保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資課件

1、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)簡介保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)簡介目錄目錄一、政策解析一、政策解析二、市場分析二、市場分析基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法試點(diǎn)管理辦法保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)金融產(chǎn)品及相關(guān)金融產(chǎn)品保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資政策辦法政策辦法保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃管理指引（試行）投資計(jì)劃管理指引（試行）保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃的通知投資計(jì)劃的通知基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃

2、產(chǎn)品設(shè)立指引產(chǎn)品設(shè)立指引保險(xiǎn)公司能力標(biāo)準(zhǔn)保險(xiǎn)公司能力標(biāo)準(zhǔn)（一）具有完善的公司治理、管理制度、決策流程和內(nèi)控機(jī)制；（二）實(shí)行資產(chǎn)托管機(jī)制，資產(chǎn)運(yùn)作規(guī)范透明；（三）資產(chǎn)管理部門擁有不少于8名具有不動(dòng)產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名，具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名；（四）上一會(huì)計(jì)年度末償付能力充足率不低于150，且投資時(shí)上季度末償付能力充足率不低于150；（五）上一會(huì)計(jì)年度盈利，凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣（貨幣單位下同）;（六）具有與所投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品匹配的資金，且來源充足穩(wěn)定； （七）最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為；（八）中國保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性條件

3、。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法相關(guān)規(guī)定相關(guān)規(guī)定投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，上述第三項(xiàng)條款能力要求變?yōu)椤百Y產(chǎn)管理部門還應(yīng)當(dāng)擁有不少于2名具有3年以上不動(dòng)產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員”，其余能力要求不變。保險(xiǎn)公司聘請投資機(jī)構(gòu)提供不動(dòng)產(chǎn)投資管理服務(wù)的，可以適當(dāng)放寬專業(yè)人員的數(shù)量要求投資機(jī)構(gòu)能力標(biāo)準(zhǔn)投資機(jī)構(gòu)能力標(biāo)準(zhǔn)注冊資本不低于1億元，管理資產(chǎn)余額不低于50億元，具有豐富的不動(dòng)產(chǎn)投資管理和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)；擁有不少于15名具有不動(dòng)產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名，具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于4名；保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法相關(guān)規(guī)定相

4、關(guān)規(guī)定在中國境內(nèi)依法注冊登記，具有國家有關(guān)部門認(rèn)可的業(yè)務(wù)資質(zhì)；具有完善的公司治理，市場信譽(yù)良好，管理科學(xué)高效，投資業(yè)績穩(wěn)定；具有健全的操作流程、風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制及稽核制度，且執(zhí)行有效；接受中國保監(jiān)會(huì)涉及保險(xiǎn)資金投資的質(zhì)詢，并報(bào)告有關(guān)情況；最近三年未發(fā)現(xiàn)投資機(jī)構(gòu)及主要人員存在重大違法違規(guī)行為；中國保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性條件。 專業(yè)機(jī)構(gòu)能力標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)機(jī)構(gòu)能力標(biāo)準(zhǔn)具有經(jīng)國家有關(guān)部門認(rèn)可的業(yè)務(wù)資質(zhì)；具有完善的管理制度、業(yè)務(wù)流程和內(nèi)控機(jī)制；熟悉保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資的法律法規(guī)、政策規(guī)定、業(yè)務(wù)流程和交易結(jié)構(gòu)，具有承辦投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)和能力，且商業(yè)信譽(yù)良好；與保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)當(dāng)事人不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系

5、；接受中國保監(jiān)會(huì)涉及保險(xiǎn)資金投資的質(zhì)詢，并報(bào)告有關(guān)情況；最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為；中國保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性條件。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法相關(guān)規(guī)定相關(guān)規(guī)定4.取得產(chǎn)權(quán)證或者他項(xiàng)權(quán)證的項(xiàng)目2.取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證的在建項(xiàng)目3.取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及預(yù)售許可證或者銷售許可證的可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目1.取得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項(xiàng)目5.符合條件的政府土地儲(chǔ)備項(xiàng)目物權(quán)投資物權(quán)投資股權(quán)投資股權(quán)投資債券投資債券投資1.投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)、購置自用性不動(dòng)產(chǎn)，不受上述1-5

6、項(xiàng)及區(qū)位的限制；2.投資醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，不受上述2-5項(xiàng)及區(qū)位的限制；3.投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)（項(xiàng)目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅；4.投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項(xiàng)目投資總額的30。保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效；地處直轄市、省會(huì)城市或者計(jì)劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市；管理權(quán)屬相對集中，能夠滿足保險(xiǎn)資產(chǎn)配置和風(fēng)險(xiǎn)控制要求。不動(dòng)產(chǎn)投資要求不動(dòng)產(chǎn)投資要求不動(dòng)產(chǎn)投資要求不動(dòng)產(chǎn)投資要求債權(quán)投資股權(quán)投資物權(quán)投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)

