2020——收藏資料18日淮北萬孚項目操盤方案

1、安徽偉創(chuàng)地產(chǎn)顧問2012-4-13安徽偉創(chuàng)地產(chǎn)顧問2012-4-181問題分析2項目分析 與 市場分析 3項目市場定位4項目開發(fā)策略 5項目營銷策略問題解析1萬孚項目目前的困局和難題是什么？解讀1項目層面：規(guī)劃已經(jīng)定型，產(chǎn)品層面提升空間有限2開發(fā)層面：規(guī)劃定位整體思路與目標不清晰，開發(fā)策略模糊項目規(guī)劃方案意味什么 項目的規(guī)劃方案意味著該項目的盈利模型，其業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、戶型配比直接影響項目開發(fā)策略。開發(fā)企業(yè)在進行投資拿地時考慮最多的是利潤率；在實質(zhì)性開發(fā)時必須考慮現(xiàn)金流。因此，項目規(guī)劃方案必須兼顧：利潤率、現(xiàn)金流、市場，規(guī)劃方案的業(yè)態(tài)定位、產(chǎn)品配比實質(zhì)就是平衡利潤率、現(xiàn)金流和市場的問題，將

2、營銷前置，從而為后期開發(fā)預留更多的操作空間，降低企業(yè)開發(fā)風險。核心問題12規(guī)劃都已定型，如何在現(xiàn)有產(chǎn)品基礎上組織項目開發(fā)和銷售，確保企業(yè)利潤和開發(fā)過程中現(xiàn)金流的持續(xù)性？面臨下行的市場和嚴厲的市場調(diào)控，項目開發(fā)如何應對和規(guī)避，降低開發(fā)風險？2項目分析與市場分析2區(qū)域分析1市場和競爭分析 3項目本體宏觀市場當下市場：政策面收緊，“堅持調(diào)控不動搖”的調(diào)控基調(diào)已經(jīng)形成，未來市場不容樂觀。談及國內(nèi)的房價，溫家寶說：“房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進行兩年了，保障性安居房建設正在抓緊進行，這勢必會緩解房價的壓力，緩解住房供求的緊張關系。這里我特別要強調(diào)，房地產(chǎn)市場調(diào)控絕不可以有絲毫動搖。我們的目標是既要使房價回歸到合理的

3、水平，同時又促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?！焙暧^市場當下市場：政策調(diào)控效果顯現(xiàn)，總體而言市場成交量出現(xiàn)下跌趨勢，價格仍在進一步回落。*圖：2012 年2月合 肥市住宅市場供求走勢圖2011年年2012年年 1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月1月月2月月3790234407394534231740513390164120539334410034599448996513215392551902表：合肥市住宅單月庫存量一覽表分析：省會城市受調(diào)控政策的影響，此現(xiàn)象必然會蔓延到三線城市。宏觀市場12年市場：調(diào)控的繼續(xù)和深化，整個市場形式更加嚴峻。宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)將經(jīng)歷

4、長期而艱難的調(diào)整國家的大環(huán)境充滿了不確定性，政策無法預測，樓市同樣無法預測，應對高于預測，應對的原則應該是戰(zhàn)略大于戰(zhàn)術，戰(zhàn)略就是公司的現(xiàn)金流，戰(zhàn)術是項目的盈利。下面簡單分析一下近期（2012年）與中長期（2013年以后一段時間）房地產(chǎn)發(fā)展趨勢：2012年宏觀市場預測1、或出現(xiàn)全國房價普降，但不會大跌，成交量趨穩(wěn)。2、市場以剛需為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化,滿足剛性需求，解決社會住有所居的問題。3、行情極為嚴峻，市場格局或發(fā)生巨變。4、盈利模式發(fā)生變化。從“品質(zhì)利潤型”向“快速周轉(zhuǎn)型”轉(zhuǎn)變，從依靠土地升值向依靠產(chǎn)品盈利轉(zhuǎn)變。5、政府地價會有明顯下滑，或者是付款方式會有明顯變化6、開發(fā)商拿地更加謹慎，

