南京萬科工程質(zhì)量監(jiān)控管理作業(yè)指引

1、工程質(zhì)量監(jiān)控管理作業(yè)指引編制周有桃日期2012/9審核周有桃日期2012/9審核許焰林日期2012/9批準付凱日期2012/9修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人流程概述流程目的建立工程質(zhì)量管理體系，對項目的工程質(zhì)量實施有效的監(jiān)控，使其符合規(guī)范、公司技術(shù) 標準及合同相關(guān)規(guī)定的要求，并實現(xiàn)公司整體工程品質(zhì)的持續(xù)提升。適用范圍公司所有開發(fā)項目施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)控與管理。術(shù)語與定義1 .項目管理策劃：預(yù)先評估項目的工程特點、難點及存在風險，對工程各環(huán)節(jié)進行梳理、 預(yù)估，提出相應(yīng)管理重點及應(yīng)對措施，以期保證工程各環(huán)節(jié)進展順暢，降低成本，提 高效率，提高工程實體質(zhì)量和項目管理水平。2 .完

2、工品質(zhì)驗收：當項目現(xiàn)場某一分項的施工完成后，由公司職能部門組織，從客戶的 角度對該項工程進行驗收。驗收內(nèi)容包含設(shè)計功能、觀感、材料質(zhì)量、施工質(zhì)量等所 后客戶關(guān)注點。流程要素描述關(guān)鍵點（CP點）1 .工程質(zhì)量目標確定與考核2 .設(shè)計質(zhì)量控制（圖紙質(zhì)量、工程技 術(shù)統(tǒng)一標準）3 .工程管理策劃4 .工藝工法及工序樣板5 .過程質(zhì)量監(jiān)控（實測實量）6 .分項工程品質(zhì)驗收7 .模擬驗收（含淋水試驗）配合部門及活動1 .項目管理部：配合接受檢查，并進行整改2 .設(shè)計管理部：圖紙階段配合3 .采購管理部：供方溝通4 .成本管理部：技術(shù)成本支持5 .監(jiān)理公司：參與工程質(zhì)量檢查6 .第三方評估：獨立進行檢查評估

3、輸入條件1 .項目運營目標書2 .工程質(zhì)量目標3 .工程管理策劃書4 .評估檢查報告5 .工程品質(zhì)控制矩陣表6 .客戶滿意度提升措施支持流程（指引）1 .國家及行業(yè)規(guī)范2 .集團及公司標準3 .項目檔案管理作業(yè)指引4 .A5版實測實量評估指引5 .第三方實測檢查評估作業(yè)指引6 .材料設(shè)備選型定版管理作業(yè)指引7 .工程采購管理程序8 .工程指令管理作業(yè)指引9 .精裝修施工管理作業(yè)指引10 .現(xiàn)場安全文明作業(yè)指引輸出結(jié)果1 .工程評估報告（實測實量）2 .工程管理策劃答辯報告3 .樣板驗收報告4 .問題整改率統(tǒng)計表5 .分項工程品質(zhì)驗收報告6 .模擬驗收報告（復查報告）7 .入伙快報流程KPI1

4、.工程質(zhì)量目標達成率2 .圖紙缺陷量（分級評價）3 .工程樣板驗收合格率、及時率4 .工程評估成績（實測觀感規(guī)定動作一一 得分、排名）5 .問題整改關(guān)閉率6 .完工質(zhì)量：分項驗收一次合格率、戶均 滲漏率7 .交付質(zhì)量：集中交付一次成功率、戶均問題數(shù)、無缺陷交付率、入住后 4個月戶均問題數(shù)量8 .房屋質(zhì)量客戶滿意度CP點對流程的影響控制要點（CP點）工程質(zhì)量目標確定與考核指導并激勵工程管理人員推進工作1.目標確定設(shè)計質(zhì)量控制確保工程圖紙的準確性1 .提供工程技術(shù)統(tǒng)一標準2 .參與各階段設(shè)計評審工程管理策劃確保工程管理有序、高效地推進1.組織工程管理策劃答辯工幺工法及工序樣板確保工程品質(zhì)1 .集中

