2020——收藏資料28日佛山南海58號街區(qū)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告

1、佛山南海58號街區(qū)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告58號街區(qū)項(xiàng)目定位策劃小組（集團(tuán)設(shè)計(jì)中心、商業(yè)中心、佛山營銷、商業(yè)部及開發(fā)部）2011年01月28日綱要一、項(xiàng)目定位的主要思路一、項(xiàng)目定位的主要思路 二、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析二、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析三、項(xiàng)目整體定位三、項(xiàng)目整體定位四、目標(biāo)客戶定位四、目標(biāo)客戶定位五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)六、產(chǎn)品價(jià)格定位六、產(chǎn)品價(jià)格定位七、成本估算七、成本估算八、開發(fā)模式建議八、開發(fā)模式建議一、項(xiàng)目定位的主要思路一、項(xiàng)目定位的主要思路1、本項(xiàng)目定位的主要目標(biāo) 開發(fā)最合適產(chǎn)品獲取項(xiàng)目最大利潤。 延續(xù)并增強(qiáng)創(chuàng)鴻集團(tuán)在“水韻尚都”上獲得的品牌價(jià)值和市場認(rèn)同度。

2、解決地塊特點(diǎn)引致的住宅與商業(yè)兩大地塊之間矛盾,合理安排項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和資金回籠進(jìn)度。一、項(xiàng)目定位的主要思路一、項(xiàng)目定位的主要思路 2、本項(xiàng)目定位主要考慮的因素、本項(xiàng)目定位主要考慮的因素 項(xiàng)目資源-外部及內(nèi)部資源特性歸納 客戶需求-住宅及商業(yè)客戶需求 規(guī)劃指標(biāo)-硬性指標(biāo)及可變機(jī)會 財(cái)務(wù)成本-初步預(yù)估 品牌價(jià)值-提升當(dāng)?shù)赜绊懥Χ㈨?xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析二、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢和機(jī)會地段：位于已成熟并或公認(rèn)的豪宅千燈湖板塊，有良好的投資和自住價(jià)值。交通：位于桂江立交旁，可利用海八路及南海大道，快速連接廣佛兩地及禪桂兩區(qū)。海五路規(guī)劃地鐵3號線。景觀：部分千燈湖景觀及內(nèi)部較大園林景觀。產(chǎn)品：戶型配比

3、和特色突出豪宅品質(zhì)。配套：千燈湖及南海大道板塊生活服務(wù)配套充足。自身擁有A區(qū)集中式及B區(qū)臨街商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)配套補(bǔ)充。商業(yè)：金融高新區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍日漸成熟并在擴(kuò)大中。品牌：通過水韻項(xiàng)目，客戶已基本認(rèn)同創(chuàng)鴻豪宅品牌。合作：中海、保利等開發(fā)商已聚集大量貨源并打下基礎(chǔ)，形成較強(qiáng)的差異化競爭局面。營銷：客群積累和了解已有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，有利于后期住宅銷售。項(xiàng)目總體規(guī)劃概念示意住宅景觀分析住宅景觀分析省院深圳分院提供30層以上東南向視野15層以上東南向視野二、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析二、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析1、項(xiàng)目劣勢和風(fēng)險(xiǎn) 地塊：B區(qū)住宅地塊較A區(qū)商業(yè)地塊有更好的市場條件。 規(guī)劃：B區(qū)受90/70限制，產(chǎn)品組合復(fù)雜；A區(qū)

4、地塊進(jìn)深太小，有限高及限面積要求，使項(xiàng)目規(guī)模尷尬。 戶型：雙證大戶型的產(chǎn)品在推售上有一定局限。 交通：A區(qū)商業(yè)距離地鐵較遠(yuǎn)，基本依托地面交通。 景觀：只有較高樓層有外部遠(yuǎn)眺千燈湖景觀。 商業(yè)：保利水城、IFC、金融城及南海廣場等項(xiàng)目將給商業(yè)部分營運(yùn)帶來壓力。二、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析二、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析3、項(xiàng)目初步結(jié)論項(xiàng)目綜合價(jià)值較大，能借區(qū)域優(yōu)勢強(qiáng)化自身?xiàng)l件。千燈湖板塊優(yōu)質(zhì)住宅地塊日漸稀少，稀缺性突出。住宅體量較大，可支撐項(xiàng)目分期開發(fā)。戶型結(jié)構(gòu)受90/70影響，整體戶型產(chǎn)品檔次對一般豪宅盤有制約，但同時(shí)70%的產(chǎn)品具備多種總價(jià)結(jié)構(gòu)有利于推盤。商業(yè)由于不在主商圈內(nèi)，但受兩主要商圈競爭壓力,需要耐

5、心等待周邊住宅區(qū)及商業(yè)配套設(shè)施逐步落成后形成商業(yè)氛圍。商業(yè)體量偏小，不利于租售產(chǎn)品組合。地價(jià)成本較高，需要精心打造，短平快完成項(xiàng)目運(yùn)作。商業(yè)部份地下室挖潛有機(jī)會增加未來商業(yè)供應(yīng)量。三、項(xiàng)目整體定位三、項(xiàng)目整體定位1、項(xiàng)目整體定位、項(xiàng)目整體定位 影響力定位：新一代千燈湖豪宅的標(biāo)志性項(xiàng)目；創(chuàng)鴻集團(tuán)的豪宅細(xì)分性項(xiàng)目。 項(xiàng)目檔次定位：高端豪宅； 項(xiàng)目形象定位：整體大氣，細(xì)節(jié)精致。 文化理念定位：都市新貴精品生活社區(qū)。 項(xiàng)目定位表述：都市新貴聚集之地都市新貴聚集之地三、項(xiàng)目整體定位三、項(xiàng)目整體定位2、項(xiàng)目核心價(jià)值和擬定命建議、項(xiàng)目核心價(jià)值和擬定命建議 項(xiàng)目核心價(jià)值為：經(jīng)典的豪宅產(chǎn)品經(jīng)典的豪宅產(chǎn)品+超群的

6、投資價(jià)值超群的投資價(jià)值 整體及住宅擬定名-報(bào)建地名命名原則：符合地名規(guī)范不與本地項(xiàng)目重名延續(xù)“水韻尚都”系列，締造新豪宅產(chǎn)品。利用內(nèi)園林水景造型，賦予外形內(nèi)像的精品感受翡翠尚都、 水韻城邦（推薦） 商業(yè)營銷擬定名-即不作為報(bào)建地名創(chuàng)鴻繽紛匯：突出商業(yè)多業(yè)態(tài)經(jīng)營對消費(fèi)者生活繽紛多彩的貢獻(xiàn)。創(chuàng)鴻樂都（推薦）：突出商業(yè)項(xiàng)目為消費(fèi)者帶來的歡樂感受，同時(shí)帶出主經(jīng)營餐飲娛樂業(yè)態(tài)的特點(diǎn)。四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶1、住宅目標(biāo)客戶描述 收入特征：年收入25萬元以上的家庭和個(gè)人 職業(yè)特征：中小企業(yè)主、富二代、金融機(jī)構(gòu)及國企管理層、公務(wù)員、民企決策管理層等 地域特征：客戶來自南海、廣州、禪城及外地 年齡特征

7、：2845歲為主 家庭特征：兩口和三口的家庭為主 購房動機(jī)：自住、投資、自住兼投資 影響因素：地段、配套、景觀、交通、安全、品質(zhì)、朝向、風(fēng)水、服務(wù) 消費(fèi)心理：改善型消費(fèi)、身份型消費(fèi)、家庭型消費(fèi) 本項(xiàng)目客戶開拓方向：桂城為核心向外輻射本項(xiàng)目客戶開拓方向：桂城為核心向外輻射 客戶拓展的策略：客戶拓展的策略：作為桂城中心稀缺高端項(xiàng)目，除服務(wù)于金融區(qū)帶來的產(chǎn)業(yè)客、原住居民外，通過推廣向南海其他鎮(zhèn)區(qū)、向禪城滲透，輻射廣州、順德等外圍區(qū)域。核心：金融區(qū)、桂城（核心：金融區(qū)、桂城（60%60%）兼顧：南海各鎮(zhèn)、禪城（兼顧：南海各鎮(zhèn)、禪城（30%30%）輻射：廣州等外圍區(qū)域（輻射：廣州等外圍區(qū)域（10%10%

