淺析房地產(chǎn)抵押登記實(shí)務(wù)中的幾個(gè)問(wèn)題

1、 贏了網(wǎng)s.yingle 遇到房地產(chǎn)法問(wèn)題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪(fǎng)問(wèn)>> :/s.yingle 淺析房地產(chǎn)抵押登記實(shí)務(wù)中的幾個(gè)問(wèn)題自貢市榮縣房屋權(quán)屬登記中心 吳敏?物權(quán)法?及?房屋登記方法?實(shí)施以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)具有非常強(qiáng)的指導(dǎo)作用。在辦理房地產(chǎn)抵押登記實(shí)踐中產(chǎn)生了許多新問(wèn)題，本人根據(jù)自身對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)的理解及登記實(shí)踐，對(duì)其中的一些問(wèn)題淺析如下。一、如何區(qū)分抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記抵押作為擔(dān)保的一種方式，由于具有諸多的優(yōu)點(diǎn)而被廣泛采用，成為目前我國(guó)最普遍、最活潑的一種融資方式。對(duì)于抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記應(yīng)如何進(jìn)行區(qū)分?我們可以從兩者的定義及本質(zhì)特征來(lái)進(jìn)行區(qū)分

2、。抵押權(quán)設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當(dāng)事人申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。抵押權(quán)的變更登記，是指房地產(chǎn)抵押的權(quán)利主體和義務(wù)主體(抵押權(quán)人、抵押人)不發(fā)生改變，只是抵押權(quán)的客體和內(nèi)容發(fā)生變化(例如抵押權(quán)人的名稱(chēng)、地址，抵押物的地址、面積發(fā)生改變等)，將抵押權(quán)變更登記事項(xiàng)記載于抵押登記簿的行為。在登記實(shí)踐中，需要辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)變更登記主要有以下幾種情況：抵押權(quán)人的名稱(chēng)、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)變更，例如抵押權(quán)人公司更名等情形；抵押物的地址、面積發(fā)生改變、抵押權(quán)內(nèi)容發(fā)生改變，包括抵押權(quán)存續(xù)期變化、抵押范圍變化等。根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，房屋所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)均存在設(shè)立、變更

3、、轉(zhuǎn)移、注銷(xiāo)(撤銷(xiāo))情形。抵押權(quán)設(shè)立登記是抵押權(quán)產(chǎn)生效力的必要條件，未經(jīng)登記的抵押權(quán)不發(fā)生效力。所以抵押權(quán)的設(shè)立登記和抵押權(quán)的變更登記，簡(jiǎn)單地理解，只有先辦理了抵押權(quán)的設(shè)立登記，才有條件發(fā)生抵押權(quán)的變更登記。二、轉(zhuǎn)貸時(shí)注銷(xiāo)原抵押權(quán)問(wèn)題大局部的金融機(jī)構(gòu)較為歡送的客戶(hù)是：不歸還貸款而長(zhǎng)期按時(shí)支付利息者。因而許多貸款合同到期后，抵押人權(quán)并不希望行使抵押權(quán)，而是與債務(wù)人重新簽訂貸款和抵押合同。對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，這是互利的行為，但對(duì)于登記機(jī)關(guān)而言，這里存在著一個(gè)問(wèn)題，登記機(jī)關(guān)在為抵押當(dāng)事人辦理第二次登記時(shí)，必須先注銷(xiāo)第一次登記的抵押權(quán)，由于債務(wù)人實(shí)際上并未履行債務(wù)，而是當(dāng)事人之間約定解除第一次擔(dān)保。我國(guó)?合

4、同法?雖然規(guī)定了當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。但是擔(dān)保合同經(jīng)登記以后，雙方因合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)已成為物權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法的規(guī)定。正因?yàn)槿绱?，由金融機(jī)構(gòu)以新的貸款用內(nèi)部轉(zhuǎn)賬的方法，代債務(wù)人歸復(fù)原貸款，然后以“債的履行為由，注銷(xiāo)原抵押權(quán)，再對(duì)新的抵押權(quán)進(jìn)行登記。但是這種操作存在很大風(fēng)險(xiǎn)，極易損害抵押權(quán)人的利益：一是如在抵押期間房屋已被查封的，無(wú)法使用這一方法，因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)只能注銷(xiāo)而無(wú)法為之重新登記，一旦注銷(xiāo)后甚至連恢復(fù)原狀也無(wú)法做到。二是即使原來(lái)沒(méi)有查封，但在原抵押權(quán)注銷(xiāo)后、新抵押權(quán)核準(zhǔn)登記前短暫的時(shí)間內(nèi)，房屋被查封。因而，較為平安的方法是由抵押當(dāng)事人用改變主債權(quán)履行期限的方法來(lái)處理，作為抵押權(quán)