5、展示樣板驗收2 .工2工法及工序樣板驗收3 .交付樣板驗收過程質(zhì)量監(jiān)控確保工程品質(zhì)1 .模板支撐系統(tǒng)驗收2 .實測實量3 .質(zhì)量關(guān)鍵點檢查驗收分項工程品質(zhì)驗收確保工程品質(zhì)1.重點分項完工品質(zhì)驗收模擬驗收確保工程品質(zhì)，滿足房屋交付要求1 .第一階段：設(shè)計與功能符合 性驗收2 .第二階段：施工質(zhì)量缺陷驗 收3 .第三階段：質(zhì)量控制流程符 合性驗收、流程圖抄送質(zhì)量 目標劃與答辯第三方實測評估 成績統(tǒng)件淋水試驗滲漏率統(tǒng)計集團評估 成績統(tǒng)計問題整改復查一 一整改率模擬聚收族陷量統(tǒng)計段階付交程工交付后4個月內(nèi)報修率項目質(zhì)量目標rn定標樣板實施五二 二體晚上 二 t 二"毛坯畬階段 = 二 聿?E

6、 :工 本付豐 木；：二 * * * | - + * * * * .總包進場后2個月內(nèi)集中樣板完成戶型樣板*懺板驗收,樣板驗收項目驗收樣板驗收樣板驗收樣板驗收板認 樣確L板認 樣確首個標 準層開 始模板 驗收主體至6 層時開 始做砌 筑樣板樣板驗收主體封頂前項目驗收,項目驗收樣板驗收匯報裝修進場1個月內(nèi)完成裝修工藝樣板大批量裝 修施工前rm.組織材料進場參與部分驗收參與部分驗收前3層模板頃目驗收驗收樣板施工頃目驗收驗收實測實量自檢實測實量評估實體施工評估問題改進抄送問題整改與反饋項目自檢問題整改否合槌NOYES評估報告/評 估復查信息防水、外窗塞縫 、門檻石、外墻 淋水、屋面評估報告.評估復查

7、日常巡查1r-問題反饋質(zhì)量關(guān)鍵占檢杳單位目經(jīng)理YES引表格可辦理管理部1、需進行完工品質(zhì)驗 收的分項按*推廠一驗收合格后，方, 結(jié)算，并由采購 進行履約評估。所列；2、屬分包工程向品質(zhì)YES，抄送驗收結(jié)果NO完工品質(zhì)驗收工程移交、 結(jié)算辦理分包合作 評估項目驗收分項完工模擬驗收流程合同附圖隨檢查分 項的完成時 間，及時組 織質(zhì)量缺陷 檢查毛坯房抹灰、外墻飾 面、門窗欄桿完成； 裝修房濕作業(yè)開始， 部分分項完成毛坯房戶型結(jié)構(gòu)（、砌 筑、門窗）完成； 裝修房改造完成，裝 修工作面具備裝修房樣板間 施工開始；毛坯房交行前4 個月毛坯房所有內(nèi)容（含 景觀、公共部位）施 工完畢； 裝修房所有內(nèi)容施工 完

8、畢，保潔完成三執(zhí)行動作三>（淋蓄水、通水）工 驗環(huán)境檢測報告 檢查成立模擬驗收 小組功能與設(shè)計缺 陷檢查 第三目段根荻驗收制定模擬驗收計劃合同附圖核對第一階段問題整改復查濕作業(yè)驗收涂料天棚驗收木作驗收部口口驗收其它驗收第二階段問題整改復查質(zhì)量控制資料檢查重點風險控制檢查第三階段模擬驗收一戶一檔檢查交付前聯(lián)合檢查程部組織成立模擬 收小組第一階段模擬 加驗收報告4第二階段模擬*驗收報告3、重點問題的控制：淋水滲漏率小于4、問題整改率：大于 90%;5、資料完備率大于 95% ;第三階段模擬 驗收報告合格Yes交付模:以驗收控制標準：1、施工進度要求：提前2個月 全部完工2、缺陷率控制：戶均，

9、裝修房小于10NOA延遲交付三、關(guān)鍵活動描述序號關(guān)鍵 活動組織/ 經(jīng)辦流程說明相關(guān)文件/記 錄時間要求1質(zhì)量 管理 行為 驗證工程管 理部1、詳見本指引第二部分流程圖的“質(zhì)量管理總控 制流程”。2、其中，質(zhì)量管理驗證表是針對每一個項目標段， 由工程管理部負責制定一張質(zhì)量管理驗證表（詳見附件）。3、行為驗證：由工程管理部負責，依據(jù)本指引的 質(zhì)量監(jiān)控管理要求，配合現(xiàn)場進度，及時對被 查標段的質(zhì)量管理行為進行驗證評定，并及時 對風險進行提醒或警示。質(zhì)里官理 驗證表“項目運營 計劃”確定后 開始實施，項 目交付后驗 證完成2工程 質(zhì)量 目標 確定 與考 核工程管 理部1、詳見本指引第二部分流程圖的“質(zhì)