5、為分解風險，企業(yè)聯(lián)合拿地的現(xiàn)象將會增多，土地溢價水平進一步降低，“底價”成交成為常態(tài)。7、保障房今年要見到實效，但對商品房市場的沖擊難以預計。 中長期預測1、房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)洗牌加劇，產(chǎn)業(yè)升級將揭開序幕。2、經(jīng)過此輪調(diào)控，市場各方的心態(tài)將更加理性。3、商業(yè)地產(chǎn)的金融化。4、房地產(chǎn)將由初級階段向成熟階段過渡，但仍然是朝陽行業(yè)，只是告別了暴利時代。5、三四線城市不是救命稻草。無論哪種觀點，對于本項目而言，在當前市場的前提下，不可控的因素太多，因此萬孚項目應審慎大勢 ，合理安排節(jié)奏、準確定位，跑贏大勢！市場競爭項目集中，數(shù)量較多，競爭激勵濉溪縣：入網(wǎng)銷售項目總數(shù)43項,入網(wǎng)銷售總面積:206.466

6、6萬M2 ,可售套數(shù):8170套,可售面積:77.5845萬M2 ,入網(wǎng)銷售住宅總面積:185.875萬M2 ,住宅可售套數(shù):6182套,住宅可售面積:63.6348萬M2 全市可售建筑面積約110.99萬平米，全市可售套數(shù)約11868套，住宅存量巨大?；幢奔板∠?月份銷售情況月均去化105套月均去化270套說明：價格走勢總體而言比較平穩(wěn)，但是區(qū)域價格差異比較大，區(qū)域價格競爭明顯。重點競爭對手恒大名都在售2#,3#、4#、5#、6#，7#，9#，10#,11#樓88-136精品小戶，精裝均價5800元/左右，少量毛坯房源均價4800元/左右；一次性95折按照恒大的操盤方式，后期絕對的區(qū)域價格

7、殺手！占地占地面積面積建筑建筑面積面積容積容積率率產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型推售時間推售時間推貨量推貨量單價單價 （元（元/ /平米）平米）面積段面積段 （平米）（平米）總價區(qū)間（萬）總價區(qū)間（萬）434畝100萬3.45高層持續(xù)推售，6000精裝5800毛坯480080-26038-150重點競爭對手恒大名都恒大名都賣點：n 精裝物業(yè)：消費者不知情前提下認為方便、節(jié)省n 品牌社區(qū)：恒大全國性品牌n物業(yè)管理：金碧物管，開發(fā)商自己的物業(yè)公司。n規(guī)模巨大：百萬平米，規(guī)模巨大，配套齊全劣勢：n 生活氛圍未成熟：入伙時間晚，社區(qū)居住氛圍有待成熟n精裝修是把雙刃劍，入伙后會出現(xiàn)很多問題，影響后期銷售的持續(xù)性。恒大

8、名都項目的優(yōu)勢除了品牌優(yōu)勢方面以及以上優(yōu)勢以外，在操作層面上將有以下優(yōu)勢：項目規(guī)模巨大，單方成本被拉低，以及集團戰(zhàn)略采購，采購成本降低，后期降價空間巨大，因此總體操作將更加靈活，能夠更好的應對市場和政策，把握操作的主動權(quán)。重點競爭對手華晨錦繡和莊二期在售3#、4#、7#、8#樓15層以上114136房源，3#、4#樓均價4900元/，7#樓均價5900元/，8#樓5400元/。一次性付款9.8折。車位5-7萬一個，還剩60余個車位。了二期二標10、11#樓67118共105套房源。其中10#樓均價5500元/，11#樓均價5400元/。占地占地面積面積建筑建筑面積面積容積容積率率產(chǎn)品產(chǎn)品類型類

9、型推售時間推售時間推貨量推貨量單價單價 （元（元/ /平米）平米）面積段面積段 （平米）（平米）總價區(qū)間（萬）總價區(qū)間（萬）12萬100萬3.45小高層、高層持續(xù)推售，105540088-13147-70現(xiàn)場有體驗區(qū)和樣板區(qū)，整體感覺較好，外立面形象尚可，小區(qū)品質(zhì)感較強，屬于區(qū)域內(nèi)的明星項目。重點競爭對手華晨錦繡和莊華晨錦繡和莊賣點：n 交通便捷：相山路、南黎路交口，周邊交通方便。n 配套成熟：新局中以北市政規(guī)劃小學、幼兒園 等n氛圍濃厚：一期已經(jīng)成型，展現(xiàn)了較好的品質(zhì)敢和場所感。n體驗區(qū)：體驗式營銷能夠有效觸動消費者消費觸點，支撐項目銷售。劣勢：n戶型跨度過大，69-131，存在內(nèi)部競爭現(xiàn)象