5、的變更進(jìn)行登記。在涉及轉(zhuǎn)貸和注銷(xiāo)原抵押權(quán)時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)注意的是：如房屋已被查封時(shí)，應(yīng)提醒抵押權(quán)人不要輕易注銷(xiāo)抵押權(quán)。三、私立學(xué)校、醫(yī)院等單位所有的房地產(chǎn)能否抵押并辦理抵押登記關(guān)于房地產(chǎn)抵押的范圍，我國(guó)?擔(dān)保法?、?物權(quán)法?及?房屋登記方法?均做出了禁止性規(guī)定。其中，對(duì)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施做出了禁止抵押的規(guī)定。如何正確理解這一規(guī)定并應(yīng)用于房地產(chǎn)抵押登記實(shí)務(wù)中非常重要。首先我們對(duì)?擔(dān)保法?、?物權(quán)法?及?房屋登記方法?的這一規(guī)定要理解透徹。筆者認(rèn)為，要滿(mǎn)足這一規(guī)定需要同時(shí)具備三個(gè)條件：一是房產(chǎn)必須是以公益性為目的；二是房產(chǎn)屬

6、教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；三是這些房產(chǎn)必須是為事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體所有。滿(mǎn)足了這些條件，那么符合上述法律法規(guī)明確規(guī)定的禁止抵押范圍。所以，公辦學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院，顯然是屬于法律、法規(guī)規(guī)定禁止抵押的范圍。但是隨著我國(guó)教育體制和醫(yī)療體制的改革，出現(xiàn)了越來(lái)越多的民辦學(xué)校和醫(yī)院，這種新型的教育、醫(yī)療單位由于自身的特點(diǎn)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)融資需求，而以自身的資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款無(wú)疑是一種重要的融資方式。那么在登記實(shí)踐中遇到這類(lèi)抵押需求，登記機(jī)構(gòu)能否為其辦理抵押登記?筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從下面幾個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)。首先，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)清民辦學(xué)校、私立醫(yī)院的本質(zhì)。根據(jù)?中華人民共和國(guó)民辦教育促進(jìn)法?規(guī)定，國(guó)家機(jī)構(gòu)以外的社會(huì)

7、組織或者個(gè)人，利用非國(guó)家財(cái)政性經(jīng)費(fèi)，面向社會(huì)舉辦的學(xué)校及其他教育機(jī)構(gòu)屬于民辦教育事業(yè)。民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)，是社會(huì)主義教育事業(yè)的組成局部。民辦學(xué)校與公辦學(xué)校具有同等的法律地位。由此可以看出，以個(gè)人、社會(huì)組織名義開(kāi)辦的學(xué)校、幼兒園等，同樣需要按照?中華人民共和國(guó)民辦教育促進(jìn)法?、?中華人民共和國(guó)民辦教育促進(jìn)法實(shí)施條例?、?幼兒園管理?xiàng)l例?等法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定設(shè)立，同樣屬于公益性事業(yè)，他們所有的教育設(shè)施(例如教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓等)是實(shí)現(xiàn)辦學(xué)目的的根本保障。同樣，根據(jù)國(guó)務(wù)院?醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例?規(guī)定，醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以救死扶傷、防病治病，為公民的健康效勞為宗旨。因此，私立醫(yī)院同樣是以社會(huì)公益為目的。因此