8、）一個(gè)核心，主攻周邊高端客戶一個(gè)核心，主攻周邊高端客戶兼顧大瀝、獅山、平洲、禪城兼顧大瀝、獅山、平洲、禪城拓展外圍如順德、廣州等外地拓展外圍如順德、廣州等外地n公司中高層管理者、資深金領(lǐng)n周邊原住居住客、投資客 n與桂城有業(yè)務(wù)或其他淵緣的自住兼投資客n外地專業(yè)投資客n自由職業(yè)者、私家企業(yè)主、個(gè)體戶n公務(wù)員及企事業(yè)單位、大型企業(yè)員工擴(kuò)大目標(biāo)客戶群范圍擴(kuò)大目標(biāo)客戶群范圍目標(biāo)客戶群篩選及細(xì)分目標(biāo)客戶群篩選及細(xì)分金融區(qū)中高管理層金融區(qū)中高管理層/ /金領(lǐng)金領(lǐng)周邊居民（桂城）周邊居民（桂城）公務(wù)員公務(wù)員/ /企事業(yè)單位企事業(yè)單位外地客戶（順德、廣州）外地客戶（順德、廣州）私營企業(yè)主私營企業(yè)主/ /個(gè)體戶

9、個(gè)體戶專業(yè)投資客（本地專業(yè)投資客（本地+ +外地）外地）n客戶：吳先生 年齡：34歲 職業(yè)：金融n籍貫：湛江 置業(yè)情況：二次置業(yè) n背景描述：暨大研究生畢業(yè)后在廣州某知名金融機(jī)構(gòu)工作，平時(shí)工作非常繁忙，常商務(wù)出差公干。公司準(zhǔn)備安排其到千燈湖金融區(qū)上班，需要經(jīng)常返往廣佛。計(jì)劃在兩地折中的桂城置業(yè)，同時(shí)方便日后工作，往后工作調(diào)動又可轉(zhuǎn)手，自住兼投資性質(zhì)。平均年收入約12-16萬/人。n購房因素：在佛山有工作需要，計(jì)劃就近上班。要求小區(qū)環(huán)境好，交通便利，生活方便。物管水平高，整體品質(zhì)感強(qiáng)。n項(xiàng)目契合點(diǎn)：。項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定及特征描述項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定及特征描述客戶姓名：客戶姓名：徐生 年齡：28歲 行業(yè)

10、：通信 籍貫：佛山對客戶的整體印象：對客戶的整體印象：該客戶年輕、帥氣、很時(shí)尚；好溝通，好相處，健談；有投資理財(cái)經(jīng)驗(yàn)，購買股票基金3年，但盈利一般，主要收入來源是工資；客戶購房需求：客戶購房需求：該客戶處于適婚年齡，自己對結(jié)婚成家沒有強(qiáng)烈愿望，但父母一直希望其早日成家。現(xiàn)計(jì)劃搬出來自已住。購房首選禪城，其次是桂城（工作地點(diǎn)）。主要考慮交通方便，保值升值能力強(qiáng)的物業(yè)；首期是父母支持，會考慮一次性付款。特征描述：特征描述：1、該客戶是桂城人，現(xiàn)居住在禪城，首選目前自住區(qū)域，但可接受就近工作的桂城，但交通一定要方便。2、該客戶受過高等教育，接受前衛(wèi)、西方文化，喜歡潮流、個(gè)性的東西。3、該客戶家境富裕

11、，父母是生意人，有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，客戶月入約6-8K，自身月供能力較強(qiáng)大。項(xiàng)目契合點(diǎn)：項(xiàng)目契合點(diǎn)：舒適度高，交通方便，升值潛力大，自住兼投資型。舒適度高，交通方便，升值潛力大，自住兼投資型。項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定及特征描述項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定及特征描述n客戶：王女士 年齡：36歲 職業(yè)：自由職業(yè)者n籍貫：佛山 置業(yè)情況：多次置業(yè) n背景描述：精明，有生意頭腦，年輕時(shí)四處做小投資，并于8年前投資房產(chǎn)，在禪城、順德、廣州等有多套單位，部分出租部分轉(zhuǎn)手。輾轉(zhuǎn)幾圈賺了不少，由于有經(jīng)濟(jì)能力，挑剔而錯(cuò)過適婚年齡，至今仍過著單身生活。n購房因素：現(xiàn)居住在禪城，不想再與父母同住，正物色市中心品質(zhì)高的樓盤自住，換個(gè)環(huán)境居

12、住幾年。價(jià)格非重要因素，最重要是自己喜歡。n項(xiàng)目契合點(diǎn)：。項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定及特征描述項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定及特征描述n客戶：姚先生 年齡：35歲 職業(yè)：高層管理者n籍貫：佛山 置業(yè)情況：二次置業(yè) n背景描述：廣州讀書廣州工作，一直生活在此?，F(xiàn)為某大型合資企業(yè)的市場部負(fù)責(zé)人，長期在全國各地甚至國外出差，受西方文化影響大。對生活的品質(zhì)有較高追求，見識廣，有較高的藝術(shù)造詣，對物業(yè)品質(zhì)有較高要求。n購房因素：隨著社會閱歷的不繼豐富，收入的增長，開始關(guān)注高端不動產(chǎn)的投資。關(guān)注地鐵上蓋物業(yè)、廣佛地區(qū)升值潛力較大的高端物業(yè)。n項(xiàng)目契合點(diǎn)：目標(biāo)客戶鎖定目標(biāo)客戶鎖定項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定及特征描述項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定及特征描述

13、客戶姓名：客戶姓名：劉生 年齡：42歲 職業(yè)：生意人 籍貫：湖南對客戶的整體印象：對客戶的整體印象：該客戶典型生意人，精明；實(shí)在，健談，不輕易相信別人的話，凡事有自己的見解?？蛻糍彿啃枨螅嚎蛻糍彿啃枨螅涸摽蛻粢鹕焦ぷ魇畮啄?，一家三口現(xiàn)居住在大瀝某小區(qū)?，F(xiàn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境較充裕，計(jì)劃進(jìn)一步改善居住環(huán)境，關(guān)注桂城中心區(qū)的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)從農(nóng)村到城市的轉(zhuǎn)變。同時(shí)考慮有投資價(jià)值的物業(yè)。特征描述：特征描述：1、該客戶是外地人，長期在南海打拼，佛山成為其第二故鄉(xiāng)，適應(yīng)了都市的生活，并計(jì)劃在此扎根；2、多年在商場廝殺，有豐富的社會經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)定的消費(fèi)觀念，屬于理智性消費(fèi)；3、該客戶從租房到買二手房，從步梯樓到電梯樓，一步一

14、個(gè)腳印，講究實(shí)在，被城市人同化，追求舒適的品質(zhì)生活，同時(shí)注重投資。項(xiàng)目契合點(diǎn)：項(xiàng)目契合點(diǎn)：該客戶屬于換房客該客戶屬于換房客/ /投資客，考慮升級居家環(huán)境，同時(shí)考投資客，考慮升級居家環(huán)境，同時(shí)考慮投資。慮投資。目標(biāo)客戶鎖定目標(biāo)客戶鎖定項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定及特征描述項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定及特征描述客戶姓名：客戶姓名：陳小姐 年齡：33歲 行業(yè)：審計(jì) 籍貫：汕頭對客戶的整體印象：對客戶的整體印象：該客戶斯斯文文，很賢淑有氣質(zhì)；心思細(xì)密，很會計(jì)算，精明能干。衣著時(shí)尚、個(gè)性，對生活的較高要求。 客戶購房需求：客戶購房需求：該客戶是雙職工家庭，夫妻雙方均有單位，現(xiàn)居住在步梯樓，沒有什么負(fù)擔(dān)。面對目前的通漲壓力，計(jì)劃

15、用公積金購買物業(yè)，改善居住環(huán)境或投資。關(guān)注交通方便，生活環(huán)境好，保值能力強(qiáng)，有一定升值空間的中高端物業(yè)。特征描述：特征描述：1、該客戶屬于公務(wù)員，收入穩(wěn)定，有較充足的住房公積金； 2、穿衣服要講品牌，家私擺設(shè)要求有貴族氣息，日常生活用品希望都是進(jìn)口，生活講究品質(zhì)；3、處處體現(xiàn)矛盾，希望追求上流社會的生活，但又有明顯的“隱富”心理；項(xiàng)目契合點(diǎn)：項(xiàng)目契合點(diǎn)：交通方便、配套齊全，片區(qū)升值潛力大。交通方便、配套齊全，片區(qū)升值潛力大。項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定及特征描述項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定及特征描述千燈湖及鄰近板塊物業(yè)成交客戶概況千燈湖及鄰近板塊物業(yè)成交客戶概況千燈湖板塊：千燈湖板塊：中海萬錦豪園：本地自住兼投資客約