10、。華晨錦繡和莊其體驗式售樓部的營造對于本案有著一定的借鑒作用，其內(nèi)部營銷道具的布置，銷售氛圍的營造等值得本案去學習。戶型方正，功能分區(qū)明確，使用率較高入戶花園有贈送面積，可以提高產(chǎn)品性價比競爭分析小結(jié)q品牌開發(fā)商介入淮北市場，競爭壓力增加；q推售量較大，消化速度慢，市場存量壓力巨大；q區(qū)域價格差異較大，價格競爭明顯；q小高層、高層業(yè)態(tài)供給充足，競爭壓力巨大；q整體市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象比較明顯面臨目前的市場格局和宏觀環(huán)境，本案在產(chǎn)品層面、價格層面、區(qū)域?qū)用妗⒄J知層面面臨全方位的競爭，如何在復雜的市場環(huán)境下，打破原有的市場格局，跑贏市場！2項目分析與市場分析2區(qū)域分析1市場和競爭分析 3項目本體區(qū)域

11、地位 進一步優(yōu)化城鄉(xiāng)布局，加速推進城市“東進、西延、南擴”和小城鎮(zhèn)軸線發(fā)展帶建設，拓展城市發(fā)展空間，提升城區(qū)對縣域腹地的輻射帶動能力，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。到“十二五”末，全市城鎮(zhèn)化率達到65%以上。 做大做優(yōu)主城區(qū)。加快建設東部新城區(qū)基礎設施和公共服務設施，與城市新區(qū)及烈山主城區(qū)銜接。延伸相陽路南至濉溪縣域腹心，盡快形成城市中部主干道，加快推進淮北-岳集快速通道建設，加快主城區(qū)向南、向西拓展步伐，實現(xiàn)相山組團與濉溪組團、烈山組團基礎設施共建共享，提升主城區(qū)對市開發(fā)區(qū)南區(qū)和市域南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射能力，“十二五”末，主城區(qū)建成區(qū)面積達到85平方公里、人口達到85萬人，城市承載力顯著提升，綜合服務功能不斷

12、完善，輻射帶動能力顯著增強。商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！區(qū)域地位 相山組團：完

13、善組團內(nèi)現(xiàn)有的老城區(qū)，向東、向南沿人民路和相山南路發(fā)展新城區(qū)，建設新城市中心（地塊所在），向西跨過新濉河，在202省道以西發(fā)展鳳凰工業(yè)項目區(qū)，項目區(qū)以南作為遠期工業(yè)發(fā)展備用地。 礦山集組團：在東外環(huán)以西沿東湖路兩側(cè)發(fā)展，以東開發(fā)龍湖工業(yè)項目區(qū)；北外環(huán)南側(cè)部分建設為科教園區(qū)，部分預留為高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展備用地。 烈山組團：在其西部以用地整理為主，擴大居住用地規(guī)模；東部向東沿合徐高速連線發(fā)展，在東外環(huán)和合徐高速公路連接線北部布置新蔡工業(yè)園，發(fā)展陶瓷、建材和化工工業(yè)。 空間景觀格局：六湖珠連、五城相擁、兩山（相山、龍脊山）環(huán)繞、城在山中、水在城中 。 城市景觀系統(tǒng)：以人民路、東湖路、相陽路、南黎路東段

14、（地塊所在）、長山路等作為主要景觀通。以相山為核心的城區(qū)正逐漸成為全市的生產(chǎn)服務和生活服務中心，并大量吸納周邊城鄉(xiāng)經(jīng)濟活動加入.區(qū)域特點老城區(qū)板塊：以淮海路與相山路交匯處為原點，北至相山南麓，南至鐵路，東西擴延兩公里左右的區(qū)域。片區(qū)特點：1、淮北人置業(yè)首選區(qū)域，區(qū)內(nèi)有淮北人長年精神層面的追求相山公園，是將優(yōu)美的景觀、便捷的交通、完備的配套等融為一體的區(qū)域。2、在淮北市民內(nèi)心深處存在著對區(qū)域根深蒂固的情結(jié)。3、目前土地已經(jīng)極為稀缺，上市樓盤較為搶手，但也正因為銷售的阻力不大，導致了開發(fā)商大多陷入純粹以地段作為主要賣點，而不去注重提升樓盤自身產(chǎn)品品質(zhì)的怪圈。區(qū)域特點政務區(qū)板塊：以市政府為中心，方圓

