北京億城大連軟件園項目市場可行性研究報告（20090402） (NXPOWERLITE)

1、北京億城大連軟件園項目前期市場可行性研究報告研展中心 姚強(qiáng) 劉吉祥 紀(jì)美瑩 馬寧 吳卿 劉磊2009年4月2日第七對項項目目發(fā)發(fā)展展第六對工工程程第五對設(shè)設(shè)計計第四對成成本本第三對營營銷銷第二對財財務(wù)務(wù)第一對 總總經(jīng)經(jīng)理理七七對對眼眼睛睛風(fēng)風(fēng)險險預(yù)預(yù)警警技技術(shù)術(shù)清清障障產(chǎn)產(chǎn)品品選選擇擇成成本本前前置置客客戶戶導(dǎo)導(dǎo)向向經(jīng)經(jīng)營營準(zhǔn)準(zhǔn)則則戰(zhàn)戰(zhàn)略略先先行行萬科的七對眼睛系統(tǒng)化審視，意識系統(tǒng)化。3721個支持工具個階段成果文件二大階段個判別標(biāo)準(zhǔn) 【城市地圖】【城市客戶細(xì)分報告】【產(chǎn)品目錄】【營銷】土地屬性分析清單 【營銷】市場競爭分析報告【營銷】初步目標(biāo)客戶定位說明【成本】單一成本測算表格【設(shè)計】宗地分

2、析報告 【營銷】客戶產(chǎn)品需求清單 【營銷、設(shè)計】產(chǎn)品檢測報告找到客戶、找到產(chǎn)品七個專業(yè)認(rèn)同和客戶認(rèn)同實施步驟客戶客戶產(chǎn)品產(chǎn)品土地土地2009.3.44.2第一階段市場研究第二階段拿地建議第三階段項目定位v市場研究報告v項目拿地建議v項目定位報告成果v城市發(fā)展分析v市場分析研判v目標(biāo)客戶預(yù)判v用地價值分析v拿地初步建議內(nèi)容v市場深化研究v區(qū)域市場比較v拿地策略建議v持續(xù)發(fā)展建議v用地產(chǎn)品構(gòu)想v項目條件綜述v區(qū)域價值構(gòu)建v目標(biāo)市場選取v項目定位建議v產(chǎn)品設(shè)計建議第四階段設(shè)計跟蹤v項目設(shè)計任務(wù)書v設(shè)計任務(wù)書初稿v設(shè)計方案討論v產(chǎn)品設(shè)計跟蹤2009.4.34.23待土地落實后30天待定位完成后100天

3、工作階段劃分找客戶選產(chǎn)品拿地的五把尺子用地市場客戶企業(yè)城市使命承載競爭格局需求容量戰(zhàn)略需求持續(xù)發(fā)展壹企業(yè)目標(biāo)理解p戰(zhàn)略理解p拿地之道p拿地背景p地塊使命億城戰(zhàn)略理解熟諳地產(chǎn)之道“投資+制造”經(jīng)營策略調(diào)整“成本優(yōu)先，現(xiàn)金為王” 目標(biāo)細(xì)分市場聚焦“實惠高端” 未來市場預(yù)判短期看空，長期看好億城拿地之道系統(tǒng)化審視，低成本策略，土地溢價最大化。億城拿地背景行業(yè)調(diào)整期乘低換牌，反周期操作大連低迷期供大于求，價挺而量減拿地信息源中介介紹，土地變性轉(zhuǎn) 企業(yè)調(diào)整期輕倉上陣，不差錢差地軟件園項目成熟區(qū)域，38萬平高層 目標(biāo)地塊使命戰(zhàn)略角度分散風(fēng)險，持續(xù)發(fā)展。專業(yè)角度完善產(chǎn)品線，控制成本。 管理角度鍛煉隊伍，完善