16、占本地自住兼投資客約占5成，桂城及周邊工作的改善型自住客約占成，桂城及周邊工作的改善型自住客約占3成，南海鎮(zhèn)街和成，南海鎮(zhèn)街和 廣州客戶約占廣州客戶約占2成成。私營企業(yè)主為主，目前入住率偏低。中海萬錦東苑：在售中，前期成交客戶桂城人占60%，自住兼投資和改善居住型為主，專業(yè)投資客為輔。保利花園：桂城自住兼投資客戶約占總量60%，南海鎮(zhèn)街客戶約占25%，廣州客戶含投資客約占15%。 大多為兩套或以上物業(yè)，不作為第一居所。大多為兩套或以上物業(yè)，不作為第一居所。保利壹號公館：私營企業(yè)主和桂城政府機(jī)關(guān)中高層領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位的高級公務(wù)員私營企業(yè)主和桂城政府機(jī)關(guān)中高層領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位的高級公務(wù)員，購買時(shí)投

17、資為主要（水城、西街） 誘因，伴隨千燈湖的成熟，同時(shí)考慮居住。東?；▓@：桂城本地土生土長一族，自住客戶為主，一家三代同居。本地土生土長一族，自住客戶為主，一家三代同居。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升，部分業(yè)主出國 或其他原因遷出后，開始有桂城中高端租客入住。海景花園：桂城工作的外地人，當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員為主桂城工作的外地人，當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員為主。疊北板塊：疊北板塊：江南名居：土生土長的本地人較少，在桂城工作的外地人或周邊經(jīng)營小本生意的客戶為主桂城工作的外地人或周邊經(jīng)營小本生意的客戶為主，一家三口 和三代同堂同時(shí)存在。興業(yè)新邨/俊雅花園：土生土長的桂城人和本地工作的外地工薪一族土生土長的桂城人和本地工作的外地工薪一族，

18、一家三口和三代同堂的自住需求。桂城中央板塊桂城中央板塊：以麗雅苑為代表，聚居了桂城最富裕的一代人，大多擁有兩套以上物業(yè)。禪桂高檔住宅物業(yè)市場客戶地域性劃分強(qiáng)： 禪城、桂城區(qū)域融合度不高，本地客戶心理距離遠(yuǎn)。 桂城因臨近廣州，廣佛地鐵開通，能吸引約10%的客戶來自廣州，部分樓盤例如佛山保利花園，這一群體比例高達(dá)20%。小結(jié)：小結(jié)：本項(xiàng)目客戶主要來源于桂城及南海下屬鎮(zhèn)區(qū)，地鐵上蓋的交通便利，也本項(xiàng)目客戶主要來源于桂城及南海下屬鎮(zhèn)區(qū)，地鐵上蓋的交通便利，也可吸引地鐵沿線的廣州局部區(qū)域和禪城客戶?？晌罔F沿線的廣州局部區(qū)域和禪城客戶。 根據(jù)千燈湖板塊的客戶及水韻尚都成交客戶的情況來看，自2006年至

19、2010年，禪桂市場客戶地域性仍非常明顯，桂城距離順德較遠(yuǎn)，較難吸引順德的客戶。伴隨廣州樓價(jià)高企，而廣佛同城的進(jìn)程加速，廣佛地鐵開通，吸引越來越多廣州客戶到佛山置業(yè)及投資。尤其是千燈湖板塊，在廣州客戶心中認(rèn)可度較高。禪桂高端物業(yè)成交客戶特征禪桂高端物業(yè)成交客戶特征 禪桂高檔住宅物業(yè)市場客戶來源地域性強(qiáng)，自住兼投資客戶占比約50%。 本項(xiàng)目以桂城及南海其他鎮(zhèn)區(qū)客戶為主，同時(shí)可吸引廣州及地鐵沿線覆蓋的投資客戶。本項(xiàng)目以桂城及南海其他鎮(zhèn)區(qū)客戶為主，同時(shí)可吸引廣州及地鐵沿線覆蓋的投資客戶。 在區(qū)位成熟度及升值潛力方面具有明顯優(yōu)勢，前期主要吸引自住兼投資型、投資型客戶，后期自住比例可提高。在區(qū)位成熟度及

20、升值潛力方面具有明顯優(yōu)勢，前期主要吸引自住兼投資型、投資型客戶，后期自住比例可提高。 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶家庭月收入本項(xiàng)目目標(biāo)客戶家庭月收入2 2萬以上（不含隱性收入），可承受萬以上（不含隱性收入），可承受8000-90008000-9000元的月供水平。元的月供水平。禪桂高端物業(yè)成交客戶特征禪桂高端物業(yè)成交客戶特征1）桂城客戶是項(xiàng)目最基礎(chǔ)、主力的客戶，以舊桂城為核心，輻射南海大道附近、桂城東舊桂城為核心，輻射南海大道附近、桂城東。2）大瀝客戶是南海各鎮(zhèn)街中占據(jù)最高比例大瀝客戶是南海各鎮(zhèn)街中占據(jù)最高比例，一般是親朋戚友裙帶關(guān)系構(gòu)成大瀝團(tuán)的，自住為主。自住為主。3）禪城、廣州客戶禪城、廣州客戶也占據(jù)一

21、定比例，主要是看中千燈湖板塊的升值潛力，投資型自住客?？粗星艉鍓K的升值潛力，投資型自住客。4）專業(yè)投資客戶較少但也存在專業(yè)投資客戶較少但也存在。水韻尚都項(xiàng)目成交客戶特征水韻尚都項(xiàng)目成交客戶特征1）9成客戶沖著千燈湖而來沖著千燈湖而來，對金 融高新區(qū)的認(rèn)可度極高。2）客戶對產(chǎn)品，特別是朝向、景觀特別是朝向、景觀相當(dāng)重視，廳出陽臺、廳大房大，相當(dāng)重視，廳出陽臺、廳大房大，方正實(shí)用的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)最受歡迎。方正實(shí)用的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)最受歡迎?？蛻魧﹂_發(fā)商的品牌也較關(guān)注，佛山人們陸續(xù)開始對“創(chuàng)鴻”品牌有一定的了解，認(rèn)可度較高。1）改善型買家占主導(dǎo)，不作為第 一居所剛需性不強(qiáng)烈，可買可 不買，隨意性較大。2）注重

22、投資保值的業(yè)主比例大，注重投資保值的業(yè)主比例大， 認(rèn)可不動產(chǎn)抗通漲能力。新政 限制貸款，對客戶影響較大。水韻尚都項(xiàng)目成交客戶特征水韻尚都項(xiàng)目成交客戶特征 客戶年齡以中青年為主，30-50歲共364組，占總量67%。 三口之家及四口之家業(yè)主占297臺，占客戶總量55%。桂城本地人主要是三口之家，大瀝、黃歧、松崗、里水等鎮(zhèn)街客戶大多為四口之家或三代同堂，喜歡住大戶型房子。 二次或以上的置業(yè)群體404臺，其中第二次置業(yè)的客戶也占到200臺。 客戶群是新政調(diào)控的主力群，2010年的兩次新政對我們項(xiàng)目的客戶影響都較大。水韻尚都項(xiàng)目成交客戶特征水韻尚都項(xiàng)目成交客戶特征 私企業(yè)主370臺，鋁材、貿(mào)易、陶瓷等

23、行業(yè)是私營企業(yè)主的主力軍私營企業(yè)主的主力軍，開廠為主，資金較為雄厚。 金融機(jī)構(gòu)、知名品牌外資企業(yè)的高層管理者金融機(jī)構(gòu)、知名品牌外資企業(yè)的高層管理者是項(xiàng)目的次主力群體。 政府機(jī)構(gòu)、自由職業(yè)者在項(xiàng)目中業(yè)主中占比偏低。水韻尚都項(xiàng)目成交客戶特征水韻尚都項(xiàng)目成交客戶特征1）單價(jià)主力的是1.2萬以下，特別是7-8月團(tuán)購促銷和9月推新貨有優(yōu)惠致成交量大價(jià)平，投資型客戶為主。投資型客戶為主。2）1.3萬以上的客戶也有98臺，改善改善居住型客戶注重景觀，視野開闊度要居住型客戶注重景觀，視野開闊度要求高。求高。水韻尚都項(xiàng)目成交客戶特征水韻尚都項(xiàng)目成交客戶特征1）從成交情況來看，21-40層中高層層中高層的單位消化