15、一公里范圍內(nèi)廣大區(qū)域。片區(qū)特點：1、淮北人置業(yè)次選區(qū)域， 隨著市政府南遷，以及新火車站廣場的建成，該區(qū)域正在成為第二個城市中心，未來發(fā)展前景十分廣闊。2、投資居住兩相宜。3、該區(qū)域項目體量均較大，開發(fā)商比較注重小區(qū)景觀的打造，與老城區(qū)單純的賣地段相比，該區(qū)域已比較重視對產(chǎn)品的打造。區(qū)域特點近郊板塊：為距淮北市中心二十分車程內(nèi)，地段相似，主要有四塊。片區(qū)特點：1、多為大規(guī)模樓盤（百萬級、數(shù)十萬級）。2、對產(chǎn)品營造較為用心，打造優(yōu)美的環(huán)境及低廉的售價吸引客戶。3、目前板塊內(nèi)樓盤均取得了良好的銷售成果，未來近郊板塊將面臨放量競爭。區(qū)域特點水景區(qū)板塊：以桓譚公園為中心，方圓500米區(qū)域內(nèi)項目。片區(qū)特點

16、：1、地理區(qū)位比較集中，各項目緊緊圍繞公園（水景）而建；2、臨近公園水景，環(huán)境優(yōu)美，十分適合人類居住，項目規(guī)?；疽灾械染佣?；3、各項目去化速度都較快，市場對該板塊房源顯示出一定的偏好性；4、由于水景有一定的稀缺性，該板塊項目價格還會穩(wěn)步上揚，未來增值空間較大。區(qū)域地位 區(qū)域小結(jié)： 從上述分析看，本案毗鄰濉溪縣，其在相山區(qū)區(qū)域功能價值不明顯，位置較為尷尬，并且所在區(qū)域價值認可度不高，后期市場操作難度比較大。2項目分析與市場分析2區(qū)域分析1市場和競爭分析 3項目本體用地面積()97363建筑面積()194720住宅()184891商業(yè)()7024總戶數(shù)2076停車位1146容積率2.0建筑密度2

17、0%產(chǎn)品類型16層小高層、26層高層1.本案具體戶型配比及相應的產(chǎn)品線類型規(guī)劃方案中未能體現(xiàn)。2.指標解析：-2.0容積率、20%的建筑密度、住宅形態(tài)以高層為主，預示小區(qū)建筑間距足夠，完全可以通過景觀，營造良好的景觀效果，提升品質(zhì)。-業(yè)態(tài)較為單一，容積率未能很好利用項目本體研究基本指標項目本體研究四至四至：地塊東側(cè)、北側(cè)為空地，南至南梨路，西臨鐵路線，地塊南側(cè)有污水處理場，東南角有微波塔與用地相鄰，有較多不利因素，如何弱化上述設施的影響，需要通過規(guī)劃、景觀、產(chǎn)品以及后期包裝等各種手段進行隔離。污水處理廠鐵路橋項目本體研究配套學校：梅苑小學、局小、新局中商場：沃爾瑪郵局：銀行： 中國建設銀行幼兒

18、園：醫(yī)院：中醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)院院配套：區(qū)域?qū)W區(qū)資源較好，但是缺少商業(yè)配套。項目本體研究交通交通：南黎路作為主干道貫穿東西，連接本區(qū)域與主城區(qū)，目前擁有6、19路公交車經(jīng)過本區(qū)域，總體而言項目所在位置交通通達性一般。商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全

19、唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！小結(jié) 由于本案處于概念性規(guī)劃階段，產(chǎn)品資料不完整，其相應的戶型、外立面風格、內(nèi)部景觀規(guī)劃、小區(qū)內(nèi)部功能定位都相應缺失，因此其本身核心價值體系，現(xiàn)階段難以構(gòu)建，與項目本體相關的交通、四至、配套等角度看，項目后期操作不容樂觀3項目市場定位21項目屬性定位 3項目客戶定位4項目價格定位項目形象定位說明 項目市場定位部分本方案不進行詳細說明，后期通過深入溝通和探討，確定合作意向后，將更加深入市場研究，結(jié)合區(qū)域市場產(chǎn)品競爭特點、市場特點、項目特點

