城市軌道交通對周邊房地產(chǎn)的影響

1、城市軌道交通建設對其周邊地區(qū)房地產(chǎn)價值的影響2020 年 5 月 3 日城市軌道交通建設對周邊房地產(chǎn)價值的影響序言：交通體系對于城市的發(fā)展具有重要的影響作用，隨著近年來我國城市化進程的不斷加快，城市規(guī)模不斷擴大、城市人口迅速增長，城市交通的供需矛盾也 日益激烈，通過發(fā)展大容量的軌道交通來緩解公共交通擁堵情況，已經(jīng)成為解決城市交通供需矛盾的有效措施。針對軌道交通建設帶動沿線住宅價格上升的現(xiàn)象 本文剖析了軌道交通對房產(chǎn)價格上漲的作用機理 ，并總結了空間、時間、房地產(chǎn) 類型、票價、軌道交通運能等因素對沿線城市住宅價格的影響規(guī)律。關鍵詞：軌道交通；房地產(chǎn)；價值1城市軌道交通概述城市軌道交通主要指：地鐵

2、、輕軌、單軌交通、有軌電車和市郊（郊區(qū)）列 車（通勤列車）等。城市軌道交通一方面能夠促進城市土地集約化開發(fā)利用，節(jié) 約城市土地，促進周邊房地產(chǎn)價值的增值，引導和改善城市空間結構，另一方面 能偶極大緩解城市交通壓力，節(jié)約市民出行時間，促進城市社會、經(jīng)濟和環(huán)境的 協(xié)調(diào)發(fā)展。它作為快速交通出行方式，極大地改變了現(xiàn)代人的生活，其建設和運 營也對城市發(fā)展起到了促進作用，帶來了巨大的間接經(jīng)濟效益，具有其他常規(guī)公 共交通無法替代的優(yōu)點。2城市軌道交通的優(yōu)勢分析1）城市軌道交通具有較強的運力。由于城市軌道交通列車站點間行車時間短、 列車運行速度高、列車編組數(shù)量 多等一系列的優(yōu)點，城市軌道交通的運力較強，能夠在

3、相對較短的時間內(nèi)輸送較 大的客流，運力遠遠超過城市公交車的運力。2 ）城市軌道交通的準時性較強。由于城市軌道交通的列車是在專門的鐵軌上運行， 這就能夠確保城市軌道交 通不會受到其他交通工具的干擾， 所以也不會像公交車一樣發(fā)生交通擁堵， 同時 也不會受到天氣條件的制約，所以城市軌道交通的準時性較強。3）城市軌道交通有助于縮短乘客的出行時間。由于城市軌道交通列車的運行速度較快，而且城市軌道交通一般需要單獨設 置站臺，乘客的上下車以及換乘十分便利，因而可以大幅度縮短乘客的出行時間。4 ）城市軌道交通行車安全舒適。而且現(xiàn)階段軌道交通信號控制技術十分成熟，因而相比公交系統(tǒng)而言城市軌道交通更加安全可靠。此

4、外， 由于城市軌道交通的列車運行平穩(wěn)、進出站服務設施齊全，因此出行的舒適度較高。5）城市軌道交通能夠充分利用城市空間。由于城市軌道交通大多采用地下或者是高架的形式來架設軌道，因而能夠充分的利用城市的地上以及地下空間，對于城市空間規(guī)劃的影響較小，有利于實現(xiàn)城市規(guī)劃發(fā)展的協(xié)調(diào)可持續(xù)。6 ）城市軌道交通能夠有效的改善城市生態(tài)環(huán)境。城市軌道交通由于一般采用電氣牽引的方式，不僅不會像公共汽車一樣產(chǎn)生廢氣污染，因而有助于提高城市的空氣質(zhì)量。此外， 由于城市軌道交通可以有效的環(huán)節(jié)城市擁堵狀況，因而有利于改善城市交通狀況，減輕大堵車情況造成的汽車尾氣污染，因而有助于改善城市生態(tài)環(huán)境。3 城市軌道交通的劣勢分析