24、速度最快，占成交量的單位消化速度最快，占成交量48%左右左右；11-20層的中低樓層占成交總量約28%，共154臺；10層以下的低樓層單位消化速度較慢，主要是部分畏高心理影響和喜歡看小區(qū)園林景觀的客戶購買，對價(jià)格相當(dāng)敏感。2）客戶首先選擇的視野開闊，景觀優(yōu)首先選擇的視野開闊，景觀優(yōu)秀的單位，其次是低價(jià)格的產(chǎn)品。秀的單位，其次是低價(jià)格的產(chǎn)品。同時(shí)他們對太高的樓層接受度有限。3）中間20-35層的價(jià)格最貴，但消化層的價(jià)格最貴，但消化速度較快，速度較快，可通過價(jià)格拉差促進(jìn)低樓層和超高層的消化。住宅定位篇住宅定位篇住宅定位思考：住宅定位思考：1、地塊總規(guī)劃面積55052.8，容積率大于1.5小于3。以

25、最大容積率計(jì)容建筑面積約為16.5萬，其中 商業(yè)面積可規(guī)劃約4萬。項(xiàng)目規(guī)模不大，難以形成環(huán)境優(yōu)秀低密度空間項(xiàng)目規(guī)模不大，難以形成環(huán)境優(yōu)秀低密度空間，內(nèi)部園林環(huán)境營造受限制。2、本項(xiàng)目位于千燈湖板塊，交通非常便利，配套成熟，區(qū)位價(jià)值明顯交通非常便利，配套成熟，區(qū)位價(jià)值明顯。3、與禪桂中心有一段距離，偏離中心區(qū)域，且受道路、粉塵影響明顯。偏離中心區(qū)域，且受道路、粉塵影響明顯。4、距離千燈湖不遠(yuǎn)，可借景千燈湖湖景和金融區(qū)的都市景觀可借景千燈湖湖景和金融區(qū)的都市景觀，為項(xiàng)目產(chǎn)品加分。5、金融服務(wù)區(qū)的成型，廣佛同城進(jìn)程加速，廣佛地鐵開通金融服務(wù)區(qū)的成型，廣佛同城進(jìn)程加速，廣佛地鐵開通等發(fā)展將為項(xiàng)目帶來機(jī)

26、遇為項(xiàng)目帶來機(jī)遇。 整體定位：整體定位： 大都市新貴雙景觀豪宅大都市新貴雙景觀豪宅文化定位：文化定位： 佛山首席智慧生活地標(biāo)形象定位：形象定位： 燈湖西岸，繁華之上產(chǎn)品配比參考產(chǎn)品配比參考通過分析周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品和消化速度的關(guān)系，可知片區(qū)內(nèi)市場接受度最高的產(chǎn)品類型，戶型及面積段情況，結(jié)合項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢，從而準(zhǔn)確定位產(chǎn)品。千燈湖板塊有代表性項(xiàng)目戶型配比項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱戶型戶型面積段面積段（）套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比例例保利花園一房（LOFT可做三房）40-602889%三房二廳126-146146846%四房二廳143-193139844%復(fù)式207-316441%中海萬錦東苑三房二廳91609%三

27、房二廳150-18040264%四房二廳210-23010316%復(fù)式400-4106811%千燈湖板塊：滿足改善型居住和投資型自住為主，千燈湖板塊：滿足改善型居住和投資型自住為主，130-200三、四房是此板塊的主力產(chǎn)品，50-120高檔中小戶型是市場空白。廳大房大是典型的戶型設(shè)計(jì)，方正實(shí)用，大客廳出大陽臺，主臥套房開間闊綽最受市場歡迎。設(shè)計(jì)方面：設(shè)計(jì)方面：規(guī)劃布局：最大化利用千燈湖湖景和金融區(qū)都市繁華勝景，同時(shí)結(jié)合園景，打造多景觀豪宅。 創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)首先要方正實(shí)用，廳大房大，功能分區(qū)合理，干濕分開。實(shí)用率控制在實(shí)用率控制在80%以上以上， 建議適當(dāng)、有技巧地采用偷面積設(shè)計(jì)，盡可能

28、多地增加贈送空間，提高附加值。建議適當(dāng)、有技巧地采用偷面積設(shè)計(jì)，盡可能多地增加贈送空間，提高附加值。 建筑設(shè)計(jì)：公寓外立面時(shí)尚、現(xiàn)代，利用豎向線條增加挺拔感；住宅體現(xiàn)穩(wěn)重、雄偉設(shè)計(jì)感覺，考慮在建筑低層和頂部運(yùn)用裝飾符號，展現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性，保證強(qiáng)品質(zhì)感。 園林設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)下沉式廣場或坡度休閑草坪等創(chuàng)造豐富空間層次，運(yùn)用多種材料構(gòu)造特色的園路、公共溝通、活動的區(qū)域，大膽采用石、水、植物等內(nèi)部造景彌補(bǔ)自然景觀資源不足。配套方面：配套方面： 個(gè)性的公共空間裝修：在細(xì)節(jié)上作文章，如在入戶大堂天花、電梯門、空中連廊、空中閱覽室、空中咖啡廳。 特色的配套設(shè)施：除日常生活所需的購物、會所、健身室、影音娛樂功能之外，

29、外部商業(yè)可以作為會所的功能外延和補(bǔ)充，地下酒窯、古董名畫收藏展覽、茶莊、養(yǎng)生SPA、畫室等體現(xiàn)智慧、修養(yǎng)的特色經(jīng)營。 豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)：2,500元元/裝修標(biāo)準(zhǔn)（以銷售建筑面積計(jì)）裝修標(biāo)準(zhǔn)（以銷售建筑面積計(jì)），系列國際品牌潔具、廚具等，系列國際品牌潔具、廚具等，局部實(shí)現(xiàn)家居智能化。（內(nèi)裝標(biāo)準(zhǔn)詳見后頁參考資料）1.服務(wù)方面：服務(wù)方面： 與知名品牌物業(yè)管理公司如第一太平戴維斯、高力國際等以顧問合作形式，以品牌管理公司的名氣來吸引客戶。物業(yè)發(fā)展及配套建議物業(yè)發(fā)展及配套建議珠江新岸公寓珠江新岸公寓2300023000元元/ /50005000元元/ /裝修裝修保利中環(huán)廣場保利中環(huán)廣場2500025000元

30、元/ /30003000元元/ / 裝修裝修珠江新城板塊珠江新城板塊琶洲板塊琶洲板塊朱美拉公寓朱美拉公寓2800028000元元/ /65006500元元/ /裝修裝修富力國際公館富力國際公館2600026000元元/ /40004000元元/ /裝修裝修富力公園富力公園28282500025000元元/ /60006000元元/ /裝修裝修天河北天河北板塊板塊正佳萬豪金殿正佳萬豪金殿4200042000元元/ /65006500元元/ / 裝修裝修萬菱君臨國際公寓萬菱君臨國際公寓2800028000元元/ /60006000元元/ / 裝修裝修敏捷國際公寓敏捷國際公寓2000020000元元

31、/ /25002500元元/ / 裝修裝修星匯云錦星匯云錦2700027000元元/ /55005500元元/ /裝修裝修傾城傾城200920092400024000元元/ /30003000元元/ / 裝修裝修富力國際公館富力國際公館裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：4000元元/（本案參考標(biāo)準(zhǔn)）（本案參考標(biāo)準(zhǔn)）一、公共部分一、公共部分外墻：外墻：裙樓部分外墻為玻璃加鋁板幕墻；塔樓部分貼高級外墻磚、外墻涂料及局部鋁板；首層入戶大堂：首層入戶大堂：地面鋪高級石材，墻身貼高級石材及造型鏡及造型木飾面，局部造型木飾面天花裝飾配豪華燈飾電梯前廳：電梯前廳：每層電梯前廳地面及墻身鋪高級石材，走廊通道地面鋪高級石材及