20、、客戶特點另行給與針對性解決方案。4項目開發(fā)策略2項目開發(fā)思路1項目運營思路3項目開發(fā)建議項目運營思路 總體思路：圍繞現(xiàn)金流組織項目開發(fā)，小步快跑，加快項目周轉(zhuǎn)率，降低整體開發(fā)風險 在緊縮的宏觀環(huán)境下，對于新開發(fā)項目而言最大的問題是項目面臨運營過程中的現(xiàn)金流問題，金融信貸緊縮，無論是開發(fā)貸還是按揭貸其規(guī)模和放貸速度都已大大降低。因此，通過多批次、多標段，小步快跑，已銷定產(chǎn)這一思路，成為企業(yè)在淡市下穩(wěn)健的開發(fā)策略，盡量確保企業(yè)在開發(fā)過程中現(xiàn)金流的安全，同時追求利潤的最大化。在以上運營思路下，開發(fā)企業(yè)應考慮如下問題： 1.整體市場環(huán)境不佳，競爭壓力巨大，市場存貨量較大，在項目首期去化率低時，能否承

21、受銷售不佳，回款不及時的銷售壓力。2.同樣，在確定開發(fā)批次后，需要對首期開發(fā)規(guī)模進行控制，否則面臨大量工程款支付，存在付款壓力。3.項目規(guī)劃定型后，項目建筑面積中還包括將近3萬平米的地下工程，此類物業(yè)沉淀了大量成本，其無論對現(xiàn)金流、利潤都有較大影響。項目運營思路具體做法： 1.開發(fā)企業(yè)根據(jù)目前的現(xiàn)金流以及代理企業(yè)對市場的充分調(diào)研，控制首期開發(fā)規(guī)模，預留一定的操作空間，提高企業(yè)避險能力。2.嚴控成本，實施開源節(jié)流，比如對施工圖進行優(yōu)化，在圖紙設計階段進行成本優(yōu)化，將成本控制作為企業(yè)。3.對項目開發(fā)進行整體開發(fā)，確保運營思路的一致性，為后期市場運作預留操作空間，確定明確的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模。4.建

22、議開發(fā)商在開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)規(guī)模確定前提下，對項目進行經(jīng)濟測算，并且編制出相應的現(xiàn)金流計劃。5.在規(guī)劃能夠變更調(diào)整的前提下，強烈建議對原有規(guī)劃進行調(diào)整，通過業(yè)態(tài)的調(diào)整、戶型的調(diào)整以及規(guī)劃布局的調(diào)整，彌補項目本身存在的硬傷，通過豐富的產(chǎn)品線和有目的性的規(guī)劃，提升項目整體價值，重新構(gòu)造項目的核心價值體系，使得在激烈的市場競爭中處于有力的位置。4項目開發(fā)策略2項目開發(fā)思路1項目運營思路3項目開發(fā)建議項目開發(fā)思路 總體思路：多標段開發(fā)，多組團銷售，體驗區(qū)先行，項目品質(zhì)感提前展現(xiàn) 由于項目所在位置周邊環(huán)境一般，在開發(fā)時必須考慮到后期銷售的需要，將營銷需求前置，通過開發(fā)順序的設定，確定銷售動線，通過體驗區(qū)的規(guī)

23、劃，營造出一定的銷售氛圍，從而弱化項目先天不足。標段劃分原則：建議前期開發(fā)5萬平米左右為一個標段，總體控制開發(fā)規(guī)模。項目開發(fā)順序：考慮后期施工動線以及銷售動線，建議開發(fā)順序由外至內(nèi)，逐級開發(fā)，盡量降低后期正在施工項目對已建成項目的影響，具體次序如右圖所示：商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特

24、別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！項目開發(fā)思路具體標段范圍及規(guī)模建議：建議整個項目分4各標段，平均每個標段約5萬平米，范圍如下：標段：沿南黎路1#、2#、3#、4#、5#樓。標段：10#-16#樓標段：幼兒園、6-9號樓標段：17-23號樓 具體標段開發(fā)順序如右圖示意所示。說明：因為對具體樓棟建筑面積不了解，故此標段劃分建議僅僅給與概念上的建議，后期開發(fā)商可以按照具體建筑面積以及地下工程施工的方便性具體確定用地面積()973