4、流程。 財務(wù)角度保證現(xiàn)金流，加快周轉(zhuǎn)。品牌角度再續(xù)前緣，品牌重塑。 貳城市發(fā)展p城市概況p城市規(guī)劃p城市發(fā)展p熱點區(qū)域北方香港、花園城市、經(jīng)濟(jì)繁榮、足球之都大連印象城市發(fā)展研究n東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的交匯處。 n區(qū)域經(jīng)濟(jì)信息樞紐，東北經(jīng)濟(jì)走廊起點。大連行政區(qū)劃中山區(qū)，面積43平方公里，人口35萬。西崗區(qū)，面積26平方公里，人口30.7萬。沙河口區(qū)，面積49平方公里，人口64.3萬。甘井子區(qū)，面積491平方公里，人口70.4萬。旅順口區(qū)，面積506平方公里，人口20.9萬。金州區(qū)，面積1390平方公里，人口47.8萬。普蘭店市，面積2923平方公里，人口83萬。莊河市，面積3900平方公里

5、，人口92萬。瓦房店市，面積3791平方公里，人口103萬。長?？h，面積119平方公里，人口7.6萬。星海廣場形成特色城市副中心，帶動區(qū)域發(fā)展商務(wù)、新興居住熱點區(qū)域。大連傳統(tǒng)城市中心，缺少發(fā)展腹地，以舊城改造模式發(fā)展。區(qū)域范圍大，整體發(fā)展落后于其他三區(qū)，城市人口居住外移區(qū)域。大連北三市，城市遠(yuǎn)郊，發(fā)展緩慢。遠(yuǎn)離主城區(qū)的次副中心，有獨立城市結(jié)構(gòu)，依托產(chǎn)業(yè)與交通發(fā)展。沙河口區(qū)甘井子區(qū)金州區(qū)、旅順口區(qū)中山區(qū)、西崗區(qū)瓦房店、普蘭店、莊河大連轄區(qū)特點概述海島轄縣，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)，發(fā)展緩慢。長?？h城市資源濱海氣候環(huán)境宜人高校林立美女聚集裝備制造港口航運石油化工軟件開發(fā)軟實力硬實力“西拓北進(jìn)”大連城市規(guī)劃城市

6、西拓，旅順口區(qū)納入主城區(qū)；城市北進(jìn)，金州區(qū)將成為新城區(qū)。從邊緣到核心n離散式發(fā)展 丘陵地形，縱深較小，向心發(fā)展受限。n改善與融合 傳統(tǒng)市區(qū)的環(huán)境進(jìn)一步改善，甘井子區(qū)、沙河口區(qū)與已建成區(qū)的加速融合。機(jī)場丘陵丘陵傳統(tǒng)市區(qū)高新區(qū)泛星海甘井子區(qū)沙河口區(qū)中的軟件園區(qū)、高新區(qū)部分、泛星海區(qū)是近年來發(fā)展的重要板塊，甘井子區(qū)是潛力板塊。背山面海，占據(jù)大連最重要海景資源，重要居住板塊大連北進(jìn)承接處，目前發(fā)展較落后，潛力巨大。新火車站城市發(fā)展研究軟件園區(qū)城市人口發(fā)展人口自然增長率0.008%，人口增長率為1%。n 購房入戶（房價80萬以上），拉動人口緩慢增長。n 東三省消費者購房考慮區(qū)域：大連/北京/青島/三亞。

7、n 軟件業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)拉動高素質(zhì)人口導(dǎo)入。n 隨著各區(qū)域城市功能的體現(xiàn)，甘井子和沙河口開始扮演城市居住中心的角色。n 傳統(tǒng)居住中心呈現(xiàn)外擴(kuò)趨勢，未來還將繼續(xù)。n 甘井子和沙河口區(qū)未來將承接大量的來自中心城區(qū)和外埠的人口。大連市近幾年戶籍人口增長圖萬萬城市交通是重點基礎(chǔ)建設(shè)是保障2008年大連市主要規(guī)劃信息序號規(guī)劃信息1修編中的大連“總體規(guī)劃”將把長興島臨港工業(yè)區(qū)、花園口經(jīng)濟(jì)區(qū)納入全市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，把普蘭店市劃入規(guī)劃范圍2國家批復(fù)大連港總體規(guī)劃3大連港東部地區(qū)搬遷改造規(guī)劃啟動4大連規(guī)劃建設(shè)星海灣“金融城”5大連灣海底隧道獲國家批復(fù)6地鐵一號線09年6月開工7第二快速路“東聯(lián)路”預(yù)計09年8月竣工8快