32、瓷磚，墻身貼瓷磚，電梯配高級不銹鋼及高級石材門套電梯電梯：A棟設(shè)肆臺高速電梯，轎廂撫松豪華裝修及只能刷卡系統(tǒng)樓梯：樓梯：樓梯地面鋪防滑耐磨磚，墻身掃高級乳膠漆，天花安裝吸頂燈信箱：信箱：住宅首層設(shè)有各戶專用不銹鋼信箱大廈對講機(jī)大廈對講機(jī)：首層大堂出入口及三層架空層電梯廳、地下室電梯廳統(tǒng)一代客安裝可視對講電視監(jiān)控系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)：首層大堂出入口、電梯及車庫安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。小區(qū)周邊及主要出入口實(shí)行全方位24小時(shí)監(jiān)控。二、住宅室內(nèi)裝修及設(shè)備二、住宅室內(nèi)裝修及設(shè)備1 1、門、門入戶門：入戶門：采用名貴木飾面防火子目門，配名貴木飾面門套及封口線，裝設(shè)豪華品牌門鎖睡房門：睡房門：采用名貴木飾面門，

33、裝設(shè)名牌門鎖廚房門：廚房門：采用名貴夾絲玻璃不銹鋼門浴室門浴室門：采用名貴木飾面門，裝設(shè)名牌門鎖客廳出陽臺門：客廳出陽臺門：配名廠鋁合金框玻璃推拉門廚房出生活陽臺門：廚房出生活陽臺門：配名廠鋁合金框平開玻璃門2 2、窗及欄桿、窗及欄桿窗戶窗戶：采用名廠氟碳漆噴涂鋁窗，客廳、餐廳及睡房鑲配“熱反射鍍膜”雙層中空鋼化玻璃窗臺：窗臺：窗臺鋪高級大理石陽臺：陽臺：欄桿選用氟碳漆噴涂方鋼，并裝雙層夾膠鋼化玻璃，欄桿上裝無框折疊玻璃窗3 3、墻身、墻身客廳墻身：客廳墻身：配高級豪華電視背景（局部高級夾絲鏡），其余墻身配高檔品牌墻紙餐廳墻身：餐廳墻身：配高檔品牌墻紙走廊墻身：走廊墻身：配高檔品牌墻紙主人臥室

34、墻身主人臥室墻身：配高檔品牌墻紙主人房浴室墻身：主人房浴室墻身：鋪砌高級大理石配送高級臺盆鏡柜衣帽間：衣帽間：配高檔品牌墻紙，配送歐洲名牌高級衣柜（注：03、08房間配送衣柜）普通臥室墻身：普通臥室墻身：配高檔品牌墻紙普通浴室墻身：普通浴室墻身：鋪砌高級大理石配送高級臺盆鏡和臺盆鏡柜廚房墻身：廚房墻身：鋪砌高級大理石，爐灶部分鋪高級防污拉絲不銹鋼陽臺墻身：陽臺墻身：鋪砌優(yōu)質(zhì)外墻磚入戶花園墻身：入戶花園墻身：鋪砌高級大理石4 4、天花、天花走廊天花：走廊天花：掃高級品牌乳膠漆，安裝照明燈具陽臺天花：陽臺天花：掃高級品牌防水乳膠漆，安裝照明燈具主人房浴室天花：主人房浴室天花：掃高級品牌防潮乳膠漆，

35、安裝照明燈具普通浴室天花普通浴室天花：掃高級品牌防潮乳膠漆，安裝照明燈具客廳餐廳及各臥室天花：客廳餐廳及各臥室天花：局部造型天花，掃高級品派防潮乳膠漆5 5、地面、地面客廳及餐廳地面：客廳及餐廳地面：鋪米黃大理石及高級實(shí)木地腳線走廊地面：走廊地面：鋪米黃大理石臥室地面：臥室地面：安裝名貴實(shí)木復(fù)合地板配踢腳線廚房地面：廚房地面：鋪高級大理石主人房浴室地面：主人房浴室地面：鋪高級大理石普通浴室地面：普通浴室地面：鋪高級大理石陽臺地面陽臺地面：鋪高級地磚6 6、廚房、廚房裝飾品牌組合櫥柜配進(jìn)口人造石臺面附送品牌龍頭和現(xiàn)代款式雙星盤附送品牌高檔煤氣爐、抽油煙機(jī)、洗碗機(jī)附送品牌微波爐、冰箱01、02、0

36、6、07單元附送品牌帶DVD播放一體機(jī)液晶電視7 7、浴室、浴室客房浴室設(shè)備：客房浴室設(shè)備：洗手臺鋪砌進(jìn)口大理石配名貴木飾面洗手臺柜配送品牌洗手盆、浴缸和座便器配送品牌冷熱水龍頭、淋浴組合、浴缸龍頭配送名廠抽風(fēng)扇、廁紙架、毛巾架精美鋼化玻璃淋浴間配高檔五金拉手主人房浴室設(shè)備主人房浴室設(shè)備洗手臺鋪砌進(jìn)口大理石配名貴木飾面洗手臺柜配送品牌洗手盆、坐廁配送品牌冷熱水龍頭、淋浴組合配送名廠抽風(fēng)扇、廁紙架、毛巾架精美鋼化玻璃淋浴間配高檔五金拉手（03、08房戶型浴室設(shè)備按客房浴室配置）8 8、水電設(shè)備及煤氣供應(yīng)、水電設(shè)備及煤氣供應(yīng)水電設(shè)備：水電設(shè)備：供水設(shè)備采用變頻式供水系統(tǒng)，每戶均設(shè)獨(dú)立水、電表、配電

37、箱一個(gè)，插座及開關(guān)入墻安裝一廚一衛(wèi)戶型附送燃?xì)饧礋崾綗崴鳎粡N二衛(wèi)和一廚三衛(wèi)戶型附送燃?xì)饧礋崾綗崴鳎◣аh(huán)）煤氣供應(yīng)：煤氣供應(yīng)：預(yù)留管道煤氣接口，帶設(shè)煤氣表9 9、消防、消防全屋配備消防報(bào)警系統(tǒng)及噴淋系統(tǒng)1010、空調(diào)及其它設(shè)備、空調(diào)及其它設(shè)備空調(diào)：空調(diào)：全屋副送品牌小型中央空調(diào)，并預(yù)留分體空調(diào)機(jī)位及接電插座電話及電視：電話及電視：每戶客廳、主衛(wèi)預(yù)留電話插座，其余衛(wèi)生間預(yù)留電話管道 每戶客廳、主臥均預(yù)留電視插座，其余各臥室及廚房預(yù)留接線底盒配空白面板及預(yù)埋穿線管家居安防：家居安防：每戶均配送客廳及主臥緊急報(bào)警按鈕、廚房燃?xì)庑孤短綔y器、大門門磁開關(guān)樣板房樣板房星匯云錦星匯云錦裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)

38、準(zhǔn)：5500元元/一、公共部分一、公共部分外墻外墻鋪砌優(yōu)質(zhì)灰色外墻粗筋磚與白色金屬釉外墻磚。裙樓部份安裝深灰麻（光面）及珍珠黑（燒面）石材幕墻。住戶大堂住戶大堂地面鋪砌進(jìn)口Rosa Atiantide 石拼花與進(jìn)口雅士白及進(jìn)口過芬奇石圍邊。墻身鋪砌進(jìn)口夜里雪石、進(jìn)口象牙洞石、名貴黑檀木飾面及黑鋼。天花掃ICI乳膠漆及半設(shè)凹池清玻璃造型開花，安裝豪華典雅水晶燈飾。設(shè)華麗服務(wù)臺及特設(shè)東芝小型中央空調(diào)系統(tǒng)。公用出入口安裝強(qiáng)化玻璃并設(shè)門禁。標(biāo)準(zhǔn)層電梯間標(biāo)準(zhǔn)層電梯間所有塔樓均安裝瑞士原廠進(jìn)口Schinder(訊達(dá))高速電梯。電梯轎箱內(nèi)地面鋪砌進(jìn)口熱帶雨林啡石，四周鋪貼透光石、達(dá)芬奇石、灰鏡及皮革飾面。天