25、63建筑面積()194720住宅()184891商業(yè)()7024產(chǎn)品類型16層小高層、26層高層具體開發(fā)順序項目開發(fā)思路首期開發(fā)加強對啟動區(qū)的營造，通過啟動區(qū)的開發(fā)和營造，為整個項目起勢奠定基礎 啟動區(qū)將體驗式銷售中心、樣板房、景觀區(qū)、整體項目的形象提前予以規(guī)劃，并且按照銷售動線進行有效組織和設計，將項目后期生活場景提前予以展示，營造出極佳的場所感，引發(fā)客戶良好的消費欲望。4項目開發(fā)策略項目開發(fā)思路1項目運營思路3項目開發(fā)建議2項目開發(fā)建議原則一：以營銷觸點作為項目開發(fā)建議的出發(fā)點原則一：以營銷觸點作為項目開發(fā)建議的出發(fā)點 項目的開發(fā)最終目的是銷售出去，以營銷為導向的項目開發(fā)策略可以保持項目總

26、體策略的一致性和延續(xù)性，我們從可以引發(fā)客戶的購買動機的營銷觸點反向給與項目開發(fā)建議。 在價格相同情況下，可以誘發(fā)客戶購買的觸點有：位置、配套、景觀、外立面、戶型等，這里主要圍繞景觀、外立面、戶型四個方面進行說明。1.景觀 目前整個淮北市場對項目景觀規(guī)劃不重視，景觀規(guī)劃方面做的比較粗糙，因此，對于景觀的規(guī)劃可以作為構(gòu)建本案核心價值體系因素之一。景觀規(guī)劃對于本案格外重要，由于本案本身位置以及周邊不利因素的影響，可以通過景觀規(guī)劃來弱化不利因素的影響。另外，本案按照目前的市場去化率看，整體開發(fā)周期比較長，一期交房后的效果對后期開發(fā)銷售影響比較大，因此需要注意其開發(fā)的持續(xù)性。因此，建議開發(fā)企業(yè)對于本案啟

27、動專項景觀規(guī)劃設計。因此，建議開發(fā)企業(yè)對于本案啟動專項景觀規(guī)劃設計。2.外立面 外立面風格是觸發(fā)客戶購買動機的關鍵觸點之一，并且其顏色、風格直接影響項目的檔次感，其設計效果好可以直接產(chǎn)生產(chǎn)品溢價。因此，建議開發(fā)商對外立面顏色、選材方面提前進行考量，形成項目的區(qū)域文化標簽，成為淮北市場的標桿。因此，建議開發(fā)企業(yè)考慮采用外立面因此，建議開發(fā)企業(yè)考慮采用外立面的專項設計。的專項設計。3.戶型 由于與開發(fā)企業(yè)缺少溝通，對其戶型設計無法進行評判。但是，我們希望如果在有可能的前提下，建議開發(fā)企業(yè)能夠考慮盡量增加戶型其附加值，通過入戶花園、露臺、飄窗等方式贈送面積，提高其性價比。如果戶型有更改的可能，我司將

28、協(xié)同開發(fā)企業(yè)對戶型進行深化，從市場角度給與戶型建議。 做到功能分區(qū)明確，保證居住的舒適度；同時，在戶型設計過程中考慮戶型的緊湊型和經(jīng)濟性，充分利用戶型空間。商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/

29、，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！ 通過大量景觀陽臺、露臺的設計，極大的提高了戶型的品質(zhì)和功能性；同時通過面積贈送，提高了戶型的性價比。原則二：盡量減小其公攤面積原則二：盡量減小其公攤面積 偉創(chuàng)根據(jù)多年的操盤經(jīng)驗，對小高層產(chǎn)品核心筒進行研究，發(fā)現(xiàn)不同的交通核對樓棟的公攤影響比較大，此類細節(jié)開發(fā)商必須予以重視，避免項目后期產(chǎn)品出現(xiàn)硬傷 此核心筒交通核劃分緊湊，公攤面積占用較小，適合11層產(chǎn)品采用。組合示意如圖 由于此核心筒交通核劃分緊湊，公攤面積占用較小，建議15層小高層一梯三戶產(chǎn)品采取此種交通處理方式。類似上圖核心筒公攤面

