的收入。所取得的收入。2.土地增值稅的征稅范圍不包括土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。未轉讓土地使用權、房產產權的行為。 標準之三：轉讓房地產是否標準之三：轉讓房地產是否取得收入取得收入。土地增值稅的征稅范圍不包括房土地增值稅的征稅范圍不包括房地產的權屬雖轉讓，但未取得收入的地產的權屬雖轉讓，但未取得收入的行為。行為。 .10納稅義務人納稅義務人 稅法規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地稅法規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物，即轉

7、讓房地上的建筑物及其附著物，即轉讓房地產并取得收入的單位和個人為土地增產并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。值稅的納稅人。 單位是指各類企事業(yè)單位、國家機單位是指各類企事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者、華僑、港澳臺同胞及外個體經營者、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。國公民等。.11土地增值稅的稅率土地增值稅的稅率級次級次增值額占扣除項目金額的增值額占扣除項目金額的比例比例稅率稅率速算扣除率速算扣除率150以下的部分300250100405310020050154200以上的部分6035.12調控樓市為何調控樓市為何“重用重用”土地

8、增值土地增值稅稅 土地增值稅，這個占我國稅收總收入比重土地增值稅，這個占我國稅收總收入比重約為約為1.21%的小稅種，的小稅種，2007年以來，在國年以來，在國家兩度調控房地產開發(fā)市場時都被家兩度調控房地產開發(fā)市場時都被“重重用用”，一直被業(yè)內看作是對房地產企業(yè)收，一直被業(yè)內看作是對房地產企業(yè)收益影響最大的稅種之一益影響最大的稅種之一 。10年年6月月3日，國日，國家稅務總局劃定土地增值稅預征最低限家稅務總局劃定土地增值稅預征最低限:東東部地區(qū)預征率不低于部地區(qū)預征率不低于2%;中部和東北地區(qū)不中部和東北地區(qū)不低于低于1.5%;西部地區(qū)不低于西部地區(qū)不低于1%;核定征收率核定征收率原則上不得低

9、于原則上不得低于5%。 .13 名詞解釋名詞解釋 土地增值稅預征土地增值稅預征 所謂土地增值稅預征所謂土地增值稅預征, ,是指納稅人在項目是指納稅人在項目全部竣工結算前取得的收入全部竣工結算前取得的收入, ,由于涉及成由于涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的屬于土地增值稅增值稅的屬于土地增值稅“預征范圍預征范圍”。.14 國家不具體規(guī)定最低預征率和核定征收率，國家不具體規(guī)定最低預征率和核定征收率，有業(yè)內人士分析，其目的在于：一是增加有業(yè)內人士分析，其目的在于：一是增加房地產開發(fā)企業(yè)的稅負，在政策組合拳重房地產開發(fā)企業(yè)的稅負，在政策組合拳重壓、一手房

10、成交量下滑的態(tài)勢下壓、一手房成交量下滑的態(tài)勢下,開發(fā)商銷開發(fā)商銷售資金回籠將會非常緩慢。再加上銀行信售資金回籠將會非常緩慢。再加上銀行信貸收緊貸收緊,開發(fā)商將會陷入兩面夾擊的狀態(tài)開發(fā)商將會陷入兩面夾擊的狀態(tài),資資金吃緊在所難免。開發(fā)商可能需要增大會金吃緊在所難免。開發(fā)商可能需要增大會計記錄中的土地增值稅預提，這將影響其計記錄中的土地增值稅預提，這將影響其財務狀況，促使其加快銷售，抑制房價上財務狀況，促使其加快銷售，抑制房價上漲；二是增加稅收，彌補因房地產調控出漲；二是增加稅收，彌補因房地產調控出現(xiàn)的量減價降造成的其他稅收下降（如營現(xiàn)的量減價降造成的其他稅收下降（如營業(yè)稅）留下的收入缺口。業(yè)稅）

11、留下的收入缺口。 .15不得不擔心稅負轉嫁買房人不得不擔心稅負轉嫁買房人 從2002年期10年內房價走勢圖：.16 單單從單單從07年年10月到當前位置這段來看，自月到當前位置這段來看，自07年年2月月1日全國各地區(qū)對房地產企業(yè)土地日全國各地區(qū)對房地產企業(yè)土地增值稅項目進行全面清算，正式向房地產增值稅項目進行全面清算，正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收開發(fā)企業(yè)征收3060不等的土地增值不等的土地增值稅以來，中國的房地產行業(yè)的房價走勢還稅以來，中國的房地產行業(yè)的房價走勢還是有小幅上漲，隨后在經歷短時間的小范是有小幅上漲，隨后在經歷短時間的小范圍下跌后又反彈基本維持居高不下的狀態(tài)。圍下跌后又反彈基本維持居高

