江臨天下物業(yè)管理計(jì)劃書

1、“江臨天下”物業(yè)管理計(jì)劃書一、 項(xiàng)目特點(diǎn)及管理設(shè)想1、概況：本區(qū)位于z 花園東北端，兩面臨水、江景開闊、地段極為優(yōu)越，稱得上z 花園在南浦島各期開發(fā)的“地王” ，在近 8 公頃的規(guī)劃用地上建造24 棟住宅。其中10 棟 18 層， 14 棟 16 層， 1 棟 4層的停車樓，區(qū)內(nèi)建有會(huì)所、居委會(huì)，機(jī)電設(shè)備房置于地下室或架空層，總建筑面積20.0839萬平方米，住宅建筑面積為17.96 萬平方米。容積率2.54，綠化率31.6，總共居住戶數(shù)為1423 戶。2、特點(diǎn)： 封閉式區(qū)域管理：全區(qū) 24 棟住宅樓呈兩個(gè)“ X ”狀布置，設(shè)兩個(gè)主出入口，安防管理整體性好，便于布崗監(jiān)控，人防技防結(jié)合，安防措施

2、易于落實(shí)，區(qū)域安全的保障條件好。 命名氣派非凡：“江臨天下”的小區(qū)命名氣勢(shì)雄壯，水天一色的開闊視野，財(cái)源滾滾來的聚財(cái)寓意，極目江天的一線江景樓的豪氣，居住者的成就感優(yōu)越感頓然而生。 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的停車大樓：四層獨(dú)立停車大樓特大容量，每層為直通式雙排停車設(shè)計(jì)，上下坡道外側(cè)平行對(duì)接，通行便利、順暢、可停放 685 輛小車，并超前地解決了本區(qū)住戶數(shù)與每戶私家車量及一段時(shí)期內(nèi)私家車增長(zhǎng)趨勢(shì)的適應(yīng)性。 停車樓的消防減噪擋隔廢氣著眼于對(duì)住宅大樓的影響。 水文章的杰作：小區(qū)兩面環(huán)水，大多戶數(shù)臨江 , 中心為 3000 平方米人工湖，兩“ X”形端部四棟建筑座落于水體中，另每排建筑外邊分布有 2 3 米寬不等的小

3、溪流，出門見水，賞心悅目，財(cái)源廣進(jìn)，心想事成，珠三角水鄉(xiāng)景觀宅前可見。 分質(zhì)供水、健康生活：本區(qū)專門引入分質(zhì)供水的處理系統(tǒng)，住戶享用此特別消費(fèi) , 飲用高品質(zhì)高純凈度的健康水，提升生活享受的質(zhì)素。將由系統(tǒng)設(shè)備投資及優(yōu)質(zhì)水生產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)商核定成本后定價(jià)。 綠色環(huán)保社區(qū)：自然環(huán)境和人文環(huán)境，是構(gòu)成“江臨天下”的環(huán)境文化，是最直觀的外在表現(xiàn)，亦是反映區(qū)內(nèi)住戶的生活質(zhì)量。硬件的配置及物業(yè)管理理念的付諸實(shí)現(xiàn)，將令本區(qū)居住環(huán)境緊跟時(shí)代的潮流，生活與世界同步。日后的物業(yè)管理將采?。篴、宣傳環(huán)保、倡導(dǎo)環(huán)保，定期舉行環(huán)保大樓評(píng)比，激勵(lì)住戶，齊抓共管。管理處列入日常管理工作安排。b、措施配合，實(shí)行垃圾分類回收，可再生

4、資源不同容器收集，回收物所換價(jià)值回饋公益。c、定期監(jiān)測(cè)本區(qū)環(huán)境噪音，公布不同街區(qū)測(cè)取噪音值的情況，實(shí)行噪音源的監(jiān)測(cè)和管制。d、家庭花卉盆景的栽種指導(dǎo)，栽培技術(shù)、養(yǎng)花插花藝術(shù)的講座或?qū)？?由園藝主管或綠化專業(yè)公司技術(shù)人員給業(yè)主傳受。e、園林環(huán)境配以生態(tài)環(huán)保效果的詮釋，添設(shè)別致造型的刻石或金屬標(biāo)致牌。f 、提倡節(jié)能降耗，改進(jìn)不合理的用電用水設(shè)施，為住戶節(jié)約公共水電費(fèi)用的開支， 向住戶介紹家居節(jié)電的方法常識(shí)、 研究提高措施，防止水耗的做法。g、水體管理， 特別注意區(qū)內(nèi)水景的景觀效果及水質(zhì)清潔， 保 持水面清徹。分析 z 之前有水景的小區(qū)清潔管理的做法效果，研究提高措施，使江臨天下有優(yōu)良的水質(zhì)景觀。