8、軌三號線至金州延伸線通車，金州至普蘭店線建設(shè)方案完成9周水子機(jī)場09年改擴(kuò)建10東部規(guī)劃建設(shè)超大海岸公園11大連西郊國家森林公園等5個大公園進(jìn)行升級1220處大停車場09年開建城市建設(shè)規(guī)劃城市軌道交通規(guī)劃3號延伸線號延伸線輕軌輕軌8號線號線海底隧道海底隧道新火車站新火車站項目距離最近的站點黑石礁站2公里。1號線09年6月工，13年5月底建成，項目開發(fā)周期內(nèi)地鐵通車。 軌道交通短期（5年）帶動作用不明顯，長期看好。區(qū)域潛力評估軌道交通建設(shè)北進(jìn)西拓戰(zhàn)略沙河口、甘井子區(qū)域未來將成為大連城區(qū)主要居住中心大連在東三省聚集效應(yīng)叁用地分析p區(qū)域分析p用地分析p價值研判用地所在區(qū)域n 35.6平方公里n 一期

9、人口2-3萬n 中國IT外包中心n 累計注冊企業(yè)近3000家軟件園概況收入與人口1998年2007年2012年銷售收入2億元200多億元900億元（規(guī)劃）軟件出口1000萬美元7億多美元45億美元從業(yè)人員幾千人6萬人預(yù)計15萬人左右十年磨一劍，鋒芒初現(xiàn)軟件園發(fā)展及規(guī)劃受金融危機(jī)影響，近期出現(xiàn)企業(yè)退租及裁員情況。區(qū)域的發(fā)展取決于政府和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，相信政府會扶持區(qū)域發(fā)展。軟件園區(qū)規(guī)劃發(fā)展n“北進(jìn)西拓”戰(zhàn)略中的西拓承接區(qū)，城市發(fā)展的率先受益區(qū)域。n 兩期軟件園相對獨立，性質(zhì)也有所差異，二期對于一期周邊的房地產(chǎn)帶動作用不夠直接。軟件園區(qū)規(guī)劃發(fā)展城市西拓第一承接區(qū)“東北亞軟件及信息服務(wù)中心”的定位 2

10、010年，信息產(chǎn)業(yè)將結(jié) 構(gòu)升級為第一產(chǎn)業(yè) 軟件園區(qū)域未來將成大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點區(qū)域。城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展使大連軟件園成為城市未來的焦點。軟件園之主億達(dá)億達(dá)集團(tuán)大連軟件園股份公司大股東運營著近3平方公里土地、100萬平方米建筑面積的大連軟件園一期 軟件產(chǎn)業(yè)的6萬名從業(yè)人員當(dāng)中有4萬名都在DLSP里的各家軟件公司中工作 30多家500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐軟件園 n億達(dá)國際新城24萬平米（已開發(fā)）銷售時間：04-05年n東方圣荷西20.2萬平米（銷售近半）開盤時間：07年宅語原7萬平米（尾盤）開盤時間：07年億達(dá)軟件園土地儲備50萬平米開盤時間：未定億達(dá)集團(tuán)土地開發(fā)還剩60%億達(dá)旗下企業(yè)是軟件園發(fā)展的關(guān)鍵億達(dá)集團(tuán)

11、雙管齊下，相互促進(jìn)發(fā)展區(qū)域發(fā)展可期核心動力億達(dá)開發(fā)商在售項目項目所在區(qū)域占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）產(chǎn)品類型開盤時間價格（元/平方米）在售項目銷售情況億達(dá)集團(tuán)唯美品格甘井子區(qū)王家橋1523多層、高層2007年8月950080%第五郡甘井子區(qū)機(jī)場新區(qū)46.260多層、小高層2008年6月10800推出500多套銷售80東方圣荷西沙河口軟件園區(qū)7.320高層2007年9月1300025%宅語原沙河口軟件園區(qū)3.97高層2007年7月1000090%杰特公寓（亮相）沙河口星海廣場0.846.5高層2009年中本土品牌開發(fā)商億達(dá)項目市場存量約70萬平米。已進(jìn)入品牌開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)萬科、中海、華