39、花裝設(shè)鏡鋼飾面及燈飾。電梯轎箱內(nèi)設(shè)空調(diào)系統(tǒng)。安防系統(tǒng)安防系統(tǒng)小區(qū)周邊及主出入口實(shí)行全方位24小時(shí)專業(yè)管理和保安監(jiān)控。住戶大堂入口及電梯大堂、電梯轎箱內(nèi)均設(shè)有閉路監(jiān)控系統(tǒng)。住戶大堂入口處裝有訪客對講機(jī)、智能卡。住戶電梯內(nèi)設(shè)智能識別系統(tǒng)。所有戶型的客廳及主人房備有連接小區(qū)保安中心防盜警鐘按鈕。信箱信箱1.2棟設(shè)戶外豪華信報(bào)亭，內(nèi)設(shè)黑鏡鋼豪華信報(bào)箱。3.4棟首層大堂設(shè)豪華信報(bào)區(qū)，內(nèi)設(shè)黑鏡鋼豪華信報(bào)箱。停車場停車場地下停車場墻身掃高級乳膠漆。裝有先進(jìn)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。停車場內(nèi)各棟住宅入口設(shè)置豪華大堂。走火樓梯走火樓梯踢腳線及梯級防滑條貼名牌瓷磚，墻身及天花掃名牌乳膠漆，天花安裝精美吸頂二、住宅部分二、

40、住宅部分門門入戶門：采用名貴白橡木及黑胡桃木飾面實(shí)心子母門，裝設(shè)名廠豪華門鎖。門套及封口線為木制造。睡房門：采用名貴白橡木飾面門，裝設(shè)名廠門鎖。門套及封口線為木制造。廚房門：采用名貴白橡木飾面門扇或名貴白橡木飾面框玻璃趟門，裝設(shè)名廠豪華門鎖。門套為白橡木浴室門：采用名貴白橡木飾面門，裝設(shè)名廠豪華門鎖。門套及封口線為木制客 廳 出 陽 臺門：配名廠黑色鋁合金框厚料玻璃推拉門。廚房出生活陽臺門：配名廠黑色鋁合金框厚料開平玻璃門。窗及欄桿窗及欄桿窗戶：采用名廠優(yōu)質(zhì)噴涂厚料上懸式幕墻鋁窗，客廳，餐廳及睡房鑲配“LOW-E”中空鋼化玻璃，安裝安全防撞夾膠欄桿。窗臺：鋪砌高級人造石。陽臺：選用優(yōu)質(zhì)不銹鋼欄

41、桿，裝夾膠鋼化玻璃。地面地面客廳，餐廳，臥房地面：名貴白橡木實(shí)木復(fù)合地板配白橡木實(shí)木踢腳線。廚房地面：鋪砌進(jìn)口新米黃石。浴室地面：鋪砌進(jìn)口白米洞石。陽臺地面：地面鋪砌高級地磚。墻身墻身客廳，餐廳，臥房內(nèi)墻：進(jìn)口皮紋墻紙。衣帽間：附送精美整體式白橡木飾面衣柜。廚房墻身：鋪砌進(jìn)口微晶白石，爐灶部分鋪拉絲不銹鋼。浴室墻身：鋪砌進(jìn)口白米洞石。陽臺墻身：鋪砌優(yōu)質(zhì)灰色粗筋外墻磚與白色金屬釉外墻磚。天花天花客廳，餐廳，臥室，浴室，廚房天花：采用造型天花帶燈槽。陽臺天花：掃ICI乳膠漆，安裝照明燈具。浴室天花：安裝造型天花。廚房設(shè)備廚房設(shè)備裝設(shè)日本原裝進(jìn)口新威（Sunwave）櫥柜配進(jìn)口富美家人造石臺面（Fo

42、rmica Stone）。附送摩恩（Moen）龍頭及富美家（Formica）方形雙星盆。附送西門子（SIEMENS）抽油煙機(jī)，微波爐，消毒碗柜及洗衣機(jī)。附送惠而浦（Whirpool）兩眼電爐，單眼氣爐及嵌入式冰箱。浴室浴室主人房浴室設(shè)備：主人房浴室設(shè)備：洗手臺鋪砌進(jìn)口達(dá)芬奇石及名貴黑胡桃木飾面柜。配送瑞士原裝進(jìn)口勞芬（Laufen）洗手盆、坐廁與浴缸。配對、送德國漢斯格雅（Hansgrohe）冷熱水龍頭、淋雨組合、浴缸龍頭。配送名廠抽氣扇、廁紙架、毛巾架。精美鋼化玻璃淋浴間高檔五金拉手。附送于是專用液晶電視機(jī)。普通浴室設(shè)備：普通浴室設(shè)備：洗手臺鋪砌進(jìn)口達(dá)芬奇石及名貴黑胡桃木飾面柜。配送瑞士原裝

43、進(jìn)口勞芬（Laufen）洗手盆、座廁。配對、送德國漢斯格雅（Hansgrohe）冷熱水龍頭、淋雨組合。配送名廠抽氣扇、廁紙架、毛巾架。精美鋼化玻璃淋浴間高檔五金拉手。柜柜臥室與衣帽間配送名貴黑胡桃木飾面整體化衣柜及柜內(nèi)五金掛件拉手。水電設(shè)備及煤氣供應(yīng)水電設(shè)備及煤氣供應(yīng)水電設(shè)備：采用變頻式供水系統(tǒng)，每戶均設(shè)獨(dú)立水、電表、沛電箱一個(gè)。插座及開關(guān)入墻暗裝。住戶內(nèi)開關(guān)面板、插座均采用CLIPSAL（奇勝輕點(diǎn)系列）產(chǎn)品。每戶附送澳洲進(jìn)口VULCAN（萬凱）儲水式燃?xì)鉄崴鳌Ｓ秒娯?fù)荷：每戶用電負(fù)荷為15KW。煤氣供應(yīng)：預(yù)留管道煤氣接口，設(shè)煤氣分表。消防消防全屋配送消防煙感、溫感報(bào)警系統(tǒng)及噴淋系統(tǒng)?？照{(diào)及其

44、他設(shè)備空調(diào)及其他設(shè)備空調(diào)：全無附送國際品牌家用小型中央空調(diào)。電話及電視：每戶客廳及睡房（除工人房）均預(yù)留電話插座、有線電視插座及寬帶網(wǎng)絡(luò)插座。照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)戶內(nèi)客廳和臥室CLIPSAL（奇勝）品牌家居智能照明系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)美國霍；尼韋爾（Honeywell）品牌的家居智能化系統(tǒng)。廚房廚房衛(wèi)生間衛(wèi)生間衛(wèi)生間衛(wèi)生間朱美拉公寓朱美拉公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：6500元元/公共范圍公共范圍1 1、住戶大堂、住戶大堂地面鋪砌閃電金石拼花，墻身鋪砌石材及黑色鏡面不銹鋼裝飾，天花掃ICI乳膠漆及裝設(shè)造型天花并安裝豪華燈飾。大堂特設(shè)大金、約克或東芝同等品質(zhì)的國際名牌家用空調(diào)系統(tǒng)，公用出入口安裝強(qiáng)化

45、玻璃門。2 2、標(biāo)準(zhǔn)層電梯大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯大堂地面鋪砌石材拼花，墻身鋪砌石材，配黑檀木紋飾面、絲面黑鋼。天花掃ICI乳膠漆及裝設(shè)造型天花并安裝豪華燈飾，每戶設(shè)精美房號牌及門鈴。3 3、電梯、電梯瑞士迅達(dá)可用電梯，轎廂內(nèi)地面鋪砌石材，墻身鋪貼黑貝馬賽克、配黑鏡和名貴黑檀木紋飾面，裝設(shè)10寸液晶電視機(jī)，天花裝設(shè)鏡鋼及燈飾，電梯轎廂內(nèi)設(shè)空調(diào)系統(tǒng)。 住宅內(nèi)部住宅內(nèi)部1 1、門扇、門扇入戶門-采用名貴木飾面實(shí)心門。裝防盜眼及名廠豪華門鎖。門套及封口線為木制造。廚房門-采用夾絲玻璃趟門，門套、封口線為黑色絲面不銹鋼制造。臥室門-采用夾絲玻璃趟門，門套、封口線為黑色絲面不銹鋼制造。浴室門-采用名貴木飾面門，