5、城市軌道交通在擁有顯而易見的優(yōu)勢的同時也受到建設資金大，運營成本高等劣勢的制約，城市軌道交通是一個城市較大型的基礎設施，是資本密集型產(chǎn)業(yè)。其資金的來源主要是政府財政投資，政府為此所承擔的債務沉重。如此巨額的資金， 如果僅靠政府承擔，是難以實現(xiàn)的。許多城市的軌道交通建設由于資金短缺，進程緩慢甚至擱置計劃。同時城市軌道交通的運營費用比其他交通工具高，靠售票的收入支付全部管理費用遠遠不夠，短期內(nèi)無法回收全部投資。除了香港和日本等少數(shù)地方的地鐵能夠盈利外，世界上絕大部分軌道交通的運營都是虧損的，我國軌道交通的運營也是如此。可見， 圍繞我國各大城市地鐵建設的關鍵問題不是認識問題，也不是技術問題，而是資金

6、問題，資金問題是制約城市軌道交通發(fā)展的關鍵問題。4 軌道交通對其周邊房地產(chǎn)價值影響因素分析4.1 空間因素軌道沿線區(qū)域房地產(chǎn)價值全面提升。整體來說，軌道交通的建設產(chǎn)生了 “一線帶活一片”的效應，使得沿線區(qū)域的房地產(chǎn)升值。軌道交通線路走到哪里，房地產(chǎn)開發(fā)就會熱起來，大量住宅小區(qū)聚集在軌道交通沿線，形成密集的帶狀中心，由于這個帶狀區(qū)域內(nèi)可達性較高，所以房地產(chǎn)的價值高于周邊距離軌道交通較遠的同類房地產(chǎn)的價值；同時，因為城市軌道交通一般會穿越高密度的舊城區(qū)， 它 的建設能調(diào)整舊城區(qū)的土地利用結構， 促進舊城更新，改善舊城區(qū)環(huán)境，所以使 得這些區(qū)域的房地產(chǎn)價值上升。1 ）樓盤距軌道交通站點的距離。軌道交

7、通對房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)為各站 點一定范圍內(nèi)樓房價格的上漲，這種上漲的幅度與樓房距站點的距離十分密切， 其中以步行十分鐘之內(nèi)就能到達軌道交通站點的樓盤價格上漲幅度最大。就具體的軌道交通站點而言，其對房地產(chǎn)價格的影響范圍是以車站為中心，半徑為 O2.2km左右的圓周區(qū)域。在這個圓周區(qū)域內(nèi)，樓盤價格隨著距軌道交通站點距 離的增加而呈快速下降之勢。2）樓盤的自身區(qū)位。軌道交通對沿線房地產(chǎn)價格的提升同時也受區(qū)位條件 的影響，不同區(qū)位的房地產(chǎn)受軌道交通影響的敏感度是不同的。由于距市中心較 遠或開發(fā)滯后的地段，因軌道交通的建設和運營，使得這些地段到達市中心等重 要節(jié)點的時間大為縮短。相反，城市中心區(qū)域的軌

8、道交通對房地產(chǎn)價格的影響就 并不明顯。這主要是由于市中心區(qū)位條件優(yōu)越，交通設施完善，交通方式的選擇余 地大從而抵消了部分“地鐵效應"；另一方面，城市中心區(qū)一般以商業(yè)和服務為重， 其提升房地產(chǎn)價格的影響因素很多，軌道交通所占的權重就相應地降低了。如果合理步行區(qū)到車站的可達性低， 則會降低軌道交通所提高的可達性， 從 而影響合理步行區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)升值效應。 一般來說，在軌道交通沿線，隨著到市中 心距離的增加，房地產(chǎn)價值呈遞減趨勢；但在實際中，這種趨勢會因為區(qū)位條件 差異等因素發(fā)生異變。因此，可達性水平越高、區(qū)位優(yōu)勢越強的區(qū)域，其軌道交通 站點對房地產(chǎn)價格的影響力越??；而相對可達性較低、遠離市

9、中心的區(qū)域，軌道交 通站點對房地產(chǎn)價格的影響就越大。3）軌道交通的路線布局。軌道交通線路位置的不同，對周邊房價的影響也 存在差異。一般來說，將城市中心、CBD4區(qū)、城市副中心、大型公建設施這些 吸引大量人流的節(jié)點與大型居住區(qū)聯(lián)系的路線 ，對沿線房價的提升作用比較明顯 相反則較弱。4.2 時間因素隨著時間的推移，軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響會減弱。因為隨著交通設施在城市眾多區(qū)域中的陸續(xù)投入， 可達性將在城市交通網(wǎng)絡 中普及，造成可達性的相對價值就降低了，而軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響又是 通過可達性來改變的，因此軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響就減弱了。另一方面，軌道交通對沿線房地產(chǎn)價值的影響具有超前性和