5、3、管理人員的配備、培訓(xùn)：本區(qū)管理架構(gòu)的設(shè)置為： 1 名區(qū)域經(jīng)理、 2 名物業(yè)助理、 1 名文員、1 名財(cái)務(wù)收款、44 名保安員含其中1 名保安領(lǐng)班。物業(yè)助理由前期入職從前臺(tái)培訓(xùn)開始到示范單位管理員階段表現(xiàn)好的員工中挑選。物業(yè)經(jīng)理的配置， 安排有建設(shè)部崗位培訓(xùn)獲得部門經(jīng)理資格證書的人員擔(dān)任。財(cái)務(wù)收款員除業(yè)務(wù)知識(shí)外，還必須接受基礎(chǔ)物業(yè)管理常識(shí)、事務(wù)手續(xù)及共通性的解答業(yè)主問題的培訓(xùn)學(xué)習(xí)， 有較強(qiáng)的補(bǔ)位意識(shí)。所以，介入“江臨天下” 的人員將事前由公司組織對(duì)本區(qū)管理特點(diǎn)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)， 事前熟悉本區(qū)物業(yè)概況、 管理重點(diǎn)及主題意念。4、管理設(shè)想： 培訓(xùn)精選業(yè)務(wù)骨干：物業(yè)管理人員從介入“江臨天下”的前期從目標(biāo)

6、定位上為本區(qū)專門配置作安排，管理公司打算近期內(nèi)先行從社會(huì)招聘一批形象、素質(zhì)、綜合水平高的人員，首先由業(yè)務(wù)發(fā)展部前臺(tái)崗位實(shí)習(xí)培訓(xùn)、預(yù)前接受基本事務(wù)、接待客人，管理環(huán)節(jié)認(rèn)識(shí)打基礎(chǔ)，尤其著重灌輸以人為本，重視處理服務(wù)業(yè)主的溝通組織工作技能，在打好基礎(chǔ)的起步階段后，配合市務(wù)部示范單位招聘人員的需求， 這批人轉(zhuǎn)為市務(wù)部作現(xiàn)場(chǎng)示范單位管理人員，配合銷售工作對(duì)產(chǎn)品介紹，同時(shí)亦第一時(shí)間向顧客介紹物業(yè)管理情況， 對(duì)銷售工作較之前所用的示范單位服務(wù)員在質(zhì)的方面會(huì)有明顯的提高，相信效果會(huì)很明顯的。通過第二階段的業(yè)務(wù)實(shí)踐，工作表現(xiàn)好的，我們將吸收為日后“江臨天下”管理處的物業(yè)管理人員，由于已成為業(yè)主的絕大部份顧客看示

7、范單位階段會(huì)見過、聽過這些同事的介紹，那種溝通、認(rèn)識(shí)的距離就已經(jīng)預(yù)前拉近了。這樣的培訓(xùn)精選相信是成效凸顯的。 保安人員提前招聘、加強(qiáng)崗前培訓(xùn)，除了保安工作的基本技能外，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及禮儀禮貌規(guī)范要求將列入培訓(xùn)期的重要內(nèi)容，培訓(xùn)結(jié)束考核合格正式錄用，將保證本區(qū)服務(wù)業(yè)主的基層員工質(zhì)素較前有所提高。 導(dǎo)入物業(yè)管理信息系統(tǒng)，運(yùn)用物業(yè)管理軟件進(jìn)行資料、財(cái)務(wù)管理，啟動(dòng)小區(qū)網(wǎng)的物業(yè)管理平臺(tái)功能， 從管理信息發(fā)布發(fā)展為業(yè)主對(duì)管理要求、 管理意見的傳遞處理， 體現(xiàn)管理的科技含量。 房屋裝修的管理規(guī)定宣傳培訓(xùn)，不留于收樓短暫的時(shí)間介紹，每戶辦裝修由管理處物業(yè)助理或區(qū)域經(jīng)理一對(duì)一進(jìn)行業(yè)主逐項(xiàng)條文講解，減少日后違