12、潤、合生、中信、遠(yuǎn)洋、大華、沿海代理企業(yè)世聯(lián)、中原、易居、思源、偉業(yè)、同策、新聯(lián)康、華燕、合富輝煌1243市內(nèi)四區(qū)品牌開發(fā)商項目分布121112345 萬科 中海 億達(dá) 華潤 大華萬科1、城市花園 開盤 2004-62、假日風(fēng)景 開盤 2006-103、溪之谷 開盤 2007-94、魅力之城 開盤 2009-3中海1、中海華庭 開盤 2008-112、中海英倫觀邸 待定華潤1、星海灣壹號 開盤 2008-9大華1、大華御庭 開盤 2007-6億達(dá)1、宅語原 開盤 2007-72、唯美品格 開盤 2007-83 東方圣荷西 開盤 2007-94、 第五郡 開盤 2008-65、杰特公寓 預(yù)計 2

13、009中開發(fā)商入連時間在售項目所在區(qū)域占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）產(chǎn)品類型開盤時間項目價格（元/平方米）銷售情況萬科2004城市花園沙河口東16.222.4多層、小高2004-64800售罄假日風(fēng)景甘井子西山13.515.3小高、高層2006-108000尾盤溪之谷甘井子區(qū)西山3740多層、小高層、別墅2007-9-9830041魅力之城(亮相)甘井子機(jī)場新區(qū)2040高層、小高層2003-287000華潤2007海中國開發(fā)區(qū)沿海45.6131小高層、高層2008-8-316800星海灣壹號沙河口區(qū)星海灣12.1424.28聯(lián)排別墅、多層2008-9-1023000推78套銷售70大華2

14、007大華御庭沙河口區(qū)泛星海1013聯(lián)排別墅、高層2007-614000/900054%中海2007中海華庭高新園區(qū)4.310.4高層公寓、別墅2008-11-309300推100套銷售80中海英倫觀邸沙河口區(qū)新生路8.714聯(lián)排別墅、高層小高尚未開盤待定異地品牌開發(fā)商項目情況品牌開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐啟示n 品牌開發(fā)企業(yè)項目順應(yīng)城市北進(jìn)西拓戰(zhàn)略，市區(qū)土地未來競爭激烈。n 品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入提升了大連房地產(chǎn)市場的整體開發(fā)水平，將大連市場帶入激烈的完全競爭時代。n 相信大連，相信品牌，借力打力。用地分析用地四至用地西側(cè)用地東側(cè)用地北側(cè)用地南側(cè)軟件園三岔口軟件園一期用地規(guī)劃一路之隔一字之差用地分析外部交通分

15、析學(xué)府生活區(qū)軟件生產(chǎn)區(qū)n 交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)n 區(qū)域位置較好p 距數(shù)碼廣場0.7公里p 距區(qū)域生活中心1.4公里p 距星海廣場3.5公里p 距市中心核心商圈8公里p 距海岸2公里泛星海區(qū)1231629837454512大學(xué)1.東軟信息技術(shù)學(xué)院2.大連理工大學(xué)3.東北財經(jīng)大學(xué)4.大連海事大學(xué)5.大連醫(yī)科大中山學(xué)院中學(xué)6.大連育明高中7.大連市第十七中學(xué)小學(xué)及幼兒園8.凌子水中心小學(xué)9.新加坡愛兒坊幼兒園 用地分析核心依托配套超市多以中小超市為主， 大型超市好又多。123用地分析周邊配套用地分析內(nèi)部環(huán)境n 北側(cè)靠山，具備一定的景觀資源；n 地勢具有高差，利于景觀營造；n 地塊高于路面，不利于商業(yè)發(fā)

16、展；n 項目用地內(nèi)有高壓線，對項目具有一定影響。登高看海海 拔 5 0 米7 0 米 視 角登高看山假如大連沒有海？幸好大連還有山！用地價值分析n 城市西拓率先受益區(qū)n 大眾認(rèn)可成熟居住區(qū) n 交通可達(dá)性強(qiáng)n 近鄰區(qū)域生活中心n 具有一定景觀資源n 具備打造立體景觀條件優(yōu) 勢n 軟件園生產(chǎn)區(qū)非生活區(qū)n 地塊北側(cè)高壓線影響n 地勢高差不利商業(yè)發(fā)展n 地勢高差帶來成本增加劣 勢肆市場分析p大連土地市場分析p市區(qū)住宅市場分析p區(qū)域競爭市場分析p綜合市場研判綜述大連房地產(chǎn)市場印象n 本土+區(qū)域型市場，對外具有一定吸附力。n 整體供大于求，大盤集中于市區(qū)外圍。n 整體房價水平較高，價差尚未拉開。n 品牌