10、量目標考核機制”。2、每個標段開，前，由項目經(jīng)理部與總經(jīng)理辦公 室、工程管理部一起擬定本項目的質(zhì)量KPI目標；質(zhì)量目標確定作為開工審批的一部分。3、各項目質(zhì)量目標應(yīng)在公司年度目標的基礎(chǔ)上制 定，盡量與其指標保持一致；且一般情況下項 目質(zhì)量目標值應(yīng)高于公司年度目標。4、項目質(zhì)量目標確定后，由項目負責人向公司簽 訂項目質(zhì)量責任狀。5、工程管理部負責每季度對項目的質(zhì)量目標實現(xiàn) 情況進行驗證，將結(jié)果報總經(jīng)理辦公室按有關(guān) 制度進行相應(yīng)的獎懲。開工審批前 確定3設(shè)計 質(zhì)量 控制工程管 理部1、參見本指引第二部分流程圖的“設(shè)計質(zhì)量控制 流程”。2、施工圖聯(lián)合審查由項目經(jīng)理部負責組織，公司 技術(shù)委員會對審圖，

11、作承擔主要責任。3、具體的施工圖質(zhì)量控制流程參見設(shè)計管理部制 定的設(shè)計圖紙評審管理作業(yè)指引。設(shè)計圖紙 評審管理作 業(yè)指引4項目 管理 策劃項目經(jīng) 理部1、參見本指引第二部分流程圖的“項目管理策劃流程”。2、策劃重點內(nèi)容：1） 一階段平囿布置圖（地下、主體、裝修）；2）模板支撐體系；3）砌筑質(zhì)量控制；4）工藝工法樣板實施；5）工序穿插施工組織；6）安全文明措施；7）常態(tài)化質(zhì)量管理機制；8）質(zhì)量管理驗證計劃。3、總包、裝修、景觀工程施工前，必須根據(jù)工程 特性，有針對性地編制項目工程管理策劃書；工程管理 策劃書現(xiàn)場開，前序號關(guān)鍵 活動組織/ 經(jīng)辦流程說明相關(guān)文件/記 錄時間要求其它專業(yè)，程按壩目經(jīng)埋

12、部要求或自作方自愿 進行項目管理策劃。4、項目管理策劃應(yīng)由項目經(jīng)理部聯(lián)合施工方共同 編制，要求在施工合同簽訂前完成。5、項目經(jīng)理部負責組織管理策劃答辯，工程管理 部負責答辯評審；項目管理策劃答辯獲得通過 后方可辦理開工審批。6、獲得通過的項目管理策劃答辯文件，由采購管 理部負責整理，將其列為合同附件的一部分。7、項目開工后，項目經(jīng)理部負責推動項目管理 策劃書各項措施落實，工程管理部負責對項 目管理策劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)控檢查，并隨月 度評估報告一起匯報。5工藝 工法 及工 序樣 板項目經(jīng) 理部1、參見本指引第二部分流程圖的“樣板實施流 程”。2、樣板分類：集中展示樣板、交付樣板（含銷售 樣板、招

13、標樣板、交付標準樣板）、工2工法 及工序樣板。3、樣板清單詳見附件“樣板清單”。4、樣板實施標準（“ 6有”）：1）有圖紙：深化設(shè)計圖紙；2）有節(jié)點：關(guān)鍵控制節(jié)點，需工藝清晰；3）有工序：樣板中反映施工組織的順序耍求；4）有尺寸：有反映樣板尺寸大小及定位要求（含 附屬構(gòu)件的尺寸與定位）；5）有成品：體現(xiàn)最終的質(zhì)量要求，實施標準應(yīng)嚴 格；6）有解說：樣板區(qū)內(nèi)配合的文字解說，實現(xiàn)引導 交底作用。樣板清單詳見流程圖6過程 質(zhì)量 監(jiān)控工程管 理部1、詳見本指引第二部分流程圖的“過程質(zhì)量監(jiān)控 實施流程”。2、過程質(zhì)量監(jiān)控的主要監(jiān)控動作詳見附件“過程 質(zhì)量主要監(jiān)控動作”。3、材料進場驗收與檢測的具體管理要