7、品標(biāo)準(zhǔn)（一）投資機(jī)構(gòu)符合政策相關(guān)規(guī)定；（二）經(jīng)國家有關(guān)部門認(rèn)可，在中國境內(nèi)發(fā)起設(shè)立或者發(fā)行，由專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理；（三）基礎(chǔ)資產(chǎn)或者投資的不動(dòng)產(chǎn)位于中國境內(nèi)，符合政策的相關(guān)規(guī)定；（四）實(shí)行資產(chǎn)托管制度，建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制； （五）具有明確的投資目標(biāo)、投資方案、后續(xù)管理規(guī)劃、收益分配制度、流動(dòng)性及清算安排； （六）交易結(jié)構(gòu)清晰，風(fēng)險(xiǎn)提示充分，信息披露真實(shí)完整；（七）具有登記或者簿記安排，能夠滿足市場交易或者協(xié)議轉(zhuǎn)讓需要；（八）中國保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性條件。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法相關(guān)規(guī)定相關(guān)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品屬于固定收益類的，應(yīng)當(dāng)具有中國保監(jiān)會(huì)認(rèn)可的國內(nèi)信用評級機(jī)構(gòu)

8、評定的AA級或者相當(dāng)于AA級以上的長期信用級別，以及合法有效的信用增級安排；不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品屬于權(quán)益類的，應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的投資權(quán)益保護(hù)機(jī)制不動(dòng)產(chǎn)（不含自用性）不動(dòng)產(chǎn)（不含自用性）投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品投資單一不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的賬面余額，不高于該計(jì)劃發(fā)行規(guī)模的50投資其他不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，不高于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的20投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的3投資比例限制投資比例限制兩項(xiàng)合計(jì)不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10保險(xiǎn)公司投資購置辦公用房、培訓(xùn)中心、后援中心、災(zāi)備中心等自用性不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用資本金；保

9、險(xiǎn)公司投資購置自用性不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不得高于該公司上年末凈資產(chǎn)的50；保險(xiǎn)公司投資的同一不動(dòng)產(chǎn)，含自用性不動(dòng)產(chǎn)和投資性不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，分別確定運(yùn)用資本金和保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金的比例，分別核算成本和投資收益并進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。保險(xiǎn)資金投資境內(nèi)和境外的不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)金融產(chǎn)品，投資比例合并計(jì)算保險(xiǎn)公司禁止行為保險(xiǎn)公司禁止行為（一）提供無擔(dān)保債權(quán)融資； （二）以所投資的不動(dòng)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保；（三）投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅；（四）直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（包括一級土地開發(fā)）；（五）投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資設(shè)立或者已控股

10、房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出；（六）運(yùn)用借貸、發(fā)債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動(dòng)產(chǎn)，中國保監(jiān)會(huì)對發(fā)債另有規(guī)定的除外；（七）違反本辦法規(guī)定的投資比例；（八）法律法規(guī)和中國保監(jiān)會(huì)禁止的其他行為。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法相關(guān)規(guī)定相關(guān)規(guī)定報(bào)告內(nèi)容報(bào)告內(nèi)容董事會(huì)或者其授權(quán)機(jī)構(gòu)決議、可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)配置計(jì)劃、合法合規(guī)報(bào)告、資產(chǎn)評估報(bào)告、風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告、關(guān)聯(lián)交易說明、償付能力分析、后續(xù)管理方案、法律意見書、投資協(xié)議書等其他說明文件其他說明文件經(jīng)營目的和發(fā)展規(guī)劃，并提交整體設(shè)計(jì)方案和具體實(shí)施計(jì)劃等項(xiàng)目報(bào)批項(xiàng)目報(bào)批保監(jiān)會(huì)保監(jiān)會(huì)投資養(yǎng)老項(xiàng)目投資養(yǎng)老項(xiàng)目投資余額超過投資

11、余額超過20億元或億元或者超過可投資額度者超過可投資額度20追加投資追加投資項(xiàng)目報(bào)告項(xiàng)目報(bào)告項(xiàng)目報(bào)告項(xiàng)目報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制擬投資的項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)為不動(dòng)產(chǎn)的直接所有權(quán)人，且該不動(dòng)產(chǎn)為項(xiàng)目公司的主要資產(chǎn)。項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)無重大法律訴訟，且股權(quán)未因不動(dòng)產(chǎn)的抵押設(shè)限等落空或者受損。向項(xiàng)目公司派駐董事、高級管理人員及關(guān)鍵崗位人員，并對項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)出售、擔(dān)保抵押、資金融通等重大事項(xiàng)發(fā)表意見，維護(hù)各項(xiàng)合法權(quán)益。在合同中載明還款來源及方式、擔(dān)保方式及利率水平、提前或者延遲還款處置等內(nèi)容。債務(wù)人應(yīng)當(dāng)具有良好的財(cái)務(wù)能力和償債能力，無重大違法違規(guī)行為和不良信用記錄。及時(shí)完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、限制、變更和注銷