17、開發(fā)云集，開發(fā)水平較高。 n 產(chǎn)品品質(zhì)較高，營銷推廣和現(xiàn)場展示仍有提升空間。n 市場雖有調(diào)整，1/3的外來購房群體依然存在。n 客戶購房區(qū)域性強(qiáng)，維權(quán)意識一般。大連歷年居住類用地供求分析大連市歷年居住類土地供求關(guān)系圖n 供應(yīng)土地區(qū)域差異化明顯，中心城區(qū)土地供應(yīng)萎縮， 房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展將逐漸呈現(xiàn)城市邊緣化 。n 0407年，土地市場基本處于需求大于供應(yīng)，或者供求平衡的態(tài)勢。n 受08年持續(xù)低迷的住宅市場成交狀態(tài)影響，居住類土地成交面積下降18.3。08年大連市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖08年大連土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析n城市框架拉開后，外圍市場土地供應(yīng)充足，中心城區(qū)土地供應(yīng)較少。n短期內(nèi)市內(nèi)四區(qū)以消化存量土地為主，甘

18、井子區(qū)未來供應(yīng)量較大。n市內(nèi)四區(qū)土地成交穩(wěn)定，繼續(xù)以甘井子區(qū)為供應(yīng)主體，價格自04年起迅速爬升，07年由于甘井子區(qū)用地供應(yīng)所占比例稍大導(dǎo)致07年土地價格回落，08年后相對平穩(wěn)。市內(nèi)四區(qū)居住類用地歷年成交情況沙河口區(qū)土地需求旺盛，短期內(nèi)以消化存量土地為主。供應(yīng)面積1515001180974001624141.2成交面積15150011801327501596704.8808年市內(nèi)四區(qū)土地市場分析各區(qū)土地成交價格走勢變化n中山區(qū)：樓面地價為3282.69元/平米，比06年上升近10%。n西崗區(qū)：樓面價為3380.28元/平米，比06年大幅上升26.75%。n沙河口區(qū)：樓面價為2937.92元/平米

19、，比06年下降近18%。n甘井子區(qū)：樓面價為2478.64元/平米，比06年上升7.21%。 08年中心區(qū)域樓面價2768.10元/平米，比06年上升6.08%，n06-08年居住類用地樓面地價穩(wěn)中有升，住宅用地價格未出現(xiàn)松動局面，土地成交以底價成交為主。n沙河口區(qū)04年始樓面地價開始爬升，08年樓面地價下降。中山區(qū)土地供求變化中山區(qū)歷年居住類土地供求關(guān)系圖中山區(qū)成交樓面地價與供求關(guān)系圖n目前以商辦用地供應(yīng)為主，居住類土地供應(yīng)以舊城改造為主，樓面地價在大連市內(nèi)四區(qū)內(nèi)保持高位。西崗區(qū)土地供求變化西崗區(qū)歷年居住類土地供求關(guān)系圖西崗區(qū)成交樓面地價與供求關(guān)系圖n受地形影響，西崗區(qū)土地供應(yīng)較少，已經(jīng)逐漸

20、淡出大連市場。沙河口區(qū)土地供求變化沙河口區(qū)歷年居住類土地供求關(guān)系圖沙河口區(qū)成交樓面地價與供求關(guān)系圖n沙河口區(qū)土地供應(yīng)自02年以來呈下降趨勢，08年土地供應(yīng)大幅下滑。n樓面地價從04年開始爬升，08年樓面地價下滑，低于06年價格水平。甘井子區(qū)土地供求變化甘井子歷年居住類土地供求關(guān)系圖甘井子區(qū)成交樓面地價與供求關(guān)系圖n城市北進(jìn)西拓的主要受益者，03年后土地供應(yīng)穩(wěn)定在200萬平米左右，未來的市區(qū)住宅供應(yīng)主體。n樓面地價自03年開始爬升，07年陡然上升，08年開始平穩(wěn)增長。市內(nèi)四區(qū)住宅供求變化n08年供應(yīng)量小幅度上升，去化量大幅度下降，供求比失衡。新增供應(yīng)量：404萬平方米去 化 量：340萬平方米供