14、求詳見建 筑材料檢驗、驗收管理指引。4、工藝工法樣板：1）施工現(xiàn)場必須設(shè)置工序樣板集中展示區(qū)，且應(yīng)在總包進場后 2個月內(nèi)完成樣板施工與驗 收；2）交付樣板開放前必須通過公司相關(guān)部門聯(lián)合 驗收，并書面確認；3）應(yīng)盡在樓層內(nèi)做實體的工藝工法及工序樣過程質(zhì)量 主要監(jiān)控動 作、建筑材 料檢驗、驗收 管理指引、產(chǎn)品質(zhì)量 實測操作指 弓弓、南京萬 科第二方實 測評估工作 指引隨進度計劃 安排，在卜道 工序開始前 完成序號關(guān)鍵 活動組織/ 經(jīng)辦流程說明相關(guān)文件/記 錄時間要求板，樣板未驗收通過，現(xiàn)場該，序不得進仃 大面積施工。5、質(zhì)量關(guān)鍵點檢查、驗收：1）質(zhì)量關(guān)鍵點的具體內(nèi)容由工程管理部根據(jù)公 司工程質(zhì)量整

15、體狀況適時擬定；2）項目經(jīng)理部根據(jù)進度計劃，提前擬定質(zhì)量關(guān) 鍵點驗收計劃，報工程管理部備案；實際內(nèi) 容發(fā)生時，應(yīng)提前一天通知工程管理部驗收；3）工程管理部對質(zhì)量關(guān)鍵點的檢查驗收應(yīng)及時 發(fā)布驗收報告，并跟進后續(xù)問題整改。6、實測實量普查：1）關(guān)于實測實量普查工作的管理要求，參考集 團A5版廣品質(zhì)量頭測操作指引和南京 萬科第二方實測評估工作指引執(zhí)行；2）現(xiàn)場實測實量檢查發(fā)現(xiàn)問題，項目經(jīng)理部及 時整改或制定措施予以改進，當現(xiàn)場問題程 度達到一定標準時，需立及時采購相應(yīng)管理 措施（如拉閘，具體標準另定）；3）舟-次實測檢查時，應(yīng)對前一次的問題整改 情況進行復查。7、日常巡查1）工程管理部日常巡查結(jié)果，

16、應(yīng)及時向項目反 饋，項目經(jīng)理部應(yīng)及時響應(yīng)；2）對各級領(lǐng)導在現(xiàn)場巡查的問題，項目經(jīng)理部 應(yīng)記錄整理，及時制定整改方案，并知會工 程管理部。7分項 工程 品質(zhì) 驗收工程管 理部1、詳見本指引第二部分流程圖的“分項工程完工 品質(zhì)驗收流程”。2、分項工程完工重點控制的內(nèi)容詳見附件“分項 工程完工品質(zhì)驗收重點控制內(nèi)容”。3、本指引所述的分項工程完工品質(zhì)驗收，主要指 對：公共部位裝修、外立面飾面、屋面工程、 鋁合金門窗、景觀工程、消防與智能化系統(tǒng)、 地下室設(shè)備等在內(nèi)的幾項工程驗收；其中，不 包括戶內(nèi)質(zhì)量驗收（戶內(nèi)重點進行模擬驗收）。4、上述工程現(xiàn)場施工完成后，由項目經(jīng)理部先組 織初驗，合格后報工程管理部進

17、行品質(zhì)驗收。5、本驗收強冊-次驗收合格率，并將此指標列為 考評供應(yīng)商的重要指標。分項工程 完工品質(zhì)驗 收重點控制 內(nèi)容分項工程完 工后一個月 內(nèi)8模擬 驗收工程管 理部1、詳見本指引第二部分流程圖的“模擬驗收流 程”。2、模擬驗收由工程管理部統(tǒng)籌組織，在項目交付房屋模擬 驗收工作指 引按“模擬驗收 指引”所述序號關(guān)鍵 活動組織/ 經(jīng)辦流程說明相關(guān)文件/記 錄時間要求之刖，對項目設(shè)計與功能符合性 （含銷售承諾）、 施工質(zhì)量缺陷、質(zhì)量控制流程符合性等三類問 題進行三階段模擬驗收工作，其中各階段驗收 根據(jù)情況亦可劃分為多個批次進行。3、模擬驗收質(zhì)量標準：1）施工進度要求一一所后施工工作必須提前2個月全部完工；2）缺陷率控制一一裝修房戶均小于10條、毛坯房戶均小于3條；3）重點問題的控制一一滲漏率（小于5% ；4）整改率控制一一問題整改率大于90%5）資料完備率大于 95%4、模擬驗收作為評價項目交付風險的工具，要求 所有項目每戶全數(shù)檢查。5、模擬驗收中涉及質(zhì)量類的評價或風險識別由工 程管理部負責確定，并報分管領(lǐng)導審閱。6、關(guān)于模擬驗收工作的具體要求，依照房屋模 擬驗收工作指引執(zhí)行。四、附件1、支持性文件1)設(shè)計圖紙評審管理作業(yè)指引公司指引2)建筑材料檢驗