8、章裝修，影響使用功能及波及相鄰，破壞外立面公共景觀的情況出現(xiàn)，保持本區(qū)域的總體觀感及不因違規(guī)裝修出現(xiàn)的混亂而使本區(qū)物業(yè)價(jià)值受影響，每日保證有巡樓人員對(duì)開展裝修施工的單元進(jìn)行巡視， 及時(shí)糾正違章現(xiàn)象，減少工程深入的糾正難度及矛盾激化。 建議實(shí)行一卡通的住戶證，本證既作為居住身份，又同時(shí)有電子錢包的功能，可以區(qū)內(nèi)繳費(fèi)、購(gòu)物、會(huì)所消費(fèi)等以及停車場(chǎng)收費(fèi)等。硬件配套建議由發(fā)展商完成后交管理公司實(shí)施。 外來人員及臨時(shí)裝修施工、保姆、家政服務(wù)等分別按公安部門小區(qū)治安管理的要求辦證備案及臨時(shí)出入登記等手續(xù)，以確保業(yè)主/ 住戶的居住安全。 建筑物形象及公共區(qū)域的景觀控制在顧客接觸銷售階段就應(yīng)主動(dòng)告知樓宇外立面是

9、涉及大樓及整個(gè)“江臨天下”觀感形象，業(yè)主無改變或附設(shè)任何裝置的權(quán)利。各處花園及中心花園是園景設(shè)計(jì)的安排，不作晾曬區(qū)設(shè)置。希望銷售人員配合，必須在銷售時(shí)或顧客咨詢時(shí)完全告知。 非機(jī)動(dòng)車管理：區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)安排1400 多個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位，實(shí)行住戶車月保停放，臨時(shí)車計(jì)次收費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行廣州市自行車停車收費(fèi)價(jià)格，具體保管措施管理處制訂。5、不同時(shí)期的管理計(jì)劃：、前期：序項(xiàng)目號(hào)組建隊(duì)伍一（物業(yè)管理人員、保安員）二擬訂物業(yè)管理方案三完善管理及管理處辦公條件四制訂管理文件內(nèi)容1、人員招聘2、崗位培訓(xùn)3、上崗1、總結(jié)之前z 其他區(qū)的經(jīng)驗(yàn)予以調(diào)整。2、對(duì)“江臨天下”區(qū)域特點(diǎn)研究分析。3、結(jié)合本區(qū)特點(diǎn)擬訂管理設(shè)想、擬訂

10、管理方案。1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、物質(zhì)、裝備、辦公設(shè)施的準(zhǔn)備。1、結(jié)合實(shí)際、制訂本區(qū)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度；2、業(yè)主手冊(cè)、裝修、居住指南等。1、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題反饋整收；時(shí)間物業(yè)竣工工交付管理前移交前移交階段五物業(yè)驗(yàn)收、接管理費(fèi)2、辦理書面接管手續(xù)、做好遺留工程備案。、入住收樓期：序項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容號(hào)1、與各部門統(tǒng)籌收樓程序及翻修的跟進(jìn)，參照桃花岸軒的環(huán)節(jié)進(jìn)行。準(zhǔn)備各項(xiàng)資料、安排收一入住手續(xù)收樓樓儀式；2、設(shè)置收樓流程和崗位；3、提供便利服務(wù)為住戶辦理入住手續(xù)。1、對(duì)住戶及裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)；（與業(yè)主一二住戶裝修管理對(duì)一講解裝修管理規(guī)定）2、裝修審批；3、裝修單元工程監(jiān)管。檔案資

11、料歸集、電腦錄入三住戶檔案建立、管理資料，建立業(yè)主物業(yè)檔案，全程記載物業(yè)翻時(shí)間業(yè)主收樓移交鎖匙階段入住手續(xù)后入住手續(xù)后、正常期：序項(xiàng)目號(hào)一樓宇及公共設(shè)施維修機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修二養(yǎng)護(hù)三治安、消防、交通四智能化設(shè)施五園景管理、物業(yè)環(huán)境管理六社區(qū)文化活動(dòng)修及事件處理過程。內(nèi)容時(shí)間1、年度項(xiàng)目計(jì)劃、方入住管理案；期間2、日常的維修、養(yǎng)護(hù)。1、資料圖紙管理；2、設(shè)備運(yùn)行記錄；入住管理3、維修管理；期間4、設(shè)備能耗、安全管理。1、治安環(huán)境管理；入住管理2、交通、車輛管理；期間3、消防系統(tǒng)、設(shè)施管理。1、智能公設(shè)施日常使用操作；入住管理2、主設(shè)施的維護(hù)；期間3、智能化系統(tǒng)的完善。1、園林綠化管理；2、清潔衛(wèi)