21、 求 比：1.19新增供應(yīng)量：415萬平方米去 化 量：241萬平方米供 求 比：1.72上升2.5%下降29%2007年2008年市內(nèi)四區(qū)住宅供求變化與價格走勢n08年中心城區(qū)價格依然堅挺，下半年開始呈現(xiàn)穩(wěn)定上升趨勢。2007年價格：6488元/平米2008年價格：7997元/平米價 格 增 幅：23%中山區(qū)住宅供求變化20072008同比增長供應(yīng)量0.71萬平米83.1萬平米11600%去化量42.1萬平米28.97萬平米-31%供求比0.022.872007年價格：8331元/平米2008年價格：10146元/平米價 格 增 幅：21%中山區(qū)住宅供求變化與價格走勢沙河口區(qū)住宅供求變化20

22、072008同比增長供應(yīng)量60萬平米80.9萬平米34%去化量78.7萬平米56.3萬平米-28%供求比0.761.442007年價格：8382元/平米2008年價格：10998元/平米價 格 增 幅：31%沙河口區(qū)住宅供求變化與價格走勢西崗區(qū)住宅供求變化與價格走勢20072008同比增長供應(yīng)量0.78萬平米6.4萬平米721%去化量12.8萬平米9.88萬平米-22%供求比0.060.622007年價格：7400元/平米2008年價格：9957元/平米價 格 增 幅：34.5%西崗區(qū)住宅供求變化與價格走勢20072008同比增長供應(yīng)量343萬平米245萬平米-28.6%去化量207萬平米14

23、5.8萬平米-29.6%供求比1.661.68甘井子區(qū)住宅供求變化2007年價格：5286元/平米2008年價格：6273元/平米價 格 增 幅：18.7%甘井子區(qū)住宅供求變化與價格走勢住宅分區(qū)市場比較中山區(qū)新增供應(yīng)面積（萬）去化面積（萬）供求比20070.7142.10.02200883.128.972.87西崗區(qū)新增供應(yīng)面積（萬）去化面積（萬）供求比20070.7812.790.0620086.439.890.65甘井子區(qū)新增供應(yīng)面積（萬）去化面積（萬）供求比2007343.14207.131.652008245.16145.831.68沙河口區(qū)新增供應(yīng)面積（萬）去化面積（萬）供求比200

24、759.9478.670.76200880.8956.341.442007年整體供求比1.14，中山區(qū)、沙河口區(qū)、西崗區(qū)分別呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢。2008年整體供求比1.67，沙河口區(qū)供求比1.44，低于全市水平。市區(qū)土地供應(yīng)不足住宅市場整體供大于求市區(qū)住宅存量500-600萬，正常去化需要2年左右時間。住宅價格出現(xiàn)下探跡象市區(qū)土地消化存量供大于求短期仍將持續(xù)極有可能出現(xiàn)10%降幅n源于大連市區(qū)的資源稀缺性和土地稀缺性，長期看好。n外向型住宅市場對外來人群依存度較大，市場風(fēng)險較普通城市要大。n可能出現(xiàn)以價換量的局面，短期內(nèi)（1-2年）壓力較大。n沙河口區(qū)存量低于市區(qū)平均水平，可作為拿地首選區(qū)域，甘

25、井子區(qū)次之。大連市區(qū)房地產(chǎn)市場研判現(xiàn)狀未來大連人購房區(qū)域性很強(qiáng)，講究15分鐘生活圈。因此，我們將目光聚焦于軟件園區(qū)域泛軟件園區(qū)板塊構(gòu)成高新區(qū) 9300元/m2學(xué)府區(qū)板塊11000元/m2大山村板塊7000元/m2軟件園板塊1000013000元/m2根據(jù)住宅項目所處區(qū)域 按客戶傳統(tǒng)認(rèn)知心理劃分：n軟件園板塊n學(xué)府區(qū)板塊n大山村板塊n高新區(qū)板塊123456本案711、大有恬園2期2、壹品漫谷3、中海華庭4、斯坦福院落5、東方圣荷西6、宅語原7、華興尚園泛軟件園區(qū)項目分布板塊項目名稱開發(fā)商容積率建筑面積（萬）產(chǎn)品形態(tài)開盤時間總戶數(shù)均價（元/)高新區(qū)中海華庭中海地產(chǎn)2.40 10.46高層住宅/高層