8、，學(xué)校和醫(yī)院無(wú)論是公立還是私立，均屬于法律法規(guī)禁止抵押的范圍。同樣屬于禁止抵押的范圍還包括其他社會(huì)公益設(shè)施，例如公共圖書(shū)館、科學(xué)技術(shù)館、工人文化宮、敬老院等用于社會(huì)公益目的的設(shè)施。全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)以法工辦發(fā)231號(hào)文明確回復(fù):私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院和公辦學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院只是投資渠道上的不同，其公益屬性是一樣的，私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院中的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施也屬于社會(huì)公益設(shè)施按照?物權(quán)法?第一百八十四條規(guī)定，不得抵押。其次，我們還需注意的是，根據(jù)?最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第五十三條規(guī)定：“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社

9、會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。這解釋了例外的允許抵押情形需要滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是滿(mǎn)足抵押物為教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)；二是滿(mǎn)足抵押目的是為事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體自身的債務(wù)設(shè)定抵押。實(shí)際上最高人民法院的司法解釋明確將教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施，與這些財(cái)產(chǎn)以外的同樣屬于學(xué)校、醫(yī)院的財(cái)產(chǎn)區(qū)別開(kāi)來(lái)。因此屬于教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)是可以進(jìn)行抵押的。四、未成年人的房產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}近幾年來(lái)，我國(guó)以未成年人名義購(gòu)置房屋的現(xiàn)象越來(lái)越多。未成年人由于具有民事權(quán)利能力，是可以買(mǎi)房，也可以

10、領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)的。只是在簽訂買(mǎi)房合同和辦理權(quán)屬登記時(shí)應(yīng)當(dāng)由未成年人的法定監(jiān)護(hù)人一般為父母代理，這種代理屬于法定代理，并不需要委托或授權(quán)。在登記時(shí)，房屋所有權(quán)人為未成年人，而由其法定監(jiān)護(hù)人作為代理人在登記文件上簽字。但是在辦理處分房屋權(quán)利或者在房屋權(quán)利上設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的登記時(shí)，這類(lèi)房屋就與一般的房屋情況有所不同，這也是登記機(jī)關(guān)在實(shí)際工作中因少年房產(chǎn)的增多帶來(lái)的問(wèn)題。如在子女尚未成年時(shí)就要將房屋出賣(mài)或是進(jìn)行抵押，這時(shí)就產(chǎn)生了一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)闊o(wú)論是出賣(mài)還是抵押，都是對(duì)房屋所有權(quán)的處分，法定代理人可以代為購(gòu)置房屋，但無(wú)權(quán)隨意處理被監(jiān)護(hù)人的房屋。按?民法通那么?的規(guī)定：“除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被

11、監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，未成年人的父母處理房產(chǎn)并不是一定為了未成年人的利益，如有的未成年人的父母為了生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)的需要貸款，或是為了他人擔(dān)保，希望能用未成年人的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，這些都不能認(rèn)定其是為了被監(jiān)護(hù)人的利益。如何判斷監(jiān)護(hù)人處分未成年人的房屋是否為了未成年人的利益一直以來(lái)都是存在較大爭(zhēng)議的問(wèn)題。監(jiān)護(hù)人是否為了未成年人的利益而處理未成年人房屋，是民事法律關(guān)系問(wèn)題。根據(jù)?房屋登記方法?第14條規(guī)定：“未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書(shū)面保證。所以，在辦理監(jiān)護(hù)人申

12、請(qǐng)辦理未成年人房屋抵押權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求監(jiān)護(hù)人提供其抵押房屋行為是為未成年人利益的書(shū)面保證，由監(jiān)護(hù)人承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。?房屋登記方法?并未強(qiáng)調(diào)“書(shū)面保證必須進(jìn)行公證，如果一味要求進(jìn)行公證，既使登記的過(guò)程變得復(fù)雜，也增加了申請(qǐng)人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此?房屋登記方法?只要求監(jiān)護(hù)人提供書(shū)面承諾而沒(méi)有強(qiáng)調(diào)公證。但對(duì)于因其他原因處分已登記在未成年人名下的房屋，個(gè)人理解應(yīng)當(dāng)要求對(duì)書(shū)面承諾進(jìn)行公證。以上為筆者愚見(jiàn)，不對(duì)之處還望各位領(lǐng)導(dǎo)、同仁批評(píng)指正。個(gè)人收集整理 勿做商業(yè)用途· 連續(xù)訂立二次固定期限合同到期，用人單位能否終止合同 :/s.yingle /y/ld/1157647.html·

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