46、配名廠豪華門鎖、門套、封口線為木制造2 2、地面、地面客廳-鋪砌高級木紋磚，附實(shí)木木地腳線。餐廳-鋪砌高級木紋磚，附實(shí)木木地腳線。臥室-鋪砌高級地氈，附實(shí)木木地腳線。3 3、內(nèi)墻、內(nèi)墻客廳、飯廳、臥室-內(nèi)墻均貼高級墻紙及部分造型墻身4 4、天花、天花客廳、餐廳采用造型天花，掃ICI乳膠漆、衛(wèi)生間、廚房吊埃特板天花掃防潮ICI乳膠漆。5 5、廚房、廚房廚房地面鋪砌高級木紋磚，墻身鋪砌水晶白石材。 6 6、浴室、浴室地面及墻身鋪砌金線米黃石材，安裝造型埃特板天花，主人房洗手臺鋪砌黑金花石材及裝設(shè)名貴木飾面柜，配名牌洗臉盤及龍頭、坐廁。安裝名牌豪華浴缸及沐浴龍頭。配名廠抽氣扇、化妝鏡、廁紙架、廁所刷

47、。安裝17寸液晶電視機(jī)。7 7、空調(diào)、空調(diào)配送與大金、約克或東芝同等品質(zhì)的國際名牌家用中央空調(diào)系統(tǒng)。8 8、景觀陽臺、景觀陽臺地面鋪砌高級防滑磚，天花掃防潮ICI乳膠漆，并安裝筒燈。9 9、戶內(nèi)、戶內(nèi)睡房附送夾絲玻璃木飾面衣柜。1010、電話及電視、電話及電視浴室配有17寸液晶電視機(jī)?？蛷d及睡房均預(yù)留電話插座、公共有限電視天線插座?？蛷d及主人睡房均配寬帶網(wǎng)絡(luò)插座，每戶配送名牌高速無線WIFI上網(wǎng)系統(tǒng)（上網(wǎng)服務(wù)需向運(yùn)營商申請廚房隨附）。1111、廚房隨屋附送、廚房隨屋附送GEGE或西門子嵌入式電冰箱、煮食電爐、洗衣干衣一體式洗衣機(jī)、名牌或西門子嵌入式電冰箱、煮食電爐、洗衣干衣一體式洗衣機(jī)、名牌抽

48、油煙機(jī)、進(jìn)口碎渣機(jī)；客廳附送名牌抽油煙機(jī)、進(jìn)口碎渣機(jī)；客廳附送名牌4242寸液晶彩電；浴室附送即熱式電熱水器。寸液晶彩電；浴室附送即熱式電熱水器。1212、附送全屋名牌家私（包括客廳沙發(fā)連茶幾、客廳電視柜、餐桌及椅子一套、床、床、附送全屋名牌家私（包括客廳沙發(fā)連茶幾、客廳電視柜、餐桌及椅子一套、床、床頭柜、房間桌連衣柜。頭柜、房間桌連衣柜。 廚房廚房衛(wèi)生間衛(wèi)生間珠江新岸珠江新岸裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000元元/一、室內(nèi)部分一、室內(nèi)部分 門窗：門窗：大門采用精美防盜實(shí)心木門帶木質(zhì)門套，配貓眼及高級刷卡門鎖；房門采用精美木飾面門帶門套，配高級門鎖； 墻身墻身：廳房鋪貼高級墻布，廚房鋪貼高級瓷磚，衛(wèi)

49、生間鋪貼高級藝術(shù)瓷磚； 天花天花：廳房局部設(shè)天花造型吊頂，高級乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間設(shè)天花吊頂； 地面地面：廳、廚房、衛(wèi)生間均鋪名牌高級拋光磚；臥房鋪高級實(shí)木復(fù)合地板；陽臺鋪設(shè)防滑磚； 窗戶窗戶：采用優(yōu)質(zhì)鋁合金框，加中空隔音玻璃，其中廳及臥室窗戶配隔音通風(fēng)器(帶負(fù)離子發(fā)生器、調(diào)速定時(shí)功能)； 窗臺：窗臺：飄窗臺鋪高級大理石； 廚房設(shè)備：廚房設(shè)備：配高級櫥柜和高級不銹鋼洗菜盆以及科勒水龍頭，配名牌抽油煙機(jī)、電磁爐（無管道煤氣戶型）或煤氣灶（有管道煤氣戶型）； 衛(wèi)浴設(shè)備衛(wèi)浴設(shè)備：配科勒高級潔具和龍頭、滑桿手持式花灑、雨林花灑、淋浴屏風(fēng)、毛巾架、手紙盒、掛衣鉤、化妝鏡； 供電設(shè)備：供電設(shè)備：自來水管暗

50、埋，設(shè)有線遠(yuǎn)程抄表獨(dú)立水表；有管道煤氣戶型配送名牌煤氣熱水器，熱水通往廚房和衛(wèi)生間；無管道煤氣戶型配送名牌儲水式電熱水器，熱水通往廚房和衛(wèi)生間； 空調(diào)：空調(diào)：廳、臥室配送分體空調(diào)； 通信：通信：有中國電信提供電話、ADSL寬帶業(yè)務(wù)（開通等費(fèi)用由買受人承擔(dān)），每戶預(yù)留電話線、電話插座； 有線電視：有線電視：有廣州有線電視提供數(shù)字電視業(yè)務(wù)（開通費(fèi)用有買受人承擔(dān)），每戶廳及臥室預(yù)留電視插座； 智能化系統(tǒng)：智能化系統(tǒng)：室內(nèi)設(shè)彩色可視對講機(jī)，帶物業(yè)管理信息發(fā)布、報(bào)警、應(yīng)急求助呼叫系統(tǒng)等功能； 管道煤氣系統(tǒng)：管道煤氣系統(tǒng)：01房、02房、08-16房、19房等戶型設(shè)管道煤氣。 二、公共部分二、公共部分 外

51、墻：外墻：采用優(yōu)質(zhì)外墻磚、配鋁板飾線； 住戶大堂：住戶大堂：墻地面均鋪貼高級飾面，造型天花吊頂、豪華服務(wù)臺等； 電梯：電梯：選用德國原產(chǎn)蒂森高速電梯五臺，地面鋪高級石材； 公共走廊：公共走廊：地面鋪高級拋光磚配石材波打線，墻身貼高級藝術(shù)飾面； 信箱：信箱：每戶配送精美不銹鋼信報(bào)箱； 消防設(shè)備消防設(shè)備：樓層公共部分設(shè)置消防栓、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)和滅火筒等面或系統(tǒng)； 安防設(shè)備：安防設(shè)備：樓宇出入口、大堂、電梯、樓層公共走廊、車場等重要位置設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)；大樓主入口設(shè)置智能安全化門禁系統(tǒng)；電梯內(nèi)設(shè)置身份證卡等級功能；門禁、停車場、電梯身份卡實(shí)行一卡通行 。 樣板房樣板房萬菱萬菱君臨國際公寓君臨國際公

52、寓裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000元元/公共部分外墻采用LOW-E雙層中空玻璃電梯及門鎖采用全智能化電梯及門鎖公寓部分凈高凈層高3.6米中央空調(diào)VRV中央空調(diào)系統(tǒng)每戶獨(dú)立控制溫度鮮風(fēng)系統(tǒng)先進(jìn)的鮮風(fēng)系統(tǒng) 供水 進(jìn)水管采用不銹鋼水管 洗手間 全天然石材鋪砌 衛(wèi)浴潔具名師設(shè)計(jì)的世界品牌潔具淋浴間 采用水晶馬賽克與特色磚混合鋪砌 附送家私鑲?cè)胧揭鹿癯橛蜔煓C(jī)西門子（SIEMENS）爐灶西門子（SIEMENS）消毒碗柜西門子（SIEMENS）冰箱西門子（SIEMENS）洗衣機(jī)西門子（SIEMENS）二合一洗衣機(jī)微波爐西門子（SIEMENS）樣板房樣板房住宅部分重要決策事項(xiàng)住宅部分重要決策事項(xiàng)影響因素影響因素部

53、分雙證產(chǎn)品部分雙證產(chǎn)品純單證產(chǎn)品純單證產(chǎn)品產(chǎn)品線項(xiàng)目產(chǎn)品超90的戶型數(shù)量增加，豐富產(chǎn)品線，可選擇面增加90以上的戶型只能占產(chǎn)品總量30%，產(chǎn)品較單一項(xiàng)目檔次可定位為高檔豪宅物業(yè)只可定位為中高端檔次客戶層面二次或多次置業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的生意人和企業(yè)高管、政府高官為主，居住群體較純粹首次置業(yè)者較多，人群素質(zhì)難保證價(jià)格層面大部分客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，關(guān)注景觀和舒適度，對價(jià)格不敏感。對價(jià)格較敏感，追求性價(jià)比高，折扣優(yōu)惠促進(jìn)成交推廣層面易引起圈層效應(yīng)，靠品質(zhì)樹立形象靠低總價(jià)，低首付吸引客戶銷售層面對首付要求高，受限貸影響明顯受貸款政策影響較弱，尤其是90以下基本不受限制資金回籠改善型居住需求為主，對客戶經(jīng)