26、公寓/別墅2008.9.11200別墅16000 高層9300軟件園東方圣荷西億達(dá)地產(chǎn)2.98 20.2高層2007.9.22 103613000宅語原億達(dá)地產(chǎn)1.87.00 高層2007.7.28109511000學(xué)府區(qū)斯坦福院落譽(yù)園房地產(chǎn)1.94 6.4多層/小高層2007.7.22627小高層10800 多層13000大山村壹品漫谷友誼合升房地產(chǎn)1.34 16小高層/洋房/疊拼別墅2007.5.91200高層6800 小高層7400 別墅8600華興尚園大連宜興房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司2.85.03多層2008.122886800大有恬園2期大有房地產(chǎn)1.3716.7小高層/高層2008.

27、1117326800泛軟件園區(qū)項目分析園區(qū)內(nèi)主力供應(yīng)面積區(qū)間：70平米以下和 71-90平米。園區(qū)內(nèi)供應(yīng)主要以滿足首次置業(yè)客戶為主，首次改善客戶次之。板塊項目首置首改再改70以下71-9091-120121-143144以上高新區(qū)中海華庭42%50414%1687%84036%432軟件園東方圣荷西4%41010%10415%15571%736宅語原63%69028%3079%9900學(xué)府區(qū)斯坦福院落12%7547%2953%1932%2016%38大山村壹品漫谷23%27631%37230%36010%1206%72大有恬園2期21%6057%16413%376%173%9華興尚園23%39

28、865%11267%1213%522%35合計204424328245451322泛軟件園區(qū)項目供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析項目名稱銷售周期（月）月均銷售（套）去化面積暢銷戶型區(qū)間均價中海華庭5別墅8高層18681076m2別墅16000 高層9300東方圣荷西171643914高層13000宅語原1855628863758m2高層11000斯坦福院落19231694890100m2多層13000 小高層10800壹品漫谷215910243470以下70110m2高層6800 小高層7400 別墅8600大有恬園2期4882653932m2，86906800華興尚園3561586870m26800性價比高的小

29、戶型產(chǎn)品更受市場青睞。目前泛軟件園區(qū)正常月均去化150套，單個項目15-20套之間。泛軟件園區(qū)去化速度分析項目價格面積地段配套戶型綠化品牌物業(yè)建筑風(fēng)格 （外立面等）中海華庭16%13%21%11%11%8%7%9%4%東方圣荷西18%11%21%8%14%9%8%7%4%宅語原17%16%20%8%9%7%8%7%5%斯坦福院落18%13%23%11%12%8%5%7%3%壹品漫谷21%18%16%13%9%5%5%5%4%大有恬園20%20%16%13%8%5%4%4%3%客戶關(guān)注點排序：地段價格面積配套戶型泛軟件園區(qū)客戶關(guān)注點排序置業(yè)目的總量去化量存量首次置業(yè)429048163678265

30、370首次改善18791269091118820再次改善20064742632158015總計81760727540154220553%23%24%總 量60%25%15%去 化48%22%30%存量 首次置業(yè)首次改善泛軟件園區(qū)細(xì)分市場容量研究再次改善n首次置業(yè)需求旺盛n首次改善需求平穩(wěn)n再次改善需求疲軟需求容量泛軟件園區(qū)區(qū)域覆蓋現(xiàn)軟件園周邊區(qū)域、高新園區(qū)、高校學(xué)府區(qū)域n 區(qū)域內(nèi)人文氣息濃厚，同時帶來大量高知人群和強(qiáng)大購買力。n 園區(qū)內(nèi)11所高等院校，97個各類研發(fā)機(jī)構(gòu)。n 博士后科研站10個。n 國際標(biāo)準(zhǔn)的九年制雙語學(xué)校。n 目前已有各種教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)40余家。良好的教育人文資源龐大的高知人