12、不下的狀態(tài)。不得不讓人擔心土地增值稅在調控房價方不得不讓人擔心土地增值稅在調控房價方面是否具有反作用。但愿在上海、重慶試面是否具有反作用。但愿在上海、重慶試點房產稅的經驗上能真正有效發(fā)揮稅收對點房產稅的經驗上能真正有效發(fā)揮稅收對促進房地產行業(yè)良性發(fā)展的作用。促進房地產行業(yè)良性發(fā)展的作用。.17城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅.18城鎮(zhèn)土地使用稅的概念城鎮(zhèn)土地使用稅的概念 城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權的單位和個額對擁有土地使用權的單位和個人征收

13、的一種稅。人征收的一種稅。.19城鎮(zhèn)土地使用稅的特點城鎮(zhèn)土地使用稅的特點 城鎮(zhèn)土地使用稅屬于資源稅類城鎮(zhèn)土地使用稅屬于資源稅類 其開征的主要目的是有償利用土地資源，其開征的主要目的是有償利用土地資源，提高土地效益提高土地效益 城鎮(zhèn)土地使用稅是費用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是費用稅 納稅人繳納的土地使用稅計入管理費用，納稅人繳納的土地使用稅計入管理費用，在企業(yè)所得稅前扣除在企業(yè)所得稅前扣除 在特定的區(qū)域內征稅在特定的區(qū)域內征稅 僅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)征收僅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)征收(不論區(qū)不論區(qū)域內土地的性質域內土地的性質) 按年負責征收，全額進入地方財政的收入按年負責征收，全額進入地方財政的收入 按年計算

14、，分期預交按年計算，分期預交.20征收范圍征收范圍 城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。城市指經城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。城市指經國務院批準設立的市，征稅范圍包括市區(qū)和國務院批準設立的市，征稅范圍包括市區(qū)和郊區(qū)；縣城指縣人民政府所在地，征稅范圍郊區(qū)；縣城指縣人民政府所在地，征稅范圍為縣政府所在地的城鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)指經省級人為縣政府所在地的城鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)指經省級人民政府批準設立的，符合國務院規(guī)定的鎮(zhèn)建民政府批準設立的，符合國務院規(guī)定的鎮(zhèn)建制標準的鎮(zhèn)，征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地；制標準的鎮(zhèn)，征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地；工礦區(qū)指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中的工礦區(qū)指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中的大中型工礦企業(yè)所

15、在地，工礦區(qū)的設立必須大中型工礦企業(yè)所在地，工礦區(qū)的設立必須經省級人民政府批準經省級人民政府批準.21納稅人納稅人 凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內占用土地的單位和個人，都是納稅人。占用土地的單位和個人，都是納稅人。 城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權的單位城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納或個人繳納 土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅由實際使用人納稅 土地使用權共有的，由共有各方分別納稅土地使用權共有的，由共有各方分別納稅.22稅率稅率1.5301.2240.9180.612.23減免稅優(yōu)惠

16、減免稅優(yōu)惠 1、國家機關、人民團體、軍隊自用的土地、國家機關、人民團體、軍隊自用的土地 2、由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的、由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的土地土地 3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地 4、市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地、市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地 5、直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地、直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地 6、開山填海整治的土地、開山填海整治的土地 7、由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利、由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利用地和其他用地。用地和其他用地。.24 8、免稅單位無償使用納稅單

17、位的、免稅單位無償使用納稅單位的土地，免稅；納稅單位無償使用免土地，免稅；納稅單位無償使用免稅單位的土地，征稅。稅單位的土地，征稅。 9、基建項目在建期間使用的土地，、基建項目在建期間使用的土地，原則上應征稅。對已經完工或已經原則上應征稅。對已經完工或已經使用的建設項目，其用地應照章納使用的建設項目，其用地應照章納稅。稅。 10、老年服務機構自用的土地、老年服務機構自用的土地.25土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅的區(qū)別土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅的區(qū)別 一、征收對象不同。一、征收對象不同。 土地增值稅是在土地或者地上建筑物發(fā)生土地增值稅是在土地或者地上建筑物發(fā)生轉讓時，按照土地增值額征收的。如發(fā)生轉讓時，按照土地增值額征收的。如發(fā)生房