12、生管理；入住管理3、消殺滅蟲；期間4、環(huán)保管理。（噪音、廢氣）1、社區(qū)宣傳；入住管理2、社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目；期間3、社區(qū)活動(dòng)；4、社區(qū)文化活動(dòng)組織。6、各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及保證措施：序號(hào)指標(biāo)名稱承諾指標(biāo)保證措施1有效投訴回訪率100%48 小時(shí)內(nèi)完成回訪2業(yè)主意見反饋滿95%事事跟進(jìn)，件件回應(yīng)，定期意率進(jìn)行服務(wù)滿意度調(diào)查。3有效投訴處理率99%及時(shí)整改，落實(shí)措施電梯故障處理及時(shí)10 分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)4 維修響應(yīng)及時(shí)率機(jī)電設(shè)備故障及時(shí)15 分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理落實(shí)責(zé)任人員負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的每日房屋巡查，確保完好、5 房屋完好率100%整潔、無違章搭建及損壞公共設(shè)施現(xiàn)象。公共照明及樓道每日記錄檢查及時(shí)更換，每695%燈完好

13、率月全面檢查兩次每日巡查制度，發(fā)現(xiàn)問題立給排水管、明暗溝7100%即疏通、處理，半年一次全完好率面檢修?；S池、雨水井、編制清疏計(jì)劃如期疏通，排8100%污水井完好率放通暢、池井完好消防設(shè)施設(shè)備完專業(yè)人員巡查檢測(cè)制度，全9100%好率天候完好待用狀態(tài)消防監(jiān)控系統(tǒng)完24 小時(shí)值班監(jiān)控， 按維修保10100%養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行，確保全天候運(yùn)好率行可視安防監(jiān)控系24 小時(shí)值班監(jiān)控， 按維修保11100%養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行，確保全天候運(yùn)統(tǒng)完好率行配備較強(qiáng)技術(shù)力量和人力資源；管理人員熟悉掌握系統(tǒng)性能，合理使用；深入進(jìn)行防盜對(duì)講及智能住戶培訓(xùn)指引，安全有效使12100%系統(tǒng)完好率用，減少人為損壞。定期進(jìn)行檢修維護(hù)，排除不

14、安全因素。1314公共設(shè)施，標(biāo)志完日巡區(qū)、巡樓，及時(shí)發(fā)現(xiàn)即100%好率時(shí)報(bào)修公共環(huán)境衛(wèi)生保地面無雜物、垃圾， 每日按清潔標(biāo)準(zhǔn)掃、 拖、抹、潔率無積水、無堆積物； 擦，大樓助理及巡樓員每日墻面無涂鴉、張貼； 檢查、記錄、督促，及時(shí)保庭園無雜物、垃圾、 潔。大堂電梯橋箱保潔率紙皮、果皮、煙頭；100%。垃圾及時(shí)收集、清運(yùn)，樓內(nèi)生活垃圾日產(chǎn)不過夜。日清，無味無污跡達(dá) 100%；蚊蟲消殺，無蠅、少蚊蟲鼠害。施肥、修剪、整形、噴淋責(zé)綠化生態(tài)及園景任到位，蕎灌木無病蟲害。15100%達(dá)標(biāo)率綠地養(yǎng)護(hù)，生長(zhǎng)茂盛，無缺株、枯死、黃土裸露現(xiàn)象。7、總體責(zé)任與專業(yè)分包的管理操作模式：走專業(yè)化分工的物業(yè)管理操作，在當(dāng)

15、今的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)是走規(guī)?；?jīng)營(yíng)的方向，z 花園也已經(jīng)進(jìn)行了6 年的實(shí)踐，這種模式加強(qiáng)了監(jiān)督機(jī)制，由管理公司承擔(dān)總體責(zé)任，專業(yè)公司經(jīng)過投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中標(biāo)項(xiàng)目，以合同的質(zhì)量任形式簽定下來，管理公司通過專業(yè)的主管監(jiān)管和區(qū)域經(jīng)理、助理的監(jiān)督監(jiān)管，以經(jīng)濟(jì)手段保證了物業(yè)區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)工程的質(zhì)量。日后“江臨天下”仍將采用這種主責(zé)分包的形式實(shí)行專業(yè)操作。8、增值服務(wù)： 由管理前臺(tái)， 聯(lián)絡(luò)區(qū)內(nèi)商戶、 服務(wù)單位組成服務(wù)網(wǎng)， 為業(yè)主提供便民服務(wù)，訂餐、訂票、訂報(bào)刊雜志，商店送貨上門等，定期組織專公司為業(yè)主在一定范圍的免費(fèi)家居維修服務(wù)。 建立敬老訪問及無償互助有老人戶（ 80 歲以上）的家居水電及住宅簡(jiǎn)易修繕。 每月定期物