31、群n 擁有20名兩院院士。n 高中級科技人才7.2萬。n 世界500強(qiáng)企業(yè)38家，從業(yè)人員4萬人。n 每年新涌入4000-6000人。大量高知人群的進(jìn)駐提升區(qū)域形象增強(qiáng)區(qū)域購買力IT群體公司人數(shù)（位）人員性質(zhì)年收入需求面積 SAP、惠普、IBM、松下電器、松下通信、畢博2200行政人員5-10萬元90-120軟件工程師10-15萬元140中高級管理人員30萬元140（中級）簡柏特（通用電氣）、埃森哲、DELL2900行政人員、技術(shù)人員3-5萬元80-100外籍人員5-10萬元140中高級管理人員20-25萬元120-140（中級）索尼70（高級工程師40人左右）高級工程師30萬元120東軟集團(tuán)

32、、東軟股份2000一般員工35萬元軟件工程師58萬元80100中高級管理人員10萬元以上120140華信、新軟（海輝）2000（軟件工程師占30%）軟件工程師1015萬元100120愛立信、歐姆龍、CSK、阿爾派辦事處（人數(shù)很少）一般員工3-5萬元80-100中高級領(lǐng)導(dǎo)1015萬元120 以上珍奧、非得、馮哈根斯1020人中層員工員工收入較低100左右學(xué)校名稱人數(shù)人員性質(zhì)及收入大連理工大學(xué)3134高級科研工作者 100萬以上高級管理人員 1530萬副教授以上教師 1015萬行政人員 35萬大連海事大學(xué)2500高級科研工作者 100萬以上高級管理人員 1530萬副教授以上教師 1015萬行政人員

33、 35萬東北財經(jīng)大學(xué)2100高級管理人員 1530萬副教授以上教師 1015萬行政人員 35萬大連水產(chǎn)學(xué)院590高級管理人員 1015萬副教授以上教師 810萬行政人員 35萬東軟信息學(xué)院400高級管理人員 1015萬副教授以上教師 810萬行政人員 35萬大連財經(jīng)學(xué)校110高級管理人員 810萬副教授以上教師 58萬行政人員 35萬大連醫(yī)科大學(xué)4239高級科研工作者 100萬以上高級管理人員 1530萬副教授以上教師 1015萬行政人員 35萬總計13073高校群體客戶驗證競品分析自住型客戶90%投資型客戶10%軟件園工作人群 占成交比例 45%總價在70萬以下，首次置業(yè)為主 大學(xué)教師 占成

34、交比例 30%需求以120m2占左右戶型為主總價在150萬以下，首次改善為主 周邊居民 占成交比例 15%以首次改善居住需求為主投資型客戶多選擇90m2以下戶型區(qū)域成交客戶群體與區(qū)域收入結(jié)構(gòu)相匹配肆拿地初步建議拿地重要影響因素預(yù)期售價市場壓力區(qū)域發(fā)展成交地價戰(zhàn)略目標(biāo)潛在競爭市場容量外因內(nèi)因?qū)I(yè)配備億達(dá)軟件園區(qū)150萬建面的土地儲備！大連軟件園最后一塊規(guī)模用地，大盤；約50萬總建，住宅為主，商業(yè)為配套，另建有小學(xué)到高中的理工大學(xué)附屬學(xué)校（小學(xué)很好），周圍是諸多大學(xué)，人群是軟件園產(chǎn)業(yè)相關(guān)，目前大連最高知的片區(qū)。自然條件：地塊三面環(huán)山，其中一座在社區(qū)內(nèi)部。產(chǎn)品定位：改善升級需求為主，兼剛性需求產(chǎn)品（套數(shù)比40%）。建筑風(fēng)格：法式建筑，納帕溪谷那個設(shè)計師的作品。目前正在尋找廣告公司，預(yù)計今年面市。潛在威脅（小道消息）菁英匯建筑面積：1.6萬樓面地價：1430元/富麗庭建筑面積：6.1萬樓面地價：3954元/名仕樂居建筑面積：6.1萬樓面地價：3954元/斯坦福院落建筑面積：6.4萬樓面地價：2992元/宅語原建筑面積：10.32萬樓面地價：2687元/熙園建筑面積：1.2萬樓面地價：4767元/中海華庭建筑面積：10.4萬樓面地價：4061元/哈佛映像建筑面積：5萬樓面地價：3227元/大有等三家建筑面積：13.8萬樓面地價：2334元/凌峰等建筑面積：4.7萬樓面地價：