12、等權(quán)屬登記，防止因漏登、錯(cuò)登造成權(quán)屬爭議或者法律風(fēng)險(xiǎn)。對權(quán)證手續(xù)設(shè)限的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)通過書面合同，約定解限條件、操作程序、合同對價(jià)支付方式等事項(xiàng)，防范和控制交易風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)方式股權(quán)方式債權(quán)方式債權(quán)方式物權(quán)方式物權(quán)方式金融產(chǎn)品金融產(chǎn)品對該產(chǎn)品的合法合規(guī)性、基礎(chǔ)資產(chǎn)的可靠性和充分性，及投資策略和投資方案的可行性，進(jìn)行盡職調(diào)查和分析評估。持有產(chǎn)品期間，應(yīng)當(dāng)要求投資機(jī)構(gòu)按照投資合同或者募集說明書的約定，嚴(yán)格履行職責(zé)，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)投資人權(quán)益。內(nèi)控體系定期報(bào)告離任追則機(jī)制信息披露投資規(guī)模運(yùn)作管理資產(chǎn)估值運(yùn)營操作性風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)投資決策項(xiàng)目評審合規(guī)審查財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測風(fēng)險(xiǎn)識別、預(yù)警監(jiān)控資產(chǎn)質(zhì)量投資收益交易轉(zhuǎn)

13、讓分散風(fēng)險(xiǎn)、保障安全、負(fù)債匹配、優(yōu)化資產(chǎn)配置分散風(fēng)險(xiǎn)、保障安全、負(fù)債匹配、優(yōu)化資產(chǎn)配置保監(jiān)會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)投資操作管理運(yùn)營資產(chǎn)估值風(fēng)險(xiǎn)程度運(yùn)作流程運(yùn)作流程決策程序監(jiān)督管理后續(xù)管理保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)資金投資情況；投資合法合規(guī)情況異常交易及需提請關(guān)注事項(xiàng)；資產(chǎn)估值情況；主要風(fēng)險(xiǎn)狀況；涉及的關(guān)聯(lián)交易情況；中國保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性內(nèi)容。托管機(jī)構(gòu)托管機(jī)構(gòu)投資機(jī)構(gòu)投資機(jī)構(gòu)投資總體情況；資本金運(yùn)用情況；資產(chǎn)管理及運(yùn)作情況；資產(chǎn)估值；資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及質(zhì)量；重大突發(fā)事件及處置情況；中國保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性內(nèi)容。保險(xiǎn)資金投資情況；產(chǎn)品運(yùn)作管理、主要風(fēng)險(xiǎn)及處置、資產(chǎn)估值及收益等情況；異常交易及需提請關(guān)注事項(xiàng)；基礎(chǔ)資產(chǎn)或者

14、資產(chǎn)池變化、產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓或者交易流通等情況；經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)的產(chǎn)品年度財(cái)務(wù)報(bào)告；中國保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他審慎性內(nèi)容。信息披露信息披露信息披露信息披露目錄目錄二、市場分析二、市場分析一、政策解析一、政策解析保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介中國平安中國平安中國人壽中國人壽2006年11月中國人壽以19.6億元購買了金融街F1大廈，合計(jì)面積11.4萬平米。中國人壽通過股權(quán)的放式直接控股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，在內(nèi)地地產(chǎn)界制造了首起壽險(xiǎn)資金直接控股大型房企的先例。中國平安在北京購買了兩棟寫字樓，分別以40億元購買了總建筑面積20萬平方米的美邦國際中心和約10億元購買了總建筑面積6.3萬平方米的硅谷亮城。中國平安通過旗下平安信托的平臺(tái)，廣泛投資于酒店、物業(yè)。案例介紹案例介紹中國太平中國太平中國太平集團(tuán)在上海小陸家嘴購買了一棟太平金融大廈，預(yù)計(jì)2011年2月竣工。大廈緊鄰金茂大廈和環(huán)球金融中心，總投資約人民幣22億元，總占地面積9259平方米，總建筑面積11.06萬平方米，總高度216米。中國人保中國人保2007年中國人保財(cái)險(xiǎn)以17億元購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業(yè)。中國人保擁