16、業(yè)助理訪問業(yè)主，季度開展住戶滿意度調(diào)查。 聯(lián)絡(luò)汽車美容駐點(diǎn)業(yè)務(wù)。 水文化系列活動(dòng)的開展：每年假期游泳班，區(qū)內(nèi)業(yè)主游泳競(jìng)賽。 各種類型的講座：家庭智能系統(tǒng)；家居、治安防范及消防；花卉栽培；石油汽灶具使用及安全知識(shí)； 家庭水電設(shè)施的合理使用； 環(huán)境與蟲蟻消殺等。二、 住宅區(qū)管理成本及管理費(fèi)的初步預(yù)算：“江臨天下”物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算（一）電費(fèi)：1、大廳： 4 支× 0.04KW ×11 小時(shí)× 30 天× 0.75 元/ 度× 24 座× 12 月=11404.80元 / 年2、電梯前室 :1 支× 0.06KW×24 小

17、時(shí)× 30 天× 12×0.75 元 / 度× 404 層=157075.20元 / 年3、出口指示燈 :0.02×1 支× 24 小時(shí)× 30×12× 404 層× 0.75 元 / 度 =52358.40 元/年4、樓梯燈 :2 支× 0.04 × 5 小時(shí) / 月× 12×404× 0.75=1454.40 元/ 年5、電梯電費(fèi) :48 臺(tái)× 16KW× 3.0 ×0.75 ×30 天× 1

18、2=622080.00 元 /年6、恒壓供水 :2 臺(tái)× 22.50KW×4.5 小時(shí) / 天× 0.25 ×12× 30=54075.00 元 / 年7、架空層照明 :240 支× 0.03 × 11 小時(shí) / 天× 30 天× 0.25 ×12=21384 元/ 年8、草坪燈 :110 支× 0.04 ×11 小時(shí) / 天× 30 天× 0.92 × 12=16030.08 元 / 年9、水景 :2 處× 15KW×3 小

19、時(shí) / 天× 0.92 ×12=29808元/ 年10、路燈 :120 支× 0.15KW× 11 小時(shí)× 30 天× 0.92 ×12=65577.60 元/ 年11、出入口道閘監(jiān)控中心 :10KW× 11 小時(shí)× 30× 0.75 × 12=29700.00 元 / 年12、污水處理系統(tǒng) :2 處× 7.5KW×16 小時(shí) / 天× 30 天× 12×0.75=64800.00 元 / 年合 計(jì) :1125747.48元 /年（二）

20、、水費(fèi)：21、綠化噴淋 : 扣除水體面積4500M 20487 M 2+11950(區(qū)外 ) ×2.50 元/ 年=51217 元/ 年2、水景補(bǔ)水 4000 M2× 0.005 ×30 天× 1.05 × 12=7560元 / 年33、清潔用水 :24 座× 50M/ 戶× 1.05 ×12=15120.00 元/ 年4、水道清洗換水:4 × 12 次 / 季× 6000 M3×1.05=25200.00 元 / 年合計(jì) :99097.50元/ 年（三）、機(jī)電設(shè)備維護(hù)：1、電梯： 8

21、40 元 /臺(tái)× 48 臺(tái)× 12=483840元 / 年2、電梯年檢費(fèi)： 1000 元/臺(tái)× 48=48000 元/年3、機(jī)電設(shè)備維護(hù)人工費(fèi)：10 人× 2250× 12=270000 元/年4、更換材料費(fèi)： 1050 元/幢× 24 幢× 12=302400元/年5、消防維護(hù)費(fèi)： 680 元 /幢× 24×12=195848 元/年合計(jì)： 1300088 元/年（四）、清潔費(fèi) ：16 ×（ 1.5 人/幢） 3 人 × 7 5=27 人1、清潔外判： 27 人× 1000

22、 元 /月× 12=319200 元/年2、垃圾筒更換費(fèi)用： 15000 元 /年3、垃圾袋： 1423 戶× 5.5 元/季× 4=31306 元 /年合計(jì)： 365506 元 /年（五）、綠化維護(hù)費(fèi)： 20487×0.5 元/m2·月 =122922 元/年（六）、垃圾清運(yùn)費(fèi)： 1423 戶×4.5 元/月× 12=76842元 /年（七）、滅蟲滅鼠： 1000×7.9024 ×0.0162×12=15362.27元/年(八)、有線電視信號(hào)費(fèi)： 1423 戶× 17 元/月× 12=290292 元/年（九）、郵電延伸服務(wù)費(fèi)： 1423 戶× 1 元/月× 12=17076 元/年（十）、土建維護(hù)費(fèi)： 179952m2×0.35 元/年=62983.20 元/年(十一 )、人員費(fèi)用及福利：保安員：44 人× 1101 元/月=48444 元區(qū)域經(jīng)理： 1 人×