30、積較大，可以用左圖核心筒進行替代，減少公攤面積原則三：原則三：本案開發(fā)建議注重本案開發(fā)建議注重“表面文章表面文章”，將，將錢花在看得見的地方錢花在看得見的地方 在不影響產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，建議開發(fā)商開源節(jié)流的同時，在客戶可以感知的地方多花錢，客戶看不到的地方盡量進行成本控制?？蛻艨吹囊姷牡胤饺珞w驗區(qū)、入戶大堂、外立面等等。1.體驗區(qū) 體驗區(qū)的營造對后期體驗式營銷至關重要，可以直接拉上項目的銷售。偉創(chuàng)通過多個項目的跟蹤研究發(fā)現(xiàn)銷售現(xiàn)場情境設計、互動交流、符合產(chǎn)品定位的廣告訴求以及樣板房包裝，喚起客戶正面的情緒,讓客戶覺得舒適、安全、溫馨，從而給客戶創(chuàng)造更多愉悅的體驗，可以更加好的促進客戶成交。2.

31、入戶大堂 建議開發(fā)企業(yè)可以在一期選擇一棟樓作為樣板樓對其入戶大堂進行精裝修，增強客戶體驗感，觸發(fā)客戶在體驗過程中的購買動機，此類成本可直接分攤到建筑費用，后期根據(jù)其帶來的產(chǎn)品溢價能力和市場認可度，再確定是否推廣至后期各期，否則僅作為體驗區(qū)的一部分。 項目通過開發(fā)過程中營銷體驗區(qū)的設置和建設，我們可以形成客戶消費觸點，實現(xiàn)如下作用。 1)閉合環(huán)線 2)賣點展示 3)劣勢規(guī)避營造區(qū)域場所感，圍繞整體銷售動線，營造區(qū)域形象充分展示項目的景觀優(yōu)勢、戶型優(yōu)勢以及相應的其他品質(zhì)通過景觀園林、精裝大堂、品質(zhì)售樓處、品味樣板房規(guī)避劣勢5項目營銷策略營銷操盤思路1總體營銷思路2項目推廣思路3總體營銷思路通過項目

32、核心價值體系營造，樹立項目強勢品牌，促進分通過項目核心價值體系營造，樹立項目強勢品牌，促進分層次、多組團持續(xù)性熱銷。層次、多組團持續(xù)性熱銷。建立區(qū)域強勢項目品牌形象建立區(qū)域強勢項目品牌形象 通過對項目景觀、體驗式中心、建筑風格、通過對項目景觀、體驗式中心、建筑風格、社區(qū)文化的營造，通過營銷傳遞項目超脫于社區(qū)文化的營造，通過營銷傳遞項目超脫于區(qū)域和產(chǎn)品之外的生活理念，放大產(chǎn)品和社區(qū)域和產(chǎn)品之外的生活理念，放大產(chǎn)品和社區(qū)的獨特優(yōu)勢，規(guī)避區(qū)域發(fā)展不足的劣勢；區(qū)的獨特優(yōu)勢，規(guī)避區(qū)域發(fā)展不足的劣勢；通過營銷建立此形象并貫穿始終；通過營銷建立此形象并貫穿始終；營銷分層次推進營銷分層次推進摒棄傳統(tǒng)的分期推廣

33、，采用更靈活和針對性摒棄傳統(tǒng)的分期推廣，采用更靈活和針對性的分區(qū)域分組團內(nèi)部優(yōu)化組合推廣方式，利的分區(qū)域分組團內(nèi)部優(yōu)化組合推廣方式，利用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的不斷穿插保障檔次感和形象感；用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的不斷穿插保障檔次感和形象感；客戶圈層建立和升級客戶圈層建立和升級如何在啟動期創(chuàng)造全新的客戶需求，建立優(yōu)如何在啟動期創(chuàng)造全新的客戶需求，建立優(yōu)質(zhì)的項目獨有客戶圈層，并引領需求將客戶質(zhì)的項目獨有客戶圈層，并引領需求將客戶圈層不斷擴大和升級，支持項目后期持續(xù)性圈層不斷擴大和升級，支持項目后期持續(xù)性銷售。銷售。具體而言，對于本案，在營銷格局上我們需要占領第一梯隊，主動高具體而言，對于本案，在營銷格局上我們需要占領第一梯

34、隊，主動高檔化，以此來解決項目區(qū)位、規(guī)劃上的劣勢，通過總體營銷思路的確檔化，以此來解決項目區(qū)位、規(guī)劃上的劣勢，通過總體營銷思路的確定和執(zhí)行解決如下幾個問題：定和執(zhí)行解決如下幾個問題：5項目營銷策略2營銷操盤思路1總體營銷思路3項目推廣思路商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店