10、當期性?？拷鞘熊壍澜煌ǖ牡囟沃校擒囄赐蔷拖葻豳u起來。軌道交通建成以后房地產(chǎn) 升值則主要依賴于區(qū)域房地產(chǎn)的整體提升。4.3 房地產(chǎn)類型因素不同類型房地產(chǎn)要求不同的地段位置，其選址具有不同要求。商業(yè)用地的區(qū)位選擇遵循利潤最大化原則，需要重點考慮人流量、商業(yè)聚集 效應的影響，因此商業(yè)用地一般在處于市中心區(qū)域的軌道交通站點區(qū)域，或在城市外圍區(qū)車站的步行合理區(qū)內(nèi)，因為這些區(qū)域人流量大、經(jīng)濟聚集程度高，商業(yè) 企業(yè)因此才能獲得超過最低門檻的高收益從而得以生存。站點區(qū)域的辦公樓則容 易出租，從而有效地降低空置率。所以，從理論上講，軌道交通步行合理區(qū)對商 辦房地產(chǎn)價值的影響大于對住宅價值的影響。但對多

11、數(shù)工業(yè)企業(yè)來說，相對勞動力、資本和其他投入成本，運輸成本是微 小的（除糧食、木料、金屬廢料等產(chǎn)品，它們的價值含量低，但運輸成本相對較 高），并且工業(yè)企業(yè)一般依靠鐵路、公路來進行原材料和產(chǎn)品的運輸，因為這樣 的運輸方式，特別是公路運輸方式能實現(xiàn)方便的門到門的運輸。所以，相對住宅、商業(yè)用途房地產(chǎn)，軌道交通對工業(yè)房地產(chǎn)價值的影響較小。從產(chǎn)業(yè)布局角度看，國外研究表明，軌道交通對城市居住用地或商業(yè)用地開 發(fā)的吸引最明顯，而對公建用地開發(fā)的作用不明顯。 因為工業(yè)，特別是重工業(yè)會 降低臨近的住宅、商辦用途房地產(chǎn)的價值，所以在住宅和商辦樓聚集的區(qū)域， 軌 道交通對工業(yè)用地的排斥最明顯； 并且從長遠來看，軌道交

12、通附近的工業(yè)用地往 往是房地產(chǎn)再開發(fā)的重點區(qū)域。4.4 票價因素軌道交通的票價在一定程度上影響“地鐵房"的上漲空間，尤其是對距市中心 較遠的地鐵沿線樓房,因為在地鐵沿線特別是集中在地鐵兩極購房的消費者,大 部分屬于資金實力有限的購房者，出行費用及方便程度同樣是他們重點考慮的問 題。過去幾年，地鐵活躍了這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場，提高了周圍的地價和房價，但 在交通出行的經(jīng)濟杠桿作用下，地鐵票價的上漲已經(jīng)和這些購房者的初衷背離。對購買地鐵兩級房產(chǎn)的居民而言，“近地鐵”不僅意味著出行的便利，還意味著高 額的交通費用。4.5 軌道交通的運能因素在軌道交通出行需求滿足的前提下，軌道交通路線的運能越大

13、，對沿線房價 的帶動作用就越明顯；軌道交通路線運營的擁擠程度越高，對沿線房價的帶動作 用就要相對降低。班次延誤造成的時間浪費，出行舒適度的降低等等，都將增加市民乘坐軌道 交通的隱性成本，在一定程度上也影響了 “地鐵房”的價格波動。5總結根據(jù)以上五種影響因素總結軌道交通對其周邊房地產(chǎn)價值的影響：1、因為可達性的提高，軌道交通對其延伸區(qū)域的房地產(chǎn)和站點周邊房地產(chǎn) 的價值具有提升作用；2 、隨著到市中心或車站站點距離的增加，軌道交通鄰近區(qū)域房地產(chǎn)的增值 幅度會降低；但地面方式軌道交通因為噪音等不利因素會對臨近房地產(chǎn)價值產(chǎn)生 負面影響，因為往往是正面影響占主導地位，所以整體影響還是增加房地產(chǎn)價值；3、軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響是超前發(fā)生的，并且隨著時間推移和區(qū)域 交通網(wǎng)絡的發(fā)展，軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響程度將逐漸減弱；4、軌道交通對商業(yè)和住宅用途房地產(chǎn)