54、濟(jì)實(shí)力要求高，預(yù)計(jì)消化速度慢于小戶型整體置業(yè)門檻較低，資金回籠較快有關(guān)是否需要規(guī)劃雙證大戶型產(chǎn)品問題雙證產(chǎn)品的辯證分析雙證產(chǎn)品的辯證分析考慮到項(xiàng)目拿地成本較高，為保證項(xiàng)目利潤最大化，須保證項(xiàng)目高檔次、高品質(zhì)。如項(xiàng)目只供應(yīng)純單證產(chǎn)品，意味著中小戶型是項(xiàng)目主力戶型，戶數(shù)多導(dǎo)致居住密度較高，較難提升項(xiàng)目檔次，難以保證高售價(jià)。因此，建議結(jié)合千燈湖板塊130-200中大戶型的產(chǎn)品供應(yīng)現(xiàn)狀和60-120高品質(zhì)中小戶型的供應(yīng)空白點(diǎn)，考慮在項(xiàng)目最佳，景觀最優(yōu)秀的考慮在項(xiàng)目最佳，景觀最優(yōu)秀的位置布局部分雙拼大戶型，但需控制此類產(chǎn)品位置布局部分雙拼大戶型，但需控制此類產(chǎn)品數(shù)量，以保證不影響銷售速度和資金回籠。數(shù)量

55、，以保證不影響銷售速度和資金回籠。有關(guān)是否需要規(guī)劃雙證大戶型產(chǎn)品問題項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值較高，綜合各影響因素，建議定位為中高端物業(yè)，滿足一步建議定位為中高端物業(yè)，滿足一步到位的首置需求，同時(shí)兼顧改善型居住需求。到位的首置需求，同時(shí)兼顧改善型居住需求。避免住宅戶型與周邊未來的避免住宅戶型與周邊未來的新增供應(yīng)形成正面競爭，以帶套間舒適兩房為主，填補(bǔ)中高端市場的空白，新增供應(yīng)形成正面競爭，以帶套間舒適兩房為主，填補(bǔ)中高端市場的空白，兩房面積段主要分布在兩房面積段主要分布在80-90（90戶型設(shè)計(jì)為N+1戶型），三房產(chǎn)品面積段主要控制在120-160，可兼顧少量200的大戶型（部分雙證大戶）。具體建議如下表：

56、住宅戶型發(fā)展-A-1梯6戶小戶型產(chǎn)品住宅戶型發(fā)展-B-1梯4戶中戶型產(chǎn)品住宅戶型發(fā)展-C-1梯4戶中戶型產(chǎn)品住宅戶型發(fā)展-D-1梯6戶中小戶型產(chǎn)品住宅戶型發(fā)展-E-1梯2戶大戶型產(chǎn)品住宅戶型發(fā)展-E01住宅戶型發(fā)展-F-1梯2戶大戶型產(chǎn)品住宅戶型發(fā)展-G-1梯2戶大戶型產(chǎn)品住宅戶型發(fā)展-F-G-兩棟連接方案四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶2、商業(yè)目標(biāo)客戶描述 租賃客戶描述：大中型連鎖賣場、連鎖精品生鮮超市、特色連鎖專業(yè)店餐飲娛樂店：連鎖快餐、外賣快餐、特色餐飲、棋牌、水療、網(wǎng)吧、社區(qū)服務(wù)店：銀行、電信、郵政、教育培訓(xùn)等。精品專賣店：酒類、香煙雪茄、茶葉茶具、家居用品、汽車用品、高爾夫用品等。四

57、、項(xiàng)目目標(biāo)客戶四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶2、商業(yè)目標(biāo)客戶描述 銷售客戶描述：投資買家為主由于禪桂區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)及可銷售商鋪供應(yīng)量不足，故本項(xiàng)目臨街商業(yè)及低樓層商業(yè)銷售客戶可擴(kuò)大至整個(gè)大廣佛區(qū)域投資買家。 消費(fèi)客戶描述：中產(chǎn)階層家庭為主項(xiàng)目規(guī)模決定其核心商圈約為1.5-3km為主。其他餐飲娛樂業(yè)態(tài)將主要針對桂城豪宅板塊中產(chǎn)階級并有私家車的家庭客戶。五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)1、整體布局 地塊劃分天然為AB兩塊，關(guān)聯(lián)性較弱。A區(qū)商業(yè)單獨(dú)設(shè)計(jì)，B區(qū)商業(yè)遷就住宅布局。 A區(qū)商業(yè)按規(guī)劃條件做盡可用建筑面積，規(guī)劃足夠的地面及地下停車位。 B區(qū)圍合式住宅小區(qū)，形成中央園林水景。西面及南面臨街

58、的住宅以中小戶型為主，下設(shè)2-3層底商。東面及北面大戶型住宅建筑高度可適當(dāng)拔高，以獲得遠(yuǎn)景。整體布局示意圖A區(qū)由于形態(tài)狹長，進(jìn)深不足，為滿足商業(yè)條件，應(yīng)盡量滿鋪建筑紅線范圍。創(chuàng)造更多的首二層商鋪出售空間。B區(qū)地塊方正，適宜利用中心空間營造園林。外圍西側(cè)及南側(cè)沿街有商業(yè)價(jià)值，適宜規(guī)劃街鋪出售。2、整體形象 A區(qū)商業(yè)外立面尺度比較要求理想，位于桂江立交旁開闊地段，立面風(fēng)格必須搶眼，可與B區(qū)不一致。 B區(qū)主打新貴家庭客戶，應(yīng)采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格建筑群。 B區(qū)內(nèi)園林是重要賣點(diǎn)，須考慮精細(xì)的綠化、水景和燈光。3、體量分配（計(jì)容積率部分） A區(qū)商業(yè)面積為23000。 B區(qū)商業(yè)面積為17000 ，建議為臨街雙層

59、商鋪為主，部分集中式租賃物業(yè)為輔。 B區(qū)住宅為124475 。不計(jì)容部分：詳見后頁重要問題討論及建議商業(yè)部分重要決策事項(xiàng)商業(yè)部分重要決策事項(xiàng)1、不計(jì)容商業(yè)地下層規(guī)模與經(jīng)營問題AB區(qū)均位于有未來商業(yè)潛力的區(qū)位，現(xiàn)有計(jì)容商業(yè)體量偏小，如能通過增加不計(jì)容商業(yè)面積，將有利于擴(kuò)大總體量，為將來引進(jìn)商業(yè)預(yù)留空間。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，地下可規(guī)劃商業(yè)或其他功能，可不計(jì)容。但不計(jì)容即無法辦理獨(dú)立房產(chǎn)證出售。商戶的租賃登記及后續(xù)證照辦理需要通過變通手段進(jìn)行。南海尚未有案例參考，廣州的經(jīng)驗(yàn)有2種做法：我司建立商業(yè)經(jīng)營公司，通過類似百貨扣點(diǎn)聯(lián)營方式出租。此法投入人力物力較大。在地下層局部規(guī)劃計(jì)容積率的商業(yè)面積，以便其他不計(jì)

60、容面積以后的證照登記有落腳點(diǎn)。上述兩法均只能在項(xiàng)目驗(yàn)收完成后通過公司層面公關(guān)協(xié)助商戶進(jìn)行。 如按此方向執(zhí)行，則較合理的地下室商業(yè)加建規(guī)模為：A區(qū)增加約8000經(jīng)營面積，其中規(guī)劃社區(qū)精品生鮮超市3000 ，地下街鋪約5000 （其中500-1000 計(jì)容） 。B區(qū)西南角開設(shè)下沉式廣場前提下，可在此角落的集中式商業(yè)下，增加地下商鋪約9000（其中500-1000 計(jì)容），商業(yè)6-8米層高，結(jié)構(gòu)上兼顧2層停車場配套兩區(qū)合計(jì)共可增加不計(jì)容面積約17000。商業(yè)部分重要決策事項(xiàng)商業(yè)部分重要決策事項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)A地塊指標(biāo)紅線用地面積11858地上商業(yè)面積（計(jì)容）24000地下商業(yè)面積（不計(jì)容）76